八十八年度訴字第二七五三號｜民事：返還價金｜裁判日期：89 年 01 月 10 日

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八年度訴字第二七五三號原　　　告　甲○○ 戊○○ 訴訟代理人　己○○ 共　　　同訴訟代理人　庚○○律師被　　　告　東井建設開發股份有限公司　設台北市○○○路○段一二號六樓法定代理人　乙○○　住同右被　　　告　丁○○○　住台北市○○路○段五三巷十五號四樓共　　　同訴訟代理人　丙○○　住台北巿忠孝東路六段一二０號六樓右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：主文被告東井建設開發股份有限公司應給付原告甲○○新台幣捌拾玖萬柒仟陸佰元，給付原告戊○○新台幣陸拾肆萬零捌佰元，及均自民國八十八年七月九日起至清償日止，按年息百分之伍計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由原告甲○○負擔佰分之參拾肆，原告戊○○負擔佰分之貳拾參，餘由被告東井建設開發股份有限公司負擔。本判決關於原告甲○○勝訴部分，於其以新台幣參拾萬元為被告東井建設開發股份有限公司供擔保後，得假執行。本判決關於原告戊○○勝訴部分，於其以新台幣貳拾貳萬元為被告東井建設開發股份有限公司供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實甲、原告方面：一、聲明： (一)被告東井建設開發股份有限公司(以下簡稱東井公司)應給付原告甲○○新台幣( 下同) 一百一十六萬三千六百元，給付原告戊○○八十三萬八千八百元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 (二)被告丁○○○應給付原告甲○○九十四萬三千元，給付原告戊○○六十四萬四千元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 (三)願供擔保，聲請宣告假執行。二、陳述： (一)原告甲○○於民國(下同)八十三年四月間向被告東井公司購買其於坐落台北市○ ○區○○段三小段四六一、五二二之一、五二三、五二三之一、五二六、五三五、五三六等地號土地興建之〔大福將〕建物( 門牌號碼台北市○○路十一號，地上四樓至十四樓為商務套房，一至三樓及地下一、二樓為商場) 地下二樓一號、二號店位，總價依序為五十一萬二千六百元、四十七萬七千四百元。原告戊○○ 購買三樓二十九號店位。均約定自核准日起九百個工作天內完工。迄今已逾完工期日近五年，原告甲○○依約給付價款依序一十三萬八千元、一十二萬八千元，原告戊○○依約給付價款一十九萬八千元。然依契約第十三條第五項規定，本大廈所有之銷售說明書、廣告資料等均為合約之一部份，被告東井公司因可歸責事由，遲未依廣告記載之商場設備部份為商場之裝潢、水電裝設及相關設施，電梯、電扶梯、空調設備、排油煙機雖已安裝，但未能正常運作，顯無法為商場使用目的，亦未完成交屋手續，目前亦無繼續施工之計劃，縱有為部分給付，對原告仍無利益，被告東井公司應負民法第二百二十六條、第二百二十七條損害賠償責任。經原告以存證信函催告，未獲回應，遂依民法第二百五十六條規定解除買賣契約，並以起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示。為此依民法第二百五十九條規定提起，請求被告東井公司返還受領之價金。 (二)按民法第二百六十條規定，契約解除後，原告仍得請求損害賠償。而按民法第二百十六條第二項規定，依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。原告購買系爭店位同時，與訴外人吉東實業有限公司(以下簡稱吉東公司)簽訂店位預定租賃契約書，約定上開一號店位每月租金一萬九千四百元，二號店位每月租金一萬八千元，二十九號店位每月租金二萬六千七百元，期限均為二年。因被告東井公司未交付店位，致原告甲○○受有租金預期利益損失共計八十九萬七千六百元〔(19400+18000)×12×2〕，原告戊○○受有租金預期利益損失共計六十四萬零八百元〔26700×12×2〕，為此依上開規定提起本訴。 (三)原告與被告丁○○○簽訂店位土地預定買賣合約書，其第八條約定：本合約與房屋預定買賣契約具不可分之關連性，一部份不履行，他部分亦視為不履行，一部份解除者，效力及於他部分。系爭店位買賣契約書既已解除，該土地買賣契約亦同時解除。為此依民法第二百五十九條規定，請求被告丁○○○返還原告甲○○ 已支付之價金九十四萬三千元，返還原告戊○○已支付之價金六十四萬四千元。 (四)被告曾要求原告換購其他建物。 (五)使用執照記載餐館使用者應另依規定辦理，而系爭建物皆為餐館使用，被告未證明得為餐館使用。又被告未提出與其他工程公司間之驗收證明文件，無法證明系爭建物可為商場使用。 (六)依系爭買賣契約第十六條規定，凡因系爭契約所為之通知事項，均應以書面按契約所載地址掛號郵寄之，然被告僅通知原告戊○○需繳全部價金，即以存證信函抗辯要求被告履約，嗣被告未依約通知何時繳納。另原告甲○○未曾收受通知。三、證據：提出買賣契約書、租賃契約書、存證信函、廣告、掛號郵件收件回執等影本。乙、被告方面：一、聲明：駁回原告之訴。二、陳述： (一)被告於八十五年十月五日通知原告交屋，原告未置理。 (二)系爭店位要做商場使用，已領取使用執照，表示接通水電及完工，原告戊○○於存證信函亦表示建物已完成。至裝潢應由承租之吉東公司於原告辦理交屋手續後施作。且依系爭租約第四條第四項約定，原告委託吉東公司辦理交屋及裝潢、分割。 (三)因不景氣，商場承購戶交屋意願很低，故曾通知原告是否換購住宅或辦公室。 (四)系爭租約應俟被告交屋後始生效。 (五)系爭買賣契約及租約，係被告與吉東公司委託承銷公司同時與原告簽訂。三、證據：提出使用執照、新聞紙、存證信函、台灣高等法院八十七年度上易字第三三號民事判決書、意願調查回函、工程合約書、電費收據、水費收據等影本及存證信函、信封退件。又聲請履勘現場。理由一、原告主張：原告甲○○向被告東井公司購買其於坐落台北市○○區○○段三小段四六一、五二二之一、五二三、五二三之一、五二六、五三五、五三六等地號土地興建之〔大福將〕建物( 門牌號碼台北市○○路十一號，地上四樓至十四樓為商務套房，一至三樓及地下一、二樓為商場) 地下二樓一號、二號店位，已給付價款依序為一十三萬八千元、一十二萬八千元，並與被告丁○○○簽訂店位土地預定買賣合約書，已支付價金九十四萬三千元；原告戊○○向被告東井公司購買三樓二十九號店位，已給付價款一十九萬八千元，並與被告丁○○○簽訂店位土地預定買賣合約書，已支付價金六十四萬四千元等事實。業據原告提出買賣契約書影本為證。並為被告所是認，堪信為真正。三、原告主張：被告東井公司應按買賣契約第四條第(一)項約定期限，接通水電及提供廣告所示之商場設備，惟迄未施作完全，有民法第二百二十六條、第二百二十七條規定之債務不履行情事，原告得解除買賣契約等語。被告則以：水電已接通，商場之裝潢、店位分割係於原告辦理交屋手續後，由店位承租人吉東公司負責，但原告未辦理交屋，故無法施作等語置辯。經查： (一)系爭店位買賣契約第十三條第五項約定：本大廈所有之銷售說明書、廣告資料等均為合約之一部份。而參諸該買賣契約附件(二)建材設備，與原告提出被告製作之廣告，均記載商場設備包括：(一)騎樓牆面、地坪舖設花崗石，平頂採用鋁企口天花板(二)走道地舖設高級PVC地磚、牆面裝設CCD監視系統(三)地坪：精品店採用高級PVC地磚、美食街採用石英磚或高級PVC地磚(四)以輕鋼架石膏板隔牆到頂(五)內牆採ICI 塗料(六)商場裝設照明燈具、統一設置廣播系統(七)安裝電梯、電扶梯(八)美食街統一設置排油煙設備等。顯見上開設備均屬被告東井公司依約應施作之基本項目，並非原告將店位出租時，再由承租人進行之裝潢工程。 (二)兩造簽訂系爭買賣契約同時，原告與吉東公司同時簽訂店位預定租賃契約書，其第四條第五項約定原告在大樓領得使用執照後，吉東公司有權於交屋前逕行處理必要之裝潢工程，有原告提出之租賃契約書影本為證，並為被告所是認，堪信為真正。惟該約定未顯示裝潢工程之項目，無從認定是否與上開約定之商場設備重疊。且縱認吉東公司依租約應自行施作上開商場設備，亦屬原告與吉東公司間之權利義務關係，被告東井公司不得執以減免本身依買賣契約應負之施作義務。 (三)被告東井公司迄未施作上開(一)至(六)項商場設備，另雖已安裝電梯、電扶梯及設置排油煙設備，惟當時中止水電，無法認定能否正常運作，業據本院履勘現場查核屬實，並為被告所是認，有勘驗筆錄附卷可稽。是應認原告主張被告東井公司應負責施作上開各項設備，惟未施作完全等語為真正，被告之抗辯委無足取。 (四)系爭買賣契約第四條第(一)項約定：本大樓之施工，其標準悉依台北市政府工務局核定之設計圖說辦理，並預定自開工核准日起九百個工作天內完工( 以申請使用執照日為準) 。顯見上開九百個工作天之完工期限，係指被告東井公司依建築法第七十條規定，完成建物主要構造、室內隔間及主要設備等與原經主管建築機關核定設計圖樣相符之工程，進而申請使用執照而言。非謂被告東井公司應於該期限內接通水電及完成上開廣告所示商場設備，使其正常運作，並交屋於原告。此由系爭買賣契約第十條第 (一)項約定，被告東井公司於本大廈建造完成，取得使用執照並接通水電後通知原告辦理交屋，並於原告繳清全部房屋及基地價款後始行交屋，益足證明。則參諸被告提出系爭建物之使用執照，載明於八十五年十月二十八日核發，相較系爭買賣契約簽訂日期八十三年四、五月，堪認被告東井公司並無遲延履行上開完工義務情事。 (五)按債務人負不完全給付責任，指其已為給付而該給付不完全者而言。債務人未為給付前，債權人如欲以預見將來之給付有不完全情事，而主張解除契約者，應以該不完全情形已無法補正為限。又按民法上所謂給付不能，係指依社會觀念，其給付已屬不能者而言。查系爭建物已接通水電，有被告提出電費及水費收據影本為證。又觀諸上開被告東井公司尚未完成或證明已可正常運作之設備，均無客觀上不能施作完成情形，自無給付不能或無法補正之情事可言。則原告於被告東井公司履行交屋義務前，遽行主張其有不完全給付或給付不能情事，而為解除契約之意思表示，於法顯有不合，不生解約之效力。四、原告主張：使用執照記載餐館使用者應另依規定辦理，是系爭建物無法為餐館使用，被告東井公司有民法第二百二十六條、第二百二十七條債務不履行情事，原告得解除買賣契約云云。惟查：上開廣告顯示三樓為科技電器城、電影視聽中心；地下二樓為南北小吃城、電影視聽中心。原告於本院勘驗現場時亦自認僅地下二樓須設置排油煙系統。顯見原告戊○○與被告東井公司間未約定三樓應可供餐館使用，原告上開主張尚不足採。則參照被告提出系爭建物之使用執照影本，其附表載明三樓用途為娛樂服務業及一般零售業；地下二層用途為娛樂服務業及餐飲業，符合廣告顯示之用途，原告上開主張自屬無據，不足採信，則其主張解約亦有未合，不生解約之效力。綜上所述，原告主張系爭房屋買賣契約業已解除，系爭土地買賣契約亦隨之發生解除效果云云，均不足採，其依民法第二百五十九條規定請求被告返還系爭價金及其利息，為無理由，應予駁回。五、原告主張：渠等與吉東公司簽訂之店位預定租賃契約，約定系爭地下二樓一號店位每月租金一萬九千四百元，二號店位每月租金一萬八千元，三樓二十九號店位每月租金二萬六千七百元，期限均為二年，因被告東井公司未交付店位，致原告甲○○受有租金預期利益損失共計八十九萬七千六百元，原告戊○○受有租金預期利益損失共計六十四萬零八百元，為此依民法第二百十六條第二項規定請求被告東井公司賠償損害云云。被告東井公司則以租約俟被告交屋後始生效，然原告迄未辦理交屋手續等語置辯。經查： (一)原告與吉東公司簽訂上開租賃契約乙節，業據原告提出該契約書影本為證，並為被告吉東公司所是認，堪信為真正。 (二)系爭房屋買賣契約第十條約定：本大廈建造，完成取得使用執照並接通水電後，乙方應通知甲方辦理交屋手續。其第六項約定：乙方基於了解甲方為商場經營之必要，及配合甲方另與吉東實業有限公司另行簽訂本約標的之租賃契約之行使，特許吉東實業有限公司在本大樓領得使用執照後，甲方未辦理交屋前先處理必要之裝潢工程。唯甲方若未依乙方通知期限繳清房地款項，辦理交屋者，依本約第八條規定處理。系爭租賃契約第二條約定租賃期間自政府機關核發本戶使用執照之日起第一八０日為起租日，租期共計二年。第四條第 (四)項規定：本租賃標的物於簽訂本合約時，尚屬興建中之預售房屋，甲方 (即原告)基於了解乙方 ( 即吉東公司) 為商場整體經營之必須，及配合本租賃契約之履行，甲方另行簽訂甲方委託乙方全權辦理交屋，乙方應自東井建設開發股份有限公司通知交屋日起一個月內辦妥交屋手續。第九條規定：本租賃標的物於簽訂本合約時，尚屬興建中之預售房屋，為保障乙方權益，本契約應於甲方另行簽訂之本約標的預定房屋土地買賣契約書中各項義務履行完畢，乙方得以順利辦理交屋手續後始生效力。被告東井公司復自認系爭買賣契約及租約，係被告與吉東公司委託承銷公司同時與原告簽訂等語。顯見被告東井公司於簽訂買賣契約時，明知原告依系爭租約之約定內容，可得預期租約於約定始期生效，並獲取租金利益，被告東井公司自應於取得使用執照並接通水電時，立即履行其通知原告辦理交屋之義務，以使原告能通知吉東公司進行裝潢，及依約完成交屋手續，進而促使租約生效，原告亦得如預期使用收益系爭店位而收取租金。從而被告東井公司如未履行上開通知義務，依民法第二百二十九條第一項規定，應負遲延責任。並按民法第二百十六條規定，自被告東井公司領得使用執照 (依上開使用執照影本，顯示領照日期為八十五年十月二十九日) 之日起第一八０日，即自八十六年四月二十六日起二年期間，原告未能依上開已定之租約計劃，獲取可得預期之租金利益，負賠償責任。 (三)查被告東井公司於八十七年五月十三日寄交原告之南港郵局第一八五、二０八號存證信函，僅通知原告備妥足額價金尾款，俟其安排時間，另行通知辦理交屋手續，有兩造提出存證信函影本可稽，顯難認為已履行上開通知交屋義務。又被告東井公司固曾於同年六月二十二日再向台北市○○區○○路一段三號五樓，對原告甲○○寄發南港郵局第三二六號存證信函，催告其於七日內辦理交屋手續，惟遭退回，有被告東井公司提出存證信函、信封退件附卷可稽。至系爭房屋買賣契約第十六條雖規定：雙方因本合約所為之．．通知事項，均應以書面按本合約所載地址掛號郵寄之，如因拒收或無法送達而遭退回時，均以郵局第一次投遞日期為合法送達日期。惟原告甲○○於契約所載地址為台北市○○區○○街四十號五樓之五七，與上開存證信函寄送地址不同，自無上開約定之適用。被告東井公司復未能舉證證明已通知原告辦理交屋手續，應認其未履行該通知義務。從而原告請求被告東井賠償系爭所失租金利益，及自起訴狀繕本送達翌日（八十八年七月九日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。六、兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果無礙，爰不一一審酌。七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分尚無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因其訴遭駁回而失所附麗，應併予駁回。八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條前段、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　一　　　月　　　十　　　日民事第三庭法官　翁昭蓉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　一　　　月　　　十　　　日法院書記官　高菁菁

臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第二七五三號

關鍵資訊