八十八年度訴字第四○二二號｜民事：確認地下室所有權不存在｜裁判日期：92 年 03 月 19 日

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八年度訴字第四○二二號原　　　告　吳昌芳訴訟代理人　賴重堯律師被　　　告　朱金墻訴訟代理人　朱李雪雲被　　　告　吳淑珍訴訟代理人　王世忠右二人共同訴訟代理人　楊進興律師右當事人間請求確認地下室所有權不存在事件，本院判決如左：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面：壹、聲明：一、被告朱金墻就坐落臺北市○○區○○段一小段一四五地號上，即門牌號碼臺北市市○○道四段五六、五八號本國式四層樓房，如附圖所示鋼筋混凝土造地下層乙幢，面積二三八．一五平方公尺，其所有權不存在。二、被告朱金墻、吳淑珍就前項建物，於民國八十八年三月十六日簽訂之「建築改良物買賣所有權移轉契約書」乙紙，其買賣關係不存在。貳、陳述：一、原告有無即受確認判決之法律上利益？原告於八十八年三月二十三日與其他區分所有權人取得協議（原證十二），將地下防空避難室（即系爭地下一層）樓梯間、貯水池、屋頂突出物等全部以共同使用性質（即公共設施）向臺北市大安地政事務所申辦保存登記，而令人匪夷所思的，於申辦後之第三天即八十八年三月二十六日，竟有遠在美國之被告吳淑珍，率以不適法之公證書（此即被告朱金墻與被告吳淑珍於八十八年三月十六日雙方所偽立買賣系爭地下一層二分之一面積之合約書，再持向鈞院辦理之公證書）提出異議（原證四），致使原告之申辦案件，延宕至今未能完成登記，故原告確有受確認判決之法律上利益。二、坐落臺北市○○區○○段一小段一四五地號土地上之建物，即門牌號碼臺北市大安區市○○道○段五十六、五十八號之地下一層（下稱系爭地下一層）究為各區分所有權人共有，抑或原始起造人即李錫明及被告朱金墻所有？（一）系爭地下一層，究係地上主建物之附屬建物（即共同使用部分），抑或獨立區分所有權之客體？１、有無獨立出入口？（１）依現行法規所定，應以使用執照平面圖所示為準（原證三五），系爭地下一層之出入口有二，其一、由區分所有權人所共有之公共樓梯上下。其二、開口在五十八號一樓之樓地板內，其出口更是在該五十八號房屋後面平台，並須再經過該房屋後面之法定空地（即：一般通稱之一樓後院），始可通往外面，而法定空地之預留設施，亦為建築法第十一條所明定，換言之，系爭地下一層之出入均必須經過原告之建築物始可通往外面，根本沒有獨立之出入口可言！（早期建物，其樓梯設計大都如此，地下一層平時由一樓所有權人管理使用，遇到戰時需要避難時，其他區分所有權人則由公共樓梯上下，但產權則為共有。）（２）被告最初主張有十六個出入口，迨九十二年一月十五日又具狀改稱：Ｂ、Ｃ幢相通，而有４個出入口，但平面圖所示並未相通；又Ｃ幢建物，其地下層之樓梯設施與Ｂ幢之系爭地下一層完全一樣，亦即出入同樣必須藉由Ｃ幢一樓房屋如可通往外面，本身亦無獨立之出入口，其所辯顯非可採。被告主張Ａ、Ｂ、Ｃ三幢建物，地下層均相通，亦非可採；因為不論其建築執照、起造人、基地、地主姓名、完工時間及使用執照等均互不相同，況每幢建物均有各別面積之記載，亦即均有界址，可見互不相通，如違規打通，反而為法所不許，固不待贅述。２、系爭地下一層有獨立之房屋稅籍、電錶，是否具有使用上之獨立性？（１）依房屋稅條例第七條所定，建物完工領得使用執照一個月內即應申請設立稅籍，並繳納房屋稅，如其屬公共設施則除外；因此房屋所有權人絕對是納稅義務人（但納稅義務人則不一定是房屋所有權人）。（２）經查系爭地下一層之房屋稅籍，確係原告於七十六年二月間向前手尤清溪買受後所申請設立；按防空避難室本身則是免稅（證物五十四），惟查：上述地下室，原告買受後，曾充作倉庫使用，故一直繳納房屋稅。由上所述，適可反證：系爭地下一層絕非屬獨立區分所有權之客體，因被告並未在六十年間即設立稅籍，且原告對系爭地下一層確具有管領之事實。因該地下一層並無獨立之出入口（詳：前述），如未與地面層合併使用，將不具使用上之獨立性。（３）嗣後系爭地下一層已不再充作倉庫使用，故原告於八十八年二月間申請恢復為防空避難室使用，並恢復免繳房屋稅，並已獲准（惟其納稅義務人名義依然為原告），足證系爭地下一層絕非區分所有權之客體（即主建物），否則豈有建物之房屋稅，忽而須繳房屋稅，忽而可免繳之道理？亦可證明系爭地下一層確確實實是防空避難室，應為本集合住宅之公共設施之一，又屬免稅之性質，絕非市場。３、有無獨立之門牌號碼？果爾，是否具有使用上之獨立性？（１）是否已編定門牌，僅是建物是否可成為獨立區分所有權之客體之要件之一，欲成為主建物尚須其他要件配合，始克有當。本件依使用執照之記載，系爭地下一層全部登載為「防空避難室」，且未區劃分隔，亦無獨立之出入口，依法不可編定門牌，亦不可核發地下室所在證明書，如擅自核發，顯屬違法濫權，依法無效；倘若核發，亦僅限於所有權人、現住人、管理人而已！被告朱金墻或第三人李錫明與被告吳淑珍等均非適格申請人。（見原證廿五、四八）。（２）按系爭地下一層之房屋稅單及用電繳費單據，其性質僅是發給一樓所有權人（即原告），作為繳費證明而已；亦即僅是便利公私行為之行使（證物五十五），與登記產權所須編定之門牌或證明書有別，否則被告朱金墻何須委由王世忠於八十八年三月六日及八十八年三月十六日兩度申請系爭地下一層之所在證明書？（此不當核發之證明書，已由原告於八十八年五月十九日申請撤銷在案）４、使用執照平面圖之記載，地下一層部分為空白，是否即為區分所有權人共有？按土地登記規則於六十九年一月二十三日大修之前，並無公共設施之登記方式，該公共設施應隨著主建物之移轉而移轉，本案亦復如是，而權屬分配均記載於使用執照之背面或在其平面圖上加以註明。本案使用執照暨平面圖均未列明所有權人（即全屬空白），可推定為該建物全體區分所有權人共有，業經內政部臺內地字第000357號函釋在案（證物五十六）暨審酌前呈原證四十二所述。５、使用執照上「使用用途」如記載為防空避難室，是否可認定為「共同使用性質」？建築法第十條明定：「本法所稱建築物設備為敷設於建築物之電氣、給水、排水˙˙˙防空避難˙˙˙」等設備，是防空避難室即為本合建之集合住宅之公共設施之一，應屬共同使用性質；此有內政部營建署營署建字第四○三二號函在卷可參（證物五十七）。依據內政部七十二年六月二十四日臺內地字第一六五一二七號函所示地下室之性質，究屬「主建物」或「附屬建物」，應視其使用執照之記載定之（證物五十八）。６、系爭地下一層如何辦理保存登記？系爭地下一層之保存登記應依「建物所有權第一次登記法令補充規定」第十一點而為辦理（並非第十一點之四）。由以上各點所述，可知系爭地下一層所具之要件，無一符合可成為獨立區分所有權之客體之條件；職是，其保存登記僅能以共同使用性質申辦，始能符合法令規定。（見：原證三九、四十）此亦符合司法院與最高法院民事判決所持之法律見解。（見原證六、十四、廿一、四三）（二）系爭地下一層是否規劃為市場攤位使用？１、按建築法第七十三條明定：「建築物：：非經領得變更使用執照不得變更其使用」。本案自從申請建築執照起，歷經第一次變更建造、第二次變更建造暨使用執照申請書及六十年一月十三日領得使用執照，至七十二年曾以一樓所有權名義申辦變更使用執照以來，地下一層之使用用途始終登載為「防空避難室」，且一直未曾區劃分隔。２、本件使用執照記載用途為「防空避難室」，係依五十三年發布之防空法施行細則第十三條第三款規定：「凡都市計劃地區依建築法申請建築時，必須附建防空避難設備，以為防空避難之用」而來，絕非如被告所言可作為市場之用；至於被告吳淑珍雖曾於約三十年前提出申請，但並未經主管機關核准，核其內容，亦僅屬詢問之性質而已！其是否曾規劃為市場一節，殊屬疑義；充其量，亦僅屬建商促銷手法之一，萬萬不能以業經主管機關否准設立市場後，被告卻以供市場之用來抗辯。３、矧被告當時提出之申請書，係以一樓兩戶為主，並非單獨以系爭地下一層為標的去函申請，此可證明被告亦明知系爭地下一層因無獨立之出入口，非藉由地面層即一樓房屋，將無法上下出入之事實。４、系爭地下室係臺北市大安區市○○道○段五十六號、五十八號區分所有建物之防空避難室，用途並非市場，而且也非違章建築。違章建築之意義，依違章建築處理辦法第二條規定，係指在建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物而言。系爭地下室，依卷附證物七所示建築執照申請書、其後兩次變更建築執照申請書及建築物使用執照申請書內容，明白記載為依法核准建築之項目，只是未辦理建物所有權第一次登記而已，乃被告竟指鹿為馬將系爭地下室視同違章建築而狡謂其所有權應屬原始出資人，殊非可採。而且，依上開原始建築許可文件，明白記載系爭地下室為防空避難設備，被告竟企圖誤導事實，強詞狡稱系爭地下室用途為市場攤位，其虛偽狡飾心態，於此可見一斑；至於被告提出虛偽不實資料，尤不勝枚舉，殊不值一一駁斥。５、系爭地下室為合法申請建造之防空避難設備（室）建物，並非違章建築，其所有權人之認定應以登記為準，並非以原始出資人為準。系爭地下室依卷附五十八年六月十六日建築執照申請書、五十八年十二月十八日及五十九年六月二十四日兩次變更建築執照申請書、民國五十九年十二月八日使用執照申請書、七十二年十月變更使用執照申請書所載，均係合法申請建築並取得使用執照之區分所有建物防空避難設備（室），並非違章建築，乃被告竟援引違章建築房屋情狀，認系爭地下室應屬原始出資人所有，殊屬違誤。６、系爭地下室建築設計之使用用途為區分所有建物之防空避難設備，並非市場或商場。依五十八年六月十六日建築執照申請書、五十八年十二月十八日及五十九年六月二十四日兩次變更建築執照申請書、五十九年十二月八日使用執照申請書、七十二年十月變更使用執照申請書，系爭地下室自始至終均載明為其所應屬地面樓層區分所有建物之防空避難設備（室）。尤其，七十二年十月由原建物所有人王柏元、陳明隆申請變更原於六十年一月十三日所領六○使字第○三五號使用執照時，將一樓使用用途由原始核准之集合住宅變更為一般零售業，二至四樓還是維持原始核准之集合住宅使用用途，地下室也是維持原始核准之防空避難室使用用途；從而，被告狡謂系爭地下室為市場（商場），根本不足採。（三）系爭地下一層於第一次銷售時，是否一併出售予地面層及樓上住戶？１、系爭Ｂ棟地下室（防空避難室）及地上各層建物，依卷內建造執照及使用執照之資料，其起造人之沿革及設計之變更：（１）依第一次及第二次變更設計圖，Ｂ棟地下室（防空避難室）權屬確為「空白」。（２）稽諸卷附上述之「設計圖」各乙件（見原證三十五），可得明證。（３）原告自始即主張系爭之「地下室」（防空避難室）為共同使用部分，係屬「附屬建物」，該「地下室」起造人及權屬均為「空白」；應隨「主建物」移轉而移轉。２、按早期之建物其公共設施，其產權並未登記，係隨著主建物之移轉而移轉，所以一般買賣合約書均未記載該公共設施，但是建商如認為該部分擬予特定使用欲保有其權利時，則應於使用執照平面圖載明其權屬、用途，至少會在買賣合約書上載稱：「不含˙˙˙部分」用以表彰其權利；本案原始建商，於第一次銷售時均未曾註明不包括系爭地下一層（見：原證三三及八十九年七月二十七日言詞辯論續（四）狀附件一），因此系爭地下一層自應隨著主建物之移轉而移轉，委無疑義。３、由被告狀呈七十年六月三十日之協議書所示（即被證十二），因被告未履行其應辦事項，業已自動作廢，適足以反證：被告亦明知地下一層之權利，自始即為住戶所共有，否則何須與住戶協議？該協議既已作廢，其權利自然仍歸屬住戶所有。尤應予指明者，參加協議之人竟然沒有被告朱金墻其人；足證朱金墻自始就自認並無系爭地下一層之所有權，衡情灼然。（四）系爭地下室（Ｂ棟防空避難室），面積合計二三八．一五平方公尺，產權確屬原告吳昌芳等所有，吳昌芳於與本件主建物區分所有權人，即錢樂容、周明淑、詹志祥等共同簽訂「切結書」乙紙（見原證十二），依前揭法令之規定，依法取得所有權：１、系爭地下室（Ｂ棟防空避難室），面積合計二三八．一五㎡，其中一七一．五㎡，產權確屬原告吳昌芳所有，此有臺北市稅捐稽徵處九十年二月十四日北市稽大安乙字第九○六○六二八七○○號書函、房屋稅課稅資料、八十五、八十六、八十七年度房屋稅繳款書（通知及收據聯）、臺灣電力公司七十七年十一、十二月及八十九年十月份電費通知及收據聯共八紙（見原證三十六）在卷可憑。２、查內政部八三年四月一日臺內地字第八三七九一○九號函揭櫫：「按區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備應為共同使用部分，為建物所有權第一次登記補充規定第十一點所明定。本案區分所有建物防空避難設備之測繪，請依地籍測量實施規則第二百九十八條及辦理土地複丈與建物測量補充規定第二十點規定辦理。」（見原證三十七）３、又內政部八十五年六月二十七日臺內營字第八五○五四○六號函揭櫫：「關於公寓大廈管理條例公布施行前已取得建造執照之公寓大廈，在條例公布施行後始申辦建物所有權第一次登記者，有關其作為共同使用之法定防空避難室或法定停車空間之產權登記方式，得依本部八十年九月十八日台八○內營字第八○七一三三七號函示辦理。」（見原證三十八）４、臺北市松山地政事務所函（0000000000）揭櫫：「依『建物所有權第一次登記法令補充規定』第十一點：『˙˙˙如其屬八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋前請領建造執照建築完成，且依使用執照記載或由當事人合意認非屬共同使用性質並領有門牌號地下室證明者，可依土地登記規則第七十六條規定辦理建物所有權第一次登記』規定辦理，惟如無法檢齊上開規定之証件者，自應申請登記為共同使用部分。」（見原證三十九）５、臺北市士林地政事務所（北市士地一字第09062231000號）函：「建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點之內涵：：：係指區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同使用部分，惟其如屬八十年九月十八日臺內營字第八○七一三三七號函釋前請領建造執照建築完成，又依使用執照記載或由當事人合意認非屬共同使用性質，並領有門牌號地下室證明者，得以主建物之型態辦理建物所有權第一次登記，˙˙˙次按八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函規定：『˙˙˙（一）區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有登記，應為該區分所有建築物全體所有權人共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權所共有。：：』台端如認符合上開規定，則請依土地登記規則第七十八條、第八十一條規定辦理。」（見原證四十）６、臺北市政府地政處北市地一字第八七二一九二六二○○號函：「按『申辦建物所有權第一次登記，申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。˙˙˙如申請人未能檢具移轉契約書時，於建物基地係申請人所有，且申請人又為該建物之納稅義務人時，得檢具該建物毗鄰之土地或房屋所有人一人以上之保證書，保證該建物為申請人所有，憑以申辦建物所有權第一次登記。』˙˙˙若申請人未能提出建物毗鄰土地或房屋所有人之保證書時，為簡政使（便）民，得由申請人自行切結原由憑以申辦，爰修正上開函釋後段為『˙˙˙得檢具該建物毗鄰之土地或房屋所有人一人以上之保證書，保證該建物為申請人所有，或出具切結書切結無法檢附移轉契約書原由及確無虛偽假冒情事，憑以申辦建物所有權第一次登記。』」（見原證四十一）據上論斷，被告等就系爭地下室，並無任何合法、正當之權源，事證俱在，委無疑義。三、被告朱金墻、吳淑珍於八十八年三月十六日就系爭地下一層所簽訂之「建築改良物買賣所有權移轉契約書」是否無效？（一）系爭地下一層是否屬於不能分割之防空避難室？１、依使用執照暨平面圖所載，系爭地下一層全部記載為防空避難室，且未區劃分隔，依法不可辦理分割。（見原證四五）２、防空避難室之地下室不可分割，此為內政部營建署以七十八年三月七日臺（七八）內營字第六七三一九七號函覆臺灣高等法院所持之見解。（原證四十五）又依使用執照（見原證七）記載，本案建物為地上雙併四層，地下一層之集合住宅，建築要項為「肆層壹座柒戶」（一樓兩戶併為一戶），該柒戶並未包含「地下層」及「屋頂突出物」在內，地面以上各層均有產權分配之記載，分別為李錫明與朱金墻（詳附表），但地下層與屋頂突出物之產權分配則空白無記載，亦即權屬空白，地下層之使用用途全部記載為防空避難，亦未區劃分隔，且從未編定門牌，於六十年元月十三日領得臺北市政府工務局六十使字第三五號之使用執照，地下層之面積為223.23㎡，其出入口有二：其一、由公共樓梯上下。其二、開口處在一樓五十八號之樓地板面積內，其出口更是在五十八號之後面平台，且須經過區分所有權人所共有，並位於建築線內之法定空地始可通往外面。換言之，系爭地下層並無獨立之出入口，故系爭地下層並不具有可單獨成為所有權之客體之條件；被告等誑稱：地下室有十八個出入口云云，洵屬無的放矢，信口雌黃，不足採信。３、有關地下室係供防空避難室、停車場等共同使用部分之產權問題，業經內政部邀集有關機關會商結果，以內政部九十年十二月二十四日臺（九○）內中地字第九○八四四四三號函載：「˙˙˙惟早期取得建造執照區分建築物之地下層，使用執照記載為防空避難室，於七十一年辦理所有權第一次登記時，未併同主建物申辦登記。該地下層自始即為該區分所有建築物之管理委員會管理，且由全體區分所有權人兼作停車場使用迄今，該地下層屬共同使用部分，如要求須取得全體當事人之協議書始准予申辦登記，實有困難，為利地籍管理，得由部分區分所有權人代全體區分所有權人申請登記，並應檢具切結書切結該地下層為共用部分，同時分算各相關區分所有權人之權利範圍後，登記機關得予受理。˙˙˙」（見原證四十二）。足證系爭地下室，被告等並無任何合法、正當之權源，其所有權、管理權及使用權，應屬原告及主建物地上各樓層區分所有權人錢樂容等所共有，盱衡前揭法令之規定，固屬當然，要無疑義。４、按建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點載明：「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同使用部份，如其屬八十年九月十八日臺內營字第八○七一三三七號函釋前請領建造執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共同使用性質並領有門牌地下室證明者，得依土地登記規則第七十三條規定（現在第七十六條）辦理建物所有權第一次登記。」（原證二十四）。詎被告等於八十九年六月九日狀稱：上述補充規定「得依使用性質並領有門牌號碼˙˙˙云云」（見狀載五之２第十頁），故意將「依使用執照記載或由當事人合意認非屬共同使用性質」排除，而這兩項係認定是否為共同使用部份之最重要之依據；系爭地下室除了缺少上開二項要件外，當時亦未編列門牌，因此應依該規定之前段視為共同使用部份，委無疑義；被告等故意曲解法令，斷章取義，移花接木，指鹿為馬，混淆是非，要無可採。５、證人李錫明於八十九年六月十六日在鈞院所陳完全不實，茲臚陳如后：（１）李錫明自認簽訂被證三所示之「協議書」乙件時，未付汪志銘任何金錢，亦未辦理移轉，而依該「協議書」第一條第��款及第二條第二款，李錫明均須付款給汪志銘。（２）且李錫明根本不知道被證三所示之「協議書」中，汪志銘、朱金墻、王國欽對地下室攤位有否權利，也不知道他們曾否銷售過攤位？（３）倘若李錫明是真正出資之起造人，對上述事情應該非常瞭解，足見他只是簽約之丙方之人頭代表而已！（４）又被證三所示之地號與實際之建物Ａ、Ｂ、Ｃ棟地號並不相符，且實際上僅蓋Ａ、Ｂ、Ｃ三幢而已，並非Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四幢；Ａ棟之起造人亦非李錫明，而是郝煥雲等十四人；足證：被證三所示之「協議書」顯與事實不符，且始終未曾履行契約條件，應自始無效，不具任何證據力。（５）李錫明陳稱：他出售房屋時，均清楚載明不包含地下室，至今仍為其個人所擁有云云，但由李錫明與系爭建物五十八號三樓及四樓周明淑、詹林直簽訂之協議書（見附件一），均未載明任何不含地下室之記載，足見其所陳顯係虛偽不實。（６）八十九年五月十九日庭期被告等又杜撰諸多不實之文書：查系爭建物，最初之建造執照申請人（起造人）固為汪志銘，但被告竟提出以後棟（即Ｃ棟）之建造執照據以蒙混鈞院，原因是該後棟（即Ｃ棟）之建造執照申請人係被告吳淑珍，企圖讓人誤會被告吳淑珍係原始出資人之一，同時辯駁起造人並非當然權利人，且提出數則實務見解以供佐證，但被告等於八十九年五月十九日收到臺北市大安地政事務所所轉送內政部八十九年三月二十日之「錯誤」之函示後，又一反先前主張並曲予迎合起造人對系爭地下室有權利之主張，謹請鈞院審酌原告於八十九年六月十六日所呈「建物所有權第一次登記法令補充規定」第十一點（見原證二十四），即可知系爭地下室建物因缺少上述但書之規定，無法以主建物辦理建物所有權第一次登記，反而應依共同使用部份來辦理才對，確屬全體區分所有權人所共有無誤；被告故意將該法令曲解、混淆是非，斷章取義，割捨分裂，自非可採。（７）系爭地下室，規劃之始，倘若違規欲供市場攤位之用，那僅是促銷手法之一，核與政府法令不符，依法不能設立，故證人李錫明於六十年一月十三日領得使用執照前，只好將預收攤位之價金，全數退還承購人，迨六十年一月十三日完工領得使用執照後，該地下室清楚記載為「防空避難室」，一─四樓為「集合住宅」。足證：核發使用執照後根本沒有所謂設立攤位之事實。李錫明、汪志銘、王國欽就系爭地下室，根本沒有使用權或管理權之存在，更遑論有所有權之存在可言；七十二年十月間，一樓所有人王柏元（即被告吳淑珍之子）、陳明隆提出「變更使用執照申請書」乙紙，曾將一樓申請變更為一般零售業，但地下室並未隨著變更仍記載為「防空避難室」（見原證二十二）；足證系爭地下室確為「防空避難室」無誤。６、次按區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有；業經內政部八十年九月十八日臺內營字第八 ○七一三三七號函釋（見原證二十七，刊載營建雜誌社印八十七年三月初版營建法令解釋彙編─建築管理篇（第三冊）第十八─十九頁）。被告主張系爭地下室，渠等擁有所有權云云，非惟與事實不符，且顯悖於前揭法令之強制規定，依法不合，自無可採。７、系爭地下室（Ｂ棟）及毗連相關之建物（Ｃ棟）之沿革暨起造人之更替，詳附表之２、３所載。被告於八十八年十月四日所具書狀，故意移花接木，將Ｂ、Ｃ棟資料混淆。有關系爭地下室產權登記及測量等行政爭訟事件，主管機關所犯之錯誤，詳如附表之３所載。該案現由最高行政法院九十一年度上字第九九六號及同年度上字第一○二二號依法審理中。（二）王世忠有無違背雙方代理之規定？王世忠係被告吳淑珍之子，並非地政士（代書），自不能代理買賣雙方，辦理撰擬不動產契約，並持向鈞院辦理公證。（地政士法第七條、第十六條參照）王世忠明知其母即被告吳淑珍赴美未歸（見原證九、十），未依法附上授權書，且為了使用業已失效多時之汐止市戶政事務所印鑑證明，又偽造其母吳淑珍之身分證，將其已遷居永和市之住址擅自變造為汐止市之住址，顯已涉及偽造文書之刑責。（三）被告朱金墻於八十九年三月二十八日在鈞院八十八年度訴字第一八五八號偽造文書等案件到庭供述：「我沒有分到地下室」「沒有（出售系爭地下室所有權予王國欽或吳淑珍）」（見原證三十一）；彼既自承並未分到地下室，當然沒有權利將地下室售予他人；益證被告朱金墻就系爭地下室，並無任何合法、正當之權源，其所作之公證書，虛偽不實。（四）被告吳淑珍所辯各語，全部虛偽不實；其所謂「權源」之書證云云，顯係勾串匿飾所得，不足採信：１、有關六十七年五月六日之協議書部分：（１）立書人王國欽，係被告吳淑珍之夫，卻蓋用王柏元印章。（２）本案第二次變更建築執照申請書暨變更名義理由書業已載明吳淑珍因財力不足退出起造人行列，則朱和、朱金墻何須為了保證施工順利而返還四戶一樓房屋予被告吳淑珍之夫王國欽及另一不詳之人？邏輯上根本不通。（３）簽訂之時間，竟在本案完工後，並已於六十年一月十三日領得使用執照七年之後，豈非荒唐至極！（４）事實上，該四戶房屋係由王柏元、葉松成於六十六年十一月十五日向合建分得房屋之朱和、朱金墻所買受，付訖價金後，朱和、朱金墻未協同辦理移轉登記，經其向法院訴請判決移轉在案。（見原證三十三）画（５）被告朱金墻於六十六年十一月十五日將一樓房屋出售，怎麼可能在六十七年五月六日又與被告吳淑珍簽訂返還已出售之房屋之舉？不動產物權非經登記不得處分，法有明文；豈容被告等相互勾串，匿飾增減，偽造書證，任其顛三倒四、翻雲覆雨耶？２、有關七十年六月三十日之協議書部分：（１）被告吳淑珍及另一起造人李錫明，代表甲方，住戶僅有後棟（即Ｃ棟）六戶及葉財記公司代表丙方，但本棟（即Ｂ棟）無任何住戶代表，其代表性顯有不足。（２）被告吳淑珍如自認六十七年五月六日所簽「協議書」為真（訴訟進行中，渠一再宣稱已取得地下室產權），何須為了取得地下室產權，又和住戶簽訂協議書？渠顯然認定住戶自始即擁有地下室之共有權無訛。（３）嗣因甲方即被告吳淑珍等未履行上述「協議書」應辦事項，亦即未幫住戶於七十年八月三十一日前取得前開基地持分；事實上各住戶是於七十六年間，分別向尤清溪買受後始行取得，該協議書業已自動作廢。（４）「協議書」既已作廢，則地下室之所有權自當回歸各住戶所共有，被告吳淑珍應明知並未取得地下室之所有權，衡情灼然。（５）買賣雙方又於八十八年三月十六日共同委由被告吳淑珍之子王世忠持上開買賣合約書向鈞院辦理公證，依規定必須下列三者之住址一致始可：印鑑證明上之住址、身分證上記載之住址、公證上填寫之住址；被告吳淑珍之子王世忠為了覬覦他人之地下室，不擇手段，雖明知本件純係買空、賣空，卻為了符合上開規定，礙於被告吳淑珍自從八十七年三月二十六日遷居永和後，旋於八十七年四月十日赴美未歸之事實，而第一次申請印鑑證明，又必須本人親自申辦之規定，於是為了使用因遷居永和後，業已失效之舊址印鑑證明，竟篡改其母之身分證上住址由永和擅自更改為汐止。（６）依首揭之說明，系爭地下室既為區分所有建物之共用部分，依司法院八十年十月二日（八十）廳民三字第○九四八號函（見原證三十四）所示：共用部分依法不可辦理公證；法令明確，委無疑義。四、有關臺北高等行政法院九十年訴字第四二八二號判決書，因該判決違背法令業已依法提起上訴，不足為被告有利之認定：（一）上述案件審理中，原告係陳述：「依使用執照暨平面圖之記載，系爭地下一層權屬空白，未記載。」卷證亦復如是，但判決書卻載稱：「其起造人為：：亦為原告所不爭執。」核與卷資料完全不符；嗣經向最高行政法院閱卷後，始悉該筆錄誤載。（二）該案於言詞辯論時，該案被告臺北市大安地政事務所之訴訟代理人也自承原告依法可以登記，且改口稱被告機關之否准，是因尚欠一人參與申請之故（指尚缺葉周妙鳳一人）原告曾即席表明該員即係葉財記公司之老板娘，她因已過世，其遺產稅尚未被核定，致無法辦理繼承，故其繼承人無法參與，審判長當時亦曾詢問原告，這樣還要告嗎？原告因擔心一旦撤回，萬一又有變數，恐影響往後之救濟，故請庭上依法判決，不料這些有利於原告之筆錄，竟全部漏載。（三）事實上行政法院應只是審理原告所提文件，是否符合「建物所有權第一次登記法令補充規定」第十一點所規定之要件：是否可以以共同使用性質辦理測量與登記，暨審理地政機關一再隱匿有異議人，是否違反處理程序等公法上是否有無違失而已！而非就私權爭執而為審判；有關私權爭執應屬鈞院之管轄範圍，因此該判決不但違背法令，且逾越審判權限，現正上訴最高行政法院依法審理中，最後公理必得伸張，違法濫權者必將無所遁其形，被告焉得執該判決資為有利於己之事證耶？五、本件縱認被告朱金墻為系爭地下室之起造人，惟依民法第一百二十五條消滅時效之規定，其所有權確已不存在：（一）系爭建物係屬合建之集合住宅，其不動產所有權之回復請求權，仍有消滅時效規定之適用。（見原證四十四最高法院七十二年台上字第二六三一號民事判決）（二）尤清溪於七十四年八月三日取得系爭一樓兩戶房屋之權利移轉證明書，嗣於七十六年二月間將該兩戶一樓房屋出售予原告，而內政部七十年九月二十四日臺內地字第四四一六九號曾有明釋：「法院拍賣區分所有建物˙˙˙該共同使用部分隨區分所有建物移轉。」（見原證二十六）原告繼受取得一樓兩戶後，系爭地下層亦由尤清溪點交原告管理、使用、收益，並繳納地下層之房屋稅與電費（繳納地下層稅金之面積與一樓兩戶面積相同）（原證四十六）原告占有、管理、使用系爭地下層迄今已逾十七載，如再加計自興建完工以來從未有人占有、管理、使用之時間計算，總計已逾三十一年，依前揭最高法院判決要旨暨同院八十六年臺上字第二六六一號民事判決（原證四十七）所載：朱金墻、吳淑珍等對系爭地下層不論有無權利（何況原告再三主張渠等並無任何權利），均因已罹於時效，依法已不得主張任何權利矣！被告朱金墻當然無權將系爭地下室之權利售予被告吳淑珍。六、（一）「建物所有權第一次登記法令補充規定」（見原證二十四）第十一點明訂：「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同使用部分，如其屬八十年九月十八日臺內營字第八○七一三三七號函釋前請領建造執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共同使用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第七十六條規定辦理建物所有權第一次登記。」（二）「土地登記規則」第七十五條明訂：「區分所有建物之共同使用部分，應另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：⒈同一建物所屬各種共同使用部分，除法令另有規定外，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外。⒉區分所有建物共同使用部分僅建立標示部，及加附區分所有建物共同使用部分附表，其建號，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」（三）「建物所有權第一次登記法令補充規定」第十一點之四明訂：「區分所有建物依公寓大廈管理條例第三條第四款所稱共用部分及第五款所稱約定專用部分，於登記時應以共同使用部分為之。前項以共同使用部分登記之項目如左：（一）共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。（二）空調通風設施區域，如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。（三）法定防空避難室。（四）法定停車空間。（五）給水排水區域，如水箱、蓄水池、水塔等。（六）配電場所，如變電室、配電室、受電室等。（七）其他經起造人或區分所有權人同意或協議為共同部分者。」。（四）以上法令規定，依中央法規標準法第十六條特別法優於普通法之原則，第十七條法規修正後之適用或準用及第十八條從新優原則之適用等規定，當然應予一體適用，委無疑義。乙、被告方面：壹、聲明駁回原告之訴。貳、陳述：一、相關事實經過：（一）被告所興建之建築物共計有Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ肆棟，每棟基地之地主均互有持分土地權利（被證五十六），建商分別為「Ａ棟：郝煥雲」，「Ｂ、Ｃ棟：李錫明」，「Ｄ棟：謝生富」（被證五十七），被告從未說Ａ、Ｄ棟係李錫明興建，查李錫明先生係經營鋁製品工廠，專業承包工地鋁門窗工程，原告謊稱李錫明係被告之人頭實屬無稽。（二）本訴訟標的之相關基地共計９３０點２坪，王國欽於五十七年間，陸續購買土地５７７點４坪，再配合參與合建地主約３５２點８坪（被證十六），分別建有Ａ、Ｂ、Ｃ棟（地面肆層、地下壹層）及Ｄ棟（地面柒層、地下壹層）之房屋（被證八）。（三）Ａ、Ｂ、Ｃ棟基地總面積４６０坪，壹樓總建坪２６８坪，建蔽率百分之五八，地下層總建３９２坪，建蔽率百分之八五（被證十七），法定防空避難室６７坪，合法超挖３２５坪，地下層面積大於地面層面積，地下室之工程款遠超過地面曾，並有大、中、小型出入口十三處，具有絕對之獨立性，且在預售屋銷售廣告中，以一至四樓為店舖公寓，地下壹樓為巿場攤位銷售（被證六、七），並設有銀行專戶收受攤位價金，足證出售樓上房屋時不含地下層，否則豈不一屋二賣。（四）朱金墻、朱和係地主總代表，在Ｂ、Ｃ棟建物會列名為起造人，肇因建商汪志銘發生財務危機無法施工，商請李錫明先生接手興建，先父為保證合建地主權益（Ａ、Ｄ棟合建地主部份子），並釋地主疑慮，始將起造人吳淑珍部分，全數變更為朱金墻、朱和名義做為完工保證，竣工後業已全數返還，吳淑珍並保留地土地持分５１坪，及地址證明書（被證十一）。（五）Ｂ棟原告之壹樓為５２點８坪，法定附建之防空避難室為四分之一即１３點２坪，地下層合法超挖５４點３坪（被證十八），依當年之建築法規、建築環境、登記規則、民俗風情，豈有贈送超大型地下層之理，且原告只購買壹樓５２點８坪，卻非法竊佔約壹佰坪（地下層６７點５及保留地約３０坪）。（六）原告之前手尤清溪標購之標的物僅及壹樓，且土地僅有１點２坪，後來以不當手法騙取被告土地（被證九）。尤、吳之買賣契約書（附件八）第二項第一款：「買賣標的含地下室使用權」，權源為何？當時保留地若有違建豈有不加註在買賣標的內，足證雙方涉有共謀不法利益之嫌。在八十八年度偵字第七八八一號竊佔訴訟偵訊中，尤清溪謊稱：付數佰萬元予王世忠，證據何在？（七）據鄰居稱原告搭蓋違建時，與肆樓（詹志祥之親人）發生爭執（因肆樓屋頂搭蓋違建設加工廠，原利用保留地昇降材料），結論為各占用一部分（詹地祥之親友經營小說出租）（被證十九）。（八）樓上住戶明知地下室為獨立產權，六十年至七十五年間均無異議，七十六年至八十七年亦無異議（誤以為原告購買壹樓及地下室），今原告為逃脫竊佔地下室及保留地刑責，雖與樓上住戶結怨甚深，為共謀地下室產權，反而變成利益共同體。（九）大安稅損處誤課原告房屋稅，含地下層１１點３平方公尺稅金部份，被告亦曾函詣大稅捐處（被證二十），大安稅捐處即函告原告有誤，依法地下室免課稅金，原告為求掩飾非法竊占而去申稅，其心可議，且納稅人並不代表就是權利人。（十）原告等於八十八年三月二十三日，申請系爭地下室建物第一次測量，欲以共同使用登記地下層，原告委由民意代表施壓、關說歷經大安戶政事務所、大安地政事務所、臺北巿地政處、內政部營建署、內政部中部辦公室、法規會、法部等機關長達一年、內政部於八十九年三月二十日臺內中地字第八九○四八八二號函裁示在案（被證十五）。（十一）原告八十九年四月十三日準備書狀部分駁斥如下：１、依使用執照記載，地下室面積223.23平方公尺（67.5坪），實測為238.5平方公尺（72.1坪），超出15.27平方公尺（4.6坪），此即吳昌芳竊佔及毀損 B棟（本訴訟標的）地下室隔間墻外，另竊佔C棟地下室15.27平方公尺（4.6 坪）後，再行封閉竊佔使用之罪證（被證二十三、附件一：被卷一51）。２、依使用執照記載，壹樓面積174.66平方公尺（55.83坪），防空避難室依當時建管法令僅應設四分之一，即43.66平方公尺（13.2坪），建商合法超挖 179.57,平方公尺（54.31坪）（建築物高度：地下室3.4米、壹樓3.2米、貳～肆樓3米）（被證、附件二）。３、查地下室之面積並非全部為防空避難室設備，建方合法開挖自行增建部分，係屬私有財產，本就保有所有權而得自由處分，並得單獨辦理產權登記。另依歷年來之建管法令，肆層樓之建物得免設防空避難室設備。詳內政部函釋：內政部74.10.12臺內營（警）字第46169號。內政部68.10.29臺內營字第40909號。內政部82.05.27營署建字第07465號。內政部72.03.07臺內營字第142352號。內政部72.06.16臺內營字第159690號。內政部80.08.31臺內營字第8283543號。內政部81.09.21臺內營字第8104762號。內政部80.09.18臺內營字第8071337號。內政部81.05.30建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點（被證二十五、附件三：被卷二）。４、原告提示之原證十四、十五證物，故意去頭去尾，不敢明示全文，被告特將全文影印參考（被證二十六、附件四）。二、系爭地下室有無獨立出入口？（一）依系爭臺北市政府六十年使字第○○三五號使用執照平面圖所載有四個獨立出入口，依使用執照記載壹樓面積１７４．６６平方公尺，防空避難室依當時建管法令僅應設四分之一，即４３．６６平方公尺，建商合法超挖１７９．５７平方公尺（建築高度地下室３．４米、壹樓３．２米、貳至肆樓３米）依當時建築法規、建築環境登記規則、民俗風情，豈有購買地上樓層而贈送大型地下層之理？（二）依系爭房屋「敦化市場店鋪公寓及攤位」銷售平面圖所載系爭地下室有四個獨立出入口（附件十）（此點聲請詢問建商李錫明及建築師洪聰明）。（三）依臺灣臺北地方法院檢察署八十八年偵字第七八八一號檢察官八十八年七月十三日至現場履勘筆錄記載（附件十一）：１、王世忠答：「這裡根本沒有門，但樓梯是原始即有，原本是從後面空地可以直接進入地下室，沒有任何門禁是採取開放性的」「另外，和Ｃ棟的牆原本是空的，是他們又砌起來」等語。２、吳昌芳答：「我買時這裡就有一個舊鐵門，最近是整修時將舊鐵門拆下，才裝上新鐵門」、「鐵門出口之石膏板牆買時是沒有，但因我５８號一樓要出租，所以為了安全就隔了一道牆」、「地下室隔間買來時是空的，是最近王世忠闖進來才隔的」等語。３、證人詹志祥（住市○○道○段五十八號四樓）檢問：「你住這裡當時使用地下室情形為何？」詹答：「以前都是開放空間有時會積水」。檢問：「你通五十八號地下室有沒有門？」詹答：「以前都沒有門，是後來房子週邊Ｌ型（違建）蓋起來以後通往地下室才有門」。檢問：「你們當時小時候在地下室玩，是不是Ａ、Ｂ、Ｃ三棟相通？」詹答：「是的」等語。４、依上開卷附履勘現場所示照片，顯示通往系爭地下室之樓梯極為寬敞，益見有獨立出入口甚明。５、由上可知，系爭地下室原本係Ａ、Ｂ、Ｃ三棟均相通，係規劃作市場攤位使用甚明，乃具有「構造上」及「使用上」之獨立性，不容置疑。三、系爭地下室究為獨立區分所有權之客體（被告主張）抑或為地上建物之附屬共同部分（原告主張）？（一）按建築物區分所有權之客體，須具備下列條件：①須具構造上之獨立性，是否有此項獨立性，應依一般社會觀念定之，②須具使用上之獨立性，又究有無使用上之獨立性，其主要之區分標準，在於該區分單位有無獨立之出入門戶。（參照謝在全先生著「民法物權論」（上冊）第二三六頁論述）（附件一）。（二）按「民法第七百九十九條所謂共同部分，係指大門、屋頂、地基、走廊、階梯、隔壁等，性質上不許分割而獨立，為區分所有權客體之部分而言。系爭地下層之面積廣達二七一．六五平方公尺，為該大廈之一層，其建造須挖土做成擋土牆，建造成本較之地上曾有過而無不及，倘非專為規劃投資施工闢建，不可能形成，依一般社會交易觀念，性質上當非不得獨立為區分所有權之客體」（最高法院七十一年台上字第一一九三號判決）（附件二）。（三）「系爭地下室有單獨出入口，有照片可稽，其非屬附屬建物，甚為明顯，自屬獨立於建物而適於為單獨所有權之標的」（最高法院七十九年台上字第二八一 ○號判決）（附件三）（四）由上可知本件系爭地下室之面積，依使用執照之記載廣達二二三、二三平方公尺，依鈞院囑託大安地政事務所８８．１２．１４實測複丈成果圖顯示有二三八、一五平方公尺，顯然均較原告所有地上一層面積一七一．五一平方公尺超越甚多。故系爭地下室顯然花費鉅資成本所獨立開挖，且有獨立出入口、單獨編列門牌（臺北市市○○道○段５６、５８號地下室）、房屋稅籍及用電證明，自得為獨立區分所有權之客體，並非地上各層建物之附屬物或共同部分，其理甚明。四、系爭地下室究為原始起造人所有（被告主張）抑或地上各層全體區分所有權人所共有（原告主張）？（一）系爭地下室之產權屬原始建築人之被告所有：１、最高法院相關判決：（１）按系爭大樓起造人為被上訴人，除地下層停車空間及防空避難室外，均由被上訴人辦理建物所有權第一次登記（包括樓梯間，管理員室、變電室等共同使用部分），上訴人等係輾轉購得系爭大樓建物，其前手及本人購買範圍，均不包括未登記部分等情，為原審認定之事實。則於系爭大樓辦理建物所有權第一次登記時，不論已登記、未登記部分，被上訴人均為所有人，被上訴人將系爭大樓部分建物，售予上訴人前手時，係按已登記面積出售，並將未登記部分明示排除在外，故就未登記部分，上訴人或其前手均無所有權，最高法院八十七年度臺上字第九五○號著有判決。（２）建造執照僅係行政機關管理建築之方法，並非取得所有權之法定證據，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬無涉，最高法院八十五年度臺上字第二四七號著有判決。（３）因自己出資而建築之房屋，不待登記即原始取得其所有權，與該房屋行政上起造人名義之誰屬無關，亦與因法律行為而取得者，須依民法第七百五十八條規定經登記始取得其所有權者不同，最高法院八十五年度臺上字第一○○號著有判決。（４）按系爭地下室固屬防空避難室，係供全體住戶作為戰時避難之用，然不能憑此即謂所有權屬住戶所共有，被上訴人既為商場大樓之興建人，且為地下室全部之起造人，就系爭地下室雖未辦理保存登記，仍應認其為單獨所有人，最高法院八十一年臺上字第一八七七號著有判決（被證十三）。（５）公寓之地下室得為獨立建物而為單獨所有權之標的，目前情形，有將地下室單獨出賣者，亦有除公共設施外，以之作為停車場出賣者，其性質與建物之構成部份或從物均有不同，除原始建築人有特約將地下室之應有部分隨同房屋一併出賣外，該公寓建物之各樓所有人並不當然按其房屋之面積取得地下室之應有部分，最高法院七十九年臺上字第二八一○號著有判決（被證十四）。（６）系爭地下室及地上各層房屋之興建，最先係由被告之父王國欽於五十七年間與地主朱金牆、朱和等地主談妥買賣或合建（部分地主不願合建即由王國欽買斷），而王國欽為信安市場負責人（詳見被證合作建築房屋契約書）當時地下室即規劃作為市場攤位，故王國欽對於朱家地主而言是建商。後王國欽再找建商汪志銘合建（詳見被證合作興建市場及店舖住宅契約書），嗣汪志銘無力興建，經三方協議由李錫銘繼續投資興建（詳見被證協議書），故王國欽對於李錫銘而言是地主及地主代表。且上開被證一至被證三之合約書，均經李錫銘及朱金牆承認為真正（見鈞院刑事庭八十九年三月二十八日筆錄）。故王國欽確為系爭地下室之原始建築人。（７）系爭房屋係於六十年間建築完成，而被告之被繼承人為原始建築人，而原告及其餘地上各層樓之住戶其買賣契約均未包括系爭地下室，亦為各層樓住戶所不敢否認，故系爭地下室之產權雖未辦理保存登記，仍屬原始建築人之被告所有。（８）吳昌芳提示最高法院八十二年臺上字第一六八四號判例：查該訴訟標的物柒層華廈，規劃有停車位，且上訴人非原始起造人，與本案情形有異。２、門牌編列部分：（１）按區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，土地登記規則第七十三條定有明文。（２）查本件系爭地下室當時係規劃作為市場攤位使用（非屬公共設施）且有獨立之地下室門牌，依上開法令規定，自得視同一般區分所有之建物，由原始建築人即被告等辦理建物所有權第一次登記。故系爭地下室產權及使用收益權確屬被告所有無訛。３、系爭地下室申辦第一次建物所有權登記疑義，業經內政部會商法務部結論略以：「按行政法規之適用應以行為時之法規為準，不得溯及既往‧‧‧本案建物係於六十年一月十三日取得使用執照‧‧‧本案地下防空避難室之興建在上開公寓大廈管理條例及補充規定，函釋之前，似均無上開規定或函釋適用之餘地，準此，本案似難認係當然為共同使用部分‧‧‧是故本案建物使用執照起造人為李錫明君、朱金牆君二人，其地下層（防空避難室）之權屬，應依當時法律明文規定為限，宜由起造人或經向起造人買受該產權者，檢附移轉證明文件申請建物第一次測量登記」，有內政部八十九年三月二十日臺（八九）內中地字第八九○四八八二號函及法務部八十九年二月十七日法八十九律字第○三九一九八號函（被證十五）可稽。４、就地下室應如何辦理建物所有權第一次登記，相關法令陳述如下：（１）土地登記規則於三十五年十月二日公佈施行時，因當時經濟還是處在農業社會，都市化程度不深，高樓大廈集居形態也不明顯，所以關於「建物所有權第一次登記」、「區分所有建物」的登記規定，均付諸關如。其後，於六十七年一月十二日雖曾小幅修正，但關於「建物所有權第一次登記」、「區分所有建物」的登記程序，直到六十九年一月二十三日大幅修正時，始有相當規定，並成為現行土地登記規則的基本架構。因此六十九年一月二十三日以前完工的區分所有建物於申辦產權登記時既然「無法可依」，當然也不可依該次大幅修正而新增的「建物所有權第一次登記」、「區分所有建物」相關規定辦理登記，只有依賴當時主管機關發佈的令函解釋，認定並辦理區分所有建物的產權歸屬。對於建物附建之地下室，雖依使用執照記載用途為防空避難室，卻非必然為區分所有建物的共同使用部份。（２）建築法第一百零二條之一：「建築物依規應附建防空避難設備或停車空間 ‧‧‧」的「建築物應強制附建防空避難設備或停車空間」規定，係七十三年十一月七日修正法時才新增的規定，在此之前，建築物起造人於規劃興建時，開挖地下室作為防空避難室，當然不能想當然耳的認為防空避難室就是區分所有建物的共同使用部份。關於這一點，參酌內政部六十七年六月七日臺內地字第792759號函釋：「地下層及屋頂突出物，依其使用執照上所列起造人為所有人‧‧‧，惟屋頂裝置共同設施之機械房間，應依民法第七百九十九條規定，推定為全體區分所有權人所共有‧‧‧」來看，既然將區分所有建物之「地下層」與「屋頂突出物共同設施之機械房間」，予以區隔，並將「屋頂裝置共同設施之機械房間」認為是應依民法第七百九十九條規定推定為全體區分所有權人所共有，將地下層予以明顯排除，那麼「地下層」當然不是必然的應推定為全體區分所有權人所共有。（３）建築物之地下層防空避難室，是依建築法一百零二條及建築技術規則第五十九條所定之必要設備，依內政部七十五年四月十八日臺內營字第398650 號第二、三款規定，即不受不得超過防空地下室面積四分之一的限制，超出防空避難設備附建標準，並設有獨立之出入口，而自行增建的地下室應屬建商私有產權，可依內政部八十年八月二十三日臺內字第8077863號函，及七十二年三月七日臺內營字第142352號函，得依土地登記規則第七十三條（現改為七十六條，視同一般區分所有建物，單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。依最高法院七十九年臺上字第二八一○號民事判決：「未辦產權登記的地下室，除非原始建築人有特約將地下室之應有部分隨同房屋一併出賣外，該公寓大廈建物之各樓所有權人並不當然按其房屋之面積，取得地下室之應有部份所有權」，可為參考。另現行法令，四層以下之公寓，得免設防空避難設備。（４）內政部七十二年六月十六日臺內字第159690號函謂：建物地下層供「防空避難設備及停車位」使用，如依規定（土地登記規則第七十三條）認非屬共同使用性質，並已依內政部七十二年三月七日臺內營字第142352號函規定取得該號門牌地下室之證明者，仍可依土地登記規則第73條規定，辦理建物所有權第一次登記，此函依內政部八十年八月二十三日臺內地字第 8077863號函，並未停止使用，亦即地下室供「防空避難設備及停車位」使用者，仍可登記為單獨所有權（被證五十）。（５）六十九年一月二十三日土地登記規則大幅修正，七十三年十一月十日實施建築法，內政部九十年九月十八日解釋函，八十一年五月三十日「建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點」，八十四年六月二十九日公寓大廈管理條例，對地下室產權之登記均有詳細法令規範，相關函釋如下：（被卷一：６８） ①內政部八十五年十二月四日臺內字第8511350號函：於內政部八十年九月十八日臺內營字第8071337號函釋前請領建造執照建築完成，而依修正前土地登記規則第七十三條（修正後為七十六條）規定辦理主建物登記之防空避難室兼停車場，其性質已非屬共同使用部分，應無內政部八十五年二月五日臺內字第8578394號函說明二㈡及㈢規定之適用，亦即非屬共同使用部份性質之停車位不必隨同主建物移轉予同一權利主體「因其本身已是主建物」，也不必限定移轉予同一大樓之其他區分所有權人「因其既為主建物，即可依一般區分所有建物之移轉程序，自由為之」。 ②內政部在八十一年五月三十日「建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點」：區分所有建物地下層依法附建之防空避難空間或停車空間應為共同使用部分，如其屬八十年九月十八日台內營字第8071337號函釋前請領建造執照所建築完成者，得依使用性質並領有門牌號碼地下室証明證明者，尚可依土地登記規則第七十三條（修正為七十六條，並刪除原七十三條）依使用執照記載部分」規定辦理建物所有權第一次登記。 ③內政部九十年九月十八日臺內營字第8071337函釋後，建物依法自行增設或獎勵增設的停車空間，非屬法定防空避難設備及法定停車範圍者，乃得以一般區分所有建物「主建物」辦理產權登記「內政部八十一年九月二十一日臺內營字第8104762號函，八十二年八月三十一日內政部臺內地字第 8283543號函，八十三年五月十三日臺內地字第8375317號函參考」。 ④公寓大廈管理條例施行後，仍以主建物登記法定防空避難室及法定停車空間。內政部八十年九月十八日臺內營字第8071337號函頒布以前，已領得建照執照之公寓大廈於公寓大廈管理條例施行後，法定防空避難室及法定停車空間，仍可申請以主建物辦理產權登記。（５）綜上法規及解釋函其意旨結論如下： ①在「九一八函」有頒布前領得建造執照之區分所有建物，於公寓大廈管理條例施行後始申辦所有權第一次登記者，其法定停車空間及法定防空避難室得以主建物辦理登記。 ②在「九一八函」頒布前領得建造執照之區分所有建物，其法定停車空間及法定防空避難室已以主建物辦妥登記，其性質已非屬共同使用部份，於公寓大廈管理條例施行後為移轉行為，似非可完全適用該條例第四條第二項之規定，予以限制。 ③在「九一八函」頒布後取得建造執照之區分所有建物，不論是在公寓大管理條例施行前或施行後取得使用執照申辦建物所有權第一次登記，均應依「九一八函」所示原則辦理法定停車空間及法定防空避難室登記。（６）原告提示之附件㈠八十年九月十八日臺內營字第8071337號函及（附件二）八十五年六月二十七日臺內營地字第8505406號函，均已明載「法律不溯繼往」之原則，申請人（起造人或起造人之承買人）以主建物方式登記，登記機關應予受理，地政事務所自始即依此法受理產權登記（土地登記規則第七十三條規定）：「申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件」，土地登記法規相當明確，原告提示並認同此土地登記規則，豈不自相矛盾。（二）朱金牆部分業已合法轉讓予王國欽（即被告之被繼承人）：１、李錫明證實：「Ｂ棟地下室還有一部分屬於朱金牆，朱某後有將所有的部分移轉給王國欽」（見鈞院刑事庭八十八年訴字第一八五八號卷八十九年三月二十八日筆錄）。朱金牆證實：「系爭房屋建造後地下室是歸起造人王國欽所有，我沒有分到地下室」、「我有委託王世忠來法院辦理公證書，我有賣給吳淑珍」等語（見鈞院刑事庭八十九年三月二十八日筆錄）。由上可知，系爭地下室產權依使用執照記載原屬原始起造人之李錫明及朱金牆所有，且被告係合法受讓及繼承系爭地下室之權利，原告確認被告無所有權及使用收益權，殊無理由。２、依被證三協議書第一條第二點約定：「Ｂ、Ｃ部分所建房屋，丙方（李錫明）應得二、三、四樓十二戶及市場攤位一○○號，上述市場攤位使用權利金，全部歸丙方收取，惟已收數額及未收數額，應由甲方點交清楚，權利金由甲、丙方共同催收，收足肆佰萬元歸屬丙方（不足時由甲方補足）市場房屋所有權及管理收益權全部歸甲方（王國欽）所有」，足證系爭地下室之所有權及管理使用收益權均屬被告之父王國欽所有甚明。又依被證十二協議書第七條約定「地下室之產權全部歸甲方（吳淑珍）所有，並單獨辦理房地產權登記‧‧‧如需乙、丙方提供資料證件蓋章協助辦理產權登記時，乙、丙方絕無異議」，足證系爭地下室之產權確為被告所有甚明。（三）原告申請建物所有權第一次登記部分：１、系爭地下室吳昌芳等申請建物所有權第一次登記，經臺北市大安區地政事務所報請地政處核轉內政部會同法務部以八十九年三月二十日臺內中地字第八九○四八八二號函釋略以：「主旨：關於吳昌芳君等四人主張台北市市○○ 道○段五六、五八號地下室為共同使用部分，並附具切結書申請建物測量、登記疑義乙案：：：說明：：：二、本案經函准法務部八十九年二月十七日法八十九律字第○三九一九八（號）函略以：『一、按行政法規之適用應以行為時之法規為準，不得溯及既往（中央法規標準法第十二條、第十八條、臺灣南投地方法院八十三年度勞訴字第一號判決參照），否則將違反行政法規不溯及既往原則（行政院八十一年度判字第九七六號、七十六年度判字第一一八八號判決要旨參照），而行政院四十九年判字第一○八號、五十六（年）判字第八十一號、五十六年判字第二四四號判例亦指明『實體從舊、程序從新』之適用法規原則。一、次按貴部訂頒之建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點：『區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同使用部分，如其屬八十九年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋前請領建造執照完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共同使用性質並領有門牌地下室證明者，得依土地登記規則第七十六條規定辦理建物所有權第一次登記。』查本案建物係於六十年一月十三日取得使用執照，而地下防空避難室不得與主建物分離，貴部於八十年九月十八日方以臺內營字第八○七一三三七號函釋，又法定防空避難室必須以共同使用部分辦理登記，亦係貴部於八十五年六月四日以臺（八五）內地字第八五七五二一○號函增訂之『建物所有權第一次登記法令補充規定』第十一點之四始明定，而公寓大廈管理條例第三條、第四條款固就『共用部分』設有定義規定，但該條例制定公布之日期係八十四年六月二十八日。本案地下防空避難室之興建在上開條例及補充規定、函釋之前，似均無上開規定或函釋適用之餘地。準此，本案似難認係當然為共同使用部分。依來函資料所述，本件地上四層區分所有建物，依使用執照興建一棟七戶建物，原起造人為李錫明君、朱金墻君等二人，其使用執照地下防空避難室平面圖未載明權屬，地上各區分所有建物於七十六年間辦竣第一次登記後，陸續移轉予吳昌芳等五人在案，現吳昌芳持六十一年一月十三日臺北市政府工務局核發之使用執照並附吳昌芳君一人繳納該地下室房屋稅之繳款書及切結書聲明地下層為地上各區分建物之共同使用部分，申辦地下層（防空避難室）測量、登記。行政法規之適用應以行為時之法規為準，不得溯及既往，既如前述，是故，貴部認為本案建物使用執照起造人為李錫明君、朱金墻君二人，其地下層（防空避難室）之權屬，應依當時法律明定規定為限，宜由起造人或經向起造人買受該產權者，檢附移轉證明文件申請建物第一次測量登記（建物所有權第一次登記法令補充規定第十一點參照），如有爭議時訴請司法機關確認後據以辦理，本部敬表贊同』三、綜上所述，本案建物使用執照起造人為李錫明、朱金墻二人，其地下層（防空避難室）之權屬，宜由起造人或經向起造人買受該產權者，檢附移轉證明文件申請建物第一次測量登記，如有爭議時宜訴請司法機關確認後據以辦理。」。２、由上足見，本件系爭地下室之產權，業經法務部及內政部詳細審查認定，確為起造人李錫明及朱金墻（已轉讓與吳淑珍）所有，至臻明確。而吳昌芳等人雖於地政事務所駁回其申請後提起訴願，仍遭台北市政府訴願審議委員會以九十年四月十一日府訴字第九○○三七○三○○○號訴願決定書駁回其訴願在案（附件一）。且訴願決定仍引用上開內政部及法務部函釋，認為依上開函釋補正，依法並無不合。３、依本件訴願決定書認定：「查訴願人主張地下室為防空避難室，故應為訴願人等之共同使用部分，然地下室部分究是否均為防空避難室，依原處分機關答辯陳明，本件有本市稅捐稽徵處大安分處書函表示該地下室為防空避難室使用係訴願人吳昌芳於八十八年二月三日向本市稅捐稽徵處大安分處申請將使用情形自「營業用」變更為「防空避難室使用」，並非自始即為防空避難室使用。又依本件建物之使用執照記載其係土地登記規則修正前即已完工之建物，則地下室所有權之歸屬，自應依當時之法令認定，本件參酌內政部之函釋意旨，亦表明此見解；故原處分機關要求補正，尚無不妥。另本件訴願人吳昌芳縱係於七十六年間自尤清溪處取得地下室之部分產權，而尤君是否為向起造人買受該產權者，不能以推論方式認定。」。４、由上足見，本件系爭地下室，原來為「營業用」，並非「防空避難室使用」甚明，此與系爭建築物建造當時係規劃作市場攤位使用相符。故原告之訴，顯無理由。（四）系爭地下室之房屋稅籍可否據為產權認定之依據？１、按「房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（本院四十年臺上字第一二六號判例參照）本件上訴人提出之房屋稅收據上關於系爭房屋之納稅義務人之記載，雖變更為上訴人名義，仍不足據以證明上訴人即為系爭房屋之所有人」（最高法院七十年臺上字第三七六○號判例）。２、原告於上開鈞院檢察署自己庭呈資料顯示，於七十六年間向前手買受一樓時，其申報契稅僅載地下１１．３平方公尺（附件十五）。顯然顯然並未包括地下室（按實測面積廣達二三八．一五平方公尺）。嗣原告於七十九年間擅自向稅捐機關申請系爭地下室課稅面積一七一．五平方公尺，然均與系爭地下室實測面積二三八．一五平方公尺不符。３、由上足見，原告無法以房屋稅籍，證明其對於系爭地下室有所有權，更遑論有何使用權管理權，系爭地下室依法仍為原始建築人所有。從而，原告提起本件確認之訴，無即受判決之法律上利益。４、吳昌芳自稱房屋稅含地下室１１．３平方公尺部分：查尤清溪、原告申報買賣契稅時，並無地下室之標的，但松山稅捐處內部核定稅額時，為何會填上１１．３平方公尺，被告亦向大安稅捐處查證（管轄處所變更），稅捐處即知有誤，隨即函原告課稅標的待查，房屋稅之稅金總額並不含地下室課稅面積，原告故意欺瞞不說，做不實之陳述，依稅務法規定，地下室免課徵稅金，當初原告會自動繳交地下室全部稅金，實係掩飾其非法行徑之舉措（被證三十九、附件十七）。（五）原告與尤清溪之買賣契約書不實：１、依臺北地方法院七十四年民執黃字第二五八○號拍賣資料（被證三十四、附件十二），並無地下室及保留地之違建，且土地持分僅有１點２坪（應持分約１６坪）。另依尤清溪、王世忠之買賣契約書，其買賣標的亦只有壹樓，且尤清溪收取王世忠銀行貸款利息及規費後，卻故意不辦理銀行貸款手續，最終騙取王世忠之土地（被證三十五、附件十三）。２、原告與尤清溪之買賣契約書第二條第一款：「買賣標的物含地下室使用權」，其權源如何取得，證明文件何在？可有地下室之土地持分？吳淑珍之保留空地若有違建物，豈有不列入買賣標的物內，原告原居住鄰巷，早知本標的之情形，實仍雙方為圖高價售屋，低價買屋之詐欺行徑（被證三十六、附件十四）。３、尤清溪、詹志祥偽證部分：（１）八十八年偵字第七八八一號竊占案偵查時，就地下室部分，尤清溪、詹志祥均稱地下室無隔間，而原告稱有隔間，已有矛盾。（２）保留地及空地比搭蓋違建通達地下室部分：尤清溪稱無空地違建，原告稱空地有違建，互相矛盾，尤清溪為圖脫罪，原告竊佔地下室及保留地違建經營廚具買賣，詹志祥亦佔用違建（親友經營小說出租），並欲謀取地下室產權而做不實之陳述（被證三十七、附件十七）。（３）尤清溪稱付予王世忠數百萬元地下室權利金，證據何在？當時若有攤販營業王世忠何不繼續經營，豈有拱手讓人之理，地下室從未申請用水、用電，如何營業（完工時係起造人李錫明名義，原告擅自以不實之文件變更名義申請第一次用電），詳臺北市航照圖、違建查報拆除資料、臺灣電力公司申請用電資料、保留地違建設籍資料以資佐證（被證三十八、附件十六）。（４）依臺北市政府工務局建管處之違建資料顯示：坐落臺北市○○○路三○○ 巷四十九號房屋於七十五年八月二十八日遭查報新違建即報即拆（即第一次違建）文號：ＯＯ八五四五，處理結果：七十五年九月三日強制拆除（即全部拆除完竣），結案日期：七十五年十一月七日（被證四十四）。另坐落臺北市○○○路三○○巷五十一房屋於七十五年八月二十八日遭查報新違建即報即拆（即第一次違建）文號：ＯＯ八五四六，處理結果：「七十五年九月三日強制拆除（即全部拆除完竣），結案日期：七十五年十一月十日」。由此足見尤清溪於七十四年向法院拍賣買受時尚無違建存在，於七十五年間尤清溪才第一次搭蓋違建，而於七十五年九月三日遭強制拆除結案。故尤清溪偽稱其七十四年向法院買時旁邊空地就有違建，殊與事實不符，尤清溪顯有偽證之嫌。（５）按一般法院強制執行拍賣房屋時，如有違建、增建或地下室使用權情形，均會載明。經查：本件系爭房屋於法院拍賣公告並無載旁邊空地有違建或地下室使用情形，故尤清溪卻偽稱：於向法院買時已有違建，殊與事實不符。（６）又系爭地下室第一次用電申請之時間為七十七年十一月由原告申請電錶號碼：000000000，有臺電用電資料可證（被證四十五），原告對此亦不爭執。詎尤清溪竟偽稱：當時其向地下室攤販一個一個解決，每個付數萬元到十數萬元云。試問當時地下室既未申請用電，在無水無電之情況下，何來攤販之可言（按事實上當時地下室常積水根本無攤販，而攤販僅有在一樓）。尤清溪竟移花接木，將其與部分一樓攤販解決之事，移花接木成為與地下室之攤販解決，殊與事實不符，益證尤清溪有偽證之嫌。（７）又尤清溪既稱其向攤販一個一個解決，每個付數萬元至十數萬元不等，則必有收款收據（按以尤清溪所稱六十幾個攤位每個付數萬至十數萬元，且付給王世忠數百萬元，則合計其共付款上千萬元，焉有不保存收據之理）。蓋如此事關其自身權益重要之資料，焉能不妥善保存。故自有再傳訊並命尤清溪提出上開付款之證據資料之必要，以臻翔實，否則其證言即不足採信。（按於八十八年九月六日訊問證人時，告訴代理人當場請求檢察官命證人尤清溪提出付款之收據或資料，詎檢察官竟稱沒有必要，當庭駁回，亦未問證人是否有該收據及是否願提出。誠不知其何所據？殊屬違誤）（８）又尤清溪偽稱王世忠曾跟他說那些攤位都是他的，他付數百萬元權利金給王世忠云云。經查：殊與事實不符，實則當時乃因尤清溪拍賣買受系爭房屋之土地持分不足，要求與王世忠合作向銀行貸款，王世忠已提供所有權人黃焰章系爭土地持分四分之一共同向銀行貸款，其中尤清溪使用八百萬元王世忠使用一百八十萬元，由於王世忠未能於七十五年四月三十日前以九百萬元承購系爭不動產，致上開黃焰竟之土地持分四分之一遭尤清溪無條件移轉過戶（被證四十六），故尤清溪根本沒有付王世忠任何權利金，上開一百八十萬元乃尤購買黃焰章之土地持分四分之一之價金。由此足見尤清溪證言一再虛偽不實，顯已觸犯偽證罪責，請依法究辦。（９）實則，系爭大樓於七十年至七十六年間地下室積水且無申請水、電，已如前述，根本不可能有攤販存在。而在地上一樓部分固有一些攤販存在，經查：係由當時一樓所有權人吳光輝、陳明隆出租予黃焰章（被證四十七）而由黃焰章、吳光輝設立金格商行及金展商行（被證四十八），經管雜貨、水產、畜產業，並分租攤位給各個攤販（被證四十九）。然而攤販均是在地上一樓，決無設在地下室。故尤清溪縱然有付一些搬遷費給部分地上一樓攤販，但其性質至多僅為法拍屋，因不點交而自行給付房客少許搬遷費以利搬遷而已。究不能因此移花接木，而將地下室亦一併霸佔使用，殊屬不法。試問尤清溪如確實己取得地下室之所有權或使用權（按應向真正之所有權人即原始建築人承購受讓始可），自應提出其合法承購或受讓之證明，否則空言主張，只不過希冀脫免負其與原告共犯竊佔罪責而已，殊不足採。五、系爭地下室是否規劃為市場攤位使用？（一）依被證一「合作建築房屋契約書」、被證二「合作興建市場及店鋪住宅契約書」、被證三「協議書」多處載明：「信安市場負責人王國欽」、「十六－二一號下層全部闢作市場」、「乙方（王國欽）所持分之市場預定地，下層全部設置市場攤位，約計壹佰個左右」、「興建敦化市場店鋪公寓房屋」、「Ｂ、Ｃ部分所建房屋‧‧‧及市場攤位一○○號」等語。在在顯示系爭地下室原先係規劃作為市場攤位甚明。（二）系爭地下室前經吳淑珍申請設立零售市場，經臺北市政府五十九年十一月二十一日府建六字第五一七八一號通知在案（見被證六）（附件十三）。（三）系爭地下室依原先銷售廣告圖即規劃作為市場攤位一百個（見被證七）（見附件十）。（四）系爭地下室即敦化市場攤位之給水裝置工料費收據及各攤位租金收據（附件十四）可證確實係市場攤位使用。（五）至於使用執照平面圖記載防空避難室，僅於戰爭或空襲警報時，供作防空避難使用，於平時均不妨礙作為其他使用，併此敘明。六、系爭地下室於第一次銷售時是否一併出售予地面層及樓上住戶？（一）系爭地下室既係原規劃為市場攤位使用，已如前述，自不可能一併出售予地面層及樓上各層住戶（二）依被證十二吳淑珍、李錫明（甲方）與葉財記工程有限公司（乙方）及馬黃碧蓮等人（丙方）之協議書第七條約定地下室之產權全部歸甲方所有。而承包商葉財記工程（有）公司（乙方）及第一手買受人馬黃碧蓮、戴楊明、萬唐秀珍、華正明、戴劉旺梅、宋秉文（丙方）所分得房屋顯然均不包括地下室甚明。（三）本訴訟標的樓上共計八戶其權源均不含地下層：１、壹樓：原告臺灣臺北地方法院七十四年民執黃字第二五八○號拍賣標的不含地下層（詳補充辯論意旨狀附件十二）。２、貳樓、參樓、肆樓（五十八號）：許恒榮、張周明淑、詹林直依買賣契約書均不含地下層（被證五十八）。３、貳樓、參樓、肆樓（六十號）：葉周妙鳳依和解書、買賣契約書均不含地下層（被證五十九）。４、另依七十年六月三十日協議書，地下室產權確屬被告所有（被證六十）（四）依最高法院七十九年臺上第二八一○號民事判決：「未辦產權登記的地下室，除非原始建築人有特約將地下室之應有部份隨同房屋一併出賣外，該公寓大廈建物之各樓所有權人並不當然按其房屋之面積，取得地下室之應有部份所有權」。另依最高法院八十一年臺上一八七七號民事判決：「地下室固屬防空避難室，但不能因此即謂所有權屬住戶所共有，起造人就未辦理保存登記之地下室，仍可認係為單獨所有權人」，可為參考，另依現行法令，四層以下之公寓，得免設防空避難設備（被證五十二）。七、被告朱金墻、吳淑珍就系爭地下室於八十八年三月十六日經公證而簽訂之「建築改良物買賣所有權移轉契約書」是否無效？（一）Ａ、Ｂ、Ｃ棟全部完工後，朱金墻依約返還提供保證之房地，大安地政事務所認為私契認定有疑義最好有經法院公證之文件較具公信力，以免辦理登記時有爭議，故辦理法院買賣公證契約。上述經法院公證之買賣契約書業經朱金墻於鈞院刑事庭八十八年訴字第一八五八號一案於八十九年三月二十八日訊問筆錄記載：法官問：「提示前開偵卷１５４、１５５頁公證書，有無委託王世忠來法院辦理公證書？」朱答：「有，我有賣給吳淑珍，．．．．，我更正我有去代書處拿到錢。」法官問：「提示被告庭呈被證一、二、三買賣協議書是否你簽的？」李錫明答：「這個是我看過且蓋章」，朱金墻答：「是我寫的簽名及我蓋的章」。（附件十六）足見本件經法院公證之買賣契約書，乃經雙方同意而簽訂並經法院公證在案。且其簽訂之原因，無論其遠因為履行上述協議書，近因為再付五十萬元由雙方作買賣，均為雙方真實之意思表示。（二）被告吳淑珍地址不符部分：１、王國欽過逝後，王世忠即接續辦理，被告吳淑珍經常出國，印鑑章、印鑑證明、身份證影本等均授權王世忠辦理與保管。２、被告吳淑珍原設籍王世忠之弟戶籍內，後因弟弟出售房屋，故遷移戶籍，故在不知情狀況下，以保管之資料辦理買賣手續。３、被告吳淑珍係承買人，實無必要提出不實之文件辦理買賣，縱然有誤，在政登記時亦會更正。４、原告曾向臺北地院異議（八十八年度聲字第九一八號），裁定駁回在案（被證二十一）。八、本件訴訟有無涉及不動產回復請求權之消滅時效問題？（一）本件係由原告訴請確認系爭地下室之產權不存在，並非被告等本於所有權訴請原告回復系爭地下室，故自無涉及不動產回復請求權消滅時效之問題。復「按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係不因而消滅」（最高法院八十五年臺上字第三八九號判例），故本件與不動產回復請求權之消滅時效殊屬無涉。（二）又被告等堅決否認原告已佔用系爭地下室超過十五年，蓋依原告所不爭執事項：原告最初申請臺灣電力公司用電證明為七十七年十一月間，又原告擅自向稅捐機關申請系爭地下室課徵房屋稅籍為七十九年，在在均未超過十五年。（三）詹志祥上述證稱：「以前都是開放空間」、「以前都沒有門」等語。可知系爭地下室原來並未遭原告占用。理由甲、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款定有明文。查原告原起訴第一項聲明請求確認被告朱金墻就坐落臺北市○○區○○段一小段一四五地號上，即門牌號碼臺北市市○○道○段五十六、五十八號本國式四層樓房，如附圖所示鋼筋混凝土造地下層乙幢（下稱系爭地下室），面積二三八．一五平方公尺，其所有權、使用權及管理權不存在（見本院卷第一冊第七頁）。嗣於九十二年一月二十日當庭減縮為請求確認被告朱金墻就系爭地下室之所有權不存在，經被告於當庭表示同意（見本院卷第二冊第一一二至一一三頁之言詞辯論筆錄），揆諸首揭規定，本院認應准許之。二、原告之第一項聲明並無即受確認判決之法律上利益：（一）按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院五十二年臺上字第一二四○號著有判例。（二）原告第一項聲明請求確認被告朱金墻就坐落臺北市○○區○○段一小段一四五地號上，即門牌號碼臺北市市○○道○段五六、五八號本國式四層樓房，如附圖所示鋼筋混凝土造地下層乙幢（下稱系爭地下室），面積二三八．一五平方公尺，其所有權不存在。而被告辯稱：系爭地下室為起造人李錫明及朱金墻所有，而被告朱金牆已於八十八年三月十六日將之合法轉讓與被告吳淑珍，並簽訂買賣契約書，且經法院公證等語，是以被告朱金牆、吳淑珍就被告朱金牆對系爭地下室已無所有權之事並不爭執，則原告並無何即受確認判決之法律上利益，故原告此部分請求為無理由，應予駁回。乙、得心證之理由：一、由於本案卷證繁多，茲將各卷編號如附表依所示，核先敘明。二、本件經本院於九十一年十二月二日、九十二年二月十八日整理並協議簡化爭點及不爭執點（見本院卷第二冊第九十九至一○○頁、第一二六至一二七之言詞辯論筆錄），是以本院僅就兩造協議簡化之爭點及不爭執點為審究，合先敘明。三、原告起訴主張（一）被告朱金牆就系爭地下室之所有權不存在：系爭地下室確屬防空避難設備，為共同使用部分，未經全體區分所有人同意歸特定人所有，事實上亦未登記為特定人所有，故系爭地下室應附屬於區分建物所有人所有，而原起造人即被告朱金牆業將其主建物全部銷售他人，其處分效力依民法第六十八條第二項規定，及於從物即系爭地下室，故被告朱金牆就系爭地下室之所有權不存在。（二）被告朱金牆、吳淑珍八十八年三月十六日之買賣關係不存在：該買賣契約以系爭地下室為標的，然此為不可分割之防空避難室，且王世忠違反雙方代理之規定，自屬無效。被告則以（一）系爭地下室及地上各層房屋之興建，最先係由被告之父王國欽於五十七年間與地主朱金牆、朱和等地主談妥買賣或合建，而王國欽為信安市場負責人，當時地下室即規劃作為市場攤位，後王國欽再找建商汪志銘合建，嗣汪志銘無力興建，經三方協議由李錫銘繼續投資興建，故王國欽確為系爭地下室之原始建築人。（二）依臺北市大安區地政事務所報請地政處核轉內政部會同法務部以八十九年三月二十日臺內中地字第八九○四八八二號函釋，系爭地下室為起造人李錫明及朱金墻。再依被證三之協議書第一條第二點、被證十二協議書第七條、八十八年三月十六日公證書，足證系爭地下室之產權確為被告吳淑珍所有。（三）王國欽過逝後，王世忠即接續辦理，被告吳淑珍經常出國，印鑑章、印鑑證明、身份證影本等均授權王世忠辦理與保管。被告吳淑珍原設籍王世忠之弟戶籍內，後因弟弟出售房屋，故遷移戶籍，故在不知情狀況下，以保管之資料辦理買賣手續等語，資為置辯。四、查下列事實，為兩造所不爭執（見本院卷第二冊第九十九至一○○頁之言詞辯論筆錄），自堪信為真實：（一）坐落臺北市○○區○○段一小段一四五地號（重測前為：臺北市○○區○○段四○九、四○九－二地號），其上房屋臺北市大安區市○○道○段五六、五八號（重測前為：臺北市○○○路三○○巷四九、五一號）。（二）上開房屋地下一層為未保存登記建物於六十年間建築完成使用執照號碼：六十年使字第○○三五號（Ｂ棟）、六十一年使字第○二六五號（Ａ棟）及六十年使字第○○四○號（Ｃ棟）。系爭地下室位於Ｂ棟。（三）原告係於七十六年二月間向訴外人尤清溪買受上開房、地地面一樓兩戶，買賣契約載（包括該兩戶地下室）。（四）尤清溪係於七十四年八月間，向臺北地方法院七十四民執字第二五八○號投標買受（債務人陳明隆、吳光輝）上開房、地之地面層兩戶，依拍賣公告及不動產權利移轉證書所載，並不包括地下室。（五）上開地面層房屋第一次建物總登記為朱金墻，於六十七年六月二十八日判決移轉登記予王柏元、葉松成，於六十九年三月二十五日辦理移轉登記，再於七十年七月二十日、七十二年十一月七日買賣移轉登記予陳明隆、吳光輝，於七十三年九月十一日法院發函，於九月十四日查封登記，於七十四年八月三日尤清溪因拍賣取得所有權，於同年月十四日辦理移轉登記。（六）上開房屋依六十年使字第○○三五號使用執照記載，起造人為李錫明、朱金墻二人。（七）原告於七十六年買受上開房屋一樓後，於七十七年十一月間申請系爭地下室用電，於七十九年間申請系爭地下室房屋稅籍（面積一百七十一點五平方公尺）。（八）朱金墻與吳淑珍於八十八年三月十六日於臺北地方法院公證處公證「建物所有權移轉契約書」將系爭地下室產權二分之一讓與被告吳淑珍，俾履行上開協議即該房屋原係供保證之用，應返還予王國欽（或其繼承人）。（九）系爭地下室所在建物之使用執照平面圖為原證三十五（見本院卷第三冊第三十八至三十九頁），並被告於八十八年三月六日、三月十六日臺北市大安區戶政事務所建築物門牌地下室所載地址證明書（見本院卷第五冊第十八頁反面），但於八十八年四月三十日、五月四日經原告聲請撤銷，經大安區戶政事務所於同年五月十九日發函准予撤銷（見於偵查卷第一三八頁）。五、本件經整理簡化本件之程序爭點如下（見本院卷第二冊第一二六至一二七之言詞辯論筆錄）：（一）系爭地下室，究為各區分所有權人共有，抑或原始起造人即李錫明、被告朱金墻所有？１、系爭地下一層究為地上建物之附屬共同部分，抑或獨立區分所有權之客體？（１）系爭地下一層有無使用上獨立性？Ａ、有無獨立出入口？Ｂ、獨立之房屋稅籍、電錶？Ｃ、獨立之門牌號碼？（２）使用執照平面圖關於地下一層之記載？（３）系爭地下一層是否較地上各層面積較大，而獨立開挖？（４）系爭地下一層是否原為營業用或經原告聲請改為防空避難使用？（５）系爭合作建築房屋契約書、合作興建市場及店舖住宅契約書、協議書，可否推知原始起造人為李錫明、王國欽？２、系爭地下一層是否規劃為市場攤位使用？３、系爭地下一層於第一次銷售時是否一併出售予地面層及樓上住戶？（二）被告朱金墻、吳淑珍於八十八年三月十六日就系爭地下一層所簽訂之「建築改良物買賣所有權移轉契約書」（下稱系爭契約）是否無效？１、系爭地下一層是否於不能分割之防空避難室？２、王世忠是否有雙方代理之情形而無效？３、系爭公證書是否與王國欽履行保證義務無關？（三）若被告有所有權，則被告之不動產請求權是否已罹於時效而不得主張？六、由於原告第一項確認聲明（即第五（一）、（三）項爭點）因無即受確認判決之法律上利益而駁回，是本院僅需審究被告朱金墻、吳淑珍之系爭契約之買賣關係存在與否，亦即第五（二）項之爭點。茲分述如下：（一）系爭地下室是否於不能分割之防空避難室？１、系爭地下室是否於不能分割之防空避難室？（１）系爭地下室為區分所有權人公同共有： ①按建築法第一百零二條之一：「建築物依規定應附建防空避難室或停車空間」之規定係於七十三年十一月七日修法新增，在此之前，於土地登記規則六十九年一月二十三日修正前完工且未辦產權登記之區分所有建物，關於其所有權之歸屬，應視使用執照註明的各層建物權屬；如使用執照無註明各層建物權屬分配，應檢附建物完公平面圖影本所載起造人之分配附註審查；倘使用執照與建物完工平面圖影本註明之權屬不清，無法判斷，或無法檢附建物完工平面圖時，則依起造人的權屬分配協議書加附印鑑證明辦理。若使用執照或建物完工平面圖與起造人所補附之權屬分配協議書所列層屬不同時，仍應依使用執照或建物完工平面圖所註載之權屬分配為準，且使用執照已註明各層建物權屬時，不得另以保證書或其他方式變更（臺北市政府地政處六十二年一月十七日北市地一字第七五四號令，內政部六十三年十二月十四日臺內地字第六一二五七號函，臺北市政府地政處六十四年八月二十九日北市地一字第一四九六九號函、六十五年八月九日北市地一字第一四五三七號函，內政部六十六年八月五日臺內地字第七四五 ○七七號函、六十七年六月七日臺內地字第七九二七五九號函參照）。準此，建築物起造人於規劃興建時，開挖地下室作為防空避難室，亦應按上開原則判斷所有權之歸屬。 ②坐落臺北市○○區○○段一小段一四五地號上之建物（門牌號碼臺北市市 ○○道○段五十六、五十八號，下稱系爭建物）於五十八年八月十五日取得建造執照（五十八年建字第五八號），起造人為汪志銘，建築物用途為集合住宅，為四層一座四戶，地下防空避難設備之面積為二百二十七點五八九六平方公尺，此有臺北市政府工務局五十八年建字第五八號建造執照附卷可稽（見本院卷第一冊第四十八頁）。 ③系爭建物於五十九年一月二十四日經臺北市政府工務局核准變更建造執照，變更起造人為汪志銘、被告朱金牆、被告吳淑珍，建築物用途為集合住宅，為四層一座四戶，地下防空避難設備之面積減少為為二百二十三點二三平方公尺，此有第一次變更建造執照申請書附卷可稽（見本院卷第一冊第四十九至五十頁）。 ④系爭建物於五十九年八月十四日再次經臺北市政府工務局核准變更建造執照，再度變更起造人為李錫明、被告朱金牆，建築物用途為集合住宅，為四層一座七戶，地下防空避難設備之面積為二百二十三點二三平方公尺，此有第一次變更建造執照申請書附卷可稽（見本院卷第一冊第五十一至五十二頁）。 ⑤系爭建物於六十年一月十三日取得使用執照（六十年使字第三五號），起造人為李錫明、被告朱金牆，全部各層之建築物用途為集合住宅，為四層一座七戶，地下防空避難設備之面積為二百二十三點二三平方公尺，第一樓之建物產權為被告朱金牆，第二至四樓之建物產權為李錫明，而地下室平面圖上並未記載建物產權之歸屬，使用分區為住宅區，此有建築物使用執照存根、建築物使用執照申請書、第二次更改設計圖、第一次更改設計圖附卷可稽（見本院卷第一冊第四十七、五十三頁，本院卷第三冊第三十八至三十九頁）。 ⑥是以於六十年一月十三日，系爭建物第一樓之所有權人為被告朱金牆，第二至四樓之所有權人為李錫明，而系爭地下室因其平面圖未載建物產權之歸屬，而被告所提出之五十七年五月二十一日合作建築房屋契約書（簽約人為被告朱金牆、朱和與王國欽，見本院卷第五冊第四至六頁）、五十九年五月十九日協議書（簽約人為王國欽、汪志銘、李錫明）亦非起造人之權屬分配協議書，故系爭地下室應屬區分所有權人公同共有。至房屋稅籍、水電表之安裝證明等僅為判斷所有權人之參考，不得僅以之遽認建物所有權之歸屬，附此敘明。（２）系爭地下室係屬防空避難室：被告固辯稱：系爭地下室係規劃為市場攤位使用云云，並提出合作建築房屋契約書、合作興建市場及店鋪住宅契約書、協議書（見本院卷第五冊第四至十三頁）、臺北市政府五十九年十一月二十一日府建六字第五一七八一號通知（見本院卷第四冊第二十頁）、銷售廣告圖（見本院卷第四冊第二十二十一至二十二頁）、給水裝置工料費收據、各攤位租金收據（見本院卷第八冊第一二五至一三二頁）為證，惟此為原告所否認。觀諸系爭建物之建造執照（五十八年建字第五八號）、使用執照（六十年使字第三五號），全部各層之建築物用途為集合住宅，使用分區為住宅區，地下室為防空避難設備，足見當時起造人李錫明、被告朱金牆並無將系爭地下室作為市場攤位使用之意。至被告所提出之上開證據資料，充其量僅為起造人興建系爭建物之動機，既與建造執照、使用執照之記載不符，仍應認系爭地下室為防空避難室之用。（３）被告朱金牆與吳淑珍間之買賣關係存在： ①按民法第八百十九條第一項所謂各共有人得自由處分其應有部分云云，係指分別共有，即同法第八百十七條規定數人按其應有部分，對於一物有所有權者而言，其依同法第八百二十七條第一項基於公同關係而共有一物者，依同條第二項之規定，各公同共有人之權利，既係及於公同共有物之全部，則各該共有人自無所謂有其應有部分，從而公同共有人中之一人如無法律或契約之根據，亦未得其他公同共有人之同意，而就公同共有物為處分，自屬全部無效，最高法院三十七年上字第六四一九號著有判例。準此，公同共有人就公同共有物無所謂的應有部分，而公同共有人中之一人或數人未得其他公同共有人同意而就公同共有物所為之處分行為（即物權行為）乃效力未定，得因其他共有人承認而生效力，然其債權行為仍有效（王澤鑑，民法物權第一冊，第三八二至三八三、第三八六至三八八頁參照）。 ②系爭地下室應屬區分所有權人公同共有，則關於其處分（含事實上處分及法律上處分，前者如拆除房屋，後者如共有物所有權之讓與、用意物權或擔保物權之設定），應經全體公同共有人之同意。惟被告朱金牆雖於於八十八年三月十六日就系爭地下室簽訂「建築改良物買賣所有權移轉契約書」，然此屬一債權行為，揆諸前揭說明，其買賣關係仍然有效存在。（二）系爭公證書之效力：１、印鑑證明部分：（１）按公證人作成之文書，非具備本法及其他法律所定之要件，不生公證效力，八十八年四月二十一日修正前公證法第十條定有明文。又（第一項）由代理人請求者，除適用前三條之規定外，應提出授權書。（第二項）前項授權書如為未經認證之私證書，應經戶籍機關、警察機關、商會或當地村、里辦公處，或中華民國駐外使領館或其他公務機關證明；如為外國人，並得由該本國駐中華民國使領館證明之。（第三項）授權書附有請求人之印鑑證明書者，與前項證明有同一效力，修正前公證法第二十二條定有明文。（２）次按當事人遷出戶籍管轄區域者，原登記之印鑑視同註銷，但遷往國外者，不在此限，印鑑登記辦法第六條第三項第四款定有明文。（３）按公證係就請求人請求公證之法律行為或有關私權之事實賦予公證力，證明該項法律行為之作成或該項事實之存在，是經公證之法律行為或有關私權之事實，除有反證外，應認其存在（最高法院八十六年度臺上字第二一四二號判決參照）。（４）查被告吳淑珍原住臺北縣汐止鎮○○街○段一○九巷六弄五號，於八十七年三月二十六日遷至臺北縣永和市○○路三八一號三樓，此有戶籍謄本附卷足憑（見本院卷第一冊第九頁）。則王世忠於八十八年三月十六日辦理公證程序時所持有之臺北縣汐止鎮戶政事務所於八十七年一月二十二日核發之（）汐戶印證字第○○○一一三九號印鑑證明，依印鑑登記辦法第六條第三項第四款本文規定，因被告吳淑珍遷出戶籍管轄區域，而應視同註銷。（５）王世忠於八十八年三月十六日，以被告朱金牆、吳淑珍之雙方代理人身份，辦理「建築改良物買賣所有權移轉契約書」之公證程序時，仍記載被告吳淑珍之住居所為臺北縣汐止鎮○○街○段一○九巷六弄五號，並持應視同註銷之印鑑證明作為授權書之證明，然此僅為王世忠於公證當時未具完整之授權證明，而被告吳淑珍於本案審理時始終主張確已授權王世忠辦理此公證程序，故本院公證人所作成之八十八年三月十六日（子）八十八年度公字第二一○○四八號公證書（見本院卷第一冊第三十七至三十九頁）並無「非具備本法及其他法律所定之要件」，仍生公證效力。揆諸前揭說明，系爭買賣關係仍存在。２、雙方代理部分：（１）按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限（民法第一百零六條規定參照）。（２）系爭買賣契約公證書固由王世忠以被告朱金牆、吳淑珍之雙方代理人身份辦理，然被告朱金牆、吳淑珍於本案審理時始終主張確已授權王世忠辦理，是以王世忠業經被告朱金牆、吳淑珍之許諾，則系爭買賣之法律行為即屬有效。（三）綜上所述，被告朱金墻、吳淑珍之系爭契約之買賣關係雖以全體區分所有權人公同共有之系爭地下室為標的物，但此屬債權行為，且經本人許諾王世忠為雙方代理人，是以其買賣關係有效存在。故原告請求確認被告朱金墻、吳淑珍之系爭契約之買賣關係不存在，為無理由，應予駁回。七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。丙、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十二年三月十九日民事第一庭法官蔡惠如右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年三月十九日書記官楊秋鈴附表： ┌────────────┬───────────┐ │ 本卷第一冊 │ 本院卷第一冊 │ ├────────────┼───────────┤ │ 本卷第二冊 │ 本院卷第二冊 │ ├────────────┼───────────┤ │ 原告書狀卷第一冊 │ 本院卷第三冊 │ ├────────────┼───────────┤ │ 原告書狀卷第二冊 │ 本院卷第四冊 │ ├────────────┼───────────┤ │ 被告書狀卷第一冊 │ 本院卷第五冊 │ ├────────────┼───────────┤ │ 被告書狀卷第二冊 │ 本院卷第六冊 │ ├────────────┼───────────┤ │ 被告書狀卷第三冊 │ 本院卷第七冊 │ ├────────────┼───────────┤ │ 被告書狀卷第四冊 │ 本院卷第八冊 │ └────────────┴───────────┘

臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第四○二二號

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