臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第四一○一號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八年度訴字第四一○一號

原告

丙○○

原告

甲○○

共同訴訟代理人

林明正律師

被告

富泰建設股份有限公司 設台北市○○○路一六八號十六樓

法定代理人

乙○○ 住

訴訟代理人

林樹旺律師

　　　　　　　　莊志成律師

右當事人間請求更正申報土地增值稅事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：被告應將原告丙○○、甲○○分別購買如附表編號一、二所示之不動產向台北市稅捐稽徵處所為核課土地增值稅之申報日期更正為八十八年六月三十日、八十七年十一月三十日。

二、陳述：

（一）緣原告丙○○前於八十六年三月二十七日向被告購買坐落於台北市○○區○○段四小段一一四號土地編號Ｂ棟二號之房地一戶，原告甲○○則於八十六年四月十六日向被告購買坐落上開土地編號為Ａ棟十號之房地乙戶。而系爭土地關於產權移轉稅賦負擔，合約第八條第一項係約定，雙方同意被告得按簽約日當時之土地公告現值作為移轉現值，並得於八十六年六月三十日前提出移轉申報，如原告未有任何違約情事，則被告應於使用執照核准日起六月內，將土地連同房屋之產權移轉登記予甲方。另第九條第二項則約定：土地增值稅依第八條第一項之規定由被告負擔。是以被告於八十六年間以該年度之土地公告現值每平方公尺新台幣（下同）四萬六千四百元作為移轉現值，向台北市稅捐稽徵處申報核課土地增值稅，並於八十七年十一月三十日、八十八年六月三十日分別將系爭土地移轉予原告，然上開約定不過是被告為脫免八十六年七月一日起至土地所有權移轉日止之土地增值稅而所精心策劃瞞天過海之欺罔手法。

（二）按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該約定無效；又定型化契約中之條款違反誠信原則對消費者顯失公平者無效，民法第二百四十七條之一、消費者保護法第十二條分別定有明文。本件合約第八條第一項及第九條第二項關於土地增值稅之約定顯失公平而應為無效，茲說明如下：

１、系爭房屋地預定買賣契約書，係被告單方事先擬就而欲與不特定人就系爭建物締約，故為定型化契約，合先敘明。

２、查關於土地增值稅核課之相關規定，土地法第二十六條係規定：「已規定地價之土地於『土地所有權移轉時』應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。」另土地法第七十三條第二項規定：「土地權利變更登記，應於權利變更後一個月內為之。」又土地稅法三十條第一項第一、二款則規定：「土地所有權移轉，其申報移轉現值之審核標準，申報人於訂定契約之日起三十日內申報者以訂約日當期公告現值為準，申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者，以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準。」細繹前開法令之立法本旨，即以「土地所有權移轉時」為土地自然漲價利益之歸屬晝分時點，並藉徵收及產權移轉相關時間限制，使增值稅之課徵儘量與所有權之歸屬相配合，由此導出土地增值稅核課之根本原則，即孰享有土地所有權者，即由其負擔增值稅之繳納方符租稅公平原則，此參酌大法官會議釋字第一八０號解釋：「平均地權條例第四十七條第二項、土地稅法第三十條第一項關於土地增值稅徵收及土地漲價總數額計算之規定，旨在使自然漲價之利益歸公，與憲法第十五條、第十九條及第一四七條並無牴觸。惟是項稅款，應向獲得土地自然漲價之利益者徵收，始合於租稅公平原則。」更足證明孰享有土地所有權即其利益者，應由其負責增值稅之繳納始合於租稅公平也。次依內政部八十五年八月十二日（85）台內地字第八五八０五三一號函，關於部頒預售屋買賣契約書範本，其中關於土地產權移轉係應於「使用執照核發六個月內辦理所權移轉登記完畢」，土地增值稅之申報及負擔方式則為「土地增值稅應於使用執照核發後申報，並以使用執照核發日之當年度公告現值計算增值稅，由賣方負擔」，基上令函更在在證明，土地增值稅應由享有土地所有權者負擔，始屬公平委無疑義。

３、詎被告明知前述關於土地增值稅核課之相關規定，竟利用原告不明法令之情況下，於契約約定被告得於八十六年六月三十日前以訂約日當時之土地公告現值作為移轉現值而提出移轉申報，然土地產權移轉卻約定使用執照核發後六個月辦理，被告並據此於八十六年六月即提出移轉申報，卻於八十七年十一月三十日方移轉所有權登記，造成若將來原告再次移轉，則八十六年七月一日起至八十七年十一月三十日止之土地增值稅應由原告負擔然卻由被告享有土地所有權，按原告非但未享有土地利益，反而必須承擔稅賦之繳納，何其不公平耶？遑論本件係預售屋買賣契約，當事人之真意實預就將來可能存在之房屋締結買賣契約，並以清償日屆至時能完整取得堪於使用之房地，基此，因契約約定較長之清償期，故賣方對於應售之價金之考量，即係以買方完全約付日當時之市價為計算考量，職是自締約時起至產權移轉為止之漲價利益由賣方享有，跌價風險則由買方負擔，易言之，在預售屋買賣，賣方早將在契約訂立至產權移轉應得之利益算入出售房地之價格內，甚至將應負之稅賦以為成本算入價金之內，然本件被告非但在價金內已享有土地漲價之利益，且實際上享有產權，而原告非但未享有土地利益，反而必須負擔土地增值稅，所有利益均歸被告享有，原告所得者均為負擔，天下何有其不公之事耶？。

４、再者以被告就本件買賣土地增值稅之申報，亦足見契約關於土地增值稅之約定，顯係被告別有居心之安排，蓋：系爭土地被告係八十五年取得（此點被告並未告知），是若以使用執照核發之當年度方申報，則被告必須繳納八十五年度至使用執照核發當年度間之土地增值稅，然被告透過此約定，被告得於八十六年度即提早申報，故因土地價格尚未變動即無須負擔土地增值稅之繳納，此由台北市稅捐稽徵處核發之免稅證明書即足證明，然被告明知此舉實際上根本無須繳納，卻於契約故意約定土地增值稅由被告負擔，致使原告認為合理而未深究其內幕，惟實際上被告透過此安排被告不但不須繳納土地增值稅反而藉以獲取暴利，因被告取得土地之移轉現值每平方公尺四萬六千四百元，而被告賣予原告者依契約第三條之約定土地價款為一千六百萬元，以原告實際取得之持分面積為一二一．六平方公尺，則每平方公尺售價約十三萬一千五百二十四．八元，每平方公尺被告即淨賺八萬五千一百二十四元之暴利，足見土地漲價之利益非但由被告享有，然土地增值稅卻必由原告負擔，被告此舉正符「無奸不成商」之古諺，本件又何來有公平性之可言？。

（三）綜上所述，系爭合約第八條第一項及第九條第二項之約定，顯有失公平故應為無效，故請求如訴之聲明。

三、證據：提出契約書、免稅證明書、土地登記謄本、內政部函為證。

乙、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴。

二、陳述：

（一）契約書第八條第一項之約定並無不公平之情事，茲說明如下：

１、依兩造所訂立房地預定契約書第三條約定，房屋及土地總價款雙方同意不因物價波動而有所增減，從而土地價款於兩造八十六年三、四月間簽立買賣契約以後，土地價格縱有增值，為出賣人之被告亦不得向為買受人之原告要求增加給付價金，在簽約日以後之土地增值利益，均歸買受人享有，則簽約日以後因土地增值所應負擔之增值稅負自應由享受增值利益之買受人於其後出售土地時負擔繳納，茲契約約定由被告負擔簽約日當時依公告現值計算之增值稅，並說明以此作為土地價金之計價基礎，何來不公平之可言？。

２、次按稅捐之課徵，其納稅義務人固依各該稅捐法令之規定，若無逃漏稅捐之情事，為交易之當事人並非不得另為稅捐由何方負擔之約定，此項商業條款如經明確約定，自有拘束當事人之效力，故不動產買賣亦常有所謂「買清」、「賣清」之情形，即一切因產權移轉所生之稅負均由買方或賣方全部負擔之約定，凡此純屬計算成本之商業條件，與交易公平與否無涉，原告主張因系爭土地係同年度買入及賣出，故被告實際上未負擔繳納任何增值稅，按此乃稅法規定之結果，揆之前述理由，亦無任何不法之可言。

３、次查，已規定地價之土地，於土地所有權移轉時應按其土地漲價總數額繳納土地增值稅，申報移轉現值以訂約日當期之公告現值為準，申報人逾訂定契約之日起始申報者，以受理申報機關收件日當期之公告現值為準，為土地法第二十八條、第三十條所明文規定，關於土地公告現值之評定，由直轄市或縣（市）政府提經地價評議委員會據以編製土地現值表，於每年七月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關查核土地移轉現值及補償繳收土地地價之依據，復為平均地權條例第四十六條所規定，兩造既於八十六年三、四月簽立買賣契約，並約定被告負擔簽約時依當期土地公告現值所計算之增值稅，則在八十六年七月一日政府調整公告現值前必須提出土地移轉申報，始有適用簽約當期公告現值計算增值稅之餘地，故契約約定雙方同意於八十六年六月三十日以前提出移轉申報，此期限已在簽約日之後，自無違反上開相關法令之規定。

４、由上開說明，關於增值稅負擔計算標準及提出移轉申報時間之約定，並無顯失公平或違法之情事，原告主張該項約定為無效，自無理由

５、至於土地產權移轉登記，兩造約定於原告未違約之情形下，被告應於房屋使用執照核准日起六個月內移轉登記予原告，此項約定於原告並無不利之情事（房屋未興建完成，土地若已過戶予買受人，係令買受人提早負擔地價稅而已），且約定何時完成土地所有權移轉登記，亦屬商業條款，無涉公平與否；退萬步言之，縱認產權移轉登記時限之約定有顯失公平之情事，原告亦僅能要求提早完成移轉登記而已，殊難據此主張增值稅之負擔約定亦為無效。

（二）次按，原告請求被告應將系爭土地向主管機關所為核課土地增值稅之申報年度更正為八十七年度，其請求權之依據為何，並未充分說明，質言之，在其所主張契約書第八條第一項之約定為無效之情形下，原告係依何一法令規定或契約何一約定有此請求權？再者，兩造既已提出土地移轉申報，稅捐主管機關並據兩造提出之申報資料核課土地增值稅，稅捐主管機關何據准予更正？凡此亦未見原告提出說明，其請求之訴訟標的不明及請求之內容顯有給付不能之虞，亦堪斟酌，併此陳明。

理由

一、本件原告主張：原告丙○○於八十六年三月二十七日向被告購買坐落於台北市○○區○○段四小段一一四號土地編號Ｂ棟二號之房地一戶，原告甲○○則於八十六年四月十六日向被告購買坐落上開土地編號為Ａ棟十號之房地乙戶。而系爭契約第八條第一項、第九條第二項關於產權移轉稅賦負擔之約定，違反誠信原則，且顯失公平，依民法第二百四十七條之一、消費者保護法第十二條之規定，應為無效，是被告自應將原告丙○○、甲○○分別購買如附表編號一、二所示之不動產向台北市稅捐稽徵處所為核課土地增值稅之申報日期更正為八十八年六月三十日、八十七年十一月三十日為語。被告則以：系爭契約第八條第一項、第九條第二項關於產權移轉稅賦負擔之約定，並無任何不法或違反公平之情事。況縱認該約定有顯失公平之情事，原告亦僅能要求提早完成移轉登記而已，殊難據此主張增值稅之負擔約定亦為無效。且縱認該約定為無效之情形下，原告係依何法令規定或契約之約定，使原告有此請求權？再者，兩造既已提出土地移轉申報，稅捐主管機關並據兩造提出之申報資料核課土地增值稅，稅捐主管機關何據准予更正？凡此亦未見原告提出說明，其請求之訴訟標的不明及請求之內容顯有給付不能之虞等語置辯。

二、經查，原告丙○○於八十六年三月二十七日向被告購買坐落於台北市○○區○○段四小段一一四號土地編號Ｂ棟二號之房地一戶，原告甲○○則於八十六年四月十六日向被告購買坐落上開土地編號為Ａ棟十號之房地乙戶，被告並分別於八十七年十一月三十日、八十八年六月三十日將原告所購買如附表所示之土地辦理移轉登記等情，有房地預定買賣契約書、土地登記謄本附卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。是本件應審酌者厥為系爭契約第八條第一項、第九條第二項之約定是否有顯失公平之情事？原告之請求權基礎為何？

三、按土地價值非因施以勞力、資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之，憲法第一百四十三條第三項揭示甚明，是土地增值稅應依照土地自然漲價總數額計算，向獲得其利益者徵收，始符合漲價歸公之基本國策及租稅公平之原則。至納稅義務人及權利人未於規定期間內，申請所有權移轉登記繳納土地增值稅，嗣後逾期申請登記繳納時，除依法處罰或加計利息外，如有土地自然漲價之情形，此項因自然漲價所生之差額利益，既非原納稅義務人所獲得，就此差額計算應納之部分土地增值稅，即應於有法定徵收原因時，另向獲得該項利益者徵收，始屬公平，此觀司法院大法官會議釋字第一八○號解釋之理由書釋示綦詳。本件原告主張系爭契約第八條第一項、第九條第二項關於產權移轉稅賦負擔之約定，違反誠信原則，且顯失公平，依民法第二百四十七條之一、消費者保護法第十二條之規定，應為無效等語。惟查，依系爭契約第八條係約定：「（一）本約土地於民國八十六年六月三十日前辦理移轉申報，並於房屋領得使用執照六個月內且甲方（即原告）已依照付款專項約定繳款（貸款者並辦妥對保手續）後辦理移轉登記。：：（三）：：雙方同意房屋部份依房屋評定價格為申報移轉房屋之價值，土地部分則以土地公告現值作為申報移轉土地之現值。：：」第九條第二項則約定：「土地增值稅雙方同意以民國八十六年六月三十日政府公佈之公告現值為申報價格，由乙方（即被告）負擔。」有房地預定買賣契約書附卷可稽。易言之，兩造以簽約日當時之土地公告現值作為移轉現值，之後土地若有漲價之情形，即應由買受人即原告於再次移轉登記時負擔土地增值稅。次查，兩造分別於八十六年三月二十七日、同年四月十六日簽訂房地預定買賣契約書，準此，被告應依平均地權條例第四十七條第一項及土地法第三十條第一項規定，於訂定契約之日起，三十日內申請辦理所有權移轉登記，以申請登記時之公告現值為課徵增值稅之計算基礎，縱納稅義務人即被告未於規定期限內，申請登記繳納土地增值稅，嗣後再申請登記繳納時，亦僅是依法處罰或加計利息，如土地公告現值有不同者，因出賣人即被告已有移轉土地所有權之義務，而該增值利益又不得向買受人即原告要求增加買賣價金，亦即在簽約日以後之土地增值利益，均歸買受人享有。則其因自然漲價所生之差額利益，既非原納稅義務人即被告所獲得，就此差額計算應納部分之土地增值稅，即應於有法定徵收原因時，另向獲得該項利益者即原告徵收，始屬公平，故被告對於嗣後土地自然漲價所生之差額利益，不負繳納土地增值稅之義務。是兩造約定由被告負擔簽約日當時依公告現值計算之增值稅，並說明以此作為土地價金之計價基礎，自無不公平可言。況原告自承係依契約之約定請求被告更正向台北市稅捐稽徵處所為核課土地增值稅之申報日期等語（見本院八十八年十一月二十二日準備程序筆錄）。然遍觀系爭契約條款，並無被告有更正核課土地增值稅申報日期之義務。從而，原告請求被告應將原告丙○○、甲○○分別購買如附表編號一、二所示之不動產向台北市稅捐稽徵處所為核課土地增值稅之申報日期更正為八十八年六月三十日、八十七年十一月三十日，為無理由，應予駁回。

四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

民事第五庭法 官　林秀圓

法院書記官　林蓮女~F0~T48