八十八度重訴字第一六九號｜民事：損害賠償｜裁判日期：90 年 05 月 30 日

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八度重訴字第一六九號原　　　告　　乙○○ 壬○○ 甲○○ 丁○○ 子○○ 午○○ 巳○○ 丙○○ 癸○○ 辰○○ 酉○○ 戊○○ 未○○ 丑○○ 申○○ 己○○ 卯○○ 寅○○ 辛○○ 共　　　同訴訟代理人　　詹文凱　　　律師被　　　告　　國揚實業股份有限公司　設台北市○○○路○段九九號法定代理人　　庚○○ 訴訟代理人　　張慶帆　　　律師複　代理人　　金蘭芳　　　律師王聖舜　　　律師右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：主　　文被告應各給付如附表一所示之金額與原告及均自民國八十八年三月五日起至清償之日止按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由原告、被告各負擔如附表二所示。本判決第一項部分於原告分別以如附表一所示之金額供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，分別以如附表一所示之金額各為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事　　實一、原告方面：㈠聲明：１被告應給付原告如附表三所示之金額及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分五計算之利息。２被告應設置如峻工圖所示地下一樓及二樓排風設備並交付予全體區分所有權人。３願供擔保請准宣告假執行。㈡陳述：１原告乙○○等十九人前向被告國揚實業股份有限公司購買坐落於台北縣中和市○○路上「華南名人巷」預售屋，已陸續移轉登記於原告名下，並交屋完畢，惟原告之房屋有下列之瑕疵：⑴建物坪數短少，⑵土地坪數短少，⑶未依約設置垃圾處理中心，⑷房屋室內瑕疵，⑸未依約設置綠地，⑹地下一、二樓排風設備未依約施作。原告等十九人請求之金額詳如附表一。查土地、建物短少之坪數，係以原告等十九人之買賣契約所載坪數與建物之峻工圖面積相比較而計算短少之坪數，而依買賣契約之土地或建物之價格計算損害賠償之金額，另垃圾處理中心及綠地未設置之賠償金額係以該設區全部主建物坪數為分母，而原告持有之主建物坪數為分子，經榮大工程行估價，綠地依圖重整須新台幣（下同）叄佰萬元，垃圾處理中心之備需叄佰捌拾萬元。原告乙○○於發現房屋有上開瑕疵後，曾於民國八十七年三月十七日及同年六月十五日發函請求並催告原告洽商解決；原告甲○○、乙○○、謝世仁亦曾於同年七月二日發函請求原告修繕上開瑕疵，但原告均置之不理。２依兩造契約關係，被告給付原告之建物坪數有短少，為不完全給付，原告得請求債務不履行之損害賠償，查地下室之車道依據內政部版房地產買賣合約書範本及建築技術規則設計施工編第六十條、第六十一條規定之意旨，均屬停車位之必要設施，自應由買受車位者分攤，而不應計入房屋之附屬建物中虛灌坪數，損害房屋買受人之利益，因房屋係以坪數計價，附屬建物部分價格係與主建物相同，將車道面積灌入建物買賣面積中，被告可自每戶數獲得數坪土地價金之利益，而車位又以位數計價，買受人只在乎取得停車格之使用權，分攤坪數大小與價格無關。故據被告作法，以固定價格售出車位，減少車位分攤面積，再將該部分應由車位使用者分攤部分灌入主建物買賣面積，以虛增坪數取得更高價金，此種方式有雙重獲利之情形，而使房屋買受人負擔額外之公共設施價金。從而，原告給付坪數短少之計算方式及計算結果，均如附表四所示。３土地短少請求權基礎除不完全給付外，另因被告未經全部土地按主建物面積比例移轉予區分所有人，而保留部分土地移轉予車位購買人，因本件中車位均屬法定車位，性質屬附屬建物而非主建物，不應分得土地權利，且依據兩造買賣契約第一條第一項約定，土地面積應按主建物面積比例分配與各區分所有權人，而非附屬建物之共有人。故被告將原本應分配與原告之土地保留，並另行移轉他人，亦有侵害原告土地所有權之侵權行為。按基地所有權持分依據兩造買賣契約第一條第一項約定為按主建物面積比例分配，而主建物之定義，依據同項第一款之定義，主建物含室內及當層梯間面積，故分配比例之計算，即應以此為標準。而買受車位者為附屬建物之持分及使用權，本無土地分配權利，亦不應將土地持分分配與車位買受人，而致區分所有權人權利受損。４按兩造買賣契約第一條第一項第三款約定房屋共同使用部分包含垃圾處理中心，而被告向台北縣政府提出之峻工圖上亦載明垃圾處理容積，可證明契約及原設計項目內均包含垃圾處理中心。所謂「垃圾處理中心」，當應包含處理垃圾之設備，而非僅保留一堆置垃圾之小房間。被告既於契約、峻工圖中均已載明垃圾處理中心為契約標的之內容，又何能事後以「並無約定給付垃圾處理之任何設備」塘塞。綠地之位置於設計圖及廣告圖示中均已載明，被告自應按圖施工，其為使一樓部分房屋營業便利而擅自更改綠地位置，純係基於一樓之銷售目的，造成全體區分所有人契約權之損失。原告等依買賣契約本可請求按圖完工給付相關之公共設施，被告未予履行，原告自得就所受損害請求被告賠償。依據峻工圖說通風量檢討：地下一樓設置五台多翼箱型排風及一台多翼單吸風車，地下二樓設置六台多翼箱型排風，兩層共為十二部風車，再依平面圖上設置有八座排風位置，而實況僅有六部設備，被告在地下室一、二層Ｄ座住置上並未施作設備，僅各留有一空間，此空間相當於六十七點一二平方公尺，即令被告分擔該部分建物之價金，至不合理，該部分設施未設置，對原告成違約，爰依民法第二百十三條之規定請求被告施作完成或賠償原告之損害。５就原告主張之建物及土地減少計算方式，說明如下：依據地政機關測量結果，一樓梯間、全區屋地加地下一、二層樓各項共同使用部分，面積為二一五二點二四平方公尺，此即全體區分所有權人共同持有之大公面積。而原告等個別對大公之持分比例，應以個人主建物面積除以全區主建物面積之比例計算。以乙○○為例，其主建物面積為八五點０二平方公尺，全區主建物面積為三一一０八點０七平方公尺，故其大公持分比例為萬分之二七點三三，將前開大公面積二一五二點二四平方公尺乘以萬分之二七點三三，可得乙○○ 應分攤之大公面積為五點八八二平方公尺，被告所製作之房地買賣合約中謂乙○○應分攤之大公為十五平方公尺，並以此面積計入房地總價，其不足之九點一一八平方公尺屬已計價而未實際給付部分，自有不完給付之情形。被告主張於建物登記之附屬建物部分，原告等大公部分登記之面積，並未短少一節，被告所謂應共同分擔之大公面積共一０八二四平方公尺，但經測量結果，並未見有如被告主張之面積，則告以不實之登記面積，計入各戶大公持分中，並依浮報之面積收取價金，此種不法行為不僅有詐欺及違約之嫌，並使原告等可使用之公共設施面積短少，生活品質將受影響，而坪數虛報，原告等根本未能享有實益，仍屬未依約給付及浮收價金之情形，不得因登記數字而有不同。６法定車位之性質為公共設施，即附屬建物，並非主建物，故不應計入土地持分分配比例，但被告竟對部分購買車位者承諾給與一定之土地持分，此種承諾已與一般登記實務抵觸，而被告將部分土地持分保留位購買車位者登記，未依主建物面積比例分配與全體區分所有權人，已損及全體區分所有權人之利益。至於被告主張對購買車位者，已依約給付萬分之一之土地持分，並無短少，但果真如此，則購買車位者，其土地持分之比例，應為主建物面積比例外，再加上萬分之一，以卯○○為例，其主建物面積占全區主建物之比例為萬分之二七點三三，另其有購買車位，則其總共應有土地持分為萬分之二八點三三，但自其土地權狀上記載，土地持分為萬分之二七，與原不動產買賣契約之土地持分之差距固然有限，但明顯未計入另外應分得之萬分之一之持分。㈢證據：提出買賣契約書、存證信函、計算公式、室內瑕疵估價單、土地及建權狀、綠地及垃圾處理中心估價單、內政部編印之預售屋買賣契約範本、地下一層平面圖、照片、垃圾處理機價格表、台北縣政府函三件、綠地平面圖及峻工圖、房屋瑕疵及綠地植栽照片一冊、請求金額表及計算表（均影本）等件為證，並聲請勘驗現場，並聲請囑託台北縣中和地政事務所測量系爭建物。二、被告方面：㈠聲明：原告之訴駁回，若受不利判決願供擔保請准宣告免予假執行。㈡陳述：１有關原告主張建物面積短少部分：原告向被告承購房屋之合約約定坪數與建物登記謄本登記之建物坪數比較（如附表五），被告登記予原告等十九人之房屋坪數均符合契約約定，原告主張坪數短少，顯無理由。又「本棟大樓共同使用部分（由全體用戶共同分攤部份包括地下一、二樓之蓄水池、排風室、梯間、發電機室、配電室、電信室、垃圾處理中心、管理員室、非停車位之防空避難空間、地面一樓之汽車坡道；由各棟用戶戶分擔部分包括地面一樓梯間（Ａ棟含二樓梯間、屋突）之分擔面積」系爭買賣契約第一條第一項約有明文，原告所計算全區大公面積未包括上開契約約定之非停車位之防空避難空間，故其計算顯無依據。另內政部編印之預售屋買賣契約書範本並非兩造契約之內容，自無從拘束兩造間之權利義務關係，原告以該範本之條款主張停車位應包含車道面積，亦非有據。至被告子○○、寅○○、辰○○、申○○、己○○購買之停車位面積均已詳載於買賣契約，被告亦已依約移轉，坪數並無短少。２有關原告主張土地面積短少部分：本件應分配予原告之土地持分計算如附表五，依附表六所示，原告應分配之土地持分均與謄本登記持分尚屬相符，並無短少，原告主張坪數短少云云，顯無理由。另原告卯○○之土地登記面積為萬分之二十七，辰○○、己○○、子○○為萬分之二十六，寅○○、申○ ○為萬分之三十五，原告分別少計算萬分之一或萬分之二，併此陳明。又依土地登記規則第七十五條規定同一建物所屬各種共同使用部分應另編建號，單獨登記為各區分所有權人共有，故系爭建物之樓梯間係列為共同使用部分另編建號單獨登記與告持分共有，應於法有據，退步言之，原告主張計算土地面積之比例為室內面積加小公面積（即原告主張之主物面積）除以全區室內面積加全區小公面積（即原告主張之全區主建物面積），被告則主張計算土地面積之比例為室內面積（即被告主張之主物面積）除以全區室內面積（即被告主張之全區主建物面積），上開二種計算方式，基於被除數及除數同加同減之情況下，對商數（即計算土地面積之比例）影響無幾。另原告以土地持分應皆由全體區分所有權人持分且僅限於區分所有權人方為正確，主張扣除車位承購戶致其土地持分減少云云。經查，購買系爭大樓車位之承購戶均為該大樓之區分所有權人，倘區分所有權人有購車位，則增加分配土地持分，應屬合理，灼然至明。且原告既主張己○○、子○○、寅○○、辰○○ 、申○○等人所購買之停車位應分配萬分之二土地持分，竟又主張停車位不應分配土地持分，前後矛盾，更不足採。３有關原告主張未依約設置垃圾處理中心部分：依本件買賣合約書附件（五）建材設備說明，並無約定給付垃圾處理之任何設備，原告主張被告未依約設置壓縮設備，惟並未說明其主張之契約依據，應無足採。至於原告欲以垃圾處理中心壓縮設備估價單，主張損害賠償，亦屬無理，且原告主張該垃圾處理壓縮設備須花費三百八十萬元，被告亦表否認。又垃圾處理中心之空間規劃均符峻工圖之設計，至地下二層規劃六部排風設備被告亦依約設置，該六部排風設備依圖面並未配置在垃圾處理中心，是垃圾處理中心無排風本等設備，原告稱垃圾處理中心應設通風口及排風設備云云，顯非有據。４有關原告主張室內瑕疵部分：按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定以外，應回復他方損害發生前之原狀」、「應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得以請求以金錢賠償其損害」民法第二百十三條第一項、第二百十四條定有明文，查原告等十九人中僅有原告乙○○、甲○○、壬○○、巳○○、寅○○、戊○○以台北市○ ○街郵局存證信函第一四一二號主張室內房屋之瑕疵請求修復，故其餘原告就室內房屋瑕疵乙節，並無催告被告修復，伊等請求被告以金錢賠償其損害之主張，應無理由。茲原告主張系爭房屋有裂痕等瑕疵，並以大榮工程行之估價單為據主張修復費用，經查：上開估價單為私文書，被告茲表否認，相關瑕疵及其修復費用，應由原告舉證證明，彰彰甚明。尤其該估價單多有估價情事，其中有關輕隔間牆重整部分似係以打掉重建之方式高估價格，而浴室、廚房之天花板以上部份本來就不鋪設磁磚，其竟將之估價，凡此種種均足證明其不足採。５有關原告主張被告未約未依約設置綠地部分：本件合約附件（五）建材設備說明公共休閒設施約定「本公司為維護整棟大廈外觀精緻之格調，保有．．．庭園修改權」，足見，被告依約得修改庭園景觀，即綠地部份，故被告興建之綠地現況雖與使用執照峻工圖略有出入，惟亦屬己依債之本旨給付予原告，原告再主張綠地部分應依圖設置，依約即有未洽；退步言之，「損害賠償之債以有損害之發生為其要件」高法院三十年上字第一八號判例可資參，照被告興建之綠地，縱與圖面不符，對原告而言亦無損害，原告主張損害賠償要屬無據。至原告主張綠地依圖重建須花費三百萬元，被告亦予否認。６有關原告主張排風設備部分：按峻工圖載系爭大樓地下一層應設置五台多翼箱型排風及一台多翼單吸風車，地下二層亦同，故總計應設十二台排風設備，經查：被告發包施作地下一層之排風設備有吊掛式多翼式風機九台，落地式箱型多翼式風機二台，落地式單吸多翼式風機二台，共計十三台，有工程合約估價單為憑，故被告施作之排風設備，已較峻工圖規劃之設備多一台，並無原告所稱未施作之情形。㈢證據：提出「華南名人巷」不動產預定買賣合約節本、「華南名人巷」不動產預定買賣合約附件（五）建材設備說明，系爭房屋建物及土地登記簿謄本、當層樓梯間建築改良物登記簿謄本、系爭大樓大公之建築測量成果圖、內政部函釋節本、工程合約估價單（均影本）等件為證。理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項定有明文。本件原告於本院審理中追加請求之金額，又追加請求被告應設置如竣工圖所示之地下一樓及二樓排風設備並交付予全體區分所有權人，復追加依不完全給付之規定而為請求，係屬訴之追加，被告雖不同意原告之追加，但原告追加部分，與原起訴請求之基礎事實仍為同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上揭規定，應予以准許，合先敘明。二、原告等人起訴主張：渠等前向被告購買坐落於台北縣中和市○○路上「華南名人巷」預售屋，被告已陸續移轉登記於原告名下，並交屋完畢，惟原告發現房屋有：⑴建物坪數短少，⑵土地坪數短少，⑶未依約設置垃圾處理中心，⑷房屋室內瑕疵，⑸未依約設置綠地，⑹地下一、二樓排風設備未依約施作等之瑕疵。為此爰依不完全給付、侵權行為、物之瑕疵擔保等規定，請求被告應給付原告如附表三所示之金額及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分五計算之利息，並請求被告應設置如峻工圖所示地下一樓及二樓排風設備並交付予全體區分所有權人等語。三、被告則以：原告計算建物坪數時，就大公部分未計入非停車位之防空避難空間，且各區分所有人之區分所有之比例計算上又加計小公面積，以致計算結果有短少之情形，顯屬計算錯誤；土地區分所有的計算上，有買車位之區分所有人多得分萬分之一至萬分之二之區分所有權，亦屬合理，原告主張此部分被告有不完全給付或侵權，亦無理由；至於垃圾處理中心，兩造當初並未約定需建置垃圾處理之設備，被告既已設置該中心，即已履行契約責任；又綠地部分，依約被告本得依需求變更設計，今縱綠地現況與峻工圖稍有出入，被告亦係已依債之本旨提出給付；室內瑕疵部分，除原告乙○○、甲○○、壬○○、巳○○、寅○○、戊○○ 曾催告被告修復瑕疵外，其餘原告均無催告，其逕行請求給付金錢，自無理由，且原告主張之室內瑕疵，亦顯有高估之嫌；此外，就排風設備部份，被告已較峻工圖多設置一台，並無不給付之情形等語，資為抗辯。四、原告等人主張向被告購買坐落於台北縣中和市○○路上「華南名人巷」預售屋，已陸續移轉登記於原告名下，並交屋完成等事實，業據渠等提出不動產預定買契約書為證，並為被告所不爭執，自應堪信為真實。原告繼之主張被告所交付之房屋有：⑴建物坪數短少，⑵土地坪數短少，⑶未依約設置垃圾處理中心，⑷房屋室內瑕疵，⑸未依約設置綠地，⑹地下一、二樓排風設備未依約施作等之瑕疵，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。五、經查，就兩造爭執土地坪數短少部分，兩造主要之爭點有二：一為地下室停車位之持有人是否可多分得土地應有部分萬分之一（機械停車位所有人）或萬分之二（平面停車位所有人）；二為區分所有人應有部分之比例計算係依據各區分所有人主建物面積除以全區主建物面積，而所謂主建物究係如原告所指係包含當層梯間之面積或係如被告所稱僅指建物謄本記載之面積而言。㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不拘泥於所用之辭句，民法第九十八條著有明文。又探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭世，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人之意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解。㈡兩造間不動產預定買賣契約書第六條約定「地下室權屬：一、本大樓第一、二層除樓電梯間、蓄水池、發電機房、台電配電室設施、電信室、垃圾處理中心、管理員室、排風室、非停車位之防空避難空間等共同使用部份面積按各戶買受主建物面積與本大樓主建物總面積比例，由各所有權人各按其比例分擔之，其餘歸乙方（即被告）所有，得由乙方以汽車停車位持分產權，另行出售予本大樓住戶。屬於防空避難空間部分，遇有緊急避難時，應供全體住戶使用。其餘車位所有權歸屬全體已購車位者共有。由買受車位者按約定使用範圍使用之。二、未購買汽車停車位之住戶，已充分認知本約房地總價並不包括車位之價款，且所購房屋銷售坪數其地下室持分面積亦未含車位之持分面積。除防空避難時使用外，已確認並同意對本大廈之汽車停車位無任何權利，包括持分所有權及管理使用權。」兩造並未就購買停車位之區分所有權人，有得多分得萬分之一或萬分之二之土地應有部分之明文。惟按前開解釋意思表示之說明，所謂「持分所有權」雖未明訂為公共設施之應有部或土地之應有部分，但購買停車位之區分所有人既已額外支付價金，由其取得較多土地之應有部分，當屬合理，而未購買汽車停車位之住戶，應有其已喪失有關地下室停車位之持分所有權及管理使用權之認識，又分配每車位之土地所有權應有部分比例為萬分之一或萬分之二，對其他未購買停車位之區分所有權人之土地應有部分比例影響甚微，亦屬合理之範疇，因此被告辯稱土地區分所有權分配方式，應先保留一百八十七個平面停車位，每車位應有部分萬分之二，及四十三個機械停車位，每車位應有部分萬分之一之區分所有權，共萬分之四百一十七與購買停車位之區分所有權人，餘萬分之九千五百八十三，再由所有區分所權人按主建物所占比例分別持有之，應屬可採。㈢就計算持有比例之主建物之意義究何所指，由兩造契約第一條第一項第一款約定，主建物面積包括「１、室內面積；２、當層梯間持分之面積」，已甚明確，所謂主建物之面積自當包含上開二者而言，亦即應依原告主張之計算方式計算區分所有之比例，惟依地政機關之登記方式，本件土地之區分所有係計算至萬分之整數即小數點後四位，有土地謄本附卷可稽，若依地政機關之計算方式，則上開兩造所主張之計算方法，計算區分所有比例經四捨五入至小數點後四位之結果，除原告午○○、周建基、癸○○部分外，並無不同。即：１原告乙○○、壬○○、酉○○、未○○、卯○○、丙○○各萬分之二十七，丑○○、辰○○、辛○○、戊○○、子○○、己○○、巳○○各萬分之二十五、甲○○、申○○、寅○○各萬分之三十四，再各乘以萬分之九千五百八十三，所得算至小數點四位數後，應有部分之比例即與被告所辯應給付之應有部分比例相同，渠等主張土地應有部分有所短少云云，並非可採。２原告午○○、周建基、癸○○部分： ⑴午○○部分，依上開計算方式，其應有部分之比例應為萬分之十九，乘以萬分之九千五百八十三，其應分得土地之應有部分為萬分之十八，被告僅登記予其萬分之十七，不足十八分之一。按兩造於買賣契約第二條固約定面積誤差之找補方式，惟觀該約定條文，係指房屋登記面積誤差而言，土地登記面積並不與焉，並將車位除外，因此就土地登記面積之找補，自應按實際登記之誤差方式找補之。按午○○與原告兩造約定土地價金為二百二十萬元，被告應賠償原告午○○土地應有部分不足共十二萬二千二百二十二元。 ⑵周建基部分，其應有部分之比例應為萬分之十四，乘以萬分之九千五百八十三，其應分得應有部分為萬分之十三，被告僅登記予其萬分之十二，不足十三分之一，按兩造約定土地價金為一百六十五萬元，被告應賠償原告周建基土地應有部分不足共十二萬六千九百二十三元。 ⑶癸○○部分，其應有部分之比例應為萬分之十九，乘以萬分之九千五百八十三，其應分得應有部分為萬分之十八，被告僅登記予其萬分之十七，不足十八分之一，按兩造約定土地價金為二百二十八萬元，被告應賠償原告癸○○土地應有部分不足共十二萬六千六百六十七元。六、次查，就建物面積短少部分：兩造就建物謄本上所載「附屬建物」及「當層梯間（即小公同使用部分）」之面積並無爭執；而原告主張室內面積短少部分，並未舉證以實其說，是上開部分自應以建物謄本所載為準，合先敘明。就此部份兩造主要之爭點係在於原告實得公共設施之面積相較於合約約定之面積是否有短少，若有短少，其短少之面積是否超過兩造契約第二條所約定之百分之一，而須互為找補。惟查：㈠原告等人就公共設施應有部分之分配比例，應依前開之標準認定，已如前述。本件建築物共同使用之公共設施面積（即全區持分大公面積）究有多少，依兩造契約第一條第一項第三款約定，「本棟大樓共同使用部分由全體住戶共同分攤部分包括地下一、二樓之蓄水池、排風室、梯間、發電機室、配電室、電信室、垃圾處理中心、管理員室、非停車位之防空避難空間、地面一樓之汽車坡道；由各棟用戶分攤之部分包括地面一樓梯間（Ａ棟含二樓梯間）、屋突」。而兩造就此大公面積所不爭執之部分包括：地面一樓梯間四百三十九．九九平方公尺、全區屋突九百四十六．八七平方公尺及地下二樓之發電機室、排風室、蓄水池等部分面積三百七十八．七五平方公尺，共計一千七百六十五．六一平方公尺。㈡地下一層之中控室、配電室、排風室、電信室、垃圾處理中心當亦屬共同使用部分，而依本院委請地政機關實地複丈之測量結果，為三百八十九．九七平方公尺，有建物測量成果圖在卷可查，其中隔間牆既為全體住戶所共用，自應計入共同使用之面積，原告主張就該部分三．三四平方公尺應予扣除，尚無可採。兩造約定之「非停車位之防空避難空間」部分，原告主張完全不予計入，顯與前開契約約定有違，亦無可採。㈢被告辯稱依建築技術規則第一百四十一條第一款規定：「防空避難設備之附建標準依左列規定：非供公眾使用之建築物，其層數在六層以上者，按建築面積全部附建。」，故防空避難空間應依建築面積即地下室一樓之測量面積四千六百七十七．六一平方公尺為準部分當為合理。而所謂「非停車位之防空避難空間」應係上開防空避難空間全部之面積減去停車位之面積所得，亦屬正當。至於上開應扣除之停車位之面積，依兩造上開契約第六條約定之意旨觀之，自係指地下一層所有停車格所占之面積而言，原告依未訂入契約之內政部版房地產買賣合約書範本主張車道面積亦應計入停車位之面積，被告抗辯僅須計算法定停車位之面積，各有所偏，均不足採，本院依地政機關實地丈量及峻工圖所示，地下一層共有一百零一格（機械停車位兩格以一格計）停車位，其中面積為十五平方公尺（二．五尺乘六公尺）之停車位共六十四格，面積為十二．九三七五平方公尺（二．二五公尺乘五．七五公尺）之停車位共三十七格，面積合計一千四百三十八．六八七五平方公尺，故非停車位之防空避難空間為四千六百七十七．六一平方公尺減去一千四百三十八．六八七五平方公尺，合計三千二百三十八．九二二五平方公尺。惟此一地下一層之「非停車位之防空避難空間」既係地下一層總面積減去停車位之面積而得，自然包括了前開位於地下一樓之公共設施之面積（三百八十九．九七平方公尺），就此部分而不得覆計算亦屬當然，被告辯稱將之重覆計入，即有錯誤，並不足採。又Ａ棟二樓梯間部分，依兩造上揭契約既約定由Ａ棟之住戶分攤，被告再將之計入全區持分大公，亦非可採。㈣本件應由住戶共同分攤之公共設施面積，應以兩造不爭執之一千七百六十五．六一平方公尺，加上非停車位之防空避難空間含地下一層之公共設施三千二百三十八．九二二五平方公尺，合計為五千零四．五三二五方平方公尺。因此，原告等人建物短少情形如下所示：１原告乙○○、壬○○、酉○○、未○○、卯○○、丙○○應持分之比例各為萬分之二十七（即十三．五一平方公尺，折算為四．０九坪），其中乙○○ 、壬○○、酉○○、卯○○等人之合計總坪數（主建物、附屬建物、小公部分）為三三．三六坪，不足０．三坪，未超過合約約定坪數三三．六六坪之百分之一，依約被告無需找補。丙○○合計總坪數三三．三二坪，不足０．五坪，超過合約約定坪數三三．八二坪之百分之一（即０．三三八二坪），需找補０．一六一八坪（０．五坪減０．三三八二坪）之價金，為二萬七千七百四十八元。２丑○○、辰○○、辛○○、戊○○、子○○、己○○、巳○○各應持分之比例為萬分之二十五（即十二．五一平方公尺，合計三．七八坪），其中辛○ ○、辰○○合計總坪數三十．四四坪，不足０．三坪，未超過合約約定坪數三十．七四坪之百分之一，無需找補。子○○、巳○○、丑○○、己○○、合計總坪數三十．五八坪，不足０．二九坪，未超過合約約定坪數三十．八七坪之百分之一，亦無需找補。３甲○○、申○○、寅○○各應持分之比例為萬分之三十四（十七．０二平方公尺，合計五．一五坪），其中甲○○合計總坪數四十．三八坪，不足０．二八坪，未超過合約約定坪數四十．七六坪之百分之一，無需找補。寅○○ 合計總坪數四十．三八坪，不足０．七六坪，超過合約約定坪數四一．一四坪之百分之一（即０．四一一四坪），需找補０．三四八六坪（０．七六坪減０．四一四坪）之價金，合計五萬七千一百九十六元。申○○合計總坪數四十．三八坪，不足０．七六坪，超過合約約定坪數四一．一四坪之百分之一（即０．四一一四坪），需找補０．三四八六坪（０．七六坪減０．四一四坪）之價金，合計五萬九千三百十五元。４午○○、癸○○各應持分之比例為萬分之十九（九．五一平方公尺，合計二．八八坪），其中午○○合計總坪數二二．二九坪，不足０．一八坪，未超過合約約定坪數二二．四七坪之百分之一，無需找補，癸○○合計總坪數二二．六九坪，尚多出０．０六坪，自無需找補；５周建基應持分之比例為萬分之十三（六．五一平方公尺，合計一．九七坪），合計總坪數十六．九七坪，不足０．二五坪，超過合約約定坪數十七．二二坪之百分之一（即０．一七二二坪），需找補０．０七七八坪（０．二五坪減０．一七二二）之價金，共一萬三千五百五十四元。㈤從而，就原告主張建物面積短少之債務不行損害賠償，除原告丙○○得請求二萬七千七百四十八元、寅○○得請求五萬七千一百九十六元、申○○得請求五萬九千三百十五元、周建基得請求一萬三千五百五十四元外，其餘原告之請求均為無理由。七、再查，就垃圾處理中心、綠地、排風設備部分：按給付物僅以種類指示者，依法律行為之性質或當事人之意思不能定其品質時，債務人應給以中等品質之物，民法第二百條定有明文。原告主張綠地及排風設備未依約給付部分云云，惟為被告所否認，按諸舉證責任分配原則，自應由原告對渠等間之約定如何負舉證之責，然原告迄未能舉證以資說明，而觀諸兩造買賣契約，系爭建物之垃圾處理中心、綠地、排風設備部分，兩造並未約定給付特定物，性質上應為種類之債，且亦未約定被告應施作之種類及品質，因此按諸上揭規定，被告若已依誠實信用之方法給付中等品質之物，即應認其已依債之本旨提出給付。本件被告於系爭建物地下一樓設有一處置放垃圾之房間，並編定為垃圾處理中心，於建物四周圍亦設置有綠地，地下一層並設有排風設備等設施，有地政機關測量結果圖、峻工圖、估價單及原告所提出之照片附卷可查，並經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄在卷可按。原告主張被告應給付所有住戶共值三百萬元之垃圾壓縮設備部分，經查兩造對此並無約定，且衡諸常情，一般公寓大廈亦鮮見裝設垃圾壓縮設備之情形，故所謂「垃圾處理中心」，被告辯稱其設置存放垃圾之房間即為已足等語，應堪採信。八、又查，就室內瑕疵部分：被告辯稱除原告乙○○、甲○○、壬○○、巳○○、寅 ○○、戊○○曾以存證信函催告其修復外，其餘原告並未為前開修復瑕疵催告，故渠等請求被告以金錢賠償其損害之主張，應無理由云云。惟查，兩造間成立之契約關係為預售屋買賣契約，就買賣標的物之瑕疵，買受人並無催告出賣人修補之義務，換言之，買受人縱未催告出賣人為修補，亦不影響買受人就買賣標的物瑕疵之損害賠償請求權。又按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，修正後民法第二百十三條著有明文，而依民法債編施行法第十二條之規定，此項修正之規定，於民法債編修正施行前因負損害賠償責任而應回復原狀者，亦適用之，因此原告自得依不完全給付法律關係，請求被告賠償渠等所受損害，被告上開所辯云云，並無理由。而有關原告主張浴室、廚房之磁磚未貼至天花板部分，並提出照片為證，被告則辯稱已貼室內天花板等語。查此部分，就本院勘驗現場所見，被告確已貼至室內之天花板，室內天花板以上至樓頂板間，雖未貼有磁磚，惟室內裝璜之天花板至樓頂板間之空間，係供水、電及排糞管線舖設所用，是以建設公司多以隔板作室內天花板加以區隔，因此除施工外，一般正常使用之狀況下，並不會看到該空間狀況，自無庸舖貼磁磚之必要，原告主張該部分應舖貼磁磚，顯屬無據。有關輕隔間牆部分，被告辯稱該輕隔間牆部分似係原告拆除原牆重建高估價格，惟並未舉證以實其說，並非可採。至於原告主張其餘室內瑕疵部分，經本院勘驗屬實，而其修復費用，業據渠等提出估價單為證，被告雖否認該估價證單之真正，惟該等部分之鑑定費用不貲，且既有瑕疵之存在，而被告又為建設公司，就該部分修復費用，為多少始為合理，參諸民事訴訟法第二百七十七條但書之規定意旨，認若全由原告負舉證責任，顯未盡公平，因此，於被告未具體何者不實之前，應認原告所提之估價單，尚未不可採。從而，就原告之請求修復費用部分，扣除磁磚部分後，乙○○計三十萬六千五百元、壬○ ○計三十二萬五千五百元、酉○○計十萬一千四百元、未○○計三萬元、丙○○ 計九萬九千元、丑○○計十一萬二千元、辰○○計十二萬四千三百元、甲○○計二十九萬八千元、申○○計十八萬六千元、寅○○計十三萬四千元、戊○○計六萬七千六百元、子○○計二萬四千元、己○○計二十萬零五百元、巳○○計二十萬二千八百元、午○○計十二萬一千元、周建基計六萬五千四百元、癸○○計五萬八千四百元部分，應屬有理由。九、綜上所述，就原告請求被告賠償建物坪數短少部分、土地坪數短少、未依約設置垃圾處理中心、房屋室內瑕疵、未依約設置綠地、地下一、二樓排風設備未依約施作等之瑕疵，除於土地坪數短少部分，僅於午○○、周建基、癸○○部分，就建物面積短少部分，僅於丙○○、甲○○、申○○、周建基部分，而室內部分扣除磁磚部分外（合計金額詳如附表一）及自起訴狀送繕本送達之翌日即八十八年三月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內為有理由，逾上開範圍之請求，則為無理由，應予駁回。十、兩造均陳明願供擔保，請求為假執行或免為假執行之宣告，經核於原告勝訴部分，均無不合，茲分別酌定相當之金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回之。十一、本件事證己臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提未經援用之證據，經審酌後，認均不影響判決結果之認定，爰不予一一論駁，附此敘明。十二、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　　九十　　　年　　　五　　　月　　三十　　日民事第六庭法官　劉坤典右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　　九十　　　年　　　五　　　月　　三十　　日法院書記官　王朝枝附表一 ┌───┬────────────┬─────┬─────────────┐ │原告　│被告應給付原告之金額　　│原告假執行│被告免假執行 │ │ │ │擔保金額 │擔保金額 │ ├───┼────────────┼─────┼─────────────┤ │乙○○│叁拾萬陸仟伍佰元　 │拾萬貳仟元│叁拾萬陸仟伍佰元 │ ├───┼────────────┼─────┼─────────────┤ │壬○○│叁拾貳萬伍仟伍佰元 │拾萬玖仟元│叁拾貳萬伍仟伍佰元 │ ├───┼────────────┼─────┼─────────────┤ │酉○○│拾萬壹仟肆佰元 │叁萬肆仟元│拾萬壹仟肆佰元 │ ├───┼────────────┼─────┼─────────────┤ │未○○│叁萬元 │壹萬元整 │叁萬元 │ ├───┼────────────┼─────┼─────────────┤ │卯○○│零 │零 │零 │ ├───┼────────────┼─────┼─────────────┤ │丙○○│拾貳萬陸仟柒佰肆拾捌元 │陸萬玖仟元│拾貳萬陸仟柒佰肆拾捌元 │ ├───┼────────────┼─────┼─────────────┤ │丑○○│拾壹萬貳仟元 │叁萬柒仟元│拾壹萬貳仟元 │ ├───┼────────────┼─────┼─────────────┤ │辰○○│拾貳萬肆仟叁佰元 │肆萬壹仟元│拾貳萬肆仟叁佰元 │ ├───┼────────────┼─────┼─────────────┤ │辛○○│零 │零 │零 │ ├───┼────────────┼─────┼─────────────┤ │甲○○│貳拾玖萬捌仟元 │玖萬玖仟元│貳拾玖萬捌仟元 │ ├───┼────────────┼─────┼─────────────┤ │申○○│貳拾肆萬伍仟叁佰拾伍元 │捌萬貳仟元│貳拾肆萬伍仟叁佰拾伍元 │ ├───┼────────────┼─────┼─────────────┤ │寅○○│拾玖萬壹仟壹佰玖拾陸元 │陸萬肆仟元│拾玖萬壹仟壹佰玖拾陸元 │ ├───┼────────────┼─────┼─────────────┤ │戊○○│陸萬柒仟陸佰元 │貳萬叁仟元│陸萬柒仟陸佰元 │ ├───┼────────────┼─────┼─────────────┤ │子○○│貳萬肆仟元 │捌仟元 │貳萬肆仟元 │ ├───┼────────────┼─────┼─────────────┤ │己○○│貳拾萬零伍佰元 │陸萬柒仟元│貳拾萬零伍佰元 │ ├───┼────────────┼─────┼─────────────┤ │巳○○│貳拾萬貳仟捌佰元 │陸萬捌仟元│貳拾萬貳仟捌佰元 │ ├───┼────────────┼─────┼─────────────┤ │午○○│貳拾肆萬叁仟貳佰貳拾貳元│捌萬壹仟元│貳拾肆萬叁仟貳佰貳拾貳元 │ ├───┼────────────┼─────┼─────────────┤ │周建基│貳拾萬伍仟捌佰柒拾柒元 │陸萬玖仟元│貳拾萬伍仟捌佰柒拾柒元 │ ├───┼────────────┼─────┼─────────────┤ │癸○○│拾捌萬伍仟零陸拾柒元 │陸萬貳仟元│拾捌萬伍仟零陸拾柒元 │ └───┴────────────┴─────┴─────────────┘ 附表二：訴訟費用負擔之比例。 ┌─────┬─────────────┐ │原告乙○○│壹萬分之肆佰玖拾。 │ ├─────┼─────────────┤ │　　壬○○│壹萬分之肆佰柒拾陸。 │ ├─────┼─────────────┤ │　　酉○○│壹萬分之肆佰肆拾。 │ ├─────┼─────────────┤ │　　未○○│壹萬分之肆佰捌拾。 │ ├─────┼─────────────┤ │　　卯○○│壹萬分之伍佰。 │ ├─────┼─────────────┤ │　　丙○○│壹萬分之肆佰貳拾。 │ ├─────┼─────────────┤ │　　丑○○│壹萬分之肆佰叁拾。 │ ├─────┼─────────────┤ │　　辰○○│壹萬分之肆佰壹拾。 │ ├─────┼─────────────┤ │　　辛○○│壹萬分之肆佰。 │ ├─────┼─────────────┤ │　　甲○○│壹萬分之伍佰壹拾壹。 │ ├─────┼─────────────┤ │　　申○○│壹萬分之伍佰叁拾貳。 │ ├─────┼─────────────┤ │　　寅○○│壹萬分之肆佰柒拾肆。 │ ├─────┼─────────────┤ │　　戊○○│壹萬分之叁佰陸拾。　 │ ├─────┼─────────────┤ │　　子○○│壹萬分之叁佰捌拾肆。 │ ├─────┼─────────────┤ │　　己○○│壹萬分之肆佰陸拾貳。 │ ├─────┼─────────────┤ │　　巳○○│壹萬分之叁佰捌拾。 │ ├─────┼─────────────┤ │　　午○○│壹萬分之貳佰伍拾陸。 │ ├─────┼─────────────┤ │　　周建基│壹萬分之貳佰伍拾陸。 │ ├─────┼─────────────┤ │　　癸○○│壹萬分之貳佰捌拾肆。 │ ├─────┼─────────────┤ │被　　　告│壹萬分之貳仟零伍拾伍。　 │ └─────┴─────────────┘

臺灣臺北地方法院八十八度重訴字第一六九號

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