八十八年度重訴字第二一七一號｜民事：返還無權佔有土地｜裁判日期：89 年 06 月 20 日

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八年度重訴字第二一七一號原　　　告　辛○○○ 壬○○○ 癸○○ 甲○○ 庚○○ 右五人共同訴訟代理人　張家聲律師被　　　告　乙○○　　　住台北市○○○路六四０號丙○○○　　住戊○○　　　住丁○○　　　住己○○　　　住右五人共同訴訟代理人　許高山律師右當事人間返還無權佔有土地事件，本院判決如左：主文被告乙○○應將坐落台北市○○區○○段一小段六八四地號土地上如附圖Ａ部分所示面積壹拾貳平方公尺建物拆除，將系爭土地返還原告及其他共有人。被告乙○○應給付原告辛○○○新台幣貳仟叁佰捌拾肆元，原告壬○○○、癸○○、甲○○、庚○○各新台幣貳仟零捌拾陸元，及均自八十八年九月四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用應由被告乙○○負擔五分之二，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣壹佰伍拾貳萬捌仟元為被告乙○○供擔保後，得假執行。但被告乙○○如於假執行程序實施前，以新台幣肆佰伍拾捌萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告辛○○○、壬○○○、癸○○、甲○○、庚○○各以新台幣壹仟元，為被告乙○○供擔保後，就其各自勝訴部分得假執行。但被告乙○○如於假執行程序實施前，分別以新台幣貳仟叁佰捌拾肆為原告辛○○○預供擔保；以新台幣貳仟零捌拾陸元為原告壬○○○預供擔保，以新台幣貳仟零捌拾陸元為原告癸○○預供擔保，以新台幣貳仟零捌拾陸元為原告甲○○預供擔保，以新台幣貳仟零捌拾陸元為原告庚○○預供擔保，均得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實甲、原告方面：壹、聲明：一、被告乙○○應將座落台北市○○區○○段一小段六八四地號土地上如附圖所示Ａ部分面積十二平方公尺之建物拆除，將土地返還予原告及其他共有人。二、被告乙○○應給付原告辛○○○新台幣壹萬參仟玖佰肆拾捌元、原告壬○○○、、癸○○、甲○○、庚○○各壹萬貳仟貳佰零伍元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。三、被告丙○○○、戊○○、丁○○、己○○應自座落台北市○○區○○段一小段六八四地號土地上如附圖所示Ａ部分之建物遷出。四、訴訟費用由被告等負擔。五、第一二三項請求原告願以現金或等額之台灣省合作金庫可轉讓定期存　款單提供擔保，請准宣告假執行。貳、陳述：一、查台北市○○區○○段一小段六八四地號土地係原告等與訴外人林朝雄等人所共有、詎被告乙○○無正當權源竟於其上建有門牌號碼台北市○○○路六四○號違章房屋，屢經原告等議請拆除均未獲允准，原告等爰依民法第八百二十一條第七百六十七條規定訴請被告乙○○拆除上揭無權占有系爭土地之建物，並返還系爭土地予全體共有人。二、次查上揭無權占用系爭土地之房屋尚有被告丙○○○、戊○○、丁○○、己○○ 設籍其內，惟被告乙○○既係無權占有系爭土地，則被告丙○○○等人占有系爭土地亦無正當權源，是被告丙○○○、戊○○、丁○○、己○○自負有返還系爭土地予全體共有人之義務。三、再者，系爭土地位處台北市甚為繁華之地段（八十八年七月公告現值即高達每平方公尺三十八萬二千元），被告乙○○既因無權占有系爭土地而獲有相當於租金之利益，致原告等受有相當於租金之損害，則被告乙○○自應依侵權行為法律關係賠償原告等所受損害，或依不當得利之法律關係返還所受利益予原告等，為此請求鈞院擇一而為利於原告等之判決，另參據土地法第一百零五條、第九十七條規定及系爭土地公告現值，並自八十八年八月三十一日起回溯五年計算被告乙○ ○所受利益及原告等所受損害如后：（一）被告乙○○自八十三年九月一日起至八十八年八月三十一日止，五年來所受利益為0000000元。。１八十三年九月一日至八十四年六月三十日止（360000×12×10/12×10%＝ 360000）。２八十四年七月一日至八十五年六月三十日止（361100×12×10%＝ 433320）。３八十五年七月一日至八十六年六月三十日止（362000×12×10%＝ 434400）。４八十六年七月一日至八十七年六月三十日止（364000×12×10%＝ 436800）。５八十七年七月一日至八十八年六月三十日止（380000×12×10%＝ 456000）。６八十八年七月一日至八十八年八月三十一日止（382000×12×2/12×10%＝ 76400）。 0000000+433320+434400+436800+456000+76400＝0000000 （二）原告辛○○○應有部分三一五分之二，所受損害為一三九四八元。（0000000×2/315＝13948）（三）原告壬○○○、癸○○、甲○○、庚○○、應有部分各一二六○分之七，所受損害各為一二二○五（0000000×7/1260∥12205）四、對於被告抗辯之陳述：（一）按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院七十二年度台上字第一五五二號判決參照），第查本件被告主張系爭房屋係由乙○○以法院拍賣取得所有權，為有權占有系爭土地云云置辯，惟強制執行法上之拍賣，性質上係屬私法上之買賣，亦即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，而拍賣機關僅係代替債務人立於出賣人之地位（最高法院四十九年台抗字第八十三號判例參照），故被告縱證明系爭房屋係拍賣取得，仍應對伊前手李成龍有權占有系爭土地詳為舉證，尚難逕憑，系爭房屋權利移轉證明即推論被告等有權占用系爭土地）（二）矧且依被告所提不動產權利移轉證書不動產標示欄載有台北市○○街二十四巷六十五號磚造平房住宅乙棟即三張犁段四四七地號所在等語，亦即被告乙○○ 拍得之房屋為座落三張犁段四四七地號土地上，門牌號碼台北市○○街二十四巷六十五號房屋，而門牌號碼台北市○○街二十四巷六十五號房屋經門牌整編後固改訂為台北市○○○路六四號房屋，惟該屋座落之三張犁段四四七地號於重測後改為大安區○○段○○段六八三地號，並於六十八年經判決分割出同地段六八三之一地號土地，與系爭土地並無關連，有台北市大安地政事務所北市大地一字第八九六二二二號函在卷可稽，然該屋經勘測後，其座落土地竟為台北市○○區○○段一小段六八四地號，即系爭土地及六八三之一地號兩筆土地，則姑勿論被告乙○○因拍賣取得該屋並非當然對於座落土地有占用權限已如前述，縱有占有權限亦僅止於台北市○○區○○段一小段六八三之一地號土地而已，並不及於系爭土地，從而被告占用系爭土地自屬無權占有。（三）又被告另主張門牌號碼台北市○○○路六四號房屋占有系爭土地，係因伊前手李成龍越界建築所致，原告不得請求拆除云云，惟其所辯實無足採，蓋： １民法第七百九十六條所謂土地所有人建築房屋逾越疆界，係指土地所有人在其自己土地建築房屋，僅其一部分逾越疆界者而言（最高法院二十八年上字第六三四號判例參照），而民法第七百九十六條規定：依同法第八百三十三條、八百五十條、九百十四條規定，並為地上權人、永佃權人、典權人與鄰地所有人間準用之。此項規定依學說雖有認土地租賃權人與鄰地所有人間亦應類推適用，惟無論如何「越界建築者」必係於自己有利用權限之土地上興建房屋，而於建築時逾越疆界侵越鄰地始足當之。是被告主張該房屋係因逾越原座落之台北市○○區○○段一小段六八三及六八三之一地號土地建築，而侵越占有系爭土地，則被告自應先就自己對於台北市○○區○○段一小段六八三及六八三之一地號土地有利用權限詳為舉證，然被告迄今仍不能證明該屋占有台北市○○區 ○○段一小段六八三及六八三之一地號土地係有正當權源。顯難認被告之主張有理由。２次按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議不得請求移去或變更其建築物，固為民法第七百九十六條前段之所明定，惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者應就此項事實負舉證之責任（最高法院四十五年台上字第九三一號判例參照）。第查原告等對於系爭土地之應有部分係於三十五年八月九日繼承自被繼承人林登秋而來，並於六十五年四月十四日辦妥繼承登記（見主登記六記載），而於辦畢登記查勘土地後始發見系爭土地遭被告等無權占有，原告並無知悉越界建築而不提出異議之情事，依前揭判例意旨，被告既主張該屋係伊前手李成龍越界建築致侵越占有系爭土地，自應就原告知悉李成龍越界建築而不即提出異議一事詳為舉證，被告徒執空言辯解，自無足採。３再者，依被告所提不動產權利移轉證明書不動產標示欄記載被告拍得之房屋座落土地為三張犁段四四七地號，即台北市○○區○○段一小段六八三及六八三之一地號，顯見該屋於拍定時座落土地僅止於台北市○○區○○段一小段六八三及六八三之一地號土地，而不及於系爭土地，然該屋經大安地政事務所八十八年十一月四日勘測後，竟有大部分座落於系爭土地，足徵該屋侵越占有系爭土地係因被告於拍得該屋後增建所致，並非李成龍於興建該屋時所越界占有甚明，益證被告所辯之不實。（四）末查原告提出土地法第一百零五條、第九十七條規定及系爭土地公告現值，僅係為提供鈞院參酌認定本件被告所受利益及原告所受損害之資料，而實施都市平均地權條例施行後，固有公告地價與自行申報地價之分，但法院斟酌實情認公告地價較諸自行報價為準確，爰在土地法第一百零五條準用同法第九十七條，所定年息百分之十限度內為調整租金，與命為給付之判決，仍非租約當事人所得爭多論寡。復為最高法院四十七年台上字第一八二七號判例著有明文，是被告主張關於伊所得利益及原告所受損害應依申報地價計算云云，自非有理。參、證據：出土地登記謄本、地價謄本、系爭土地重測前登記謄本影本等為證，並聲請勘驗現場。乙、被告部分：壹、聲明：一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。二、訴訟費用由原告負擔。三、如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。貳、陳述：一、按最高法院四十三年台上字第四七九號判例：「租地建築房屋，除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人」，查本件被告乙○○之前手李成龍於五十三年五月十一日自本院受理之五十一年民執字第三二七號債務強制執行事件，標得本件房屋（彼時門牌號碼為台北市○○街二十四巷六五號），並由法院發給權利移轉證書。依法院強制執行程序，如僅拍賣建物而不及於該建物所占之土地時，必會通知地主等優先購買權人，本件土地共有人於拍定當時既未主張優先購買，自應認土地所有權人同意原建物所有權人將該租賃權隨建築物而移轉與李成龍，李成龍嗣後又於五十五年四月十日轉讓與被告乙○○，是被告乙○○就本件土地自有租賃存在，此觀被告居住現址達三十餘年土地所有權人均無異議自明（按原告等姓氏各不同，卻都於六十五年四月十四日以繼承為原因辦理所有權登記，且原發生日為三十五年八月九日，其所有權之登記似有疑義）。故原告等請求被告張誠華拆屋還地，顯無理由，另被告乙○○係有權占有，不構成不當得利，亦不構成侵權行為，此部分請求亦無理由，應予駁回。二、被告乙○○既有權占有土地，丙○○○、戊○○、丁○○、己○○等人為其配偶及子女，渠等或為被告乙○○之同居人或經乙○○同意而居住上址，自為有權占有，亦無侵權行為及不當得利，原告等之請求亦無理由，應予駁回。三、依土地法第九十七條、第一百零五條之規定，租地建屋之城市地方之房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，而非如原告等所主張以系爭土地「公告現值」為準，且公告地價每三年調整一次，然原告以八十八年之告現值為估定受損害之價額，亦有違誤。四、此應為越異建築之問題。參、證據：提出權利移轉證書影本、轉讓證明書影本為證。理由一、原告等主張台北市○○區○○段一小段六八四地號土地係原告等與訴外人林朝雄等人所共有，被告乙○○並無正當權源，於其上建有門牌號碼台北市○○○路六四○號違章房屋，爰依民法第八百二十一條第七百六十七條規定訴請被告乙○ ○拆除上揭無權占有系爭土地之建物，並返還系爭土地予全體共有人；而被告丙 ○○○、戊○○、丁○○、己○○為被告乙○○之妻、子，亦與乙○○同在上開建物，應自上開建物遷出，並依不當得利或侵權行為損害賠償請求權，請求被告等連帶給付相當於租金之利益或損害。二、被告等則以被告乙○○之前手李成龍於五十三年間自本院債務強制執行事件，標得本件房屋。本件土地共有人於拍定當時既未主張優先購買，自應認土地所有權人同意原建物所有權人將該租賃權隨建築物而移轉與李成龍，李成龍嗣後轉讓與被告乙○○，是被告乙○○就本件土地自有租賃存在，被告乙○○係有權占有，不構成不當得利，亦不構成侵權行為。至被告丙○○○、戊○○、丁○○、己○ ○等人為其配偶及子女，亦屬有權占有，亦無侵權行為及不當得利，原告等之請求亦無理由，應予駁回；況依土地法租地建屋之城市地方之房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，原告以八十八年之告現值為估定受損害之價額，亦有違誤等語置辯。三、本件台北市○○區○○段一小段六八四地號土地係原告等與訴外人林朝雄等所共有，現為被告乙○○所有門牌號碼台北市○○○路六四○號房屋坐落其上而占有該土地十二平方公尺之事實，為兩造所不爭執，復有原告提出之土地登記謄本可憑，自堪信為真實。又被告乙○○所有門牌號碼台北市○○○路六四○號房屋（係由台北市○○街二十四巷六十五號門牌整編而來）係自李成龍處轉讓而來，而李成龍係於五十三年五月十一日自本院受理之五十一年民執字第三二七號債務強制執行事件，標得本件房屋，其不動產標示為台北市○○街二十四巷六十五號磚造平房住宅平房一棟，即三張犁段四七七地號所在等情，有本院不動產權利移轉證書影本、房屋轉讓證明書影本等、台北市大安戶政事務所八十九年一月四日北市安戶字第八八六二六八三一○○號函為證，復為原告所不爭執，亦足認為實在。四、查：被告乙○○所有門牌號碼台北市○○○路六四○號房屋係自台北市○○街二十四巷六十五號門牌整編而來，而其原坐落之地號為台北市○○○段四七七地號，有被告乙○○所提供之本院不動產權利移轉證書影本可參，而經本院履勘現場，請大安地政事務所實地勘測系爭土地及被告乙○○所有前開房屋坐落位置，經測量後被告乙○○所有台北市○○○路六四○號房屋係坐落於台北市○○區○○ 段一小段六八四地號及同段第六八三之一地號上，其中位於該段六八四地號之面積為十二平方公尺，有台北市大安地政事務所土地複丈成果圖可查，而該地段六八三之一地號係於六十八年由同段六八三地號判決分割出，同段六八三地號重測前即為三張犁段四四七地號，有台北市大安地政事務所八十九年二月二十一日北市大地一字第八九六○二○二二○○號函可查，是依上開函文及成果圖所述，被告乙○○所有台北市○○○路六四○號房屋現應坐落於台北市○○區○○段六八三之一地號內，方與被告乙○○所提出之本院不動產權利移轉證書影本權利內容相符，則被告乙○○所得主張其權利者，亦僅該房屋原所坐落之台北市○○區○ ○段六八三之一地號，尚難憑該不動產權利移轉證書影本，對於原告及其共有人主張有租賃權。被告乙○○所為：「土地共有人（指原告）於拍定當時既未主張優先購買，自應認土地所有權人同意原建物所有權人將該租賃權隨建築物而移轉與李成龍，李成龍嗣後又於五十五年四月十日轉讓與被告乙○○，是被告乙○○ 就本件土地自有租賃存在，被告乙○○為有權占有」之主張，尚難採信。除此之外，被告乙○○就系爭土地之使用未經原告等及其共有人之同意，其占有系爭土地即屬無正當權源。五、按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議不得請求移去或變更其建築物，固為民法第七百九十六條前段之所明定，惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者應就此項事實負舉證之責任。本件被告主張該屋係越界建築而占有系爭土地，則應由其就原告知悉「越界建築而不即提出異議」一事負舉證之責，而被告就此僅提出此應係「越界建築」一語外，餘則未提出任何有關越界建築之任何證據，自難遽認被告之主張為真正。六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文，原告等與訴外人林朝雄為系爭土地之所有權人，被告乙○○係無權占有，原告依民法第七百六十七條規定請求被告乙○○乙○○將座落台北市○○區○○段一小段六八四地號土地上如附圖所示Ａ部分面積十二平方公尺之建物拆除，返還系爭土地予原告及其他共有人，為有理由，應予准許。次按主張民法第七百六十七條所有物返還請求權或所有物妨害除去請求權者，需證明其為該物之所有權人，被告無權占有或妨害其所有權，方可請求之。本件原告等主張被告丙○○○、戊○○、丁○○、己○○為亦設籍被告乙○○系爭建物，亦占有上開土地，而請求被告丙○○○、戊○○、丁○○ 、己○○自系爭建物遷出。惟查系爭建物係屬被告乙○○所有，已詳述如前，則系爭建物既非原告等所有，原告依民法第七百六十七條請求，似有疑義；又被告主張被告丙○○○、戊○○、丁○○、己○○等人為被告乙○○之配偶及子女，渠等或為被告乙○○之同居人或經乙○○同意而居住上址等情，為原告所不爭執，自足信為實在，則被告丙○○○、戊○○、丁○○、己○○等應屬占有輔助人，依民法第九百四十二條規定，僅被告乙○○為占有人，原告請求被告丙○○○ 、戊○○、丁○○、己○○自坐落台北市○○區○○段一小段六八四地號土地上如附圖所示Ａ部分之建物遷出，自屬無據，不應准許。七、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。本件原告等得依民法第七百六十七條規定訴請被告乙○○將系爭建物拆除，返還系爭土地予原告及其他共有人，已如前述，因被告乙○○無法律上原因拒不拆屋還地，渠等使用系爭基地自屬受有利益，致原告受損害，依上開規定，原告自得請求被告返還其相當於租金之利益。八、復按城市房屋之租金以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條定有明文。系爭基地申報地價如附表（申報地價為公告地價百分之八十計算）所示，系爭建物所占系爭土地面積為十二平方公尺，有土地登記謄本及地價證明等件可憑，本院斟酌系爭土地上，被告乙○○所有之光復南六四○號房屋，鄰近信義路、光復南路口，交通方便，附近商店眾多，商業行為發達，商店樓上多為辦公室，系爭建物為平房，附近皆為高樓，有三興國小、國父紀念館等公共設施等情，業經本院至現場勘驗明確，有附圖在卷可參，堪認系爭土地交通便捷、商業機能完善。再參酌土地法第一百零五條準用第九十七條第一項之規定，建築基地之租金以地價之申報價額年息百分之十為限；本院因認被告乙○○ 使用系爭土地之對價應以系爭土地之公告地價年息百分之六計算，堪屬合理。被告給付原告相當於租金之利益及按月應給付相當於租金之利益與計算方式詳如附表所示。九、從而，原告依民法第七百六十七條規定請求被告乙○○應將坐落台北市○○區○ ○段一小段六八四地號土地內如附圖Ａ部分所示面積十二平方公尺建物拆除，將系爭土地返還原告及其他共有人；被告乙○○應給付原告辛○○○貳仟參佰捌拾肆元、原告壬○○○、癸○○、甲○○、庚○○各貳仟零捌拾陸元，及均自八十八年九月四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，均屬有有理，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與本件判決結果不生影響，無庸再予審酌，併此敘明。十、本件原告及被告分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　六　　　月　　二十　　日民事第四庭法官　蔡政哲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　六　　　月　　二十二　日法院書記官　林鈴芬附表（不當得利計算書）【計算公式】（系爭建物所占系爭土地之面積×系爭土地當年度每平方公尺之申報地價）×6%÷ 12×(月份)＝被告應返還原告相當於租金之不當得利（元以下四捨五入）本件系爭土地自八十三年七月一日起至八十六年六月三十日止之公告地價為十二萬五千七百元，其申報地價應為十萬零五百六十元（125700×80%＝100560）。自八十六年七月一日起至八十八年十二月三十一日止之公告地價為十三萬六千五百元，申報地價應為十萬九千二百元（136500×80%＝109200）。一、八十三年九月一日起至八十六年六月三十日止，此段期間之不當得利為貳拾萬伍仟壹佰肆拾貳元（12×100560×6%÷12×34＝205142）二、八十六年七月一日起至八十八年八月三十一日止，此段期間之不當得利為壹拾柒萬零參佰伍拾貳元（12×109200×6%÷12×26＝170352）三、合計為參拾柒萬伍仟肆佰玖拾肆元（ 205142＋170352＝375494）四、辛○○○之應有部分為三百十五分之二，所受損害為貳仟參佰捌拾肆元（375494×2／315＝2384）五、壬○○○、癸○○、甲○○、庚○○之應有部分為一千二百六十分之七，所受損害各為貳仟零捌拾陸元（375494×7／1260＝2086）

臺灣臺北地方法院八十八年度重訴字第二一七一號

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