臺灣臺北地方法院八十八年度重訴字第八一九號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　八十八年度重訴字第八一九號原　　　告　己○○ 酉○○ 巳○○ 癸○○ 庚○○ 子○○ 乙○○ 未○○ 午○○ 辰○○ 寅○○ 宙○○ 天○○ 辛○○ 戌○○ 壬○○ 黃○○ 丙○○ 甲○○ 丁○○ 申○○ 玄○○ 亥○○ Ａ○○ 丑○○ 卯○○ 地○○ 共　　　同　翁祖立律師訴訟代理人　吳志揚律師被　　　告　康福事業建設股份有限公司設台北市○○路○段九十七號三樓法定代理人　宇○○○　　住訴訟代理人　郭芳宜律師右當事人間返還價金事件，本院判決如左：主文被告應給付原告如附表一所示各金額，及如附表一所示各利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告各以如附表一所示假執行擔保金額或同面額之彰化銀行大安分行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，各以如附表一所示免為假執行擔保金額或同面額之台灣土地銀行文山分行可轉讓定期存款單為原告預供擔保，得免為假執行。事　　實甲、原告方面：壹、聲明：除假執行擔保金額外，如主文第一項所示。貳、陳述：一、被告於民國（下同）八十五年推銷坐落台北縣新店市○○段稻子園坑小段一三八之一二、一三八之一三、一三八之一四、一三八之一五、一三八之一六、一三九、一三九之一、一三九之二、一三九之三、一三九之四、一四０、一四０之一一、一四０之一六、一四０之一七、一四０之一八、一四０之一九、一四０之二二、一四０之二八、一四０之二九、一四０之三六、一四０之三七、一四０之三八、一四一、一四一之一一、一四二號土地上預定興建之「康福潭天天廈」（下稱系爭預售屋）。被告明知申請建造執照時並未經許可興建夾層，竟在廣告上刊載夾層屋設計之平面配置圖與照片，以文字說明「可區隔上下兩個空間」，又介紹夾層樓板之素材，並於工地現場搭建類似廣告而將樓層隔成上下二層之樣品屋供消費者參觀。原告受上開廣告之誘導，誤以為系爭預售屋可合法施作如廣告所示範之夾層屋，乃於八十五年十月至八十六年一月間，先後與被告簽訂不動產預定買賣契約（下稱系爭契約），並分別交付新台幣（下同）如附表二所示之價金。原告於八十七年九月間，經其他購買者告知系爭預售屋不能建築合法之夾層屋，並取得公平交易委員會做成被告所為夾層屋為不實廣告之處分後，確知被告出售之系爭預售屋根本不能合法施作夾層。原告多次與被告協商還款賠償事宜，均未獲回應，爰起請求被告返還金錢及賠償損害。二、系爭契約不存在：（一）被告為不實廣告：系爭預售屋之銷售廣告刊載夾層屋之彩色立面剖示圖片與照片數十幀，強調全面挑高四米五，將樓層面積分為上下二層之隔間，將十幾坪之空間裝潢為三房二廳，二十幾坪之房子裝潢成四房二廳，介紹夾層樓板之素材，並佐以各種可為夾層設計之文字描述，另於工地現場搭建與圖片類同，有複層式隔間裝潢設計之樣品屋供消費者參觀。被告明知其建造執照未申請興建夾層之許可，竟隱匿此一重要訊息，而於廣告上標明夾層屋設計，導致原告誤認系爭預售屋可合法取得夾層使用空間而與被告簽訂系爭契約，被告顯以不實廣告詐欺原告。依消費者保護法（下稱消保法）第二十二條規定，消費者與企業經營者訂立契約以後，廣告之內容即成為契約之內容。（二）被告所為不實廣告違反法律強制或禁止之規定，系爭預售屋買賣契約無效：被告以夾層屋廣告誘使原告與其訂定之契約，即是要原告於無法取得增建夾層建造執照之情況下興建夾層屋，此契約內容已違反建築法第二十五條須取得建造執照始能增建夾層屋之強制規定，依民法第七十一條規定，系爭契約應屬無效。（三）被告夾層屋之給付自始客觀不能，系爭預售屋買賣契約無效：被告應交付原告約定買賣標的之夾層屋為系爭契約債之本旨，惟系爭預售屋並未取得建造夾層屋之建造執照，依據建築法第八十六條規定，主管機關將處罰鍰、勒令停工並強制拆除，被告根本無法依債之本旨給付合法夾層屋，系爭預售屋買賣標的自始客觀給付不能，依據民法第二四六條規定，系爭預售屋買賣契約全部無效。事實上，原告發現被告在系爭預售屋開始施作夾層並預留夾層管線而向台北縣政府工務局提出檢舉，該局已至現場會勘並發函被告限其恢復原狀。（四）原告撤銷受詐欺所訂立之契約，契約不存在：被告以前述不實廣告之詐術，使原告就交易上重要之房屋性質發生錯誤，進而與之為訂定買賣契約之意思表示，依民法第九十二條規定，原告自得撤銷買受系爭預售屋之意思表示，原告以本起訴狀為撤銷系爭契約之意思表示。（五）原告依據民法買賣契約有關物之瑕疵擔保之規定，解除系爭預售屋契約：被告於申請建造執照時未提出夾層申請，且系爭預售屋於完工後亦無法再為合法之夾層屋施工，被告給付之系爭預售屋即欠缺契約所預定之效用，此效用既為法所不許，當屬無法補正之嚴重瑕疵，原告於交付前即發覺物有瑕疵，且被告已無法提出無瑕疵之物或擔保除去瑕疵後給付，原告得依民法第三五四、三五九條之規定解除契約。（六）系爭契約若因無效或被撤銷而不存在，則被告所受領之價金屬於不當得利，依民法第一七九條、第一八二條第二項，被告應返還原告已給付金錢及自受領時起之利息；若契約因被解除而不存在，則依據民法第二五九條回復原狀之規定，被告亦應返還原告已給付之金錢附加受領時起之利息。三、被告違反消保法第二十二條與公平交易法（下稱公平法）第二十一條等保護他人之法律，依民法第一百八十四條推定其有過失。被告以詐欺之侵權行為侵害原告之財產權，致原告受到相當於已交付金錢之損害，被告應賠償原告此一損害。四、本件被告為不實廣告，違反消保法第二十二條及公平法第二十一條第一項之規定，原告爰依消保法第五十一條請求被告給付原告各一元之懲罰性損害賠償。五、對被告抗辯所為之陳述：（一）系爭房屋之廣告文宣係放置在系爭預售屋展示會場供參觀者自由索取，而文宣末頁均稱：「以上資料感謝亞瑟士國際工程股份有限公司（下稱亞瑟士公司）提供」，然亞瑟士公司絕無在自己使用的文宣上感謝自己提供之理，又被告為系爭預售屋開工典禮所發邀請函中所載電話號碼與廣告文宣之末頁上皆印有相同之接待專線「0000000」，足見該文宣是由投資興建的被告發給原告，只是景觀設計由亞瑟士公司製作，被告辯稱夾層屋廣告係亞瑟士公司刊登與其無關，即非可採。（二）被告在系爭預售屋展示會場供參觀的樣品夾層屋是推銷系爭預售屋的方法，被告辯稱其於樣品屋張貼摽示：「此部分在交屋後，由客戶自行裝潢使用」語焉不詳，消費者無從得知樣品屋中最關鍵之夾層施作係屬違法。被告一面作不實廣告，一面又在廣告中記載僅供參考或相類似字樣，欲排除廣告的效力，均違反消者護法第二十二條之強制規定，此等記載無效，不能減輕或免除其法定責任。（三）系爭契約之買賣標的是夾層屋：本件係預售屋之買賣，原告只能依據廣告文宣、樣品屋、銷售人員解說以及契約文字瞭解所買受之標的物，原告均認為其所購買之標的物即是如廣告文宣、樣品屋等有夾層的房屋，依消保法第二十二條規定，系爭契約之買賣標的應是如廣告所示增加夾層居住之空間的夾層屋。（四）契約第四條第七款不能減輕或免除被告應交付夾層屋的責任：系爭契約第七條第四款記載，有關室內裝潢或裝修工程，由買方即原告自行負責其合法性，顯與廣告不符，又違反公序良俗及消保法第二十二條之強制規定，被告不得據以主張減輕或免除責任。（五）被告有詐欺行為：１、被告為專業建築商，應熟稔各項建築法令，明知夾層之施作受有法令上之限制，仍於銷售現場公然廣告文宣及展示夾層設計之樣品屋，以誤導消費者想像將來可得到如廣告所示之夾層屋，或得為與樣品屋相同之施工而不違反法令，且系爭預售屋均為小坪數挑高空間之房屋，銷售現場之樣品屋以夾層之設計空間展示，令原告認為系爭預售屋可使用之面積增加許多，其購屋之單價即相對降低而陷於錯誤，誘使原告與被告簽署被告事先擬妥的定型化契約。２、被告雖辯稱契約書已讓原告事先審閱，但被告非但未明白告知廣告中的夾層屋違法，且在契約書中以一般消費者極易混淆的用語，使消費者即使審閱契約書後，仍然不能發覺夾層屋違法的情事，而此適足以證明原告以詐欺方法引人錯誤的事實；至系爭契約書第二十三條依據消費者保護法第二十三條規定，原告因被告不實廣告所造成的損害賠償權利，不得預先限制或拋棄，於本件並不適用。（六）系爭預售屋不能建築如被告之廣告所示之夾層：依據內政部七十一年七月十六日台內營字第０九九二六九號函指出：「二、按建築法第二十五條規定：『建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。…』在建築法適用地區，增建夾層，不論其面積大小，應屬同法第九條所稱之增建行為，其應請領建築執照，當無疑義。」系爭預售屋因被告幾以用罄容積率，依據現行法令，主管機關不會核發夾層之建造執照，故不能興建合法夾層；至被證四號台北市工務局之函件，與本件位於台北縣的系爭預售屋是否能建築夾層屋無關。叄、證據：提出契約書三十五件、公平交易委員會八十七年六月一日（87）公叁字第八七０五七九０－００一號函暨（87）公處字第一００號處分書、被告之邀請函、樣品屋之錄影帶、台北縣工務局八十八年十二月二日八八北工建字第Ｋ九二一二號函暨會勘紀錄、八十九年一月十五日八九北工施字第Ｍ一三四號函、八十九年一月十八日八八北工施字第Ｍ六九九三號函、八十九年一月三十一日八九北工施字第Ｍ五四二號函暨會勘紀錄各一件、被告廣告文件三件為證，並聲請訊問證人譚天惠、卓麗珠。乙、被告方面：壹、聲明：一、請駁回原告之訴及假執行之聲請。二、如受不利判決願供現金或等值台灣土地銀行文山分行可轉讓定期存款單為擔保請准免假執行。貳、陳述：一、被告對系爭契約及被告已交付如其附表二之價金部分，除編號十七號原告黃 ○○與廿四號原告戊○○購買標的，前者應為Ａ１２棟十五樓，後者三戶中之Ａ３棟十一樓應為Ｂ３棟十一樓外，均不爭執。二、行政院公平交易委員會之行政處分，對於本件民事訴訟並無拘束力。三、系爭契約買賣標的未含夾層，系爭契約仍有效存在：（一）被告並無不實廣告：１、原證三號之海報其上並未有被告公司名義。２、原告所指有夾層屋之廣告文宣，係由訴外人亞瑟士公司所製作，與被告無關；且該廣告並無系爭預售屋有合法夾層屋之說明或保證，是被告並未以不實廣告詐欺原告。３、被告在現場複層式（非夾層）隔間裝璜設計之樣品屋，明顯張貼標示載明：「此部分在交屋後，由客戶自行裝璜使用。」原告應已瞭解該樣品屋僅供交屋後自行裝璜之參考，可證被告並未有出售夾層之廣告。（二）系爭契約或廣告內容均無出售室內裝璜或夾層之說明或記載，且雙方買賣價格未含夾層屋之面積，而系爭契約第七條第四款上亦明定由原告負責裝璜之合法性，且室內裝璜係在交屋後，為維護全棟大廈住戶安全、安寧及避免損壞已有管線等，並有附件八之一裝璜（修）工程切結書及附件八之二裝璜（修）施工管理辦法等之相關約定，足認系爭契約之買賣標的並未含屋內裝璜，更無夾層在內。（三）系爭契約第二三條約定：「本契約書於簽訂前已經由甲方（即原告）充份審閱五天以上，並詳細審核完畢契約內所有條款及雙方之權利義務內容範圍，經雙方溝通說明後甲方完全瞭解，並同意本約符合誠實、信用原則，決無異議」，足見原告係在完全瞭解雙方權利義務後，始訂立系爭契約，原告應已完全明瞭契約上所買之標的為挑高四米五空間之房屋，不含夾層及室內裝璜。（四）被告並未為不實廣告，自不生違反強制或禁止規定，系爭契約當屬有效：１、企業經營者依消保法第二十二條雖有確保廣告內容真實之義務，然企業經營者與第三人訂定之契約內容為何，自應以該契約之約定而論。倘當事人於契約中已有對某些事項有明確之合意，則與該合意內容不同，或有部分差距之廣告，自不得視為契約之一部分，此乃尊重私法自治，亦有敦促當事人在締約時應具備一定之常識或知識，不得託藉廣告之內容而推翻締約之真意。且縱使企業經營者之商業行為存有廣告不實之情形時，依消保法第二十三條第一項之規定，亦僅對消費者產生是否應負損害賠償責任而已，而非得影響原定契約之內容。系爭契約既明定室內裝璜之合法性由原告等人自行負責並施工，當無消保法第二十二條之適用。２、所謂夾層依建築技術規則建築設計施工編第一條第十五項之規定係指夾於樓地板與天花板間之樓層；同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一樓層。又所謂隔層係於建築設計之初，不供給固定之空間格局，俟建築物交屋後，再由使用人依實際需求予以規劃其使用空間，應可與建築主體分離，是可視為建築之裝修體。而未來只要隔層的面積占該戶樓地板面積的二分之一以下，且材料與結構體不同，隔層的高度在一定標準以下，即得合法施作；足徵夾層倘超過法令之標準，應另計面積，而隔層在合乎主管機關法令下，屬建築裝潢結構體之範疇。故本件交屋後，原告等仍有合法施作夾層或隔層之可能。（五）被告既未出售夾層屋，無交付夾層屋之義務，不生給付不能之問題，又被告無詐欺行為，原告撤銷買賣之意思表示，不生撤銷效力。（六）被告因未售夾層，而交屋後被告依法申請又可為第二次施工，被告無瑕疵擔保責任可言，原告無權解除契約。（七）被告並未違反公平交易法規定：１、公平法及消保法之立法目的顯有不同，在決定保護範圍與適用之際，就必須考慮公平法與消保法之立法目的而判斷。公平法規範行銷，消保法則規範零售的過程以及日後所衍生之一切行為所導致的權益受損糾紛，公平法與消保法雖都對消費者加以保護，但公交法因為保護之重點在於規範事業間之競爭行為，保護消費者僅為一規範競爭行為的一種反射利益，原告持公平會之處分書，推論被告於訂立契約時，有施用詐術令原告受騙之行為，自有誤會。２、被告並未為不實廣告，而契約及廣告亦未保證該夾層部分可依現行法令合法施作，或將夾層合法施作完畢交付予原告，而夾層部分非系爭契約之標的，且客戶即原告於交屋後若自行施作，應自行負責合法性，則被告並未違反消保法第二十二條之規定。３、在八十五年年底以前，有關挑高設計之房屋，利用裝修之方式取得夾層增加使用坪數，雖行政機關未明白宣示其合法，惟亦放任建設公司大作夾層屋之廣告銷售，同時對夾層屋部分亦未加取締，嗣因夾層屋糾紛甚多，行政主管機關雖對建物之裝修製訂許可、範圍、使用目的等標準，惟有關以前施作夾層屋可否合法存在迄今仍爭論不休。是不能期待被告在八十五年時能預先知悉行政機關對有關夾層屋日後會採取大規模取締，自無從將此一重要訊息告知消費者？４、樣品屋僅提供原告二次施工裝潢之參考，並不表示被告即出售如樣品屋之複層裝潢，故廣告與契約自無詐欺可言。依買賣契約第二十三條、第七條第四款及附件八之一裝潢工程切結書、附件八之二裝潢施工管理辦法，原告在訂約時完全明瞭樣品屋之複層設計裝潢其合法性及施作均由原告負責，是被告已盡其告知義務，消費者自不會因上開廣告而有錯誤表示，並無違反公平交易法之行為。５、廣告是為吸引消費者前往參觀選購，縱有誇大不實而導致受行政上制裁，買賣雙方有無進一步以之為買賣標的，仍應依契約之實質內容及交易當時之實際情形為判斷依據，尚難逕以廣告為認定受詐欺購買之依據。（八）被告未違反消保法第二十二條及公平交易法第二十一條，亦無過失賠償責任可言，原告依上開兩法規之規定，請求懲罰懲罰性損害賠償，當無理由。四、原告並不能舉證證明被告為詐欺之侵權行為，原告主張依民法第一八四條第一項規定請求被告給付如訴之聲明，亦無理由。叁、證據：提出照片、內政部八十六年十月十四日台（８６）內營字第八六八一八五三號函、台北市政府工務局八十六年十二月三日北市工建字第八六三六三一九九００號書函、張啟明建築師事務所函各一件為證。理　　由一、原告起訴主張：（一）被告於八十五年推銷「康福潭天天廈」預售屋，明知申請建造執照時並未經許可興建夾層，竟在廣告上刊載夾層屋設計之平面配置圖與照片並以文字說明，在工地現場搭建類似廣告之夾層樣品屋供消費者參觀。原告受上開廣告之誘導，誤以為系爭預售屋可合法施作如廣告所示範之夾層屋，乃於八十五年十月至八十六年一月間，先後與被告簽訂不動產預定買賣契約，並分別交付部分價金。惟系爭預售屋根本不能合法施作夾層，爰起請求被告返還金錢及賠償損害。（二）系爭契約不存在：１、前述之廣告內容依消保法第二十二條規定即成為契約之內容，惟該不實廣告違反建築法第二十五條等法律強制或禁止之規定，系爭預售屋買賣契約依民法第七十一條規定應為無效。２、被告應交付原告約定買賣標的之夾層屋為系爭契約債之本旨，系爭預售屋並未取得建造夾層屋之建造執照，被告根本無法依債之本旨給付合法夾層屋，系爭預售屋買賣標的自始客觀給付不能，依據民法第二四六條規定，系爭預售屋買賣契約全部無效。３、被告以前述不實廣告之詐術，使原告就交易上重要之房屋性質發生錯誤，進而與之為訂定買賣契約之意思表示，依民法第九十二條規定，原告自得以本起訴狀為撤銷買受系爭預售屋之意思表示。４、被告於申請建造執照時未提出夾層申請，且系爭預售屋於完工後亦無法再為合法之夾層屋施工，被告給付之系爭預售屋即欠缺契約所預定之效用，且屬無法補正之嚴重瑕疵，原告得依民法第三五四、三五九條瑕疵擔保之規定解除契約。５、系爭契約若因無效或被撤銷而不存在，原告依民法第一七九條、第一八二條第二項請求告返還原告已給付金錢及自受領時起之利息；若契約因被解除而不存在，原告則依民法第二五九條回復原狀規定請求被告返還原告已給付之金錢附加受領時起之利息。（三）被告違反消保法第二十二條與公平法第二十一條等保護他人之法律，依民法第一百八十四條推定其有過失。原告得依侵權行為之法律關係請求被告賠償原告所受之損害。（四）被告為不實廣告違反消保法第二十二條及公平法第二十一條第一項之規定，原告爰依消保法第五十一條請求被告給付原告各一元之懲罰性損害賠償。二、被告則以：（一）系爭契約買賣標的未含夾層，系爭契約仍有效存在：１、原告所指有夾層屋之廣告文宣均係訴外人亞瑟士公司所製作，與被告無關，且該廣告並無系爭預售屋有合法夾層之說明或保證，被告在現場複層式（非夾層）隔間裝璜設計之樣品屋已張貼標示載明：此部分在交屋後，由客戶自行裝璜使用。２、系爭契約或廣告內容均無出售室內裝璜或夾層之說明或記載，且雙方買賣價格未含夾層屋之面積，而系爭契約第七條第四款上亦明定由原告負責裝璜之合法性，足認系爭契約之買賣標的並未含屋內裝璜，更無夾層在內。而系爭契約於簽訂前已經由原告充份審閱五天以上，原告係在完全瞭解雙方權利義務後，始訂立系爭契約，原告應已完全明瞭契約上所買之標的為挑高四米五空間之房屋，不含夾層及室內裝璜。３、被告並未為不實廣告，自不生違反強制或禁止規定，系爭契約當屬有效。又依私法自治原則，當事人於契約中如已有對某些事項有明確合意，則與該合意內容不同或有部分差距之廣告，自不得視為契約之一部分，且縱使被告有廣告不實情，依消保法第二十三條第一項之規定，亦僅對消費者產生是否負損害賠償責任而已，非得影響原定契約之內容。４、被告既未出售夾層屋，無交付夾層屋之義務，不生給付不能之問題，又被告無詐欺行為，原告亦不得撤銷買賣之意思表示，且被告未售夾層，交屋後被告依法申請又可為第二次施工，被告亦無瑕疵擔保責任可言，原告無權解除契約。５、原告不能舉證證明被告為詐欺之侵權行為，其主張依民法第一八四條第一項規定請求被告賠償損害，亦無理由。６、被告並未違反消保法第二十二條及公平法第二十一條，被告不得依消保法第五十一條規定請求懲罰性損害賠償等語，資為抗辯。三、原告主張先後於八十五年十月至八十六年一月間，向被告購買坐落台北縣新店市 ○○段稻子園坑小段一三八之一二、一三八之一三、一三八之一四、一三八之一五、一三八之一六、一三九、一三九之一、一三九之二、一三九之三、一三九之四、一四０、一四０之一一、一四０之一六、一四０之一七、一四０之一八、一四０之一九、一四０之二二、一四０之二八、一四０之二九、一四０之三六、一四０之三七、一四０之三八、一四一、一四一之一一、一四二號土地上「康福潭天天廈」如附表二所示之預售屋，並分別交付如附表二所示之部分價金，業據提出契約書為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。原告陳稱被告明知申請建造執照並未經許可興建夾層，竟在廣告上刊載夾層屋設計之平面配置圖與照片，以文字說明「全面挑高四米五的奧秘」、「使既定的空間面積在挑高空間的加入下，而有多元化的彈性鋪排，使家居空間變化出既豐富又多面的可能性，不僅家的使用空間變大了、房間變多了，重要的是空間藝術的趣味性正在家中瀰漫」、「全面挑高四米五的住宅對設計師或住戶來說，都是不可多得的完美空間，不僅高度夠可以有挑高客廳，而且使用空間多又住得舒服，但是全面挑高四米五的最後建照已核發給碧潭旁的潭天，未來可能很難擁有這樣稀有的好產品了。」、「高度變高所以空間加大，可以運用裝潢由一層變成二層」，又於廣告文宣介紹夾層樓板之素材及裝潢範例，並於銷售現場搭建類似廣告而將樓層隔成上下二層之樣品屋供消費者參觀，復據提出廣告文件、樣品屋錄影帶為證，並分別經證人譚天惠證稱：我於八十五年四、五月間陪朋友丁○○去看系爭預售屋，去時黃梓華先生介紹屋狀況，有取原證三號及原證九號廣告讓我看，現場樣品屋有作夾層，由被告幫忙做夾層需費三十萬元；證人卓麗珠證明：經同事亥○○介紹至現場看屋，有發原證三號及原證九號廣告，並有作有夾層之樣品屋等語屬實。被告雖辯稱書面廣告係由訴外人亞瑟士公司製作而與被告無關，惟查該等廣告文件既在工地現場發放，所介紹者又係系爭預售屋，不論係被告本身製作或委由廣告商等第三人製作，均應認係系爭預售屋之廣告，況該等文宣末頁又載稱「以上資料感謝亞瑟士公司提供，裝潢展示會場碧潭捷運總站、青潭國小旁」，顯見係亞瑟士公司提供予被告興建系爭預售屋作為廣告之用，綜上所述，系爭預售屋有夾層之廣告應堪認定。四、原告所陳系爭預售屋事實上根本不能為夾層設計，被告猶為夾層設計之文宣及樣品屋等不實廣告，並遭公平會處分，而台北縣政府工務局亦表示系爭建物核准每層高度為四點五公尺，並無核准夾層設計，依法不得施作，限被告立即拆除夾層屋配置及預留管線以恢復原狀乙節，亦有提出公平交易委員會八十七年六月一日（八七）公叁字第八七０五七九０－００一號函暨（八七）公處字第一００號處分書、台北縣工務局八十八年十二月二日八八北工建字第Ｋ九二一二號函暨會勘紀錄、八十九年一月十五日八九北工施字第Ｍ一三四號函、八十九年一月十八日八八北工施字第Ｍ六九九三號函、八十九年一月三十一日八九北工施字第Ｍ五四二號函暨會勘紀錄在卷可稽，足認為真實。原告主張被告以不實廣告使原告陷於錯誤而訂立系爭買賣契約，爰依民法第九十二條規定撤銷買賣契約，又系爭預售屋顯有不能為夾層設計之瑕疵且無從補正，原告亦解除買賣契約，另不實廣告內容依消保法第二十二條規定即成為契約之內容，而不實廣告違反建築法第二十五條等規定，系爭買賣契約依民法第七十一條規定應為無效，再者，系爭預售屋並未取得建造夾層屋之建造執照，被告根本無法依債之本旨給付合法夾層屋，系爭預售屋買賣標的自始客觀給付不能，依據民法第二四六條規定，系爭預售屋買賣契約全部無效。茲析述如下：（一）詐欺部分：１、按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，為民法第九十二條第一項前段所明定。而所謂詐欺，乃故意以欺罔他人，使其陷於錯誤而為本來不欲表示之意思，除積極地虛構、誇大事實外，消極地隱匿、掩飾事實之行為亦足構成。次依消保法第消保法第二十二條規定，企業經營者應確保廣告內容之真實性，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。廣告固為要約之誘引而非契約本身，廣告並不當然構成契約之內容，惟企業經營者利用廣告促銷其商品時，就影響消費者意思決定之重要事項，對消費者仍負有誠實告知及說明之義務。與成屋買賣相較，銷售預售屋之企業經營者無法提供已完工之建築物供消費者實地了解買賣標的物，購屋之消費者僅能憑藉廣告文宣、圖片、現場樣品屋及銷售人員之解說為意思決定之依據，於訂約時自信賴所購買者係必有與廣告內容所示之房屋相同之效用、品質與價值。本件被告於廣告文宣說明挑高四米五之系爭預售屋可為夾層之設計運用，復於現場樣品屋展示夾層設計，其用意顯以此招徠消費者，可見系爭預售屋得規劃為夾層使用，該項物之性質，於交易上應屬重要。２、次按所謂夾層，依建築技術規則建築設計施工編第一條第十五項之規定，係指夾於樓地板與天花板間之樓層；同一樓層內夾層面積之和，超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺者，視為另一樓層。若於建築物欲興建夾層時，依建築法第二十五條第一項、第三十條、第三十九條規定，必須於申請建築執照時，即向主管機關提出申請，否則即應於法定容積內依法辦理變更設計，未依法申請興建之夾層，依建築法第八十六條規定，將受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分；若出賣人或建商已將建物之容積率完全使用完畢，買受人即使申請建造執照，亦將因已無剩餘容積餘額而無法獲准取得執照。本件系爭預售屋不能施作夾層業如前述，被告為專業之建築商，對上述建築法規之相關規定，自難諉為不知，其猶以上開夾層廣告為銷售賣點，現場銷售人員亦據以推銷系爭預售屋，自足令原告誤認日後為與樣品相同之施工應不致違反法令，而與被告訂立買賣契約，堪認被告係施以詐術，使原告就是項於交易上認為重要之房屋性質發生錯誤，進而為買賣之意思表示。被告雖辯稱現場之樣品屋明顯張貼標示載明「此部分在交屋後由客戶自行裝璜使用」，消費者應明瞭僅供參考考云云，惟消保法第二十二條係禁止規定，企業經營者標示上開文字意在減輕或免除其所負之義務或責任，依法該記載應為無效。被告另辯似系爭買賣契約並無出售室內裝璜或夾層之說明或記載，且買賣價格亦未含夾層屋之面積，原告依契約第七條第四款上應自行負責裝璜之合法性，系爭契約之買賣標的固未含屋內裝璜及夾層在內，然依消保法第二十二條規定，被告所負之義務不能低於廣告之內容，被告明知系爭預售屋已無從為合法之夾層設計，竟於文宣及樣品屋以夾層設計為推銷之重點，而使消費者期待其所購買者係可合法施作夾層之預售屋，原告既已誤信系爭預售屋可合法施作夾層，縱曾充分審閱系爭買賣契約之內容，消費者亦可能認為第七條第四項所謂「甲方（即原告）之自行為室內裝潢或裝修工程，甲方應自行負責其合法性」而與夾層無關。被告不實廣告欺罔消費者在先，再於契約中以不明確之用語將施作夾層之合法性轉嫁予原告負責，欲排除其應負之義務及責任，要與誠信原則及衡平之理有違，所辯洵非可採。３、被告又辯稱系爭預售屋係隔層而非夾層，所謂隔層係於建築設計之初，不供給固定之空間格局，俟建築物交屋後，再由使用人依實際需求予以規劃其使用空間，應可與建築主體分離，是可視為建築之裝修體。而未來只要隔層的面積占該戶樓地板面積的二分之一以下，且材料與結構體不同，隔層的高度在一定標準以下，即得合法施作，是本件交屋後原告仍有合法施作夾層或隔層之可能。惟上開廣告所附之圖片，其室內設計有如樓中樓，室內平面圖之上、下層面積相同，顯屬建築物本體之夾層，而非屬裝修體之隔層，況原告非專業建築業者，對於夾層或隔層並無分辨之能力，其受廣告影響所欲購買者應係合法之夾層屋，而非必須符合其他標準之裝潢隔層，是被告辯詞亦無足取。４、綜上所述，原告主張因受被告之詐欺而為意思表示，爰依民法第九十二條規定撤銷其意思表示，即屬有據，是以原告本於不當得利之法律關係請求被告返還已交付之價金（詳如附表二所示），自無不合。（二）瑕疵擔保部分：按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項著有規定。所謂效用，當指物之功能及使用狀態而言，被告既於廣告文宣及樣品屋表明系爭預售屋可為夾層使用，依消保法第二十二條之旨，自應視為契約重要之預定效用。系爭預售屋不能施作合法夾層已如前述，系爭預售屋顯有欠缺效用之瑕疵且不能補正，原告主張解除系爭買賣契約，依民法第二百五十九條規定請求被告返還原告已付價金，為有理由。（三）契約無效及給付不能部分：據前所述，依上開廣告原告固應給付得為夾層設計施作之房屋，惟系爭買賣契約之標的並不包含夾層，僅系爭預售屋應具備合法施作夾層之效用，因法規限制致無法達到效用係瑕疵問題，尚難認其法律行為即違反強制或禁止規定而為無效。又夾層本身依約既非系爭買賣契約之標的物，即無不能給付情形，原告主張系爭契約依民法第七十一條及第二百四十六條應為無效，即非有據。五、第按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害賠償額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第五十一條著有明文。所謂依本法所提之訴訟，依消保法第二條第五款係指因消費關係而向法院提起之消費訴訟，亦即提起訴訟之法律關係為消保法所定消費者與企業經營者間，就商品或服務發生爭議之法律關係，而向法院提起之訴訟。本件被告以不實廣告推銷系爭預售屋，致原告誤認系爭預售屋可為夾層使用，而與被告訂立系爭買賣契約並給付部分價金，顯受有損害。揆諸前揭規定，原告請求被告各給付原告懲罰性賠償金一元，洵屬正當。六、從而，原告主張因受被告詐欺撤銷所為意思表示，並主張瑕疵擔保解除契約，而本於不當得利、回復原狀請求權及消保法第五十一條規定，請求被告分別給付原告如附表一所示之金額，及自附表一所示各利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。八、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，應予准許，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　三　　　月　　十五　　日民事第四庭法官　劉又菁右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　　三　　　月　　十五　　日法院書記官　黃瓊滿

臺灣臺北地方法院八十八年度重訴字第八一九號

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