八十九年度簡上字第五五八號｜民事：返還押租金｜裁判日期：89 年 11 月 29 日

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年度簡上字第五五八號上　訴　人　乙○○ 被上訴人　　翰伸有限公司法定代理人　甲○○ 右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十九年六月二十二日本院臺北簡易庭八十九年度北簡字第六四七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。二、陳述：（一）原租賃契約租期屆滿前，上訴人曾提醒被上訴人，俟日重訂契約，並收取一年十二張支票作為租金之給付。但至民國八十八年七月五日前，被上訴人未支付上訴人任何租金，卻聲稱兩造之租賃契約已視為不定期租賃，實有違背常理。（二）被上訴人既不同意房租調漲，亦不同意搬遷，且不付租金，上訴人爰依契約條款第十七條及第六條之約定終止合約，且因被上訴人未支付租金且不搬，以租金之一倍計算違約金，共計六個月新台幣（下同）二十四萬元，被上訴人尚欠上訴人八萬元。（三）八十八年六月底上訴人通知被上訴人搬遷，被上訴人自知理虧，方簽發付款人華泰銀行儲蓄部、發票日八十八年七月五日、面額二十九萬四千元、票號ＡＡ 0000000號之支票一紙交付上訴人，以抵償積欠之房租，並言續約，上訴人才告知被上訴人，被上訴人應按月支付房租，並可隨時以書面通知終止租約，然被上訴人並未以書面為終止租約之意思表示。（四）依兩造簽訂之租賃契約第十五條約定，房屋租賃稅應由被上訴人負責申報繳納，不得扣除成本，然被上訴人明知租金每月四萬元，於八十七年、八十八年應申報七十六萬元，被上訴人竟只申報十五萬五千元，上訴人發現後，為免受稅捐機關追究法律責任，只好將不足金額補足，且多次向被上訴人請求返還，被上訴人均置之不理，造成上訴人相當之損失。是以，被上訴人匿報短扣六萬零五百元（000000－000000×扣繳率10%＝60500），爰與被上訴人請求之押租金抵銷。三、證據：除援用原審所提證據外，補提被上訴人扣繳憑單、所得稅核定通知書、稅捐申報單、存證信函為證。乙、被上訴人方面：一、聲明：駁回上訴。二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：依租賃契約固應由被上訴人申報租賃所得稅，但所申報之所得應扣除上訴人承租系爭租賃房屋之成本。三、證據：除援用原審所提證據外，補提八十八年度扣繳憑單為證。丙、本院依職權調閱上訴人申報租賃所得之資料。理由一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人於八十七年三月一日向上訴人承租坐落台北市 ○○街九號一樓之二之房屋（下稱系爭房屋），租期至同年十二月三十一日止，嗣於上開租期屆至後，上訴人並未向其為不續約之意思表示，並調高租金至每月四萬二千元，依法兩造之租賃契約已視為不定期租賃。嗣被上訴人自八十八年七月間起，即數次向上訴人為契約將於八十八年十月三十日終止之意思表示，並於同年十月十九日遷空回復原狀，且於八十八年十月底辦理點交，租賃標的物交還上訴人占有，惟上訴人迄今仍不返還被上訴人所繳交之押租金十六萬元，爰依兩造之約定及不當得利之法律關係請求上訴人返還等語。二、上訴人則以：⑴原租賃契約租期屆滿前，上訴人曾提醒被上訴人，俟日重訂契約，並收取一年十二張支票作為租金之給付。但至八十八年七月五日前，被上訴人未支付上訴人任何租金，卻聲稱兩造之租賃契約已視為不定期租賃，實有違背常理。⑵被上訴人既不同意房租調漲，亦不同意搬遷，且不付租金，上訴人爰依契約條款第十七條及第六條之約定終止合約，且因被上訴人未支付租金且不搬遷，以租金之一倍計算違約金，共計六個月二十四萬元，與押租金抵銷後，被上訴人尚欠上訴人八萬元。⑶八十八年六月底上訴人通知被上訴人搬遷，被上訴人自知理虧，方簽發付款人華泰銀行儲蓄部、發票日八十八年七月五日、面額二十九萬四千元、票號ＡＡ0000000號之支票一紙交付上訴人，以抵償積欠之房租，並言續約，上訴人才告知被上訴人，被上訴人應按月支付房租，並可隨時以書面通知終止租約，然被上訴人並未以書面為終止租約之意思表示。⑷被上訴人應申報租賃所得七十六萬元，不得扣除成本，但被上訴人並未據實申報，僅申報十五萬五千元，爰將被上訴人短報之租賃所得稅六萬零五百元，與被上訴人請求之押租金抵銷等語置辯。三、經查，被上訴人於八十七年三月一日向上訴人承租系爭房屋，租期至同年十二月三十一日止，嗣於上開租期屆至後，兩造並未再簽訂書面之租賃契約。又被上訴人於八十八年八月間，曾向上訴人為租賃契約將於八十八年十月三十日終止之意思表示，並於同年十月三十日搬離等事實，業據被上訴人提出租賃契約書、存證信函為證，並據證人黃玉珠證述在卷可按，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。本件被上訴人主張系爭租賃契約已於八十八年十月三十日終止，上訴人應返還十六萬元之押租金等語，為上訴人所否認。是本件應審酌者厥為系爭租賃契約是否已經終止？上訴人可否主張以被上訴人短報之租賃所得稅六萬零五百元與押租金抵銷？茲分述如下：（一）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。查本件兩造之租賃契約原約定至八十七年十二月三十一日屆滿，然於上開期限屆滿後，被上訴人仍繼續使用租賃物，已如前述，而上訴人亦無提出證據以資證明上訴人有即時表示反對之意思表示，且於八十八年七月三日復收受被上訴人所簽發付款人華泰銀行儲蓄部、發票日八十八年七月五日、面額二十九萬四千元、票號ＡＡ0000000號之支票，以抵償八十八年一月至七月之房租，揆諸前開條文所示，兩造之租賃契約即應視為以不定期限繼續契約。（二）次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第四百五十條定有明文。次查，被上訴人曾於八十八年八月間以口頭向上訴人為租賃契約將於八十八年十月三十日終止之意思表示，亦如前述，而兩造又無就終止意思表示之方法為特別之約定，且被上訴人亦於終止前二個月為先期之通知，依前開說明，上開終止之意思表示業已生效，上訴人徒以被上訴人未以書面通知終止之意思表示為由，拒付押租金，自屬無據。至被上訴人雖曾積欠租金，但積欠租金之效果，僅為出租人可依民法第四百四十條之規定或租賃契約第十七條約定終止租約，或請求承租人給付租金，但上訴人並未於被上訴人積欠租金時為終止租約之意思表示，自不得於被上訴人已終止租約後再為上開終止之意思。又兩造之租賃契約原於八十七年十二月三十一日屆滿後而消滅，但旋因默示更新，即另成立不定期限之租賃，是兩造間之租賃關係並未於上開期限屆滿後即失其存在，被上訴人自無須於八十七年十二月三十一日屆滿後謄空遷讓交還系爭房屋，故亦無租賃契約第六條約定「乙方（即被上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人）同意繼續出租外，應於租期屆滿之第二天將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方：：，如不按時遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求按照每日租金五倍之違約金至乙方遷讓完了之日止：：」之情形。因之，上訴人辯以被上訴人未按時給付租金，爰依契約條款第十七條之約定終止合約，上訴人並應給付以租金之一倍計算違約金，共計六個月二十四萬元等語，即無足採。（三）上訴人又稱：被上訴人應申報租賃所得七十六萬元，不得扣除成本，但被上訴人並未據實申報，僅申報十五萬五千元，爰將被上訴人短報之租賃所得稅六萬零五百元，與被上訴人請求之押租金十六萬元抵銷等語。然查，兩造固約定就租賃所得稅部分由被上訴人負責申報繳納，惟依租賃契約書第十五條約定：「本件租約之房屋稅，綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加之部份，應由乙方負責補貼，乙方決不異議，房屋租賃稅由乙方負責申報繳納」等語觀之，上訴人必須因系爭房屋之出租，而致租賃所得有所增加時，被上訴人方有補貼之義務，上訴人陳稱不得扣除成本，並無依據。另查被上訴人就系爭房屋之租賃所得，於八十七年度申報十五萬五千元，八十八年度申報十六萬五千元，有扣繳憑單二紙附卷足憑。又系爭房屋係由上訴人向第三人承租，再出租予被上訴人，而上訴人向第三人承租之費用，八十七年為三十萬元，八十八年為三十八萬四千元，另有室內修繕每年均攤之費用為二萬五千元，而上訴人因出租系爭房屋所收取之租金，八十七年之收入為二十八萬元，八十八年為四十二萬元，有本院調閱上訴人申報所得之資料附卷可稽，是實際上上訴人就系爭房屋之租賃所得八十七年度為零，八十八年度為一萬一千元，均低於被上訴人申報之租賃所得，故上訴人辯稱被上訴人短報租賃所得稅六萬零五百元一詞，洵不足採。四、綜上所述，兩造之租賃契約既已於八十八年十月三十日終止，是被上訴人依租賃契約第五條約定及不當得利之法律關係，請求上訴人返還押租金十六萬元，即屬有據，被上訴人以前詞置辯，要無足採。從而，被上訴人請求上訴人應給付十六萬元及自支付命令送達之翌日即八十八年十二月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應以准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回不上訴。五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　十一　　月　　二十九　　日民事第五庭審判長法官　邱新福法官歐陽漢菁法官林秀圓右為正本係照原本作成本判決不得上訴中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　十一　　月　　二十九　　日法院書記官　林蓮女

臺灣臺北地方法院八十九年度簡上字第五五八號

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