臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第一一○二號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年度訴字第一一○二號

原告

丙○○

訴訟代理人

丁○○

被告

鴻承建設股份有限公司

法定代理人

乙○○

被告

甲○○

　　右二人訴訟代理人　林永勝　律師

　　　　　　　　　　　郭令立　律師

右當事人間返還價金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：

一、確認原告與被告鴻承建設股份有限公司間，就坐落苗栗縣竹南鎮○○段六三

二、六三三、六三八、六三九、六四０號土地上建物，即「雷諾瓦科技別墅」編號Ａ２房屋之買賣關係不存在。

二、確認原告與被告甲○○間，就右項房屋之基地之買賣關係不存在。

三、被告甲○○應給付原告新台幣（下同）陸拾伍萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

四、訴訟費用由被告負擔。

五、第三項部份，原告願供擔保，請宣告准予假執行。

貳、陳述：

一、被告甲○○提供其坐落苗栗縣竹南鎮○○段六三二、六三三、六三八、六三

九、六四０號土地，與鴻承建股份有限公司，在地上興建別墅（案名「雷諾瓦科技別墅」），而分別以鴻承設股份有限公司及甲○○名義，對外銷售（預售）地上房屋及基地。民國（下同）八十九年二月廿日，原告依廣告所示，至上開別墅土地參觀，原告即預付壹萬元訂金取得閱覽空白之定型化買賣契約書之權利，當日下午五時，原告分別與被告簽訂房屋及土地預定買賣契約，接待人員又要求原告交付七萬元，另應於次日（廿一日）匯五十七萬元至指定之被告甲○○銀行帳戶，是原告因此已支付被告甲○○訂金十五萬元及簽約金五十萬元。

二、惟經原告將契約攜回細加審閱結果，深覺該契約標的物實未能如原告之意，原告並未發現系爭房屋預定買賣契約書前言雖載明「經乙方（即被告鴻承公司）提供甲方詳細審閱契約條款五天以上之期限後，雙方一致同意，訂立預定買賣條款如左」，其土地預定買賣契約書第十二條雖亦載明「本契約簽訂前已經由甲方仔細審閱」，然被告並未予原告五日之契約書審閱期間，即行慫恿原告於參觀當日與之訂約。乃於八十九年二月廿三日以傳真向被告表示終止契約，復於八十九年二月廿五日以存證信函通知被告解除契約，並請返還已繳價金，被告於接獲上開通知後，即以竹南中港郵局第十一號存證信函回復原告，略以上開契雖係原告於八十九年二月廿日前往工地洽詢時即行簽訂，惟原告對契約內容已經明瞭，不得解除契約，並要求原告應於八十九年三月十二日交付三十六萬元之開工款云云。

三、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有卅日以內之合理期間，供消費審閱全部條款內容，違反前規定者，該條款不構成契約之內容。消費者保護法施行細則第十一條第一、二項定有明文。查系爭房屋及土地預定買賣契約書所載均為定型化契約條款，有前揭契約書可憑。而被告與原告簽訂系爭契約前，均未予原告如房屋預定買賣契約書所載五日之契約審閱期，依前揭法令規定，系爭契約之內容因均屬定型化條款且未經被告依法予原告合理之契約審閱期而不存在，原告自屬無效，兩造間原來之買賣關係當已不存在。茲被告仍以前函通知原告繳交開工款，原告自有訴請確認兩造間買賣關係不存在之必要。而兩造間買賣關係既不存在，被告甲○○前此基於原約所收受原告交付之六十五萬元價金（含訂金十五萬，簽約金五十萬元），即失其法律上原因，爰併依不當得利之法律關係訴請被告甲○○返還其所受利益，及遲延利息。

四、若認系爭契約並非無效，惟系爭房屋預定買賣契約既明載予原告五日之契約審閱期，而實未為之，足證被告有對原告施用詐術使原告與之簽訂契約之處，原告爰依法以本訴狀繕本為撤銷因受詐欺所為買受系爭房地之意思表示，原買賣契約因之而失其效力，兩造間買賣關係即屬不存在，被告所受領原告六十五萬元之給付，並已構成不當得利。

五、縱認原告前述主張均不成理，然被告雖於契約上載明已予原告契約審閱期，而實未為之，即令原告與之訂約，顯然違背誠信原則，解釋上原告自得拒絕原約之履行並主張解除契約。再參以消費者保護法第十九條第一項規定，「訪問買賣之消費者，對所受之商品不願買受時，得於收受商品後七日內，退回商品或以書面通知企業經營者，解除買賣契約，無須說明理由及負擔任何費用及價款」，而預售屋之買賣，均以廣告招攬、吸引消費者與之訂約，屬訪問買賣之性質，依該條規定，就已數受商品之訪問買賣，消費者仍得於收受後七日內解除契約，本件買賣，原告尚未收受商品，自更得依法解除買賣契約。原告除以前揭存證信函解除契約，爰再以本訴狀繕本為解除契約之意思表示，兩造間買賣關係因而不存在。被告應依回復原狀之法則，返還自原告受領之六十五萬元及利息。参、證據：

一、房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書影本各一件。

二、收據影本一件。

三、電匯申請書影本一件。

四、原告傳真函影本一件。

五、原告存證信函影本一件。

六、被告存證信函影本一件。

七、安泰人壽保險公司保險單封面影本一件。

乙、被告方面：

壹、聲明：如主文第一項所示，及願供擔保免為假執行宣告。

貳、陳述：

一、系爭合約為原告充分審閱瞭解並修正後所簽立，要無契約無效之可言：

㈠、查系爭預售房屋及土地之買賣合約係原告於八十九年二月二十日上午偕同妻子自行前往被告等之接待中心參觀瞭解，經銷售人員詳細介紹後，原告同意先行交付壹萬元以預定Ａ２棟之房屋，並將合約書帶回詳細審閱。嗣當日下午原告經詳細審閱合約內容後又至接待中心欲簽約，經與現場人員詳細討論合約內容，原告並將「房屋預定銷售契約書」作如后修正後，雙方始簽立合約。

㈡、系爭合約內容既經原告充分審閱，並已細究至就建材設備、管線施作、電表、產權過戶等事項為具體修正，顯見整份契約均為雙方磋商後合意之內容，已非定型化契約之一般條款可言，原告空言系爭合約為無效，顯無可採。

二、原告拒付價款而主張契約無效、撤銷、解除，純係無理由片面欲違約：查原告於八十九年二月二十日充分閱覽合約並修正、簽立合約後，第二日尚自行匯款繳交簽約金，但同年月二十三日，被告等突接獲原告傳真稱「終止本契約」，原告並將契約書繳回（嗣原告又經由妻子將契約書取回），嗣原告即來函要求解約，事後主張契約無效、撤銷、解除云云，全係原告無法與被告等配合所致生之違約行為。

三、契約之審閱期間係意在使買受人得以了解合約內容，如買受人已充分審閱了解合約並修正內容後簽立，自不容事後再以審閱期間未用盡為由主張不受契約拘束：系爭合約經原告充分審閱並為多項修正、增補後始行簽立，要無事後無理由反悔以審閱期間未達幾天為由主張任意解約之理。況被告等之合約書開宗明義即敘明「經乙方提供甲方詳細審閱契約條款五天以上之期間」，原告將空白契約帶回審閱時即已知悉其得有五天以上之審閱期間，嗣經原告充分審閱契約並修正後雙方簽立本件契約，自不容原告事後再以審閱期間未用盡為由主張不受契約之拘束。

四、本件契約並無任何詐欺情事，原告主張撤銷契約不合法：查被告等合約前言關於審閱期間之記載，係為使買方於審閱契約時得以明瞭故以記明，但原告於期間終了前因已充分審閱契約內容而修正、增加後，於五日內簽約，揆諸前述遻明並非法所不許，被告等要無任何詐術施用之可言，況合約內容係雙方磋商後始簽立，審閱期間原告是否用盡原告自身知之甚詳，亦無任何陷於錯誤之可言。

五、本件非訪問買賣，原告不得主張訪問買賣之解除合約：本件買賣並非被告等「未經邀約而在消費者之住居所或其他場所從事銷售」，而係原告主動參觀購買，自與消費者保護法所稱之「訪問買賣」大不相同，自無原告所稱為訪問買賣而主張依消費者保護法第十九條第一項規定解除契約之餘地。另原告所提之保險公司保險單與本件預售屋買賣大不相同，亦無比附援引之餘地。

六、被告等經限期催告後，已依約解除兩造間關於房屋與土地之買賣合約，並沒收已收價款，原告主張確認買賣關係不存在及主張返還價金之請求，均無理由。查本件預售屋工程被告等已以八十九年三月三日存證信函通知於八十九年三月十二日開工，應繳交開工款參拾陸萬元，惟原告並未於七日內繳納，嗣被告等再於八十九年三月二十日以存證信函催告原告限期繳納，原告仍不履行，被告等已於八十九年三月二十日以存證信函催告原告限期繳納，但原告仍不履行，被告等已於八十九年三月二十七日以存證信函通知原告解除合約，今再以本訴狀為解除合約並沒收價金之意思表示。系爭合約既經被告等依法解除並沒收原告已繳價金，原告自無請求返還之餘地。另兩造合約既經被告等依約解除，原告亦無確認合約解除之即受確認判決之法律上利益，原告請求確認合約已解除，亦無理由。参、證據：

一、房屋預定銷售契約書影本一份。

二、八十九年三月二十日原告存證信函影本一份。

二、八十九年三月二十七日原告委發之存證信函影本一份。

理由

一、原告起訴主張：於八十九年二月廿日向被告購買系爭不動產，而被告並未予原告五日之契約書審閱期間，違反消費者保護法施行細則第十一條第一、二項，契約自屬無效，又系爭契約若非無效，惟系爭房屋預定買賣契約既明載予原告五日之契約審閱期，而實未為之，足證被告有對原告施用詐術使原告與之簽訂契約之處，原告依法以本訴狀繕本為撤銷因受詐欺所為買受系爭房地之意思表示，再縱認原告前述主張均不成理，然被告雖於契約上載明已予原告契約審閱期，而實未為之，即令原告與之訂約，顯然違背誠信原則，解釋上原告自得拒絕原約之履行並主張解除契約。再參以消費者保護法第十九條第一項規定，原告得以七日內解除契約，則原告確認買賣關係不存在，或撤銷或解除契約，被告應依回復原狀之法則，返還自原告受領之六十五萬元及利息等語；被告則以：系爭合約為原告充分審閱瞭解並修正後所簽立，要無契約無效之可言。原告拒付價款而主張契約無效、撤銷、解除，純係無理由片面欲違約。契約之審閱期間係意在使買受人得以了解合約內容，如買受人已充分審閱了解合約並修正內容後簽立，自不容事後再以審閱期間未用盡為由主張不受契約拘束。本件契約並無任何詐欺情事，原告主張撤銷契約不合法。本件非訪問買賣，原告不得主張訪問買賣之解除合約。被告等經限期催告後，已依約解除兩造間關於房屋與土地之買賣合約，並沒收已收價款，原告主張確認買賣關係不存在及主張返還價金之請求，均無理由等語資為抗辯。

二、原告主張於八十九年二月二十日上午至系爭不動產工地參觀，下午締約購買不動產之事實，為被告所不爭執，復有房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書在卷可證，自堪採信。則原告主張被告未給予三十日之審閱期間主張解除、撤銷契約及契約無效，則本件首應審究者，應為原告於八十九年二月二十日締約是否有違反消費者保護法之規定而得主張解除或撤銷或契約無效之原因。

㈠、查原告自認：「二月二十日上午十時左右至他們工地，我表示要看契約，他們表示要先繳一萬元才能看，．．十二點左右我將契約帶回家，看完大約下午二點才帶契約至工地，帶回去之空白契約上有註明審閱期間是五天，而契約上之附註條款是我覺得有問題而雙方合意所加註。當時看到契約審閱期間為五天並不在意。工地小姐打電話來催，我看得結果覺得沒有什麼問題，所以當天去簽約」等語，足見被告曾將定型化契約交付予原告審閱，原告亦明知契約上有五天之審閱期間，則原告自願於當日下午回工地與被告簽約，顯係自拋棄期限利益，並非被告有施用任何欺罔或詐術致原告為錯誤之意思表示，是原告依此主張撤銷契約當非可採。

㈡、按消費者保護法施行細則第十一條第一項、第二項固規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」「違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。．．．」。惟消費者保護法第六十三條僅規定「本法施行細則由行政院定之」，係以空白條款方式授權，其授權之內容、範圍均不明確，而前開於消費者保護法施行細則第十一條第一項、第二項前段規定之內容，乃關於人民權利義務之事項，已超乎母法即消費者保護法之授權範圍，依中央法規標準法第五條第二款、第六條、第十一條及憲法第一百七十二條之規定，上開施行細則之規定應屬無效，故被告以原告未給予合理審閱期間為由，主張契約無效或欲此解除契約亦非於法有據。又縱認消費者保護法施行細則第十一條第一項、第二項未違反母法而可認有效，惟其規定目的在予消費者充分了解契約內容之機會，避免消費者於匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只要消費者於簽約前已充分了解契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開消費者保護法施行細則之規定而為抗辯。亦即，本條之重點在於企業經營者應給予消費者「合理」之審閱期間；另參酌同法施行細則第十二條規定，可知定型化契約一般條款若因字體、印刷之情事致消費者無從注意或辨識條款之存在者，該條款即不構成契約之內容，亦係本於保護消費者之權利而設，規定旨趣在於一般條款之印刷及字體，應足以引起消費者之注意及辨識始可。經查本件契約書確係被告為與不特定多數人訂立契約，而單方預先擬就之契約條款無訛，惟觀之契約書在第一條前之前言，即定明：「．．經乙方提供甲方詳審閱契約條款五天以上期間後，雙方一致同意，訂立預定買賣條款如左」等語，原告自承當時亦知有該五天之審閱期，可堪認為渠均已就各條款充分審閱及理解後始為締約，且系爭契約內各條款之字體大小亦堪認為足以引起原告之注意及辨識，故原告於審閱理解系爭契約書各條款後，自行放棄多餘之審閱期間，尚非消費者保護法禁止之列。從而，原告於簽約當時已明瞭契約內容，業已將契約攜回研究，而被告為歷經職場成人，已有相當之社會歷練，若對契約內容有不了解，衡情當會向原告之承辦人員問明，況原告亦將自認權利義務不清楚之情形以附註做為二造間之特約條款，並非原告係於不清楚契約之權義關係下，即草率於契約上簽名，自難認本件契約之訂立有何重大之不公平及違反誠信之情形。是原告依此解除契約或主張契約無效亦非有據。

㈢、另原告主張以「訪問買賣」解除合約云云，惟按「訪問買賣：指企業經營者未經邀約而在消費者之住居所或其他場所從事銷售，而發生之買賣行為」消費者保護法第二條第九款規定甚明，本件買賣並非被告等「未經邀約而在消費者之住居所或其他場所從事銷售」，而係原告主動參觀購買，自與消費者保護法所稱之「訪問買賣」有間，自無原告所稱為訪問買賣而主張依消費者保護法第十九條第一項規定解除契約之餘地。至原告所提之保險公司保險單與本件預售屋買賣大不相同，亦僅為個案之認定，要非得以拘束本案。

三、次查「甲方（即原告）應繳之各期價款（按附件㈠之房屋付款明細表），應於接到乙方（即被告）繳款通知後七天內，直接向乙方工程總部繳納或向乙方指定銀行匯款繳納‧‧‧‧‧若甲方未依上開約定之日期付款時，經乙方限期催告甲方履行而甲方仍不履行時，乙方得解除本契約。甲方已繳價款，視為甲方違反本契約約定之違約金，願由乙方沒收不予退還」、「本約暨附件應與甲方所訂之『預定土地買賣契約書』‧‧‧‧‧中之各項約定同時履行，任何一部份不履行時，視為上開契約全部違約」，房屋預定買賣契約書第十條第一項、同約第十八條分別有約定。兩造契約成立後，被告於八十九年三月三日通知於八十九年三月十二日開工，應繳三十六萬元，嗣又於八十九年三月二十日催告原告履約，原告均未依約履行，為原告所自認，復有原告所不爭執之八十九年三月三、二十日存證信函可證。是被告於八十九年三月二十七日發函，依房屋預定買賣契約書第十條第一項、第十八條解除契約，並沒收已繳之價金亦有原告不爭執之八十九年三月二十七日被告之存證信函可稽。則本件買賣契約，既為被告合法解除，原告請求返還已繳之六十五萬元自無理由。

四、原告另主張被告依約扣罰違約金，實屬過重，違約金應為五萬元云云，惟：

㈠、按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第二百五十條定有明文。是違約金者，係以確保契約之履行為目的，於當事人間約定債務人不履行債務時，應支付之金錢；而當事人約定債務人有不履行契約義務時，除支付違約金外，尚應負損害賠償責任者，該違約金即為懲罰性違約金；果無此特別約定者，該違約金即為債務不履行時債務人所應賠償之數額，而為賠償額預定性之違約金，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。查兩造所訂立之不動產賣契約書，其中第十十條第一項有約定：「．．經乙方催告甲方履行而甲方仍不履行時，乙方得解本契約。甲方已繳價款，視為甲方違反本契約約定之違約金，願由乙方沒收不予返還。乙方如有其他損害時，並得請求甲方賠償．．。」此有不動產買賣契約書在卷可稽，揆其內容係在規定原告違約時，被告得按原告已支付之價款作為於被告之損害賠償並得請求其他賠償，故該項金額支付之約定，性質上應屬懲罰性違約金之約定，殆無疑義。

㈡、次按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文；而衡量違約金是否過高是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，最高法院四十九年臺上字第八○七號判例、最高法院五十一年度台上字一九號判例意旨可資參照。本件當事人所約定之違約金，其性質係懲罰性之違約金已如前述；而本件兩造間之爭議即系爭不動產因原告不願繼續履約，被告按其所繳之六十五萬元充為違約金是否過高？茲審酌如下：查本件係因原告自身心理因素而不願繼續履約，非被告有何給付遲延之事，則被告自有已履行約定程序費用及重新廣告出售費用之損失，再參酌卷附由內政部所製定之預售屋買賣契約書範本所示，賣方沒收之金額以房地總價款百分之二十計算之金額，此有內政部八十五年八月十二日版之預售屋買賣契約書範本影本可參，本院審酌上情，亦認系爭不動產之違約金亦不超出總價款之百分之二十即一百二十七萬元為相當，換言之，原告不願履約，被告沒收六十五萬元之已繳款充當違約金並無過高之情，原告認被告僅有五萬元之損害，則非可採。

五、綜上所述，原告確認本件買賣關係不存在或撤銷、解除契約，請求返還如聲明所述之金額及遲延利息均無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

民事第四庭法官 洪　于　智

法院書記官　林佳蘋