八十九年度訴字第四四七○號｜民事：給付居間報酬｜裁判日期：90 年 01 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年度訴字第四四七○號原　　　告　　安麗不動產鑑定有限公司法定代理人　　甲○○ 被　　　告　　良福建設股份有限公司　　設台北市○○○路○段八號九樓法定代理人　　乙○○ 訴訟代理人　　陳國雄　律師複　代理人　　林秋萍　律師右當事人間給付居間報酬事件，本院判決如左：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔事實甲、原告方面：一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）壹佰伍拾伍萬零柒佰伍拾捌元，及自民國（下同）八十九年八月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡訴訟費用被告負擔。二、陳述：㈠緣被告於八十五年五月間，提供所有坐落台北市○○路五七五號之建築物相關資料、權狀、使用執照及建築平面圖等，與原告約定代為介紹承租人或買受人，待雙方達成租賃或買賣契約後，約定居間報酬，倘若出售則為總價之百分之一，出租則為月租金一個月為居間報酬。㈡旋原告依前述約定，於八十五年六月十三日居間媒介家福公司與被告洽談租賃事宜，並由原告主持作簡報，惟並未談妥，續至八十七年七月十一日再居間媒介統合開發公司洽談出售事宜，並在被告公司議價，亦未成立契約；但至八十八年元月，被告與統合開發公司四處處長吳偉成，即是統家康福浪漫生活館，談妥租賃事宜（下稱系爭租賃契約），基此本件相關文件，及多次由原告居間媒介，雙方立會，足以證明本件租售委由原告公司，再者，承租者統家（康福浪漫生活館）係統合開發公司之關係企業，即統一集團，何能為被告自行開發訂約對象，因此足認係原告居間媒介成達成，故依約自得以月租金乙個月即一百五十五萬零七百五十八元為居間報酬，請求判決如訴之聲明所示。三、證據：提出存證信函、土地、建物權狀、使用執照、簡報資料、八十五年及八十七年雙方當事人名單、統一關係企業統家公司開業媒體廣告（以上均為影本）為證。乙、被告方面：一、聲明：如主文所示。二、陳述：㈠八十五年間，被告將所有坐落台北市○○路五七五號建物，對外懸掛賣場租售之廣告，並發包籌設接待中心暨編製銷售人員，並著手進行介紹、帶看賣場等銷售行為，嗣經原告即安麗不動產鑑定有限公司（下稱安麗公司），主動電詢被告示意其有擬欲租售之對象可媒介予被告，被告在原告安麗公司之引薦下，曾於八十五年五月與家福公司、八十七年七月與統合開發公司簡報商場資料，其後未有任何磋談出租事實以至今。㈡原告所媒介締約之對象家福公司、統合開發股份有限公司皆因標的物條件限制、景氣及使用性質等因素，以致未洽談任何租賃條件及細節。被告嗣乃與經由前揭招租廣告得知賣場租售訊息之訴外人即統家股份有限公司籌備處議洽台北市○○路五七五號Ｂ１、Ｂ２商場及五六五號Ｂ２停車場出租事宜，並於八十八年三月一日簽立臨時租賃契約，俟訴外人統家股份有限公司於八十八年五月七日正式完成設立登記後，再由其於原臨時租賃契約書上用印完成，故該建物刻正由統家股份有限公司承租使用中。查本件租賃契約自帶看賣場、排除社區住戶抗爭、召開協調會、建管預審、確認機電、消防、監控、水電、空調等事宜，乃至契約擬定迄成立，並經訴外人統家股份有限公司舉行大型開幕、剪綵造勢活動，原告皆未曾給予任何協助或參與其中，綜觀整個交涉過程，不惟與原告安麗公司之媒介行為無涉，且其原告係距訴外人統家股份有限公司開幕已長達半年之久後，方才訝然得知賣場已出租事實，承此，訴外人統家股份有限公司自始即非原告引薦締約的對象之一，是以，原告訴請被告支付居間報酬，核與民法第五百六十八條第一項之規定不符。㈢查訴外人統家股份有限公司與原告前曾引薦之統合開發股份有限公司，不惟公司名稱、商標、營業性質、公司住址、核准設立時間不同，其公司負責人亦屬殊異，有公司登記資料可證，由此足證此二家公司之法人格各自獨立存在，不容混淆；再者，本件出租予訴外人統家股份有限公司之商場暨停車場，係由數人共有，被告所有之權利持分範圍係一萬分之七千零七十六，且其餘共有人皆未曾與原告簽立任何書面契約委託其仲介而依租賃契所示，本件月租金金額係一百三十萬，依被告權利持分計算租金所得，係九十一萬九千八百八十元，承此，原告訴請被告給付之金額，亦屬無稽。㈣綜上所述，原告依本訴請求給付居間報酬之主張，不惟於法無據，且依行政院消費者保護委員會編印之定型化契約範本彙編第三輯中「房地產委託銷售契約書」第十一條第一項第三款：「委託人如有下列情事之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價格百分之○服務報酬，並應全額一次付予受託人：（三）受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該名單內之客戶成交者。但經其他房地產仲介服務公司仲介成交者，不在此限。」之規定以言，被告縱曾委託原告仲介，惟在委託期間屆滿二個月後，被告就締約對象已享有充分之締約選擇自由，益證原告依本訴所為之請求無理由。三、證據：提出請款單據、發票、租賃契約書、授權書、押租金給付明細表、補充協議書、公司登記資料、建物登記謄本、委託銷售契約書（以上均為影本）等件為證。理由一、本件原告起訴主張：原告於八十五年五月與被告約定代為介紹承租人或買受人，承租或買受坐落台北市○○路五七五號之建築物，並約定居間報酬，倘若出售則為總價之百分之一，出租則為月租金一個月作為居間報酬，嗣原告乃於八十五年六月十三日居間媒介家福公司與被告洽談租賃，續於八十七年七月十一日再居間媒介統合開發公司洽談出售，惟均未達成契約事宜，迨至八十八年元月，被告與統家股份有限公司成立租賃契約，因承租者統家股份有限公司係統合開發公司之關係企業，即統一集團，故系爭租賃契約係因原告之居間而成立，為此請求居間報酬等語。二、被告則以：被告在原告安麗公司之引薦下，曾於八十五年五月與家福公司、八十七年七月與統合開發公司簡報商場資料，皆因標的物條件限制、景氣及使用性質等因素，以致未洽談任何租賃條件及細節。被告嗣乃與經由前揭招租廣告得知賣場租售訊息之訴外人即統家股份有限公司籌備處議洽出租事宜，並於八十八年三月一日簽立臨時租賃契約，俟於八十八年五月七日於原臨時租賃契約書上用印完成。訴外人統家股份有限公司自始即非原告引薦締約的對象之一，因統家股份有限公司與原告前曾引薦之統合開發股份有限公司之法人格各自獨立存在，不容混淆，承此，原告訴請被告給付之金額，為無理由等語，資為抗辯。三、經查原告於八十五年五月與被告約定代為介紹承租人或買受人，承租或買受坐落台北市○○路五七五號之建築物，並約定居間報酬，倘若出售則為總價之百分之一，出租則為月租金一個月作為居間報酬，嗣原告於八十五年六月十三日居間家福公司與被告洽談租賃、於八十七年七月十一日再居間統合開發公司洽談出售，嗣於八十八年間，被告與統家股份有限公司，談妥租賃成立之事實，此有簡報資料、房屋租賃契約書等影本在卷可稽，復為兩造所不爭執，此部分之事實堪信為真實，茲本院應審酌者，為系爭租賃契約是否因原告居間而成立？分述如下：㈠按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第五百六十八條定有明文。又按民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時週旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。最高法院五十二年台上字第二六七五號著有判例可參。因此，不論是報告居間或媒介居間，居間人報酬之請求，須於雙方當事人因居間人之居間而成立契約時，始得請求。㈡查訴外人統家股份有限公司與原告前曾引薦之統合開發股份有限公司，不惟公司名稱、商標、營業性質、公司住址、核准設立時間不同，其公司負責人亦屬殊異，此有公司登記資料影本二份在卷可證，又為兩造所不爭執，足認此二家公司之法人格各自獨立存在，則縱使統合開發股份有限公司與統家股份有限公司均屬統一集團之關係企業，然不同的公司具有不同之法人格，在法律上均為獨立之權利主體，原告原本居間之對象係統合開發股份有限公司，自不包括統家股份有限公司。原告雖主張被告係與統合開發公司四處處長吳偉成（即統家康福浪漫生活館）談妥租賃關係，惟原告未能舉證證明，以實其說，故原告主張被告與統家股份有限公司間之租賃契約，係因其居間而成立，洵不足採。四、從而，本件被告與統家股份有限公司間之租賃契約，非因原告居間而成立，原告依民法第五百六十五條規定，訴請被告給付壹佰伍拾伍萬零柒佰伍拾捌元及自八十九年八月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息為無理由，應予駁回。五、兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於本件結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。六、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華　　　民　　　國　　九十　　年　　　一　　　月　　　十五　　日民事第四庭法官　陳博文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華　　　民　　　國　　九十　　年　　　一　　　月　　　十五　　日書記官　　蘇彥宇

臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第四四七○號

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