八十九年度訴字第四五○六號｜民事：返還保證金｜裁判日期：90 年 01 月 17 日

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年度訴字第四五○六號原　　　告　永寬化學股份有限公司法定代理人　甲○○ 被　　　告　經濟部工業局法定代理人　施顏祥訴訟代理人　陳隆律師右當事人間請求返還保證金事件，本院判決如左：主文被告應給付原告新台幣捌拾捌萬陸仟貳佰捌拾捌元，及民國八十九年十一月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。事實甲、原告方面：一、聲明：被告應給付原告新台幣捌拾捌萬陸仟貳佰捌拾捌元，及自沒收之日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、陳述：（一）原告於民國八十七年五月向被告購買斗六擴大工業區○○段第一九七號土地（下稱系爭土地），原告屬高科技化學加工業，使用精密儀器研發及生產，工廠週邊不容有污染的工作環境，因此在購地之初對左右廠商的選擇特別重視，經原告特予詢問，被告售地經辦官員及斗六工業區現場主任均面告系爭土地左右均屬上游織布工廠，沒有污染問題。至同年九月原告始發現右鄰力冠公司並非織布廠，而係高污染之染整廠，故申請換購得面積較小之土地二筆，惟被告竟沒收土地面積減少部分之保證金差額。（二）被告自訂之工業區土地標準廠房或各種建築物租售辦法第十條第二項部分，連被告之法制科人員均認有違契約公平正義原則，原告並無過失，卻遭沒收大筆保證金，實為不平。三、證據：提出斗六擴大工業區土地出售要點、會議紀錄、八十九年訴字第二三０八八號行政院決定書、購地申請書、工業局覆監察院流程表、土地高程平面圖（均影本）為證，並聲請訊問證人劉柏村、劉旺根。乙、被告方面：一、聲明：駁回原告之訴。二、陳述：（一）本「訴訟事件不屬普通法院之權限者」：工業區土地或建築物之租售辦法，促產條例第五十一條係授權由經濟部定之，職是之故，租售辦法乃具有一法規命令（即授權命令）之性質，而有對外之法律效果，是為法源之一；因此，就有關工業主管機關開發之工業區土地、標準廠房或各種建築物之租售，除法令另有規定外，均應依租售辦法所定辦理之。故有關工業區內土地買賣之性質，依學說上一般就公法與私法之區別標準觀之，無論從「利益說」、「從屬說」、「舊主體說」、「新主體說（特別法規說）」、或「新特別法規說」而言，此等工業區內土地之買賣，其性質均應屬於「公法事件」，而為一「公法上法律關係」。且有關此等「公法上之爭議」，自八十九年七月一日起行政訴訟法正式施行以後，亦不再有何救濟途徑上之實際困難，自不得再援引之前為解決公法爭議救濟途徑缺乏之故，即刻意擴張解釋得由普通民事法院受理審查事件之範疇。且事實上，原告就本事件，前亦曾就被告依法不予發還其保證金之處分，提起訴願、再訴願等之行政救濟程序，而均遭駁回在案。因此，本事件既已釐清應屬於公法上之爭議者，依法即應歸屬行政法院之審判權範圍，是本訴訟事件自不屬普通法院之審判權限，而應以裁定駁回本案為是，不言可喻。（二）原告於向被告申請承購系爭土地前，即密切洽詢榮工公司提供周邊承購廠商產品製程等相關資料，且有於被告核准承購並已經受託開發單位通知之日後，再又因故申請換購，且換購之面積因其自身之因素考量（原告公司未來之研究計畫，已計畫往雲林科技工業區發展，因此申請換購二小坵塊光明段一一四、一一五地號面積已足夠設廠使用云云）因而較原申購面積為減少等等事實，前均曾經原告自認在卷無訛，有其所提附件二「研商永寬化學股份有限公司租購斗六擴大工業區申請換地案」會議記錄乙件足稽，應無可疑。（三）又被告就本件原告申請換購案之處理過程，自始至終均未曾承諾其所繳保證金將不會被沒收云云，蓋被告不予發還其保證金之所據者，乃係依租售辦法之規定辦理，而租售辦法就此等情形係一羈束性質之規定，被告並無裁量權得以行使，自應嚴守依法行政原則。（四）原告於申購前，被告已盡力配合提供其週邊廠商產品製程等相關資料供其評估，然因原告執有污染之虞之染整業，並非工業區限制為不得引進之行業類別，而力冠公司於承購土地後，亦經一定程序修改設廠計劃，於流程中增加染整項目，且經審查小組核准，被告自無由將其排除於本工業區外，另工業區內之廠商是否有因其營業而造成周邊環境污染之管理、監控、改善、及處罰等規定，事實上亦有一定之規範機制可循，如今原告空以周邊廠商有「污染之虞」，即謂其申請換地係可歸責於被告，亦難成理。（五）又當事人間於「約定」之違約金過高者，法院始得減至相當之數額，而本件有關保證金不予發還者乙節，其適用之情形、不予發還之金額等，其所由均係依據租售辦法之規定辦理。職是之故，本件系爭之保證金，既非出於兩造間依自由意思所作之「約定」，而係依據法規命令之規定辦理，則何由有「過高」、或「得予酌減」之情形！縱然有之，亦應屬於法規命令合憲與否之公法上爭議問題，而非普通法院所得加以置喙。（六）兩造間原就系爭工業區○○段一九七地號土地之買賣，並無不能履行之情形：按物之出賣人負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，本件原告當初向被告所申購工業區○○段一九七地號土地，被告並無不能交付並使其取得該土地所有權之情事。原告雖另一再其當初向被告申購系爭土地之時，即曾得被告「承諾」所出售予其之土地周邊絕不會有染整業進駐設廠，惟此為被告所否認之，蓋染整業並非系爭工業區所不得引進之行業類別，是被告自無權得對原告為此一承諾，此其一；又被告所出售予其之土地周邊後續是否會核准有染整業進駐，被告實無從承諾，亦未曾保證，蓋被告雖身為工業區之主管及開發機關，但對於工業區土地之出售，並無得如同一般之私人、或一般私有土地之所有權人般得就所欲出售之對象為任意之限制、選擇及決定，工業區土地之租售與否在程序上均必須經由被告內部之租售審查小組依一定之程序機制而為審查，此其二。因此，被告今所提出因其原所申購土地之周遭有染整業進駐設廠之故，契約即屬有不能履行之情事者，實顯有誤會。（七）縱原告所提其原所申購土地之周遭因有染整業進駐設廠，即為契約不能履行者為可採，此亦非屬可歸責於被告之事由：１、按原告就系爭工業區土地之申購評估，係早於八十七年二月間即起，此亦為被告所自認在狀，而被告基於工業主管機關及工業區土地出賣人之立場，為使每一興辦工業人均能依其所需購得其最適之區位、面積土地，是無不配合原告之要求，盡力提供週邊土地之設廠申請資料等供原告詳加評估，原告亦因此於八十七年二月十七日選定原所申購之系爭土地，並依此繳交地價款百分之三之保證金，因此，原告就系爭土地之評估階段及選定，確係始於八十七年二月間無訛，而被告所能提出供原告評估以為決定申購與否之資料，亦均係在此階段以前所能得之資料。其後，原告始就系爭既已選定之工業區土地，依其土地面積檢具設廠計畫等相關書件，向被告正式提出申購土地及工廠設立申請書，是原告所謂系爭土地之申購及工廠設立申請書雖係於八十七年五月十五日始為提出，然其就系爭土地之申購評估及選定，實係於八十七年二月間即為決定無訛。２、而原告今所執其原所購土地周邊之一九八、一九九地號土地，利冠實業股份有限公司係於八十七年三月十六日始另提出修改設廠計畫當時其於申請書上所表明者仍謂主要產品係針織布及平織布，而僅於設廠計畫中始增加有染整此一製程。惟利冠公司所提之此一修改設廠計畫，係於八十七年四月十七日始由被告之受託開發單位即榮民工程事業管理處收件，已然超出被告於八十七年二月間所得提供予原告以為評估申購系爭一九七地號土地與否之能事，且被告於八十七年二月間就系爭原申購土地繳交保證金選定後，即未曾再向被告詢問周遭廠商之設廠情形。因此，就原告所謂契約有不能履行之事由（指周邊有染整廠商者），因屬係原購地廠商事後之變更製程所致，自非屬可歸責於被告者。（八）綜上，本件契約並無有不能履行之情事者，且縱可認有不能履行之情事者，亦非屬可歸責於被告之事由。況被告就其原已核准申購土地之換購，就其原所繳保證金即定金之部分，並非全數予以沒收，而僅係沒收其中與減少面積相當部分之保證金，此與民法第二百四十九條第二款所定全數沒收之情形，已屬較為寬容。原告於提出土地申購時，原即應慎重就所需用之土地面積為審慎評估，並依該所申購之土地面積為設廠之使用計畫，因此，被告基於工業主管機關之立場，於考量原告本身因於主觀上有換購他地之意思，且系爭工業區內亦尚有相等（或相略）面積尚未出售之土地可供原告換購，是一再建議其以換購相等面積之其他區位土地為宜，原告雖謂要選擇至合適的相當面積土地實在困難，然實際上確係因其內部已另有計畫往雲林科技工業區發展之故，是不願換購與原面積相當大小之土地，被告依此沒收與減少面積相當部分之原繳定金，自有理由。（九）原告另謂本件被告據以沒收其所繳差額保證金之依據，乃有顯失公平及違反公平交易法所定情事云云，惟查：１、按兩造間就系爭一九七地號土地於被告核准租購並與之簽妥契約前，即已按工業區土地標準廠房或各種建築物租售辦法第八條之規定（註：第一項「申請租購工業區土地、標準廠房或各種建築物，應按年租金或出售價額繳納百分之三之保證金」；第二項「前項保證金於租購案核准時，得抵充應繳之租金或價款；未經核准時，無息退還」），由原告依系爭一九七地號土地出售價額之百分之三繳納保證金予被告，並依據前開辦法所定辦理，是核該保證金之性質，雖名謂為「保證金」，惟實乃係兩造間就系爭契約之成立所約定之「定金」者無訛。２、按民法第二百四十九條所定者即為定金之效力，而「契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還」之，即為該條第二項所明定，是本件兩造間原就系爭一九七地號土地之租購，如既已釐清係因可歸責於原告之事由致其事後不願依約履行者，則被告「依法」自有權沒收其所付之定金，要無疑問。更何況本件原告雖因其故而不願履行原契約，然有另行提出換購，是被告依前開租售辦法之規定，僅係就其換購土地面積減少部分之原繳定金始不予退還，核其原就系爭一九七地號土地租購所繳之定金係為四百三十五萬八千八百九十八元，被告依民法之規定，本應有權就此定金全數不予退還，惟今所不予退還者，僅為其中八十八萬六千二百八十八元，原告仍謂被告所為顯係有失公平云云，實有所誤解。３、依前揭說明，被告之不予退還其所繳保證金，既係依民法之規定而為，有民法之規定為為據，且被告實際上亦未將系爭定金全數予以沒收，自無有何顯失公平之處。至原告所謂系爭契約有顯失公平之處者云云，充其量則僅得指摘被告依租售辦法所定向原告收取定金之數額，是否有過高等顯失公平之情形。查兩造間有關定金之給付，係以前開租售辦法之規定為據，就形式上觀之雖似為被告所片面決定之定型化契約條款，原告就此定金數額似並無得有與被告磋商之空間，惟此所應審究者，應在於有關此兩造間定金數額之訂定，是否有如民法第二百四十七條之一所定顯失公平而應屬無效之情形。查本件有關定金之數額，係以契約標的總價之百分之三計算，蓋契約標的有高有低，而定金之數額即隨標的總價之高低有所不同，旨在使契約當事人就日後契約之確實履行，於給付定金之時即應慎重為之，而依一般之社會通念及交易習慣，以契約標的總價額之百分之三作為計算定金之標準，亦未有何過高或不當之情事，而有造成顯失公平之虞，且本件原告所繳之定金，日後亦係可全數充作價金之一部分，如未能經被告核准租購者（即屬不可歸責於雙方當事人之事由），該定金亦係全數返還，等等均並未對原告生有何重大之不利益或加重其責任者，職是之故，核系爭兩造間有關定金部分金額之約定，實無有何顯失公平而足認使此部分約定無效之情形。三、證據：提出匯款申請書、申請書、斗六擴大工業區八十七年五月銷售情形表、審查會議決議、土地租賃契約書、土地繳款通知（均影本）為證。理　　由甲、程序方面：查興辦工業人向工業主管機關申請租購工業區土地、標準廠房或各種建築物，在興辦工業人資格及租購是否核准之審查，固可認有公法關係存在，惟經核准租購並簽訂契約後之契約履行階段，雙方之法律關係應依契約內容定之，係屬私權爭執，本院自有管轄權。是被告抗辯本件應屬公法爭議，應循行政救濟途徑解決云云，要非可採。乙、得心證之理由：一、原告起訴主張：原告於八十七年五月間向被告購買系爭土地，因原告屬高科技化學加工業，使用精密儀器研發及生產，工廠週邊不容有污染的工作環境，故在購地之初即表明週邊廠商不得有從事具污染性行業者，且被告經辦官員及斗六工業區現場主任均面告系爭土地左右均屬上游織布工廠，沒有污染問題，是原告方提出系爭土地之申購，且經原告核准。惟至同年九月間原告始發現右鄰力冠公司並非織布廠，而係高污染之染整廠，故申請換購得面積較小之土地二筆，詎被告竟依工業區土地標準廠房或各種建築物租售辦法第十條第二項沒收土地面積減少部分之保證金差額。查上開辦法雖訂入契約，然顯有違契約公平正義原則，原告並無過失，卻遭沒收大筆保證金，實為不平，爰請求被告返還保證金捌拾捌萬陸仟貳佰捌拾捌元等語。被告則以：本件應屬公法爭議，非普通法院管轄權所及；又原告並未保證系爭土地週邊不會有從事具污染性行業之廠商，此自非契約內容之一部分，且力冠公司依規定申請變更製程增加染整項目，被告並無不予核准之理由，是實不可歸責於被告。而原告以鄰近力冠公司從事染整業為由，申請換購土地，且基於其自身考量，不換購相同面積之土地，顯為可歸責於原告，且被告依工業區土地標準廠房或各種建築物租售辦法第十條第二項不予退還保證金，實有有據等語，資為抗辯。二、查原告於八十七年二月十七日繳交保證金，向被告申購斗六擴大工業區○○段二九七地號土地（下稱系爭土地），惟至八十九年五月始正式提出文件申購，被告則於同年六月十八日審查核准；而系爭土地鄰近廠商力冠公司本僅為上游織布廠，然於八十七年三月十六日申請變更製程增加染整項目並經被告核准，原告於同年九月知悉上情後，以系爭土地鄰近廠商從事具污染性之行業為由，申請換購面積較小之其他土地，詎被告將土地面積減少部分之保證金差額捌拾捌萬陸仟貳佰捌拾捌元予以沒收等情，為兩造所不爭執，自堪信為真實。三、查工業區土地買賣為防止土地炒作，概採「先租後售」之方式，即買賣雙方先訂立租賃契約，嗣一定期間後再成立買賣契約，原租賃契約性質相容部分即成為買賣契約之一部乙情，業據被告陳明。再觀諸被告提出兩造簽訂之土地租賃契約書第十二條約定：「本租約未規定事項，悉依經濟部頒訂『工業區土地標準廠房或各種建築物租售辦法』及甲方（指被告）核定之『斗六擴大工業區土地租售要點』及其他有關法令規定辦理」，可知「工業區土地標準廠房或各種建築物租售辦法」亦為兩造契約內容之一部，從而該辦法第十條第二項「申請人因故申請換購者，租購土地面積增加部分，應按比例補繳差額保證金，租購土地面積減少部分之原繳保證金不予退還」之規定，已據訂入兩造契約而成為契約條款之一。四、惟按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一　免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二　加重他方當事人之責任者。三　使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四　其他於他方當事人有重大不利益者。」，民法第二百四十七條之一定有明文，而該條依民法債編施行法第十七條規定，於民法債編修正施行前訂定之契約，亦有適用。查兩造簽訂之土地租賃契約書，係被告一方為與不特定多數人訂立契約之用而預先擬定、印製之格式化文字，為定型化契約，而前開「工業區土地標準廠房或各種建築物租售辦法」第十條第二項之規定，則訂入契約中而成為定型化契約條款。又查，該約款之目的固在避免廠商利用換租購方式規避退地所應被沒收之保證金，然其適用結果，不問廠商換租購之原因為何、是否可歸責於買方或賣方，均一律沒收其「大地換小地」之保證金差額，顯於申購工業區土地之廠商有重大不利益，揆諸首開條文第四款之立法意旨，應認該約款為無效。五、末查，系爭土地之保證金依工業區土地標準廠房或各種建築物租售辦法第八條第二項規定，於被告核准原告之申購後即充作買賣價金之一部分，是系爭保證金實具有類似定金之性質，是類推適用民法第二百四十九條之規定，被告應否返還保證金，須視契約之不履行可否歸責於原告所致，倘可歸責於原告，其自不得請求被告返還保證金，若不可歸責於原告，則無論契約不履行究可歸責於被告與否，原告皆得請求被告返還。經查，原告主張其當初申購土地時，曾特別表明希望附近廠商非從事具污染性之行業，並據被告提供附近廠商資料予原告參考後，始決定購買系爭土地而提出申請並經被告審查核准乙節，業經證人即陪同原告至現場看地之被告所屬公務員劉旺根於九十年一月五日到庭證述：八十七年二月初原告來看地，了解附近設廠情形，因兩旁都是紡織廠故決定購買系爭土地，原告申購時就有說希望附近不要有從事具污染性行業之廠商，所以我們還提供附近廠商名錄供其參考等語屬實，是原告既表明係基於系爭土地週邊無從事污染性行業廠商之故而選擇購買系爭土地，且此情為被告所明知而核准申購，故原告上開要求即成為特定物買賣契約標的之重要性質而為契約內容之一部分，亦即「系爭土地週邊無從事具污染性營業之廠商」乃契約預定之標的物應具備之性質。今系爭土地之鄰近廠商力冠公司於原告提出申購後變更製程增加染整項目，已如前述，系爭土地已不具前開契約預定標的物應具備之性質而有不完全給付之情事。又染整業雖非斗六擴大工業區限制為不得引進之行業類別，故力冠公司申請變更製程增加染整項目，被告並無理由予以拒絕，故契約之不履行乃不可歸責於被告，然原告以此為由不買系爭土地而申請換購另筆土地，實屬有據，業如前陳，是更不得謂契約之不履行係可歸責於原告，被告雖稱：原告可換購相同面積之土地，惟因自身因素考量，僅換購合計面積較小之土地二筆，顯可歸責於原告等語，然可歸責於原告與否，應就原告不買系爭土地之原因本身觀察，至原告是否願意換購其他土地、換購面積或增或減，本當繫諸欲換購土地之位置、環境及合用與否等自身考量，原告本無必須換購土地或換購相同面積土地之義務，從而自不得執此謂原告應受歸責。綜上所述，本件契約之不履行既不可歸責於原告，揆諸首揭說明意旨，被告自應返還系爭土地之保證金扣抵另筆土地保證金後所餘之差額捌拾捌萬陸仟貳佰捌拾捌元。六、惟按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第二百二十九條第一項有明文規定。查原告雖主張自保證金沒收之日起計算遲延利息，惟未能舉證被告何時沒收保證金及其前曾催告被告返還保證金，揆諸上揭法條，自應自起訴狀繕本送達被告之翌日即八十九年十一月二日（卷附送達回證參照）起令被告負遲延責任。是原告請求自八十九年十一月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之遲延利息，則屬無據，應予駁回。七、兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結論無影響，爰不一一論列，併此敘明。丙、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　年　　　一　　　月　　　十七　　日民事第五庭法官　歐陽漢菁右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　一　　　月　　十七　　日 ~B法院書記官　賈繼藩

臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第四五○六號

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