八十九度訴字第四六七七號｜民事：返還無權佔有房屋｜裁判日期：90 年 08 月 02 日

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九度訴字第四六七七號原　　　告　　銓碁科技股份有限公司法定代理人　　甲○○ 訴訟代理人　　丁○○ 乙○○ 被　　　告　　松宜五金油壓有限公司法定代理人　　戊○○ 右當事人間請求返還無權佔有房屋事件，本院判決如左：主　　文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事　　實一、原告方面：㈠聲明：１被告應將坐落於台北市○○區○○段一小段０五三五─００００地號、應有部分一萬分之五百八十，門牌號碼台北市○○街十一號三樓之一之房地返還予原告。２被告應給付原告新台幣（下同）一百八十二萬一千三百六十元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。３被告應自民國八十九年十月一日起至交還房屋之日止，按月給付原告十一萬三千八百三十五元。４願供擔保，請准宣告假執行。㈡陳述：１原告銓碁科技股份有限公司（原名銓剛實業股份有限公司）為坐落於台北市松山區○○段○○段０五三五─００００地號土地，應有部分為一萬分之五百八十，其上門牌號碼台北市○○街十一號三樓之一之房屋所有權人，被告松宜五金油壓有限公司明知其無占有使用之權限，竟占用上開房地，經原告多次催請返還，被告均置之不理。２按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第七百六十七條、第一百七十九條及第一百八十四條第一項分別定有明文。本件被告自八十八年六月起即無權佔用原告所有之系爭房地，致原告受有相當於租金之損害，茲就原告所受損害額列式計算如下： ⑴位於系爭房地之對門，且同屬原告所有坐落於台北市○○區○○段一小段０五三五─００００地號、應有部分一萬分之五百八十，門牌號碼台北市 ○○街十一號三樓之房地，現係出租於他人，且其每月之租金為九萬五千元（包含地下室車位三個，每月每個車位租金五千元），然因其樓層面積共計一百八十六點八二平方公尺（第三層面積106.78＋露台9.12＋陽台 29.35＋共同使用部分[401÷10000×487.02＋2951÷10000×74.7]= 186.82），又因每平方公尺折和坪數為零點三零二五坪，則其樓層面積之坪數為五十六點五一坪（186082×0.3025=56.51），故其平均每坪之租金為一千四百一十六元（80000÷56.51=1416）。 ⑵系爭房地之樓層面積合計二百四十二點四二平方公尺（第三層面積154.72 ＋露台17.45＋陽台10.05＋共同使用部分[580÷10000×487.02＋4277÷ 10000 ×74.7]=242.42），樓層面積之坪數為七十三點三三坪（242.42× 0.3025=73.33），則每月租金應為十萬三千八百三十五（1416×73.33 =103835），另因被告尚占用原告所有位於地下室之二個車位，故系爭房屋之每月租金應為十一萬三千八百三十五元（103835＋5000×2=113835）。 ⑶總計被告自八十八年六月起至八十九年九月止無權占用原告所有之系爭房地已過十六個月，故被告應給付予原告之損害金，總計為一百八十二萬一千三百六十元（113835×16=0000000）。 ⑷另被告應自八十九年十月一日起至交還房屋之日止，按月給付每月之租金十一萬三千八百三十五元予原告。３就本件兩造被告攻防之爭點整理如下，並就對被告答辯陳述如下： ⑴系爭房地現為何人所佔有使用：被告佯稱為訴外人莊清泉處理事務，自八十八年五月起無權佔有系爭房地云云。惟斯時原告因公司財務發生問題，尚無時間處理此問題，至八十八年底原告欲就公司不動產上債權債務作一清理時，始發現系爭房地確由被告無權佔有使用中。而由系爭大樓八十八年六月起至八十九年十一月之管理委員會收支明細表中，可知繳交系爭房地管理費者均為被告，徵諸常情，倘系爭房地非由被告無權佔有，則被告焉有以其名義繳交該大樓管理費之理？況由該大樓看板之照片亦可見被告已將其名稱標示於系爭房地大樓之樓層看板，益足證現占用系爭房地者確為被告。莊清泉於九十年三月廿七日到庭證稱告確在該處營業，因被告有出口牌照，所以請被告幫其運送一些海田工程有限公司（以下簡海田公司）之機器到大陸等語，另證人即系爭大樓管理主委顏逸塵亦於同日到庭證稱系爭房屋是由被告在使用，因為繳費通知與收據都開被告名稱，他們亦無意見等語，證人乙○○亦於同日到庭證稱曾至系爭房屋與被告之負責人商談等語，均足徵被告現確佔有原告所有之系爭房地，要屬無疑。況被告先雖佯稱其未占有使用系爭房地，嗣又改稱其係為訴外人處理事務而暫時使用系爭房地云云，顯已明白自認其占用系爭房地。 ⑵原告與莊清泉就系爭房地之買賣契約有效與否：被告所提出之不動產買賣契約係原告與莊清泉通謀虛偽所簽立，蓋莊清泉向原告佯稱其與銀行之關係良好，倘將系爭房地過戶登記予莊清泉，即可藉由其關係以此房地向銀行轉貸高達二千萬之金額，而斯時原告財務發生困難，急需週轉資金，遂不疑有他，將系爭房地以買賣方式簽訂如被告所提之買賣契約，嗣原告獲悉莊清泉無法如其所稱可向銀行轉貸高額資金，又積欠原告借款未還，即未將系爭房地過戶登記予莊清泉，而該份買賣契約亦因雙方欠缺合致性而無效。此部事實，業據證人乙○○、李昆益、翁聖賢、朱淑美證述屬實。此外，被告於八十九年七月四日函覆原告訴訟代理人之函文內容中亦敘及：「．．．二據本公司瞭解，．．．由銓鋼公司代表人：甲○○先生，將本辦公場所出售給莊清泉先生，協助莊先生在銀行往來取得融資之方便，所以當時並未言明租期及租金等問題。」準此被證二之買賣契約乃原告為取得銀行融資貸款而與訴外人莊清泉通謀虛偽所訂立而自始無效，否則被告豈會於函覆文中自承系爭房地出售予莊清泉先生係為取得融資方便，故未言明租期及租金等問題云云？因此，系爭房地之所有權人仍為原告。又於原告與莊清泉合作期間，莊清泉曾自行無權使用系爭房地作為其營業暫時據點，且莊清泉所設立之海田公司於八十八年初佔有使用起至同年五月遷出期間，亦未獲許可自行將海田公司所在地變更登記於系爭房屋門牌號碼所在地，而海田公司雖於八十八年四月遷出系爭房地，迄今卻仍未將海田公司之公司所在地址辦理變更登記，原告亦已對海田公司發出律師函通知海田公司遷出營業所在地登記，是被告所提出海田公司之公司執照及營利事業登記證等所載明之公司所在地址尚不足以證明系爭房地現占有人為海田公司，而被告雖未於系爭房地註冊營業執照，亦無法推論被告並未占有使用該房地，況原告所請求者係返還無權占有之房地，自應以「現無權占有人」為請求對象，至於該房地為何人之營業執照登記所在地尚與本請求權無直接之關連性。另查，原告向稅捐處查證得知海田公司已於八十八年十一月一日擅自歇業，足見被告所稱其為海田公司處理業務而得海田公司同意暫時使用系爭房地等語，顯係臨訟杜撰、推諉卸責之狡稱。 ⑶被告占有系爭房地有無正當權源：莊清泉與原告間之買賣契約既因通謀虛偽而無效，縱被告認其係為海田公司處理事務而暫時使用系爭房地，亦欠缺法律上正當權源。退步言之，縱莊清泉有佔用系爭房地之權限，而被告所敘及其為海田公司處理事務而暫時使用系爭房地之言又為真，則何以未見海田公司之相關授權書？復以，被告既謂其係「暫時使用」系爭房地，則又何以被告會將其名稱標示於系爭房地大樓之樓層看板？復更以自己名義繳交該大樓管理費？再者，原告就海田公司無權將公司所在地變更登記於系爭房地，已發出律師函通知海田公司辦理遷出登記，且亦聲明原告無借用海田公司使用之意思，縱海田公司先前有所誤認，原告亦已按民法第四百七十條、第四百七十二條規定，向海田公司終止系爭房地之使用借貸關係，因此海田公司既已欠缺占有系爭房地之法律正當權源，被告又未能提出其被授權佔用系爭房地之具體佐證，並已自認為系爭房地現占有人，原告自得本於所有權人之地位訴請被告返還系爭房地，要屬無疑。 ⑷原告之當事人適格：系爭房地雖已遭法院查封，然按強制執行法相關規定，查封後之所有權仍屬於債務人即原告所有，僅所有權之權能受到限制，並不影響原告行使其物上請求權的權利。因此，被告認系爭房地已遭查封而原告不具當事人適格之見解恐有嚴重誤會，顯非有據甚明。㈢證據：公司變更登記事項卡正本一份、建物所有權狀影本一份、系爭大樓看板照片正本乙一份、房屋租賃契約影本一份、土地及建物登記簿謄本各一份、房屋現值證明書一份、系爭大樓之管理委員會收支明細表（八十八年六月起至八十九年十一月）影本一份、原告對海田公司所發之律師函影本乙份、莊清泉積欠原告票款影本二份、原告催告被告返還系爭房地之律師函影本乙份、被告函覆原告函文影本乙份為證，並聲請訊問證人乙○○、李昆益、翁聖賢、朱淑美。二、被告方面：㈠聲明：１原告之訴及假執行之聲請均駁回。２如受不利益之判決，願供擔保請准為免假執行之宣告。㈡陳述：１被告並未占有使用台北市○○街十一號三樓之一之房地，蓋原告之法定代理人甲○○曾與莊清泉，於台北市○○街十一號三樓之一，共同經營緯其股份有限公司（下稱緯其公司），嗣因甲○○積欠莊清泉鉅額債務，甲○○為抵償債務，遂於八十八年二月十一日將伊另經營之銓剛實業股份有限公司（以下簡稱銓剛公司，即原告之前身）所有座落於台北市○○街十一號三樓、三樓之一、三樓之二及台北市○○街十一號地下二層之房地出售予莊清泉。因莊清泉原本即占有使用台北市○○街十一號三樓之一之房地，故銓剛公司出售上開房地予莊清泉後，便依民法第七百六十一條第一項後段規定以簡易交付方式交付上開房地。其後，莊清泉更在台北市○○街十一號三樓之一成立海田公司，並在該處繼續營業，由此可知占有使用上開房地者實乃海田公司而非被告。２莊清泉於買受系爭房、地後，隨即著手辦理後續之移轉登記程序，且台北市稅捐稽徵處亦已核課完畢系爭房地移轉過戶時所需繳納之土地增值稅、契稅，惟當莊清泉繳納上開稅金前，卻發現系爭房地已被銓剛公司拿去做為向金融機構貸借大筆款項之擔保品，故莊清泉遂要求銓剛公司應依雙方簽訂之不動產買賣契約第五條規定，儘速將系爭房地上高達壹億元之抵押權設定予以塗銷。嗣因銓剛公司遲遲未塗銷系爭房地上之高額抵押權，而系爭房地又遭萬泰租賃股份有限公司（下稱萬泰公司）查封扣押，所以系爭房地最後才未移轉登記予莊清泉。３系爭房、地現既已遭債權人萬泰公司聲請法院查封，並交由債權人萬泰公司管理，則被告對系爭房地即已喪失管理使用權。而被告對系爭房地若已無管理使用權，則其提起本訴即屬無理。４由系爭房、地上設有七千二百萬元及二千五百萬元之最高限額抵押權，可知原告稱將系爭房、地移轉交付與莊清泉之原因，是為取得較高額度之貸款，並不實在，且被告僅是占有輔助人而已。㈢證據：提出緯其公司之電話帳單六紙、不動產買賣契約書一份、海田公司之公司執照及營利事業登記證各一份、海田公司之電話帳單一紙、本票五張、土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書一份、土地增值稅單及契稅單各一份、土地及建物登記簿謄本各一份為證，並聲請訊問證人莊清泉，復聲請調閱本院八十八民執全一七三二號強制執行案卷。三、本院依職權調閱本院九十年度執字第二五四九號強制執行案卷。理　　由一、原告主張：其為坐落於台北市○○區○○段一小段０五三五─００００地號土地，應有部分一萬分之五百八十，及其上門牌號碼台北市○○街十一號三樓之一房屋之所有權人，被告明知其無占有使用之權限，竟占用上開房、地，經原告多次催請返還，被告均置之不理，爰依民法第七百六十七條之規定，請求被告返還上開房、土地，並依侵權行為及不當得利之規定，請求被告給付自八十八年六月起至八十九年九月止無權占用上開房、地之相當於租金之不當得利及損害金一百八十二萬一千三百六十元，並自八十九年十月一日起至交還房屋之日止，按月給付每月之租金十一萬三千八百三十五元與原告等語。二、被告則以：原告之法定代理人甲○○曾與訴外人莊清泉，於系爭房屋共同經營緯其公司，嗣因甲○○積欠莊清泉鉅額債務，甲○○為抵償債務，遂於八十八年二月十一日將其另經營之銓剛公司即原告之前身所有座落於台北市○○街十一號三樓、三樓之一、三樓之二及台北市○○街十一號地下二層之房地出售予莊清泉，因莊清泉原本即占有使用台北市○○街十一號三樓之一之房地，故銓剛公司出售上開房地予莊清泉後，便依民法第七百六十一條第一項後段規定以簡易交付方式交付上開房地。其後，莊清泉更在台北市○○街十一號三樓之一成立海田公司，並在處繼續營業，由此可知占有使用上開房地者實乃海田公司而非被告，被告僅係占有輔助人而已。莊清泉於買受上開房、地後，隨即著手辦理後續之移轉登記程序，且台北市稅捐稽徵處亦已核課完畢系爭房地移轉過戶時所需繳納之土地增值稅、契稅，惟當莊清泉繳納上開稅金前，卻發現系爭房地已被銓剛公司拿去做為向金融機構貸借大筆款項之擔保品，故莊清泉遂要求銓剛公司應依雙方簽訂之不動產買賣契約第五條規定，儘速將系爭房地上高達壹億元之抵押權設定予以塗銷，嗣因銓剛公司遲遲未塗銷系爭房地上之高額抵押權，而系爭房地又遭萬泰公司查封扣押，系爭房、地最後才未移轉登記予莊清泉。又系爭房、地現既已遭債權人萬泰公司聲請法院查封，並交由債權人萬泰公司管理，則被告對系爭房地即已喪失管理使用權，而被告對系爭房地若已無管理使用權，則其提起本訴即屬無理等語資為抗辯。三、經查，原告主張其為坐落於台北市○○區○○段一小段０五三五─００００地號土地，應有部分一萬分之五百八十，及其上門牌號碼台北市○○街十一號三樓之一房屋之登記所有權人，業據其提出上開土地及建物所有權狀、登記簿謄本各一份為證，並為被告所不爭執，應堪信為真實。原告據而主張被告無權占有系爭房屋及土地，被告則辯稱原告已經上開房屋及土地出售並交付與莊清泉，其為莊清泉之占有輔助人等語。因此，本件兩造爭執之處，應在原告與莊清泉間之買賣契約關係是否為通謀虛偽意思表示而無效，而該通謀虛偽意思表示是否隱藏他項法律行為。四、原告主張與莊清泉間之房、地買賣契約為雙方為謀得較高之銀行貸款而通謀虛偽意思表示無效乙節，業據證人乙○○、李昆益、翁聖賢、朱淑美到庭證述屬實，並有被告於八十九年七月四日致原告訴訟代理人丙○○律師函文一份在卷可稽，被告雖辯稱原告與莊清泉間因有債務糾紛，原告之負責人將系爭房屋及土地出賣與莊清泉以抵償債務云云，並提出不動產買賣契約書在卷可查，復以證人乙○○ 、李昆益及朱淑美為原告之員工，證人翁聖賢為被告公司之顧問，渠等證詞自有偏頗云云。惟查，由被告上開致原告訴訟代理人丙○○律師函文中載稱：「二、據本公司瞭解，海田公司及銓剛公司（即環宇集團）在年於業務上係合作及好友關係，后因環宇集團發生財務危機，亦牽連海田公司財務運作不靈，爾后雙方事業代表人莊清泉（海田公司）甲○○（環宇集團）進行協商，繼續合作，由海田公司搬至現址（爭議地）並由銓剛公司代表人：甲○○先生，將本辦公場所出售給莊清泉先生，協助莊先生在銀行往來取得融資之方便，所以當時並未言明租期及租金等問題，今日頃接函文所訴與實際情況頗有出入，且本公司決無占有本辦公場之意思，等此釋疑。」由函文中之「協助莊先生在銀行往來取融資之方便，所以當時並未言明租期及租金等問題」等語，可知兩造間買賣契約確係為取得銀行融資而訂立，且係為虛偽之買賣，否則既已賣斷，又何須言明租期及租金等事直，足見證人乙○○、李昆益、朱淑美、翁聖賢之證詞堪予採信。次查，證人莊清泉雖到庭證稱與原告間之買賣契約並非虛偽，因承攬工程債務，由原告之法定代理人將系爭房屋及土地作價出賣與伊云云，並提出本票四紙、契稅繳款書及印花稅繳款書、土地及建物買賣所有權移轉契約書在卷可憑。然查，觀諸原告與莊清泉間之買賣契約書，買賣標的物尚有另三筆建物及其基土地持分，而依不動產買賣契約書所示買賣總價款為七千五百萬元，另依本院民事執行處委託鑑價結果為五千六百四十一萬四千六百四十一元，業據本院依職權調閱本院九十年度執字第二五四九號案卷，核對無誤，與莊清泉所提出之四紙本票金額，合計二千三百二十四萬六千七百五十三元，實有相當之差距，況據被告所辯未能辦理移轉登記之原因，係發現系爭房屋及土地設有兩個高達九千七百萬元之最高限額抵押權，要求原告應予塗銷未果云云，既然原告須塗銷抵押權，則莊清泉僅以二千三百餘萬元之代價即取得價值高達五千六百餘萬元之標的物，顯然不實，足證原告主張其與莊清泉間之買賣契約為虛偽之意思表示，堪予採信。至於系爭房屋及土地，現遭其他債權人查封，進行拍賣程序，為兩造所不爭執，被告執此認原告不得提起本件之訴云云，惟原告仍為系爭房屋及土地之登記所有權人，依強制執行法第五十一條第二項之規定，僅其為查封物之移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力而已，對其為上述規定以外之行為，並不妨礙，因此原告自得本於所有權人之地位，提起本件訴訟，被告上開所辯，並無可採。五、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，但不得以其無效對抗善意第三人；虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第八十七條定有明文。本件原告與莊清泉間就系爭房、地之買賣契約固屬通謀虛偽意思表示，業如前述，然原告與莊清泉間成立買賣契約及交付系爭房屋、土地之目的，係為謀得較高的銀行貸款，為原告所自承，是其與莊清泉間之不動產買賣之債權契約及物權契約，依上揭規定固均屬無效，但原告與莊清泉間實有隱藏以向銀行借貸為目的，而將系爭房、地所有權移轉登記並交付與莊清泉之信託契約關係存在，按諸上揭規定，渠等間之法律關係，自應適用信託契約關係。今原告雖曾向海田公司發函返還系爭房、地，並於函內載稱縱有使用借貸關係，亦表示終止云云，有該信函附卷足稽，然該觀諸信函其受意思表示者為海田公司，並非莊清泉，且所表示終止者亦係使用借貸關係，非信託契約關係，兩造間之信託關係自仍屬存在。又按信託關係，因信託行為所定事由發生，或因信託目的已完成或不能完成而消滅，信託法第六十二條雖著有明文，然依同法第六十六條規定，信託關係消滅時，於受託人移轉信託財產於歸屬權利人前，信託關係視為存續，以歸屬權利人視為受益人，本件兩造之信託目的即向銀行取得較高額之貸款，是否不能達成，尚在未定之天，縱認本件信託契約關係因目的不能完成而消滅，但依上揭信託法第六十六條之規定，於受託人即莊清泉移轉系爭房、地於原告前，其信託關係仍視為存續。因此，莊清泉本於信託契約關係占有系爭房、地，即難謂為無權占有，又信託契約關係，於外部關係即對第三人而言，係有權利之人，本件被告係因莊清泉之交付而占有系爭房、地，業據莊清泉到庭結證無訛，則被告無論為係莊清泉占有而為占有輔助人，或係本於莊清泉間之使用借貸關係而占有，均非無權占有，亦非無法律上之原因，且無不法侵害原告權利之情事。從而，原告本於民法第七百六十七條之所有物返還請求權，請求被告返還系爭房、地，依民法第一百七十九條、第一百八十四條之規定，請求相當於租金之不當得利或損害金，即無理由，應予駁回。六、本件原告之訴既為無理由，應予駁回，則其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認均與判決結果不生影響，爰不予一一論駁，附予敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　　九十　　　年　　　八　　　月　　廿二　　日民事第六庭法　　官　劉坤典右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　　九十　　　年　　　八　　　月　　廿二　　日法院書記官　王朝枝

臺灣臺北地方法院八十九度訴字第四六七七號

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