八十九年度重訴字第一○四一號｜民事：返還價金｜裁判日期：90 年 05 月 14 日

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年度重訴字第一○四一號原　　　告　陳慶松李祈昌曾素珠張亞治李修偉孫周啟敏陳麗秋右七人共同訴訟代理人　黃子素律師張佳瑜律師被　　　告　中國力霸股份有限公司法定代理人　王金世英被　　　告　嘉新食品化纖股份有限公司法定代理人　王金世英右二人共同訴訟代理人　紀鎮南律師右二人共同訴訟代理人　彭賢駿右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：主文原告之訴及其假執行聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面：一、聲明：（一）被告中國力霸股份有限公司應給付原告李祈昌新台幣貳佰玖拾陸萬伍仟肆佰貳拾貳元及自民國八十七年四月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（二）被告中國力霸股份有限公司應給付原告張亞治、李修偉新台幣肆萬柒仟玖佰壹拾壹元及自民國八十七年四月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（三）被告中國力霸股份有限公司應給付原告曾素珠新台幣肆萬伍仟貳佰叁拾捌元及自民國八十七年四月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（四）被告中國力霸股份有限公司應給付原告陳麗秋新台幣貳拾貳萬壹仟元及自民國八十七年五月十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（五）被告嘉新食品化纖股份有限公司應給付原告陳慶松新台幣壹佰捌拾貳萬元及自民國八十七年四月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（六）被告嘉新食品化纖股份有限公司應給付原告李祈昌新台幣叁佰玖拾萬元及自民國八十七年四月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（七）被告嘉新食品化纖股份有限公司應給付原告張亞治、李修偉新台幣叁佰伍拾捌萬元及自民國八十七年四月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（八）被告嘉新食品化纖股份有限公司應給付原告曾素珠新台幣壹佰陸拾柒萬貳仟元及自民國八十七年四月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（九）被告嘉新食品化纖股份有限公司應給付原告孫周啟敏新台幣壹佰叁拾捌萬伍仟元及自民國八十七年四月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（十）被告嘉新食品化纖股份有限公司應給付原告陳麗秋新台幣壹佰陸拾叁萬壹仟元及自民國八十七年四月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（十一）訴訟費用由被告等負擔。（十二）如獲勝訴判決，請准以現金或台灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保宣告假執行。二、陳述：（一）原告等七人在八十年九月間，分別以附表二所示之金額、時間向被告購買本件系爭不動產，並繳交如附表一所示之房屋價款以及為購買本件系爭房屋支出如附表二所示之瓦斯配管費、追加工程款、代收款。被告於民國八十年間取得建照執照預售座落台北縣中和市秀朗段尖山腳小段二八之二一、三十之一、三十之二、三十之三、三十之五、三十之七等地號之房地（即力霸山河大廈），即於契約書上、廣告上為不實之標示、解說，致使原告等因陷於錯誤，信其標示、圖說，而八十年間與被告等簽訂房地買賣契約，並依約交付價款。惟至力霸山河大廈興建完成後，原告等至現場查看所購買之房屋，並調取系爭房屋之登記簿謄本，發現原告等所購買之房屋室內空間嚴重縮水，與原告等當初購買時所見之樣品屋、平面圖及廣告顯不相符，且與被告等銷售之初告知「未來房屋與樣品屋無異、公共設施與廣告圖說相符」等情事顯不相符，以及公共設施具有瑕疵等情事，為此原告等屢向被告等反應，均遭無理之對待而不願解決。現將房屋之瑕疵分述如下：１無法依廣告圖說配置家具：原告等購買預售屋之初，並無成屋可供參考，原告等買屋之參考依據，即被告等所提供之廣告圖說，尤其關於面積部分，廣告圖說中之家具配置圖，更是成為原告等選定房屋之重要依據。惟依被告等公司所委託房屋仲介公司所製作經被告等公司同意之廣告圖說，臥室內放置床舖後仍有相當之空間，惟事實上如需放置正常尺寸之床舖，臥室內所餘空間無多。此實已嚴重影響原告等就係爭房屋之合理使用。雖被告等一再辯稱廣告圖說係由房屋仲介公司所製作，與被告等無關，亦與原被告雙方之契約無關，惟房屋仲介公司係受被告等之委託而從事係爭房屋之介紹，買賣，應屬被告等之使用人，被告等之使用人依據廣告平面圖向原告等解說房屋面積格局及家具擺設，原告等因而決定購買房屋，及足認定廣告上平面圖屬契約之一部分。雖原告等中或有就變更設計簽名，變更設計，惟該等變更圖上多未標示房間尺寸，縱有部分曾標示尺寸者，原告等亦非從事建築之專業人事，亦無從依其所標示之尺寸得知房間之確實大小。且原告等或係就隔間牆之位置、房間開門位置為調整，或係就電源插座為調整，皆無從認為原告等已同意就房間配置不合效用及品質之部分變更為變更設計簽認表之內容。且如無法依據廣告圖說配置家具，可知原告所購得之不動產室內坪數確有不足。２室內高度不足，且有竟有交叉樑：按原告等係於八十年九月、十月間簽訂系爭買賣契約，而被告等早於八十年八月六日已取得建造執照，當時並無交叉樑之設計，嗣被告等於八十一年一月一日就結構送審後，即在未通知原告等之情形下，逕於同年十二月二十七日第一次變更設計增加交叉樑，致B4及B5房屋中二間臥室之交叉樑下淨高約為二二○公分，而主臥室大樑下淨高約為二一○公分、另一臥室大樑下淨高約為二一五公分。雖於房屋銷售之過程中，所言高度一般固指樓層高度而言，惟房間內之淨高，如有特殊設計，致使其樓層高度於扣除通常應有之樓板高度後，顯然有所減少者，出賣人自應告知買受人，否則即應認欠缺通常應有之品質及效用，而認有減少契約預定效用之瑕疵。系爭房屋之上開臥室二、三，其內設有斜樑，即交叉樑橫亙整個房間，其高度為二一八、二二○公分，與被告等銷售時所稱三二○公分之樓層高度，相差一○○公分有餘。縱扣除當層樓板厚度一五公分，亦應為三○四、三○六公分；且一般臥室內，並無斜樑之設計，原告等於簽約時之平面圖及設計圖亦無交叉樑設計。足見原告等當時所欲購買之臥室應為無交叉樑設計之情形。被告等嗣後就斜樑之設計，致原告等所買受之系爭房屋之房間淨高較他棟為低，則出賣人自應就此事實告知買受人，但被告等並未告知原告等。又被告等所建造者為有斜樑 ( 即交叉樑) 之臥室，其如上述之淨高，非但買受人有受壓迫之感覺，且亦嚴重影響買受人可得利用之立體空間，如減少衣櫥、書櫃等之高度及容量，就以住家為使用目的之買受人而言，其住家品質、效用較之契約所定之品質、效用顯不具備。且被告等事實上亦無法補正，則原告等解除契約，應屬有據。縱使被告等已依核准之圖說施工，且經鑑定結果其施工亦與買賣契約相符，原告等所測得之天花板淨高均在最新建築技術規則第三十二條所定限制之上，亦因設計圖說之變更設計並未經原告等同意，致系爭房屋仍有不具備契約所約定之效用及品質之瑕疵。且其他承購戶亦曾就此解除合約，並已獲勝訴判決確定。本件查系爭房屋在交付前，因不具備兩造契約所定應具備之效用及品質，即為物有瑕疵。是係爭房屋既有前述嚴重之瑕疵，且無法補正，對原告而言顯已減少渠等就該等房屋係以居住為目的之價值及效用，故原告等自得依民法第三百五十九條之規定，主張解除係爭買賣契約，並於解除契約後請求返還價金。又原告等向被告等購買房屋後，被告中國力霸股份有限公司（以下稱中國力霸公司）乃為統一代各承購戶向欣欣天然氣股份有限公司（以下稱欣欣天然氣公司）申請安裝天然瓦斯，乃通知原告等各繳交新台幣肆萬多元之瓦斯管道架設費，原告李祈昌、張亞治、李修偉及曾素珠即分別依通知，預繳如附表一所示之瓦斯配管費。原告陳麗秋則係為移轉承購房屋及土地所有權之目的，而依被告中國力霸公司之通知，預繳新台幣二十二萬一千元正之代收款。查原告等如非基於與被告等之房地買賣契約，自不會額外支出瓦斯配管費、追加工程費及代收款等費用，今原告等既因係爭房屋之瑕疵而與被告等解除契約，所支出之瓦斯配管費、追加工程費及代收款等費用即屬原告等受有之損害。依民法第二百六十條之規定，原告等自得請求被告等賠償此部分之損害。（二）對被告抗辯之陳述：１有關預售屋之買賣，消費者在締約之初，無法見到已興建完全之房屋，有關房屋之結構、格局及樣式，無非得自於建商出具之「廣告」、興建之「樣品屋」或契約等途，自誠信原則之觀點言，建商既於房屋預定買賣契約書及廣告圖中約定房屋應有之態樣，倘原告交付者，與原先兩造締約之約定及廣告圖說不符，不能謂原告之給付符合債務本旨；況且，臺灣之房價居高不下，購買房屋，往往是消費者甚為重視之事，有時價金之給付，對消費者之生計與生活，已構成重大之影響，通常消費者在建商興建之期間，已逐期給付部分之買賣價金，倘建商違背原契約之約定，猶要消費者繼續繳交價金，難謂符合誠信。倘賦予消費者同時履行抗辯權，藉以敦促建商為合作債務本旨之給付，應屬妥適；更何況，建物應之格局、結構、樣式應如何興建，係掌握在建商之手裡，是否符合約定，建商自比消費者明瞭，亦應期待有較為專業之知識，從而，自風險管理之角度言，該部分價金之風險由建商負擔應屬公平，與同時履行抗辯之立法目的不相違背。從而，原告已如期繳交分期之價金，據前所述，自得於發現被告等將交付之房屋不符約定及廣告圖說時，請求補正，並援引物之瑕疵及不完全給付及同時履行抗辯之規定，主張於被告等補正前，拒絕給付其餘價金。且於被告等拒絕補正或無從補正時，解除契約，並請求被告等返還價金。縱依被告等之主張，認原告等於主張同時履行抗辯權之前，已有部分分期價金遲繳之情形，惟被告等既於原告等主張同時履行抗辯權之前，未解除契約，則原告等與被告等之契約於原告等依法解除前仍屬存在，原告等自仍得就係爭建物之瑕疵，依法主張同時履行抗辯權。被告等所主張原告等有部分期款遲繳之情形並不影響原告等同時履行抗辯權之行使。２被告等雖主張早於原告等委請律師去函請求被告等補正瑕疵及解除契約之前，即已對曾素珠及孫周啟敏二承購戶解除契約，惟曾素珠早於被告解除契約之前，即已向被告主張房屋之瑕疵，並請求被告補正，惟被告均置之不理；至於孫周啟敏部分，被告亦自承其通知函並未寄達於孫周啟敏，則其解除契約之意思表示自不生效。是被告嘉新公司對曾素珠及孫周啟敏所為解除契約之意思表示皆不生效。（三）綜上所述，原告等既因被告等所售之係爭房屋不具備契約所約定之效用及品質，屬物有瑕疵，雖經原告等委請律師去函催告補正，被告等仍未補正（且無從補正），原告等乃以存證信函解除契約，並於八十九年八月十八日再次表明原告等解除契約之意思，故自得請求被告返還如聲明所示之金額。三、證據：提出（一）契約書影本。（二）廣告圖節影本數份。（三）公平會函影本乙份。（四）廣告圖及現況圖比照影本乙份。（五）廣告圖影本乙份。（六）最高法院八十七年度台上字第二三五四號判決影本。（七）竣工圖節影本乙份。（八）向被告撤銷、解除買賣契約之存證信函。（九）催告被告補正瑕疵之律師函。（十）通知解除契約之存證信函。乙、被告方面：一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利判決願提供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述略稱：（一）關於原告主張室內坪數不足部分 䎏䎏１又建商於現場搭設之樣品屋，僅係建商為將來所建成屋之示範。如無特別約定樣品屋呈現之外觀、裝潢、陳設等，均與廣告之功能相同，僅具有要約引誘之性質，尚難認為系爭建物之品質，否則每位購買戶之建物豈非戶戶相同，此顯非預售屋買賣之常態及購買戶之意願。原告主張被告在系爭房地買賣契約書上廣告上為不實之標示解說，致使原告陷於錯誤，系爭房屋室內空間嚴重縮水與原告當初購買所見之樣品屋、平面圖及廣告顯不相符云云，並非事實。又被告等銷售之初，並未向原告等告知未來房屋與樣品屋無異，公共設施與廣告圖說相符。原告所稱被告等以不實廣告或引人錯誤之廣告，使原告等陷於錯誤乙節亦非事實。系爭大廈共有二十幾種不同隔局不同坪數之房屋供客戶選購，但銷售時因無法將各種不同之隔間、不同坪數之房屋全部作成樣品屋，又被告當時所作之樣品屋受結構、水電、消防等設備各種因素之限制，無法將數十種不同隔局之樣品屋所有細節一一陳現施作，其重點以展現房屋之隔間、建材、種類、傢俱擺設方式為主，故樣品屋僅能作為參考而已。添２原告以十五樓Ａ戶為例，因本戶為訴外人所有，故與本案無關。經查原告七人所購買之八戶系爭房屋，除原告曾素珠所購買之Ｂ５所有權狀面積少零點零二坪（0.02/35.43=0.056%）原告李祈昌所購買之Ａ２所有權狀面積少零點一二坪（0.12/27.37=0.43%）外，其餘各戶均無面積短少之情形。依雙方所訂之房地買賣契約書第一條㈡房屋編號約定「上述房屋登記產權面積以完工後地政機關複丈並登記完竣面積為準。如有誤差超過百分之二時，應就超過或不足部分按房地單價相互補貼核算。」，因前開系爭房屋面積均無不足百分之二之情形，故無坪數不足情形。３所謂使用面積應包括當層樓梯、電梯間及走道部分（俗稱小公）。依中華民國建築投資商業同業公會致司法院之八十四年二月九日建投全聯字第一五一八號函「說明二」記載：「動產買賣契約日在公平交易法施行前，廣告平面圖所記載之使用面積或私有面積，依交易習慣應包括當層電梯間及走道（俗稱小公）」。足証使用面積應包括「小公」在內，為預售交易市場之慣例。依雙方買賣契約書第一條房地標示中已記載「房屋登記產權面積以完工後地政機關複丈並登記完竣面積為準」；對廣告平面圖上所示「使用面積」之認定，於上項陳述中明確告知除住戶之專有部分外，又包括當樓層其他住戶共有持分之共同使用面積，顯然其「小公部分」自應另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，完全符合雙方買賣契約書之約定及土地登記規則第七十二條之規定，又遵行「內政部於八十五年六月四日以台內字第八五七五二一０號函增訂「建物所有權第一次登記法令補充規定」第十一點之四條文規定。將共同使用部分以共用部分辦理登記，依法並無違誤之處。（二）關於原告主張系爭房屋之瑕疵部分 １無法依廣告圖說配置傢俱 海報圖中之傢俱樑柱等之配置並未標註實際尺寸，且在海報圖左下角或右下角亦有註明告知「本資料僅供參考」字句。故僅有建議及示意目的，而非全體買受人均應一體適用之配置。另公平交易法係於八十一年二月四日開始實施，消費者保護法係於八十三年一月十一日公布實施，均在本大廈銷售日期之後才實施，故不適用公平交易法及消費者保護法。銷售現場接待中心放置有經主管建築機關核准之藍圖，且相關平面圖均有標註房間尺寸，客戶選購時自應考慮本身所購房屋面積坪數大小尺寸，以配合將來佈置傢俱之多寡與尺寸，自不能本末倒置怪罪已標明僅供參考字樣之傢俱配置圖指責被告「故意將傢俱之比例縮小，使一般人誤以為該房間可以擺設正常比例之傢俱」。本件原告除張亞治、李修偉購買之、Ｂ４一戶及李祈昌購買之Ａ２外，其餘６戶均係於承購房屋後辦理變更設計，並經原告簽認後被告再按變更後之圖說施工。故不能於工程完工後再指稱傢俱配置不實。２室內高度不足，且竟有交叉樑： ⑴依雙方所簽定之房地買賣契約書第五條：設備概要約定：「㈠本契約買賣房屋之施工標準，依照主管建築機關核准之圖說為準....。所謂主管機關之圖說，係指包括建造執照圖、變更設計圖及使用執照竣工圖等相關一切圖說而言，足証原告與被告間已以契約明文約定，同意授權依照主管建築機關核准之圖說為施工標準，被告既係依照主管建築主管機關台北縣政府工務局所核准之圖說施工，自無違約情事可言，更不得指摘系爭房屋有瑕疵。 ⑵台北縣政府工務局為維護特殊結構建築物之安全，依建築法第三十四條規定訂有「台北縣工務局建造執照申請有關特殊結構委託審查原則」（下稱審查原則），本件系爭房地簽訂買賣契約時，建築主管機關雖已核發建造執照。然因系爭大樓屬於一棟地上三十三層，樓高達一百多公尺之之特殊高層建築，結構部分按建築法第三十四條及審查原則之規定，於建造核發後再交由結構單位審核，至於系爭建築物地面層以上有交叉樑設計，係為整棟大樓結構安全需要而設，且係八十一年七月四日，經台北縣政府工務局以八十一北工建字第乙五六七號文函請中華民國建築學會代為審查後，依據八十一年七月十三日該會第一次、第二次審查會議審查意見所通過之決議予以加強，實為整棟大樓建物結構安全所需，對系爭房屋確屬絕對必要，被告等尚需為此增加巨額工料成本支出，因係依照主管機關台北縣政府工務局核准之圖說施工，並按所委託之中華民國建築學會審查通過之審查意見，在前開系爭房屋使用確實可靠之傳遞設計（即橫樑）自無不當，亦不得指係瑕疵。又原告李祈昌所承購之、Ａ４一戶屋內並無交叉樑，且屬樓中樓設計與其他系爭戶結構不同，自不得以室內有交叉樑為由，主張系爭房屋有物之瑕疵。 ⑶系爭大廈為一棟三十三層，樓高達一百多公尺之特殊高層大樓，依據審查原則高度五十公尺以上之建築物一律委託審查。鑑於系爭大廈共計有六百餘戶之多，而建造執照核發後，依上開規定既應再交由上開審查規則第二條所列之中華民國建築學會等六個機關審查，故在審查過程中，可能會有需依審查意見變更或修改之情形發生。為防止雙方之爭議，以避免買受人在簽訂買賣契約後任意或無理要求變更設計，致影響整體施工進度，導致被告因逾期完工被罰，被告於八十年八月六日取得建造執照，並於同年九月開始銷售時，即於買賣契約書第五條第一項明訂：「本契約買賣房屋之施工標準，依照主管建築機關核准之圖說為準。」，又在同契約第五條第二項中，就涉及買方要求變更設計部分，以明文約定「須先徵得乙方（即被告）之同意方可施工」，而所謂「主管建築機關核准之圖說」，當然包括系爭力霸山河大廈興建過程中經台北縣政府工務局核准之一切圖說在內，例如建造執照圖、變更設計圖、使用執照圖（即竣工圖）暨上開圖樣上所載之一切文字及說明均屬之。換言之，亦即應依結構審查後之圖說施工，而非以海報圖為施工之依據。故被告祗要依照主管建築機關台北縣政府工務局核准之相關圖說興建，即無違約情事可言。本件系爭大廈之交叉樑，係主管機關台北縣政府工務局委託中華民國建築學會審查後，依該學會之審查意見所增設，故係履行買賣契約條款之規定，被告依照主管建築機關核准之圖說施工，自無不當，更未違約。且系爭房地買賣契約中並未以文字特別規定被告依審查意見書建議事項變更設計時，需經買受人同意或應一一告知，原告主張被告有應事先告知義務乙節，顯然無法律上暨契約上之依據。 ⑷又房屋之樑、柱乃結構所需，任何房屋均有樑柱之設置。系爭大廈為三十三層樓，高度達一百多公尺高之超高層大廈，故樑之形式有橫樑、直樑、斜樑等以配合結構形態，且因係超高層大廈，故樑之深度必定較大，始能承受超高層大樓結構所需。而系爭大廈樑底天花板之高度均在二一五公分以上，故均符合建築技術規則第三十二條之規定，並無任何瑕疵。系爭大廈高度既已超過十一樓，故須於室內設置自動撒水頭設備，因此天花板之高度必會降低。（三）本件系爭房屋業已興建完成，並於八十六年三月二十二日取得台北縣政府工務局核發之「八十六中使字第三六二號」使用執照，故被告已依債之本旨履行，而系爭房屋並無契約上或法律上所指之瑕疵存在，原告不得主張同時履行抗辯及拒絕續繳房屋買賣價金。（四）給付係以交付特定物為標的者，應於清償期以現狀交付之，即使該特定物有瑕疵存在，苟以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。買賣標的物之利益及危險，自交付時起算，均由買受人承受負擔，民法第三百七十三條前段定有明文。因系爭房地尚未交付原告，且系爭房屋並無存在於物之缺點，亦即並無物應具備之價值、效用或品質而不具備之情形。原告引用最高法院七十三年台上字第一一七三號判例主張系爭房屋有前述嚴重之瑕疵，且無法補正，對原告而言顯已減少就該等房屋係以居住為目的之價值及效用，故自得依民法第三百五十九條規定，主張解除系爭買賣契約，並於解除契約後請求返還價金云云，即屬無理由，應不足採。（五）原告等主張解除系爭房地買賣契約，顯失公平，應不予准許。如鈞院認定屋內交叉樑部分，係屬物之瑕疵（被告否認其事），但其室內天花板淨高度因合乎建築技術之規定，自不得指摘其立體空間有縮小，致影響居住為目的之價值與效用，況原告等已繳納之價金，各約僅佔買賣總價款百分之二十左右（部分為百分之二十以下），而被告所興建完成之系爭房屋又無違反系爭房地買賣契約第五條之情形，反觀原告等因欠繳百分之八十左右之尾款，屢經被告發函催告均置之不理，使被告等蒙受極大之損害，已違約在先，無權片面對被告解除契約，於此情形，若許原告等解除契約，當然顯失公平，且違反誠信原則，依前開規定，僅能請求減少價金，而不得解除契約，請求返還價金。三、證據：（一）台北地方法院八十八年度訴字第一０二一號判決、八十四年度重訴字第一一０五號判決。（二）力霸山河大廈系爭戶面積明細表。（三）系爭房第買賣契約書第一條第二款。（四）中華民國建築投資商業同業公會聯合會八十四年二月九日建投全聯字第一五一八函乙份。（五）最高法院八十六年度台上字第三０二二號判決。（六）內政部八十五年六月四日台內地第八五七五二一０號函。（七）八十五年五月二十二日內政部內地字第九二一五八二號。（八）八十四年一月十四日內政部台內地字第八四七八０七六號函「辦理土地複丈與建物測量補充規定」。（九）李祈昌等客戶變更設計資料簽認表共六份。（十）建築技術歸責建築設計施工篇第一章用語定義第一條節本。（十一）台北地方法院文民風八十七年重訴九五六號四五七六七函暨台灣省土木技師公會鑑定報告書節本各乙份。（十二）系爭房地買賣契約第五條全文。（十三）台北縣政府工務局八十年九月三日八十北工建字第乙七０五四號函暨「台北縣政府工務局建造執照申請有關特殊結構委託審查原則」各乙份。（十四）台北縣政府工務局八十一年七月四日八一工建字第乙五六七四號函乙份。（十五）中華民國建築師與會結構審查意見書節本。（十六）建築技術規則第三十二條全文。（十七）台北縣政府工務局八十六中使字第三六二號使用執照乙份。（十八）圖號Ａ２—３ａ、Ａ２—３、Ａ２—２、Ａ２—１竣工圖各乙份。（十九）銷售接待中心模型照片三張。（二十）七十八年六月二十九日行政院台內字第一七三號函核定「各類場所消防安全設備設置標準第七十八條全文。（二十一）力霸山河大廈消防安全設備設計施工核准圖乙份。（二十二）力霸山河大廈戲水池照片四張。（二十三）九曲迴廊布置情形照片四張。（二十四）丁棟Ｂ１銷售廣告圖。（二十五）八十八年十月十一日東鐵企業股份有限公司覆函乙份。（二十六）八十四年四月二十一日中國力霸公司與東鐵企業公司訂購合約書。（二十七）衛浴設備廠牌型號說明書。（二十八）中國力霸公司合約書二份。（二十九）力霸山河大廈天花板高度示意圖乙份。（三十）催告原告繳款及解除契約之存證信函。（三十一）台北縣政府工務局八十六中使字第三六二號使用執照乙份。（三十二）台北郵局第三十九支局第二四二一號、第二四二六號存證信函各乙份。（三十三）力霸山河大廈系爭戶面積明細表乙份及台北縣建物登記謄本七份。（三十四）系爭房地買賣契約書節本。（三十五）內政部八十五年六月四日增訂「建築物所有權第一次登記法令補充規定」。（三十六）內政部八十五年五月二十二日訂頒「辦理土地複丈與建物測量補充規定」第十點之四條文乙份。（三十七）八十四年一月十日內政部台內地字第八四七八０七六號函乙份。（三十八）台灣板橋地方法院八十九年度重附民字第一一四號刑事附帶民事訴訟判決。（三十九）台北地方法院八十七年度訴字第一六一九號判決、台灣高等法院八十九年度上字第一二二號民事判決影本。理由一、原告起訴主張：其向被告購買本件系爭不動產，並依約交付價款。惟至本件系爭不動產興建完成後，原告等至現場查看所購買之房屋，並調取系爭房屋之登記簿謄本，發現原告等所購買之房屋室內空間嚴重縮水導致被告無法依據廣告圖說配置家具，與原告等當初購買時所見之樣品屋、平面圖及廣告顯不相符，且與被告等銷售之初告知「未來房屋與樣品屋無異、公共設施與廣告圖說相符」等情事顯不相符，以及公共設施具有瑕疵等情事，另外室內高度不足，又有交叉樑等設計等瑕疵，為此原告等屢向被告等反應，均遭無理之對待而不願解決。因本件查系爭房屋在交付前，因不具備兩造契約所定應具備之效用及品質，即為物有瑕疵。是係爭房屋既有前述嚴重之瑕疵，且無法補正，故原告等自得依民法第三百五十九條之規定，主張解除係爭買賣契約，並於解除契約後請求返還價金。又原告等向被告等購買房屋後，被告中國力霸公司乃為統一代各承購戶向欣欣天然氣公司申請安裝天然瓦斯，乃通知原告等各繳交新台幣肆萬多元之瓦斯管道架設費，原告李祈昌、張亞治、李修偉及曾素珠即分別依通知，預繳如附表一所示之瓦斯配管費。原告陳麗秋則係為移轉承購房屋及土地所有權之目的，而依被告中國力霸公司之通知，預繳新台幣二十二萬一千元正之代收款。查原告等如非基於與被告等之房地買賣契約，自不會額外支出瓦斯配管費、追加工程費及代收款等費用，今原告等既因係爭房屋之瑕疵而與被告等解除契約，所支出之瓦斯配管費、追加工程費及代收款等費用即屬原告等受有之損害。依民法第二百六十條之規定，原告等自得請求被告等賠償此部分之損害。二、被告則以：本件系爭不動產並無原告所主張之瑕疵存在，且本件系爭房屋業已興建完成，並於八十六年三月二十二日取得使用執照，故被告已依債之本旨履行，而系爭房屋並無契約上或法律上所指之瑕疵存在，原告不得主張同時履行抗辯及拒絕續繳房屋買賣價金，原告既未繳納其餘買賣價金，經被告催繳後仍置之不理，已違約在先，自無權對被告解除契約，故原告主張其以存證信函向被告聲明解除契約顯不合法，自不發生解除契約之效力。又本件即便有如原告所主張之瑕疵存在，但解除契約顯失公平等語置辯。三、原告起訴主張：原告等七人在八十年九月間，分別以附表一所示之金額、時間向被告購買本件系爭不動產，並繳交如附表二所示之房屋價款以及為購買本件系爭房屋支出如附表二所示之瓦斯配管費、追加工程款、代收款等情，業據其提出房地買賣契約書、代收款保管單及被告所出具繳款收據（以上皆影本）等件為證，復為被告所不爭執，堪信此部分之事實為真實。四、按受命法官為闡明訴訟關係，得整理並協議簡化爭點，當事人就其主張之爭點，為協議者，應受其拘束。民事訴訟法第二百七十條之一定有明文。本件原告起訴時主張其購買之本件系爭不動產就專有部分有坪數短少（坪數不足、樣品屋不實、家具平面圖不實）、高度不足（總樓高不足、室內高度不足且有交叉樑、窗戶未按圖施工）；公設部分就大樓本體部分（高度寬度不同、警衛台、消防警報設備及監控設備均置於一樓）、大樓本體以外部分（部分公共設施為違建）；其他部分（擅自增加屋數、建材設備與契約內容不符）等情。經本院於準備程序中協商兩造將本件爭點限縮為室內坪數不足及交叉樑部分瑕疵作為解除契約之依據，（見本院八十九年七月二十四日準備程序筆錄，本院卷第二四七頁）。故本件之爭點應限於原告所購買之本件系爭不動產是否有室內坪數不足之情事，以及在其內有交叉樑之設計，是否可作為原告解除本件系爭買賣契約之依據。五、按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，最高法院七十三年台上字第一一七三號判例著有明文參照。故買賣標的物是否具有瑕疵自應綜合當事人之約定及通常交易之觀念判斷之，現就原告主張之各項瑕疵，分別審酌如下：（一）關於原告主張室內坪數不足部分 䎏䎏１又建商於現場搭設之樣品屋，僅係建商為將來所建成屋之示範。如無特別約定樣品屋呈現之外觀、裝潢、陳設等，均與廣告之功能相同，僅具有要約引誘之性質，尚難認為系爭建物之品質。又企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容，消費者保護法第二十二條固定有明文，但此乃行政機關為管制消費秩序之公平所為措施，至於企業經營者與第三人訂約後之權利義務關係，仍應以雙方契約約定內容為規範依據，此為當事人私法自治原則之具體表現。職故，當事人間之契約仍應以雙方實際上意思表示一致者為內容，倘若僅為吸引消費者前來觀賞之廣告，因兩造間未為協商無從達於意思表示合致，遽將廣告內容認定為契約內容之一部份，顯與民法第一百五十三條「當事人相互表示意思一致，契約始行成立。」之基本原則有所違背。又本件契約簽訂日期為八十年九月間，該時消費者保護法尚未公佈施行，本無消費者保護法之適用。又本件廣告銷售圖示內容並非兩造約定之契約內容，又原告亦未要求在契約中載明各房間之室內面積，實無法僅因無法依據廣告圖說配置家具，遽認定原告所購得之不動產室內坪數不足，指為瑕疵。添２又所謂使用面積應包括當層樓梯、電梯間及走道部分（俗稱小公）。依中華民國建築投資商業同業公會致司法院之八十四年二月九日建投全聯字第一五一八號函「說明二」記載：「動產買賣契約日在公平交易法施行前，廣告平面圖所記載之使用面積或私有面積，依交易習慣應包括當層電梯間及走道（俗稱小公）」。足証使用面積應包括「小公」在內，為預售交易市場之慣例。依雙方買賣契約書第一條房地標示中已記載「房屋登記產權面積以完工後地政機關複丈並登記完竣面積為準」；對廣告平面圖上所示「使用面積」之認定，於上項陳述中明確告知除住戶之專有部分外，又包括當樓層其他住戶共有持分之共同使用面積，顯然其「小公部分」自應另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，完全符合雙方買賣契約書之約定及土地登記規則第七十二條之規定，又遵行「內政部於八十五年六月四日以台內字第八五七五二一０號函增訂「建物所有權第一次登記法令補充規定」第十一點之四條文規定。將共同使用部分以共用部分辦理登記，依法並無違誤之處。故原告七人所購買之八戶系爭房屋，除原告曾素珠所購買之Ｂ５所有權狀面積少零點零二坪、原告李祈昌所購買之Ａ２所有權狀面積少零點一二坪外，其餘各戶均無面積短少之情形。依雙方所訂之房地買賣契約書第一條㈡房屋編號約定「上述房屋登記產權面積以完工後地政機關複丈並登記完竣面積為準。如有誤差超過百分之二時，應就超過或不足部分按房地單價相互補貼核算。」，因前開系爭房屋面積均無不足百分之二之情形，故無坪數不足情形。（二）室內高度不足，且竟有交叉樑：１經本院至現場勘驗之結果，除了門牌號碼一二九號三十二樓之三與三十三樓之三屬樓中樓設計並無交叉樑外，其餘各戶確實有交叉樑（即斜樑）之設計，但現已裝設天花板而看不出原本斜樑部分，並將室內高度分別予以測量，此有本院九十年二月一日勘驗筆錄（見本院卷第一七六、一七七頁）並有現場照片十四張（本院卷第一八一至一八八頁）在卷可稽。２依雙方所簽定之房地買賣契約書第五條：設備概要約定：「㈠本契約買賣房屋之施工標準，依照主管建築機關核准之圖說為準....。所謂主管機關之圖說，係指包括建造執照圖、變更設計圖及使用執照竣工圖等相關一切圖說而言，足証原告與被告間已以契約明文約定，同意授權依照主管建築機關核准之圖說為施工標準，被告既係依照主管建築主管機關台北縣政府工務局所核准之圖說施工，自無違約情事可言。又本件系爭房地簽訂買賣契約時，建築主管機關雖已核發建造執照。然因系爭大樓屬於一棟地上三十三層，樓高達一百多公尺之之特殊高層建築，結構部分按建築法第三十四條及審查原則之規定，於建造核發後再交由結構單位審核，至於系爭建築物地面層以上有交叉樑設計，係為整棟大樓結構安全需要而設，且係八十一年七月四日，經台北縣政府工務局以八十一北工建字第乙五六七號文函請中華民國建築學會代為審查後，依據八十一年七月十三日該會第一次、第二次審查會議審查意見所通過之決議予以加強，實為整棟大樓建物結構安全所需，對系爭房屋確屬絕對必要，被告等尚需為此增加巨額工料成本支出，因係依照主管機關台北縣政府工務局核准之圖說施工，並按所委託之中華民國建築學會審查通過之審查意見，在前開系爭房屋使用確實可靠之傳遞設計（即橫樑），其既為主管建築機關核准之途說，則被告依此施工，並未違反兩造間之上開約定。本件雖系爭建物之房間天花板因交叉樑之增加，被告為求美觀而在設置天花板之故，至房間內經高度確有減少，使買受人可得利用之立體空間確實有所減少。惟兩造既於契約內約定：房屋之施工標準以主管機關核准之圖說為施工標準。足見兩造同意以建築物之安全考量重於空間利用。兩造於八十年九月簽約時，經主管機關核准之圖說乃建築執照上所載者，而被告對於其後之變更設計應有告知承購戶之義務，被告疏未告知，致使預定之效用有所減損，雖對系爭房屋之價值會造成影響，然房地買賣契約之其他要件如面積及價款部分並未變動，如僅係因使用空間上之減損，相較於解除契約對於交易市場之衝擊、被告所生之損害。實難遽認定此種瑕疵以重大致解除契約之程度，而認為此種情形乃民法第三百五十九條但書所定「解除契約顯失公平」之情形，故原告應僅能請求減少買賣價金，原告據此主張解除契約，並非正當。又原告李祈昌所承購之、Ａ４一戶屋內並無交叉樑，且屬樓中樓設計與其他系爭戶結構不同，自不得以室內有交叉樑為由，主張系爭房屋有物之瑕疵。六、綜上所述，本件系爭房屋業已興建完成，並於八十六年三月二十二日取得台北縣政府工務局核發之「八十六中使字第三六二號」使用執照，故被告提出給付，原告主張之前開事項，或雖屬瑕疵，然解除契約顯失公平，或並無契約上或法律上所指之瑕疵存在，原告不得主張同時履行抗辯及拒絕續繳房屋買賣價金，其進而主張解除買賣契約，即非有據。從而原告主張解除契約，被告應返還原告已繳納如聲明所示之房屋價款、瓦斯管線費及自起訴狀送達翌日起算之法定遲延利息，尚有未合，不應准許。七、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核予判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十年五月十四日民事第四庭法官黃柄縉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年五月十四日法院書記官楊湘雯

臺灣臺北地方法院八十九年度重訴字第一○四一號

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