八十九年度重訴字第一三○號｜民事：分割共有物｜裁判日期：91 年 06 月 04 日

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年度重訴字第一三○號原　　　告　統成建設股份有限公司法定代理人　甲○○ 被　　　告　丁○○ 訴訟代理人　丙○○ 被　　　告　乙○○○ 右當事人間請求分割共有物事件，本院判決如左：主文准兩造所有坐落台北市○○區○○段二小段五七九地號建，面積三百二十九平方公尺土地予以變賣，所得價金，按原告統成建設股份有限公司應有部分三六０分之二七八、被告丁○○應有部分一八０分之二三、被告乙○○○應有部分十分之一比例分配之。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告丁○○負擔九０分之三二、被告乙○○○負擔九０分之二五，餘由原告負擔。事實甲、原告方面：壹、聲明：一、兩造共有台北市○○區○○段二小段五七九地號土地面積三百二十九平方公尺准予原告分割，其分割方法如附圖甲案所示：其中Ａ部分面積二百五十四．０六平方公尺分歸原告取得；Ｂ部分面積三十二．九０平方公尺，分歸被告乙○○○取得；Ｃ部分面積四十二．０四平方公尺分歸被告丁○○取得。二、被告乙○○○應將前述原告應分得之土地Ａ部分其中斜線部分上之建物面積三十七．七三平方公尺（門牌號碼：台北市○○路四一六號）拆除。貳、陳述：一、本件分割共有物事件，業經本院以八十八年度北調字第三二○九號調解不成立，原告並於八十九年元月三日收受該調解不成立證明書，爰依民事訴訟法第四一九條第三項規定提起本訴。二、按「各共有人得隨時請求分割共有物」，民法第八二三條第一項前段訂有明文。查原告與被告等共有坐落於台北市○○區○○段二小段五七九地號土地乙筆，面積為三二九平方公尺，原告之應有部分為三六○分之二七八，持分面積計二五四 ‧○六一平方公尺，被告丁○○之應有部分為一八○分之二三，持分面積計四二 ‧○三八平方公尺，乙○○○應有部分為十分之一，持分面積計三二‧九平方公尺，有登記謄本可稽，彼此並無不能分割之約定，惟經原告請求調解分割共有物，雙方未能達成協議。三、依民法第八二五條之規定，「各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任」。又依最高法院七十一年度台上字第一四八二號民事判決：「按分割共有土地，各共有人於分割前，在地上有建築物，法院為原物分配之分割時，如將其中一共有人之建築物所占有之土地，分歸他共有人取得者，他共有人本於其所有權，得請求除去該建築物」。查被告乙○○○、丁○○分別已在本件土地上紅色、藍色部分蓋有建物，為期土地之合理利用，且減省被告不必要之浪費，原告同意依其占用之現狀為分割，但由於被告乙○○○ 占用之位置已超過其應分割取得之部分，並已損及原告可以分取之土地面積，自應將該超過部分上之建物拆除後，將土地交付原告。四、末按「請求分割共有物之訴，其訴訟標的價額之計算，應以原告在第一審起訴時因分割所受利益之客觀價額為準」（最高法院七十二年度第二次民事庭會議決定（二））。本件依系爭土地之八十八年度公告現值每平方公尺三○○、○○○元計算，原告於分割後擁有之土地現值為新台幣七六、二一八、三○○元整。爰以該數額為本件訴訟標的之價額，併此說明。五、對被告答辯之陳述：（一）本件被告乙○○○雖主張其分割後土地之面寬應達八公尺，否則不符台北市土地使用分區管制規則第十七條所定第三種住宅區內建築基地之寬度不得小於八公尺之規定，致無法建築，對被告顯失公平云云。（二）實則，依被告乙○○○前引之台北市土地使用分區管制規則，第三種住宅區內建築基地，除面寬應達八公尺以上外，更需深度達十六公尺以上，否則仍無法單獨建築房屋，此為被告所自認之事（見被告乙○○○八十九年二月十日答辯狀）。而系爭土地為一狹長型（參見原告起訴狀之附圖及地籍圖），並無一處之深度達十六公尺，換言之，無論系爭土地是否分割，整筆土地之深度均未達十六公尺，故均不能單獨建築，可知被告並不因甲案之分割而進一步遭致任何不利。且縱依被告所提之乙案分得八公尺以上面寬之土地，由於深度未達十六公尺，仍無法單獨使用。準此，被告乙○○○主張依甲案分割後無法單獨建築為由，請求依乙案為分割，顯然失所依據。況依甲案之方式分割時，被告丁○ ○與乙○○○之土地面寬合計已達八公尺（因被告各自之土地持分面積很小，被告丁○○為一二·七二坪，乙○○○為九·九五坪，其各自土地之面寬均未達八公尺），縱如被告乙○○○所言需合併使用，亦應由該二被告將其分割所得之土地共同合併使用，否則丁○○分得之土地仍然無法達到面寬八公尺，顯見乙案之不切實際。（三）甲案係按共有人各人之應有部分及目前佔用位置為分割，非但符合公平原則，而且無乙案應再就土地價值另行補償之複雜問題，自屬合理而簡明之分割方式。況本件系爭土地係面臨松江路之土地，據悉附近之土地於近期內並未有交易行為，無從查得該處之市價行情，若欲依市價補償，將因無法得知公平合理之補償價格，對原告亦有不公。本件仍請依原告所提甲案之方式為分割。六、本件前經被告乙○○○具狀主張略以：依乙案分割後，由被告取得寬度八公尺Β 部分土地，可合併後方地號五八○─二地號土地（目前為被告之兒子陳樑源及媳婦林真名義共同取得），證明其日後可以購併後方土地，使深度達十六公尺，能發揮土地使用之效能云云，惟：（一）前述五八○─二地號土地深度只有三公尺左右（見原證一地籍圖），縱與被告乙○○○主張分得之Β部分土地（其深度約七公尺多）二者合計，其深度至多亦仍僅有十一公尺左右，並未達十六公尺最小深度之要求。更何況陳樑源、林真固然是被告乙○○○之子、媳，但在法律上究屬不同之權利主體，是否果如被告乙○○○所稱，當然願意與其合併，仍非無疑。（二）縱謂被告乙○○○除了前述五八○─二地號土地之外，日後仍可能再購併更後面的水利地（五八一地號），但依有關水利地之申購辦法之規定，倘欲併購該水利地，必需併購後之土地其合計深度達可以單獨建築者為限，而本件Β部分土地縱與五八○─二地號土地、五八一地號土地三者合計，其深度亦只有十四至十五公尺左右，依然未符合十六公尺深度之要求，所以被告乙○○○根本無法申購五八一地號之水利地。（三）至於前述五八一地號水利地再往後的土地（五八三地號），為原告所有，且因為該土地和兩面鄰地共同構成面對龍江街的一完整街廓，原告尤無可能同意再自其中割出一部分土地，交被告建築。（四）除前述三筆土地之外，被告再無「後方鄰地」可能「購併」，可見被告乙○○ ○所謂「日後購併後方土地，使深度達十六公尺」云云，實為其一廂情願之想法，在事實上並不可行。（五）本件土地之深度無一處可以達到十六公尺，因此縱然分割，亦不可能使被告乙 ○○○陷於更不利之情形，前已言之。至於被告乙○○○日後是否可以購併後方土地，屬一假設之狀況，非但目前並不存在其事，且衡諸其鄰地之狀況，日後實現之機會亦微乎其微，顯難依此認為其保留寬度八公尺即能發揮土地使用之效能。又，被告乙○○○持有本件土地之持分面積僅有三二·九平方公尺，卻要原告分割二八·七七平方公尺予其合併使用，若果真如此，則其自原告分割所得之土地面積幾乎與其原持有面積相同，致使微小持分之共有人，竟可因分割之結果，大量擴張其權利，強制買受其他共有人之土地，其不公平處，亦彰彰甚明。七、若依被告之主張，按乙案保留寬度八公尺的Β部分，並就其多分配之部分按價補償原告，則反不如按甲案將Β部分之土地全部歸由原告取得，以期發揮土地之最大價值（蓋Α＋Β後，其寬度愈大，則價值愈高，此為當然之事，而且Β部分土地也不致因此成為畸零地）。再者，依甲案之方式分割時，他日被告乙○○○若果真能取得足夠十六公尺深度之土地所有權時，被告丁○○與乙○○○之土地寬度合計已達八公尺（因被告各自之土地持分面積都很小，被告丁○○為一二·七二坪，乙○○○為九·九五坪，其各自土地之寬度均未達八公尺），縱如被告乙 ○○○所言需合併使用，亦應由該二被告將其分割所得之土地共同合併使用，則其均能將所有之土地發揮至最大效益，不但規劃興建時可以設計出格局空間較大的房屋，興建成本亦可大大降低，土地價值更會隨之增漲，當然較符合經濟效益，否則，若果真按照乙案分割，則被告丁○○分得之土地仍然無法達到寬度八公尺，勢必造成被告二人各因其土地面積狹小而不易使用，非但對原告不利，對被告二人亦無任何利益可言，顯見乙案之不切實際。八、至於補償金之部分，無論是由原告補償被告，或由被告補償原告，被告所提的每平方公尺四十八萬元均顯然過低。若其不然，則原告願以被告自己主張之單價補償甲案之Β部分土地，並取得Β部分之土地，則其是否同意？（至於被告主張如果原告取得Β部分土地，應連同其後方五八○─二地號土地一併買受云云，但因五八○─二地號土地並非被告所有，且非屬本案之標的範圍內，應無由被告在本案中主張之餘地）。九、基前所述，本件仍請依甲案為分割，始稱單純且公允。十、按，「訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟」，民事訴訟法第二百五十四條第一項定有明文。本件訴訟標的物其中原登記於原告建成開發股份有限公司之應有部份業經移轉登記予統成建設股份有限公司，有後附土地登記謄本可稽，且原告建成開發股份有限公司亦同意由統成建設股份有限公司承當其訴訟，爰由原告及承當訴訟人共同具狀，依法請求由統成建設股份有限公司代當事人建成開發股份有限公司承當訴訟，以期法律關係較為明確。叄、證據：提出下列為證：原證一︰台灣台北地方法院調解不成立證明書影本乙件。原證二：土地登記謄本及地籍圖影本各乙件。原證三：現場照片二件。原證四：土地登記謄本影本乙件。原證五：土地登記謄本影本乙件。原證六：舊建築物照片一張。並聲請履勘現場。乙、被告方面：壹、被告丁○○部分：一、聲明：同意原告之請求，二、陳述：所有一切費用由原告負擔。貳、被告乙○○○部分：一、聲明：原告之訴駁回。二、陳述：（一）兩造共有之台北市○○區○○段二小段五七九地號土地，使用分區應屬第三種住宅區，依台北市土地使用分區管制規則第十七條明文第三種住宅區內建築基地之寬度不得小於八公尺，深度不得小於十六公尺等規定，則本案若依原告主張之方式分割，被告分割所得土地，寬度約僅四公尺，深度約八公尺，必因不符前揭基地最小寬度及深度之規定，而無合法建築物使用，對被告顯失公平。且參酌最高法院六十三年度第六次民事庭會議決定「分割共有物之訴，如依原物之數量按應有部分之比例分配，價值顯不相當者，依其價值按應有部分比例分配，仍不失為以原物分配於各共有人。否則，如不顧慮經濟上之價值，一概按其應有部分核算之數量分配者，顯失公平．．．。」等意旨，更足證之。故原告主張分割方式顯有失公允，不宜採之。（二）原告主張之分割方式，主要亦以地上物坐落之土地，分割予該地上物之所有權人為原則，故若能將被告之地上物所坐落之土地（面積依實際測量為準），分割予被告，使被告分割所得土地能符合建築基地所須之最小寬度八公尺之規定，並就超逾被告持分所得二十八點七七平方公尺之土地（如複丈成果圖Ｂ案部分），以每平方公尺新台幣（下同）四十八萬元（即公告現值再加百分之六十）計算，共一千三百八十萬九千六百元補償原告，俾使全部土地均能有效使用，發揮其最大經濟效益。（三）原告雖稱系爭土地無一處深度達十六公尺，縱依乙案分割，仍因深度未達十六公尺，無法單獨使用云云，查原告分割所得土地寬度必超過八公尺以上，應屬無疑，日後自可合併後面土地，使深度達十六公尺，而建築使用；惟被告現分割後取得之土地，寬度若未超逾八公尺，則被告連日後購併後方土地而單獨建築使用之機會，都不存在，此豈公平，況依乙案分割予被告之寬度八公尺之（Ｂ）部分土地，後方之地號五八０─二土地，已為被告以兒子陳樑源及媳婦林真二人共同之名義購得，有土地謄本及戶口名簿可稽，更證明被告日後購併後方土地，使深度達十六尺，而建築使用之可能及意願，故依乙案分割，顯較原告主張之甲案能發揮土地使用之效能，及對各共有人利益公允。三、證據：提出土地登記謄本二件及戶口名簿影本一件。丙、本院依原告之聲請履勘系爭土地及委請台北市中山地政事務所派員測量系爭土地上建物及地上物之坐落位置及面積，並依兩造主張分別繪製成果圖附卷。理由一、原告起訴時原聲明：「（一）兩造共有台北市○○區○○段二小段五七九地號土地面積三百九十二平方公尺准予原告分割，其分割方法為如附圖所示：其中綠色部分歸原告取得；紅色部分歸被告乙○○○取得；藍色部分歸被告丁○○所有。其實際位置、面積均以地政機關測量結果為準。（二）被告乙○○○應將前述原告應分得土地上之建物（門牌號碼：台北市○○路四一六號，其實際位置、面積均以地政機關測量結果為準）部分拆除，將該部分土地交付原告。」嗣於訴訟繫屬中，經本院履勘現場並通知中山地政事務所繪製成果圖後，於八十九年十月十三日具狀改為聲明：「（一）兩造共有台北市○○區○○段二小段五七九地號土地面積三百二十九平方公尺准予原告分割，其分割方法如附圖甲案所示：其中Ａ部分面積二百五十四．０六平方公尺分歸原告取得；Ｂ部分面積三十二．九０平方公尺，分歸被告乙○○○取得；Ｃ部分面積四十二．０四平方公尺分歸被告丁 ○○所有。（二）被告乙○○○應將前述原告應分得之土地Ａ部分其中斜線部分上之建物面積三十七．七三平方公尺（門牌號碼：台北市○○路四一六號）拆除。」經核係因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第四款規定，尚無不合，先予敘明。二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。第三人如經訴訟之他造同意，得代當事人承當訴訟，或依第五十四條之規定起訴。民事訴訟法第二百五十四條第一項定有明文。查，本件原告原為建成開股份有限公司，嗣於起訴後訴訟繫屬中之九十年三月二十八日，原告建成開發股份有限公司將系爭土地之應有部份移轉登記予統成建設股份有限公司，且具狀聲明由統成建設股份有限公司承當其訴訟，被告亦均表示同意由統成建設股份有限公司代當事人建成開發股份有限公司承當訴訟，業據提出土地登記謄本可稽，核與前開規定相符，亦併敘明。三、兩造爭執之要旨：原告主張坐落台北市○○區○○段二小段五七九地號土地係兩造分別共有，面積為三二九平方公尺，原告之應有部分為三六○分之二七八，持分面積計二五四‧ ○六一平方公尺，被告丁○○之應有部分為一八○分之二三，持分面積計四二‧ ○三八平方公尺，乙○○○應有部分為十分之一，持分面積計三二‧九平方公尺，該土地係建地，並無不能分割之情形，且無不分割之約定，有登記謄本可稽，彼此並無不能分割之約定，惟經原告請求調解分割共有物，雙方未能達成協議，故訴請本院為裁判分割，請求為如聲明所示之分割分法。被告丁○○表示同意原告之請求，但一切費用應由原告負擔等語；乙○○○則表示同意分割，惟不同意原告主張之分割方法，而請求按被告乙○○○之地上物所坐落之土地分割，使伊分割所得土地能符合建築基地所須之最小寬度八公尺之規定，並就超逾伊持分所得二十八點七七平方公尺之土地（如複丈成果圖Ｂ案部分），以每平方公尺四十八萬元（即公告現值再加百分之六十）計算，共一千三百八十萬九千六百元補償原告，俾使全部土地均能有效使用，發揮其最大經濟效益等語。四、得心證之理由：（一）原告主張坐落台北市○○區○○段二小段五七九地號土地一筆（下稱系爭土地），面積為三二九平方公尺，原告之應有部分為三六○分之二七八，持分面積計二五四‧○六一平方公尺，被告丁○○之應有部分為一八○分之二三，持分面積計四二‧○三八平方公尺，乙○○○應有部分為十分之一，持分面積計三二‧九平方公尺，該土地係建地，並無不能分割之情形，且無不分割之約定，惟經原告請求調解分割共有物，雙方未能達成協議。分割等事實，為被告所不爭執，復有原告提出之土地登記謄本可證，應認其就此部分主張之事實為真正，故原告訴請分割系爭共有物，依民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第二項之規定，並無不合，自應准許。（二）按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為以原物分配於各共有人或變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第八百二十四條第一項、第二項定有明文。又共有物分割之方法，須先就原物分配，於原告分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人，最高法院五十一年度台上字第二七一號著有判例可資參考。經查，原告主張之分割方法即附圖甲案中Ａ部分面積二百五十四．０六平方公尺分歸原告取得；附圖甲案中Ｂ部分面積三十二．九０平方公尺，分歸被告乙○○○ 取得；附圖甲案中Ｃ部分面積四十二．０四平方公尺分歸被告丁○○所有，雖可消滅系爭土地之共有關係，惟查系爭土地之面積為三百二十九平方公尺，如扣除原告持分所有之土地面積二百五十四．０六平方公尺，僅餘七十四．九四平方公尺，其中被告乙○○○持分所有之土地面積僅三十二．九０平方公尺，即約九．九五坪，被告丁○○持分所有之土地面積亦僅四十二．０四平方公尺，即約十二．七二坪，即使原告分得之土地面積亦僅約七十六．八五坪，則其等經濟上使用價值均不高，且造成土地之細分，無法維持公共之利益，故本件如依原告主張將系爭土地分割為附圖甲案所示Ａ、Ｂ、Ｃ方式分割，則依前揭說明，原告主張之分割方法自不足採。（三）再查系爭土地上固有未經辦理所有權第一次登記之建物一間，該建物為被告乙 ○○○及丁○○所共有，其使用面積逾被告乙○○○持分之土地面積達三十七．七三平方公尺，另丁○○亦有建物一棟（未占用超逾其持分之土地面積），有本院委請台北市中山地事務所測量系爭土地上建物坐落位置之土地複丈成果圖在卷可稽，並經被告等陳明在卷，復經本院履勘現場察看屬實，有勘驗筆錄在卷可憑。故如不破壞現有建物之現狀，使建物所有人之共有人分配取得建物坐落之部分土地，並免除建物拆除所造成公共利益之損失，則似宜將建物坐落部分之土地分割予建物所有人之共有人，並由彼等按應有部分比例換算並為金錢之找補，以發揮該土地之經濟上利用價值，惟因系爭土地上之上開被告丁○ ○、乙○○○所共有建物，其使用面積逾乙○○○持分之土地面積達三十七．七三平方公尺，如將建物坐落部分之土地分割予建物所有人之共有人，亦因牽涉互為補償之金額，經兩造間長達一年餘之協調而仍無法達成和解，故如依被告乙○○○主張之乙案分割，亦有實際上之困難。（四）綜上各情，故本院參酌系爭土地之利用價值，兩造之利害關係，及就分割土地可能利用之經濟價值，及公共利益之維持等因素，認以變賣共有物之方式較有利於兩造，爰為判決如主文第一項所示。（五）至原告請求被告乙○○○應將前述原告應分得之土地Ａ部分其中斜線部分上之建物面積三十七．七三平方公尺（門牌號碼：台北市○○路四一六號）拆除一節。按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權。民法第八百一十八條定有明文。查，上開未經辦理所有權第一次登記之建物，被告丁○○亦主張其為共有人之一，則該建物是否僅為被告乙○○○單獨所有，已非無疑，況本件既經本院認原告所主張將系爭土地分割為附圖甲案所示Ａ、Ｂ、Ｃ方式分割，其主張不足採，業據論述如前，依前開民法規定，被告基於共有系爭土地之關係，而在系爭土地上建有前開建物，亦難認為即屬無權占有，是原告此部分請求，自屬無據，應予駁回。五、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項但書，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　六　　　月　　　四　　　日民事第三庭法官　張明輝右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　六　　　月　　　四　　　日法院書記官　周其祥

臺灣臺北地方法院八十九年度重訴字第一三○號

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