臺灣臺北地方法院八十九年度重訴字第一五三一號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年度重訴字第一五三一號

原告

忠聯建設股份有限公司

法定代理人

辛○○

訴訟代理人

景熙焱律師

複代理人

乙○○ 住台北市○○○路○段三八０號十二樓

被告

甲○○ 住

被告

丁○○○ 住台北市○○路二五巷八八弄三號

訴訟代理人

己○○ 住

戊○○　　　住台北市○○路○段二六一巷一二弄八號四樓

庚○○　　　住台北市○○○路○段一一四巷四一弄十之一號三樓

右當事人間返還保證金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：除假執行擔保金額外，如主文第一項所示。

貳、陳述：

一、原告與被告於民國八十七年七月間簽立「提供土地合作興建房屋契約」（下稱合建契約），約定由被告提供坐落台北縣中和市○○段水尾小段五五－二、五五－五、五六－一、五六－二、五六－三、五六－四、五六－五、五六－六、五六－七、七０－三號等十筆土地（下稱系爭土地），面積合計約八千三百五十點八七平方公尺，做為合建基地使用，由原告出資興建地上十層、地下二層之大樓，原告並依合建契約第四條給付被告合建土地保證金。合建契約第五條規定「甲方（即被告）應保證上開土地絕無任何糾紛，可供乙方（即原告）順利建築房屋，如有債務糾紛、設定他項權利、三七五佃農租耕、租約及第三人主張權利、道路通行問題或其他不利於建築之情事發生時，均由甲方於簽定本契約書日起三個月內負責理清、排除完成，不得影響乙方執照之請領、房屋之銷售、工程之進行或產權登記。」、第七條並規定「甲方最遲應於本約簽定日起三個月內將地上物拆遷完成，並將本約全部土地騰清移交乙方接管：：：。如因第三人之主張，致未能如期拆除，則以違約論。」故依約被告應於八十八年十月間將系爭土地騰空點交原告，以利施工。惟被告並未依約履行，致系爭土地遭第三人占用，原告於八十八年二月間及三月間委請律師分別催告被告履行，被告迄未履行，原告爰以本起訴狀繕本為解除合建契約之意思表示，合建契約既經解除，預期擔保之原因已不存在，爰依民法第二百五十九條第一款規定及合建契約第二十一條後段規定「若甲方違約或妨礙乙方工程時，應加倍給付乙方已付甲方之合建保證金：：：。」及契約及附註條款之規定，請求被告返還原告其所收受之合建土地保證金，分別為甲○○一百一十八萬元、戊○○八十五萬元、庚○○九十五萬元、丁○○○四十萬元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息。

二、對被告抗辯所為陳述：

㈠合建買賣契約第七條既已約定土地騰清後移交日期為立約日起三個月內，故被告未於八十八年十月間將系爭土地騰空點交與原告即已違約，原告已依民法第二百五十四條於八十八年二月四日催告，被告等均未履行，雖於八十八年二月二十四日函復稱已履約，然終非事實，故原告依法解除契約，洵屬有據。

㈡合建土地中之七０－三號確實遭第三人占用，此有被告丙○○（已和解撤回）之陳述及現場照片（附件八十九年十一月二十八日拍攝，建物仍未清除）可證，其他土地雖未被占用，惟因當時係整體規劃，地主即被告均為合建契約之甲方，甲方中任何一人違約，均視為甲方違約。且當時因七０－三號土地為面臨馬路之出口，欠缺該號土地即出入不便，其他土地將無建築開發之價值，故實無法就其他土地為利用。

㈢被告並未交付系爭土地予原告，原告恐其他空地再遭人占用，故在鄰近道路處，豎立鐵板圍籬，惟並未阻隔通行，僅有標示作用，鐵板位置處在七０－三號及在五五－五號土地，被告丁○○○稱交付土地並非真正，其所稱設鐵板圍籬實在防止遭人占用，而原告並未占用或使用任何土地。

㈣合建土地中五六－四號土地所有權全部係登記於陳長庚名下，五六－六號土地所有權三分之一亦登記於陳長庚名下，其餘三分之二登記於被告丁○○○名下，八十七年七月間簽立本件合建契約後，陳長庚之繼承人之一己○○不願合建，表示要出讓其權利，故由原告公司負責人辛○○與己○○於八十七年九月十八日另行訂立買賣契約，購買己○○應繼分得取得之兩地號之所有權部分共四十一點七一一四坪（五六－四號土地、面積六百六十二平方公尺、權利全部，五六－四號土地、面積四百九十六平方公尺、權利三分之一為一百六十五點三二平方公尺，合計面積為八百二十七點三三平方公尺，己○○應繼分為六分之一，故其實際可取得之面積為一百三十七點八八八三平方公尺，折合為四一點七一一四坪），因恐己○○不能履約，故再約定若己○○繼承之土地所有權不能於二個月內辦妥繼承移轉於辛○○名下時，則丁○○○應移轉其名下五六－六號同面積之土地予辛○○，該買賣契約買方為辛○○，並非原告公司，賣方為己○○及被告丁○○○，由此可知，本件合建土地有關丁○○○名下土地為五六－六號土地、所有權三分之二共三百三十點六七平方公尺及其得繼承陳長庚名下土地，均不受上開買賣契約之影響，被告丁○○○辯稱上開土地買賣契約已取代本件合建契約，並非真正。

㈤設計費係於合建契約簽訂前之八十六年三月十二日繳納，與原告無關。叄、證據：提出提供土地合作興建房屋契約書、地籍圖謄本、支票、台北信維郵局第三一八號及五三一號存證信函暨回執、土地買賣契約書、照片、現場位置及圍籬位置圖為證。

乙、被告方面：

壹、被告甲○○、戊○○、庚○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

貳、被告丁○○○：

一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。

二、陳述：

㈠被告已依約點交合建土地，原告並已聲請建築執照，用圍籬圍起來，並僱用怪手施工。對系爭土地上有鐵皮屋之地上物無意見，但被告丁○○○本身並無地上物佔用系爭土地，不能以其他土地所有人未清除地上物，即認被告違約。

㈡原告曾於八十七年九月與被告丁○○○就五六－四、五六－六號土地另簽訂買賣契約，故本件合建契約應已不存在。又被告丁○○○已依買賣契約交付土地，原收取之保證金已轉為買賣價金。且該買賣契約已因原告違約而經被告解除，並沒收已付價金。

㈢被告曾因合建繳納設計費一百三十二萬七千五百二十三元，亦得請求原告返還。

三、證據：提出龍山郵局第二九七號存證信函、交通部台北十四支局第一七八號存證信函、土地所有權狀、設計費收據、台北縣政府工務局建造執照為證。

理由

甲、程序方面：本件被告甲○○、陳交宏、庚○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、得心證之理由：

一、原告起訴主張：兩造於八十七年七月間簽立合建契約，約定由被告提供坐落台北縣中和市○○段水尾小段五五－二等十筆土地（下稱系爭土地），做為合建基地使用，由原告出資興建地上十層、地下二層之大樓，原告並依合建契約第四條給付被告合建土地保證金。依合建契約第五條規定，被告應保證上開土地絕無任何糾紛，可供原告順利建築房屋，如有不利於建築之情事發生時，均由被告於簽契起三個月內負責理清、排除完成。第七條並規定，被告最遲應於契約簽定日起三個月內將地上物拆遷完成，並將本約全部土地騰清移交乙方接管。如因第三人之主張，致未能如期拆除，則以違約論。故依約被告應於八十八年十月間將土地騰空點交原告，惟被告並未依約履行，致上開土地遭第三人占用，原告於八十八年二月間及三月間委請律師分別催告被告履行，被告迄未履行，原告爰以本起訴狀繕本為解除合建契約之意思表示，爰依民法第二百五十九條第一款規定及合建契約第二十一條規定，請求被告返還原告其所收受之合建土地保證金，並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息等情。被告丁○○○則以：㈠被告已依約點交系爭土地，原告並已聲請建築執照，用圍籬圍起來，被告丁○○○本身並無地上物佔用系爭土地，不能以其他土地所有人未清除地上物，即認被告違約。㈡原告曾於八十七年九月與被告丁○○○就五六－四、五六－六號土地另簽訂買賣契約，故本件合建契約應已不存在，原收取之保證金已轉為買賣價金，且該買賣契約已因原告違約而經被告解除，並沒收已付價金。㈢被告曾因合建繳納設計費，亦得請求原告返還等語，資為抗辯。

二、原告主張兩造於八十七年七月間簽立合建契約，由被告提供系爭土地，原告出資興大樓，原告並依合建契約第四條給付被告合建土地保證金，原告並已給付合建土地保證金乙節，業據提出與所述相符之提供土地合作興建房屋契約書、支票為證，復為被告丁○○○所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。原告另主張被告未依約於簽約後三個月內清除系爭土地上之地上物並將土地點交予原告，經原告催告後被告仍未履行，爰以本件起訴狀繕本之送達為解除合建契約之意思表示，亦據提出台北信維郵局第三一八號及五三一號存證信函暨回執、照片、現場位置及圍籬位置圖為證，然為被告丁○○○所否認，並以前揭情詞置辯。茲就被告之抗辯析述如下：

㈠查依合建契約第五條規定「甲方（即被告）應保證上開土地絕無任何糾紛，可供乙方（即原告）順利建築房屋，如有債務糾紛、設定他項權利、三七五佃農租耕、租約及第三人主張權利、道路通行問題或其他不利於建築之情事發生時，均由甲方於簽定本契約書日起三個月內負責理清、排除完成，不得影響乙方執照之請領、房屋之銷售、工程之進行或產權登記。」、第七條並規定「甲方最遲應於本約簽定日起三個月內將地上物拆遷完成，並將本約全部土地騰清移交乙方接管：：：。如因第三人之主張，致未能如期拆除，則以違約論。」故依約被告應於八十八年十月間將系爭土地騰空點交原告。次查，原告所陳七０－三號土地上有鐵皮屋之地上物存在，並未點交予原告，業經提出現場照片為證，復為合建土地所有人之一丙○○自承屬實（見八十九年九月十五日言詞辯論筆錄），被告陳玉聘亦表示無意見，則原告主張被告逾期未將系爭土地上之地上物拆除之事實，應為可取。被告陳玉聘雖辯稱七０－三號土地非其所有，伊所有之土地上並無地上物存在，其他土地上之地上物未拆除，不可歸責於伊云云。惟查，依依合建契約所載，被告等提供七０－三號等系爭土地（含被告陳余玉所有五六－六號土地），係為作為完整之建築基地使用，由原告出資興建房屋，而據原告提出之地籍圖謄本所示，七０－三號土地面鄰僑安路，該土地上如有地上物存在，將使原告不能就系爭土地為整體之開發使用，是合建契約之甲方即土地所有人，負有清除系爭土地地上物並將土地點交予原告之義務，如有任一土地所有人違約未清除其所有土地上之地上物，不論其餘土地所有人是否可歸責，均使合建契約之目的無法達成，應認甲方已屬違約，被告如於原告定期催告後仍不履行，原告依民法第二百五十四條規定，自得解除合建契約。至被告辯稱原告已在系爭土地搭蓋圍籬並僱怪手施工云云，並未舉證以實其說，而依原告提出之現場照片所示，系爭土地雖築有部分圍籬，惟已傾圮，且系爭土地雜草叢生，並無施工開挖之現象，則原告所陳係為系爭土地再遭人占用而於部分土地上設置圍籬，應屬可信。

㈡被告丁○○○另辯稱兩造就五六－四、五六－六號土地已另訂買賣契約取代合建契約，固據提出買賣契約為證，原告雖不否認買賣契約之真正，惟陳稱合建土地中五六－四號土地所有權全部係登記於陳長庚名下，五六－六號土地所有權三分之一亦登記於陳長庚名下，其餘三分之二登記於被告丁○○○名下，八十七年七月間簽立合建契約後，陳長庚之繼承人之一己○○不願合建，表示要出讓其權利，故由原告公司負責人辛○○與己○○於八十七年九月十八日另行訂立買賣契約，購買己○○應繼分得取得之兩地號之所有權部分共四十一點七一一四坪（五六－四號土地、面積六百六十二平方公尺、權利全部，五六－四號土地、面積四百九十六平方公尺、權利三分之一為一百六十五點三二平方公尺，合計面積為八百二十七點三三平方公尺，己○○應繼分為六分之一，故其實際可取得之面積為一百三十七點八八八三平方公尺，折合為四一點七一一四坪），因恐己○○不能履約，故再約定若己○○繼承之土地所有權不能於二個月內辦妥繼承移轉於辛○○名下時，則丁○○○應移轉其名下五六－六號同面積之土地予辛○○等情，與合建契約及買賣契約之約定相符。經查該買賣契約之買方為辛○○，並非原告，且該買賣契約之標的僅為五六－四號、五六－六號土地面積四十一點七一一四坪，而合建契約之標的中五六－四號、五六－六號土地面積則為三百五十點二九五坪（五六－四號土地六百六十二平方公尺、五六－四號土地四百九十六平方公尺），則該買賣契約之與本件合建契約之當事人及標的均有不同，被告丁○○○辯稱上開土地買賣契約已取代本件合建契約，要非可採。

㈢被告丁○○○又辯以曾因合建支出設計費一百三十二萬七千五百二十三元，雖據提出支票為證，然查，依合建契約第二條規定「甲方（即被告）已付陳吉男建築師之設計費，乙方（即原告）應返還甲方。」如前所述系爭合建契約已經原告解除，原告自無依約返還設計費予被告之義務，被告丁○○○所辯亦無足取。

㈣按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第二百五十九條第二款著有明文，本件合建契約既經原告解除，被告自應返還依約受領之保證金。

三、本件事證已臻明確，兩造其攻擊防禦方法，於本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

四、從而，原告本於之契約解除回復原狀之法律關係請求被告甲○○給付一百一十八萬元、被告戊○○給付八十五萬元、被告庚○○給付九十五萬元、被告丁○○○給付四十萬元，及各自起訴狀繕本送達被告翌日即八十九年十二月六日、八十九年十月二十二日、八十九年十二月二十二日、八十九年十月二十五起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。

丙、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項，判決如主文。

民事第四庭法 官　劉又菁

~B法院書記官　黃瓊滿