九十年訴字第五二六六號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：91 年 04 月 30 日

臺灣台北地方法院民事判決　九十年訴字第五二六六號原　　　告　甲○○○ 壬○○ 辛○○ 子○○ 己○○ 丁○○ 卯○○○ 庚○○○ 戊○○ 丑○○ 癸○○ 被　　　告　乙○○ 丙○○ 右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：主　　文被告寅○○應將坐落台北市○○區○○段二小段第二○九之一地號土地上，門牌號碼台北市○○街一一一號房屋如附圖所示Ａ、Ｂ部分拆除，將土地返還予原告。被告乙○○應自附圖所示Ａ部分遷出。被告丙○○應自附圖所示Ｂ部分遷出。被告寅○○、乙○○應自九十一年四月五日起，被告寅○○至拆除第一項所示房屋返還土地之日止，被告乙○○至自附圖所示Ａ部分遷出之日止，按月連帶給付原告各如附表一所示之金額。被告寅○○、丙○○應自九十一年四月五日起，被告寅○○至拆除第一項所示房屋返還土地之日止，被告丙○○至自附圖所示Ｂ部分遷出之日止，按月連帶給付原告各如附表二所示之金額。原告其餘之請求駁回。訴訟費用由被告寅○○、乙○○連帶負擔二分之一，被告寅○○、丙○○連帶負擔二分之一。本判決第一項於原告以新台幣壹佰零捌萬伍仟元或同面額之台北市第九信用合作社可轉讓定期存單供擔保後，得假執行，但被告寅○○如於假執行程序實施前以新台幣叁佰貳拾伍萬貳仟元為原告預供擔保得免予假執行。本判決第二項於原告以新台幣伍拾肆萬柒仟元或同面額之台北市第九信用合作社可轉讓定期存單供擔保後，得假執行，但被告乙○○如於假執行程序實施前以新台幣壹佰陸拾肆萬元為原告預供擔保得免予假執行。本判決第三項於原告以新台幣伍拾叁萬柒仟元或同面額之台北市第九信用合作社可轉讓定期存單供擔保後，得假執行，但被告丙○○如於假執行程序實施前以新台幣壹佰陸拾壹萬元為原告預供擔保得免予假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事　　實甲、原告方面：一、聲明：（一）被告寅○○應將坐落台北市○○區○○段二小段第二○九之一地號土地上門牌號碼台北市○○街一一一號房屋如附圖所示Ａ、Ｂ部分（面積三十一．○二平方公尺）拆除，將土地返還予原告。（二）被告乙○○應自前項土地如附圖所示Ａ部分遷出；被告丙○○應自前項土地如附圖所示Ｂ部分遷出。（三）被告寅○○、乙○○應自九十一年四月五日起至履行第一、二項義務之日止，按月連帶給付原告各如附表一所示之金額。（四）被告寅○○、丙○○應自九十一年四月五日起至履行第一、二項義務之日止，按月連帶給付原告各如附表二所示之金額。（五）願供現金或同面額台北市第九信用合作社可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。二、陳述：（一）原告等為坐落台北市○○區○○段二小段第二○九之一地號土地之所有權人，應有部分各如附表一「權利範圍」欄所示。被告寅○○為坐落系爭土地上門牌號碼台北市○○街一一一號房屋所有權人。系爭土地自民國六十一年十二月一日起至七十一年十一月三十日止，出租予被告寅○○，約定每年租金以每坪公告時價之百分之五計算（以實際佔建坪數計算），有土地租賃契約為憑，嗣於租期屆滿後，雙方成立不定期租賃關係，惟相關租賃條件，均與前開租賃契約內容相同。（二）依土地租賃契約第七條第五、六項約定，甲方（即被告寅○○）原有該基地上所建房屋，出賣、轉讓或贈與他人，及甲方將該基地轉租或頂替他人使用時，均構成終止租約之事由。查被告寅○○所有前開房屋，分隔為二，分別出租予被告乙○○開設「仁昌堂漢藥房」，及租予被告丙○○開設「佳姿服飾店」，被告寅○○顯然將其所有之房屋連同坐落基地轉讓或頂替予他人使用，核被告寅○○所為，實已構成兩造契約約定之終止租約事由，為此以起訴狀繕本之送達，向被告寅○○為終止租約之意思表示。按兩造既無租賃關係存在，則其占有系爭土地，即無正當權源，自屬無權占有，為此依民法第七百六十七條規定，訴請被告寅○○拆屋還地。（三）被告寅○○所有系爭台北市○地○○街一一一號房屋，經測量結果坐落原告所有台北市○○段○○段二○九之一地號土地之面積共計三十一．○二平方公尺，其中被告乙○○開設之「仁昌堂漢藥房」占用一五．六五平方公尺，被告丙 ○○開設之「佳姿服飾店」占用一五．四七平方公尺。而被告乙○○、丙○○ 係向被告寅○○承租上開房地營業，其等就系爭土地與原告間並無任何租賃之合意，故其等占有系爭土地，與被告寅○○同屬無權占有。（四）又被告寅○○、乙○○及丙○○於原告終止租約後，共同無權占有系爭土地，致生原告受有損害甚明，依社會通常之觀念，被告等顯獲有相當於租金之利益（最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例參照），依被告寅○○與乙○ ○、丙○○間之租賃契約書可知，原告寅○○每月分別向被告乙○○、丙○○ 收取一萬三千元及一萬四千元之租金，原告自得依民法第一百八十四條、第一百七十九條規定，請求被告寅○○分別與丙○○按月連帶給付相當於上開租金之損害金，即：１、就「仁昌堂漢藥房」部分（即附圖所示Ａ部分），請求被告寅○○與乙○○自訴狀繕本送達翌日起至拆除上開建物並遷出系爭土地日止，按月連帶給付原告如附表一所示之損害金。２、就「佳姿服飾店」部分（即附圖所示Ｂ部分），請求被告寅○○與丙○○自訴狀繕本送達翌日起至拆除上開建物並遷出系爭土地日止，按月連帶給付原告如附表二所示之損害金。（五）按租賃契約依民法第四百五十一條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更，最高法院六十四年台上字第一五七九號著有判例。故兩造間原簽訂之土地租賃契約，雖自七十一年十二月一日起變更為不定期租賃關係，惟此僅係租賃未再定期限爾，相關租賃條件並未變更，仍與原租賃契約內容相同。被告辯稱兩造間之不定期租賃關係，應回歸民法之不定期租賃之規定，前述過期之原合約條款並無拘束被告之效力云云，實不足採。（六）被告於庭訊時多次自認其確係將系爭房屋出租予他人，惟以其係將所有權屬於自己之房屋租與他人，並非將系爭基地或頂讓他人使用，其行為完全遵照租約之精神，亳無違約情事云云，惟查被告所辯顯無理由，且適證其確已違反租約第七條第六項「將該基地轉租或頂替他人使用」之約定，原告終止租約，確屬合理有據，理由如后：１、房屋與基地之使用權本具有不可分性，其性質上不可能與基地之使用權離而單獨存在，換言之，使用房屋時，勢必連同坐落之基地一併使用，故被告雖係將其所有之房屋出租予他人使用，惟實質上，業已連同坐落基地即系爭出租或轉讓與他人使用。２、依目前實務及學界之見解，亦咸認基地承租人僅將所建房屋出租於第三人時，除已得基地出租人之承諾外，均難認基地承租人得將其基地租賃權轉讓與第三人，而在此種情形下，因房屋勢必不離基地，亦即基地亦必為承租房屋之第三人使用，解釋上除有「禁止基地承租人允許第三人使用」之特約外，該承租房屋之第三人，當可基於與基地承租人間之使用借貸關係以使用系爭基地，此有吳啟賓所著「租賃之理論與實務」第一百四十頁影本，及鄭玉波所著「民法債篇各論」上冊第二八三頁影本可稽。系爭租約第七條第六項約定即屬「禁止基地承租人允許第三人使用」之特約，是第三人顯無法基於與被告間使用借貸關係或其他權源使用系爭土地，惟被告竟將系爭土地交予第三人使用，核被告所為，顯已違反上開約定甚明，原告據此終止兩造租賃契約並訴請被告拆屋還地，自屬合法有據。（七）被告寅○○援引最高法院七十九年台上字第二六七八號判例，主張其將房屋出租予他人尚難構成終止租約之事由云云，顯不足採，蓋：１、最高法院七十九年台上字第二六七八號判例所涉基本事實乃出租人以承租人將房屋連同基地出租予他人，經營未向主管機關辦理設立登記之商行，違反商業登記法第三條、營業稅法第二十八條及所得稅法第十八條之規定，涉有漏稅之，主張具有土地法第一百零條第二款終止租約之原因，即以「所租土地供違反法令之使用」為由，終止租約，並訴請拆屋還地，此與本件訴訟中原告訴請拆至還地所主張之基本事實顯不相同；況且，上開訴訟事件中，租賃雙方間之租約約定如何？與本件系爭租約內容是否完全相同？有無如系爭租約第七條第六項之約定？亦無從得知，顯見上開判例與本件訴訟事實有間，被告寅○○逕予援用主張，實有未當。２、抑且，系爭租約第七條第六項「將該基地轉租或頂替他人使用」之約定，確屬兩造間之特別反對約定：㈠房屋與基地之使用權本具有不可分性，其性質上不可能與基地之使用權分離而單獨存在，換言之，使用房屋時，勢必連同坐落之基地一併使用，尤其本件，被告寅○○所有之房屋於訂立租約之時，業已坐落於系爭土地上，故於審突系爭租約內容時，本應就房屋及基地作通盤考量，方符當事人訂約之真意。㈡查兩造系爭租約第七條第五項即已約定「甲方（即被告寅○○）原有該基地上所建房屋，『出賣』、『轉讓』或『贈與』他人時」，為終止租約之事由，所謂將房屋「出賣」、「轉讓」或「贈與」他人，基於房地使用不可分之性質，本涉及基地頂替人使用之情形，對照同條第六項，復再特別約定「甲方將該基地轉租或『頂替他人使用』時」，亦構成終止租約之事由，此處所載，自指將房屋「出賣」、「轉讓」或「贈與」他人以外之其他情形，故其所規範者，本指被告寅○○將房屋出租予他人使用之情形，被告寅○○對租約第七條第六項之反對約定，略而不提，空言否認兩造間有「反對之特別約定」，洵不足取。㈢按被告寅○○既已自認將所有房屋出租予被告乙○○、丙○○，則其顯已將房屋坐落之基地即系爭土地轉租或頂替他人使用甚明，自已構成租約第七條第六項終止租約之事由，原告據此終止兩造租賃關係並請求拆屋還地，自屬合理有據。（八）另被告寅○○辯稱伊取得系爭房屋所有權後，一直出租予他人使用，未曾自行使用，經歷三十年，原告均無異議，亦非事實，蓋：１、被告承租系爭土地後，針對其上所有之房屋，究係自行居住或自行營業使用，本非原告所得置喙，其是否曾設籍上址，與本件無關。２、再者，被告寅○○於系爭房地上究係獨資營業或與他人合夥，或出租予他人經營，原告實無從得知，故其是否曾將房屋及基地出租或頂替他人使用，因屬其內部關係，原告無從查證致遲採取訴訟行動，斷非原告知情而無異議。３、抑且，原告所有之土地遭他人無權占有或成立不定期租賃之情形甚多，造成原告使用之困難及財產之損失，原告無時不刻均希望能將土地收回，此自被告寅 ○○自認原告一再拒收其租金即可證明，故若原告業已確知被告寅○○違反租約，將系爭房地出租或頂替他人使用，焉有可能不加異議？４、抑有進者，依被告寅○○所提租賃契約書可知，其每月分別向被告乙○○、丙 ○○收取租金一萬四千元及一萬三千元，全年共計三十二萬四千元，而其每年僅向法院提存八萬零一百五十六元，二者金額相差甚大，若謂原告知悉且同意被告寅○○之出租行為，衡諸常情，原告等焉有可能不要求被告寅○○調整租金？被告辯稱原告對其出租行為從未異議乙節，顯非事實。三、證據：提出土地物登記簿謄本二份、土地租賃契約影本、照片二張、提存書影本份、地價證明書影本乙份，房屋租賃契約書影本三份、吳啟賓所著「租賃之理論與實務」第一百四十頁影本、鄭玉波所著「民法債篇各論」上冊第二八三頁影本等件為證。乙、被告方面：一、聲明：駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。二、陳述：Ａ、被告寅○○部分：（一）本件兩造於民國六十一年十二月一日至七十一年十一月三十日間訂有土地出賃契約無誤，自上述租期屆至後，兩造間係不定期租賃關係，亦為原告所自承。自七十一年底起迄今兩造之土地租賃契約屬不定期限者，關於不定期限租賃契約之終止，應適用民法第四百五十條第二、三項之規定及土地法第一百零三條之規定，始得終止雙方不定期之土地租賃契約。因此，兩造間之不定期租賃契約尚有效存在，被告當然有正當權源繼續占有使用系爭土地，而無原告所主張之無權占有等情事。被告自毋庸因無權占有土地而拆屋還地。（二）原告另主張依據兩造合約書第七條第五、六項規定，被告不得將系爭基地上所建房屋，出賣、轉讓或贈與他人及被告將該基地轉租或預替他人使用時，均構成終止租約之事由；原告因被告將被告所有房屋租與他人而認被告有違約情事發生，遂以起訴書繕本代替終止之意思表示。惟原告上述主張顯有下列疏漏而不可採：１、兩造間舊土地租賃契約已於七十一年十一月三十日屆至，兩造間成立不定期租賃關係。則原合約期限已屆至，兩造間之不定期租賃關係，自當回歸民法上不定期租賃之規定，原告提出已過期之合約書條款約束被告，其合法性可議。２、退萬步言，若系爭土地租賃合約迄今尚有效力，則合約第七條第五項規定出租人（即原告）之終止權僅發生在被告將被告所有房屋出賣、轉讓與贈與他人等情，出租人始可終止合約。同條第六項另規定被告將該基地轉租或頂替他人使用時，亦構成原告終止合約之事由。由條文文義可看出合約第七條第五項係禁止系爭基地上「屬被告所有之房子」之所有權的變動；而同條第六項卻是禁止被告將系爭合約「基地」轉租或頂替他人使用等。而今被告係將所有權屬於自己之房屋租與他人做生意，並非將系爭基地轉租或頂讓他人使用。則根據所有權之性質，被告當然可以將該房屋自由處分。換言之，被告之行為完全遵照兩造租賃合約之精神，毫無違約情事，原告之指摘顯無理由。（三）再據土地法第一百零三條規定：租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時；二、承租人以基地供違反法令之使用時；三、承租人轉租基地於他人時．．等。本件租地契約屬不定期限租賃，無土地法第一百零三條第一款規定之適用。被告亦未將承租之基地作違法使用，被告當然無違約情事。至於同條第三款承租人轉租基地於他人時，亦構成出租人收回土地之理由，本件被告僅將屬自己所有之房屋出租他人，並非將房屋所在之基地轉租他人使用，因此，被告亦未違反土地法之規定。執此以故，被告未有任何違法情事發生，原告自無請求被告拆屋還地之事由。（四）探究兩造土地契約第七條第三項、第五項等規定，係針對租賃基地上之房屋若有毀損、滅失，或將基地上所建房屋出賣、轉讓或贈與他人之情況，則構成出租人得以終止契約之條件之一。而同條第六項則係針對租賃物－土地之變動為規定，依條文文義略謂：若承租將該基地轉租，或頂替他人使用時，構成出租人得終止契約之違約事項之一。第三項及第五項規定之標的為承租人所建之房屋，第六項則係針對本件系爭土地為規定，相較兩者規定之對象顯然不同，若原告主張土地租賃契約第七條第六項對於租賃標的物之轉租或頂替他人使用之規定，可擴及租賃土地上之房屋，則同條第三、五項關於土地上房屋之規定豈不成贅文？原告等提出學者所著書本內容為主張，顯無可採。況該「禁止基地承租人允許第三人使用」之「使用」，係指使用何物，並無明指，因此該主張如非原告等所言為實務及學界見解。次按兩造合約第二條規定之租金之計算方式係以每年每坪公告時價之百分之五計算，原告主張應以「公告現值」為「公告時價」作為計算標準；惟兩造最初簽訂之土地租賃契約實施期間，租金之計算皆以「公告地價」為「公告時價」以之作為租金計算之基準。則原告一方面主張不定期租賃契約條件，應以前有訂定契約租賃契約內容為準，另一方面又主張租金之計算不得以前有契約規定時之「公告地價」為租金計算基準，應依原告要求以「公告現值」作為租金計算標準，則原告前後主張顯有矛盾。因此原告要求應以公告現值作為租金計算標準之主張並不可採。被告自原告拒收租金以降迄今，每年自行依照契約規定，以公告地價作為租金之計算標準，將應付之租金提存於法院等待原告收取，再加上被告每年為提存乙事至法院辦理之手續費用，已超過原告等所主張之金額，因此並無原告所主張之未依債之本旨為給付之情事。（五）按最高法院七十九年台上字第二六七八號判例謂：「查房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如其訂立租約當時無特別反對之約定，房屋所有人將其房屋一部供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，無論該他人為其親屬或向其租借之人，均與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。」本件原告所主張終止系爭房屋基地租約之原因，無非係被告將房屋租於被告乙○○及丙○○，依上開判例意旨，除非兩造在租約訂立當時有特別反對被告將房屋出租與他人之約定，否則單純將房屋出租，係房屋所有權人對於地上房屋使用收益權之行使，尚難構成終止租之原因。而兩造合約第七條規定，被告如有左列情形之一者，原告得立即終止契約。第三項約定「該基地上原有建築物滅失毀損時」，第五項約定「甲方（即被告）原有該基地上所建房屋，出賣、轉讓或贈與他人」，除此之外綜觀兩造合約內容，並無反對被告將房屋出租之特別約定，因此原告之請求並無理由。（六）又兩造租約於民國六十一年十二月一日即簽署，於七十一年十二月一日以後成為不定期租賃契約，迄今已逾三十年，而原告自取得系爭所有權後，一直都是出租與他人使用，未曾自行使用過。假使原告認當時兩造簽署合約之真意在於禁止被告將房屋轉租，則除在契約內載明外，亦應早在三十年前即應主張被告違約要求終止租約。惟非但兩造合約中並未禁止被告將房屋出租，且經歷三十年原告等均無異議，如今卻突然以合約中沒有特別禁止約定之「被告將系爭房屋出租予他人」為由，興訟要求終止租約及拆屋還地，此與當初簽署租約之原意，顯然有別，蓋合約中沒有禁止被告將房屋出租，而事實上的使用，被告亦將房屋出租他人，而原告於原合約的十年期間未為反對之意思表示，於不定期租賃的二十年期間，亦未作反對意思表示，當然應視為被告得將房屋出租於他人無疑，方符前開最高法院判例意旨。Ｂ、被告乙○○部分：（一）有在台北市○○街一一一號經營仁昌堂漢藥房，是向被告寅○○租用該房屋，租的時候並不知道房屋所在之土地是原告的，也不知道原告出租系爭土地有什麼限制或特別約定。原告的追加被告及補正聲明狀我有收到，但沒有看。我是開庭時才知道有限制。（二）我是善意的承租人，對原告沒有為侵權行為。Ｃ、被告丙○○部分：（一）有在台北市○○街一一一號經營佳姿服飾店，是向被告寅○○租用該房屋，我是在法院履勘現場地政人員來測量時，才知道房屋所在之土地是原告的。也不知道原告與寅○○間土地租約有沒有什麼限制的約定。有收到原告的追加被告及補正聲明狀，但沒有看，我是庭時才知道有限制。（二）我是善意的承租人，對原告沒有為侵權行為。理　　由一、本件原告主張其為坐落台北市○○區○○段二小段第二○九之一地號土地之所有權人，被告寅○○則為坐落系爭土地上門牌號碼台北市○○街一一一號房屋所有權人。系爭土地自民國六十一年十二月一日起至七十一年十一月三十日止，出租予被告寅○○，約定每年租金以每坪公告時價之百分之五計算，嗣租期屆滿後，二造成立不定期租賃關係，相關租賃條件均與原租賃契約相同。惟被告上開房屋分隔為二，一側出租予被告乙○○開設「仁昌堂漢藥房」，另一側則出租予被告丙○○開設「佳姿服飾店」，違反土地租賃契約第第七條第六款不得將基地頂替他人使用之約定，為此以起訴狀繕本之送達，向被告寅○○為終止租約之意思表示，並依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告寅○○拆屋還地，及被告乙 ○○自附圖所示Ａ部分遷出，被告丙○○自附圖所示Ｂ部分遷出，並自起訴狀繕本送達被告乙○○、徐秋美之翌日（即九十一年四月五日）起至拆除房屋返還系爭土地之日止，分別與被告寅○○按月連帶給付如附表一、二所示之金額。二、被告寅○○辯稱：兩造於原租賃契約期限屆至後成立不定期租賃關係，應回歸民法上不定期租賃之規定，原告以已過期之合約書條款約束被告，其合法性可議。關於不定期限租賃契約之終止，應適用民法第四百五十條第二、三項之規定及土地法第一百零三條之規定，始得終止雙方不定期之土地租賃契約。本件被告並未將承租之基地作違法使用，且由原合約第七條文義可知，其第五項係禁止系爭基地上「屬被告所有之房子」之所有權的變動；而同條第六項卻是禁止被告將系爭合約「基地」轉租或頂替他人使用等，本件被告只是將自己所有之房屋租與他人，並非將系爭基地轉租或頂讓他人使用，並無違約可言，原告不得終止契約等語；被告乙○○、丙○○則以其係向被告寅○○租用房屋，不知原告與寅○○間租約有無任何限制之約定，其係善意之承租人，對原告無侵權行為之可言等語，資為抗辯。三、原告主張伊等為坐落台北市○○區○○段二小段第二○九之一地號土地之所有權人，被告寅○○則為坐落系爭土地上門牌號碼台北市○○街一一一號房屋所有權人。系爭土地自民國六十一年十二月一日起至七十一年十一月三十日止，出租予被告寅○○，嗣租期屆滿後，被告寅○○仍繼續使用系爭土地，而未另行訂定租賃契約，二造因而成立不定期租賃關係，又被告寅○○將上開房屋分隔為二，一側出租予被告乙○○開設「仁昌堂漢藥房」，另一側則出租予被告丙○○開設「佳姿服飾店」之事實，業據原告提出土地登記簿謄本、土地租賃契約書影本為證，並為被告等所不爭執，原告此部分之主張，自堪信為真實。四、按租賃契約依民法第四百五十一條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更，最高法院六十四年台上字第一五七九號著有判例。是本件兩造於原訂租期屆滿未另訂租約而依民法第四百五十一條規定，成立不定期租賃關係後，除租期外，其租賃契約之內容，均與原租賃契約約定之條款相同。被告寅○○抗辯兩造於原租賃契約期限屆至後成立不定期租賃關係，原租賃契約之約定條款，已失其效力，尚無可採。又土地法第一百零三條之規定，並非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約，自不排除民法所定解除條件成就或保留解除權或終止權特約之效果，最高法院四十年台上一六三六號判例參照，本件原告得否終止本件其與被告寅○○ 間之土地租賃契約，端視被告有無違反該土地租賃契約約定之內容而定。五、又按「查房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如其訂立租約當時無特別反對之約定，房屋所有人將其房屋一部供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，無論該他人為其親屬或向其租借之人，均與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。」最高法院七十九年台上字第二六七八號著有判例。是依上開判例意旨，房屋所有人與基地所有人於訂立基地租賃契約當時，如有房屋所有人不得將其房屋供他人使用之特別反對之特別約定時，房屋所有人將其房屋租借予他人使用，即構成終止基地租約之原因。兩造原土地租賃契約第七條約定：「甲方（即被告寅○○）如有左列情形之一者，乙方（即原告）可立即終止契約，甲方不得提出任何異議或要求補償：．．．５、甲方原有該基地上所建房屋出賣、轉讓與贈與他人時。６、甲方將該基地轉租，或頂替他人使用時。．．」，有土地租賃契約書影本在卷可稽。而被告寅○○將其所有上開房屋分隔為二，一側出租予被告乙○○開設「仁昌堂漢藥房」，另一側則出租予被告丙○○開設「佳姿服飾店」，亦為兩造不爭之事實。被告雖辯稱合約第七條第五項規定被告將被告所有房屋出賣、轉讓與贈與他人時，出租人得終止合約。同條第六項另規定被告將該基地轉租或頂替他人使用時，亦構成原告終止合約之事由。由條文文義可知第五項係禁止系爭基地上「屬被告所有之房子」之所有權的變動；第六項則是禁止被告將系爭合約「基地」轉租或頂替他人使用等。被告係將所有權屬於自己之房屋租與他人做生意，並非將系爭基地轉租或頂讓他人使用，並無違約云云。查房屋與基地固為各別獨立之不動產，其所有權人各得行使其所有權，惟房屋與其所在基地之使用權本具有不可分性，其性質上不可能與基地之使用權分離而單獨存在，使用房屋時，勢必連同坐落之基地一併使用，房屋所有權人將房屋出租予他人使用，實質上業已連同房屋所在基地供他人使用。故於房屋及土地不同屬於一人，而房屋所有權人與基地所有權人就基地有租賃關係時，如訂約當時並無特別反對之約定，依上開最高法院判例意旨，房屋所有權人固得將其房屋供他人使用，惟訂約當時如有禁止基地承租人允許第三人使用基地之特約，則房屋所有權人若將房屋出租予第三人使用，即難謂與禁止基地承租人允許第三人使用基地之特約無違。本件原告與被告寅○○間基地租賃契約第七條第五項約定「甲方（即被告寅○○）原有該基地上所建房屋，出賣、轉讓或贈與他人時」，為終止租約之事由，基於房地使用不可分之性質，將房屋出賣、轉讓或贈與他人，本涉及將基地供他人使用之情形。同條第六項約定「甲方將該基地轉租或頂替他人使用時」，亦構成終止租約之事由，則就其文義，應係指將房屋出賣、轉讓或贈與他人等處分房屋所有權之事由以外，而由他人使用土地之情形。該條款既約定將土地供他人使用為得終止租約之事由，應足認該條款即係上開判例所稱房屋所有人不得將其房屋供他人使用之特別反對之特別約定。則原告以被告寅○○將系爭房屋出租予被告乙○○、丙○○使用，主張被告寅○○違反租賃契約第七條第六款不得將基地頂替他人使用之約定，伊得終止租賃契約，尚非無據。六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。本件原告以起訴狀繕本之送達對被告寅○○為終止租賃契約之意思表示，經被告寅○○於九十年十月二十二日收受送達，此有送達證書在卷可稽，兩造租賃契約既經終止，被告已無占有使用系爭土地之正當權源，原告主張被告寅○○於租約終止後繼續占有系爭土地為屬無權占有，自為可採。被告乙○○ 、丙○○雖抗辯附圖Ａ、Ｂ部分係向被告寅○○租用云云，並有租賃契約在卷為憑，惟查租賃為債權契約，並無對世之效力，附圖Ａ、Ｂ部分之房屋雖係被告乙 ○○、丙○○向被告寅○○租用，然被告寅○○既因其與原告間之租約業經終止而無占有系爭土地之權源，則對原告而言，被告乙○○、丙○○占有原告之系爭土地，仍屬無權占有。則原告依民法第七百六十七條規定請求被告寅○○拆屋還地、被告乙○○、丙○○自附圖所示Ａ、Ｂ部分遷出，自屬有據。七、又按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可參照，而城市地方房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條定有明文，而土地法第九十七條之規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第一百零五條定有明文；又土地法第九十七條規定之土地價額，係指法定地價而言，土地法第九十七條、土地法施行法第二十五條分別定有明文。而土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。故土地法第九十七條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價而言。本件經查系爭土地八十九年之申報地價為每平方公尺三萬八千七百九十九元二角，此有系爭土地登記簿謄本在卷可稽。又系爭土地如附圖Ａ、Ｂ所示部分，位於台北市○○街上，其上搭建二層磚造建物，附圖Ａ部分由被告乙○○於一樓經營「仁昌漢藥房」，二樓擺設佛堂及床舖；附圖Ｂ部分由被告丙○○於一樓經營「佳姿服飾店」，二層堆放雜物，面臨十一米寬之民和街，距離市場約二十五至三十公尺，臨近之東園街有多路公共汽車經過，交通方便，鄰近房屋一樓均為商店，市況尚稱繁榮，此經本院履勘現場製有勘驗筆錄可按，本院審酌系爭土地附近繁榮程度，及系爭土地利用情形，認土地所有權人就附圖Ａ、Ｂ土地所受相當於租金之損害，以按申報地價年息百分八計算為相當，亦即每平方公尺每年以三千一百零四元（38,799.2x8%=3104小數點以下四捨五入）為相當。原告主張應依被告寅○○出租予被告徐錦堂、丙○○之租金額計算云云，惟土地法九十七條第一項係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過該條項之限制，其超過部分無請求權（最高法院四十三年台上字第三九二號判例參照），且被告乙○○、丙○○依其等與被告寅○○之租賃契約，其所占有使用者，尚包含坐落系爭土地上被告寅○○所有之台北市○○街一一一號房屋，是其租金包含使用土地及房屋之代價，原告以該租金為其因被告等無權占有系爭土地，所受之損害，並無足取。八、本件被告乙○○所占用如附圖所示Ａ部分面積為十五．六五平方公尺，被告丙○ ○所占用如附圖所示Ｂ部分之面積為十五．三七平方公尺，此有台北市建成地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽，是原告就附圖Ａ、Ｂ所示部分所受相當於租金之損害為：（一）附圖所示Ａ部分，面積十五．六五平方公尺：依申報地價百分之八計算，每平方公尺每年租金為三千一百零四元，十五．六五平方公尺每年租金為四萬八千五百七十八（3,104x15.65=48,578）元，每月為四千零四十八（48,578/12=4,048）元。（二）附圖所示Ｂ部分，面積十五．三七平方公尺：依申報地價百分之八計算，每平方公尺每年租金為三千一百零四元，十五．三七平方公尺每年租金為四萬七千七百零八（3,104x15.37=47,708）元，每月為三千九百七十五（47,708/12=3,975）元。九、又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第一百八十四條第一項前段定有明文。又共同侵權行為人間不以有意思聯絡為必要，數人因過失不法侵害他人之權利，苟各行為人之過失行為均為其所生損害之共同原因，即所謂行為關連共同，亦足成立共同侵權行為，最高法院六十六年台上字第二一一五號著有判例。本件被告寅○○於原告終止租約後，仍繼續占有系爭土地出租予被告乙○○、丙○○，侵害原告就系爭土地使用收益之權利，其所為自屬侵權行為。被告乙○○於系爭基地上之台北市○○街一一一號經營仁昌漢藥房、被告丙○○則於該處經營佳姿服飾店，為其等自認之事實，其等固辯稱係向被告寅○ ○承租房屋，不知原告與寅○○間租約有無任何限制之約定，其係善意之承租人，對原告無侵權行為之可言云云，惟查被告乙○○、丙○○係向被告寅○○承租系爭房屋，縱其所稱承租當時不知原告與被告寅○○間之土地租約有不得將土地供他人使用之特約屬實，其於收受原告追加其等為被告之追加起訴及補正聲明狀時，亦已知悉原告與被告寅○○間就系爭土地有不得供他人使用之約定，及原告與被告寅○○間之租賃契約業經終止之事實，其仍繼續占有使用系爭土地，即難認無侵害原告權利之故意或過失，原告主張其等無權占有系爭房屋侵害原告之權利，為可採信。則原告依侵權行為之法律關係請求被告乙○○、丙○○各就其所占用之土地部分，分別與寅○○自追加被告暨補正聲明狀送達翌日（即九十一年四月五日）起至遷讓返還其所占用之土地之日止，按月連帶賠償原告所受相當於租金之損害，亦屬正當。九、末查系爭土地為原告十一人所共有，其中原告丁○○、辛○○、壬○○、己○○ 、卯○○○、子○○、甲○○○之權利範圍各為二九六八分之二五二，原告戊○ ○、癸○○、庚○○○、丑○○之權利範圍各為二九七八分之三○一，則依其權利範圍比例計算，被告寅○○、乙○○應按月連帶賠償原告之金額各如附表一所示，被告寅○○、丙○○應按月連帶賠償原告之金額各如附表二所示。十、從而，原告依無權占有及侵權行為之法律關係，請求被告寅○○將坐落台北市○ ○區○○段二小段第二○九之一地號土地上，門牌號碼台北市○○街一一一號房屋如附圖所示Ａ、Ｂ部分拆除，將土地返還予原告；及請求被告乙○○應自附圖所示Ａ部分遷出，被告丙○○應自附圖所示Ｂ部分遷出，為有理由，應予准許。其請求被告寅○○、乙○○應自九十一年四月五日起至履行拆屋還地及遷出之日止，按月連帶給付原告各如附表一所示之金額；被告寅○○、丙○○應自九十一年四月五日起至履行拆屋還地及遷出之日止，按月連帶給付原告各如附表二所示之金額之範圍內，為有理由，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回十一、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之其他證據，均於本判決之前開判斷無影響，自不須逐一斟酌論述，併此敘明。十二、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。十三、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　　年　　四　　月　　　三十　　日民事第一庭法官張靜女右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　　年　　四　　月　　三十　　　日法院書記官　朱小燕

臺灣臺北地方法院九十年訴字第五二六六號

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