90年度訴字第5481號｜民事：返還價金｜裁判日期：94 年 06 月 21 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　90年度訴字第5481號原　　　告　乙○○ 樓訴訟代理人　鄭建國律師周慧貞律師被　　　告　全盈隆建設股份有限公司廿一樓法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　張泰昌律師複代理人　　陳淑玲律師孫立虹律師甲○○ 上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國94年5月31日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、被告原法定代理人為陳益烈，嗣依序變更為陳吳素月、丙○○，有被告提出之被告公司變更登記事項卡可憑，被告聲明承受訴訟，應予准許；又依兩造所簽訂之不動產買賣契約書第14條約定合意由本院管轄，本院自有管轄權，合先敘明。二、原告主張：原告與被告（原名東帝士股份有限公司）於民國89年7月9日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭合約），以新台幣（以下同）5,980,000元承購被告「摩天區巨星」房地案中，門牌號碼為台北縣汐止市○○路○段615號9樓之6房屋（下稱系爭房屋），以及其坐落基地暨地下3層第42號車位，依系爭合約書及被告之銷售廣告單，原告應享有系爭房屋全套裝潢及傢俱、家電等設備，因而由被告委託訴外人金永固實業股份有限公司承作系爭房屋之室內裝修工程，原告業已依約給付被告自備款暨銀行貸款共計5,460,000元，並於 89年10月30日辦妥系爭房地所有權之移轉登記；系爭房屋於交屋之前，原告即發現系爭房屋因有嚴重滲漏現象而無法正常使用，且影響進行中之裝潢工程，經原告通知被告後，被告初以原告拒絕被告進入系爭房屋等卸詞搪塞，嗣又發函通知原告承認系爭房屋確有滲漏情形，但已經修繕及裝潢完畢，並要求原告辦理交屋事宜，惟系爭房屋滲漏痕跡依舊、裝潢粗糙簡陋，而應附贈之家電則付之闕如，被告顯然無意進行系爭房屋之修繕暨裝潢工程，系爭房屋倘存在滲漏現象，非但長期受壁癌之苦，室內裝潢傢俱亦因濕氣影響而極易損壞，房屋價值更是低落，因此原告依民法第359條之規定，於90年9月26日委請律師致函被告，表示請求減少系爭房屋價金，原告並依不當得利之法律關係請求被告返還原告溢付之買賣價金1,100,000元等云云；爰聲明㈠被告應給付原告 1,100,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：系爭房屋所產生之滲漏情形，被告已委請訴外人特沃福工程行、長榮工程行修繕完畢，且系爭房屋縱有瑕疵，亦不影響其通常之效用，亦不減損其經濟上之價值，又本案房屋價款為3,573,600元，而原告未提出依據，竟主張該滲漏所須修繕費用為1,100,000元，顯然過高，又系爭房屋於88年2月3日完工迄今至少已有5年，而汐止、基隆、淡水等地氣候本就潮濕，系爭房屋無人居住，長年未開窗而濕氣囤積，致牆面陰濕甚至析出鹽類結晶產生白華，或開窗透氣雨水濺入無人擦拭，甚至腐蝕傢俱，均非屬可歸責被告之事由；系爭房屋於89年10月30日辦妥所有權移轉登記後原告即認為有瑕疵，卻遲至90年3月23日通知被告，並於同年9月26日委請律師函知被告請求減少價金，顯已逾法定期間而消滅，原告自不得再行主張等語資為抗辯；並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。四、原告主張其與被告於89年7月9日訂立房屋土地買賣合約，承購被告「摩天區巨星」房地案中，門牌號為台北縣汐止市○○路○段615號9樓之6房屋，以及其坐落基地暨地下3層第42號車位等情，為被告所不爭，並有系爭合約可憑，自堪信為真實。原告再主張因系爭房屋嚴重滲漏，經原告通知被告修繕未獲處理，乃依買賣契約請求減少價金，被告應依不當得利之法律關係返還價金1,100,000元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。茲兩造爭點厥為：兩造間就系爭房屋是否完成交付？原告請求減少價金是否已逾民法第365條第1項6 個月之法定期間？系爭房屋有無滲漏之瑕疵？是否已為被告修繕？又該原告得請求減少價金之數額為何？又原告主張不當得利有無理由？爰析述如下：㈠兩造間是否完成系爭房屋之交付？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。被告主張其業已交付系爭房屋予原告，為原告所否認，被告就此有利之事實，揆諸前開規定，自負舉證之責。查被告主張其業已通知原告辦理系爭房屋之交屋手續，為原告所不爭，惟此尚不足以證明被告業已交付系爭房屋予原告，被告雖再以依系爭合約第8條交屋事宜第2款約定「……甲方（指原告）應於乙方（指被告）通知交屋期限內辦理交屋，逾期則乙方不負保管之責，本屋若有毀損，概由甲方自行承受。」等語（見本院卷第12頁反面），然原告業已主張系爭房屋於交屋有滲漏之瑕疵，核無前開約定之適用，至被告雖已依約完成買賣標的即系爭房地之所有權移轉登記，惟該移轉登記尚非可取代被告所負交屋之義務，故被告主張其業已完成系爭房屋之交屋手續，自不足採。㈡原告請求減少價金是否已逾民法第365條第1項6個月之法定期間？按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物；又買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使而消滅，民法第356條第1項前段、同法第365條第1項分別定有明文。本件因被告尚未完成系爭房屋之交屋手續，如前所述，故有關民法第365條規定6月個月之法定期間尚無從起算，被告以原告因系爭房屋有瑕疵所主張減少價金之請求權已逾法定期間，自不足採。㈢系爭房屋有無滲漏之瑕疵？是否業為原告修繕？查本院於訴訟中會同兩造於91年1月11日至現場履勘時，系爭房屋主臥房部分：主臥室床頭牆壁部分有滲水的痕跡等情，業經本院勘驗屬實，有該勘驗筆錄可憑（見本院卷第53頁反面），另原告訴訟代理人於是日當場主張系爭房屋主臥房和雙人房外牆在颱風天及下大雨時均會滲水等情，亦為被告訴訟代理人所不爭，見諸該日之勘驗筆錄自明（見本院卷第54頁反面），是系爭房屋確有滲漏之情，嗣被告雖陳報業已修繕，惟兩造就前開漏水部分仍有爭議，經兩造合意委請台北市建築師公會鑑定，經該公會三度前往現場會勘結果為系爭房屋確有滲漏情形，其原因為高層建築之角隅部位遭受強大風雨衝擊，且建築物外牆水密性有所不足，使外牆壁體受潮並向室內滲透所致等情，有台北市建築師公會93年12 月 22日93鑑字第1700號鑑定報告書可憑（見該鑑定報告書第7頁所載）。按所謂物有瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。查系爭房屋，如前所述，既有因外牆水密性不足，外牆壁體遭受潮向室內滲漏之情形，以通常房屋尤以本件新屋交易之觀念，認其應具有不滲漏之品質，且若有滲漏情形將影響其交易之價值，故系爭房屋之滲漏應屬物之瑕疵，至原告所主張者乃出賣人物之瑕疵擔保責任，買賣標的具有瑕疵時出賣人即應負該擔保責任，核與債務不履行責任，應以出賣人有可歸責性時始應負責之情形不同，是被告以系爭房屋業已修繕，縱有滲漏亦非瑕疵，且該瑕疵非可歸賣於被告，抗辯其不應負瑕疵擔保之責，要不足採。㈣原告得請求減少價金之數額為何？查系爭房屋所在為三十餘層之高樓，欲從外牆修繕須配合整棟大樓整體施工，不宜單獨進行，建議由室內修繕著手：刨除漏水牆面潮濕變質的裝修進行檢修，再重新粉刷油漆及復原在施工中拆除與受損的裝潢及固定傢俱。其修復單價依據台北市政府工務局於89年6月份審定之鑑定手冊所列，數量依據現場計算而得，系爭房屋滲漏修復費用估算為180,000 元等情，有前開鑑定報告書可憑（見該報告書第7、43頁），故原告因系爭房屋之瑕疵所得請求減少之價金為180,000 元，原告逾此部分所為減少價金數額之主張，自屬無據。雖原告再以前開鑑定之修繕方式未能根絕滲漏之情形，且鑑定費用之估算並無憑據云云，然系爭房屋為三十多層的摩天建築物，又坐落於縱貫公路台北基隆交界處之空曠地帶，建築物外觀先天上必須承受較大的風壓，尤其角隅部位更為嚴重，當颱風挾帶豪雨正面時水滴無孔不入，外牆施工上任何微小的孔隙，包括磁磚接縫、外牆粉刷、窗框四周接縫乃至窗戶本身的氣密性等任一環節出現疏漏都可能導致雨水入侵，並飽含於牆體之中，再緩緩向室內方向滲透，為本案滲漏之主因，而有關房屋滲漏修復費用估算項目除刨除漏水牆面裝修層外，尚有滲水孔隙防水檢修、漏水牆面防水水泥粉刷等情，亦有該鑑定報告書可稽（見該報告書第6、43頁），故以系爭房屋發生滲漏僅係因所處地理位置暨遭逢非屬一般通常之颱風豪雨自牆體緩緩滲透狀況所致，其滲漏情形應非屬嚴重，而鑑定機關建議修繕之方式，亦包括可防止滲漏之滲水孔隙防水檢修、漏水牆面防水水泥粉刷，該修繕方式應可達滲漏防止之目的，至修繕費用，鑑定機關亦於鑑定結果載明其修復單價係依據台北市政府工務局於89年6月份審定之鑑定手冊所列，尚非毫無憑據，原告以鑑定結果所戴之修繕方式、修繕費用不足採用，自屬無據。㈤原告主張不當得利有無理由？本件原告因系爭房屋有滲漏之瑕疵，固得依民法第359條之規定請求減少價金180,000元，如前所述，被告再抗辯系爭房地之買賣，原告尚積欠尾款301,066元（見本院卷第234 頁），原告就其中8萬元有爭執，縱然原告主張屬實，原告就系爭契約尚積欠20餘萬元之價款，扣除原告所得減少之價金180,000元後，原告仍積欠被告買賣價金，被告並未因系爭房地契約受有利益，原告主張被告應給付其所受之利益，自屬無據。五、綜上所述，原告主張因系爭房屋瑕疵請求減少價金，固非無據，惟因原告尚未付清價款，經扣抵原告所得請求減少之價金180,000元，被告仍得向原告請求給付價款，原告並未溢付，被告自無因系爭買賣受有利益，故原告依不當得利法律關係請求被告給付1,100,000元及其法定遲延利息，為無理由，應予駁回。至原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　94　　年　　6　　月　　21　　日民事第六庭法　官　李媛媛以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　94　　年　　6　　月　　22　　日書記官　林秀妙

臺灣臺北地方法院90年度訴字第5481號

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