九十年度重訴字第二一八號｜民事：履行契約等｜裁判日期：92 年 01 月 23 日

臺灣臺北地方法院民事判決　九十年度重訴字第二一八號原　　　告　甲○○ 訴訟代理人　陳光隆周德壎律師被　　　告　匯懋建設股份有限公司　設台北市○○路○段五十二號十二樓法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　邱俊哲律師右當事人間請求履行契約等事件，本院判決如左：主文被告應給付原告新台幣壹仟貳佰柒拾貳萬肆仟壹佰陸拾貳元，及其中新台幣壹仟貳佰零伍萬柒仟玖佰貳拾玖元自民國九十年一月十六日起，其餘新台幣陸拾陸萬陸仟貳佰叁拾叁元自民國九十二年一月八日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應協同原告就原告所有坐落台北縣新店市○○段八二三、八二四地號、應有部分均為十萬分之一○八七二之土地辦理所有權移轉登記予被告所有，並負擔過戶所產生之土地增值稅。被告應將附表一所示之八間房屋及其所有權狀八紙交予原告，並提供附件一之設備且按附件二之圖說安裝完成。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣肆佰叁拾萬元或同面額之合作金庫銀行股份有限公司或富邦商業銀行一年期可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹仟貳佰柒拾貳萬肆仟壹佰陸拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實甲、原告方面：壹、聲明：一、被告應給付原告新台幣（下同）一千六百二十四萬零三百八十二元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。二、被告應協同原告就原告所有坐落台北縣新店市○○段八二三、八二四地號（下稱系爭八二三、八二四地號）、應有部分均為十萬分之一○八七二之土地辦理所有權移轉登記予被告所有，並負擔過戶所產生之土地增值稅。三、被告應將原告分得之房屋八間（如附表一所示，下稱系爭八間房屋）及其所有權狀八紙交予原告，並給付原告所代墊之水費四萬零七百一十元、電費二萬六千四百元、公寓大廈管理費四十一萬六千六百七十元，及自民國九十二年一月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。四、被告就系爭房屋應提供附件一之設備並依附件二之圖說安裝完成。五、就第一、三項之請求，原告願供現金或同面額之合作金庫銀行股份有限公司或富邦商業銀行一年期可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。貳、陳述：一、被告原登載為匯懋建設有限公司，於八十九年六月二十四日變更組織為匯懋建設股份有限公司，然其法人人格乃屬同一，原告自得以變更組織後之匯懋建設股份有限公司為被告而提出本件訴訟，合先陳明。二、原告於八十五年九月二十五日就系爭八二三、八二四地號、應有部分百分之二十之土地提供與被告合建，並簽訂土地合建契約，詎被告未依約就原告可分得之部分與原告協議其坐落位置及樓層，即擅依該公司一己之意辦理建物所有權第一次登記，甚而在該登記公告事項中，僅按各戶主建物面積比例計算共同使用部分之權利範圍，而未依合建契約第五條第三項第四款之約定，按各戶主、附屬建物面積之和比例計算，致短少分配一樓店舖面積二三．六七坪、房屋總面積五．四一坪及停車位三．八個。又依合建契約第五條第五項、第六項約定，被告應就短少之部分以建造執照送審後三十日即八十六年十一月份之價格為依據補償予原告。茲將被告應找補之金額分述如下：（一）前棟一樓店舖面積短少二三．六七坪：依合建契約第五條（房地分配）第三項（建物及土地分配）第二款（分配方式）約定：「甲方（即原告）分得前棟一樓店舖壹戶（其面積為前棟壹樓店舖總面積的百分之二十五）：：。」並加註「應多分配二坪」。又前棟一樓店舖之總面積為六○一．一七平方公尺，故原告可分得一五六．九平方公尺，惟原告實際僅分得七八‧六六平方公尺，故短少七八‧二四平方公尺，折計二三‧六七坪，與卷附鑑定報告所示八十六年十一月份一樓店舖及四樓住宅每坪價差四十八萬元相乘，被告應找補一千一百三十六萬一千六百元。（二）地下室停車位短少三．八個：依合建契約第五條第三項第三款約定，原告可分得法定停車位數量之百分之十，分配於B1層，除平面式車位二個外，其餘為機械停車位。而系爭合建契約所興建之地下室法定停車位數量為八十八個，原告只分得五個，折計短少三‧八個機械停車位，與前揭鑑定報告所示每個停車位之價格為八十萬元相乘，被告應找補三百零四萬元。（三）房屋總面積短少五．四一坪：依合建契約第五條第三項第一款關於主建物面積分配之約定，原告可分得允建容積百分之五十之建物。而依據前揭鑑定報告第六頁第八項鑑定結果，允建容積為一七四九．二八平方公尺，故原告可分得八七四．六四平方公尺。惟原告僅實際分得八五六．七五平方公尺，兩者相差一七．八九平方公尺，折計五．四一坪。又依前揭鑑定報告所載，前棟四樓之建物於八十六年十一月份之價格為每坪二十二萬元，故被告應找補一百一十九萬零二百元。（四）依上所述，本件就短少分配之部分，被告應找補一千五百五十九萬一千八百元。二、除上開找補金額外，被告尚應給付原告下列款項：（一）依合建契約第五條第七項約定，被告應給付房地互易之土地價差款四百萬元，此部分被告迄今尚未給付。（二）依合建契約第十二條第二項後段：「：：交屋日起所發生之稅費及水電、大樓管理費等費用概由甲方負責。：：」約定之反面解釋，交屋日之前所發生之稅費、水電費及大樓管理費等費用，應由被告負責。又本件被告迄今尚未交屋，故八十九年至九十一年之房屋稅三萬三千五百七十六元、七萬九千四百九十元、六萬九千三百八十七元及水費四萬零七百一十元、電費二萬六千四百元、大樓管理費四十一萬六千六百七十元，共計六十六萬六千二百三十三元，應由被告負擔。（三）依合建契約第六條一項後段約定：「地價稅：：簽約後由雙方按各自持有之土地自行負責。」而系爭合建契約係於八十五年九月二十五日簽訂，故被告應負擔八十九年度之地價稅二萬二千一百七十三【10872／100000×1／（2000／ 10000）×40790 = 22173元】、九十年度及九十一年度之地價稅各為二萬一千九百七十八元【10872／100000×1／（2000/10000）×40432 = 21978元】，共計六萬六千一百二十九元。（四）綜合上開被告應給付之房屋稅、水費、電費、大樓管理費、地價稅等費用及房地互易之土地價差款暨找補之金額，被告共應給付原告二千零三十萬四千一百六十二元，扣除原告應返還被告三百六十萬元之保證金，被告尚應給付一千六百七十二萬四千一百六十二元。三、依合建契約第十七條第七項、第十項及相關法規之規定，被告就系爭房屋應提供附件一之設備，並依附件二之圖說安裝完成，且此部分之給付義務被告亦不爭執。四、依合建契約第五條第四項合建基地分配之約定，原告應將系爭八二三、八二四地號、應有部分均為十萬分之一○八七二之土所有權移轉登記予被告，被告亦有協同辦理所有權移轉之義務，並負擔土地增值稅。惟被告迄今仍不願就上開土地辦理所有權移轉登記事宜，原告自得本於合建契約請求鈞院判命被告應協同原告辦理，並支付土地移轉時所須繳納之土地增值稅。五、依合建契約第十二條第二項約定，被告應將系爭八間房屋修繕妥適，並完成交屋手續，惟被告迄今尚未完成交屋手續，影響原告權益至鉅。爰依上開約定請求被告將系爭八間房屋及其權狀交予原告。六、對被告抗辯所為之陳述：（一）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約所用之文字。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號判例闡述甚明。經查，兩造於合建契約第五條第三項第一款已就合建後主建物面積之分配約定：「以甲方（即原告）實際所提供之土地換算所得之允建容積，由甲方分得50%，其餘歸乙方（即被告）所有。」至於原告就其可分得建物之分配則於合建契約同條項第二款約明：「分配方式：在前項甲方分得總面積不變之情況下，雙方協議如下：⑴甲方分得前棟一樓店舖壹戶（其面積為前棟壹樓店舖總面積的百分之二十五）：：。」並加註「應多分配二坪，但分得總面積不變」。亦即雙方係就原告依合建契約第五條第三項第一款約定所得分配之建物總面積，在合建契約第五條第三項第二款中約定其分配方式，兩造既約明原告在其所分得之總面積中可分配前棟一樓店舖一戶，面積為前棟一樓店舖總面積的百分之二十五加二坪，即不得反乎上開條款之約定，而勉強解釋為所謂前棟一樓店舖總面積係以原告實際所提供之土地面積為準。另合建契約第五條第三項第三款亦明文約定：「地下室車位分配按法定停車數量計算，甲方分得10%，其位置分配於B1層：：。」其文義亦十分明確，均已足表示合建雙方之真意。況且，原告在簽約時，係以放棄增設停車位獎勵辦法所可增加之地下室停車位及地上樓地板面積之權利，藉以換得原告在可分得主建物總面積不變之情況下，不按原告所提供土地與全部合建土地之比例分配計算，而係依合建契約第五條第三項第二款、第三款約定之方式分配。被告仍辯稱應以原告實際所提供土地與全部合建土地之比例作為分配之基準云云，洵無足採（二）被告提出關於不必給付四百萬元土地價差款之協議書，並非原告所簽署，原告否認該協議書之真正，被告應舉證證明之。況依原告習慣，如就契約條文有所增刪或另有協議，均會會同被告直接在契約書上刪改修正，不會另行簽署協議書，而四百萬元並非小數，原告豈有可能簽署協議書同意被告不必給付之，此舉顯違常情，亦足佐證被告所提出之上開協議書絕非真正。又該協議書倘係原告所同意，理應由原告簽署姓名並蓋章，焉有由證人江振利代為書寫原告姓名而僅由原告蓋章之理，此亦悖乎經驗法則。另原告住家乃三樓半樓層之建物，其第一、二層分別出租他人使用，倘有會客必要，必定請其進入三樓原告之居家使用範圍，不可能在已出租予他人之二樓接待客人，而進出原告住家必須經過一、二樓，一樓為營業之八八八饅頭店，並非證人江振利所言用途為堆放東西。再者，證人江振利證稱其於八十五年十一月三十日曾至原告家中簽署該協議書時，言詞閃爍支支吾吾，無法說出上午、下午或晚上前來原告住家，足證證人江振利所稱係在二樓簽署協議書云云即非真實，自難採信。此外，證人江振利現雖已離職，然其當時乃任職被告公司，又涉嫌在被告公司唆使之下偽造此份協議書，其為利害關係人，為推卸刑責而為虛偽之證言亦屬正常，洵難期求其為客觀真實之陳述。是以，證人江振利之證述內容既與常情有悖，又違反真實，自難採其證言為判決之基礎。 （三）本件被告迄今仍未將原告所分配之系爭八間房屋交予原告並結算找補，且原告於起訴時已先將所須返還之保證金自原告所得請求補償之款項中扣除，故被告殊無再主張同時履行抗辯之餘地。至於原告請求被告協同辦理土地所有權移轉登記事宜及繳納土地增值稅部分，係因被告遲不就此部分辦理土地所有權移轉登記，屢經原告催促亦置之不理，顯有不為履行之虞，原告只得提起本件訴訟。倘被告確有履約誠意，原告亦願就此部分先行與被告達成協議，配合辦妥被告可分得土地部分之所有權移轉登記事宜後，撤回此部分之請求。添（四）被告辯稱原告拒不辦理交屋一語亦屬不實，蓋原告於八十九年六月二日依被告寄出存證信函之通知如期赴約，準備辦理房地點交及保證金、過戶土地等相關事宜，被告則推派林蒂小姐出席，東暐營造則由監工洪益元先生出面，然點交之房屋不但未按圖施工，且圖面標註之消防安全設備亦完全沒有裝置，經協調結果，被告及東暐營造同意房屋缺失於改善後，再另行通知房屋所有權人辦理完成交屋手續。嗣房屋修繕期間，東暐營造曾以存證信函通知昇欽有限公司派員前往施工，足證原告所言不虛，故系爭房屋迄今未能交屋並不可歸責原告，被告自應負擔交屋前即八十九、九十、九十一年度之房屋稅、水電費及大樓管理費。（五）關於被告主張原告與被告之糾紛，得以適用合建契約第十八條第三項之約定，實為擴充解釋不符契約原意之無理要求，蓋從合建契約第十八條第三項約定內容觀之，可明瞭所謂「合建其他地主間」之涵義乃將原告除外之意思，因此被告要求暫停本約之履行，實無理由。參、證據：提出公司變更登記表、合建契約、原告律師函、計算表、土地及建物登記謄本、停車位數量計算表、土地增值稅計算式、平面圖說、房屋稅繳款書、地價稅繳款書及計算式各一份、更正後計算表、房屋租賃契約書、會議記錄、存證信函、分戶協議書、分戶協議書之附件六、水電費收據、管理費收據為證，並聲請鑑定（一）原告提供之土地換算所得之允建容積、（二）原告所分得之系爭八間房屋之容積面積、（三）該合建大樓之法定停車位數量、（四）系爭合建大樓前棟一樓店舖、二、三、四樓與地下一樓平面式停車位、機械停車位於八十六年十一月間及現在之市價。乙、被告方面：壹、聲明：駁回原告之訴。如受不利判決願供擔保請准免予假執行。貳、陳述：一、本件原告之請求係依據兩造於八十五年九月二十五日簽訂之合建契約，惟就其請求之依據及計算方式，實有擴充解釋而不符契約情事，茲分述如下：（一）系爭合建標的之土地，除原告所提供系爭八二三、八二四地號、應有部分百分之二十之土地，約七八．二五坪與被告合建外，復有第三人提供同市段第八一六至八二二、七九八至八○四等地號土地與被告合建，全部基地面積共六五二坪，此有合建土地地號配置表為憑，被告就系爭合建土地分別與各地主訂立合建契約，各地主自僅得就其提供合建土地面積依約計算其應分得之比例，然原告卻以全部合建土地面積主張分配比例，實屬無據。（二）依合建契約第五條第三項第一款：「主建物面積分配以甲方實際所提供之土地換算所得允建容積，由甲方分得百分之五十，其餘歸乙方所有」約定，已就原告合建所得分配之面積詳予規範。因此，合建契約第五條第三項第二、三、四款之計算方式，自應依據前開合建契約第五條第三項第一款約定，以原告「實際所提供之土地」換算允建容積作為分配之基準，始符合契約之原意。（三）按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院三十九年台上字第一○五三號判例可資參照。本件依據左列事證均足以證明原告之請求為無理由：１、系爭合建基地面積共六五二坪，依一般合建慣例，均由建方分別與諸地主協商簽約後，始得順利興建。本件原告與被告簽訂系爭合建契約日期為八十五年九月二十五日，其提供合建土地面積僅占全部一成餘。而被告與原告簽約前僅與地主陳德和於八十五年六月二十八日簽妥合建契約，而由地主陳德和提供一九五‧六三坪與被告合建，除合建條件不同外，其餘有關建物分配比例之約定均屬相同。其後被告於八十六年五月間始分別與其他地主簽妥合建契約，其內容均為依允建之總樓地板面積，各分得半數，上開合建契約雖未表明「依甲方提供合建土地面積換算允建樓地板面積各分得百分之五十」，惟此為一般合建慣例，實無庸贅述。本件兩造於系爭合建契約第五條第三項第一款既已特別約定以原告「實際所提供之土地」換算允建容積為分配，則合建契約第五條第三項第二、三、四款之計算方式，自應依同條第一款之約定為計算基準，殆無疑義。２、合建契約第五條第三項第五款約定之緣由，係因依增設停車位獎勵辦法所增設之停車位，需花費鉅額地下室開挖及施工費用，屬額外支出，故地主同意不予分配。３、本件允建之樓地板面積為一二、八五一‧八七平方公尺即約三八八七坪，合建土地總面積共六五二坪。換言之，每坪合建土地允建容積為五‧九六坪，原告提供七八‧二五坪土地合建，依約應分得四六六‧三七坪之樓地板面積之半數即二三三‧一八五坪，惟原告已取得分配建物之登記面積共約二八七坪，如以每坪二十二萬元計算，原告尚有一千一百八十餘萬元之不當得利，故原告請求被告給付找補金額，洵屬無據。又系爭合建大樓法定停車位共八十八個，原告依約可取得半數之一成即四‧四個，而被告已交付五個，實已超逾依約應給付之數額，被告猶作請求，實無理由。二、合建契約第五條第七項所約定之房地互易土地價差款四百萬元，已於八十五年十一月三十日協議無庸履行，此有兩造簽訂之協議書在卷可稽。原告雖否認上開協議書簽章之真正，惟查前開協議書上原告「甲○○」之印文與合建契約上「甲○ ○」之印文相符，且經證人即合建契約之見證人江振利到庭結證屬實，故不容原告空言否認。三、再者，依據合建契約第二十條第二項約定：「：：如有任何一方違約者，願按本約第十八條各條款辦理。」亦即原告如違約，被告得「暫停本約之履行」（第十八條第三款）。本件被告均依約將原告應得之房屋、車位移轉登記予原告所有，然原告迄未依約履行，被告自得暫停本約之履行。爰就原告違約各項，臚列於后：（一）依合建契約第十四條第一項約定：「甲方應於本大樓結構體頂樓頂板完成勘驗後三日內將本約土地過戶及合併分割手續辦理完成。」查系爭合建大樓於八十八年七月三十一日完成勘驗，被告於同年八月十日以郵局存證信函催告原告依約履行，原告迄今置若罔聞。另依合建契約第七條第二項約定，三百六十萬元之保證金應於結構體頂樓頂板完成勘驗後十日內返還半數，餘半數於交屋同時返還。惟系爭八間房屋早已交屋完畢並成立大樓管理委員會，原告屢經函催，拒不辦理交屋，亦不返還保證金，此有存證信函在卷可憑。（二）八十九年初因系爭建物已全部合法興建完竣，被告為早日依據合建契約履行對合建地主及買受人之承諾，依法向新店地政事務所申辦建物所有權第一次登記。孰知原告為達其需索目的，竟向該所提出異議，若上開登記因原告之異議而無法辦理，勢必造成被告違約及數億元銀行貸款無法取得，嚴重時必造成被告營運之困難。幸而主管機關依法駁回其異議，准予登記。原告復向台北高等行政院提起行政訴訟，惟因確無理由而遭駁回，則原告有無違約，何庸置喙。（三）依據合建契約原告應得之建物產權及車位，被告均已依約給付，並辦妥所有權登記。然原告依約應履行之土地合併及過戶暨保證金之返還等義務，迄無一樣履行。原告既有如上述之違約事項，依合建契約第十八條第三項約定，被告自得暫停本約之履行。此外，系爭合建土地因原告遲延給付，被告業將自己所有之土地過戶予各買受人，故系爭土地之過戶對被告已無任何利益，依民法第二百三十二條規定，被告自得拒絕其給付。四、另就台灣省建築師公會九十一年七月一日鑑定報告書，陳報意見如下：依第八點鑑定結果（一）所示，原告應有部分各百分之二十之土地可換算所得之允建容積為一、七四九‧二八平方公尺，依約對分（合建契約第三條第一款），原告應分得八七四‧六四平方公尺。惟依同點（二）核算其容積面積為八五三‧三○平方公尺，似乎短少二一‧三四平方公尺。惟此之誤差乃因該鑑定報告未將二樓以上面臨建國路建物陽台面積計入，導致短列，計門牌一三○號短列一八‧二平方公尺，門牌一三二號短列四‧五三平方公尺，合計短列二二‧七三平方公尺，故二樓以上原告多分得一‧三九平方公尺。台灣省建築師公會台北縣辦事處九十一年十月七日台建師北鑑字第四八一號函文謂僅門牌一三○號十三樓短列，其他各戶仍無短列乙事，證諸謄本所載，實有遺漏，顯非正確。五、綜上所述，被告並未短少給付，且原告據以請求之土地增值稅，依據合約第六條第三項之約定，必俟其將「合建土地過戶予被告時」方產生，被告始有負擔之義務，地價稅亦同。而系爭房屋既已移轉登記為原告所有，其拒不辦理交屋，係可歸責於原告之事由，房屋稅、水電費及大樓管理費自應由其負擔，自不待言。且系爭房地均為原告名義，依房屋稅條例第四條第一項前段及土地法第一百七十二條第一項規定，房屋稅及地價稅均應由所有權人即原告負擔，與被告無涉。至有關被告承諾贈與之各項配備，於原告依約履行土地過戶、返還保證金並辦理交屋時，被告自當依約履行，於原告未依約履行前，被告自得依法主張同時履行抗辯及抵銷。參、證據：提出合建土地配置表、持分登記比較表、協議書、存證信函、土地合建契約書、調解不成立證明書、起造人印章委任（授權）書、臺北縣新店地政事務所八十九年二月二日八九北縣店地一字第○一二四六－一號函、臺北高等行政法院八十九年度訴字第七六一號判決為證，並聲請訊問證人江振利及鑑定協議書上「甲○○」之印文為真正。理由甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款定有明文。經查，本件原告原係起訴請求被告應給付二千萬元及其法定利息，嗣於九十年五月十四日追加請求被告應協同原告將原告所有坐落台北縣新店市○○段八二三、八二四地號、應有部分均為十萬分之一○八七二之土地所有權移轉登記予被告，並將附件一之設備另列為訴之聲明第二項，但請求給付之金額不變。其後，原告復於九十一年十二月十九日之辯論意旨狀追加請求被告應將系爭八間房屋及其所有權狀交付原告，並給付八十九年至九十一年間之水費、電費、大廈管理費。又原告前後所為之請求均係依兩造之合建契約而來，故其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之妨禦及訴訟之終結，揆諸前揭說明，應予准許。乙、實體方面：壹、原告主張：原告於八十五年九月二十五日就其所有之系爭八二三、八二四地號、應有部分百分之二十之土地提供與被告合建，並簽訂土地合建契約，詎被告未依約就原告所可得之部分與原告協議其坐落位置及樓層，即擅依該公司一己之意辦理建物所有權第一次登記，致短少分配一樓店舖面積二三．六七坪、房屋總面積五．四一坪及三．八個停車位予原告，就上開短少分配部分，被告應補償原告一千五百五十九萬一千八百元。又依合建契約約定，被告尚應支付房地互易之土地價差款四百萬元，及提供附件一所列之設備，暨給付交屋前之房屋稅、水電費、大樓管理費共計六十六萬六千二百三十三元，並負擔自簽約後按各自持有土地所產生之地價稅。再者，本件為合建契約，故原告應依合建契約約定，將前揭八二三、八二四地號、應有部分均為十萬分之一○八七二之土地所有權移轉登記予被告，而被告亦有協同辦理之義務，且被告應將分配予原告之系爭八間房屋及其所有權狀交予原告占有使用。詎被告迄今尚未交屋，且拒絕辦理土地過戶事宜，原告自得本於合建契約請求被告協同原告辦理土地所有權移轉登記事宜，並支付土地移轉時所須繳納之土地增值稅，暨將系爭八間房屋及其所有權狀交付原告，為此起本件訴訟等語。貳、被告則以：（一）合建契約第五條第三項第一款係以原告實際提供之土地換算允建容積為分配，故同條項第二、三、四款之計算方式，自應依據第一款之約定為計算之基準，始符合契約之真意。又依此計算方式，原告應分得二三三‧一八五坪，惟原告實際分配建物之總面積約二八七坪，顯然已逾原告依合建契約可取得之坪數。（二）依合建契約第五條第三項第三、五款約定，原告僅得就「法定停車位」依其提供合建土地之比例分配百分之十，而本件法定停車位共八十八個，原告可取得半數之一成即四‧四個，惟被告已交付五個停車位予原告，亦逾被告依約應給付之數額，原告猶作請求，實無理由。（三）房地互易之土地價差款四百萬元，兩造已於八十五年十一月三十日簽訂協議書，約定不必履行，原告自不可再請求被告給付。（四）土地增值稅及地價稅部分，依合建契約第六條第三項約定，必俟原告將合建土地過戶予被告時，被告始有負擔之義務。另系爭房屋已移轉登記為原告所有，原告拒不辦理交屋，自不可歸責於被告，故房屋稅、水電費、大樓管理費等費用自應由其負擔，自不待言。（五）本件被告已將原告應得之建物產權及車位依約給付予原告，並辦妥所有權登記。然原告依約應履行之土地合併及過戶暨保證金返還等義務，迄無一樣履行，依合建契約第十八條第三項約定，被告自得暫停本約之履行，並主張同時履行抗辯權及抵銷。此外，系爭合建土地因原告遲延給付，被告業將自己所有之土地過戶予各買受人，故系爭土地之過戶對被告已無任何利益，依民法第二百三十二條規定，被告自得拒絕其給付等語置辯。參、兩造不爭執之事實：一、原告於八十五年九月二十五日就其所有之系爭八二三、八二四地號、應有部分百分之二十之土地提供與被告合建，並簽訂土地合建契約。又系爭合建標的之土地，除原告所提供之上開土地外，復有第三人提供同市段第八一六至八二二、七九八至八○四等地號土地與被告合建，全部基地面積共六五二坪。二、原告因系爭合建契約實際分得之房屋總面積八五六．七五平方公尺、前棟一樓店鋪面積七八．六六平方公尺、法定停車位五個。三、依系爭合建契約，原告應移轉系爭八二三、八二四地號、應有部分十萬分之一○ 八七二之土地所有權予被告，並由被告負擔過戶時所產生之土地增值稅。四、系爭房屋自八十九年起至九十一年止所發生之房屋稅、水費、電費、大樓管理費分別為十八萬二千四百五十三元、四萬零七百一十元、二萬六千四百元、四十一萬六千六百七十元，共計六十六萬六千二百三十三元。五、依系爭合建契約，被告就系爭房屋應提供附件一之設備並依附件二之圖說安裝完成。六、依卷附鑑定報告所載，一樓店鋪、四樓於八十六年十一月份之市價每坪約為七十萬元、二十二萬元，至每個機械停車位之市價則為八十萬元。肆、本件之爭點如下：一、合建契約第五條第二、三款之真意為何？被告是否有找補之義務？二、兩造是否曾協議被告不必給付房地互易之土地價差款四百萬元？三、被告是否應協同原告將系爭八二三、八二四地號、應有部分十萬分之一○八七二之土地所有權辦理移轉登記予被告，並負擔過戶所產生之土地增值稅？被告可否依民法第二百三十二條規定拒絕受領前揭土地？四、被告是否有負擔地價稅、房屋稅、水費、電費、大樓管理費之義務。五、被告可否主張同時履行抗辯權或抵銷？或依合建契約第十八條第三項約定主張暫停本約之履行？伍、合建契約第五條第二、三款之真意為何？被告是否有找補之義務？一、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約所用之文字。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號判例可資參照。經查，系爭合建契約第五條第三項第一款已就合建後主建物面積之分配約定：「以甲方（即原告）實際所提供之土地換算所得之允建容積，由甲方分得50%，其餘歸乙方（即被告）所有。」至於原告就其可分得建物之分配方式則於同條項第二款約明：「分配方式：在前項甲方分得總面積不變之情況下，雙方協議如下：⑴甲方分得前棟一樓店舖壹戶（其面積為前棟壹樓店舖總面積的百分之二十五）、頂樓二戶，以上坪數係指產權登記坪數。其餘部份自同棟二樓以上逐層集中選取至甲方應分得面積滿額為止，不得跳躍選取。」復以手寫方式約定：「甲方前棟一樓店鋪應分配面積除第五條第三項第二款所訂外，應多分配二坪。但分得總面積不變。」易言之，兩造係就合建契約第五條第三項第一款約定所得分得之建物總面積，在合建契約第五條第三項第二款中約定其分配方式，並無任何疑義之處。至於地下室停車位部分，依合建契約第五條第三項第三款約定：「地下室車位分配按法定停車數量計算，甲方分得10%，其位置分配於Ｂ１層，雙方約定平面式車位二位，其餘為機械停車位以集中分配為原則。」故原告可分配之車位數量係以法定停車位數量計算，由原告分得百分之十，並無依原告實際提供土地之比例計算停車位之意旨。二、被告雖提出就系爭合建土地與其他地主即陳德和、林敬啟及廖文化訂立之合建契約二份為憑，主張原告僅得就其提供合建土地面積計算其應分得之比例，再以該比例計算合建契約第五條第二、三款之建物面積。惟被告與其他地主訂立之合建契約，原告並無從置喙，況觀諸被告與陳德和簽訂之土地合建契約書第五條第三項就房屋分配之方式係約定：「三、建物及土地分配：１、甲方應分得建物面積按甲方所提供之土地換算允建容積由甲方分得57.5%，由乙方分得42.5%，甲乙雙方同意採垂直分配原則。２、地上建物分配以同棟、集中選取為原則，不得跳躍選取。：：５、地下室車位分配：甲方可分得地下室各層之停車位數，按『本項第一款之比例』計算：：。６、本約土地之興建乙方得申請增設停車位獎勵辦法，因此所增加的地上樓地板面積甲方可分得20%，其餘歸乙方所有。」而被告與林敬啟、廖文化簽訂之土地合建房屋契約書第三條關於房屋分配則約定：「一、雙方同意按本約土地面積依建築法令許可，設計最大允建總樓地板面積（不含地下室、屋突面積），為本約合建房屋分配之標的：１、甲方分取百分之五十，其餘歸乙方所有。：：二、選屋原則及面積找補：１、甲方應按本約土地座落位置選擇分配本合建大樓相關位置，分配樓層則為其他鄰地合建地主分配完後之上一樓層為準，甲方不得主張分配壹樓。：：」均與系爭合建契約已明白約定：「『在前項甲方分得總面積不變之情況下』，雙方協議如下：⑴甲方分得前棟一樓店舖壹戶（其面積為前棟壹樓店舖總面積的百分之二十五）：：」之方式不同，自難以上開二份合建契約遽認原告應與陳德和、林敬啟及廖文化分配之方式相同。故被告辯稱無論是合建契約第五條第三項第二款或第三款，均應以原告實際提供土地之比例，換算原告分得前棟一樓店鋪之面積及法定停車位之數量等語，並無足採。三、次查，系爭合建基地係由十四筆土地合併，面積共計二一五八平方公尺。而前揭八二三、八二四地號土地面積共計一二九三．四三平方公尺，原告之應有部分為百分之二十，故原告提供之土地面積應為二五八．六九平方公尺，占全部基地面積比例為百分之十一．九九。另依原告實際提供之土地換算允建容積為一七四九．二八平方公尺，而原告實際分得建物之總面積則為八五六．七五平方公尺等節，有台灣省建築師公會台北縣辦事處九十一年七月一日台建師北鑑字第三二○號鑑定報告書及九十一年十月七日台建師北鑑字第○四八一號函附卷可稽，自堪信為真正。又依前開合建契約第五條第三項第一款約定，原告應可分得允建容積一七四九．二八平方公尺之百分之五十即八七四．六四平方公尺。被告固然質疑鑑定結果之正確性，但該鑑定報告所示之鑑定結果既經本院再次函詢台灣省建築師公會台北縣辦事處，經其於九十一年十月七日回覆略以：「於鑑定報告書中『鑑定結果』第二款，門牌號碼一三○號十三樓之部分『陽台面積』有遺漏，特更正該戶容積面積為二○二．六六平方公尺。其他各戶因配合原設計圖之『陽台面積』計算方式，並已計入『樓地板面積』欄內，經重新校核仍無短列情事，其最後計算結果無誤。」有上開函文在卷足憑。因此，原告實際分得之容積面積確為八五六．七五平方公尺，被告所為之質疑洵無足採。是原告就總面積部分短少分配一七．八九平方公尺（874.64－856.75＝17.89）。四、再查，依系爭合建契約第五條第三項第二款約定，原告可分得前棟一樓店舖一戶，其面積為前棟一樓店舖總面積的百分之二十五加二坪。而前棟一樓店舖之門牌號碼分別為建國路一三○號至一四○號六戶，面積共計六○一．一七平方公尺，原告分得其中百分之二十五再加二坪即一五六．九平方公尺（601.17×25%＋2÷ 0.3025＝156.9），惟原告實際分得之建物為門牌號碼台北縣新店市○○路一三二號之房屋，面積為七八．六六平方公尺【含公共設施六．○五平方公尺（ 1141.07×53/10000）】，有建物登記謄本在卷可參。因之，就前棟一樓店鋪部分，原告短少分配七八．二四平方公尺。五、復查，系爭大樓之法定停車位數量為八十八個，有鑑定報告可稽，且為兩造所不爭。依系爭合建契約第五條第三項第三款約定，原告可分得百分之十即八．八個，惟原告僅分得五個，故尚短少三．八個停車位。六、綜上所陳，依系爭合建契約第五條約定，與原告現今實際分配之面積及停車位數量，被告確實短少分配前棟一樓店舖面積七八．二四平方公尺即二三．六七坪、總面積一七．八九平方公尺即五．四一坪及三．八個停車位予原告。又依合建契約第五條第五項第二款關於找補規則方面約定：「甲方所分得之房屋面積合計如多於或少於其應受分配之房屋面積時應與乙方互相找補，找補之價格應於選屋簽認圖面之同時，確認應找補之金額。」換言之，兩造係以選屋簽認圖面時之價格，作為相互找補之依據。另合建契約第五條第六項亦約定：「甲、乙雙方同意，雙方分得之房屋位置及樓層於本合建案建照送審後參拾日內由雙方協議分配。」查兩造就分配之房屋及互相找補之價格既未達成協議，揆諸上開約定，可推知雙方互相找補之金額應以建造執照送審後三十日之價格為基準。再者，被告並未爭執系爭大樓之建造執照係於八十六年十月核發，則互相找補之價格即應以八十六年十一月份之市價為準據。此外，兩造就主建物之分配方式除就一樓店鋪及頂樓部分已明確約定戶數外，其餘部分則約定「自同棟二樓以上逐層集中選取至甲方應分得面積滿額為止，不得跳躍選取」，申言之，倘原告就一樓店鋪面積並未短少分配，則依上揭約定，原告就同棟二樓以上逐層集中選取至甲方應分得面積滿額為止之結果，原告選取四樓戶數之面積自比現今實際分得之面積少。是以，原告就一樓店鋪面積短少部分，應與同棟四樓之價格差距作為互相找補金額計算之基礎。而一樓店鋪、四樓於八十六年十一月份之市價每坪約為七十萬元、二十二萬元，原告短少分配二三．六七坪，故被告就此部分尚應補償原告一千一百三十六萬一千六百元【23.67（000000－000000）＝00000000】。另就總面積部分，被告亦短少五．四一坪，復以四樓每坪二十二萬元單價計算，被告應補償原告一百一十九萬零二百元（5.41×220000＝0000000）。再就停車位數量部分，依八十六年度十一份機械停車位之市價每個約八十萬元，原告短少三．八個機械停車位，故被告應補償原告三百零四萬元。綜上，被告就前開短少分配之建物及車位共應補償原告一千五百五十九萬一千八百元，扣除原告應返還被告三百六十萬元之保證金，被告尚應給付原告一千一百九十九萬一千八百元。陸、兩造是否曾協議被告不必給付房地互易之土地價差款四百萬元？經查，系爭合建契約第五條第七項雖約定：「除前項房地之分配外，乙方同意支付甲方房地互易之土地價差款新台幣肆佰萬元。」惟兩造復於八十五年十一月三十日另簽訂協議書，並於第一條約定：「雙方同意，原合建契約第五條第七項規定刪除，雙方不必履行。」足見兩造已達成不必履行合建契約第五條第七項約定之合意。原告雖然否認該協議書之真正，然查，上開協議書上原告「甲○○」之印文經與合建契約書上之「甲○○」印文比對核屬相符，有內政部警政署刑事警察局鑑驗通知書在卷可參。而證人即擔任被告公司之專員且協辦雙方間就系爭合建契約洽商過程之江振利亦結證稱：「：：原在合建契約有約定要給付四百萬元的價金予原告，後來有另外約定不必履行。洽商不必履行我並未參與，但是協議書的內容是我寫的，也是我拿去原告家裡讓他蓋章的，章是原告親手蓋的」等語（參本院九十年六月十一日筆錄），足證系爭協議書形式上確為真正，並無由第三人盜蓋之虞。原告固然以證人江振利證述其住處之用途與實際情形不符為由，否認其證詞之真正性，然而，系爭協議書係於八十五年十一月三十日簽訂，而證人江振利係於九十年六月十一日方至本院作證，時隔四年半有餘，縱其證述原告用印之情節有部分不符，亦屬常情，尚難以此即否認其證詞之可信度。況兩造自八十七年以來，就系爭合建契約應如何分配建物即有不同之解釋，有原告於八十七年一月二十日發出之律師函可憑，然原告迄至本件言詞辯論終結前，並未就其主張偽造或盜蓋印章乙事提起刑事追訴，益證被告辯稱兩造已約定不必給付四百萬元之土地價差款等語為可採信，原告就此部分之主張難信屬實。柒、被告是否應協同原告將系爭八二三、八二四地號、應有部分十萬分之一○八七二之土地辦理所有權移轉登記予被告所有，並負擔過戶所產生之土地增值稅？一、按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；又當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定，民法第三百六十七條、第三百九十八條分別定有明文。又出賣人已有給付之合法提出，而買受人不履行其受領義務時，買受人非但陷於受領遲延，並陷於給付遲延，最高法院亦著有六十四年台上字第二三六七號判例足資參照。查合建契約之性質或謂民法第三百九十八條規定之互易契約，或謂承攬與買賣之混合契約，然無論究屬何者，均有前開民法第三百六十七條規定及最高法院判例之適用，合先敘明。二、查依系爭合建契約第十四條第一項約定：「甲方應於本大樓結構體頂樓頂版完成勘驗後三日內將本約土地過戶及合併分割手續辦理完成。甲方應配合乙方將過戶之文件：：用印後交予乙方以辦理過戶事宜。」可知原告自有將被告依系爭合建契約所取得系爭八二三、八二四地號、應有部分十萬分之一○八七二之土地所有權移轉登記予被告之義務，而依前揭說明，被告亦有受領之義務。又本件原告於訴訟進行中，曾表示願意移轉前揭土地予被告所有，然被告卻不配合辦理並拒絕受領，依前揭民法第三百六十七條規定，原告請求被告協同辦理，即屬有據。三、被告雖稱：系爭合建土地因原告遲延給付，被告業將自己所有之土地過戶予各買受人，故系爭土地之過戶對被告而言已無任何利益，依民法第二百三十二條規定，被告自得拒絕其給付等語。惟按遲延後之給付，於債權人無利益者，債權人得拒絕其給付，並得請求賠償因不履行而生之損害，固為民法第二百三十二條所明定，但必須有「遲延後之給付，於債權人無利益」之特別情形，例如嚴格定期行為，債權人始得拒絕給付，不予受領，而請求全部之損害賠償，以替代履行之請求。又債權人雖得拒絕其給付，但既曰拒絕其給付，自應由債權人為主張，且就遲延後之給付，於其無利益之事實，負舉證之責。查系爭合建契約第十四條第一項雖約定原告應於該合建大樓結構體頂樓頂版完成勘驗後三日內將本約土地過戶及合併分割手續辦理完成，並配合被告將過戶之文件用印後交予被告以辦理過戶事宜，但觀諸前開合建契約第十四條第一項約定內容，難認上開過戶之期限為嚴格之定期行為，此觀原告未於上開期限內辦理過戶，被告仍陸續以存證信函催告，卻未立即採取行動一節即明，況且，系爭合建契約第十八條已就違約之一方約定其法律效果，足見本件尚不符民法第二百三十二條規定得拒絕受領而請求損害賠償之要件，何況，被告尚未就原告遲延後之給付，於其無利益之事實負舉證責任。是以，被告前開辯詞，亦無足採。四、再查，依系爭合建契約第六條第三項約定：「土地增值稅：甲方因合建將土地過戶予乙方所產生之土地增值稅由乙方自行負擔。」而被告亦不否認其有負擔土地增值稅之義務，僅辯稱俟原告將合建土地過戶予被告時，被告始有負擔之義務一詞。然查，被告並不配合辦理土地過戶事宜，已如前述，故原告請求被告協同辦理前揭土地之移轉登記事宜之同時，一併請求被告負擔過戶所產生之土地增值稅，亦屬有據。捌、被告是否有負擔地價稅、房屋稅、水費、電費、大樓管理費之義務。一、按房屋稅條例第四條第一項前段及土地法第一百七十二條第一項固均規定房屋稅及地價稅應由所有權人負擔，惟房屋稅、地價稅係公法上稅捐債務，故地價稅、房屋稅之納稅義務人雖為原告，然納稅義務人，僅係稅捐機關依法核定之公法上課稅主體，其實際上之繳納人，於交易過程中，非不可由交易之私人自行約定，先予敘明。二、經查，依系爭合建契約第六條第一項約定：「地價稅：簽約日之前由甲方自行負責，簽約後由雙方按各自持有之土地自行負責。」而兩造係於八十五年九月二十五日簽約，故自八十五年九月二十五日以後之地價稅應由被告負擔。是被告辯稱原告是土地所有權人，依土地稅法應由原告負責繳納地價稅，於原告辦理土地移轉登記前，被告無負擔之義務等語，委無足採。又原告就系爭八二三、八二四地號土地應移轉予被告之應有部分為十萬分之一○八七二，已如前述。而原告所有之八二三、八二四地號、應有部分百分之二十之土地，八十九年度之地價稅為四萬零七百九十元，九十、九十一年度之地價稅則為四萬零四百三十二元，有地價稅繳款書在卷可考。依此計算，被告應負擔之地價稅，八十九年度為二萬二千一百七十三【10872／100000×1／（2000／10000）×40790 = 22173元】、九十年度及九十一年度之地價稅各為二萬一千九百七十八元【10872／100000×1／（ 2000/10000）×40432 = 21978元】，共計六萬六千一百二十九元。二、次查，依系爭合建契約第十二條第二項後段：「：：交屋日起所發生之稅費及水電、大樓管理費等費用概由甲方（即原告）負責。：：」約定之反面解釋，可知交屋之前所發生之房屋稅、水電費及大樓管理費等費用，應由被告負責。又被告並未爭執其迄今尚未交屋予原告，故八十九年度至九十一年度之房屋稅三萬三千五百七十六元、七萬九千四百九十元、六萬九千三百八十七元及水費四萬零七百一十元、電費二萬六千四百元、大樓管理費四十一萬六千六百七十元，共計六十六萬六千二百三十三元，應由被告負擔。三、被告固稱：系爭房屋已移轉登記為原告所有，原告拒不辦理交屋，自不可歸責於被告，故房屋稅、水電費、大樓管理費等費用自應由原告自行負擔等語。然查，系爭合建契約第五條第三項第一款已約定原告可分得之建物總面積，並在第二款約定其分配方式，復在第五條六項約定：「甲、乙雙方同意，雙方分得之房屋位置及樓層於本合建案建照送審後參拾日內由雙方協議分配。」惟因兩造就系爭合建契約之解釋及認知有異，故無法協議原告分配建物之坐落位置、樓層及面積，故被告雖將系爭八間房屋登記為原告所有，並數次函催原告辦理交屋手續，但因被告短少並非按系爭合建契約第五條第三項第一、二、三款約定為給付，並短少分配一樓店舖面積二三．六七坪、房屋總面積五．四一坪及三．八個停車位予原告，因此，難謂被告已提出合法之給付，原告自得拒絕受領，故被告抗辯未能辦理交屋係可歸責於原告一語，即無足採。至於本件原告雖於起訴後以找補規則代替請求被告依債之本旨給付，易言之，原告願意接受被告所交付之系爭八間房屋，並請求被告給付找補之價額。惟因被告於本件訴訟繫屬後未再催告原告辦理交屋，故原告亦無受領遲延之問題，因之，被告迄今尚未交屋，自應負擔前開交屋前所產生之房屋稅、水電費及大樓管理費。玖、被告可否主張同時履行抗辯權？或依合建契約第十八條第三項約定主張暫停本約之履行？一、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條前段定有明文。查系爭合建契約性質上屬互易契約或承攬與買賣之混合契約之性質，已如前述，而互易或買賣契約均屬雙務契約，故合建契約自有上開規定之適用，洵無疑義。惟如前所述，本件被告迄言詞辯論終結前均不願受領系爭八二三、八二四地號、應有部分均為十萬分之一○八七二之土地，甚且原告於本件訴訟審理中追加請求被告應協同辦理土地之過戶事宜，而原告請求補償之費用亦已扣除三百六十萬元之保證金，故被告自無再以原告尚未辦理土地之過戶及返還保證金為由主張同時履行抗辯及抵銷。二、再者，依系爭合建契約第十八條第三項：「合建其他地主間，若有任何一方違約，經甲、乙雙方合力協商仍無法解決者，乙方得暫停本約之履行，：：」約定之文義觀之，可知所謂「合建其他地主間」並未包括原告。何況，本件係因被告未依合建契約第五條第三項第一、二、三款約定為給付，致短少分配一樓店舖面積二三．六七坪、房屋總面積五．四一坪及三．八個停車位予原告，因此被告並未提出合法之給付，難謂原告有違約之情事，故被告辯稱原告未依約履行土地合併及過戶暨保證金返還等義務，依合建契約第十八條第三項約定，其自得暫停本約之履行等語，要無足採。拾、綜上所述，依合建契約約定，被告應（一）補償原告一千一百九十九萬一千八百元，並給付地價稅六萬六千一百二十九元、房屋稅十八萬二千四百五十三元、水費四萬零七百一十元、電費二萬六千四百元、大樓管理費四十一萬六千六百七十元，共計一千二百七十二萬四千一百六十二元，其中一千二百零五萬七千九百二十九元（找補金額及地價稅部分）自起訴狀繕本送達翌日即九十年一月十六日起，另六十六萬六千二百三十三元自九十二年一月八日（即辯論終結之翌日）起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息。（二）協同原告將系爭八二三、八二四地號、應有部分均為十萬分之一○八七二之土地所有權移轉登記予被告，並負擔過戶所產生之土地增值稅。（三）將系爭八間房屋及其所有權狀八紙交予原告。（四）就系爭八間房屋提供附件一之設備並依附件二之圖說安裝完成。從而，原告請求被告應給付如主文所示之金額、房屋、所有權狀、設備，暨協同辦理土地過戶事宜並負擔土地增值稅，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。拾壹、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。拾貳、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。拾參、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　一　　月　　二十三　　日民事第五庭法官　林秀圓右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　一　　　　月　　二十三　　日法院書記官　林蓮女

臺灣臺北地方法院九十年度重訴字第二一八號

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