九十年度重訴字第三一一八號｜民事：返還價金等｜裁判日期：91 年 04 月 23 日

臺灣臺北地方法院民事判決　九十年度重訴字第三一一八號原　　　告　丁○○ 戊○○ 被　　　告　富享建設股份有限公司法定代理人　甲○○ 被　　　告　丙○○○ 乙○○ 右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：主文被告富享建設股份有限公司應給付原告丁○○新台幣壹佰貳拾陸萬壹仟伍佰元、原告戊○○新台幣壹佰貳拾伍萬陸仟伍佰元，及均自民國九十年十二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告丙○○○、乙○○應給付原告丁○○新台幣肆佰零壹萬元、原告戊○○新台幣參佰玖拾玖萬玖仟伍佰元，及均自民國九十年十二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告富享建設股份有限公司負擔十分之一，被告丙○○○、乙○○負擔十分之三，餘由原告各負擔十分之三。本判決第一項於原告丁○○、戊○○分別以新台幣肆拾貳萬壹仟元、肆拾壹萬玖仟元為被告富享建設股份有限公司供擔保後，得假執行，但被告富享建設股份有限公司如於假執行程序實施前，分別以新台幣壹佰貳拾陸萬壹仟伍佰元、壹佰貳拾伍萬陸仟伍佰元為原告丁○○、戊○○預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告丁○○、戊○○分別以新台幣壹佰參拾參萬柒仟元、壹佰參拾參萬參仟元為被告丙○○○、乙○○供擔保後，得假執行，但被告丙○○○、乙○○如於假執行程序實施前，分別以新台幣肆佰零壹萬元、參佰玖拾玖萬元玖仟伍佰元為原告丁○○、戊○○預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實甲、原告方面：一、聲明：（一）被告應連帶給付原告丁○○新台幣（下同）一千一百七十二萬六千二百七十元、戊○○一千一百六十四萬九千二百九十一元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。添（二）願供擔保請准宣告假執行。添二、陳述：（一）原告丁○○、戊○○兄弟於民國八十八年十一月二十二日向被告富享建設股份有限公司（下簡稱富享公司）購買該公司起造興建之「天母國寶」第九樓第十樓房屋各乙戶及地下停車位編號五、六、七、十六、十七、十八共六個車位（戊○○係購買九樓及地下一樓編號十六、十七、十八等三車位，丁○○係購買十樓及地下二樓編號五、六、七三個車位），同時向被告丙○○○、乙○○購買台北市○○段○○段一七七、一八八號兩筆地號，上開房屋、車位依約其應分配之土地持分，原告被告間並簽訂有「天母國寶」房屋、車位預訂買賣契約書，及「天母國寶」土地預定買賣契約書共肆份，戊○○所購上開標的之總價款為四千五百三十六萬元，自備款（依上開契約房屋、車位及土地分配明細表按時繳交）總數為一千三百六十七萬元所餘三千一百六十九萬則於過戶時由銀行貸款償還；丁○○所購上開標的之總價款為四千五百七十九萬元，自備款為一千三百七十九萬元，銀行貸款為三千二百零五萬元。原告簽約後均依上開合約規定，應繳納之各分期房地款均按時繳納至九十年九月第十一期止，二戶合計共二千四百二十萬元（戊○○已繳納土地部分九百十七萬元，房屋部分二百八十九萬元，共一千二百零六萬元；丁○○已繳納土地部分九百二十三萬元，房屋部分二百九十一萬元，共一千二百十四萬元），被告均已收迄。添（二）嗣因國內外經濟急速衰退，原告生意經營亦諸多不順，已無力自第十二期後繳納上開房地款，乃於九十年十月三十日發函予被告，通知上情，並請被告儘速核計所生損害，通知我方，雙方於結算扣減後，辦理退還原告已繳納之房地款事宜。詎被告接到上開通知函後竟於九十年十一月十二日以存証信函通知原告解除上開簽訂之房地契約，其解約理由係被告已分別於九十年七月二十六日、九月十一日發函通知原告依約繳納之房屋及土地期款及滯納金（第十二期），且原告亦發函無力繳納第十二期以後之房地款，依上開房屋、車位預定買賣契約書第十三條及上開土地預定買賣契約書第三條之約定，解除契約，並依上開房屋、車位預定買賣契約書第十三條之約定請求以房地總價百分之二十為被告公司重行出售本戶房屋所需各項費用及稅捐之抵償及損害賠償和違約金，而分別以原告上開所購房地總價合計，被告公司尚可向原告戊○○請求九百零七萬二千元，作為重行出售該戶房屋所須各項費用及稅捐之抵償及損害賠償和違約金，扣除戊○○已繳之房屋款二百八十九萬元抵償後，尚不足六百一十八萬二千元，故被告無須返還戊○○所繳之房屋款，而仍得再向其請求上開不足款，至就戊○○已繳土地款九百十七萬元，依前開土地預定買賣契約書第三條之約定悉數沒收作為被告所受損害之賠償金，至丁○○之部分，亦依上開契約規定於房屋、車位預定買賣部分，被告公司得向丁○○請求九百十五萬八千元，扣除其已繳之房屋款二百九十一萬元抵償後，尚不足六百二十四萬八千元，丁○ ○已繳土地款九百二十三萬元，亦悉數沒收。至此，原告方明瞭被告以上開不合法、顯失公平，重覆計算之違約金處罰契約條款，未實際詳列其損失額之嚴苛方式對原告科以重罰，而本件預售屋案，原告之前均按約繳款，自備款部分，丁○○己繳一千三百七十九萬元，僅差一百六十五萬元；戊○○已繳一千三百六十七萬元，亦僅差一百六十一萬元，即完成交屋貸款手續，今解約後被告非但依上開違約處罰條款處罰原告違約金，且可沒收買方之房屋、車位、土地另行出售，原告既無從取得上開房地，前此所交之房地款均全遭沒收外，反而倒欠原告公司違約金，此種於消費者違約時應負擔顯不相當之賠償責任之安定型化契約條款，不但違反消費保護法及其施行細則之相關規定，且違背民法第二百四十七條之一附合契約之規定，在法律上應解為無效，且依民法第二百十三條之規定負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，本件原告解約後既可沒收房地另行出售，如確有損害應由其負舉証之責任否則其沒收原告上開房地款即失法律上之原因而有民法不當得利規定之適用。退萬步言，本件違約處罰條款縱屬有效，法院亦可斟斟情形，予以核減，亦為民法第二百五十二條所明定，從而原告認被告依本件契約違約處罰並無理由且顯失公平，茲依雙方上開所訂契約解約後之權利義務分述如下：本件被告雖依上開契約規定解除契約，惟上開契約並未明定原告給付遲延及未能繼續支付時，被告解約後如何返還原告給付物及利息之事，原告自可依民法第二百五十九條第一、二款之規定求償。復依上開房屋、車位預定買賣契約書第二十一條之規定，本約甲方同時與丙○○○、乙○○等二名所簽訂土地預定買賣契約書，雖係房屋與土地分別訂定契約，但有連帶之權利與義務，二契約應全部履行，甲、乙雙方如對本約有違約情事，視為對上項土地預定買賣契約亦構成違約並應依違約處罰約定處理，本約買賣標的係房屋、土地不得分別處分，於上開預定土地買賣契約書第十一條亦有相同之規定，足見本件被告就上開返還付物及利息部分自應負連帶責任。以原告丁○○部分而言，已繳交之自備款為一千二百十四萬元，加上所生之利息（以法定週年年利率百分之五計算）為八十萬零二百七十元，合為一千二百九十四萬零二百七十元，原告戊 ○○已繳交之自備款為一千二百零六萬元，加上所生利息七十九萬五千二百九十一元共一千二百八十五萬五千二百九十一元，被告對此自應分別對丁○○、戊○○負連帶返還之責。（三）本件系爭之房屋、車位預定買賣契約書第十三條第三款與土地預買賣契約書第三條，依前開說明權利義務有連帶性以觀，被告除可處罰原告房地總價百分之二十外，亦可沒入原告已繳之土地款，兩者合計就丁○○而言其罰款總額達一千八百三十八萬八千元，戊○○則有一千八百二十四萬二千元，均已超過房地總價（約四千五百萬左右）百分之四十，且該土地款處罰部分有重覆計算之嫌，另被告可沒收房地另行出售，對其亦無何損失可言，惟如被告違約時以前開房屋買賣契約第十二條第㈡規定「如乙方無法依約交付本約標的物或不賣時，乙方應將已收價款如數退還甲方，另加賠償所收價款同款作為損害給與甲方（損害金以不超過房地總價百分之一十為限）及土地預定買賣約書第八條違約處罰㈠「乙方如於約定移轉土地所有權時發生土地所有權糾紛致不能履行契約時，甲方得解除本契約解約，乙方除應將既收價款全部退還甲方外，並應加付中央銀行放款利息（年息八.五%給甲方作為賠償。其因本契約解約時，乙方應同時就同時就房屋、車位預定買賣契約書予以解約，並依房屋、車位預定買賣契約書第十三條違約處罰約定條文處理，不得推諉。」對照以觀，原告所交價金部分可與被告房地部分相當，雙方可取回其給付物或不予過戶，惟就違約處罰部分比較則被告充其量最多僅需給付房地總價百分之二十及原告所交價金之利息，與原告前開所被罰之土地款沒入及房地總價百分之二十之處罰（已達房地總價百分之四十）顯不相當，揆諸前開消費者保護法及民法附合契約之相關規定，上開違約處罰之約定應屬無效。按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金又約定之違約金過高者，法院得減至相當數額，民法第二百五十條第二百五十二條分別定有明文，而衡量違約金是否過高或是否相當仍須依一般客觀事實，社會經濟狀況及事人所受損害情形，以為酌定標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人如能如期履行債務時，債款可得予受之一切利益為衡量之標準，最高法院四十九年台上字第八○七判例、五十一年度台上字一九號判例意旨可資參照。系爭之處罰條款，應以前開房屋、車位預訂買賣契約書第十三條第二、三款之規定（損害金房地總價百分之二十），在雙方間比較平等，茲就該條第三款之規定「甲方（原告）無條件同意房地總價百分之二十作為乙方（被告）重行出售本戶房屋所需各項費用及稅捐之抵償及損害賠償金和違約金」，茲分論之：Ａ、乙方重行出售本戶房屋所需各項費用及稅捐及損害賠償金部分：本件解約後，被告可重行出售系爭標的物，如有差價損失原告自應補償，惟本件原告於八十八年十一月所買上開「天母國寶」九、十樓及車位六個依當時買價約為每坪五十一萬元，迄解約時該大廈已完工並取得建物登記（於九十年十一月八日登記于富享公司名下），土地則尚未分割登記于買主，仍登記於丙○○○、乙○○名下，且均無設定抵押權。原告乃於九十年十一月間委託友人介紹住商不動產台北六張加盟店主任陳培忠至上址訪價，並向該公司關係企業富升建設機構業務人員李淑妹之取得「天母國寶」付款表、房屋平面圖各乙份。依該付款表記載系爭之九、十樓每坪單價達五十七、五十八萬左右，經陳培忠探詢實際出售價格，李淑妹則在上開房屋平面圖上書立「三樓（四十六萬）P.五樓（四十七萬）P.B1二百六十萬（位）、B2二百五十萬（位）」即三樓每坪四十六萬、五樓每坪四十七萬，地下一樓車位每位二百六十萬，地下二樓車位每位二百五十萬，並說明樓層越高視野更佳，每高一樓每坪加收一萬元云云，據此可推知系爭樓層九樓為五十一萬、十樓為五十二萬，比預售時原告所出之價還高出一萬元左右，此點亦符合市埸上成屋之售價高於預售屋之常情，是本件被告重行出售系爭房屋非但無差價損失，甚可獲利，至重行出售之各項費用及稅捐部分，因該「天母國寶」案尚未全部銷售完畢（三、五樓尚未出售），所僱請又為原公司之銷售小姐李淑妹，在人事費用並無增加，稅捐則於被告覓得新買主，亦可轉嫁對方，應無損失可言，此外被告回覆之存証信函中又未列出其實際之損失，本部分自不得向原告請求。Ｂ、違約金部分：本件買賣標的價金二戶合計超過九千萬扣除銀行貸款約六千三百萬元可轉貸于買受人外，自備款部分，戊○○已繳交一千二百零六萬元，尚差一百六十萬元，丁○○已繳交一千二百十四萬元，尚差一百六十五萬元，可說己繳了接近九成，只因近來國內景氣蕭條，原告做生意亦諸多不順且因這二年股市急速下跌至四、五千點，本人所購之股票慘遭套牢，實無力再繳交所剩一成自備款及負擔銀行之貸款，無奈才與被告終止契約關係，實屬情非得已，再參以原告解約後並無何損失已如前述，請鈞院核減上開房地總價百分之二十之違約處罰，為原告已繳自備款百分之十，其金額二戶合計為二百四十二萬衡情應足可彌補被告之一切損失。添（四）綜上所述，本件解約後，原告戊○○應可向被告請求已繳自備款一千二百零六萬元加計利息七十九萬五千二百九十一元為一千二百八十五萬五千二百九十一元，扣除上開違約處罰一百二十萬六千元，其淨額為一千一百六十四萬九千二百九十一元；原告丁○○已繳自備款一千二百十四萬元加計利息八十萬零二百七十元，扣除上開違約處罰一百二十一萬四千元，其淨額為一千一百七十二萬六千二百七十元。被告自應依淨額之數分別對原告負連帶給付之責。（五）對於被告抗辯之陳述：１、被告以民法第二百七十一條第一項、第二項之規定，以被告並無明示「返還價金之債務」，對於原告各負全部給付之責任，而認被告毋需對原告負連帶給付之責云云。惟依系爭房屋、車位預定買賣契約書第二十一條之條目即明示「房屋、土地買賣有連帶權利義務」土地預定買賣合約書第十一條亦有相同之規定，細繹其內容不只規定「二契約應全部履行」，亦規定「甲乙雙方如對本約有違約情事，視為對上項土地預定買賣契約亦構成違約並應依違約處罰約定處理，本約買賣標的係房屋、土地不得分別處分」，即對違約時雙方之權利義務亦屬連帶亦規定甚明，足見雙方之契約關係不論履約或違約均有連帶之權利義務關係，而該連帶權利義務關係自應包含解約後被告之價金返還之債務在內，被告僅引用上開約定前半段認為僅係約定房屋及土地買賣二契約契應全部履行，置該約定後半段有關違約時之處理於不顧，對該約定之理解尚有誤會，應認被告主張被告不負連帶責任乙節，並無可採。且依房地不可分原則，原告不可能只買房不買地反之亦然系爭房地契約分開訂立。應僅係被告為節稅考量締約之方式，以原告戊○○所購系爭房、車地之總價為四千五百三十六萬元為例，其中土地款三千四百四十七萬元，約佔房地總價百分之七十六，房車總價一千零八十九萬元則佔房地總價百分之二十四，丁○○部分其比例亦相當。與一般合建契約，地主與建商之分成（或為四六開或為五五開）均迥然有別，可知就原告而言，買受之標的是合一不可分，就被告而言分別訂約僅為節稅方便，自應將系爭契約視為一整體來觀始符合雙方訂約之本旨，從而上開契約約定之「房屋、土地買賣有連帶權利義務」既未明白排除「價金給付義務」，自應包括在內。添２、依雙方所訂土地預定買賣契約書第八條違約處罰規定，如原告違約被告不僅可依該約第八條第二款後段約定，沒收原告所承購之基地（土地）及該基地之房屋，更可依該契約第三條沒收原告所繳之款項，並將該土地另行出售，若被告違約，原告僅得將已付價金收回並加付年息百分之八點五之利息，顯不相當，蓋如純就土地違約部分而言，原告違約其違約金處罰係百分之百，被告違約僅為已付價金百分之八點五而已，此約定顯然已違反消費者保護法第十一條、第十二條規定雙方訂約應依誠實信用、平等互惠之原則，自應解為無效。至於該約所規定原告價金返還與被告可將房地收回另行出售應與民法互負回復原狀義務規定相當，尚屬公允。被告對此認無違反公平互惠原則，並無理由。添３、被告以原告實際支付之違約金僅為房地總價百分之二十六並非原告所指百分之四十抗辯。惟查本件雙方解約後被告抵銷及沒收上開房地款後，更認為可分別「再向丁○○先生請求陸佰貳拾肆萬捌仟元」，「再向戊○○請求陸佰壹拾捌萬貳仟元」，足見被告已認可依房地總價百分之四十之違約處罰原告，若原告已繳房地總價百分之四十，被告仍可沒收之意，並不以原告已繳房地總價百分之二十六為限，其不公平處甚此為甚，自不可採，如按系爭契約違約處罰之約定計算，推而極之，因被告可將占房地總價百分之七十六之土地款全部沒入加計房地總價百分之二十之房車處罰部分合計共可處罰原告百分之九十六之違約處罰，其處罰之高之重之苛，恐已超過一般人想像，依前開陳述，應屬無效之約定，自應依原告所主張計算方式方屬合理。添４、被告辯稱以契約自由原則，房價漲跌影響雙方權益損失難以計算等空泛理由置辯，實令人難以甘服。茲說明如下：（１）銷售佣金損失部分：本件被告雖提出興捷盟開發有限公司請款單影本為証，惟該請款單並未書名究向何人請款，如係向被告請款，被告亦應提出有關之發票或其他會計憑証以實其說，故原告否認上開損失為真正。且委由代銷公司銷售房屋土地之佣金支出乃促銷房地之成本，代銷之對象更係一般民眾，故不論房屋是否出售，本應由被告自行負擔，該銷售佣金尚無由房地買受人負擔之理，至被告所指再行委託銷售，其受託人究為何人，是否實際發生何種費用，被告均未舉証以實其說，原告自否認其真正，且依民法第二百六十條規定意旨推定，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列，自然包括轉售房屋可能遭受之損害之情形，最高法院七十年台上字第四二五八號著有判決。綜上所述，本件被告所提銷售佣金部分均非可採，應非被告之損失。（２）房屋變更設計恢復原狀之損失部分：本件被告所提之計算書，究為何人所寫，並未寫明，是否已完工亦無從得知，且原告亦未提出有關之支出會計憑證足資証明其確有上開之支出，原告自否認其真正，且被告再行銷售系爭房地，新買金主亦未必不接受變更設計之房屋，被告自不需「恢復原狀」。且此種解約後之可能損失，揆諸前開判決意旨，亦不在斟酌之列，本部分被告亦無損失可言。又系爭房地並未貸款，被告所稱負擔貸款利息部分純屬子虛，應非可採。綜上，被告所陳上開損失或未舉証以實其說或屬解約後未發生之損害，均應不在斟酌之列。５、被告所提銷售房屋係「天母國寶」之五樓非本件標的物，自不可當然推論本件標的物之出售價格有上開跌價之損失，且被告所提之買賣契約其訂約時係九十一年一月七日，買受人為劉美莉，惟在該約土地付款明細表﹝一﹞第壹次款訂簽之備註欄註明「收訖」並蓋劉美莉之印章，與房車付款明細中同樣位置備註欄中註明「收訖」係蓋被告公司代表人甲○○印章，兩者大相逕庭，按一般房地買受人於訂約後付款，出賣人會按繳款時間於付款明細備註欄蓋出賣人之章並註明收款日期，方符一般交易習慣。準此觀之，本件雙方訂立之房地買賣契約其土地付款明細及房車付款明細均由被告分開蓋章查明收訖買方價金甚明，自不可能發生買受人劉美莉繳交土地價金再由劉美莉收訖之理，足見被告所提之買賣契約書有不實之成分，自不可採信。６、關於本件違約金酌減部分，茲提出八十九年三月二十七日內政部台【８９】內中地字第八九七九○一三號函公告修訂之『預售屋買賣契約書範本』，其中第二十四條違約之處罰，規定買方違反第七條第二款規定者，賣方得沒收房地總價款最高不得超過百分之十五，足見本件雙方約定之違約金仍屬過高。又「按財政部每年均就營利事業各種同業，核定利潤標準作課徵所得稅之依據，其核定之同業利潤標準，係依據各業抽樣調查並徵詢各該業同業公會之意見而為核定【見所得稅法第八十條規定】，可謂依統計及經驗所定之標準」【最高法院七十六年台上字第一七五八號民事判決意旨參照】自有其一定之客觀性，可供俾供核減違約金之參考。三、證據：提出「天母國寶」房屋及車位預定買賣契約書影本二份、土地預定買賣契約書影本二份、支票影本十二份、通知函影本一份、存証信函影本二份、土地登記謄本影本一份、建物登記謄本影本一份、天母國寶付款表影本一份、房屋平面圖影本一份、名片影本一份、最高法院七十年度台上字第四二五八號判決書影本一份、內政部「預售屋買賣契約書範本」一份為證。並聲請函財政部調閱八十八年、八十九年及九十年房地產買賣業之同業利潤標準。乙、被告方面：一、聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：（一）原告二人於八十八年十一月二十二日，分向被告富享公司、丙○○○、乙○○ 購買系爭『天母國寶』第玖樓、第壹拾樓房屋貳戶及地下貳層編號伍、陸、柒、地下壹層編號拾陸、拾柒、拾捌號平面式停車位共計六位，與臺北市○○段 ○○段一七七、一七八地號上開房屋車位依約其應分配之土地持分。嗣因原告二人遲未支付第十二期之房地款，經被告屢次請求，均無回應。被告等並於九十年九月十一日發函通知原告依約繳款，亦未獲回應。迨九十年十月三十日原告二人委請律師發函通知被告三人，明示無法依約繳納應繳款項。依上開房屋、車位預定買賣合約書第十三條及上開土地預定買賣合約書第三條之約定，原告二人已屬違約，被告等依約自得解除契約。遂於九十年十一月十二日以存證信函分別向原告二人為解除契約之意思表示。關於上情，亦為原告所是認而不爭執，是系爭房地預定買賣契約業經解除，要無疑義。（二）系爭契約解除後：１、房屋、車位預定買賣合約書部分：契約經解除後，雖原告得請求返還已繳價金（原告丁○○部分二百九十一萬元、戊○○部分二百八十九萬元），然因被告富享公司依上開房屋、車位預定買賣合約書第十三條之約定：「甲方（即原告）無條件同意房地總價百分之二十作為乙方（即富享公司）重行出售本戶房屋所須各項費用及稅捐之抵償及損害賠償和違約金」，得向原告丁○ ○及戊○○分別請求九百一十五萬八千元及九百零七萬二千元，作為重行出售本戶房屋所須各項費用及稅捐之抵償及損害賠償和違約金。因雙方互負債務，而其給付種類相同，並皆屆清償期，合於抵銷之要件，且被告得請求之數額大於原告得請求之數額。被告富享公司遂以前開存證信函分別向原告二人為抵銷之意思表示，是原告二人之返還價金債權即因被告富享公司主張抵銷而消滅。原告二人起訴請求返還價金，並不足採。２、土地預定買賣合約書部分：契約經解除後，被告丙○○○、乙○○依土地預定買賣契約書第三條之約定：「就甲方（即原告）已繳之款項悉數沒收作為乙方（即被告丙○○○及乙○○）因甲方此向違約所受損害之賠償金，甲方絕無異議。」，而將原告已繳之土地款予以沒收，是被告依契約約定，即不負返還價金之義務。原告二人起訴請求返還價金，並不足採。是本件契約解除後，依房屋、車位與土地預定買賣合約書之約定，被告並不負返還價金之義務，原告之請求，並無理由。３、又按連帶債務之成立，以債務人負同一債務而『明示』對於債權人各負全部給付之責任，或法律另有規定者為要件，此觀民法第二百七十一條第一項及第二項之規定自明。本件被告等不負返還價金之義務已詳述於前，退步言，縱　鈞院依職權酌減違約金後（被告認本件並無顯失公平之情事，而需酌減違約金，詳後述），認被告等應負返還價金之義務。惟原告請求被告等負連帶返還之義務，亦屬無據。蓋被告等並無明示就『返還價金之債務』，對於原告各負全部給付之責任，參諸上開說明，核與連帶債務之成立要件不符，原告起訴請求被告等應連帶給付原告丁○○一千一百七十二萬六仟二百七十元、原告戊○○一千一百六十四萬九千二百九十一元及其利息，要屬無據。雖原告以上開房屋、車位預定買賣合約書第二十一條之約定及土地預定買賣合約書第十一條之約定，而認本件被告應負連帶返還價金之責任云云。然細繹該約定，僅係約定房屋及土地預定買賣二契約間應全部履行，用以避免房屋、土地因分別處分致無法善盡物之效用及產生複雜之法律關係，所為之約定。並無提及被告等應負連帶『返還價金』之債務，無從據以認定被告等『明示』就返還價金之債務負連帶責任。是原告爰引該約定而主張被告等應負連帶責任，並無可採。４、原告另主張依消費者保護法第十一條、第十二條規定、消費者保護法施行細則第十四條第三款規定、民法第二百四十七條之規定等，系爭房屋、車位買賣合約書第十三條及土地預定買賣合約書第三條，應屬無效云云。然：（１）原告於簽訂系爭契約時，均已詳細審閱契約條款，並聲明對合約之內容完全了解並同意而為簽署，此有原告二人附於系爭合約書內之聲明書可資為證。是本件原告二人業已詳細審閱系爭合約書之內容，方簽訂契約。（２）次觀系爭房屋、車位預定買賣契約書第十三條關於違約處罰之約定，其就當事人雙方違約時皆設有處罰，且二者間之違約處罰相當，並無顯失公平之情事。蓋依該條第二款之約定：若乙方（即被告富享公司）無法依約交付本約標的或不賣時，乙方應將已收價款如數退還甲方，『另加倍賠償所收價款同額作為損害給與甲方（損害金不超過房地總價百分之二十）。是若被告富享公司違約，非僅需返還已收價金，更需賠償同額之違約金。相較於該條第三款約定若甲方違約時，以房地總價百分之二十作為違約金之約定，對於雙方違約處罰所為之約定並無不公平之處。（３）另系爭土地預定買賣合約書第八條違約處罰之約定，其就當事人雙方違約時亦皆設有處罰，蓋若乙方違約，應將已收價金返還外，並應加附年息百分之八點五之利息，並無顯失公平之情事。（４）是上開違約處罰之約定不僅拘束買受人，亦同時拘束出賣人，並無違反公平互惠之原則，原告主張系爭條款違反消費者保護法等規定，而應無效云云，並不足採。５、又本件違約金並無顯失公平之情事，查本件房屋、車位及土地，係分別簽訂契約，雖有約定二者兼具連帶性，然此僅係用以避免房屋、土地因分別處分而異其所有人，致無法善盡物之效用及產生複雜之法律關係，所為之約定。其違約金之計算仍應分別以觀，原告以二契約具連帶性，而認其罰款超過房地總價之百分之四十，而認本件違約金過高云云，然查本件原告『實際』支付之違約金，原告丁○○僅一千二百一十四萬元、戊○○僅一千二百零六萬元（已繳房屋款0000000＋已繳土地款0000000=00000000），原告無視此實際之事實，而稱本件違約罰款高達房地總價百分之四十，似有膨脹渠等實際支付違約金數額，實則本件就房屋、車位及土地預定買賣契約書分別觀察，且依原告實際支付者計算，並無原告所指顯失公平之處，蓋：（１）被告富享公司依約可向原告請求以房地總價百分之二十計算之違約金，雖依此計算原告丁○○應支付九百一十五萬八千元之違約金，而原告戊○○應支付九百零七萬二千元之違約金。然查，本件原告實際所支付之違約金僅被沒收之已繳價金，分別為二百九十一萬及二百八十九萬，實際約佔房地總價之百分之六而已（即原告丁○○0000000÷00000000×100﹪=6﹪；戊○○0000000÷ 00000000×100﹪=6﹪）。焉有不公平之處。（２）被告丙○○○、乙○○ 依約沒收原告二人之價金（原告丁○○九百二十三萬元、戊○○九百一十七萬元）作為違約金，其違約金之數額佔房地總價之百分之二十（即原告丁○ ○部分：0000000÷00000000=20﹪；戊○○部分：0000000÷00000000×100 ﹪=20﹪）。亦無不公平之處。（３）況該條款業經原告於簽約時詳細審閱。衡諸常情，原告自係經衡量自己社會經濟地位，及其風險損益評估後，認此違約處罰之約定合理，方會簽訂系爭契約，若予以酌減，恐有過度壓縮『契約自由』之空間。況本件被告等雖依約計算違約金，但就不足部分，被告等人亦未再向原告請求違約金，實已發生與酌減違約金相同之之效果。原告實不宜破壞締約當時雙方之意思合致，而利用司法資源討價還價。（三）按『私法自治』為民是法律最高之指導原則，而『契約自由』原則乃『私法自治』在經濟活動規範上之具體表現。依此原則，當事人得自由意思決定與豪人就何種方式締結何種內容之契約，從而對契約雙方發生一定之拘束力，享受或負擔其法律效果。此『契約自由』原則為私法之基本原則，亦受到憲法之承認及保障，故法院益應予尊重，除非當契約自由之實質基礎即『平等』未被落實，而於具體個案中契約正義未獲致實現之情形，法院始得介入外，原則上法院應不能以自己之價值判斷，變更契約內容。民法第二百五十二條雖規定「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」，然既明定於民法第二編債編總則，依造體系解釋之法律解釋方法，在判斷違約金是否過高而應予酌減時，除應審究契約當事人之締約地位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害外，不應將『契約自由』原則棄之不顧，變更當事人私經濟生活之安排，以致影響當事人於契約當時之風險損益評估，否則，該條之規定豈非給予事後討價還價、套利之空間。是適用民法第二百五十二條酌減違約金時，縱違約金約定之數額高於當事人所受之實際損害，若於契約正義無礙而非顯失公平，即不應因依造當事人所受之損害低於違約金之數額，認兩造之違約金有過高之情事，而過度壓縮『契約自由』之空間。經查：１、原告主張雙方所訂之土地預定買賣契約書第八條違約處罰規定，如原告違約被告不僅可依該約第八條第二款後段約定，沒收原告所承購之基地（土地）及該基地之房屋，更可依該契約第三條沒收原告所繳之款項，並將該土地另行出售，若被告違約，原告僅得將已付價金收回並家附年息百分之八點五之利息，而認顯不相當云云。然，本件尚未辦理產權移轉登記，系爭房地並非原告所有，何來『沒收』原告所承購之基地（土地）及該基地之房屋？原告未能取得房地所有權，係原告未給付價金之義務，致契約因可規則於原告之事由而不能履行。原告以此為違約後發生之法律效果，似嫌偏頗。２、原告又稱純就土地違約部分，原告違約之處罰係百分之百，被告違約僅為價金百分之八點五而已云云，亦非事實。（１）蓋依系爭土地預定買賣合約書第八條違約處罰之約定，若乙方（即被告）違約，應將『已收價金返還』外，並應加附年息百分之八點五之利息。是其處罰為賠償『已付價金』之數額及年息百分之八點五之利息，總計其違約金為百分之一百零八點五，焉有不公平之處。（２）再者，原告因被告違約所受之損害，僅已付價金之利息損失，較為單純。惟被告因原告違約時，除非現在該房地立即實際出售，否則無從知悉，被告何時能再行出售？以何種價格重行出售？其真正遭受之損害數額為何？蓋在私經濟活動中，並無法以論理推論之方式計算將來之結果。依此。依此，則違約時原告僅負擔已繳價金利息之風險（此時系爭契約約定以八點五計算之利息償還，符合一般常情），惟若原告違約，則被告非僅無法取得契約之利益，需負擔重行出售系爭房地之風險，而其實際之損害無法確定，方以契約事先約定，此經方雙當事人評估後締約，焉有不公平之處。（四）本件原告一再以系爭契約關於違約處罰之規定顯失公平，應為無效，而請求返還價金，然：１、若目前房地產價格上揚，原告必將取得價值高於買賣價金之房屋，其有利可圖，原告焉會拒絕支付價金？足證系爭房地價值確實下跌，被告受有跌價之損失。然被告因原告違約所受之損害，除非現在該房地立即實際出售，否則無從知悉，被告何時能再行出售？以何種價格重行出售？其真正遭受之損害數額為何？蓋在私經濟活動中，並無法以論理推論之方式計算將來之結果，並遽以推論被告之實際損害。原告片面稱被告解約後並無損害云云，不足採信。２、正是因為被告於解約後所遭受之實際損害為何難以計算或計算顯有困難，契約當事人方預先以契約約定違約金，除作為違約之處罰外，更係就損害之總額予以預定。若事後認該約定無效，而以實際損害之數額為判斷，豈非失去當初契約當事人就違約罰則預先約定以省去事後須爭執損害數額之本意。３、系爭之房地業已完工，若原告依約繳清剩餘之自備款，被告即可辦理移轉登記，嗣後即係原告與貸款銀行間關於清償借款之問題，與被告無涉。若房地產價格上揚，原告將取得價值高於買賣家金之房屋，其有利可圖，原告焉會拒絕支付價金？然若房地產價格下降，其將取得價值低於買賣價金之房屋，此時原告若可再向被告請求酌減違約金，無異鼓勵買受人於房地產價值下跌時違約。蓋若房地產價值上揚，原告不可能同意增加給付價金與被告分享利益。而跌價時，卻拒絕支付價金而請求酌減違約金，讓跌價之損失由被告負擔，此豈係合乎公平正義。４、另被告因原告之違約，所遭受之損害，除跌價損失外，至少尚包括：（１）委託興捷盟開發有限公司銷售系爭房地予原告之費用計有總價百分之五點五計算之金額，嗣因原告違約，致被告須再行委託，亦造成總價百分之五點五之損失。是僅委託銷售之部分，被告即損失房地總價之百分之十點一。（２）原告當初曾要求被告就系爭之房屋，依原告之意思而為變更設計，今原告違約，被告為再行銷售，必須將原告所變更者回復原狀，此部份亦造成被告之損失。是原告主張被告為受損害云云，顯不足採。５、本件系爭房屋業已完工，本來應由原告負擔之款項（即七成銀行貸款部分），須由被告先行墊付，本來被告可獲得房地總價七成之款項，今因原告違約致非但無法獲得利益，尤須代墊致生息之損失。原告片面稱被告解約後並無損害云云，不足採信。綜上，本件被告因原告違約，當然受有損害。而兩造於締約當時，業已就此為損益風險之評估，而有違約處罰之約定，且違約處罰係分別就兩造違約時，分別約定違約金，並無顯失公平之處。（五）由本件被告因解除契約所受之實際損害觀之：１、兩造間於八十九年間簽訂系爭土地、房屋買賣契約時之價金，分別為四千五百三十六萬元及四千五百七十九萬元（其中不計算車位時之價金分別為三千七百五十六萬元及三千八百五十二萬元，即每坪分別約五十一萬五仟元及五十二萬五仟元）。此即為八十九年訂約時，雙方當事人就系爭房地之成本及被告應得之利潤所衡量適當之價值。若契約履行，則四千五百三十六萬元及四千五百七十九萬元扣除成本支出，即為被告因契約履行可得之利益。然同棟建築物第五樓於八十九年間，其房、地（含兩個車位）價值為四千一百一十一萬元（每坪約四十九萬五仟元），嗣該屋完工，於九十一年一月七日出售時，其土地、房屋（含兩個車位）成交價為三千四百萬元（每坪約四十一萬），跌價七百一十一萬元，約佔１７﹪（如附表一）。若以此跌價１７﹪ 計算，則本件系爭房地目前之價值分別約為：三千七百六十五萬元及三千八百萬元，分別跌價七百七十八萬元及七百八十八萬元。２、銷售佣金佔房地總價之5.5﹪，分別為一百九十九萬五千八百四十元及二百零一萬四千七百六十元萬元。３、回復原狀之費用分別為二十七萬七千一百八十元元及三十九萬五千五百九十六元。４、代墊貸款三千一百六十九萬元及三千二百零五萬元，其利息以年利率７﹪計算，則一年分別應支出二百二十一萬八千三百元及二百二十四萬三千五百元之利息。５、契約解除後，被告得請求上述跌價損失、銷售佣金、回復原狀及利息等費用，作為損害賠償之理由：（１）跌價損失部分：原本被告因係爭買賣，可分別獲取四千五百三十萬元及四千五百七十九萬元之價金，此包括成本及利潤。惟成本不因景氣而減少，則若房地價值減低，其減低之部分即壓縮被告之利潤，甚至入不敷出。本件嗣因契約解除致房屋僅餘三千七百六十五萬元及三千八百萬元之價值，其差價七百七十八萬元及七百八十八萬元，即為被告因解除契約所減少之利益或如契約未解除被告所能獲得之利益。（２）銷售佣金部分：系爭房地買賣，被告在成本上原僅需支付一次銷售費用，本件被告原支付一次銷售費用，因契約解除，致需再支出一次銷售費用，若銷售費用為買賣房屋之成本，然成本係僅係支付一次銷售佣金。之前所支出之銷售費用亦屬多餘支出，此當然亦為被告之損害。（３）回復原狀部分：按原契約依原告之要求而有變更，係依其個人之要求而變更為特別之二大房。嗣因契約解除，二大房當然不符合一般需求，而有回復原狀之必要，此亦係被告於成本外為額外之支出。（４）利息支出部分：按興建房屋需成本支出，此原應由原告繳足全部價金，嗣因契約解除，被告自需代墊原告應向銀行貸款部分用以支應建築成本等費用，這部分被告縱未向銀行貸款，但仍以自己之金錢代墊，所生之利息，亦為被告額外之支出。是上述皆為被告之積極損害及消極損害，縱未有違約金之約定，依法仍得於契約解除後向原告請求賠償之實際損害。６、綜上，被告因契約解除所致之積極損害及消極損害等實際損害，估計即有：戊○○部分12,271,320元（即0000000＋0000000＋277180＋0000000=12,27 1,320）、丁○○部分12,533,856元（即0000000＋0000000＋395596＋00000 00=00000000）分別佔房地總價之27.3﹪。而被告已收價金分別為12,060,00 0元及12,140,000元，佔26.5﹪。實際損害與沒收價金充當違約金二者間相當，甚至被告所沒收者尚無法完全填補其損害，焉有顯失公平而違反契約正義之處。（六）就契約約定無違反契約正義言之：１、土地契約部分：若被告違約，原告所受之損害為已付價金之利息損失，故契約約定被告應返還已收價金及年利率8﹪ 計算之利息。若原告違約，被告卻需面對約27.2﹪之實際損害，而被告最多沒收原告之自備款即佔總價之30﹪ ，其違約金之約定與實際損害尚稱相當。則此違約罰責之約定，雖原告違約負較高之違約金責任，然係因原告違約可能對被告造成較大之損害。則在契約締結時，雙方衡量，可能遭受損害大者，違約金約定較高；可能損害較小者，違約金約定較低，係平衡雙方之利益，亦符常情，無損契約正義。２、房屋契約部分：依違約罰責之約定，若被告違約，應將已收價金退還，並賠償所收價款同額，雖最高不得超過房地總價之20﹪，然此係因若原告違約，係已房地總價20﹪作為違約金之故。二者顯係相當，亦無違反契約正義。３、綜上，本件契約關於違約處罰之條款，係雙方當事人衡量一方違約他方可能遭受之損害後，所為之約定。而其約定，在本件參諸上開說明，被告因契約解除即需立刻遭受約27.2﹪之實際損害。再加上房屋興建完工後之折舊、因契約履行而可收受全部價金所得之利息利潤（係爭買賣契約簽訂後，被告可期待之利益）、及赫阻契約成立後當事人任意違約之違約金本旨，等等損害之計算，實已逾係爭房地總價之３０﹪。符合當初契約雙方當事人對於違約損害之預見。實無顯失公平而違契約正義之處。原告猶執詞主張該條款顯失公平應無效云云，顯不足採。４、再者，本件之實際情況，被告所興建之房屋業已完工，隨時可依約辦理交屋過戶，而原告繳款之情形，僅需在繳足一百餘萬之自備款，其實七成部分向銀行申貸，對原告言實非困難。而一僅需在繳足一百餘萬，剩餘七成價金部分，即係原告與銀行間之問題，原告捨此不願履行契約，進而爭執違約金，將解除契約之風險，由被告承擔，無疑導致違約金用以赫阻契約當事人任意違約之本意，蕩然無存，是否即符公平正義，已有可議。又蓋若房地價值上揚，原告勢必繼續履約，在房地過戶後以較高之價金出售，獲取利差，惟當房地價值下跌時，即不願負擔銀行利息而拒絕依約履行，再向被告請求返還價金，僅為個人利益之考量，即使法律生活陷於不安定，焉符公平正義？５、本件被告因契約解除而造成實際之損害，約佔房地總價之２７﹪，即陸續之損害實已逾房地價之３０﹪（即原告繳足全部自備款之部分），衡諸契約違約罰責之規定及實際沒收之金額（佔房地總價之２６﹪）等等，實無不合理之處。亦即當初之契約違約金約定與實際損害之數額間相當，符合當初契約雙方當事人對於違約損害之預見，則在無顯失公平之情況下，即應尊重當事人雙方之約定，不宜變更契約內容，致壓縮『契約自由』之空間。況系爭房地並無任何瑕疵，被告隨時皆可辦理交屋及移轉所有權，而原告僅需在繳足一百餘萬之自備款，剩餘部分向銀行申貸，雙方當事人即可依約履行。原告若對契約約定違約罰責及被告所提之損害，有所異議，則被告亦希望能繼續履行契約，而辦理交屋過戶，以減少紛爭。三、證據：提出銷售請款單影本一份、工程計算單影本一份、天母國寶付款表影本一份、劉美莉之聲明書及其簽訂之土地買賣契約書、房屋及車位買賣契約書影本各一份為證。理由一、原告起訴主張：原告戊○○、丁○○分別於八十八年十一月二十二日，與被告享富公司、被告丙○○○及乙○○分別簽訂房屋及車位預訂買賣契約書、土地預定買賣契約，向被告富享公司購買其坐落於台北市○○段○○段一七七、一七八號土地上興建之預售屋「天母國寶」第九樓、第十樓房屋各乙戶，及地下一樓編號十六、十七、十八之三個停車位、地下二樓編號五、六、七之三個停車位，向被告丙○○○、乙○○買受上開房屋坐落土地應有部分，約定總價分別為四千五百三十六萬元（房屋九百零二萬元、車位一百八十七萬元、土地三千四百四十七萬元）、四千五百七十九萬元（房屋九百十九萬元、車位一百八十萬元、土地三千四百八十萬元），戊○○已依約繳納房地分期款至第十一期共一千二百零六萬元（房屋二百八十九萬元、土地九百十七萬元）、丁○○已依約繳納房地分期款至第十一期共一千二百十四萬元（房屋二百九十一萬元、土地九百二十三萬元）。嗣因原告無力繳納自第十二期以後房地分期款，經被告於九十年十一月十二日以存証信函通知原告解除系爭買賣契約，系爭買賣契約既經解除，原告自可依民法第二百五十九條第一、二款之規定請求被告返還已繳價金及自受領時起之利息，即應連帶返還丁○○一千二百九十四萬零二百七十元（已繳交自備款為一千二百十四萬元加上所生利息八十萬零二百七十元）、戊○○一千二百八十五萬五千二百九十一元（已繳交自備款為一千二百零六萬元加上所生利息七十九萬五千二百九十一元）。又被告享富公司及被告丙○○○、乙○○發函解除系爭買賣契約，將原告已繳價金全數沒收充作違約金及損害賠償，此違約金顯屬過高，應予酌減至原告已繳價款百分之十為合理。為此，求為判命被告連帶給付丁○○一千一百七十二萬六千二百七十元（被告應返還一千二百九十四萬零二百七十元，扣除違約處罰一百二十一萬四千元）、戊○○一千一百六十四萬九千二百九十一元（被告應返還一千二百八十五萬五千二百九十一元，扣除違約處罰一百二十萬六千元），及自起訴狀繕本送達之翌日起算之法定遲延利息。被告則以：系爭買賣契約解除後，被告富享公司及被告丙○○○、乙○○分別依系爭房屋及車位預定買賣合約書第十三條、土地預定買賣契約書第三條之約定沒收原告已繳價金充作違約金及損害賠償，自屬有據。又本件損害賠償範圍之審酌須將對原告財產狀況增減有所影響之因素全部斟酌，本件房地跌價損失、重行銷售佣金、回復原狀及利息等，均係被告所受之損害，合計已較原告繳付遭沒收之價金為高，故並無違約金過高之可言。再兩造間並無約定被告就『返還價金之債務』對於原告各負全部給付之責任，至於系爭房屋、車位預定買賣合約書第二十一條及土地預定買賣合約書第十一條之約定，係約定房屋及土地預定買賣二契約間應全部履行，用以避免房屋、土地因分別處分致無法善盡物之效用及產生複雜之法律關係所為之約定，並非被告應負連帶返還價金之債務，原告援引該條款主張被告應負連帶責任，並無可採等語，資為抗辯。二、查，原告戊○○、丁○○分別於八十八年十一月二十二日，與被告享富公司、被告丙○○○及乙○○分別簽訂房屋及車位預訂買賣契約書、土地預定買賣契約，向被告富享公司購買其坐落於台北市○○段○○段一七七、一七八號土地上興建之預售屋「天母國寶」第九樓、第十樓房屋各乙戶，及地下一樓編號十六、十七、十八之三個停車位、地下二樓編號五、六、七之三個停車位，向被告丙○○○ 、乙○○買受上開房屋坐落土地應有部分，約定總價分別為四千五百三十六萬元（房屋九百零二萬元、車位一百八十七萬元、土地三千四百四十七萬元）、四千五百七十九萬元（房屋九百十九萬元、車位一百八十萬元、土地三千四百八十萬元），戊○○已依約繳納房地分期款至第十一期共一千二百零六萬元（房屋二百八十九萬元、土地九百十七萬元）、丁○○已依約繳納房地分期款至第十一期共一千二百十四萬元（房屋二百九十一萬元、土地九百二十三萬元）。嗣因原告無力繳納自第十二期以後房地分期款，經被告於九十年十一月十二日以存証信函通知原告解除系爭買賣契約，並將原告已繳價金全數沒收充作違約金及損害賠償之事實，為兩造所不爭執，並有房屋及車位預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、支票、通知函、存証信函等件為證，堪信為真實。三、次查，依原告與被告被告富享公司簽訂之房屋、車位預定買賣合約書第十三條第三項約定：「甲方（即原告）全部或一部份不履行本約第五條（按期付款之約定）及第九條（貸款約定）約定辦理時...... 乙方（即被告富享公司）得自行解除本契約，甲方無條件同意房地總價百分之二十作為乙方重行出售本戶房屋所須各項費用及稅捐之抵償及損害賠償和違約金......。」，及依原告與被告丙○○ ○、乙○○簽訂之土地預定買賣契約書第三條約定：「...... 甲方（即原告）如逾期達十日時經乙方（即被告丙○○○及乙○○）存證信函催告後五日內仍不繳付者，則甲方違約，乙方有權解除本約，並就甲方已繳之款項悉數沒收作為乙方因甲方此向違約所受損害之賠償金......。」，本件買賣契約因原告未依約繳納款項，經被告合法有效解除，為兩造所不爭，則被告主張依上開約定沒收原告已繳價金充作違約金及損害賠償，自屬有據。茲兩造爭執之要點在於，被告沒收原告所繳價金充作違約金及損害賠償是否過高，應否酌減？經查：（一）按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第二百五十條定有明文。查本件房屋、車位預定買賣合約書第十三條第三項約定：「甲方（即原告）全部或一部份不履行本約第五條（按期付款之約定）及第九條（貸款約定）約定辦理時...... 乙方（即被告富享公司）得自行解除本契約，甲方無條件同意房地總價百分之二十作為乙方重行出售本戶房屋所須各項費用及稅捐之抵償及損害賠償和違約金......。」，及土地預定買賣契約書第三條約定：「...... 甲方（即原告）如逾期達十日時經乙方（即被告丙○○○及乙○○）存證信函催告後五日內仍不繳付者，則甲方違約，乙方有權解除本約，並就甲方已繳之款項悉數沒收作為乙方因甲方此向違約所受損害之賠償金......。」，核其違約金之性質，應屬損害賠償總額預定性之違約金。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，亦為民法第二百五十二條所明定，而違約金是否相當，則依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害之情形，及就債務人若能如期履行時，債權人可得享之一切利益為衡量核減之標準，最高法院四十九年台上字第八○七號、五十年台上字第十九號判例可資參照。茲查，戊○○、丁○○向被告購買系爭房地（含車位）之總價分別為四千五百三十六萬元、四千五百七十九萬元，其中自備款分別為一千三百六十七萬元、一千三百七十九萬元，向金融機關貸款部分分別高達三千一百六十九萬元、三千二百零五萬元，占總價款約百分之七十，可見被告以系爭房地得申貸高額款項，減少購屋者須支付高額自備款之壓力，藉以吸引預購戶，乃本件預售屋房地買賣契約之重要特色。戊○○、丁○○已依約繳納至第十一期分別為一千二百零六萬元（房屋二百八十九萬元、土地九百十七萬元）、一千二百十四萬元（房屋二百九十一萬元、土地九百二十三萬元），雖伊未依約繼續繳納，致遭被告解約沒收上開款項充作違約金，但其沒收比例占總價金之百分之二十六，且占自備款之比例高達百分之九十，衡情顯屬過高。（二）次按，財政部每年均就營利事業各種同業，檢定利潤標準，作為課徵所得稅之依據，其核定同業利潤標準，係依據各業抽樣調查並徵詢各該業同業公會之意見而為核定（見所得稅第八十條規定），可謂統計及經驗所定之標準，此利潤標準乃依一般同業之收入支出成本為據，並已涵蓋同業客觀事實、社會經濟情況在內，自得作為核減違約金之標準。依卷附八十八、八十九、九十年度不動產投資興建及租售業同業利潤淨利率分別為百分之十四、十二、十一，不動產買賣業同業利潤淨利率均為百分之十七，原告如依約繳付剩餘買賣價金，被告除有利息所得，並可獲買賣價金總價金約百分十一至十七之純利潤。本院審酌本件因原告未依約繳納價款，致解除買賣契約，為可歸責於原告之事由所致，且系爭房屋業已興建完成，被告投入之資金甚鉅，如任買受人動輒違約不繳款，將破壞交易秩序，不足鼓勵。參以系爭房屋之規模、被告業已完工，原告已繳價金所占之比例、房地市場價格之變化，被告違約所可能造成被告之損害，並參酌內政部八十九年度編印之『預售屋買賣契約書範本』記載違約金之處罰不得超出房地總價額百分之十五等情狀，認被告得沒收之違約金以系爭房地買賣契約總價款之百分之十五為相當。其次，被告富享公司、丙○○○及乙○○ 與原告所簽立之買賣契約，係分別為房屋及車位預訂買賣契約書、土地預定買賣契約，買賣標的及價金均分別約定，契約當事人亦不同，又係分開訂立之個別不同內容之契約，雖因買賣標的物為基地及基地上建物，而須併同審究當事人間之違約責任歸屬，然因解除契約所得請求之違約金及損害賠償範圍仍應就各契約分別獨立認定。準此，有關戊○○向富享公司購買房屋及車位部分，因戊○○未依約履行致遭解約，富享公司所受損害（包括可預期之利益損失）為該房屋及車位總價一千零八十九萬元之百分之十五，即一百六十三萬三千五百元（00000000×15﹪=0000000），故戊○○已繳付之金額逾此範圍者即一百二十五萬六千五百元部分（0000000－0000000=0000000），富享公司應予返還；有關戊○○向丙○○○及乙○○購買土地部分，因戊○○未依約履行致遭解約，丙○○○及乙○○所受損害（包括可預期之利益損失）為該土地總價三千四百四十七萬元之百分之十五，即五百十七萬零五百元（00000000×15﹪=00000 00），故戊○○已繳付之金額逾此範圍者即三百九十九萬九千五百元部分（00 00000－0000000=0000000），丙○○○及乙○○應予返還。有關丁○○向富享公司購買房屋及車位部分，因丁○○未依約履行致遭解約，富享公司所受損害（包括可預期之利益損失）為該房屋及車位總價一千零九十九萬元之百分之十五，即一百六十四萬八千五百元（00000000×15﹪=0000000），故丁○○已繳付之金額逾此範圍者即一百二十六萬一千五百元部分（0000000－0000000=000 0000），富享公司應予返還；有關丁○○向丙○○○及乙○○購買土地部分，因丁○○未依約履行致遭解約，丙○○○及乙○○所受損害（包括可預期之利益損失）為該土地總價三千四百八十萬元之百分之十五，即五百二十二萬元（ 00000000×15﹪=0000000），故丁○○已繳付之金額逾此範圍者即四百零一萬元部分（0000000－0000000=0000000），丙○○○及乙○○應予返還。（三）再按，關於違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，諸如：將轉售可能之跌價損失、重行出售之佣金、增值稅、代書費等未來可能遭受之損失，均不再斟酌之列，最高法院八十六年台上字第一○八四號判決可資參照。本件被告抗辯系爭房地受有房地跌價損失、重行銷售佣金、回復原狀費用及利息損失，均係被告所受損害云云，即便屬實，既屬因契約解除後所生之損害，而非因原告債務不履行所生之損害，揆諸前揭判決意旨，此部分自不再斟酌之列。其次，就房屋跌價而言，按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀民法第二百十三條明文規定。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，同法第二百十六條亦定有明文。查，被告尚未將系爭房地移轉並交付予原告，為兩造所不爭執，系爭房地並無因原告債務不履行之事實而受有何積極損害，且系爭房地之價值縱有貶損亦係因市場交易價值之浮動所致，與原告之債務不履行非同一事實，自無相當因果關係。何況，縱被告於解除系爭買賣契約後將系爭房地另行售予第三人有減損之差額，亦係契約消滅後所生之損害，並非原告履行原契約，被告可得之利益。且被告尚未將系爭房地另行出售，對其將來何時出售、現況如何、市場之供需情形，以及社會整體經濟狀況之變動，均足影響系爭房地之價格，尚難認此差價即為被告因可歸責於原告之事由，解除買賣契約所受之損害。是被告主張其受有房地跌價之損失，應由原告負損害賠償責任云云，洵屬無據。就重行銷售佣金部分，查此部分被告之支出核屬被告之成本，應已經計入被告之利潤中，自無庸重複審酌，況原告所買受之系爭房地，被告並未再行售出，為被告所是認，則被告主張其受有重行銷售佣金之損害，洵屬無據。另被告主張回復原狀及利息損失部分，所提資料均為原告所否認，被告就其主張之事實未舉証以實其說，亦非可採。此外，被告復未能證明其有何因原告之違約而受有損害或受有所失利益。故被告主張其因房地跌價損失、重行銷售佣金損失、回復原狀及利息損失等，合計已較原告繳付遭沒收之價金為高，並無違約金過高云云，尚無可採。四、末查，按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務，無該項明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第二百七十二條定有明文。是以連帶債務，必當事人間有明示或法律有規定，始能成立。本件原告係分別向被告享富公司購買系爭房屋及車位、向丙○○○及乙○○購買系爭土地，且分別簽立房屋及車位預訂買賣契約書、土地預定買賣契約，買賣標的及價金均分別約定，契約當事人亦不同，又係分開訂立之個別不同內容之契約，而上開契約並未約定被告等須就違約金部分負連帶責任，原告主張被告等應負連帶返還之責，尚屬無據。至於上開房屋及車位預定買賣合約書第二十一條約定：「本約甲方同時與丙○○○、乙○○等二名所簽訂土地預定買賣契約書，雖係房屋與土地分別訂定契約，但有連帶之權利與義務，二契約應全部履行，甲乙雙方如對本契約有違約情事，視為對上項土地預定買賣契約亦構成違約並應依違約處罰約定處理，本約買賣標的物係房屋、土地不得分別處分。」，及土地預定買賣契約書第十一條約定：「本約甲方同時與富享公司所簽訂「天母國寶」房屋、車位預定買賣契約書，雖係土地與建物分別訂定契約，但有連帶之權利與義務，二契約應全部履行，甲乙雙方如對本契約有違約情事，視為對上項房屋、車位預定買賣契約亦構成違約，本約買賣標的物係房屋、土地不得分別處分。」，然此僅指系爭房屋及土地之二契約應全部履行，因買賣標的物為基地及基地上建物，而須併同審究當事人間之違約責任歸屬，惟因解除契約所得請求之違約金及損害賠償範圍仍應就各契約分別獨立認定各自負責，尚難據此謂被告有『明示』就返還價金之債務負連帶責任，原告爰引上開條款而主張被告等應負連帶責任，尚非可採。五、綜上所述，原告本於契約解除回復原狀請求權訴請被告返還已繳交之價金，被告抗辯該價金業經依前開約定沒收充作違約金，經本院審認該約定之違約金過高予以核減，則超過本院核減部分，被告已無違約金債權之存在，仍屬原告繳付之價金，原告就此部分依民法第二五十九條規定訴請返還，依法即無不合。從而，原告依民法第二百五十九條之規定，請求被告連帶給付丁○○一千一百七十二萬六千二百七十元、戊○○一千一百六十四萬九千二百九十一元及自起訴狀繕本送達之翌日起算之法定遲延利息，在：（一）被告富享公司給付丁○○一百二十六萬一千五百元、戊○○一百二十五萬六千五百元及均自起訴狀繕本送達之翌日即九十年十二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告丙○ ○○、乙○○給付丁○○四百零一萬元、戊○○三百九十九萬九千五百元及均自起訴狀繕本送達之翌日即九十年十二月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。六、兩造陳明願供擔保以代釋明，請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要，附此敘明。八、論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　四　　　月　　二十三　　日民事第二庭法官　曾部倫右正本證明與原本無異。如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　四　　　月　　二十三　　日法院書記官柯月英

臺灣臺北地方法院九十年度重訴字第三一一八號

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