臺灣臺北地方法院九十一年度簡上字第五五九號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十一年度簡上字第五五九號

上訴人

東林建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

黃福雄律師

訴訟代理人

邱玉萍律師

複代理人

李傑儀律師

被上訴人

大成大賞公寓大廈管理委員會

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

丁○○

訴訟代理人

徐東昇律師

訴訟代理人

劉昌坪律師

訴訟代理人

劉緒倫律師

複代理人

呂昱德律師

右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十一年六月六日本院臺北簡

易庭九十一年度北簡字第二五五一號第一審判決提起上訴，本院於九十三年七月八日

言詞辯論終結，判決如左：

主文

事實及理由

壹、被上訴人主張：

一、緣上訴人東林建設股份有限公司之區分所有建物，坐落於臺北市○○區○○街一五０巷三十二號地下室一樓商場及五個停車位，依據公寓大廈管理條例第十八條及大成大賞公寓大廈社區住戶管理規約（下稱系爭規約）之規定，上訴人有繳交公共基金（即管理費）之義務，惟自民國八十九年五月起至九十年十月止之管理費，計新臺幣（下同）四十七萬五千一百二十八元，上訴人迄未繳納，迭經被上訴人大成大賞公寓大廈管理委員會催討，仍未獲上訴人支付，爰依系爭規約及區分所有權人會議之決議起訴請求。

二、被上訴人請求管理費每坪一百元之依據，為大成大賞公寓大廈社區（下稱系爭大廈）區分所有權人第二屆第一次會議記錄，開會日期為八十八年十月二日，第三案決議內容為：「為維護社區正常之運作，管理費之收繳基準維持每坪一百元。」。且依區分所有權人決議通過之系爭規約第六條第三款第三點規定，即有授權管理委員就管理費之收支有公告實施之權利，且上訴人於代管系爭大廈期間，即向購屋者預收每坪一百元之管理費，有證人丙○○之證述可稽。被上訴人在系爭管理規約授權下，於八十七年十一月十日、八十八年一月五日決議管理費為每坪一百元，當時上訴人由賀曉雯代表出席。被上訴人依此標準向住戶收取管理費數年之久，已達公示效力。而系爭規約第二條第三款規定：「本社區自通知交屋日起壹年為限，東林建設股份有限公司代為管理，並由其負擔人事管理費用及聘用權限，惟水電等公設費用則由一樓以上住戶依房屋土地買賣預定契約書第二條第二項之坪數比例分擔。」，係針對上訴人代管系爭大廈一年期間而為之特別約定，現系爭大廈早由被上訴人接手管理，已無上開規定適用之餘地。再依系爭規約第六條收費標準第一項「經常管理費」即規定：「住戶按月繳交經常管理費，收費標準按其所有之建物權狀坪數分攤」暨第三項「管理基金、管理費之繳納」第㈡款規定：「管理費及管理基金費額計算依各戶權狀坪數（含專有部分及共用持分部分）多寡為依據。」，復依被上訴人於八十七年十一月十日召開第一屆管理委員會第二次會議決議：「由齊家再將可能發生之費用（例：外牆清洗‧‧‧），列入管理費收費標準，初期預計一００／坪，由管委會討論決定。」（被上訴人由證人賀曉雯代表出席），八十八年一月五日召開第一屆管理委員會第五次會議決議：「全體出席委員一致同意空屋與已遷入住戶同樣收每坪一００元。」、「自三月一日起徵收管理費，每坪一００元計。」（被上訴人由證人賀曉雯代表出席），證人賀曉雯稱伊不同意決議內容等語，與會議記錄所載不符，不足採信。足見管理費之計算，係依區分所有人權狀坪數多寡為依據，並未區別區分所有人為地上建物所有人或地下一層商場而有不同。

三、依系爭規約第六條第一項第㈡款規定：「地下層屬停車場部分之水電費及其他相關費用，應由停車位持有人共同分擔。」，而管理費之收支業經管理規約明文授權被上訴人處理，已如前述。被上訴人依照上訴人代管系爭大廈期間按每一個停車位六百元收費方式，逐一向停車位所有人收取管理費達數年之久，已達公示之效力，所有停車位所有人均無異議，上訴人有五個停車位，每個月應繳納管理費三千元，上訴人亦於八十九年四月間依此標準繳交管理費近兩年，此亦為證人賀曉雯暨上訴人於準備書㈠狀第三頁第四行所自認。是上訴人每月應繳納之管理費為二萬六千三百九十六元（２３３９６元＋３０００元＝２６３９６元），上訴人積欠自八十九年五月起至九十年十月止之管理費，計四十七萬五千一百二十八元。

四、如上訴人所有之建物，確未分擔系爭大廈之大公面積，則應僅按上訴人所有之建物面積繳交管理費。惟上訴人所有地下一層六００八建號建物面積為六八六．六二平方公尺；而上開建物之共同使用部分六０一三建號面積為二八三六．五六平方公尺，上訴人應有部分為萬分之三０六，其持分面積則為八六．八平方公尺，二者合計約為七七三．四二平方公尺，經換算為二三三．九六坪。因此上訴人前於八十九年四月間，一次繳付八十八年三月至八十九年四月，計十四個月之地下一層建物管理費三十二萬七千五百四十四元（２３３９６元＊１４月＝３２７５４４元）。上訴人雖以「公設面積明細表」證明上訴人未享有一樓門廳與地下一層ＶＩＰ室之持分，惟依上訴人所有內湖區○○段○○段０六００建號建物登記謄本記載共同使用部分之權利範圍包括「康寧段三小段０六０一三建號」，面積為二八三六．五六平方公尺，經被上訴人調閱上開建號建物測量成果圖顯示，被上訴人所分擔公共設施之持分，包括：㈠地面壹層之門廳、陽臺、電樓梯間；㈡地面二層之機械房；㈢三層之水箱；㈣十三層之電樓梯間、機械房、水箱；㈤地下一層之室內遊憩設施、電信機房、電樓梯間、台電受電室、機車停車場；㈥地下二層電樓梯間；㈦地下三層之清水池、幫浦室、污水處理機房、電樓梯間，足證上訴人在規劃辦理其所持有地下一樓主建物商場時，即預見其所分擔之公共設施範圍應包一樓門廳與地下一層ＶＩＰ室之持分，是上訴人所主張「公設面積明細表」與建物登記現況並不相符，不足採信。又上訴人分擔公共設施之持分之面積雖僅有八六．八平方公尺（共同使用面積２８３６．５６＊持分３０６／１０００＝８６．８），而非一六五．二四平方公尺（主建物面積６８６．６２／全部建物面積１１７９６．８２＊共同使用面積２８３６．５６＝１６５．２４），實因上訴人將其原應分擔共同使用面積一六四．二四平方公尺中之七八．四四平方公尺（１６５．２４－８６．８＝７８．４４）灌入住戶應分擔之共同使用面積中所致，造成住戶分擔到原不應分擔之共同使用面積。以上訴人於九十二年五月八日民事準備書㈢暨調查證據聲請狀第四頁倒數第三行所舉「Ｂ０一」之大公面積為例８７．８８／１１７８６．８２＊２８３６．５２＝２１．２５平方公尺為例，則層次面積為八七．八八平方公尺之住戶，其公設權利範圍應為１００００分之７４（２１．１５／２８３６．５２＝７４／１００００），結果上訴人在辦理建物登記時，使單一住戶分擔公設權利範圍達到一００００分之七七，足證上訴人得到便宜又賣乖，先將其依法應分擔之公設面積，推由各住戶代伊分擔，復又一反其原先登記分擔公共設施之持分範圍即包括一樓門廳與地下一層ＶＩＰ室之事實，稱伊分擔公共設施之持分之面積僅有八六．八平方公尺，以拒交每坪一百元之管理費，實不足採。

五、上訴人於代管系爭大廈期間，即委託銷售公司新聯陽公司向購屋者承諾停車位僅供住戶使用，不供外車停放，以確保住戶安全（詳證人丙○○證詞），被上訴人係依上訴人之意，禁止停車位對外出租，並無侵害上訴人權利之故意與過失。另停車位之出租，少有按時數計算者，均係以按月計算為主，上訴人忽而主張每月租金至少六千元，忽而主張至少三千元，上訴人應舉證以實其說。況系爭大廈停車位供過於求，仍請上訴人證明確實有人願意承租其五個停車位，以確定其損失之因果關係存在。再依臺灣高等法院九十年度上字第一０三０號民事判決主文為：「原判決關於㈠主文第一項確認被上訴人於八十八年三月十二日第七次會議『地下停車位不可對外出租』之決議為無效。㈡主文第二項確認九十年四月十日大成大賞公寓大廈第三屆臨時區分所有權大會所通過之停車場使用管理辦法第三條第一項中『除委由管理服務人員臨時出租外，不得出租予本社區以外之第三者』部分為無效部分，及該訴訟費用之裁判均廢棄。」，即知證人賀曉雯證稱上訴人八十九年四月一次繳付三十二萬七千五百四十四元予被上訴人，係以之作為取得地下停車位得以出租、出售之條件等語，為不實在，理由為被上訴人仍為禁止出租停車位予本社區以外第三者之決議，最後兩造以訴訟解決，並未因上訴人於八十九年四月一次繳付積欠之管理費，而改變出租停車位之方式。

六、原審為被上訴人一部勝訴之判決，被上訴人未對其被駁回之部分聲明上訴，而於本院為駁回上訴之聲明。

貳、上訴人抗辯：

一、被上訴人請求上訴人支付未分擔持分部分之公共設施之管理費，上訴人並無支付義務：

㈠緣系爭大廈之公共使用面積部分，地上二至二十四層樓梯間與一樓門廳、地下一層遊憩設施等，共約三千平方公尺面積之持分，係由地上建物一至二十四層之住戶所共同持有，而地下一層商場與地下停車位之持分，並未分擔上開公共設施，意即地上二至二十四樓之梯間、一樓門廳、地下一層遊憩設施（下稱ＶＩＰ室）等面積，為一至二十四樓建物所有權人所分別共有，而僅持有地下一層商場及五個地下停車位之上訴人，並非上開公共設施之分別共有人，上訴人亦未曾（且無權）使用上開公共設施，自無令上訴人分擔他人所有物維護費用之理，此參原審被證二第二十至第二十一頁中，有關共同使用部分（公共設施部分）之持分面積，均僅由地上建物所有人共同分擔即知，復參原審被證二之附件中「公設面積明細表」中之公設分配原則亦明；此所以系爭規約第二條第三項載明「水電等公設費用則由一樓以上住戶依房屋土地買賣預定契約書第二條第二項之坪數比例分擔」之理，而上訴人代管系爭大廈時，亦依循系爭規約之約定，向一樓以上之住戶收取管理費用，而未及於地下商場或停車位之所有權人。

㈡上訴人確實未持有一樓門廳與ＶＩＰ室之公有部分面積，被上訴人所提被上證一、被上證二等資料，雖得說明座落康寧段三小段第Ｏ六Ｏ一三建號大公部分之總面積與細項建築面積，惟並不足以證明上訴人確實持有一樓門廳與ＶＩＰ室等「大公」之持分；況以上訴人於準備書三狀所附之上證一至上證四等資料，更可證明上訴人確無依其主建物面積所占系爭大廈全部主建物面積之比例，而持有康寧段三小段第Ｏ六Ｏ一三建號之公有部分面積。

㈢承前所述，被上訴人就地上二樓至二十四樓之樓梯間，一樓門廳與ＶＩＰ室等公共設施所需之管理費用，並無向上訴人收取之權利；然觀諸被上訴人所提「大成大賞管理費收支表」，姑且不論各該費用均包含地上一層至二十四層與一樓門廳等不屬於被上訴人共有部分之維護費用，並未區分上訴人得共同使用部分之費用究有多少；更見多筆僅為管理ＶＩＰ室所負擔之相關費用，除水、電費用之外，ＶＩＰ室每月均需有固定之「中華魚池保養費用」、「園藝承包費」及其他如「魚池壓縮機」、「桌球賽禮券」、「Ｂ１桌球室、撞球室油漆」等，足見被上訴人向上訴人收取之管理費林林總總，涵括了許多非屬上訴人共有，亦不能使用之管理費用，用以修繕大部分不屬於上訴人所有之公共設施，足證被上訴人之請求標準既不合理，亦不合法。

二、本件被上訴人之請求並無法律上之依據：

㈠依公寓大廈管理條例第十八條、第十條第一項、第三項、第三十一條規定及最高法院九十二年度臺簡上字第三號判決意旨，有關公寓大廈管理費之繳納及其標準，為區分所有權人會議專屬權責事項，倘管理費以一次繳足時，依公寓大廈管理條例第二十九條之規定，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。倘如本件管理費係依一定標準由各區分所有權人分次繳納時，其性質應屬規約之訂立或變更，則依公寓大廈管理條例第三十一條規定，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意時，區分所有權人始有繳納管理費之義務。惟被上訴人之收費標準，並未依法經區分所有權人之決議通過，管理費係被上訴人以大成大賞管理委員會之名自行訂立，且依系爭大廈第一屆第二次住戶大會會議記錄，亦未記載已經過決議。再者，上開會議紀錄第一案決議欄下復記載：該次住戶大會（區分所有權人會議）出席人數及比例未達到公寓大廈管理條例第三十一條之要求，因此未在本次大會中決議。由是可知，被上訴人主張向上訴人收取管理費每坪一百元之系爭規約規定，未經系爭大廈區分所有權人會議中作成決議，上訴人自不受其拘束。

㈡又系爭規約中並未授權被上訴人代為決議管理費用之收取標準（意即管理規約第六條所指「管理費及公共基金收支管理辦法」並未包含訂定收取管理費用收取標準之內容），被上訴人對此亦知之甚詳，此所以系爭大廈於八十八年七月三日召開第一屆第二次住戶大會（即區分所有權人會議），並於會中討論管理費之收繳基準之理；嗣被上訴人於本件起訴時更進而持為其請求之依據，經上訴人質疑該次會議決議內容未達法定出席人數而無效後，被上訴人竟反稱系爭規約將「管理費及公共基金收支管理辦法」授權管理委員會訂定，經公告實施，又被上訴人依其決議收取管理費達數年之久，已達公示效力等語，實無理由。系爭規約第六條乃約定：「第六條：收費標準：三、㈡『管理費及管理基金費額計算』依各戶權狀坪數多寡為依據。但第一項區分所有權會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者、未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。㈢『管理費及公共基金收支管理辦法』授權管理委員會訂定，經公告後實施。」，是由前開第六條第三項第㈡點之但書內容及第六條第三項第㈡、㈢點同時分列「管理費及管理基金費額計算」及「管理費及公共基金收支管理辦法」二內容之情形以觀，可知「管理費及管理基金費額計算」與「管理費及公共基金收支管理辦法」性質與內容俱不相同，而系爭規約授權管理委員會訂定者，僅有「管理費及公共基金收支管理辦法」，而無「管理費及管理基金費額計算」，是上開費額計算之權限，依公寓大廈管理條例第十條第三項暨管理規約第六條第三項㈡點約定，均係應由區分所有權人會議決議之事項，被上訴人並無代為決定之權限。

㈢被上訴人所持買賣契約書所附之住戶管理規約中，並未約定地下商場之所有人（即上訴人）之繳費標準，亦未規定約定地下商場之所有人應與地上一至二十四樓戶按月繳交經常管理費，收費標準『按其所有之建物權狀坪數分攤』」、「管理費及管理基金金額計算依各戶權狀坪數（『含專有部分及共同持分部分』）多寡為依據。」乃謂對於公有部分之管理費，共有持分面積之人，均按權狀坪數負擔，此亦公寓大廈管理條例第十條第一項規定：「共用部分．．．其費用由公共基金支付或有區分所有權人按其共有之應有比例分擔之。」之理。舉例言之，設某公有部分「甲」，約定由Ａ、Ｂ所共同使用，持分各百分之五十，則「甲」公有部分之管理費自應由Ａ、Ｂ二戶依其共有比例或權狀坪數分擔之，惟並無要求Ａ、Ｂ以外之區分所有權人亦依權狀坪數分擔之理，此亦上訴人代管系爭大廈期間，僅對一樓至二十四樓住戶按每坪一百元收取，而未及於地下商場或車位所有權人之緣由之一，足見被上訴人所辯系爭規約並未區分地上建物所有人地下商場所有人收費標準等語，並不可採。

三、八十七年十月份被上訴人成立後，禁止上訴人出租地下停車位，復強行以每坪一百元之標準，對上訴人所有之地下一樓商場收取管理費用時，上訴人即以收取標準不合理、不合法、管理委員會決議內容有瑕疵等情而未予繳納，並屢次與被上訴人協調溝通，希望收費標準合理化，且應開放出租地下停車場等；嗣於八十九年四月間，當時被上訴人之主任委員陳鴻文出面表示同意協調管理委員會之成員，將地下停車場開放出租、出售，惟希望上訴人先行繳納之前之管理費用，以示協調之誠意，俾使渠對其餘之住戶有所交待，是上訴人始於八十九年四月間，一次繳付三十二萬七千五百四十四元予被上訴人，作為取得地下停車位得以出租、出售之條件；惟事後被上訴人仍堅持不開放出租，復不改善收費標準，是上訴人乃未再予繳納。而被上訴人以每坪一百元之標準，向上訴人或區分所有權人收取管理費是否有理由，應視其於法是否有據，與上訴人是否曾依此標準繳納無涉，要無以上訴人或曾繳納管理費，即認上訴人同意管理費收費標準。進一步言，被上訴人向上訴人溢收之管理費，並無法律上之原因，是為不當得利，為上訴人是否請求被上訴人返還之問題，與渠收取是否合法有據，並無關連。

四、系爭大廈之公共使用面積部分，地上二至二十四層樓梯間與一樓門廳、ＶＩＰ室等，共約三千平方公尺面積之持分，係由地上建物一至二十四層之住戶所共同持有，而地下一層商場與地下停車位之持分，並未分擔上開公共設施，是系爭規約第二條第三項載明「水電等公設費用則由一樓以上住戶依房屋土地買賣預定契約書第二條第二項之坪數比例分擔」之理，而上訴人代管系爭大廈時，亦依循上開管理規約之約定，向一樓以上之住戶收取管理費用，而未及於地下商場或停車位之所有權人；然被上訴人竟稱渠向上訴人收取之標準，係上訴人代管系爭大廈期間所制定，顯與事實不符。又被上訴人所舉關於被上訴人與訴外人林悅瑛間之判決內容，僅係個案見解，並非判例，對本院本不生任何拘束力，況該等判決或裁定中，並未敘明與本件有關爭點之辯論要旨與得心證之理由，於本件訴訟無任何參考價值。

五、退萬步言，縱認被上訴人之請求確有理由，惟渠故意違法禁止上訴人出租地下停車位，侵害上訴人之所有權，致上訴人受有至少六十餘萬元之財產上損害，依民法第一百八十四條第一項規定，爰以四十七萬五千二百十八元整，與被上訴人本件請求金額，主張抵銷之：

㈠上訴人所有之五個地下停車位本可出租，然被上訴人於八十七年十月間成立時，竟逕自作成禁止系爭大廈地下停車位出租之決議，且多番阻撓上訴人出租，不僅影響上訴人之使用收益，亦使上訴人購買上開五個車位之目的不達，造成上開五個停車位閒置之損害，此數年來租金收益減少，每月至少受有一萬五千元之損害。又上訴人本即系爭大廈之建商，上訴人所有之五個停車位，本即以對外租、售為目的，從未自為承諾或委託任何第三人承諾僅提供予系爭大廈住戶使用，而不供外車停放，是證人丙○○之證詞，要非事實。再者，臺北市○○○○○路外公共停車場收費標準，位於內湖區之停車費率一小時為二十元，以一天十個小時，一月三十日計算，每月停車費用為六千元；另位於系爭大廈同地段之私人停車位，出租行情每月亦至少有三千元，以此相較，系爭大廈所在地區之停車場每月最低租金亦有三千元；又位於內湖區東湖國小地下停車場之月票費用（即月租費用），全日月票為三千八百四十元，優惠之里民月票為三千元，均可證明上訴人本來每月每個停車位，至少可獲得三千元之收益，惟自八十八年三月十二日被上訴人作成上開無效決議，禁止出租系爭大廈地下停車位起算，迄九十一年十月止，共四十三個月，上訴人所有之五個停車位之租金損失，總計至少為六十四萬五千元（即：３０００元／月＊４３個月＊５個停車位＝６４５０００元），爰以其中四十七萬五千一百二十八元，與被上訴人之請求總額主張抵銷之。

㈡系爭大廈原設計規劃戶數約為一百三十七戶，地下停車位規劃約有一百五十個左右，僅稍逾十餘車位矣。九十二年九月以前，與系爭大廈毗鄰者（約一分鐘路程），乃係一大片老舊眷村即清白新村（該眷村於九十二年九月二十九日動土更新），該眷村或為四層樓公寓之老舊建築，或為平房，然皆無地下停車場之規劃；復據臺北市停車管理處所顯示之內湖區停車場位置圖可知，清白新村（約位於金湖路六十五巷及康寧路二二五巷三弄之處）或系爭大廈週邊並無停車場之設置，顯示該一區域對停車位之需求顯大於供給甚多，故上訴人於系爭大廈所有之地下停車位恰為週邊廣大眷村居民提供一個最近、最便捷之停車空間，本得解決鄰近壞鄰近居民對解決停車問題之期許。是上訴人所有之五個地下停車位非但無難以租售之窘，實則因附近缺少停車場之設置，對於停車位乃求過於供，上訴人所有之五個停車位甚為熱門，絕無難以租、售之可能。系爭大廈完工之際，確實有許多人表示願意租售，而該等求租、求售之交易皆因被上訴人之阻撓而作罷，故少有完成交易之例，而無相關資料可供查證，次因上訴人乃殷實、負責之商人，既被上訴人已作成該禁止對外租售之違法決議，於該決議之糾紛未予釐清、解決前，上訴人要無不顧被上訴人之阻撓而強行出租之理，或將該等有糾紛之停車位對外招租，惟如前所述，以系爭大廈所在之客觀環境，即足證明系爭大廈週邊對停車位之需求甚高，顯超過供給，倘非被上訴人之違法禁止與阻撓，絕無閒置之可能。

六、聲明：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人第一審之訴。

參、兩造不爭執事項：

一、系爭規約第六條約定：「收費標準：本社區住戶應分擔下列管理費用：一、經常管理費：住戶按約繳交經常管理費，收費標準按其所有之建物權狀坪數分攤，並自乙方通知辦理交屋手續之日起，不論遷入與否均需繳納，．．．㈡地下層屬停車場部分之水電費及其他相關費用，應由停車位持有人共同分擔。．．．三、管理基金、管理費之繳納：．．．㈡管理費及管理基金費額計算依各戶權狀坪數（含專有部份及共用持分部份）．．．㈢『管理費及公共基金收支管理辦法』授權管理委員會訂定，經公告後實施。」，被上訴人嗣決定管理費為每坪一百元，停車位管理費為每個六百元。自決定起，迄今系爭大廈均依此標準收繳管理費。

二、上訴人所有，建號六○○八號建物、門牌號碼為臺北市○○區○○街一五Ｏ巷三十二號地下一樓，面積六八六．六二平方公尺。上開建物共同使用部分六○一三建號，面積二八三六．五六平方公尺，上訴人就共同使用部分之應有部分為萬分之三○六，持分面積為八六．八平方公尺。兩者合計七七三．四二平方公尺，折合約二三三．九六坪。

三、上訴人所有停車位為五個。

四、上訴人曾於八十九年四月間依據被上訴人訂定之標準，繳付自八十八年三月至八十九年四月止，合計三十二萬七千五百四十四元之管理費予被上訴人。

五、被上訴人對於臺灣高等法院九十年上字第一Ｏ三Ｏ號確定判決所認定之事實不爭執。（本院卷第一八六頁、第一八七頁）

六、上訴人未繳系爭大廈八十九年五月起至九十年十月止之管理費。

肆、得心證之理由：

一、本件爭點：

㈠大成大賞大廈之「管理費及公共基金收支管理辦法」內容為何？收取管理金額及收費標準是否在授權範圍之內？是否經該大廈區分所有權人之決議，方得有效拘束上訴人？

㈡如上訴人所有之建物確未分擔該大廈之大公面積，是否仍應依據該大廈之「管理費及公共基金收支管理辦法」繳交管理費？

㈢被上訴人自認對於臺灣高等法院九十年度上字第一Ｏ三Ｏ號確定判決所認定之事實不爭執，上訴人因此決議無效對於被上訴人有何請求權基礎？如有請求權，上訴人所主張之損害額如何證明？

二、爭點一方面：

㈠系爭規約第六條約定：「收費標準：本社區住戶應分擔下列管理費用：一、經常管理費：住戶按約繳交經常管理費，收費標準按其所有之建物權狀坪數分攤，並自乙方通知辦理交屋手續之日起，不論遷入與否均需繳納，．．．㈡地下層屬停車場部分之水電費及其他相關費用，應由停車位持有人共同分擔。．．．三、管理基金、管理費之繳納：．．．㈡管理費及管理基金費額計算依各戶權狀坪數（含專有部份及共用持分部份）．．．㈢『管理費及公共基金收支管理辦法』授權管理委員會訂定，經公告後實施。」，被上訴人嗣決定管理費為每坪一百元，停車位管理費為每個六百元等情，為兩造所不爭執，且有系爭規約影本在卷可稽（本院卷第三七頁以下），自堪信為真正。而上訴人雖抗辯依公寓大廈管理條例第十八條、第十條第一項、第三項、第三十一條規定有關公寓大廈管理費之繳納及其標準，為區分所有權人會議專屬權責事項，應由區分所有權人會議決議等語。惟按公寓大廈管理條例第十條第二項中段、第十八條第一項第二款、第三項係分別規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」、「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：．．．二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。．．．公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」並未規定公寓大廈「管理費」（內應包含共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，公共基金，本件尚有管理委員會聘僱人員薪資及管理費用、清潔費用、其他什費等費用，系爭規約第六條參照）之收取標準、計算單位、收取程序等亦應專由區分所有權人會議決議定之。如區分所有權人會議業經決議住戶必須繳納某些種類之費用，即已符合上開法律規定，至於其餘具體內容，非不得授權執行單位依一定程序決之。系爭規約乃經系爭大廈第一屆區分所有權人大會會議議決通過（全體鼓掌通過），此為上訴人所不爭執，且有該次會議紀錄影本在卷可稽（本院卷第四六頁參照），系爭規約自可拘束上訴人，而系爭規約已明定系爭大廈築物權狀分攤，以及按停車位個數計算），而管理費收費標準按其所有之建物權狀坪數（含專有部分及共用持分部分）分攤。至於其他計算單位、收取程序等，則明文授權管理委員會（本件被上訴人）訂定「管理費及公共基金收支管理辦法」，經公告後實施，經核並無違背上開法律之情事。上訴人抗辯系爭規約授權管理委員會訂定者，僅有「管理費及公共基金收支管理辦法」，而無「管理費及管理基金費額計算」，是上開費額計算之權限，依公寓大廈管理條例第十條第三項暨系爭規約第六條第三項㈡點約定，均係應由區分所有權人會議決議之事項，被上訴人並無代為決定之權限；倘如本件管理費係依一定標準由各區分所有權人分次繳納時，其性質應屬規約之訂立或變更，則依公寓大廈管理條例第三十一條規定，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意時，區分所有權人始有繳納管理費之義務等語，並不足採。

㈡至於上訴人復抗辯系爭大廈第一屆第二次住戶大會會議紀錄，曾討論收費標準是否應維持每坪一百元，但未記載已經決議通過，且參照該次會議第一案記載出席人數未達公寓大廈管理條例第三十一條規定，因此無作成決議等情，足以推知系爭大廈區分所有權人會議授權被上訴人所訂定「管理費及公共基金收支管理辦法」，不含收費標準，並舉該會議記錄影本為證（原審卷第二六頁參照）等語。惟查區分所有權人會議為公寓大廈之最高意思決定機關，對於公寓大廈之事務，自有議決之權限，縱其已於規約中授權被上訴人訂定「管理費及公共基金收支管理辦法」並決定收費之標準，但並非對於被上訴人訂定之收費標準即無至喙餘地，故雖然系爭大廈區分所有權人會議曾於第二次住戶大會列案討論，但不能反推系爭大廈區分所有權人會議並未授權被上訴人決定收費標準。上訴人所辯，容有誤會。

三、爭點二方面：系爭規約第六條約定：「收費標準：．．．住戶按約繳交經常管理費，收費標準按其所有之建物權狀坪數分攤，並自乙方通知辦理交屋手續之日起，不論遷入與否均需繳納，．．．㈡地下層屬停車場部分之水電費及其他相關費用，應由停車位持有人共同分擔。．．．三、管理基金、管理費之繳納：．．．㈡管理費及管理基金費額計算依各戶權狀坪數（含專有部份及共用持分部份）．．．」等已如前述，揆諸系爭規約之約定內容，其收費之計算基準，唯以住戶建物權狀坪數，以及住戶擁有之停車位個數決之，並無其他區別之例外情況，至於某些公共設施該住戶是否有使用到或得否使用，甚至有無持分，均非其考量之要件，而上訴人所有，建號六○○八號建物、門牌號碼為臺北市○○區○○街一五Ｏ巷三十二號地下一樓，面積六八六．六二平方公尺；上開建物共同使用部分六○一三建號，面積二八三六．五六平方公尺，上訴人就共同使用部分之應有部分為萬分之三○六，持分面積為八六．八平方公尺；兩者合計七七三．四二平方公尺，折合約二三三．九六坪。上訴人並擁有五個停車位等情，為上訴人所不爭執，且有建物登記謄本附卷足證（本院卷第一○○頁）。上訴人自應依據上開建物坪數與停車位個數，依據被上訴人所決定收費標準繳交費用。至於此一標準是否合理，乃是另一層次問題，上訴人復未在本件訴訟中爭執系爭規約訂定內容是否無效，自與本爭點無涉。上訴人雖抗辯渠確實未持有一樓門廳與ＶＩＰ室之公有部分面積，渠所持買賣契約書所附之住戶管理規約中，並未約定地下商場之所有人（即上訴人）之繳費標準，亦未規定約定地下商場之所有人應與地上一至二十四樓住戶負擔相同之繳納標準，渠不受系爭規約第六條拘束等語，亦不足採。

四、爭點三方面：按「故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」民法第一百八十四條第一項固有明文規定，但受害人欲依上開規定請求行為人負損害賠償責任，須以該行為人有侵權行為責任能力為前提。而「按民法第一百八十四條第一項規定侵權行為之二種類型，均適用於自然人之侵權行為，上訴人為法人，尚無適用上開規定之餘地，．．．」，有最高法院八十年度臺上字第三四四號判決可資參照，可知民法第一百八十四條第一項之侵權行為人，並不包括法人。本件被上訴人係一管理委員會組織，有八十八年三月十一日公寓大廈管理組織報備證明影本在卷可稽（支付命令卷參照），並為兩造所不爭執。而公寓大廈之管理委員會，僅為「為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織」（公寓大廈管理條例第三條第九款），雖依公寓大廈管理條例第三十五條規定，在民事訴訟程序上有當事人能力，但在實體法上無權利能力，相較法人尚無侵權行為能力，公寓大廈管理委員會更應不具侵權行為能力，堪以認定。雖然被上訴人八十八年三月十二日第七次會議決議「地下停車位不可對外出租」及該大廈第三屆臨時區分所有權人大會所通過之停車場使用管理辦法第三條第一項「地下二層停車位之產權除得單獨讓售或設定其它權益予本社區區分所有權人以外之第三者．．，管理服務人不得受理違反者停車證之資料變更，如資料不符應依本辦法第四條第六款規定處置」之規定無效等情，為被上訴人所不爭執，且為臺灣高等法院九十年度上字第一Ｏ三Ｏ號確定判決既判力效力所及，係屬事實。但上訴人以民法侵權行為相關規定為請求權基礎，主張對被上訴人有債權存在，並以此為主動債權對被上訴人主張抵銷。依前開規定，尚難採憑。

五、綜上所述，被上訴人所訂定，以住戶建物權狀坪數（含專有部分及共用持分部分）每坪一百元，以及住戶擁有之停車位個數，每個六百元為計算標準收取管理費，並無違法之處，並可拘束上訴人。而上訴人建物含專有部分及共用持分部分，約二三三．九六坪，又有五個停車位已如前述，渠每月應繳之管理費總數為二萬六千三百九十六元（２３３．９６坪／元＊１００元＋５個＊６００元／個＝２６３９６元）。被上訴人於本件請求上訴人欠繳八十九年五月起至九十年十月止之十八個月管理費，共計四十七萬五千一百二十八元並無不當。從而被上訴人本於管理費給付請求權，起訴請求上訴人給付四十七萬五千一百二十八元及自支付命令送達上訴人之翌日（九十年十一月四日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，核無不洽；上訴論旨求予廢棄，為無理由，應予駁回。

六、原判決係為被上訴人一部勝訴之判決，上訴人聲明原判決全部廢棄，容有誤會，附此敘明。

伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

民事第六庭審判長法 官 林惠瑜