臺灣臺北地方法院九十一年度訴字第一四三七號

臺灣臺北地方法院民事判決　九十一年度訴字第一四三七號

原告

丙○○

訴訟代理人

溫欽彥律師

訴訟代理人

詹惠芬律師

被告

威爾雪國際股份有限公司

兼法定代理人

甲○○

被告

阜康國際事業有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

甲○○

訴訟代理人

徐克銘律師

右當事人間遷讓房屋等事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：A.先位聲明：

一、被告威爾雪國際股份有限公司及阜康國際事業有限公司應自坐落台北市○○區○○段一小段八十六號土地上如附圖Ｉ部分面積五平方公尺、同段六十五號土地上如附圖所示Ｊ部分面積四十八平方公尺、同段一一六號土地上如附圖所示Ｋ部分面積二九三平方公尺之建物門牌號碼台北市○○○路二十二巷九號騰空遷讓後，被告威爾雪國際事業有限公司應將上開房屋交還予原告。

二、被告威爾雪國際股份有限公司及阜康國際事業有限公司應自坐落同右段八十六號土地上如附圖所示Ｃ部分面積十一平方公尺、同段八十五號土地上如附圖所示Ｆ部分面積九十五平方公尺建物門牌號碼同右路六巷六號；及同右段八十六號土地上如附圖所示Ｂ部分面積四十平方公尺、同右段八十五號土地上如附圖所示Ｇ部分面積一一六平方公尺、Ｈ部分面積十二平方公尺建物門牌號碼同右路六巷八號房屋騰空遷讓後，被告威爾雪國際股份有限公司應將上開房屋交還予原告及其他全體公同共有人。

三、被告威爾雪國際事業有限公司、甲○○應自民國九十年九月一日起至交還第一項房屋之日止，連帶按月給付原告新台幣（下同）參萬玖仟柒佰柒拾肆元。

四、被告威爾雪國際事業有限公司、甲○○應自民國九十年九月一日起至交還第二項房屋之日止，連帶按月給付原告及其他全體共有人伍萬零貳佰貳拾陸元。

五、請准原告供擔保宣告假執行。B.備位聲明：

一、被告威爾雪國際股份有限公司及阜康國際事業有限公司應自坐落台北市○○區○○段一小段八十六號土地上如附圖Ｉ部分面積五平方公尺、同段六十五號土地上如附圖所示Ｊ部分面積四十八平方公尺、同段一一六號土地上如附圖所示Ｋ部分面積二九三平方公尺之建物門牌號碼台北市○○○路二十二巷九號騰空遷讓後，被告威爾雪國際事業有限公司應將上開房屋交還予原告及其他全體共有人。

二、被告威爾雪國際股份有限公司及阜康國際事業有限公司應自坐落同右段八十六號土地上如附圖所示Ｃ部分面積十一平方公尺、同段八十五號土地上如附圖所示Ｆ部分面積九十五平方公尺建物門牌號碼同右路六巷六號；及同右段八十六號土地上如附圖所示Ｂ部分面積四十平方公尺、同右段八十五號土地上如附圖所示Ｇ部分面積一一六平方公尺、Ｈ部分面積十二平方公尺建物門牌號碼同右路六巷八號房屋騰空遷讓後，被告威爾雪國際股份有限公司應將上開房屋交還予原告及其他全體公同共有人。

三、被告威爾雪國際事業有限公司、甲○○應自民國九十年九月一日起至交還第一項及第二項房屋之日止，連帶按月給付原告及其他全體公同共有人新台幣玖萬元。

四、請准原告供擔保宣告假執行。

貳、陳述：

一、關於原告當事人適格：

（一）原告丙○○與高森之婚姻關係，迄至高森亡故並無解消，惟因戶政電腦輸入作業疏遺將配偶欄內原告姓名填入，經原告提出異議，亦經戶政事務所於記事載內註記。原告與高安係為高森之合法繼承人，系爭房屋均屬繼承標的，惟就廿二巷九號房屋部分，嗣經高安同意僅由原告辦理登記為所有權人。

（二）公同共有物之處分及其他之權利行使，依其公同關係所由規定之法律或契約得由公同共有人中之一人為之者，固得由其人為之，即使此項法律或契約無此規定，得公同共有人全體之同意時，自亦得由其中一人為之，此觀民法第八百二十八條之規定自明，最高法院三十三年上字第五三四二號判例揭示甚明，而就公同共有房屋部分，原告業得其他公同共有人同意，亦有同意書附卷可稽。

二、坐落台北市○○○路二十二巷九號（舊門牌光復路廿二巷九號）係由原告之被繼承人高森於四十六年九月一日向訴外人即當時之國防部副部長馬紀壯購買（房屋以其夫人馬李良璧名義登記），該房屋為軍方撥地自建之私宅，高森購買後，經國防部軍務局登記在案，嗣於九十年間辦理所有權移轉登記予原告。六十年十二月間，高森在同一基地上加蓋光復南路六巷六號及同巷八號兩棟房屋並為稅籍設立，因高森業已亡故，上開房屋已由其繼承人即原告及高安公同共有，而原告為本訴請求，業經依民法第八百二十八條第二項規定，取得其他公同共有人同意。

三、系爭房屋向由原告進行管理收益，八十八年九月一日出租予被告威爾雪國際股份有限公司（以下簡稱威爾雪公司，原名威爾雪國際事業有限公司，已於九十年四月為公司名稱變更），租期至九十年八月卅一日為止。原告係為高森之配偶，兩造間簽立租賃契約時高森亡故未及數月（死亡時間為八十八年二月十四日），且因高森移民加拿大，十餘年來均委由原告為系爭房屋辦理租賃事宜，鑒於該房屋於國防部登記為高森名義，且房屋稅籍及有關文件均登記在高森名下，而原告尚未及辦理繼承登記，故原告以高森之代理人名義與被告威爾雪公司為簽訂租約，茲因租約簽立時當事人高森已為亡故，本人已不具當事人能力，故租賃關係實際存在於原告與被告威爾雪公司之間，原告基於租賃契約，自得請求返還，況被告對系爭房屋並無任何正當占用權源，原告係為系爭房屋之所有權人，原告基於所有權人地位，依第七百六十七條之規定為本件請求，亦屬正當。又被告威爾雪公司未經原告及其他全體共有人同意允由負責人甲○○之配偶乙○○所經營之阜康國際事業有限公司，同於上址設址營業，併予同列例阜康國際事業有限公司為被告請求騰空遷讓。

四、被告威爾雪公司無法律上原因續占系爭房屋致原告及其他共有人受有相當於租金額之損害，自得依民法第一百七十九條不當得利損害賠償請求權、第一百八十四條第一項前段及第廿八條侵權行為損害賠償請求權，請求給付相當於租金之不當得利損害賠償（每月九萬元）。被告威爾雪公司自九十年九月一日起至九十一年一月三十一止共五個月，應給付四十五萬元，另自九十一年二月一日起至返還占用房屋日止，按月給付九萬元不當得利損害賠償額。被告威爾雪公司之侵權行為責任係基於民法第廿八條之規定，被告甲○○係為民法第一百八十四條侵權行為人。

五、系爭房屋確屬原告所有：

（一）康裕公司自民國六十三年即承租系爭房屋，達二十五年之久，系爭房屋原屬住家格局，出租之初即已打通並經為部分增修建，俾利康裕公司營業使用之須，且因康裕公司營運日隆，乃不斷進行擴加建及數次局部改建而呈現目前之面貌，原告否認系爭房屋係一次全部拆除重建。又在原住房屋加蓋之增建部分，或與原建物使用共同壁，或加建在原建物之上，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路，各該增建部分，既已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第八百十一條之規定，應由原建物之所有權人取得各該增建部分之所有權；倘被告爭執，自應由被告就有將原來建物拆除一次重建之事實負舉證責任。

（二）原告否認被告提出周淑娟所立証明書之真正，縱屬為真，亦僅証明系爭房屋有修建之事實，且被告前向稅捐處申請設立稅籍時，亦僅主張擴加建而非稱有新建之事實。又原告於七十六年至八十二年間，因唯一之兒女高安奉外交部派駐美國，原告夫妻併偕隨同赴任，迄回國定居發現康裕公司未經通知擅將系爭房屋進行較大規模修整，原告因此乃於八十四年六月三十續定新租約（租期八十四年七月一日起至八十七年六月三十日）時尚特別於第九條加註：「如未經甲方同意而改變也依約負責恢復原狀。」是以縱屬康裕公司於七十八、七十九年間確有進行改建、增建甚至新建之事實，稽諸康裕公司其後仍續與原告多次訂立租約並依約繳付租金，亦係因以改建、增建或新建後之房屋取代舊屋舍之意，即兩造已合意將新建房屋所有權利歸屬出租人高森所有，租賃契約續存於新建屋舍之上自明。又康裕公司於最後一期與原告訂約期間係於八十九年六月三十日屆滿，惟因八十八年八月間擬結束營業，乃由康裕公司之母公司味全食品工業股份有限公司（下稱味全公司）之人員出面協商由威爾雪公司續為租約辦理，租期自八十九年九月一日起算，被告自斯時起承租之系爭房屋即為現狀，屋前所為任何改增建均與被告無任何關聯。

（三）原告向味全公司請求確認澄清是否有頂讓事實，味全公司亦於九十年十二月廿五日出函表明「台端長久以來出租場地房舍供本公司關係企業修護營業之用.... 房屋非屬該公司（指康裕公司）所有，何生頂讓之事？」「該系爭房屋本公司之關係企業康裕公司亦僅曾為承租人之立場，房屋台端即已易租他人，該公司又己結束，雙方當無法律糾葛可言，房屋還返一事台端宜自力解決」等語，亦明確可知系爭房屋始終均係屬原告所有。

四、被告提出與康裕公司間之協議書以為証明自康裕公司受讓系爭房屋之事實，惟：

（一）八十八年七月十九日所簽協議書第一條約定甲方（康裕公司）將HOSHIZAKI品牌系列產品之現有庫存設、零件及已訂貨未開狀之機器設備依協議價格轉售給乙方（被告）繼續經營，第二條續稱「有關上述資產協議款項雙方辦理交接事宜，甲方須列清冊明細會同乙方實際點收.... 」，顯見康裕公司出售者乃為庫存設備及零件，且出售資產亦經列冊並為點交辦理，則倘系爭房屋既屬出售標的之一部且經為點交辦理，被告焉有於八十八年九月一日與原告訂立租約之理。

（二）被告辯稱原告利用其資產移交工作尚在持續進行未予釐清之際，出面表示係為系爭房屋所在土地之管理機關代表，致其誤認而為承租土地租約定訂云云，惟兩造所訂為「房（店）屋租賃契約書」，於契約第一條亦明確載明租賃標的為「北市○○○路六巷六號、六巷八號、二十二巷九號之現有房屋」，契約始終文意均係以房屋為租賃物，至為明確。再以，兩造訂立租約時於第九條尚明確加註記載「原建物未經同意被拆除，現有房屋保持原狀不變，否則須負責恢復原有建物」，亦即原告與被告簽約時，因前有康裕公司擅為翻修之鑑，原告亦明確向被告告知始為租約訂立，方有上開加註之情，亦顯然可知被告於訂立租約時要非不悉系爭房屋前經康裕公司修改建之情。

（三）康裕公司始終即認系爭房屋非其自有，是以每於租賃契約屆期均進行續約辦理並依約繳納租金為實，猶有進者，被告企圖誆以系爭房屋擴加建屬其所有而向台北市稅捐稽征處申辦稅籍設立，台北市稅捐稽徵處乃約談康裕公司人員製成九十一年三月十九日談話筆錄，康裕公司亦表示有修建及增建情形，且稱讓受威爾雪公司之資產並未包括承租房屋，僅租賃權之移轉等語是實。被告復稱其於國防部派員查察國有土地使用狀況時始知原告對系爭土地無任何使用管理權限，乃為詐欺意思表示撤銷云云，然原告當時係出租系爭房屋予被告，僅須確保被告於租賃期間得為系爭房屋之使用權限為已足，與房屋座落土地所有權人又有何干係？且被告於租賃期間之租賃利益並無受到任何防礙，被告以此主張受詐欺，亦屬莫名。又原告亦明確告知被告座落土地屬國防部所有，更無僭稱為國防部代表之可能，否則被告焉會於租約末頁自書加添第廿條「本契約之建物土地所有權為國防部所有，於合約期間內若收到軍方通知拆除改建之正式通知書，甲方應即停止收取租金並立即將乙方已繳納之押租金退還乙方」等語。

（四）原告否認黃清源出具証明書之形式及內容之真正；該証明書內容顯與事實不符，更悖經驗常理至極，茲敘明理由如下：

１、台北市稅捐稽徵處函調黃清源九十一年二月十九日筆錄明確載明，自承康裕公司係向高森先生承租光復南路廿二巷九號房屋（而非土地），且稱因為房屋破舊為了方便使用確有修建增建，復稱在協議書中提及之所有移轉予威爾雪公司之資產未包括房屋，承租房屋係租賃權移轉等語，陳述至為明確，並無文義上不清。

２、再以，果康裕公司自認承租標的係為土地，則每年自為開立之租金扣繳憑單上所載之租賃標的豈會係為系爭房屋，而非土地，且該扣繳憑單上租賃標的並未如被告主張拆建前後而有相異。

３、被告威爾雪公司自民國八十八年至民國九十年承租期間均為租金扣繳辦理，該八

十八、八十九年及九十年之租金扣繳憑單上明確記載「租賃房屋地址：台北市松山區○○○路22巷9號1樓」、「租賃房屋地址：台北市松山區○○○路６巷８號」、「租賃房屋地址：台北市松山區○○○路６巷６號」，被告既知於扣繳憑單上載租賃標的為房屋，系爭租約上明確登載承租標的為系爭房屋。

（五）被告提出之周淑娟之証明書之內容及形式真正，原告否認之。

（六）被告威爾雪公司負責人甲○○曾以系爭光復南路二十二巷九號房屋已為拆除要求為消滅登記辦理，惟經松山地政事務所函覆以認無法認定是否滅失重建而為消滅登記辦理在案，被告主張系爭房屋已為滅失主張尚非可遽採。

四、系爭二十二巷九號房屋之所有權並無消滅之情，嗣亦經原告辦理登記為所有權人，原告自得基於所有權人身份請求遷讓（先位聲明第一項），退步以言，縱認原告辦理登記之房屋已不存在，因康裕公司已將新建之房屋所有權歸予出租人高森，高森亡故後自由原告及其他公同共有人繼承（備位聲明第一項）。又因九號房屋屬原告所有，六號及八號房屋屬原告及其他公同共有人所有，而原告前與被告訂立之租約約定就三間房屋之月租金額為新台幣九萬元，故分別依面積比例核算不當得利額，即九號房屋應按月給付原告五０二二六元（90000x346/620），六號及八號房屋則按月給付原告及其他全體共有人三九七七四元（90000x 274/620），故請求如先位聲明第三、四項。

肆、提出杜賣証書、建物登記謄本及權狀、稅捐稽徵處函、同意書、公司變更登記事項卡、租賃契約書、戶口名簿、死亡証明書、公司基本資料、稅捐稽徵處函、房屋稅繳款書、郵局匯票、函文、戶籍謄本、遺產稅証明書、扣繳憑單、地政事務所函等件為證。

乙、被告方面：

壹、聲明：

一、原告之訴駁回。

二、如受不利判決，願供擔保，請准免宣告假執行。

貳、陳述

一、本件原告雖主張係訴外人高森之配偶，並主張本於民法繼承之相關規定取得部份建物之所有權，惟經查高森之戶籍謄本之配偶欄上未見配偶之記載，其繼承發生時是否兩人婚姻關係仍然存續而得繼承，是否確有繼承，即非無疑。又最高法院二十九年上四九四號判例、司法院三十二年三月二十三日作成院二四八八號解釋，民法第八百二十一條之規定，於公同共有不適用之。縱使原告係訴外人高森之「法定繼承人」，惟揆諸前開判例及解釋文之意旨，在未取得共同繼承人全體之同意前，仍無從就共有物之全部本於所有權之行使，請求返還於公同共有人全體為是。原告雖有舉出台北市稅捐稽徵處松山分處九十年十一月二十九日函、訴外人高安之同意書，惟其所載內容前者充其量僅能證明系爭伊二人申請將房屋變更為二人公同共有，而後者僅能證明高安同意原告為本件之請求，至原告所主張系爭房屋是否確僅係其二人公同共有，仍非無疑；此涉及本件訴訟是否具備當事人適格之權利保護要件，自應由伊負舉證責任以實，在未經舉證證明全體公同共有人為何前，僅以台北市稅捐稽徵處松山分處函及高安之同意書為證，主張已取得全體公同共有人之同意，尚難遽以採認。尤有甚者，觀諸台北市稅捐稽徵處松山分處九十一年五月十七日函中，仍請原告及被告等提供持有該房屋所有權之相關資料等語以視，益見台北市稅捐稽徵處松山分處尚無從確認究以何者為真正所有權人，當然亦無可能舉其函文為證據方法以證明本件原告是否具當事人適格。

二、按原告提起本件訴訟，請求被告等遷讓系爭房屋，不外因房屋所有人及出租人之法律關係所為，惟其並非所有權人，亦無由依租賃關係請求被告等遷讓房屋，茲分述理由如下：

（一）原告雖主張系爭房屋係訴外人高森分別於四十六年九月五日間及六十年十二月間，自訴外人馬李良壁所購得並於同一基地上加蓋，但其所購得併另行加蓋之原有房屋均已在七十八年、七十九年間因年久而毀損滅失，嗣經原使用人即訴外人康裕實業股份有限公司（以下簡稱康裕公司）自費委託訴外人周淑娟夫婦於原土地上興建部份為鋼筋混凝土磚造，部份為鐵皮搭蓋之現存建物，此除有當時承作現存建物興建工程之訴外人周淑娟出具之證明書外，觀諸建物謄本所載建材（加強空心磚造）及面積（六五．九六平方公尺）均與現存建物之建材或面積均不相吻合等情復足證之；且原告所指系爭門牌為台北市○○○路廿二巷九號、六巷六號及六巷八號等房屋，現狀實為一串連貫通之房屋，其建材部份為鋼筋混凝土磚造，部份為鐵皮搭蓋而成，並非三幢獨立出入之房屋。不論訴外人高森是否確有購得並另行加蓋原有房屋三幢，該房屋既經毀損滅失，其所有權自當一併消滅為是；又現存建物既係由訴外人康裕公司自行出資重新興建，自應由其原始取得所有權為是。由原告前以自己及訴外人高森名義所發之存證信函中所載「.... 被全部拆除改建.... 」及「.... 拆除本人原有官舍之改建物.... 」等語，足證系爭建物係拆除後一次重建，而非如原告所指「不斷進行擴加建及數次局部改建而呈現目前之面貌」，原有建物既已滅失而喪失所有權，原告自亦無主張添附之餘地。

（二）被告前向稅捐稽徵處申請設立稅籍時所稱擴加建，乃因原建物門牌編訂係三個地址，而重新興建後將之貫通而使用同一出入，係本於「新建」建物時之擴加建部份而非原已滅失建物之擴加建。

（三）嗣因康裕公司經營業務調整，前於八十八年七月間將原營業項目及公司所有資產移轉予被告威爾雪公司，此觀諸兩造間於八十八年七月十九日所簽定之協議書明定：「所有資產及辦公設備依協議價格，現狀完整移交乙方使用，甲方不得任意部份處理。」等語，即可證康裕公司所有之系爭現存建物自亦應完整移交乙方（即被告威爾雪公司）並由其取得所有權為是，原告以其為所有權人而請求被告等遷讓系爭現存房屋，洵屬無據。

（四）被告威爾雪公司承接訴外人康裕公司之一切資產後，即與被告阜康公司共同使用系爭現存房屋。在一切資產未釐清、清點完畢，移交工作尚在持續進行之際，原告突於八十八年七、八月間出面聲稱其係本件門牌為台北市○○○路二十二巷九號、六巷六號及六巷八號等房屋所座落土地—即台北市○○區○○段一小段八五地號及同小段一一六地號之土地管理機關軍方之代表，並提出訴外人高森名義之房屋稅稅單以證明其對該土地享有管理、使用及收益之權利；被告威爾雪公司在未及詳查情況之下，不疑有他，遂於八十八年九月一日逕與訴外人高森簽訂租賃契約書以承租系爭土地，並由原告代理高森簽訂。惟遲至今年七月間國防部軍務局派員查察本公司使用國有土地情形時，獲知訴外人高森或原告等對於系爭土地均未有任何管理、使用及收益之權利後，始知受騙。按民法第九十二條第一項前段規定，被告威爾雪公司既係因受為訴外人高森代理人之原告詐欺，致陷於錯誤而簽訂本件承租土地之租賃契約，以答辯狀繕本送達被告為撤銷意思表示之送達。

（五）民法第六條規定。訴外人高森於八十八年九月一日簽訂本件租賃契約前即已亡故，則被告即無從與之締結租賃契約關係，兩造間之租賃契約即因締結當時相對人之一方業經死亡（不具權利能力）而屬無效為是。

參、證據：提出稅捐稽徵處函文、證明書、協議書、土地謄本、契約書、戶籍謄本、台北敦南郵局第一七二號存證信函、台北敦南郵局第三一五號存證信函、律師函、黃清源函等證物為證，並聲請訊問證人林明男。

丙、本院依職權向台北市大安區戶政事務所查詢高森死亡時有無配偶、向台北市稅捐稽徵處調閱康裕公司負責人之談話筆錄、依原告聲請會同松山地政事務所勘驗現場並繪製複丈成果圖。

理由

甲、程序方面：原告主張坐落台北市○○○路二十二巷九號之房屋為伊所有，坐落光復南路六巷六號及同巷八號兩棟房屋原為訴外人高森所有，高森過世後，由伊與訴外人高安二人繼承，訴外人高安業已同意原告提起本件訴訟，並提出戶籍謄本、戶口名簿、死亡證明書、同意書、稅捐稽徵處函、遺產稅証明書等件為證。按除法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意，民法第八百二十八條第二項定有明文。就原告以系爭房屋公同共有人身份起訴部分，依前開規定，僅須原告係得全體公同共有人之同意起訴，其當事人適格即無欠缺。訴外人高森已於八十八年二月十四日死亡，有戶籍謄本一份在卷可稽，且依原告所提戶籍謄本之記載，原告於高森死亡時仍為其配偶，且高森僅有子女高安一人，復經本院依職權向台北市大安區戶政事務所函查屬實，有該所北市安戶字第09131711700號函在卷可考，原告既主張坐落光復南路六巷六號及同巷八號兩棟房屋原為訴外人高森所有，則依前開繼承情況，系爭房屋之公同共有人應僅原告與高安二人，高安既同意原告提起本件訴訟，且原告就依公同共有權利為主張部分，亦係請求向原告與其他公同共有人全體為給付或返還，揆諸前開說明，原告起訴之當事人適格即無欠缺，合先敘明。

乙、實體部分：

一、原告主張坐落台北市○○○路二十二巷九號（舊門牌光復路廿二巷九號）係由原告之被繼承人高森於四十六年九月一日購買，該房屋為軍方撥地自建之私宅，經國防部軍務局登記在案，嗣於九十年間辦理所有權移轉登記予原告。六十年十二月間，高森在同一基地上加蓋光復南路六巷六號及同巷八號兩棟房屋（以下將此二棟房屋與前開九號房屋合稱系爭房屋）並為稅籍設立，因高森業已亡故，上開房屋已由其繼承人即原告及高安公同共有。系爭房屋向由原告進行管理收益，八十八年九月一日，原告以高森代理人之身分出租予被告威爾雪公司，租期至九十年八月卅一日為止，因締約時高森已死亡，故原告應為出租人。被告對系爭房屋並無任何正當占用權源，原告基於民法第七百六十七條、第九百六十二條之規定，自得請求被告將如附圖所示I、J、K部分之建物返還原告，將如附圖所示C、F、B、G、H部分建物返還原告及其他公同共有人全體，並依不當得利、侵權行為請求被告給付相當於租金之不當得利損害賠償。縱認其中台北市○○○路二十二巷九號之房屋並非原告所有，原告亦為該房屋之公同共有人，自得請求被告返還如附圖所示I、J、K、C、F、B、G、H部分之建物予原告及其他公同共有人全體，並依不當得利、侵權行為之法律關係請求被告給付按月以九萬元計算之損害金。被告則以原告之訴當事人不適格，且原告並非系爭房屋之所有權人，系爭房屋業經訴外人康裕公司出資拆除重建，原有建物已不存在，原告自非所有權人，系爭租約締約時訴外人高森業已死亡，租約應屬無效等語，資為抗辯。

二、原告主張原坐落台北市○○○路二十二巷九號（舊門牌光復路廿二巷九號）係由原告之被繼承人高森於四十六年九月一日購買，該房屋為軍方撥地自建之私宅，經國防部軍務局登記在案，嗣於九十年間辦理所有權移轉登記予原告。六十年十二月間，高森在同一基地上加蓋光復南路六巷六號及同巷八號兩棟房屋，高森已於八十八年二月十四日死亡，八十八年九月一日，原告以高森代理人之身分與被告威爾雪公司訂立租約，租期至九十年八月卅一日為止事實，業據原告提出杜賣証書、建物登記謄本及權狀、租賃契約書、戶口名簿、死亡証明書為證，核屬相符，且為被告所不爭執，自堪信為真正。

三、本件原告先位之訴係主張坐落台北市○○○路二十二巷九號之房屋為伊所有，坐落光復南路六巷六號及同巷八號兩棟房屋為伊與訴外人高安公同共有，本於對前開房屋之所有權、占有權請求被告遷讓返還並給付不當得利、損害賠償，備位之訴則主張系爭房屋均為原告與訴外人高安公同共有，本於對前開房屋之所有權、占有權請求被告遷讓返還並給付不當得利、損害賠償，被告則以系爭房屋為康裕公司出資興建，原有建物業已拆除，原告與訴外人高安並無所有權等語，是以本件首應審酌者為：現存之台北市○○○路二十二巷九號、光復南路六巷六號及同巷八號房屋（即附圖所示B、C、F、G、H、I、J、K部分建物）是否屬原告所有或原告與訴外人高安公同共有？經查：

（一）依原告所提出建物登記簿謄本記載，原告所有之坐落台北市○○○路二十二巷九號之房屋，其面積為六十五點九六平方公尺，主要建材為加強空心磚造，層次為一層，此有建物登記簿謄本在卷可稽，至於坐落光復南路六巷六號及同巷八號兩棟房屋則無所有權登記，惟稅籍登記記載之面積則各為二十一點八三九坪，均為一層樓平房，此有台北市稅捐稽徵處函在卷可參。惟經本院會同台北市松山地政事務所勘驗結果，現存之光復南路六巷六號建物面積為一百零六平方公尺（折合三十二點零六五坪），現存之光復南路六巷八號建物面積為一百六十八平方公尺（折合五十點八二坪），二棟建物內相互連接無隔間，外觀內部均無法區分為二獨立建物，屋頂為一體搭蓋，結構為鋼樑磚牆石綿瓦屋頂，現存之光復南路二十二巷九號建物面積則為三百四十六平方公尺，鋼樑石綿瓦屋頂，牆壁為磚牆、石綿瓦圍牆，有獨立出入口，與光復南路六巷六號、八號可互通，此有複丈成果圖、勘驗筆錄在卷可稽。依現存建物面積遠大於原有建物，且現存光復南路二十二巷九號之房屋顯非加強空心磚造，建材明顯異於原有房屋，原分別編列門牌、稅籍之光復南路六巷六號及同巷八號二棟房屋，目前無論內部或外觀均無法區分為二棟建物，內部毫無隔間等情況觀之，實難認為原有建物之建材、結構尚有任何部分仍任何留存於現有建物上。原告雖主張現存房屋係經不斷修建、擴建而成，或與原建物使用共同壁，或加蓋在原建物上，仍須利用原建物之門戶進出，康裕公司所為之增修均已因附合成為原有房屋之重要部分，亦屬原告與高安所有云云，證人林明男（即味全公司員工）亦證稱系爭房屋圍康裕公司慢慢整修起來，然查，民法第八百十一條之規定者，須係動產附合於他人之不動產，始有其適用，然本件構成原有光復南路二十二巷九號房屋之主要建材既已不復見於現存之光復南路二十二巷九號房屋，現存房屋面積更達原有房屋面積五倍餘，而光復南路六巷六號及同巷八號二棟房屋目前則僅存外牆與屋頂，內部並無任何隔間，且外牆範圍顯然遠大於原有建物，要無任何情事得認為現存之房屋係以建材附合於原有房屋進行修建，否則豈有毫無原建物建材、外牆可尋之理？既無從認為康裕公司所為之建築係附合於原有之建物，無論康裕公司是否經過數次建築始達今日之樣貌，均不影響原有建物業已消滅之事實，原告空言主張現存建物係加蓋於原建物上，或利用原建物之共同壁、門戶，並未舉證以實其說，要無可採，是以依現存光復南路二十二巷九號、光復南路六巷六號及同巷八號二棟房屋之情況，足認為原告所有之光復南路二十二巷九號房屋、原屬訴外人高森所有之光復南路六巷六號及同巷八號二棟房屋均已不存在，現存之系爭房屋並非原告所有或原告與訴外人高安公同共有。

（二）原告又以縱系爭房屋為康裕公司新建，康裕公司於八十四年六月三十日續訂租約時，尚加註第九條：「如未經甲方（即高森）同意而改變也依約負責恢復原狀」，足見兩造已合意將新建房屋之所有權歸屬原告，並提出租賃契約為證，然查：依前開租約第九條之文義，僅能認為承租人允諾就未經出租人同意所為之修建負回復原狀義務，尚無從解為係將房屋所有權移轉予原告。況該租賃契約之標的為系爭三棟房屋，然其中光復南路二十二巷九號之房屋係有保存登記之房屋，其所有權之移轉，依民法第七百五十八條之規定，非經登記不生效力，至於光復南路六巷六號及同巷八號二棟房屋為未經保存登記之不動產，無從移轉其所有權，是以縱康裕公司曾與高森約定將新建建物之所有權歸於高森，原告亦無從基於上開約定取得新建建物之所有權，原告此一主張亦無可採。

（三）原告另以康裕公司始終認為系爭房非其所有，多次與高森續訂系爭房屋之租約並繳納租金，味全公司亦表示系爭房屋並非康裕公司所有，康裕公司、被告之扣繳憑單均記載租賃標的為系爭房屋，且康裕公司移轉予被告威爾雪公司之資產中顯不包含系爭房屋，威爾雪公司曾向稅捐稽徵處申請擴加建系爭房屋，康裕公司之負責人亦向調查局表示移轉予被告威爾雪公司之資產不包括系爭房屋，顯見系爭房屋為原告所有云云。然查，不動產物權之取得，須依法律之規定認定之，與當事人之主觀無涉，系爭房屋並非原告所有或原告與高安公同共有，已如前述，縱康裕公司與其母公司味全公司主觀上確認為系爭房屋仍屬原告或原告之被繼承人高森所有，亦不因而使原告或高森取得系爭房屋之所有權。至於康裕公司有無將系爭房屋列入移轉予被告威爾雪公司之資產一節，則為康裕公司與被告威爾雪公司間之問題，惟縱系爭房屋確不在移轉之範圍內，亦僅係被告未能取得系爭房屋所有權而已，對於系爭房屋並非原告所有或原告與訴外人高安公同共有之事實並無任何影響，是以原告前開所述無從採信。

（四）綜上所述，現存光復南路二十二巷九號之房屋並非原告所有，亦非原告與訴外人高安公同共有，現存之光復南路六巷六號及同巷八號二棟房屋並非原告與訴外人高安公同共有。

四、就先位之訴部分：現存光復南路二十二巷九號之房屋並非原告所有，光復南路六巷六號及同巷八號二棟房屋並非原告與訴外人高安公同共有，已如前述，原告與訴外人高安既非系爭房屋之所有權人，原告亦未另行舉證證明其就系爭房屋另有何合法占有使用之權源，自亦無從認為原告與訴外人高安為系爭房屋之占有權人。從而，原告先位之訴本於民法第七百六十七條、第九百六十二條之規定，自得請求被告將如附圖所示I、J、K部分之建物返還原告，將如附圖所示C、F、B、G、H 部分建物返還原告及其他公同共有人全體，即屬無據。原告既無系爭房屋之所有權或占有權，無論被告有無合法使用收益系爭房屋之權利，對原告均無損害可言，是以原告依不當得利、侵權行為請求被告給付相當於租金之不當得利損害賠償，亦無理由。

五、就備位之訴部分：坐落光復南路二十二巷九號之房屋亦無從認為係原告與訴外人高森公同共有，已如前述，則原告與訴外人高安對系爭房屋並無所有權或占有權，依前開說明，無論被告有無無權占有系爭房屋之情事，對原告與訴外人高安均無損害可言，是以原告以備位之訴請求被告返還如附圖所示I、J、K、C、F、B、G、H部分之建物與原告及其他公同共有人全體，並依不當得利、侵權行為之法律關係請求被告給付按月以九萬元計算之損害金，亦屬無據。

六、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

七、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。

八、據上論結：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

民事第六庭法官　陳怡雯

法院書記官　謝梅琴