九十一年度訴字第三六六六號｜民事：不動產所有權移轉登記｜裁判日期：92 年 02 月 18 日

臺灣臺北地方法院民事判決　九十一年度訴字第三六六六號原　　　告　甲○○ 訴訟代理人　應明銓律師送達代收人乙○ 被　　　告　丙○○ 訴訟代理人　許淵秋律師右當事人間不動產所有權移轉登記事件，本院判決如左：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面：一、聲明：（一）被告應將如附表所示之不動產，移轉登記予原告。（二）原告願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：（一）緣民國八十六年八月間，訴外人歐古德妹曾就其所有如附表所示坐落於臺北市中山區○○段七二地號之土地乙筆及建號為四二八門牌號碼為台北市中山區○ ○○路一七二號三樓之房屋乙棟與被告丙○○簽訂房地買賣契約，並由歐鐵濤先生充任該房地買賣契約之連帶保證人。是歐古德妹依前開買賣契約，自應將系爭之房地移轉登記予被告。然而，被告在與歐古德妹簽訂買賣契約之後，乃又於八十九年十月六日，與原告就系爭房地簽訂一紙房地讓渡書。而據該讓渡書所記載「茲受讓人甲○○……與讓與人丙○○，依民國八十九年七月廿四日原配售戶歐古德妹德妹所簽訂之不動產買賣契約書之法律事實，由乙方讓與甲方……」之事實觀之。被告實係就其對於歐古德妹之前開契約之權利基於讓與之合意，而將之讓與給原告。是就原告與被告間之此一法律行為，按其性質應為一債權讓與之行為。（二）承前，被告既然將其對於歐古德妹之債權，讓與原告，是依民法第二百九十七條第一項規定之意旨，只要原告或被告將此一債權讓與之事實，通知予歐古德妹，則原告即得基於此一買賣契約，依民法第三四八條之規定向歐古德妹為所權移轉登記之請求。惟查，原告與被告於八十九年十月六日簽訂該紙房地讓渡書之後，便委由被告代原告與歐古德妹交涉，希望歐古德妹能儘速將系爭房地之所有權移轉登記於原告名下。原告已依約給付所須給付之所有款項，甚至至今該屋銀行貸款，亦自始由原告在繳納，被告亦已將所有買賣價金給付予歐古德妹，並藉此讓歐古德妹知悉被告事實上已將其對於歐古德妹的債權讓與予原告。只是，原告萬萬沒有想到，被告卻遲未與歐古德妹交涉處理完畢，而歐古德妹竟於同年十月間因病辭世。原告乃基於人道之立場等到歐家辦完歐古德妹之後事後，始又委由被告與之繼續交涉，並希望被告能負責儘速辦理系爭房地所有權之移轉登記予原告。惟被告卻一直未能履行債務，將系爭房地之所有權移轉登記予原告。原告無奈，只得向鈞院提起訴訟請求歐古德妹之繼承人為移轉登記。詎被告無視已將債權讓與原告之事實，仍自對歐古德妹繼承人提訴訟請求系爭不動產，並已為移轉登記完畢。被告並因此獅子大開口要求原告須另行多付其金錢，否則將系爭不動產另行出售。原告只得因此撤回前揭對歐古德妹繼承人之訴訟，而轉而請求被告將系爭房地之所有權移轉登記於原告名下。（三）被告對雙方契約條文之解釋完全錯誤：１、查雙方契約第二條第三項約定中之「權狀核發」，係指已將系爭房地移轉登記予原告名下後，所核發之權狀，並非如被告所主張之登記在歐古德妹名下之權狀「核發時」。按雙方契約固係一「權利讓渡書」，但任誰皆可一見即知原告是要購買系爭房地；而被告係一賺取轉手差價之中間人。衡諸社會一般常理及交易習慣，在權狀還不是登記在自己名下時，當然不算是已交付；更何況依法不動產物之移轉，須以「移轉登記」及「交付」為完畢。再由該契約所定之付款方式可知：「權狀核發」時，原告所給付者已是「尾款」，亦即原告所須給付被告之所有款項之最後一筆。由該契約第三條之文義，亦可知雙方於訂約時，已明白地約定到「須將系爭房地之產權移轉予原告」此事。２、由該契約中之第四條約定「被告須負責交付系爭房地」；及第六條之「原告須負擔包括土地增值稅及代書過戶費等稅賦」之約定，在在可知，系爭契約實質上是一房地買賣契約，而非一單純之債權讓與、債務承擔之約定！是由該契約之「特約事項」更可證明雙方之約定係至「過戶 (予原告)完成」時，故此「權狀核發」自係指已登記至原告名下之權狀核發時。３、再則，由系爭契約書第三條中尚明文：「原配售戶 (歐古德妹)或讓與人 (被告)將產權移轉予受讓人時，其間所產之所有稅賦及費用，概由受讓人 (原告) 負擔之。」亦可得知：系爭契約是約定到讓系爭房地移轉至原告名下為止的。蓋若非被告尚須負責將系爭房地產權移轉予原告，該條文大可以只寫「原配售戶」，而不用加上「或讓與人」之字樣。由此亦可知被告是須負責將產權自歐古德妹移轉至原告名下的。４、被告在其九十一年八月廿七日之答辯狀第三頁倒數第三行所述之「……並無於取得房地所有權登記，核發權狀再給付款之約定……」並非事實。蓋於其等之契約中，第三條明文約定：「過戶完成…… (含前項貸款約配售價之七成)」及第六條中：「……乙方 (歐古德妹)應將產權移轉給甲方 (被告)……」之約定，可知被告仍是與歐古德妹約定：「產權移轉過戶完成後，給付配售價七成之房貸款項」，故自非如被告前述之情形。（四）被告對該契約特約事項之解釋完全錯誤：該契約特約事項中之「過戶完成」，係指系爭房地移轉登記予原告時 (否則自無所謂退還「自用」與「一般」稅率差額之問題) 。因此，原告縱須「退還差額」，依約自亦在系爭房地已移轉登記予原告名下後之「三日內」，始負此債務，故被告於答辯中尚引此點為資抗辯，實有誤會。被告又聲稱此一「增值稅差額」之貼補，係包括在被告將權利讓渡予原告之權利金之範圍內云云。此一主張已明顯與該契約之第一、二條等明文約定嚴重悖反，自不足採。（五）被告與原告訂約時，已約定要將系爭房地順利地過戶至原告。否則，請試著比較原證一、二兩份契約即可知：蓋被告一轉手，便可現賺壹佰萬元。又被告因被歐古德妹等人發現被告賺這麼多，故被告乃為求安撫而答應會另給好處，這即是雙方契約中特約事項之由來。惟其後因歐古德妹不幸竟於八十九年十月間謝世，反而沒有了所謂的「土地增值稅自用與一般之差額」可以給歐古德妹繼承人，歐古德妹繼承人不依，於是乃陷入僵局。九十年二月權狀核發 (登記在歐古德妹名下) 後，雙方交涉時，原告即表明願意付四十萬元尾款之立場，只要可以將系爭房地產權順利移轉到原告名下。但是被告挾歐古德妹繼承人人多嘴雜，不易溝通等詞，竟要求四十五萬元，否則不過戶。此要求甚不合理，原告自然無法答應。其後被告在原告對歐古德妹繼承人起訴請求時，亦對歐古德妹繼承人進行訴訟，並以會向原告要到錢之詞說服歐古德妹繼承人配合。於是，在同樣繫屬於鈞院之訴訟中，被告對歐古德妹繼承人之訴訟，先行勝訴確定。被告至此，自認可收以逸待勞之勢，乃要求原告須另行支付六十萬元，否則別想過戶。或云，被告九十年七月十日前並非沒向原告請求，然而試問：怎麼同樣是要提起一個訴訟，被告不向原告起訴請求尾款四十萬元及稅賦差額六十萬元，卻要繞個彎去向歐古德妹繼承人起訴請求移轉系爭房地？又被告早已經收了原告壹佰伍拾萬元之權利金，又拿了壹佰壹拾伍萬多元的錢去繳系爭房地之自備款，甚至在原告早於八十九年十月份即開始負擔房貸之情形下，不向原告請求尾款，卻仍要歐古德妹繼承人將系爭房地移轉予其名下，意欲何為？（六）被告違約：１、依雙方契約，可明白看出，被告依約係已將其對歐古德妹之請求移轉登記系爭不動產之權利，讓與原告。今暫不論系爭契約在法律上係被定位為契約承擔；抑或是除卻原、被告契約相對人外之對外關係，僅以原、被告二契約相對人內部關係：被告對原告而言，於雙方契約關係存續中，已不得再向歐古德妹請求移轉登記系爭之不動產，否則當然係屬違約。今僅以被告於鈞院九十一年九月三日庭期之陳述：「……當時兩造的讓渡書約定，房地可辦過戶登記時，『直接移轉登記給原告』……」亦已對此為自認。然被告之片面解約表示到達 (似九十一年七月十九日，被證三之到達時間) 前，被告早將系爭房地受讓移轉登記予自己名下，故被告之違約，實已明甚。２、依雙方契約第五條約定：「若甲乙雙方 (即原、被告)有任何一方違返 (反)約定時，願依原契約書……之規定，作為對方之損害賠償。」；又依「原契約書」即被告與歐古德妹之契約書第十條約定：「雙方若有違反……願給付對方懲罰性違約金伍佰萬元整」 (詳原證二)，故今被告依約自應賠償原告伍佰萬元整。是原告今乃依法主張將此伍佰萬元中之肆拾萬元，與被告對原告之權利金尾款肆拾萬元為抵銷。因此被告依法自應立即將系爭房地移轉登記予原告。（七）本件雙方契約關係仍存在：本件訴訟原告依雙方契約而為請求，被告對彼此間之契約關係並不爭執，唯以其得並已解約而為抗辯。故對被告之是否得主張解約，提出論述如下：１、被告之主張解約並未經催告：被告主張解約依據之存證信函不是催告尾款肆拾萬元！而是催告必須給付「權利金尾款」肆拾萬元加上增值稅差額「約陸拾萬元」，並且是「限定在九十一年七月十七日以前給付『上開款項』，否則依法解約」。這並不是「不於限期內給付尾款肆拾萬元則將解約」之催告！蓋其二者於法律上之效果係完全不同者：前者是「不一次給付我共約壹佰萬元則解約」；後者是「不給付我肆拾萬元則解約」，是以此二者完全不同，故被告自不可援引此作為其所主張「遲延給付尾款故經催告而解約」之此一主張之催告的依據！亦即被告如欲為前揭主張，其催告自認應為「請於期限內給付肆拾萬尾款，否則解約」，而不是將給付之條件變更為要求一次給付「肆拾萬元」及「約陸拾萬元」來辦過戶，否則將解約之「催告」！故今被告縱依其所述之「因原告未給付尾款肆拾萬元 (或給付遲延) 」亦欠缺已依法所為之催告，而無權解約。換句話說，今原告所拒絕的是「必須一次給付其『肆拾萬元』及『約陸拾萬元』去辦過戶」之催告，而不是「依約給付肆拾萬元尾款來辦過戶。而於過戶完成三日內退還增值稅於自用稅率與一般稅率之差額」之請求。２、被告並不得主張解約：被告所主張解約者，係以雙方契約第二條之「權狀核發」係以「歐古德妹名義之權狀核發時」為前提。然關於此點，雙方契約之第二條並未明述，故被告乃提出二位證人作為其證明此點之證據方法。然查：證人郭金堡已清楚證述其在雙方簽約時 (即契約成立時)，並不在場，故自不足為證。至於其所另述之「依事後協調可證原告應知」之說詞，係屬其推測之詞，依法自不可作為證據。至證人陳淑君固明白證稱，其在雙方簽約時有告訴原告，但是請問，證人陳係一專業代書，自有其相當之智議，能力與經驗，且契約又係為其所撰擬，並非由他人之片面或定型化制訂，何以證人不乾脆明白地將契約寫明：「登記歐古德妹名下之權狀核發時」呢？或謂此為疏漏。但此依法不足為據，蓋縱「證人陳有告訴原告」亦即便「原告知道」，甚是「不為反對之表示」，請注意，這些依法都不等於「被告於簽約時對原告」之此一「權狀核發係歐古德妹名下之權狀核發」要約，作了「承諾」！蓋雙方契約係雙方意思表示合致，今證人所證明的，充其實是「原告知道」，但並不表示「原告對被告表示同意」，或謂原告已為默示同意，但證人並不是被告在簽約上之代理人，故縱然原告對證人為默示同意，依法亦不等於對被告為默示同意。事實上，如果契約之內容確如被告所稱之「那樣地明確」，則被告早可以向原告主張解約，而不用在原告對歐古德妹繼承人請求移轉系爭不動產時，趕著去要歐古德妹繼承人將系爭不動產移轉登記在她名下；亦不用等到原告向被告請求移轉時，才來向原告主張解約。如果真是如被告所聲稱的那樣，那麼在多次之協調中，郭金堡或陳淑君大可以早就跳出來說：「吳先生 (即原告)，是你不對！當初有講好登記在歐古德妹名下之權狀核發時，你就該付尾款了。」但試問！此二證人有那一個敢作證他們有這麼說過嗎？３、被告片面變更契約約定，方使契約之履行陷於停頓：由證人陳淑君之證詞中，可知原告所主張「係因被告不管本件事實上已無增值稅差額，而仍一次要求原告須先給付『肆拾萬元』及『約陸拾萬元』，否則不過戶，方始本件交易陷於停頓」。三、證據：提出房屋稅單、房地買賣契約書、讓渡書各一件，被告之簽收價金影本共二件及原告繳納房屋銀行貸款紀錄共三件、不動產登記謄本一件等為證。乙、被告方面：一、聲明：請求駁回原告之訴。二、陳述：（一）按依兩造於民國八十九年十月六日簽定之讓渡契約書第二條第三第三項約定：於權狀核發時原告應支付本人肆拾萬元權利金尾款，而本件權狀於九十年二月十五日核發後，被告曾多次以口頭請求原告依約給付權利金尾款，但原告拒絕給付上開款項，被告迫於無奈於九十一年七月十日委請律師函請原告於九十一年七月十七日前給付上開款項，否則即依法解除兩造間之讓渡契約，沒收其已給付之價金，詎原告仍未給付該價款，經被告以九十一年七月二十三日訴狀送達原告為解除除兩造間讓渡契約，準此被告既已依民法之規定解除系稱合約，被告自無移轉所有權登記之義務。（二）原告主張雙方簽訂讓渡書第二條第三項有關於「權狀核發」時，原告支付被告權利金尾款新台幣肆拾萬元之約定，應是指將系爭房地移轉登記予原告名下後，所核發之權狀，並非指將系爭房地移轉登記予歐古德妹名下之權狀核發時。惟查：雙方簽訂之讓渡書，係將被告與訴外人歐古德妹所簽訂之不動產買賣契約權利讓與原告，並非一般房地買賣，此觀上讓渡書第三條約定：「俟簽立本讓渡書後，原民國八十九年七月二十四日丙○○與歐古德妹間之約內容，悉歸屬於甲方（指原告）承受或享有。」即明，因此就給付權利金之方式，與一般成屋不動產給付買賣價金方式，有所不同，此徵諸上開權利讓與之標的，即被告與訴外人歐古德妹德妹間之買賣契約內容，就有關權利金玖拾萬元之給付方式，依該合約除於簽約時給付捌拾萬元外，餘壹拾萬元繼之於將該契約持經法院認證完成後給付之，並無於歐古德妹取得系稱房地所有權登記，並取得核發權狀後，再移轉於被告，被告再給付權利金價款之約定，亦足證上情。（三）被告於九十一年七月二十七日答辯狀第二（二）１點業已主張：本件系稱權狀已於九十年二月十五日核發後，原告未依兩造簽定之讓渡契約書第二條第三項約定：於權狀核發時原告應支付本人肆拾萬元權利金尾款，已定期催告給付，並因原告未給付上開款項，而以該訴訟狀送達解除兩造簽訂之讓渡合約。原告竟視而未見，主張被告未主張上情，恐係誤會。又本件係權利讓與，與一般不動產買賣不同，其付款方式亦不一樣，已如前述，而被告於收受原告給付價金同時開立給原告之二紙本票，係作為債務履行擔保，與原告應依約於權狀核發時再給付被告權利金，係二件事情，原告執為須將系稱不動產移轉至伊名下，原告始有給付之義務，顯有未洽。再被告與歐古德妹簽訂之契約雖於契約第三條（五）記載過戶完成：萬元正（含前項貸款約配售價之七成）之文字，但雙方並未有上開約定，其內容是空白，本係贅語，乃原告竟主張被告與歐古德妹間有約定：「產權過戶完成後，給付配售價七成之房貸款項」，恐係誤會，況被告與歐古德妹間之契約，就有關向台北市政府國宅處繳納購買配售房屋款項，係被告之義務，歐古德妹並不負擔上開債務，何來歐古德妹於產權過戶完成後，被告應給付配售價七成之房貸款項之有？（四）按被告將系稱權利讓渡給原告之權利金，除被告實際可得之新台幣一百九十萬元外，尚包括被告代墊之房屋自備款一百一十五萬五千八百九十三元、契稅六萬元、火險保費一萬二千九百八十八元，及應給付於外人歐古德妹之增值稅金差額，但因簽立讓渡書之初，因增值稅金額尚未確定，所以未能確實載明總金額，乃於讓渡書上以特約事項約定：由甲方（即原告）配合原賣方歐古德妹辦理土地增值稅自用，其自用與一般差額，甲方於過戶成三日內全額退還給歐古德妹。並非係原告所稱之以系爭土地必須負擔土地增值稅時，其始負有支付前列土地增值稅差額責任。又上開權利讓渡係由郭金寶、陳淑君仲介成交，渠就上開約定知之甚詳，謹請予以傳喚出庭作證，即可明事實真相。（五）查歐古德妹係基隆河截彎取直整治工程之拆遷戶，由台北市政府配售系爭房地，而歐古德妹配售土地為座落於台北市○○區○○段七十二地號，面積一○五一一二平方公尺，持分五十萬分之二二四，九十年公告現為每平方公尺六萬元，其辦理過戶登記繳納之增值稅為六十萬零四千二百七十元，若依自用住宅用地申報則為一十四萬七千八百零一點九元（按依土地稅法第三十四條規定，自用住宅用地增值稅之課徵，係以漲價總數額之百分之十徵收，而本件土地漲價總數額為一百四十七萬八千零一十九元），又與歐古德妹同係拆遷戶之陳尾吉，其獲配之土地地號、面積、持分均與歐古德妹相同，其繳納之土地增值稅亦與被告相同，有陳尾吉繳納之土地增值稅繳款書可稽。（六）按依兩造於民國八十九年十月六日簽定之讓渡契約書第二條第三第三項約定：「於權狀核發時原告應支付本人新台幣（下同）肆拾萬元權利金尾款」。此之權狀核發是指歐古德妹的權狀核發，並非係被告權狀之核發，業經證人郭金堡、陳淑君證述在卷。而本件歐古德妹權狀於九十年二月十五日核發後，被告曾多次以口頭請求原告依約給付權利金尾款，但原告拒絕給付上開款項，被告迫於無奈於九十一年七月十日委請律師函請原告於九十一年七月十七日前給付上開款項，否則即依法解除兩造間之讓渡契約，沒收其已給付之價金，詎原告仍未給付該價款，經被告以九十一年七月二十三日訴狀送達原告為解除除兩造間讓渡契約，準此被告既已依民法第二百五十四條之規定解除系稱合約，被告自無移轉所有權登記之義務。三、證據：提出存證信函及其回執各一紙為證，並聲請訊問證人郭金寶、陳淑君。丙、本院依職權調閱本院九十年度訴字第四四八二號及九十年度訴字第五九三二號案卷。理　　由一、原告主張八十六年八月間，訴外人歐古德妹曾就其所配售之坐落於臺北市○○區 ○○段七二地號之土地及其上建號四二八門牌號碼為台北市中山區○○○路一七二號三樓之基隆河截彎整治工程專案住宅（下稱系爭房地）與被告簽訂房地買賣契約，將系爭房地讓與被告。之後被告又於八十九年十月六日，與原告就系爭房地簽訂讓渡書而將前揭契約之權利讓與給原告，並約定由被告代向歐古德妹請求辦理所有權移轉登記事宜，原告即於八十九年十月十日遷入系爭房屋。詎歐古德妹在完成所有權移轉登記前即於八十九年十一月八日死亡致無法辦理所有權移轉登記，原告為此依前揭債權讓與之事實向本院提起九十年度訴字第四四八二號案件（下稱四四八二號）請求歐古之繼承人移轉登記。詎被告竟無視其對歐古之債權已讓與之事實，另逕自對歐古之繼承人提起本院九十年度訴字第五九三二號之訴，請求將系爭房地之所有權移轉登記予己，並於原告之四四八二號訴訟終結前即先獲確定勝訴判決並已登記完畢；按依兩造之讓渡契約，被告應負有使原告取得系爭房地所有權移轉登記之義務，被告既已取得系爭房地之所有權，原告自得依約請求被告將如附表一之房地所有權移轉登記予原告。被告則以：依兩造之讓渡契約書第二條第三項約定：「於權狀核發時原告應支付本人肆拾萬元權利金尾款」而本件權狀於九十年二月十五日核發後，被告曾多次以口頭請求原告依約給付權利金尾款，但原告拒絕給付上開款項，被告始於九十一年七月十日發函定期催告原告於九十一年七月十七日前給付上開款項，否則即依法解除兩造間之讓渡契約，沒收其已給付之價金，詎屆期原告仍未給付該價款，被告即以九十一年七月二十三日之訴狀中向原告為解除兩造間讓渡契約之意思表示，準此，被告既已依民法之規定解除系稱合約，自無移轉所有權登記之義務等語資為抗辯。二、兩造不爭執之事實：（一）原告主張訴外人歐古德妹係基隆河截彎整治工程拆遷戶，於八十六年八月十七日簽約將其自台北市政府配售之如附表所示之專案住宅房地所有權讓與被告，被告又於八十九年十月六日，與原告就系爭房地簽訂讓渡書而將前揭契約之權利讓與給原告，並約定由被告代向歐古德妹請求辦理所有權移轉登記事宜，原告即於八十九年十月十日遷入系爭房屋。詎歐古德妹在完成所有權移轉登記前即於八十九年十一月八日死亡致無法辦理所有權移轉登記，原告為此依前揭債權讓與契約向本院提起九十年度訴字第四四八二號案件請求歐古德妹之繼承人移轉登記。詎被告已另逕自對歐古之德妹之繼承人提起本院九十年度訴字第五九三二號之訴，請求將系爭房地之所有權移轉登記予己，並先於原告之四四八二號訴訟終結前判決確定且已於九十一年六月二十日登記予被告完畢。（二）原告於八十九年十月六日兩造簽訂讓渡書時依約給付被告權利金七十五萬元，於十月十日給付被告一百九十七萬八千八百八十一元；尚有權利金尾款四十萬元未付。（三）系爭房地為台北市政府為基隆河截彎取直整治工程所興建配售之專案住宅，雖得自由轉售，但需配售戶取得第一次所有權登記後始得移轉登記，系爭房地之配售戶歐古德妹於九十年二月十四日登記為建物及基地之所有人，台北市中山地政事務所並於二月十五日核發所有權狀。（四）系爭房屋坐落土地因原承購戶歐古德妹於九十年二月十五日核發所有權狀時已死亡，是其於辦理繼承登記後再為移轉即無需課徵土地增值稅。前揭事實為兩造所不爭執，並有原告所提被告與歐古德妹之房地買賣契約書、兩造讓渡書、系爭房地之所有權狀、土地及建物登記簿謄本、收據及支票影本等件為證，且經本院調閱本院九十年度訴字第四四八二號、五九三二號案卷核閱無誤，自堪信為真實。三、得心證之理由：原告主張依系爭讓渡契約請求被告移轉系爭房地之所有權，被告則以兩造契約已因原告遲延給付尾款而經催告解除，原告自不得再依該契約有所請求置辯。按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第二百二十九條第一、三項，第二百五十四條定有明文。是本件經兩造協議簡化後僅有如下之爭點：被告以原告遲延給付價金四十萬元為由解除契約是否合法？亦即（一）原告有無給付遲延？（二）被告已否盡前開解約前之定期催告之義務？茲析述如下：（一）依系爭讓渡書第二條第三款約定之付款方式，尾款四十萬元應於「權狀核發」時給付，此有原告所提之讓渡書可證且為兩造所不爭，然有疑義者在於「權狀核發」之時點為何？原告主張該「權狀核發」乃指系爭房屋之所有權狀核發予原告之時，系爭房地既尚在被告名下，是原告就尾款四十萬元即無遲延可言。被告則辯稱「權狀核發」乃指第一次所有權狀核發予歐古德妹時即九十年二月十五日，並舉證人郭君寶、陳淑君之證詞為證。經查：１、系爭房地之買賣與一般成屋之買賣有異，雙方簽訂讓渡書時，系爭房屋雖已完工且已交付予原告占有，但因該房地為政府配售房屋，需先登記於配售戶歐古德妹名下後，始得再為移轉，而斯時歐古德妹尚未取得所有權登記，是被告所讓與者為其與歐古德妹所簽訂之房地買賣契約之權利，此觀系爭讓渡書前言及第三條約定：「茲受讓人甲○○（即甲方原告）與讓與人丙○○（即乙方被告）依民國八十九年七月二十四日原配售戶歐古德妹與乙方所簽訂之不動產買賣契約書之法律事實，由乙方讓與甲方並達成讓與，成就約定如下：」、「俟簽立本讓渡書後，原民國八十九年七月二十四日丙○○與歐古德妹間之契約內容，悉歸屬於甲方（指原告）承受或享有。」即明，則解釋兩造之讓渡書內容，自應將二件契約對照以觀。又因被告所讓售者實係請求辦理移轉登記之權利，故前開房地買賣契約書及本件讓渡書之買賣價金均以所謂「權利金」稱之。依被告與訴外人歐古德妹間之買賣契約內容，就有關權利金玖拾萬元之給付方式，為於簽約時給付捌拾萬元，餘壹拾萬元則於法院認證完成後給付，並非約定歐古德妹取得系爭房地所有權登記及核發權狀再移轉於被告，被告取得權狀後再給付權利金。且該契約第五條為「抵押過戶手續之辦理」，同條之壹項即約定「房地所有權狀核下時，乙方（即歐古德妹）應會同甲方領取，．不得單獨領取之，取得權狀應於三日內交付甲方（即被告丙○○）收執」，已將「過戶」及「權狀核下」分別列示，足見被告與歐古德妹於定約時均已認明「權狀核發」與「過戶」要屬二事，而被告之買賣契約中所謂「所有權狀核下」乃指歐古德妹之所有權狀核下。被告既將其與歐古德妹之前揭權利讓與原告，其所謂「權狀核發」自應同指歐古德妹之權狀核發。２、再查，系爭讓渡書為訴外人陽光顧問有限公司所提供，用於本件台北市國宅處專案住宅承購戶之房地買賣之定型化契約，此為兩造所不爭。而兩造除制式之讓渡書外，尚有手寫之特約事項：「甲方同意配合原賣方歐古德妹辦理土地增值稅自用，其自用與一般差額，甲方於過戶完成三日內全額退還給歐古德妹」。依證人即陽光顧問有限公司之店長郭金寶到庭所證：「（提示讓渡書）簽約當時我不在場，我是陽光管理顧問有限公司店長，當時簽約是由呂先生負責，他已經離職了，後續是由我處理，基河二期國宅都是用權利金讓渡的方式在做的，讓渡書都是制式的，本件讓渡過程是二手，二手、三手我們都有再做，我們有接觸到原來的承購戶，讓渡書每一件每一家都是這樣做的，簽約當時也是用預售屋的方式過戶，（提示讓渡書）我們都是這樣簽的，『權狀核發』是指原承購戶歐古德妹權狀下來時，簽約時原告就已經點交了，也可以搬進去了，所以沒有留尾款的必要，．．．．，原告應該知道權狀是歐古德妹，否則會寫過戶完成給付尾款，協調過程中原告也知道權狀下來時他要付四十萬元，．．．」等語，可知系爭讓渡書之「權狀核發」為歐古德妹之權狀核發、「過戶完成」要指原告取得所有權移轉登記，再參以證人即承辦代書陳淑君到庭所證：「我是代書，（提示讓渡書及買賣契約書）讓渡書是我負責簽的，買賣契約書不是我負責的，我是仲介公司請我來的，簽約時我有向雙方說明，大家都了解後才簽約，第三階段權狀核發應該是歐古德妹的權狀，權利金的部分要先給，過到歐古德妹時才給尾款，原告是否知道核發的權狀是歐古德妹的權狀，我認定他應該知道，當時我有告知原告。就特約事項的過戶完成，是指過到原告名下。」亦足證明原告於簽約時明知此一事實，按證人與兩造均非親故，就系爭案件之勝敗亦無利害關係，其證詞自屬客觀可信，原告泛指兩造就此未達成合意、原告並無默示同意、原告知情並非等於承諾、證人不敢跳出來指責原告有錯云云攻擊證人證詞可信性，並主張尾款四十萬元應於「權狀核發」時支付乃指其取得系爭房地之所有權移轉登記並權狀時，尚非可採，被告辯稱原告於九十年二月十五日歐古德妹之權狀核發時即應給付尾款即有所據。（二）按原告於九十年二月十五日所有權狀發給歐古德妹時即有給付四十萬元權利金之義務，已如前述，查被告已於九十一年七月十日以台北古亭郵局第三三五號存證信函定期催告原告於七月十七日前給付，否則即依法解除契約，原告於同年月十二日收受，然屆期仍未給付，被告即於九十一年七月二十三日以答辯狀為解除契約之意思表示，該答辯狀於九十一年七月三十一日送達於原告，此為兩造所不爭執。原告固主張被告之催告不合法，惟查原告之存證信函中乃記載「本人於民國八十九年十月六日與甲○○簽訂房地讓渡書、將本人於八十六年間向歐古德妹購買之門牌號碼：台北市中山區○○○路一七二號三樓讓渡於甲 ○○，．．．，本人曾多次以口頭請求甲○○給付權利金尾款及於辦理過戶時將增值稅差額約六十萬元給付歐古德妹家屬，．．詎甲○○拒絕給付上開款項．為此特委請貴律師函請甲○○於九十一年七月十七日前給付上開款項，否則即依法解除兩造間之讓渡契約．．．」等語，已明示被告應給付權利金尾款四十萬元。雖兩造就原告應否給付特約事項中之增值稅差額予歐古德妹有所爭執，因原告認本件房地移轉登記並無需課徵土地增值稅，自不需給付所謂增值稅差額；被告認原告仍需給付相當於增值稅差額之補償金約六十萬元予歐古德妹始合情理，此即兩造爭執之緣由，然無論原告應否給付增值稅差額（按此非本件經協議簡化之爭點茲不贅論），依民法第一百十一條：「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效」之規定，被告之催告函既已明示原告尚有已屆給付期限之權利金尾款四十萬元未給付，縱原告對增值稅差額部分無給付義務，該存證信函就尾款權利金四十萬元部分仍不失其催告之效力。原告主張被告解約依據之存證信函不是催告尾款肆拾萬元，而是催告必須給付『權利金尾款』肆拾萬元加上增值稅差額「約陸拾萬元」，並且是「限定在九十一年七月十七日以前給付『上開款項』，否則依法解約」。這並不是「不於限期內給付尾款肆拾萬元則將解約」之催告。蓋其二者於法律上之效果係完全不同者，此一催告並不生效云云，即與法不合而不足採信。（三）被告既已定期催告原告履行給付權利金尾款四十萬元，原告屆期未為履行即構成給付遲延，被告於催告期滿後，依前揭民法第二百五十四條之規定以答辯狀之送達解除系爭讓渡書契約，應屬合法有據。（四）被告既已合法解除兩造間之讓渡契約，原告依該契約請求被告移轉系爭房地之所有權登記，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附，應併予駁回。四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　二　　　月　　　十八　　日民事第一庭法官　王貞秀右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　　二　　　月　　　十八　　日法院書記官　劉寶鈴

臺灣臺北地方法院九十一年度訴字第三六六六號

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