九十一年訴字第三七九○號｜民事：返還價金｜裁判日期：91 年 10 月 24 日

臺灣臺北地方法院民事判決　九十一年訴字第三七九○號原　　　告　　甲○○ 法定代理人　　乙○○ 右當事人間返還價金事件，本院判決如左：主　　文被告應給付原告新台幣叁佰叁拾捌萬元，及自民國八十九年十一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣叁佰叁拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事　　實壹、原告方面：一、聲明：除擔保金額外，如主文所示。訴訟標的：不當得利返還請求權（見陳述第㈢段）二、陳述：（㈠㈡係起訴狀，㈢㈣見審卷第四五至四八頁）㈠緣原告前於八十九年十一月十日，向被告購買由被告與訴外人基泰建設股份有限公司（下稱：基泰公司）共同合作興建之「海神社區」預售屋及基地，買賣價金共計新台幣（以下同）三千萬元整，預定之買賣標的分別為該社區之： ⑴座落於台北縣淡水鎮○○段九六六地號之Ｂ區土地； ⑵及其上Ｂ２棟第壹拾壹層住宅大樓； ⑶與座落於台北縣淡水鎮○○段九七一號之Ｃ區土地及其上建物； ⑷和地下室第Ｂ１層法定停車位貳個。訂約時原告已給付予被告面額分別為壹佰貳拾捌萬元正及貳佰壹拾萬元正之支票各乙紙，二者票載發票日最後一日係八十九年十一月二十日。㈡買賣契約書第十條約定「…本工程預計於九十年三月三十一日前實際開工，實際開工日最遲不得逾上開期限六個月，若逾上開期限，甲乙方合意本件買賣契約逕行解除，甲方已繳之價款乙方應加計法定利息返還甲方，雙方則無異議。…」，則被告最遲應於九十年九月三十日開工，然期限屆至，被告就此工地並無實際開工之情形，原告乃於九十年十月九日發函通知被告提出Ｂ、Ｃ區工地之開工證明文件說明開工情事，否則解除本件買賣契約之意思表示。被告仍置之不理，是以，茲因被告未於九十年九月三十日前實際開工，則依約該買賣契約逕行發生解除契約之效力，被告即應依約將原告已繳之價款新台幣參佰參拾捌萬元加計法定利息一併返還予原告，為此提起本訴。㈢按解除條件者，乃限制法律行為效力之消滅之條件，即已發生之法律行為於條件不成就時保持其效力，於條件成就時，即喪失其效力，且民法第九十九條第二項亦規定「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力」。本件兩造契約書第十條規定「．．．本工程預計於九十年三月三十一日前實際開工，實際開工日最遲不得逾上開期限六個月，若逾最遲期限，甲乙方合意本件買賣契約逕行解除。」由此條文之內容可知此契約書附有一條件，因此此條件如未成就時，則買賣契約仍保持其效力，是以，合約書第十條之規定乃屬買賣契約附解除條件之約定，而茲因被告並未於九十年九月三十日前實際開工，契約之解除條件成就，則雙方買賣契約當然失其效力。㈣被告辯稱：「被告業於八十八年八月十七日向主管機關申報開工並經核准在案，嗣後被告隨即拆除地上建物並整地完成，是被告確已於約定之期限前已實施開工．．．」云云，惟查： ⑴就被告所稱拆除地上建物並整地完成之區域，然據原告所知該塊區域其上並無地上建物，是以被告所述拆除地上建物顯有不實。 ⑵本件原告與被告訂約前，即因為避免被告於報准開工後即遲不興建建物，且為免被告利用「開工」之模糊定義，及未約定何時應實際開工，以及若未實際開工之後續處理，恐致使原告嗣後無法主張權利，乃特別於第十條約定最遲應於九十年九月三十日前實際開工，而於兩造簽約之際，被告早依法於八十八年八月十七日報請開工，故所謂實際開工，應係指於簽約後建商實際上為興建該工程建案之主體建物所為之施工行為具應具有連續性、持續性而言。再者，消費者保護法第十一條第二項規定「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」，如　鈞院就契約書第十條「實際開工」之定義仍有疑義時，則參酌此法條之規定，仍應為有利原告之解釋，蓋一般消費者與建商訂立買賣契約時，如買賣契約已訂明實際開工之期限及逾期之效果，一般消費者均會認為其意思應係指於簽約後至所約定之期限前，建商即應開始進行與建該工程建案之主體建物之施工行為且應具有連續性、持續性而言，例如建商為進行建物地下室開挖而開始進行連續壁施工或基樁施工。雖本件被告稱其整地完成，已符合實際開工之真意，惟查： ①依兩造合約之房屋、車位價款分期付款表內容可知，原告已繳清訂金及簽約金之價款（見原証五），此時按合約規定如被告已實際開工，被告自得請求原告給付開工款，且按常理而言，於預售屋分期付款買賣交易中，建商如完成某一階段行為，應會立即向訂購戶催繳價金。惟查本件被告於原告繳清訂金及簽約金後，嗣後並未通知原告繳納開工款，足見被告亦自認其就原告所購買建物之工地並未實際開工，否則焉有被告已實際開工卻未向原告收取款項之可能。 ②一般建築施工並無以完成整地即屬「實際開工」程度之施工慣例，被告所言並非屬實。 ③兩造於八十九年十一月十日簽訂買賣契約，且於合約書第十條約定最遲應於九十年九月三十日實際開工，即雙方約定於簽約日後至九十年九月三十日止，被告應為某些特定之實際開工行為，否則本件契約自動解除，因此被告所述其於八十八年八月十七日向主管機關申報開工，嗣後隨即拆除地上建物並整地完成之行為就算屬實，亦屬雙方於簽約所發生之行為，自不在兩造於八十九年十一月十日簽約所提實際開工之範圍內。 ④且由原証三可知，被告所為的僅係將Ａ區工地之土地予以推平，原告否認此部份屬整地完成，然如鈞院認定此屬整地行為時，且不論該行為係發生於兩造簽訂買賣契約前，茲因完成此一推土行為之時間估算應不超過一至二日，是以被告僅為一至二日之推土行為而無其他一步之施工行為，此時亦不符合「實際開工」之真意。再者如被告確有就Ａ區工地整地，其亦僅係完成Ａ區工地之整地，然原告乃係購買Ｂ、Ｃ區工地之建物，且Ａ、Ｂ、Ｃ三區工地分屬不同之建築執照，是以兩造買賣契約第十條約定之實際開工，應係指Ｂ、Ｃ區工程最遲應於九十年九月三十日前施實際工，然就Ｂ、Ｃ區工地工程，被告並未為任何施工行為，此時應已符合第十條所附之解除條件，本件買賣契約失其效力。三、證據：提出地籍圖及平面圖影本各乙份、支票影本兩紙、契約書影本乙份、相片玖紙、律師函影本乙紙。聲請調閱本院九十年訴字第六一六六號案卷。貳、被告方面：一、聲明：駁回原告之訴。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，請准供擔保免假執行。二、陳述：㈠原告所述購買預售房屋及基地、付款情節無誤。但被告已依約實際開工，並無原告所稱「未開工」情事；本件契約第十條約定：「．．．本工程預計於九十年三月十一日前實際開工，實際開工最遲不得逾上開期限六個月，若逾上開期限，甲（即原告）乙（即被告）方合意本件買賣契約逕行解除，甲方已繳方價款乙方應加計法定利息返還甲方，雙方則無異議。．．．」，被告至遲應於九十年九月三十日前實際開工。依建造執照所示，被告業於八十八年八月十七日向主管機關申報開工並經核准在案，嗣後被告隨即拆除地上建物並整地完成，並無違約。㈡本件工地「海神社區」分別有Ａ、Ｂ、Ｃ三區建物待施工，並依Ａ、Ｂ、Ｃ順序開工，Ａ區建物已先行動工。況且公共設施均在Ｃ棟，三區地下室相通不可分，三區建物應屬同一不可分；Ａ區既已開工，即屬全區開工，不因被告購屋位於Ｂ、Ｃ區而無視Ａ區開工事實。㈢Ｂ、Ｃ區經被告清除地上物並整地完成，被告並在八十八年九月四日向主管機關申請變更起造人，已完成工程進度百分之零點一；公文書應推定為真正。不得因原告片面主張而認為係聲請人自行填載。㈣原告拒付開工款，與被告是否已開工無涉：依被告收款明細表，可知其餘十位簽約戶均依約支付開工款，僅原告與訴外人張齡勻拒付款項，原告以未受通知繳付開工款推論被告未有開工行為，並非實情。㈤民事訴訟法第二百七十七條規定，原告應就「施工慣例」舉證：雙方對於「實際開工」並未作任何定義，原告主張係指包括地下室開挖或連續壁施工或為興建工程建案之主體建物所為施工行為，並應具有連續性、持續，但原告並未就此點證明。依據台灣省建築管理規則第二十六條規定：「本法（建築法）第五十四條所稱之開工，係指起造人會同承造人、監造人依本法規定向該管主管建築機關申報開工，並在現地實施拆除原有房屋、整地、挖地、打椿、從事安全措施等工程。但搭建工寮或設圍籬而無實際工作者不得視為已開工。」，其重點係在向主管機關申報開工，並完成例示任一項即足矣。原告既已向主管機關申報開工，且在八十九年五月三十日委請訴外人笙銓實業有限公司（下稱：笙銓公司）實施整地等工作，九十年三月三十日委請訴外人正仁工程有限公司（下稱：正仁公司）施作預壘排樁工程，即屬履約。㈥解釋契約，應考慮民法第九十八條以探求當事人真意，通觀全文，並斟酌當時交易上習慣，依誠信原則，從契約主要目的及經濟價值等通盤觀察；本件契約既未就「實際施工」定義，綜合判斷之，不可僅憑原告片面說詞認定被告未「實際施工」。㈦原告以報紙佐證拍攝日期，但整地至本件訴訟止，工地現況與先前大不相同，不得據以證明被告未實際施工。此外，實務見解亦認為「開工日期之約定」，僅屬契約附隨義務，與契約主給付義務並不相同，縱有違反亦不構成解約理由（參酌最高法院八十六年台上字第四四０號判決）。此外，由於被告實際開工，原告始支付部分價金，故原告所稱被告未開工但其已支付價金等節，並非真正。三、證據：提出建造執照影本一份、現場相片影本六張、正仁公司合約書一份、被告與其他客戶收款明細三份、支票影本三張、台北縣政府核准變更起造人公文一份為證。理　　由一、雙方所同意、不爭執事實：原告於八十九年十一月十日，向被告購買由被告與基泰合建之「海神社區」預售屋及基地，買賣價金共計三千萬元整，訂約時原告已給付予被告面額分別為壹佰貳拾捌萬元正及貳佰壹拾萬元正之支票各乙紙，均已兌付。買賣標的分別為該社區之：（見原告所提契約書與支票影本） ⑴座落於台北縣淡水鎮○○段九六六地號之Ｂ區土地； ⑵及其上Ｂ２棟第壹拾壹層住宅大樓； ⑶與座落於台北縣淡水鎮○○段九七一號之Ｃ區土地及其上建物； ⑷和地下室第Ｂ１層法定停車位貳個。買賣契約書第十條約定應於九十年三月三十一日前實際開工，實際開工日最遲不得逾上開期限六個月，若逾上開期限，雙方合意本件買賣契約逕行解除，原告已繳之價款，被告應加計法定利息返還；惟契約並未就「實際開工」加以定義。八十九年十一月十日簽約前，被告早依法於八十八年八月十七日報請開工，八十八年九月四日，被告向主管機關申請變更起造人，陳明已完成工程進度百分之零點一（此有被告證一、證七可佐）。二、爭執要點：原告主張被告未於九十年九月三十日前實際開工，「實際開工」，應係指於簽約後建商實際上為興建該工程建案之主體建物所為之施工行為具應具有連續性、持續性而言。完成整地與實際開工並不相同；且應係指八十九年十一月十日簽約以後之施工行為而言；縱使原告在工地Ａ區有部分施工，由於買賣標的物在Ｂ、Ｃ區，仍不算實際開工。被告主張已按時開工，上述工地Ｂ、Ｃ區經被告清除地上物並整地完成，並在八十八年九月四日向主管機關申請變更起造人，已完成工程進度百分之零點一。本件工地有Ａ、Ｂ、Ｃ三區，Ａ區建物已先行動工，且三區地下室相通不可分，Ａ區開工即屬全區開工。雙方對於「實際開工」並未作任何定義，原告應就其主張加以舉證。且被告曾委請笙銓公司整地，正仁公司施作預壘排樁工程，應已履約。實務見解認為實際開工之約定不得作為解約理由。三、本件買賣契約第十條「實際開工」之意義：本件契約並未就實際開工加以定義，雙方對此各持己見。此時，應參酌民法第九十八條規定「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」；探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等綜合考量。經調查：㈠比對原告與其他客戶之買賣契約，即可發見「實際開工」具有重要性：調取本院九十年度訴字第六一六六號返還價金案卷所附資料，被告與另一客戶許小倩間，其契約第十條僅約定：「．．．本工程預計於九十年三月底前開工，自實際開工日起約一千五百個日曆天完工，乙方（即被告）提前完工時，甲方（即許小倩）絕無異議．．．」；並未進一步約定實際開工之期限。惟本件契約第十條則以特殊黑色字體強調：「．．．本工程預計於九十年三月三十一日前實際開工，實際開工日最遲不得逾上開期限六個月，若逾上開期限，甲乙方合意本件買賣契約逕行解除，甲方（即原告）已繳之價款乙方（即被告）應加計法定利息返還甲方，雙方則無異議。．．．」（見原告證二），顯與前一契約不同。應認締約雙方當時已針對客觀情事有所瞭解，進而就「實際開工」成立特約。㈡再者，被告早依法於八十八年八月十七日報請開工，八十八年九月四日，被告復向主管機關申請變更起造人，陳明已完成工程進度百分之零點一（見被告證一、證七可佐），此為雙方所不爭執。惟原被告於八十九年十一月十日始簽訂本件買賣契約，並就開工另為特約，顯見原告不僅重視完成時間，亦重視何時開工，且認為當時工程進度並未達到「實際開工」程度，雙方因而簽訂契約第十條之特別條款。因此，原告主張「實際開工」係簽約後建商實際上為興建該工程主體建物所為之施工行為，且具有連續性、持續性而言。因與簽約時工地特性相吻合，此一主張應屬真正。㈢被告雖辯稱依據台灣省建築管理規則第二十六條規定：「本法（建築法）第五十四條所稱之開工，係指起造人會同承造人、監造人依本法規定向該管主管建築機關申報開工，並在現地實施拆除原有房屋、整地、挖地、打椿、從事安全措施等工程。但搭建工寮或設圍籬而無實際工作者不得視為已開工。」，其重點係在向主管機關申報開工，並完成例示任一項即足矣。被告早向主管機關申報開工，且在八十九年五月三十日笙銓公司實施整地等工作，九十年三月三十日委請正仁公司施作預壘排樁工程，實際開工應從寬解釋。然而，由於雙方對「實際開工」設有右述特約條款，從而，簽約前各項施作即被排除於「實際開工」之外；至於簽約後之整地、預壘排樁工程，則應取決於其與主體建物關聯性，是否具有連續性、持續性，據以認定是否於「實際開工」範疇。㈣此外，被告所舉最高法院八十六年台上字第四四０號判決─認為開工僅屬附隨義務，不得據以解約；其契約內容顯與本件特約不同，不得適用於本案。四、被告是否已履行「實際開工」義務方面：㈠原告主張被告並未依限實際開工，此有本件工地於九十年十月二日遭拍攝相片九張在卷（見原告證三─附拍攝時報紙以證明時間）。㈡被告抗辯早在八十八年八月十七日向台北縣政府工務局申報開工並經核准，在八十八年九月四日被告已完成工程進度百分之零點一，已拆除Ｂ、Ｃ區拆除地上建物並整地完成；且在八十九年五月三十日笙銓公司實施整地等工作等情。由於此等舉動係在本件買賣契約簽訂前，業經雙方排除於「實際施工」範圍外，已如右述三之㈡，故此部分說詞並非可信。被告另主張現場工地有Ａ、Ｂ、Ｃ三區，Ａ區建物已先行動工，且三區地下室相通不可分，Ａ區開工即屬全區開工；但此三區分屬不同建號，被告未能證明雙方特約將Ａ區開工即視同本件標的所難之Ｂ、Ｃ區開工，故非可採。㈢被告復辯稱，已於九十年三月三十日委請正仁公司為預壘排樁工程，並提出工程合約書為證（被證九）。但該份合約書僅能證明被告已與該公司簽訂合約，尚不能認定正仁工程有限公司已實際為預壘排樁工程。再者，被告與正仁工程有限公司工程承攬合約書補充說明⒈約定工程以實作實算，責任施工，又⒉約定該公司應填寫工程日報表交被告審核確認等；倘若正仁工程有限公司確實依期限已施作預疊排樁工程，被告應可提出相關工程日報表等文書以證明施工情節。至於被告所舉相片影本六張，並無拍攝時間，無從認定係在施工期限所為施工。況依原告所提出前述相片，現場並均正仁公司所為預壘排樁工程施作；被告所言並非真正。應認原告主張被告並未按時「實際開工」確屬真正；被告所陳並非可取。五、被告未履約效果：本件買賣契約第十條約定「甲乙方合意本件買賣契約逕行解除」之約定，即以被告未實際開工做為解除條件。被告未依期限開工，依照上述約定，本件契約解除條件即已成就，溯及失其效力。被告負有民法第一百七十九條後段之不當得利返還義務，並應類推民法第二百五十九條第二款，返還他方所給付金錢，及附加自受領時起之利息。六、從而原告依據不當得利返還請求權提起本訴，請求被告給付主文第一項所示本金、利息，合於法律規定，應予准許。七、兩造陳明願供擔保代替釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此說明。九、綜上所論，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條、，判決如主文。（一、二審訴訟費用係法院所收取之各項費用，不含律師費等費用。）中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　十　　　月　　二十四　　日民事第二庭法官吳燁山右為正本，係照原本作成。如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應按對方人數提出影本）；財產權訴訟，應按上訴利益百分之一．六五，繳納上訴費。另提出雙掛號郵票十份 ─每份三十四元。中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　十　　　月　　二十四　　日法院書記官　　柯月英

臺灣臺北地方法院九十一年訴字第三七九○號

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