92年度重訴字第1454號｜民事：給付買賣價金等｜裁判日期：94 年 06 月 30 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　92年度重訴字第1454號原　　　告　僑果實業股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　陳福寧律師被　　　告　甲山林廣告股份有限公司兼上一人之法定代理人　甲○○ 共　　　同訴訟代理人　顏光嵐律師複　代理人　陳志偉律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國94年6月6日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應連帶給付原告新台幣壹仟零叁拾叁萬貳仟捌佰柒拾伍元，及自民國92年8月26日至清償日止，按年息5％計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔88％，餘由原告負擔。本判決第1項於原告以新台幣叁佰肆拾肆萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹仟零叁拾叁萬貳仟捌佰柒拾伍元預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：伊投資興建地上10樓、地下3樓「合江超級市場」之住商大樓，於民國83年8月4日委託被告甲山林廣告股份有限公司（下稱甲山林公司）辦理系爭大樓之房屋銷售企畫等業務，並簽訂委託銷售企劃合約書（下稱系爭合約），由被告甲○○（下稱甲○○）擔任連帶保證人。伊依系爭合約第2條第2項約定，以每坪新台幣（下同）262500元出售該大樓地下一樓商場建物1/2予甲山林公司，且約定甲山林公司所買受上列1/2建物部分出售後，雙方同意換約變更名義即由成交承買戶逕行與伊簽訂買賣契約。嗣後甲山林公司將系爭地下一樓建物全部出售（含其所購買之1/2建物部分），惟其中計有如附表所示21承買戶（下稱系爭承買戶）遭伊解約，依系爭合約第13條第3項第3款約定，甲山林公司願承受附表所示解約承買戶對伊1/2之權利義務，則甲山林公司本應給付伊因該等解約客戶買賣價金計00000000元，扣除解約沒收金額1/2即0000000（計算式：0000000×1/2＝0000000 ），故甲山林公司與甲○○應連帶給付伊00000000元等情。並於本院聲明：㈠被告應連帶給付原告00000000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即92年8月26日）起算之法定遲延利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告對系爭承買戶是否有發生違約情事而解約，自應負舉證責任。又原告與系爭承買戶解約時，並未通知甲山林公司，則伊等自無庸承受系爭承買戶對原告應負之1/2 之權利義務。況退步言之，原告亦應扣除「得全數沒收之價款」，而非以「實際沒收之價款」為基準計算伊等應負給付價金。另原告並未依系爭承買戶之買賣契約通知伊等分期繳納價金，卻以本訴請求一次給付價金，亦屬無據等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、查，原告投資興建地上10樓、地下3樓「合江超級市場」之住商大樓，於83年8月4日委託甲山林公司辦理系爭大樓之房屋銷售企畫等業務，並簽訂系爭合約，由甲○○擔任連帶保證人。原告依系爭合約第2條第2項約定，以每坪262500元出售該大樓地下一樓商場建物1/2予甲山林公司，且約定甲山林公司所買受上列1/2建物部分出售後，雙方同意換約變更名義即由成交承買戶逕行與伊簽訂買賣契約等情，有卷附系爭合約、房屋預定買賣契約書等件為證（見本院卷第4至11 頁），並為兩造所不爭執，堪信為真。四、本件應審究者為㈠系爭合約第13條第3項第3款約定事由，是否業已發生？㈡若是，則被告應負擔之金額為若干？茲分別論述如下：㈠、系爭合約第13條第3項第3款約定事由，是否業已發生？ ⒈依系爭合約第13條第2項約定：「特約事項：．．．．．． ⒉本約之地下商場建物，於本約成立後對外公開銷售時，雙方同意各二分之一之權利仍依平均底價每坪叁拾萬元以上，全部委由乙方（指甲山林公司）共同對外銷售」、同條第3 項約定：「．．．．而乙方（指甲山林公司）於本案銷售完畢暨全部承買戶繳畢簽約款時，得於下列方式處理雙方買賣契約：⑴承買戶名義變更：乙方於將上開公開對外銷售之二分之一銷售額依平均實授單價換算為坪數後，甲方同意乙方以上述坪數為限部分辦理換約，即由成交承買戶逕行與甲方（指原告）簽訂買賣契約有關一切稅費等均由乙方負擔與甲方無涉。．．．⑶如上開乙方已變更承買戶名義中途發生違約並取消合約時，乙方願無條件承受該承買戶對甲方之所有權利義務。」以觀，即指甲山林公司銷售該大樓地下一樓商場建物，全部銷售完畢並辦理簽約繳款時，以甲山林公司向原告購買該地下一樓商場1/2應有部分面積坪數，1/2購買戶需辦理換約即逕行與原告簽訂買賣器約，而該辦理換約承買戶如有中途違約並取消合約（指解約）時，由甲山林公司無條件承受該該承買戶對於原告之權利。 ⒉經查，原告主張系爭承買戶因故而解除契約，並經伊依約沒收承買戶已繳之價金（詳如附表沒收款欄所示）乙節，業據提出房屋預定買賣契約書、統一發票、折讓單、解除買賣契約書、協議書、存證信函、回執等件為證（見本院卷第235至398頁、第34至72頁），且系爭大樓地下一樓系爭承買戶解約之建物所有權應有部分現仍登記為原告所有，亦有卷附建物登記謄本可憑（見本院卷第73至93頁）。若系爭承買戶並無違約不履行繳納買賣價金情形，豈會容任原告沒入已繳買賣價金作為懲罰性違約金，而不聞不問之可能？且系爭承買戶因故不依約履行繳納買賣價金之義務，依法自屬於可歸責於己之違約事由，此觀民法第367條規定自明。 ⒊被告雖抗辯：系爭承買戶部分解約之存證信函並未有回執，故原告解約不合法云云。然承前所述，因本件事隔多年，縱原告解約之存證信函未提出回執，但依常情判斷，系爭承買戶與原告間買賣契約成立於83年間，若其等未合法收受解約之存證信函，怎會於85年至86間（即系爭建物交屋期間）同意由原告沒收已繳納價金作為懲罰性違約金，且未請求原告返還價金抑或是請求交付買賣標的之理？此顯與常情有違。準此，被告執部分解除契約存證信函未有回執為由，否認系爭合約第13條第3項第2款條件並未成就云云，自無可取。 ⒋被告又抗辯：原告與系爭承買戶解約時，並未告知且未經伊同意，是原告提起本訴，為無理由云云。但觀諸系爭合約第13 條第3項第2款約定，雙方僅約定系爭承買戶「有中途違約並取消合約」時，甲山林公司即需承受該承買戶對於原告應負之義務（見本院卷第6頁反面），並無原告解除契約需通知被告，或經其同意之相關規定，況原告與系爭承買戶間之買賣契約，契約當事人僅為原告與各該承買戶，並無被告，則原告因系爭承買戶違約而解除契約，自無事前通知被告且需經其同意之義務。是被告抗辯：原告與系爭承買戶解約時，並未告知且未經伊同意，是原告提起本訴，為無理由云云，亦無足取。 ⒌依上說明，系爭承買戶未依約繳納買賣價金，既屬於可歸責於己之債務不履行事由，原告並據以解除買賣契約，則系爭合約第13條第3項第2款約定事由，業已發生甚明。㈡、被告應負擔之金額為若干？ ⒈經查，系爭承買戶購買總坪數為124.06坪（詳如附表所示），此為被告所不爭執（見本院卷第497頁反面），則甲山林公司依系爭合約第13條第3項第2款規定，應負擔1/2，即 62.03 坪，而甲山林公司當時以每坪262,500元出售系爭建物（見系爭合約第2條第2款約定，本院卷第4頁），故甲山林公司應分擔系爭承買戶對於原告本應繳納價金義務為16,282,875元。但依據系爭合約第13條第3項第2款約定，被告於變更客戶名義中途發生違約並取消合約時，始無條件承受該承買戶對原告之所有權利義務（見本院卷第6頁反面），原告自陳因系爭承買戶中，有人因家庭因素無法繼續繳納價金，經其同意後折讓部分金額（詳如附表「已繳價金」及「沒收款」欄所示，見本院卷第421頁），則該折讓金額部分，既經原告同意免除該承買戶之違約金責任，是此部分金額自不屬於甲山林公司應承受承買戶對於原告責任範圍，故本院認應以系爭承買戶已繳納價金為扣除基準，始符合系爭合約第13條第3項第2款約定文義。準此，系爭承買戶原繳納價金共計11,900, 000元（詳如附表所示）之1/2即5,950,000元，是甲山林公司應負擔之金額為10,332,875元。 ⒉被告再抗辯：系爭承買戶依約係分期繳納價金，而原告訴請伊一次給付，亦屬無據云云。但查，系爭承買戶係因未依約辦理貸款（即最後一次交屋款）而違約，遭原告解除契約，有卷附存證信函、解除買賣契約書、協議書等件為證（見本院卷第34至72頁），且觀諸系爭合約第13條第3項第2款約定，亦是明載為「乙方（指甲山林公司）願無條件承受該承買戶對甲方（指原告）之所有權利義務」，並無原告不得訴請甲山林公司一次給付之條件限制，是系爭承買戶既有違約事由而遭原告解約，則甲山林公司依約即需承受系爭承買戶對於原告應負之權利義務已明。是被告抗辯：系爭承買戶依約係分期繳納價金，而原告訴請伊一次給付，亦屬無據云云，委無可取。 ⒊準此，甲山林公司依據系爭合約第13條第3項第2款約定，應承受承買戶對原告應負擔之義務即給付價金（扣除系爭承買戶所繳納價金）為10,332,875元，而甲○○為系爭合約之連帶保證人，自應與甲山林公司就上列金額同負連帶責任。五、從而，原告依據系爭合約訴請被告應連帶給付10,332,875元，及加計自起訴狀繕本送達翌日（即92年8月26日，見本院卷第18頁、第20頁）起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。至原告逾此所為請求部分，即屬無據，應予駁回。六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　94　　年　　6 　　月　　30　　日民事第一庭法　官　楊絮雲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　94　　年　　6 　　月　　30　　日書記官　高秋芬

臺灣臺北地方法院92年度重訴字第1454號

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