臺灣臺北地方法院93年度簡上字第688號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 94 年 09 月 08 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 93年度簡上字第688號上　訴　人　味爵有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　乙○○
被　上訴人　丙○○○
訴訟代理人　郭承昌律師
上列上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國93年9
月21日本院台北簡易庭93年度北簡字第10170號第一審判決提起
上訴，本院於民國94年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新台幣叁拾萬捌仟伍佰玖拾壹元部分，及該部份假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。前開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審命上訴人負擔部分及第二審訴訟費用由上訴人負擔十分之六，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按於第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之。但民事訴訟法第 255條第1項第2款規定之請求之基礎同一者，不在此限，同法第466條第1項但書定有明文。本訴部分，被上訴人在原審依不當得利及侵權行為之規定，並系爭租約第 6條第2項約定附帶請求上訴人給付新台幣（下同）1,547,091元及其法定之利息（嗣被上訴人撤回另請求遷讓房屋部分，對於附帶請求部分，依同法第 435條之規定，視為合意適用簡易程序），於94年 8月15日不變更請求金額追加依系爭租約第7條第2項之約定為請求，核其請求之基礎事實同一，依上開規定應予准許。
二、本件被上訴人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、本訴部分：
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國 91年1月14日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），承租被上訴人所有門牌號台北市○○路○段445號 1樓房屋（下稱系爭房屋），
租期自91年2月6日起至99年2月5日止，租金每月新台幣（下同）22萬元，按月於每月6日以前繳付。詎上訴人自93年2月6日起至同年4月5日止，已積欠2期之租金逾 2月，經被上訴人分別以口頭及存證信函催告上訴人限期給付，並表示逾期不付，依法終止租約並請求返還租賃物，惟上訴人仍置之不理，系爭契約業於上訴人逾期不為給付時終止，上訴人自應將租賃物返還被上訴人，惟上訴人並未騰空返還，直至被上訴人提起訴訟於93年6月1日言詞辯論時始同意將系爭房屋交還被上訴人，被上訴人於確定上訴人已拋棄系爭房屋之占有後，乃雇工開啟門鎖，經派員開啟屋內鐵捲門花費 4,500元，及回復原狀打除裝潢及清運店內原有裝潢花費50,505元，最後於同年6月5日完工。又依系爭租約第7條第1項約定，房屋水電費應由被告自行負擔，被上訴人為上訴人墊付 4月份電費38,949元、自來水費用 1,137元，被上訴人共為上訴人支付費用95,091元，另上訴人截至93年4月5日積欠 2期租金44萬元及依租約第6條第1項約定，上訴人自93年2月6日起至同年4月5日止，每日應再給付被上訴人2,200元（即 22萬元之1%）之滯納金，2個月計132,000元。上訴人於租賃契約終止後，無權占用系爭房屋，致被上訴人受有損害，乃依不當得利及侵權行為之規定，請求上訴人每月給付被上訴人相當於租金之損害賠償，並依租約第6條第2項約定請求按房租 1倍計算之違約金88萬元。若認其終止租約不合法，系爭租約應於93年6月5日終止，則其另依系爭租約第 3條之約定，請求4個月租金88萬元，加計上訴人提前解約應賠償之 44萬元及其墊付之水、電費、拆除費，上訴人仍應給付被上訴人1,410,951元，即便經扣除上訴人之保證金 66萬元，上訴人仍應給付750,591元。被上訴人於原審請求判命上訴人給付1,547,091元及遲延利息，經原審判命上訴人應給付被上訴人498,591元及自93年7月7日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人就其敗訴部分並未聲明不服，故不在本院審理範圍，並聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造簽訂系爭租約時，上訴人已交付保證金66萬元，該保證金足以支付房租 3個月，依土地法第100條第3款之規定，若承租人積欠房租，除以擔保金抵償外，達 2個月以上者，不得收回房屋。是以，上訴人尚有保證金可抵償租金，系爭契約之租期應至93年5月5日止，被上訴人亦不得於租約未到期前片面終止契約。再者，上訴人於93年 3月18日收受被上訴人之存證信函後，即於同年4月5日結束營業並遷出房屋，則該保證金經扣除 2期租金後尚餘22萬元，被上訴人理應返還予上訴人。上訴人於93年6月3日路過系爭房屋門口，正見工人做裝修工程，足見被上訴人主張上訴人於同年6月1日始遷讓並於同年月 5日請人開鎖為不實，上訴人分別於 93年4月14日及同年月16日於南港郵局、台北北門郵局以第 158號、1573號存證信函要求被上訴人辦理終止租約，然被上訴人均未置理。被上訴人所稱其花費 4,500元部分，實為更換門鎖而非開啟門鎖。另被上訴人墊付之電費38,949元，上訴人同意以保證金扣減承租期（至93年4月5日）之電費36,961元。水費部分同前給付至93年4月5日為 569元，亦同意由退還之保證金中扣減之。又被上訴人請求系爭房屋回復原狀打除及清運店內原有裝潢花費50,505元部分，係被上訴人另行裝修之費用，且事實上被上訴人並未全部打除，尚保留上訴人原裝潢花費鉅資部分，不應由上訴人負擔。並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。反訴部分，另提起反訴聲明：㈠本院93年4月15日發文北院錦93執辰字第13292號執行命令應予撤銷。㈡新竹地方法院93年4月23日發文新院月 93年執助孔字第 211號執行命令應予撤銷。㈢被上訴人應給付上訴人22萬元及自93年4月6日起至清償日止按年息5%計算之利息。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於 91年1月14日簽訂系爭租約，由上訴人承租被上訴人所有系爭房屋，租期自91年2月6日起至99年2月5日止，保證金為 66萬元，租金每月22萬元，按月於每月6日前繳付，而上訴人自93年2月6日起未按期給付租金。
㈡被上訴人於 93年3月18日及同年4月6日分別以台北郵局第39支局第392號、第469號存證信函催告上訴人於限期內給付積欠之租金，逾期則依法終止租約並請求上訴人返還租賃物。㈢上訴人於93年4月14日於南港郵局第158號存證信函通知被上訴人，要求退還房屋保證金。
㈣上訴人於93年6月1日當庭表示放棄系爭房屋之使用權（見原審卷第48頁），被上訴人並撤回對上訴人遷讓房屋之主張（見原審卷第56頁）。
四、兩造各自所發之存證信函，並不發生終止系爭租約之效果：㈠按「房屋之承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達 2個月以上，經出租人定相當期限催告承租人支付，而承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。」（最高法院44年台上字第1003號判決要旨參照），準此，不論定期租賃或不定期租賃，出租人於承租人積欠租金時即應將承租人所交付之擔保金抵償租金，出租人僅得於將保證金抵償租金後承租人尚積欠租金達 2期以上，經催告承租人繳付積欠租金而承租人未依限繳付時，出租人方得終止租約。
㈡被上訴人固於 93年3月18日及同年4月6日分別以台北郵局第39支局第392號、第469號存證信函催告上訴人於限期內給付積欠之租金，逾期則依法終止租約並請求上訴人返還租賃物。查被上訴人函催上訴人繳付租金時，上訴人固已積欠 2期或 3期之租金，惟上訴人向被上訴人承租系爭房屋時，已繳交66萬元之保證金等情，又為被上訴人所不爭，則於被上訴人未將系爭66萬元保證金抵償上訴人所積欠之租金之情形下，依上述最高法院判決之意旨，被上訴人前述催告函，即不應認已發生合法催告之效力，是以，被上訴人依上述催告函及系爭租約第6條第1項前段之約定主張系爭租約已於93年 3月 23日（即前述3月18日催告函期限屆滿日）終止云云，並不可採。
㈢系爭租約第7條第2項約定如下：「本契約租賃期限未滿，乙方（即上訴人）擬解約時，應賠償44萬元予甲方（即被上訴人）。惟甲方應返還保證金同時，交還終止契約後未兌現之預收租金支票。」（見原審卷第10頁），依前述約定，係以上訴人支付被上訴人44萬元為消滅契約即終止契約之代價（最高法院68年度台上字第3887號判例意旨後段參照）。是上訴人雖得於租期屆至前片面終止租約，惟係以賠償被上訴人44萬元為代價及前提。上訴人雖曾於93年 4月14日、同年月16 日分別以南港郵局第158號、台北北門郵局第1573號存證信函通知被上訴人。惟93年4月14日存證信函僅載：「......。請於文到5日內，退還房屋押金66萬元整並辦理承租契約終止。」（見原審卷第43頁）；同年月16日存證信函亦載：「......，迄今未辦理承租終止，且台端（指被上訴人）又惡意拒退還房屋押金，依法房屋使用權尚屬本公司（即上訴人）所有。...... ，請於文到3日內解決退還押金及營業損失等事宜，......。」（見原審卷第44頁），均未敘明其是否依系爭租約第7條第2款之規定解除系爭契約，且依上述文義，均無法認定上訴人已向被上訴人為終止契約之意思表示，其上述存證信函關於「辦理承租契約終止」、「『解決退還押金』及『營業損失』」之用語，與前揭第7條第2項之要件不符，充其量不過僅能認係向被上訴人為合意終止系爭租約之要約，於被上訴人依上訴人要約之內容為同意之前，上訴人自不得僅憑上述存證信函主張系爭租約業經其合法終止。且上訴人就被上訴人於收受上訴人前述所為終止系爭租約之要約後，曾同意其終止系爭租約之要約等情，並無法為積極之舉證，則系爭租約並不因上訴人前述信函而終止，即堪認定。
㈣上訴人雖另抗辯其已於93年4月5日自系爭房屋遷出並返還被上訴人，系爭租約應已於是日終止云云，為被上訴人所否認，查上訴人前揭93年 4月16日函仍主張其對系爭房屋仍有使用權，足證其仍占有系爭房屋。至財政部台北市國稅局大安分局准上訴人申請暫停營業函（見本院卷第19頁），僅足證明上訴人有停止營業之事由，與自系爭房屋遷讓有間。且上訴人既於上揭93年4月16日函主張就系爭房屋有使用權，足
證其於當時仍占有使用系爭房屋，則上訴人聲請傳喚其員工劉堡萌、顏幼貴、張博文、許昇任及洪于淵髮型設計坊等以證明其於93年4月5日已遷讓系爭房屋乙節，即無必要。
五、系爭租約於93年6月1日終止：
如前所述，上訴人前揭93年4月14日，4月16日函，充其量僅為合意終止系爭租約之要約，然迄被上訴人起訴時止，均未有同意前述要約之意思表示，惟被上訴人既於93年6月1日原審審理時，當庭請求法院向上訴人詢問是否已放棄系爭房屋之使用權（見原審卷第48頁），其並於上訴人表示未占有系爭房屋後，被上訴人自行僱工進入系爭房屋且即撤回原對上訴人遷讓房屋之請求（見本院卷第34頁），系爭租約業因被上訴人收回系爭房屋而終止。至被上訴人雖另主張其遲至同年月 5日方回復原狀完工，惟被上訴人於何時回復原狀，究與上訴人何時放棄占有無涉，且上訴人一旦放棄占有，被上訴人就系爭房屋即處於得隨時使用之狀態，且被上訴人收回系爭房屋，準此，亦應以93年6月1日為系爭租約終止日，而與被上訴人何時回復原狀無涉。
六、系爭租約終止後，被上訴人得向上訴人請求之金額：
㈠系爭租約合法終止前上訴人積欠之租金 858,000元：系爭租約既已於93年6月1日經終止，則上訴人尚積欠被上訴人3個
月（2月、3月、4月）又27日（5月6日至6月1日）之租金858,000 元[220,000×（3＋27/30）＝858,000]。
㈡上訴人遲付前述租金依系爭租約第6條第1項後段所應負之滯納金20,000元：被上訴人雖依前述約定請求上訴人應給付滯納金132,000元，惟經審系爭租約第 6條第1項後段滯納金之約定，性質屬違約金，依民法第252條之規定及最高法院 49年度台上字第 807號判例意旨，併審酌上訴人違約之情狀、被上訴人所受損失及若上訴人未違約被上訴人所得受之利益，認滯納金應酌減至20,000元，方屬允妥，被上訴人逾該部分之主張，不應准許。
㈢水費1,137元及電費38,949元：依系爭租約第 7條第1款之約定，上述費用於兩造93年6月1日終止前，本即應由上訴人負擔，上訴人主張僅願分擔至同年4月5日之費用，委不足取。㈣回復原狀之費用50,505元：上項費用為被上訴人為回復原狀所支付，既有上訴所不爭執其形式真正之估價單及統一發票各1份為證（見原審卷第61至第62頁），應堪信為真實。又
租約終止後，承租人本即有回復原狀之義務，茲上訴人既不否認其未回復原狀，則前述回復原狀之費用，自應由上訴人負擔。上訴人雖主張其雖未回復原狀，然被上訴人就其原有裝潢受有利益，且上項費用包括被上訴人另行裝修之費用，並舉照片、發包承攬合約、設備費用表為證，惟上訴人所為舉證，均無法證明上項費用非回復原狀所必須，及被上訴受有利益，是上訴人前述主張，亦不可採。
㈤以上各項費用總計為968,591元[858,000＋20,000＋1,137＋38,949＋50,505＝968,591]。
七、被上訴人不得向上訴人請求之項目：
㈠開啟門鎖費用：被上訴人雖提出4,500元之收據1張，惟換鎖係為維持被上訴人之占有，非承租人之回復原狀義務，是該換鎖費即非必須，不應由上訴人負擔。
㈡相當於租金之不當得利及違約金：系爭租約兩造於93年6月1日終止，如前述，且上訴人仍應支付租金至93年6月1日止又如前所述，則上訴人在之前即無何無權占有之事實，被上訴人自不得主張上訴人無權占有，並依侵權行為及不當得利之法律關係請求相當於租金之不當得利。另系爭租約第6條第2項，僅於承租人未於終止租約後不交還房屋方有適用，上訴人既已於93年6月1日終止系爭租約時拋棄系爭房屋之占有，其並無不交還房屋之情事，依此，上訴人即無須依上述約定支付違約金之必要。
㈢系爭租約提早終止之賠償 440,000元：被上訴人雖依系爭租約第7條第2項約定主張系爭租約提早終止，上訴人應賠償440,000 元，惟前述約定，應僅於上訴人援引上述約定向被上訴人主張片面解約時方有適用，若係系爭租約之終止非依該約定為之，自無適用上述約定之餘地。又上訴人未曾援用前述約定向被上訴人主張等情既如前所述，則被上訴援引前述約定主張上訴人應賠償440,000元，即屬無據。
八、綜上所述，系爭租約已於93年6月1日經兩造終止，上訴人應支付系爭租約終止前之租金858,000元、水費1,137、電費38,949、滯納金20,000元及回復原狀費用50,505元，均堪認定，經扣除上訴人已支付之保證金 660,000元，上訴人仍應支付被上訴人308,591元（968,591－660,000＝308,591），從而，被上訴人依系爭租約請求上訴人給付 308,591元，及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即93年7月7日起按年息5%計算之利息為有理由，應予准許，其超過該部分之主張，為無理由，應予駁回。原判決為上訴人敗訴之判決及駁回假執行之聲請，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，屬適用簡易程序所為之判決，應依職權宣告假執行。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
叁、反訴部分：
一、上訴人反訴主張：被上訴人應返還前揭保證金 220,000元，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人22萬元及自93年4月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。為被上訴人否認，抗辯前揭保證金經扣抵上訴人所欠之債務後，已無餘款等語。並聲明：上訴駁回。查：上揭保證金全部經抵銷上訴人所欠債務已無餘額，如前所述，是上訴人之主張為無理由，不應准許。
二、綜上所述，上訴人主張為不可採，被上訴人抗辯為可取，是上訴人本於前揭之約定請求返還保證金餘額 220,000元，不應准許，原判決為上訴人敗訴之判決及駁回假執行之聲請，要無不合。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果均無影響，故不贅述，附此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　9 　　月　　8 　　日民事第六庭 審判長法　官　吳光釗
法 官 郭美杏
法　官　詹駿鴻
以上正本係照原本作成
本件不得上訴
中　　華　　民　　國　　94　　年　　9　　 月　　9　　 日書記官　官碧玲