臺灣臺北地方法院九十三年度訴字第一五六七號

臺灣臺北地方法院民事判決　九十三年度訴字第一五六七號

原告

甲○○

訴訟代理人

張智剛律師

被告

乙○○

訴訟代理人

吳仲立律師

右當事人間請求遷讓房屋事件，本院於九十三年八月三十日言詞辯論終結，判決如下

：

主文

事實及理由

壹、原告起訴聲明：（一）被告應自建號一四○一號即門牌號碼臺北市○○路○段一二八號七樓及如附圖所示之七樓增建物遷讓，將房屋返還原告。（二）願供擔保聲請宣告假執行。並主張：

一、查門牌號碼為臺北市○○路○段一二八號七樓及七樓增建物（下稱系爭房屋，其中七樓增建物部分之面積、範圍如附圖示）暨坐落土地應有持分，原係訴外人周志厚所有，後經彰化商業銀行股份有限公司聲請拍賣，由原告拍定並辦妥所有權移轉登記。雖於強制執行程序中，周志厚及被告分別向執行法院表示因周志厚積欠被告金錢債務，故將系爭房屋所有權移轉予被告作為清償債務，惟尚未辦理所有權移轉登記。故被告占有系爭房屋並無合法權源，原告爰依民法第七百六十七條規定請求被告遷讓並返還系爭房屋。

二、原告為系爭房屋之所有權人：原告業經法院拍賣程序取得系爭房屋所有權，被告並未提出未分別標價具有拍賣無效原因之依據，且在拍賣標單注意事項中僅規定未將保證金票據放進封存袋者，其投標無效，顯見投標無效之原因僅上開未放保證金票據而已，被告主張原告投標時並未依法院規定分別標價，故拍賣無效云云並不足採。

三、被告無權占有系爭房屋，原告得依民法第七百六十七條規定請求被告遷出並返還系爭房屋：被告既未辦理系爭房地產權移轉登記，其主張不得對抗現已取得產權之原告；且周志厚與被告間之協議僅屬債權契約之性質，不足以拘束原告。而周志厚既已將房屋交予被告使用，且被告並未提出得對於原告主張合法占有之權源，其即屬無權占有，原告得依民法第七百六十七條規定，訴請被告遷讓並返還系爭房屋。

四、證據：原證一：建物登記簿謄本一份。p5原證二：聲明異議狀及協議書影本。p6-8原證三：中正二分局函影本。p9原證四：聲明異議狀影本。p10-11

貳、被告聲明求為判決：（一）原告之訴及其假執行之聲請駁回。（二）如受不利之判決，願提供現金或同面額之中國國際商業銀行可轉讓定期存單為擔保請宣告免為假執行。並抗辯：

一、本件拍定應屬無效：

（一）法院之拍賣公告及投標書均應構成系爭不動產買賣契約之一部分，原告填寫之投標書有不符拍賣公告及投標書上之注意事項規定之處：

１、該投標書上願出價額欄及總價額欄，均未以國字大寫填寫之。

２、土地標示欄共載有二筆土地，而原告於願出價額欄內，亦分別標示出新臺幣（下同）六萬元及②四十二萬元二筆金額。是該二筆土地之出價額，與建物出價額相加，其總價僅一百九十四萬元（計算式：112+34+42+6=194），而本件法院所宣示之拍定總價額為五百七十二萬元。易言之，原告之願出價額並非本件拍賣之最高價，原告依法並未得標。

３、即便原告係欲將兩筆土地金額合併填寫，而將其中一筆之「萬元整」等字刪除，然原告之代理人莊漢文並未於其刪除處蓋章，以示該塗改乃其自身所為；且原告意欲將兩筆土地金額合併填寫，卻未同時刪除各筆金額上之①及②，該投標書所載內容即具有嚴重瑕疵，自非屬有效之文件。

４、查本件系爭拍賣既有規定一定之出價及投標之填寫方式，原告卻違反拍賣公告及投標書規定之出價及投標之填寫方式，則類推適用民法第一百六十六條規定，其拍賣契約自不成立，本件原告拍定難謂有效。亦即原告並未取得系爭標的之所有權，其自不得基於所有權人之地位向被告為本件之請求。

二、被告為事實上所有權人，原告不得依民法第七百六十七條規定請求被告遷出並返還系爭房屋：

（一）緣訴外人周志厚自八十五年十一月三十日起即陸續向被告借貸金錢，借貸金額總計為一百一十一萬三千元；嗣因訴外人將移民國外，其便同意將本件訴訟之系爭房屋所有權移轉予被告作為前揭債務之清償。惟因被告基於本身經濟因素考量，一時之間無法辦理不動產所有權移轉登記，然被告繼受系爭房屋後，在九十二年十二月底前租予康立國際股份有限公司（下稱康立公司），租金由被告定期收取，康立公司並將應給付租金轉付予被告，本院九十三年六月四日庭訊時，康立公司亦自承此一事實，故被告為實際所有權人。參照最高法院九十一年臺上字第一六一三號判決，被告確實已取得系爭房屋之實際所有權。

（二）原告係非善意第三人而買受系爭不動產：查被告早於九十二年九月二十五日即向本院民事執行處提出聲明異議狀，表示被告係系爭房屋之真正所有權人，且本院民事執行處亦於拍賣公告載明「建物據第三人乙○○陳報，由其自民國八十九年五月二十八日起占有使用，拍定後不點交。」。易言之，原告於本件系爭房屋拍定前即已明知被告係實際所有權人，縱不當然明知被告係實際所有權人，然就被告之聲明異議之內容亦可得知系爭房屋權屬有糾紛，仍執意買下系爭房屋，參照最高法院四十年臺上字第一八九二號判例、八十五年臺上字第一五一七號判決及八十七年臺上字第九二九號判決之見解，原告不符合善意之要件，自不受土地法第四十三條之保護。

三、證據：被物一：協議書乙份。p57-58被物二：存摺節本乙份。p59-61被物三：聲明異議狀乙份。p62-64被物四：民事執行處通知乙份。p65被物五：拍賣公告乙份。p77-79被物六：投標書乙份。p80叁、程序方面：

一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第十條第一項定有明文。查本件原告依民法第七百六十七條規定請求遷讓並返還之系爭房屋，係坐落於本院管轄區內。是以原告提起本件遷讓房屋之訴，本院自有管轄權，合先敘明。

肆、兩造不爭執事項：

一、系爭建物及其坐落土地原係訴外人周志厚所有，經本院九十一年度執字第三○八九九號執行案件於九十二年十二月二十三日公開拍賣時，由原告與訴外人莊漢文以總價五百七十二萬標得，嗣再由原告取得該不動產之全部所有權並辦妥所有權人登記。

二、系爭建物七樓由訴外人康立公司承租至九十二年十二月間，該租金康立公司直接匯入被告存款帳戶。

三、系爭建物現由被告占有中。

伍、本件所應審酌者被告是否為系爭建物之實際所有權人？原告是否受土地法第四十三條規定之保護？本院就系爭建物之拍賣程序是否因有瑕疵而無效？爰析述如下：

一、按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力，民法第七百五十八條定有明文。次按所有人於原有建築物之外另行增建者，如無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張；倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物，苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物；若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張，若被附屬建物之所有權移轉，其效力自及於附屬物。故無論增建部分為從物或附屬建物，其原有建築物之處分，均為該處分效力所及。查本件被告以其與訴外人周志厚簽訂之協議書及收取承租系爭建物七樓康立公司所支付之租金抗辯其為真正所有權人等情；惟查，被告亦自承系爭建物七樓部分尚未經辦理所有權移轉登記予被告名義等情，則依前開不動產登記生效要件之規定，被告自不因其與原屋主所為讓與之協議而取得系爭建物七樓之所有權。至如附圖所示之七樓增建部分為頂樓加蓋，業經本院九十一年度執字第三０八九九號執行案件於九十一年十一月二十七日查封時勘驗屬實，並囑託台北市古亭地政事務所就該增建部分測量等情，有該查封筆錄及台北市古亭地政事務所建物測量成果圖附於該卷可憑，該頂樓增建物，或為七樓建物之從物，或為附屬物，依前開意旨，為系爭建物七樓所有權範圍擴張所及，因系爭建物七樓部分所有權業已辦理移轉登記予原告，為兩造所不爭，且有該建物登記簿謄本在卷可憑，則原告因取得系爭建物七樓部分之所有權，其所有權範圍自及於為系爭七樓增建物，故原告為系爭建物（包括如附圖增建物部分）之所有權人，至被告收取訴外人康立公司承租系爭建物之租金，其所憑者僅係租賃之債權相對性契約，尚不足以據為被告取得所有權之證明，故被告抗辯其為系爭建物之所有權人，尚不足採。

二、再按土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故第三人信賴登記，而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷，而被追奪，惟此項規定，並非於保護交易安全之必要限度以外剝奪真正之權利，如在第三人信賴登記，而取得土地權利之前，真正權利人仍得對於登記名義人主張登記原因之無效或撤銷，提起塗銷登記之訴，至若至已有第三人本於現存之登記而為取得權利之新登記以後，則除得依土地法第六十八規定請求損害賠償外，不得更為塗銷登記之請求，因之真正權利人對於第三人依此取得之不動產，訴請返還，自無法律上之根據，參照司法院第一九一九號解釋、最高法院四十一年台上字第三二三號判例要旨自明。查被告抗辯其早於九十二年九月二十五日即向本院民事執行處具狀提出異議，表示其係系爭建物之真正所有權人，且系爭建物於本院拍賣時於拍賣公告上亦明載系爭建物自八十九年五月二十八日起由被告占有使用中，原告明知被告為系爭房屋之實際所有權人，因非善意，故不受土地法第四十三條規定之保護。惟查，系爭建物於協議出讓予被告前，原即為訴外人周志厚合法取得，為被告所不爭，故訴外人周志厚登記為系爭建物之所有權人並無無效或得撤銷之情形，且原告已登記為系爭建物之所有權人，如前所述，揆諸前開意旨，自無土地法第四十三條規定之適用。況且被告並非系爭建物之真正所有人，如前所述，縱原告經由本院拍賣公告得悉系爭建物由被告占有使用中，該建物之所有權有糾葛，亦無被告所舉最高法院八十五年度台上字第一五一七號、八十七年度台上字第九二九號判決要旨中所述真正所有權人所得主張權利之適用。故被告抗辯，原告因非善意信賴登記自訴外人周志厚處取得所有權，而不受土地法第四十三條規定之保護，尚不足採。

三、又法院為使拍賣程序進行順利，特訂定投標須知，提醒投標人注意，以避免投標無效之情況發生，惟法院拍賣之性質，屬私法上之買賣，向為我國實務上所採，若投標人投標時違反投標須知或拍賣公告所載，其效力仍應依民法、強制執行法等相關法令判斷之，非謂一經違反，其投標即屬無效。本件被告抗辯系爭建物及其坐落土地經原告與訴外人莊漢文共同投標之投標書上所載願出價額欄及總價額欄，均以阿拉伯數字填載而非以國字大寫填寫，且其土地標示欄所載二筆土地之願出價額欄內分別記載為六萬元及四十二萬元，再與其建物部分願出價格欄所載加總，其總價僅一百九十四萬元（計算式：112+34+42+6=194），並非該次拍賣最高額之出價，且若原告欲將兩筆土地金額合併填寫，而將其中一筆之「萬元整」等字刪除，然原告之代理人莊漢文並未於其刪除處蓋章，以示該塗改乃其自身所為，故本件投標單因違反投標須知之約定方式、具有嚴重瑕疵，且非出價最高之標單，故該次拍定無效等語。查本院投標須知固載有投標出價額應以國字大寫填載，惟其用意在於國字大寫數字易於辨識，且不易遭人竄改，若非使用國字大寫，惟其所填寫之價格明確並無使人混淆之虞，當無據此認該投標者之出價有無效之情形，本件觀諸原告拍定系爭建物之投標書（見本院卷第八十頁）上所載願出價額欄及總價額欄分別記載為四百二十六萬元、一百一十二萬元、三十四萬元、及五百七十二萬元，其記載明確尚無使人誤認之虞，自不因其係以阿拉伯數字記載而認該投標書為無效。再查，細繹該投標書之土地標示固有二筆，惟於該土地願出價額欄內業已明白標示將該二筆土地合併願出價額為四百二十六萬元，且該四百二十六萬元與系爭建物之標價分別為一百一十二萬元（指系爭建物七樓部分）及三十四萬元（指系爭建物七樓增建物部分）加總後，確為其於總價額所載之五百七十二萬元（即426+112+34=572萬元），不容被告恣意解釋原告於該投標書所載土地願出價額僅為六萬元及四十二萬元，故被告抗辯系爭建物及其坐落土地之拍定總出價僅一百九十四萬元非最高標，而抗辯該拍定無效，自屬無據。至系爭投標書上之土地願出價額欄內載有「萬元數」三字經塗改未據投標人之簽名或蓋章確認以示親為，惟此部分投標人之疏漏，尚不足以混淆投標人以總價五百七十二元出價購買系爭建物及其坐落土地不動產之真意，自非投標書之嚴重瑕疵，而不足以影響該投標書之效力。故被告以系爭建物及其坐落土地之由原告及訴外人莊漢文之拍定為無效之抗辯，尚不足採。

陸、綜上所述，被告抗辯其係系爭建物之實際所有人，被告不受土地法第四十三條信賴登記之保護，且系爭建物經由本院之拍定無效等，均不足採。因原告為系爭建物之所有權人，原告本於所有物返還請求權起訴請求被告應自系爭建物即門牌號碼台北市○○區○○路二段一二八號七樓建物及如附圖所示之七樓增建物遷讓，並將該建物（包括七樓建物及七樓增建物部分）返還原告，為有理由，應予准許。

柒、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。

捌、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

附註：民事訴訟法第三百九十二條法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。

法得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。

依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。