臺灣臺北地方法院93年度訴字第2134號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 94 年 04 月 19 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　93年度訴字第2134號原　　　告　乙○○○
訴訟代理人　劉錦隆律師
楊仲傑律師
被　　　告
法定代理人　丁○○
被　　　告　丙○○
共　　　同
訴訟代理人　黃啟倫律師
上列當事人間返還價金事件，本院於中華民國94年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告居大建設股份有限公司應給付原告新臺幣肆拾參萬元，及自民國九十三年三月九日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○應給付原告新臺幣壹佰陸拾柒元，及自民國九十三年三月九日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告居大建設股份有限公司負擔二十三分之四，被告丙○○負擔二十三分之十七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於以新臺幣柒拾萬元為擔保後得假執行。但被告居大建設股份有限公司以新臺幣肆拾參萬元，被告丙○○以新臺幣壹佰陸拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國（下同）93年3月6日在中國時報看到被告刊登之坐落臺北市○○街29巷16號「寶鑽新第」新第來亨NO16之廣告，遂於同年3月8日下午三時前往現場參觀，經銷售人員甲○○陪同參觀實品屋後，李女一再遊說原告購買，時間長達七小時，最後在晚上十時許，原告已七十六歲高齡，體力不支精神恍惚之情況下，向被告訂購總價新臺幣（下同）663
萬元之房屋，原告於次日即93年3月9日前往簽約，李女復勸說原告改買750萬元之房屋，原告遂於同日與被告簽訂坐落
臺北市○○街29巷16號3樓之房地（下稱系爭房地），其中
房屋部分之出賣人為被告居大建設股份有限公司（下稱居大公司），價金為151萬元、土地部分之出賣人為被告丙○○
，價金為602萬元之不動產買賣契約（下稱系爭不動產買賣
契約），原告於簽約當日即給付被告房屋價金47萬元、土地價金182萬元。
二、詎伊於93年3月12日復於中國時報看到被告刊登之廣告，發
現被告於廣告上加註「本案銷售為樓層挑高之建物，住戶自行二次施做隔層、夾層裝修或現場實品屋有夾層、隔層裝修者，係屬未經建築許可之施做，並不列入產權面積就其合法性本公司不予承諾或擔保」，始知伊在現場看到之夾層為非法建築，被告竟隱匿該項事實，詐欺原告購買系爭房地。伊遂於93年4月2日委託律師向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，惟被告均置之不理。
三、依消費者保護法第11條之1規定，企業經營者與消費者訂立
定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。而被告與原告簽約前並未給予原告合理之契約審閱期間，依前揭規定系爭契約應不成立，原告自得依民法第179條之規定請求被告返還原告已繳納之買賣價金。又
縱認系爭買賣契約成立，惟依公平交易法第21條規定，事業不得在商品或其廣告上對於商品之品質、內容為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，而被告在其廣告上宣稱「總價六八八萬2房＋禪坐和室＋採光客廳＋餐廳」，使原告誤以為在
現場看到之二房、禪坐和室、客廳及餐廳均為合法建築，而向其購買系爭房地，依前揭規定，原告除得依民法第184條
第2項及公平交易法第31條等向被告請求損害賠償外，尚得
依民法第88條、第92條之規定，向被告撤銷系爭房地之買賣契約，並依同法第179條之規定，向被告請求返還買賣價金
等語。為此，爰依前揭規定，先位聲明請求：
被告居大公司、丙○○應各給付原告47萬元、182萬元，並
均自93年3月9日起至清償日止，按年利率百分之五計算之法定遲延利息；並願供擔保請准宣告假執行。
四、又縱認系爭買賣契約有效成立，原告無權撤銷系爭買賣契約，然因被告所沒收原告已繳交之房屋價金47萬元及土地價金182萬元，與系爭房地總價相較，高達30﹪左右；且系爭房
地經被告另行出賣訴外人陳淑娟，其中建物部分價金為147
萬元、土地部分價金為587萬元，與系爭買賣契約建物部分
151萬元、土地602萬元，僅有建物部分4萬元及土地部分15
萬元之價差，然被告所沒收之價金，顯屬過高等語。是爰依民法第252條之規定，備位聲明請求：
被告居大公司、丙○○應各給付原告43萬元、167萬元，並
均自93年3月9日起至清償日止，按年利率百分之五計算之法定遲延利息；並願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、本件買賣契約業已有效成立：
依民法第153條、第345條規定，兩造已就系爭買賣標的物及價金達成合意，系爭買賣契約自已有效成立。
二、原告謂被告未予原告契約審閱期間，主張本件買賣契約無效，亦無可採：
消費者保護法第11條之1固規定簽訂定型化契約前，應供消
費者有三十日以內之審閱期間，然該規定係規範企業經營者必須給予消費者合理之審閱期間，俾以瞭解契約條款之內容，倘消費者業已充分瞭解定型畫契約條款之內容，即不得再爰引上開規定，遽稱該條款不構成契約之內容。系爭買賣契約第14條第（5）款業已載明系爭契約書於簽訂前銷售現場
備有合約樣本，買方已攜回審閱五天以上，並經買方詳實明確審閱後，確認本約各項條款其權利義務之規範等語，並由原告親自簽名於該條款之下，足認原告已瞭解系爭買賣契約書之內容，自不得恣依前揭規定，主張本件買賣契約無效。況系爭買賣契約並未限制原告攜回系爭契約書審閱，原告如不攜回，自行簽約，即屬自願拋棄該審閱之權利，自非被告所得置啄。再者，依前揭規定，縱認系爭買賣契約書條款有未合於前揭消費者保護法規定之情事，依該規定，僅係該條款無效，原告亦不得逕主張系爭買賣契約無效。
三、被告並未表示系爭房屋具有合法之夾層構造或得合法施做夾層，原告自無受意思表示錯誤或受詐欺之情事：
系爭買賣契約並未以系爭房屋具有夾層構造為其買賣內容，此由系爭房屋買賣契約所載之房屋面積並未加計夾層面積足證。況本件房屋銷售廣告所示之隔層裝修僅用以提供買受人自行裝修之參考，並非本件買賣合約內容之一部分，殊不得僅執房屋銷售廣告即遽謂被告曾表示本件買賣標的房屋為合法夾層屋。況系爭房屋為成屋買賣，原告於簽約前，已至現場看過系爭房屋之外觀及內部，實無陷於意思表示錯誤之可能；且系爭買賣契約第14條第2款更載明買賣房屋標的房屋
二次施工（含隔層裝修）之部分，將來均有被拆除或處罰之危險與可能性等語，並經原告簽名以該條款之下，更足徵被告並無詐欺或脅迫原告之情事，至於原告主張系爭房屋係一夾層屋一節，亦未見原告舉證以實其說，是原告主張撤銷系爭買賣契約，並依不當得利之法律規定請求被告返還其所繳納之價款，自非有據。
四、被告已依法解除系爭買賣契約，自得沒收原告所繳納之價金：
依系爭房地買賣契約第3條之規定，原告本應於93年3月15日給付房屋及土地買賣價金17萬元及66萬元，然原告拒不繳納，被告再三催請，未獲置理，遂以西松郵局第652號存證信
函解除系爭買賣契約，並得依約沒收於告已繳納之買賣價金。
五、系爭違約金之約定並無過高之情事：
系爭有關違約金之約定，均經原告確認無誤簽名於相關條款之下，原告自應受該條款之約束，首應釐清。又系爭買賣契約約定之違約金為懲罰性違約金，而非損害賠償之總額。倘被告因原告違約致生損害時，被告除得請求原告給付違約金外，並得請求原告賠償被告所受之損害。再者，依財政部89年同業利潤標準表，被告居大公司之淨利率為10﹪，足認居大公司因原告之違約，所受預期利潤及銷售費用之損害為總價20﹪，即30萬2千元；且系爭房屋另行出售後，跌價損失4萬元，是本件被告居大公司沒收原告繳納之47萬元，並未過高。另被告丙○○雖非營利事業，然所受之損害亦得參考被告公司之認定依據，準此，丙○○所受之損害約為總價之20﹪，即120萬4千元；且系爭土地另行出售後，跌價損失15萬元，而丙○○沒收原告繳納之182萬元，亦未過高，原告自
不得再請求返還價金等語。聲明：
原告之訴及其假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造均不爭執之事實：
原告主張伊於93年3月9日與原告簽訂系爭房地之不動產買賣契約，買受坐落臺北市○○段○○段39地號，其上門牌號碼臺北市○○街29巷16號3樓之房地，房地總價為753萬元（其中房屋價金為151萬元、土地價金為602萬元），原告於簽約當日即給付被告居大公司房屋價款47萬元、丙○○土地價款182萬元；嗣被告沒收原告前揭繳納之價款等情，為被告所
不爭執，並據提出系爭不動產買賣契約書等件為證，堪信為真實。
肆、得心證之理由：
一、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。經查，原告於93年5月6日提起本件訴訟，嗣於94年3月17
日具狀本於同一基礎事實，擴張本件備位聲明為如前所述，依前揭說明，本件原告所為訴之追加，應予准許。
二、本件原告主張被告未予原告合理審閱期間，有違消費者保護法第11之條之規定，系爭買賣契約應屬無效；又縱系爭買賣契約並非無效，然被告有違公平法第21條之規定，原告有意思表示錯誤及受詐欺之情事，自得撤銷系爭買賣契約，被告應依民法不當得利之規定，返還原告已繳納之價金等情，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造前揭爭執，析述如后：
㈠系爭買賣契約是否未給予原告合理審閱期間，違反消保法第11條之1之規定而無效：
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。消費者保護法第11條之1第1、2項定有明文。該
條之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。
⒉本件原告主張伊於93年3月9日簽訂系爭不動產買賣契約時，因銷售人員一再遊說，當時尚無機會審閱買賣契約書，被告並未給予原告合理之審閱期間云云。首查，原告主張伊經被告公司之銷售人員不斷遊說七小時之下，始簽約購買系爭房屋云云，並未見舉證以實其說，且原告自認伊係93年3月8日看屋，次日才前往簽約，是原告並非看屋當日經被告公司之銷售小姐不斷遊說，不勝負荷，始簽訂系爭不動產買賣契約自明，其前揭主張已難採信；再者，系爭不動產買賣契約為被告為與不特定之多數人訂定契約之用，而單方預先擬定之契約條款，係屬消費者保護法第二條第七款規定之定型化契約，堪予認定。又查，系爭不動產買賣契約之各條款均經原告簽名確認於各該條款後，此有原告提出兩造均不爭執之系爭不動產買賣契約書附卷為憑，原告既於系爭不動產買賣契約條款簽名，自堪認原告於簽約前已審閱過各該契約條款，如原告事後復主張伊並未審閱系爭不動產契約條款，則應由原告負舉證之責，然原告對此並未舉證以明之，是原告陳稱伊並未審閱過系爭不動產契約條款云云，顯屬無據。尤有甚者，系爭不動產買賣契約書第14條第5款之其他約定事項載
明：本契約書於簽訂前銷售現場備有合約樣本，買方已攜回審閱五天以上（少於五天者係自認無異議），並經買方詳實明確審閱後，確認本約各項條款其權利義務之規範，並未達違背平等互惠與公平之原則等語，原告復於該條款後簽名確認，詳觀前揭契約條款之約定，原告依約本得要求攜回合約樣本詳細審閱五天以上，且該條款之約定亦未違反前揭消費者保護法之規定，是原告簽約前既已審閱過各該不動產買賣契約條款，簽名於後，始與被告簽訂系爭不動產買賣契約，依前揭說明，即不得引用上開消保法之規定，抗辯所簽立之條款無效，應認兩造系爭不動產買賣契約，已合法成立生效。本件原告既不得以未予合理審閱期間為抗辯，系爭契約亦無消費者保護法第17條所訂違反中央主管機關公告之定型化契約之一般條款無效之問題，是原告逕予主張系爭買賣契約無效云云，尚非可採。
㈡被告是否有違公平交易法第21條之規定，違反保護他人之法律，構成民法第184條第2項之侵權行為，原告有意思表示錯誤及受詐欺之情事，自得撤銷系爭買賣契約之情事：
⒈按公平交易法第21條第1項規定：事業不得在商品或其廣告
上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。本件原告主張被告明知系爭房屋不得興建夾層，卻以不實廣告說明及於銷售現場提供裝潢有將樓層隔成上下二層之實品屋供原告選購，被告顯係隱匿該項違法之事實，詐欺原告向其購買系爭房地云云，固據提出報紙廣告為證，然為被告所否認。經查，前開廣告上僅刊登：2房＋和室或禪坐和室＋採光
客廳＋餐廳等語，並未提及任何有關對於系爭房屋裝潢之方法或內容，是被告之前揭廣告並無任何虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵之情事，自堪認定。原告主張其因看到前揭廣告，而認為伊在現場所看見之房屋裝潢為合法建築，因認被告有隱匿之情事云云，顯有遽斷之嫌，自難採信。
⒉再者，系爭買賣契約第14條第2款更載明：買方認知了解賣
方銷售人員於銷售工地告知或依買方詢問所提供有關二次施工（含隔層裝修）違規使用之建議，書面資料。如買方交屋後依該建議施做，其將來均有被拆除或處罰之危險與可能性等語，原告復簽名於該條款之下確認，足徵被告於系爭契約中明白指出二次施做或隔層裝修之違法性，將來可能遭拆除等處分，更足認被告並無任何隱匿之情事可言；況系爭房屋係實品屋買賣，原告看屋後，在審閱前揭契約條款之同時，並未提出任何質疑詢問被告現場房屋格局是否為隔層裝修、是否將來會有被拆除之危險等問題，顯然原告對於所買受之系爭房屋，並無任何被詐欺或錯誤之情事。準此，原告依民法第88、92條主張撤銷系爭買賣契約，並依不當得利之法律規定請求被告返還其所繳納之價款，亦非有據。
㈢小結：原告主張系爭買賣契約無效及撤銷系爭買賣契約等情，均屬無據，是原告依不當得利之法律關係請求被告分別返還已繳納之買賣價金及遲延利息之先位聲明，自非法之所許。
三、系爭買賣契約既屬有效成立，原告主張撤銷系爭買賣契約復屬無據，是被告於93年4月6日發存證信函以原告未依約繳款為由而解除系爭買賣契約乙節，則為兩造所不爭執，堪信為真實。按系爭買賣契約既經解除，依民法第259條規定，兩
造均應負回復原狀之義務，然被告辯稱其依系爭買賣契約第9條之約定，沒收原告已繳價款作為違約金等語。惟原告請
求酌減該沒收之違約金如備位聲明所示。茲就兩造之爭執分述如后：
㈠按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第二百五十條定有明文。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條亦定有明文，惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行時，債權人可得享之一切利益為衡量核減之標準（最高法院四十九年台上字第八０七號、五十年台上字第一九號判例參照）。依系爭買賣契約第9條約
定：若甲方（即原告）違反本契約任何條款不履行義務時，視為甲方違約，甲方同意乙方（即被告）沒收已收全部款項等語，本件原告於簽約時分別繳交被告房屋價款47萬元及土地價款182萬元，然應於93年3月15日給付房屋價金第三期款17萬元、土地買賣價金66萬元，此有系爭買賣契約第三條價款給付方法在卷為憑，惟原告並未依約繳納，此為原告所自認。查系爭不動產買賣契約雖經被告解除契約，依約明示得沒收原告已繳納之價金充作違約金，惟揆諸前揭說明，本院仍應審酌該違約金之約定是否過高，於酌減後應給付之違約金範圍內，該價金固變更為違約金，然超過酌定範圍外之價金，其性質並不變更為違約金，原告仍得依民法第二百五十九條第一項規定請求被告返還。
㈡爰就本件違約金是否過高審酌如下：
本件原告係於93年3月9日買受系爭不動產，同年3月15日應
繳納第三期款，惟被告於同年4月6日解除系爭不動產買賣契約後，於次日即93年4月7日即將系爭不動產出賣訴外人張淑娟，其中房屋部分出售價格為147萬元，土地部分出售價格
為587萬元，此有兩造均不爭執之該不動產買賣契約書在卷
為憑，前揭出售金額與被告原出售予原告之金額750萬元（
房屋部分為151萬元、土地部分為602萬元），其中房屋部分價差為4萬元（151萬元－147萬元＝4萬元），土地部分價差為15萬元（602萬元－587萬元＝15萬元），是對被告而言，僅有系爭房地再次出賣之價差損失，至於被告抗辯系爭房地有所謂預期利潤之損失云云，則未見被告舉證以實其說；至於被告以財政部賦稅署公布之89年度同業利潤標準以為價差及利潤損失依據云云，然查，系爭不動產買賣契約係93年度發生，與89年度已屬無涉，況系爭不動產已另行出賣張淑娟，被告之利潤並無不能得知之情事，自無適用前揭利潤標準之餘地，被告所為之前揭抗辯，洵無足採。本院審酌前述一切情狀、社會經濟狀況及兩造之利益損害，認系爭不動產買賣契約經解除時之違約金，其中房屋部分應以4萬元，土地
部分應以15萬元為限，始為允當，則原告已繳房屋價金47萬元及土地價金182萬元，被告沒收超過前揭准許範圍，即居
大建設沒收房屋價款部分43萬元（47萬元－4萬元＝43萬元
）、丙○○沒收土地價款部分167萬元（182萬元－15萬元＝167萬元），均非有據，自應返還原告。
四、綜上所述，原告主張系爭買賣契約違反消費者保護法及公平交易法前揭規定，系爭不動產買賣契約分別應屬無效或依法得撤銷，原告得依民法第179條規定請求被告返還不當得利
，均非有據，其先位聲明請求被告居大公司及丙○○應分別給付47萬元及182萬元，並均自93年3月9日起算之法定遲延
利息，即有未合，不應准許。原告另本於契約解除回復原狀之法律關係，備位聲明分別請求被告居大公司及丙○○給付43萬元及167萬元，並均自受領時即93年3月9日起至清償日
止，按年息5﹪計算之遲延利息，洵屬正當，應予准許。
五、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、假執行之宣告：
本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即無所附麗，應併予駁回之。
據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　4 　　月　　19　　日民事第二庭 法　官　洪純莉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　94　　年　　4 　　月　　19　　日書記官 黃慧怡