九十三年度訴字第二二四０號｜民事：返還房屋價金等｜裁判日期：93 年 10 月 06 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十三年度訴字第二二四０號原　　　告　丙○○ 訴訟代理人　魏千峰律師複代理人　　陳芬芬律師訴訟代理人　李明昌律師被　　　告　展望建設股份有限公司法定代理人　乙○○ 被　　　告　甲○○ 右二人共同訴訟代理人　黃啟倫律師當事人間返還房屋價金等事件，本院於九十三年九月二十二日言詞辯論終結，判決如下：主文被告展望建設股份有限公司應給付原告新台幣肆萬元及自民國九十三年五月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被告甲○○應給付原告新台幣捌萬貳仟元及自民國九十三年五月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被告展望建設股份有限公司、甲○○應給付原告新台幣壹萬元，及被告展望建設股份有限公司自民國九十三年五月二十二日起，被告甲○○自民國九十三年五月二十二日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告展望建設股份有限公司負擔二十分之一，被告甲○○負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告展望建設股份有限公司如以新台幣肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項得假執行。但被告甲○○如以新台幣捌萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項得假執行。但被告展望建設股份有限公司、甲○○如以新台幣壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告原起訴請求㈠被告展望公司應給付原告十八萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被告甲○○應給付原告六十四萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被告展望公司與被告甲○○應連帶給付原告十四萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於九十三年九月八日具狀表示被告所得沒入之違約金應為十萬元，而減縮請求為㈠被告展望公司應給付原告十六萬一千二百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被告甲○○應給付原告五十七萬三千三百三十三元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被告展望公司與被告甲○ ○應連帶給付原告十二萬五千四百一十七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。此為單純減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭說明，應予准許，合先敘明。二、原告起訴主張：其於民國九十二年四月二日為承買坐落台北市○○段○○段六一六地號之新第來亨No.63E棟第五號房屋乙棟及其土地應有部分、編號第十六號之預售停車位乙位，分別與被告展望建設股份有限公司（下稱展望公司）、被告甲 ○○簽訂房屋買賣契約、土地買賣契約與預售車位買賣契約，總價金合計為新台幣（以下同）八百二十八萬元，原告並已支付被告展望公司第一、二期房屋價款十八萬元、支付被告甲○○第一、二期土地價款六十四萬元、支付被告展望公司與甲○○停車位價款十四萬元。惟被告等刻意隱瞞系爭房屋挑高空間作夾層設計係屬非法，有隨時遭主管機關拆除之虞，將使原告不堪負荷，然伊等卻不思與原告協調後續相關解決事宜，又未說明伊等所受損害，即解除契約並沒收原告已繳納之價金充作違約金，顯屬過高而不合理。為此依民法第二百五十二條、第一百七十九條訴請酌減暨返還溢收之違約金。並聲明：㈠被告展望公司應給付原告十六萬一千二百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被告甲○○應給付原告五十七萬三千三百三十三元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被告展望公司與被告甲○○應連帶給付原告十二萬五千四百一十七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以其並無隱瞞或欺罔之行為，惟原告於訂約後，詎不繳納價金，迭經催請，均未獲置理，被告迫不得已乃依法解除契約。而依本件房屋買賣契約第十九條、土地買賣契約第十條、預售停車位買賣契約第十三條約定，如買方違反本契約之各項約定時，賣方得逕行解除本約，並沒收買方總價款百分之二十之違約金，故被告依約自得沒收原告已繳之買賣價金。而本件原告所繳之買賣價金僅約為總價之百分之十一．六，未逾內政部公告之預售屋買賣契約範本之「買受人違約時之違約金最高不得超過總價百分之十五」之規定，顯無過高情事云云置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。四、查原告確於九十二年四月二日為承買坐落台北市○○段○○段六一六地號之新第來亨No.63E棟第五號房屋乙棟及其土地應有部分、編號第十六號之預售停車位乙位，分別與被告展望公司簽訂房屋買賣契約書，價款為一百四十萬元；與被告甲 ○○簽訂土地買賣契約書，價款為五百五十八萬元；與被告展望公司、甲○○簽訂預售停車位買賣契約書，價款為一百三十萬元。原告已支付被告展望公司第一、二期房屋價款十八萬元、支付被告甲○○第一、二期土地價款六十四萬元、支付被告展望公司與甲○○停車位價款十四萬元。惟原告嗣拒不給付剩餘價款，經被告催告亦未置理，被告乃解除系爭房地及停車位買賣契約，並沒入原告所繳之全數價金。此為兩造所不爭執，並有房屋買賣契約書、土地買賣契約書、預售停車位買賣契約書、統一發票、收據、存證信函等件為證，應堪信為真實。五、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；債務已一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十一條、第二百五十二條分別定有明文。然違約金額是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、及當事人所受損害，並債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益數額，以為酌定之標準（最高法院五十一年台上字第十九號判例、八十三年台上字第三０一五號、八十四年度台上字第八五０號判決參照）。而約定之違約金是否過高，固應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，自屬不在斟酌之列。故契約解除後之目前房地產銷售價格及銷售難易等情事，並非違約金有無過高之審認標準（最高法院八十五年度台上字第二五三二號判決參照）。六、查本件房屋買賣契約書第十九條第二項、土地買賣契約書第十條第二項、預售停車位買賣契約書第十三條第三項均有約定：「如買方違反本契約含附件之各項規定時，賣方得逕行解除本約，並得沒收房屋（土地、停車位）總價款百分之二十計算違約金額。」而被告於解約後，計沒入原告所繳房屋價金十八萬元、土地價金六十四萬元、停車位價金十四萬元。雖未逾總價款百分之二十，惟依財政部公布之營利事業同業利潤標準表觀之，系爭買賣契約解除當時（即九十二年）不動產投資興建之淨利率為百分之十，以系爭房屋價款一百四十萬元、土地價款五百五十八萬元、預售停車位價款一百三十萬元計算，原告因本件買賣預期可得利益應為房屋部分十四萬元、土地部分五十五萬八千元、停車位部分十三萬元。原告雖謂其於簽約後一個多月後即去函被告表明欲終止系爭買賣契約，被告應有足夠時間進行轉賣，且本件相同之不動產售價迄今並未跌價，被告再行出售並無其他損失，故被告因本件買賣契約之解除僅受有廣告及人事費用支出等至多十萬元之損失云云，然揆諸前揭判決意旨，違約金之酌減應以債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益數額，為酌定之標準，至契約解除所生之損害並不在審酌之列，故被告於解除契約能否以同樣價格再行出售系爭不動產並非本件裁量之考慮事項，原告上開主張洵無足採。至被告雖辯稱其因再行出售本件不動產，除受有相當於仲介費用之損失外，尚受有重複支出人事管銷費用及廣告費用等損失，依前開同業利潤標準表斤載該年度之「不動產投資興建」費用率為百分之二十九、「不動產買賣業」費用率為百分之十標準計算，被告因原告違約而受有約為總價百分之十之銷售費用損失，加計上開淨利百分之十，合計共受有百分之二十之損失一節，參諸前揭說明，被告於解除契約後再行出售系爭不動產之支出並不在違約金數額當否之審酌範圍，被告此節所辯，亦無可採。七、綜上，原告如履行系爭不動產買賣契約，被告可得享受之利益應為房屋部分十四萬元、土地部分五十五萬八千元、停車位部分十三萬元，業如上述。故本件違約金應酌減為上述金額。被告溢收之違約金計為被告展望公司之房屋部分四萬元、被告甲○○之土地部分八萬二千元、被告展望公司及甲○○之停車位部分一萬元。另按數人負同一債務而其給付不可分者，固準用連帶債務之規定，惟給付本不可分而變為可分者則為可分之債，此觀民法第二百九十二條及同法第二百七十一條後段規定甚明。系爭預售停車位買賣契約之賣方雖為被告展望公司及甲○○，且停車位之給付為不可分，惟本件乃違約金酌減後溢收部分之返還，應屬可分之債，原告主張應由被告展望公司及甲○○連帶返還，容有誤會。從而原告本於民法第二百五十二條、第一百七十九條規定請求酌減暨返還溢收之違約金，於前開數額及自起訴狀繕本送達翌日（被告展望公司為九十三年五月二十一日，被告甲 ○○為九十三年五月二十二日）起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，洵屬無據，應予駁回。八、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴部分因未逾五十萬元，爰依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款宣告假執行，並酌定相當擔保金額為免為假執行之宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，併予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法因與判決結果無涉，不另論述，附此敘明。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項但書。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　十　　　月　　　六　　　日民事第四庭法官盧彥如正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　十　　　月　　　六　　　日書記官陳耀山

臺灣臺北地方法院九十三年度訴字第二二四０號

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