93年度訴字第2575號｜民事：回復原狀等｜裁判日期：94 年 06 月 28 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　93年度訴字第2575號原　　　告　乙○○○大廈管理委員會台北市○○○路○段二六一號十一樓法定代理人　黃○○ 原　　　告　戌○○　　台北市○○○路○段二六一號原　　　告　中國體育振興企業股份有限公司台北市○○○路○段二六一號二樓法定代理人　戌○○ 原　　　告　宇○○○　台北市○○○路○段二六一號三樓原　　　告　天○○　　台北市○○○路○段二六一號五樓原　　　告　丑○○　　台北市○○○路○段二六一號七樓原　　　告　壬○○　　台北市○○○路○段二六一號八樓原　　　告　寅○○　　台北市○○○路○段二六一號十樓原　　　告　子○○○股份有限公司台北市○○○路○段二六一號十一樓法定代理人　黃○○ 原　　　告　丙○○　　台北市○○○路○段二六一號十三樓原　　　告　宙○○　　台北市○○○路○段二六一號四樓之一原　　　告　亥○○　　台北市○○○路○段二六一號五樓之一原　　　告　辛○○○　台北市○○○路○段二六一號七樓之一原　　　告　辰○○　　台北市○○○路○段二六一號八樓之一原　　　告　玄○○　　台北市○○○路○段二六一號九樓之一原　　　告　癸○○　　台北市○○○路○段二六一號十樓之一原　　　告　午○○　　台北市○○○路○段二六一號十一樓之一原　　　告　洋洲企業有限公司台北市○○○路○段二六三號法定代理人　未○○ 原　　　告　巳○○　　台北市○○○路○段二六三號六樓原　　　告　丁○○　　台北市○○○路○段二六三號七樓原　　　告　卯○○　　台北市○○○路○段二六三號八樓原　　　告　庚○○　　台北市○○○路○段二六三號八樓之一原　　　告　酉○○　　台北市○○○路○段二六三號十樓之一原　　　告　己○○○　台北市○○○路○段二六三號十樓之一原　　　告　地○○　　台北市○○○路○段二六三號十二樓之一共　　　同訴訟代理人　毛英富律師被　　　告　甲○○　　台北市○○○路○段二六三號四樓被　　　告　戊○○　　台北市○○○路○段二六三號四樓共　　　同訴訟代理人　李威廷律師許獻進律師吳旭洲律師吳宗輝律師江倍銓律師複代理人　　蘇志淵律師上列當事人間回復原狀等事件，本院於94年5月26日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應連帶將坐落台北市○○區○○段四小段九一地號土地上之門牌號碼為台北市○○○路○段二六一號十四樓及同號十四樓之一頂樓，如附圖一之一所示乙部分增建物（面積六十一點四五平方公尺）及丙部分旋轉梯（面積一點九六平方公尺）及丁部分儲藏室（面積四點九三平方公尺）及虛線所示鋼架拆除，並將第十四層樓頂挖空即附圖一之一戊部分（面積二十七平方公尺）回復原狀，暨將附圖一之三所示屋頂突出部分 (粉紅色部分)（面積十七點四六六平方公尺），回復長度七點一公尺 (牆厚度十五公分)、寬度二點四六公尺 (牆厚度十二公分)、高度二百公分之原狀後，返還與原告及其他共有人全體。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決於原告以新台幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新台幣壹佰陸拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：原告乙○○○大廈管理委員會（下稱管委會）業向主管機關台北市政府申請管理組織報備，具有當事人能力，另原告戌○○等人為同棟建物 (門牌號碼：台北市○○○路○段261、263號)之區分所有權人。乙○○○大廈（下稱同發大廈）（門牌號碼：台北市○○○路○段259、261、263號）為地上14層樓之建築，該大樓261號14樓、14樓之1房屋（下稱系爭房屋）分別為被告戊○○及甲○○所有，於92年11月間開始進行室內裝修，竟違法占用頂樓安全逃生平台加蓋違建，又將十四樓屋頂平台樓板剪斷鋼筋，造成面積27平方公尺之大洞，影響大樓之結構安全，消防逃生及其他區分所有權人之使用權益，嚴重減弱整棟大樓之防震抗壓能力。原告爰依民法第767條、第821條，公寓大廈管理條例第9條第4項等規定，請求被告將頂樓違建拆除，並將頂樓及十四樓之屋頂平台樓板回復原狀。而聲明：（一）被告甲○○、戊○○應連帶將坐落台北市○○區○○段四小段九一地號上門牌號碼：台北市○○○路○段二六一號十四樓及同號十四樓之一之頂樓如附圖一之一所示乙部分增建面積六十一點四五平方公尺之建物、丙部分旋轉梯面積一點九六平方公尺、丁部分儲藏室面積四點九三平方公尺暨虛線所示鋼架拆除，並將第十四層樓頂挖空即附圖一之一戊部分面積二十七平方公尺回復原狀暨將附圖一之三所示之屋頂突出部分 (粉紅色部分) 面積十七點四六六平方公尺回復長度七點一公尺 (牆厚度十五公分)寬度二點四六公尺 (牆厚度十二公分)高度二百公分之原狀後，返還與原告及其他共有人全體。（二）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告管委會並非同發大廈之區分所有權人，原告管委會依民法第767 、821條規定，請求被告回復原狀，顯屬當事人不適格。又原告主張系爭標的屬於共同部分，卻未依公寓大廈管理條例第11條第1款規定，經區分所有權人會議決議，起訴顯然違法。又屋頂平台得為專用權之約定，且在公寓大廈管理條例於84年6月28日公布施行前，依台灣建築慣例，一般區分所有建物分層出售，通常保留屋頂平台之使用權，附在頂樓專有部分一起以高於其他各層之價格出售，其餘樓層之買受人明知有此情形而購買，應認其對出賣人保留屋頂平台專用默示之承諾，頂樓之承購人自然一起購得屋頂平台之專用權。乙○○○大廈之屋頂平台，自71年建築完成以來均由頂樓住戶即261號14樓、14樓之1，263號14樓及14樓之1，兩住戶各專用二分之一，該等住戶並按月繳納頂樓管理費予原告管委會，被告於92年5月間購買系爭房屋後，亦依往例繳納頂樓管理費。由證人申○○之證詞，亦可證明系爭房屋頂樓，為原始起造人興建並出賣交付予申○○，申○○付了高於其他樓層之價錢購買頂樓，稅捐機關並收取房屋稅迄今，使用期間住戶及管委會均無意見，已歷有年所，被告繼受此一關係繼續使用頂樓平台，實無損及任何公共利益，基於誠信原則、信賴保護原則、法不溯及既往原則及維護既存社會秩序，原告自難援引嗣後修訂之公寓大廈管理條例，破壞舊有既存之社會秩序，要求被告回復原狀，應認該分管事實向為同發大廈全體區分所有權人默示承諾，被告得依分管協議合法占有頂樓平台（含其上建物）。又系爭261號14樓及14樓之1，頂樓加蓋之違建，與263號14樓及14 樓之1之屋頂平台建物，均係領有使用執照之合法建物，系爭屋頂平台建物，於71年間即已存在，迄今已逾20餘年，原屋主於71年間於屋頂平台搭建面積25．16平方公尺之RC構建物，亦經鑑定為對整棟結構安全無虞，且不妨礙屋頂平台防火逃生避難規定。被告既非屋頂突出物之拆除者，亦非所有人，原告不能要求被告回復原狀。至14樓至屋頂平台建物之室內樓梯亦係建商於71年間所建，並經鑑定為對建築物之結構安全無虞及不妨礙防火避難規定，有鑑定證明書及結構安全簽證說明書為證。被告僅就該合法建物，重新粉刷，並拆除涼亭、走廊、雨遮等既存違建，並無新建、改建情事，且經台北市政府工務局准予備查在案等語，資為抗辯。而聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張同發大廈（門牌號碼：台北市○○○路○段259、 261、263號）為地上14 層樓之建築，該大樓261號14樓、14樓之1房屋分別為被告戊○○及甲○○所有，該14樓、14樓之1之屋頂樓板有如附圖一之一戊部分（面積二十七平方公尺）之大空洞，且同發大廈之頂樓，如附圖一之一所示乙部分增建物（面積六十一點四五平方公尺）、丙部分旋轉梯（面積一點九六平方公尺）、丁部分儲藏室（面積四點九三平方公尺）及虛線所示鋼架，係被告於92年5月間向前手申○ ○購買系爭14樓、14樓之1房屋時，申○○一併將上開部分一併售予被告之事實，業經原告提出建物登記簿謄本、照片為證（見台北簡易庭卷第16至19頁、第35至38頁），並經本院至現場履勘及囑託台北市大安地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄及測量成果圖附卷可考（見本院卷第1宗第102至106 頁），被告對此並不爭執，自堪信為真實。至原告主張被告所有之違建違法占用頂樓，且將十四樓屋頂樓板造成面積27平方公尺之大洞，均影響大樓之結構安全，消防逃生及其他區分所有權人之使用權益，原告得依民法第767條、第821 條，公寓大廈管理條例第9條第4項等規定，請求被告將頂樓違建拆除，並將頂樓及十四樓之屋頂樓板回復原狀等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：（一）按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，不得約定專用部分；又住戶對共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之，住戶違反上述規定，管理委員會應予制止，並得按其性質訴請法院為必要之處置；公寓大廈管理條例第7條第3款，第9條第2、4項，分別定有明文。本件原告主張被告所有之違建違法占用頂樓，且將十四樓屋頂樓板造成面積27平方公尺之大洞，影響大樓之結構安全等，既屬於住戶對共用部分之使用，是否依設置目的及通常方法使用之事項，原告管委會依上述規定，訴請法院為必要處置，自屬有據。被告辯稱原告管委會提起本件訴訟，當事人不適格云云，並不可取。（二）次按共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第11條第1項固有明文。惟本件原告係訴請被告拆除違建部分，並非拆除屬於共用部分的相關設施，被告辯稱原告未經區分所有權人會議，逕行起訴，違反上述規定云云，亦不可取。（三）再按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第820條第1項定有明文。公寓大廈屋頂之構造，不得為約定專用部分；公寓大廈之樓頂平台，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得變更使用目的；各區分所有權人按其共有應有部分比例，對建築物之共用部分，有使用收益之權，公寓大廈管理條例第7條第3款、第8條、第9條第1項亦有明文。原告依上述規定，主張同發大廈頂樓，為同發大廈之區分所有權人所共有，自屬有據。而同發大廈之頂樓，有如附圖一之一所示乙部分增建物（面積六十一點四五平方公尺）、丙部分旋轉梯（面積一點九六平方公尺）、丁部分儲藏室（面積四點九三平方公尺）及虛線所示鋼架，係被告於92年5月間向前手申○○購買系爭14樓、14樓之1房屋時，申○○一併將上開違建部分售予被告，已如前述，原告主張被告以所有之上述違建，占有使用原告戌○○等人共有之同發大廈頂樓，亦屬有據。（四）被告雖辯稱：系爭房屋頂樓，為原始起造人興建後，即由申○○付了高於其他樓層之價錢購買，自71年建築完成以來均由頂樓住戶即261號14樓、14樓之1，263號14樓及14 樓之1，按月繳納頂樓管理費予原告管委會，被告於92年 5月間購買系爭房屋後，亦依往例繳納頂樓管理費，使用期間住戶及管委會均無意見，稅捐機關並收取房屋稅迄今，應認該分管事實向為同發大廈全體區分所有權人默示承諾，被告得依分管協議合法占有頂樓平台（含其上建物）云云，惟原告否認與被告就頂樓平台有分管協議。查證人申○○固到庭證稱：系爭房屋是在70或71年蓋好的，建設公司先租給別人，於75年間賣給我，建設公司告訴我們整個頂樓是14樓專用，一直用到賣給被告為止，在我住的期間，住戶及管委會都沒有向我反應過，頂樓的管理費都有繳，也有繳稅，並向工務機關報備，我買頂樓時，價錢比其他樓貴，其他樓層是12萬元1坪，我是買15萬，賣給被告系爭房屋時，是將頂樓一起賣給被告，當時上面就有建物，包括旋轉梯等語（見本院卷第2宗第6至10頁）。惟查同發大廈頂樓，屬於同發大廈之區分所有權人共用部分，已如前述，申○○購買系爭房屋之前手同發建設公司，並無權將同發大廈頂樓售予申○○，申○○亦無權將同發大廈頂樓，售予被告，自不能以申○○或被告，係以每坪較高之價錢購買系爭房屋，認為申○○或被告取得同發大廈頂樓之專用權。又證人申○○固證稱其於同發大廈頂樓，搭建如附圖所示乙、丙、丁及鋼架部分，歷經數年，住戶均未表示反對等語，惟此僅為單純之沈默，證人申○○亦自承：頂樓加蓋部分，並未取得全部住戶同意等語（見本院卷第2宗第9、10頁），自不能以住戶單純之沈默，認為同發大廈之區分所有權人與被告，就頂樓專用權，有分管協議。又申○○或被告，固曾向原告管委會，繳納頂樓之管理費，惟違法使用者，仍應就所受利益，向受損害者賠償，自不能以申○○或被告，有繳納頂樓管理費，認為同發大廈之區分所有權人與被告，就頂樓專用權，有分管協議。又稅捐機關就頂樓違建收取房屋稅，屬於賦稅問題，申○○就頂樓違建向工務機關報備，亦屬於建築管理問題，均不能就此認為同發大廈之區分所有權人與被告，就頂樓專用權，有分管協議。又同發大廈頂樓，於竣工圖上已有部分皆已登記，即複丈成果圖中斜線部分，故無竣工圖上已有但未登記部分，自無需區分竣工圖上已有但未登記部分，有台北市大安地政事務所93年10月12日北市大地二字第09331139700號函在卷可稽（見本院卷第2宗第12頁）。被告辯稱頂樓違建，係領有使用執照之合法建物云云，亦不可取。（五）綜上，被告既不能提出其所有如附圖所示乙、丙、丁及鋼架部分違建，占有同發大廈頂樓之合法權源，原告亦否認被告有合法權源，應認被告以其所有上述違建，無權占有同發大廈頂權，屬於共同侵權行為，原告請求被告連帶拆除，並無違反誠信原則、信賴保護原則、法不溯及既往原則及破壞舊有既存社會秩序之問題。從而，原告依民法第767、821條，公寓大廈管理條例第9條第4項規定，請求被告應連帶將坐落台北市○○區○○段四小段九一地號土地上之門牌號碼為台北市○○○路○段二六一號十四樓及同號十四樓之一頂樓，如附圖一之一所示乙部分增建物（面積六十一點四五平方公尺）及丙部分旋轉梯（面積一點九六平方公尺）及丁部分儲藏室（面積四點九三平方公尺）及虛線所示鋼架拆除，洵屬有據，應予准許。（六）又同發大廈第14層樓高，依同發大廈建造執照設計圖，實際高度為300公分（0000－0000＝300），依立面圖高度為1.5公分，如附圖一之三所示屋頂突出部分（粉紅色部分），於立面圖高度為1公分，依此比例計算，附圖一之三所示屋頂突出部分（粉紅色部分）實際高度應為200公分（1.5:300=1:200），有原告所提建造執照設計圖為證（見本院卷第2宗第78頁）。而如附圖一之三所示屋頂突出部分 (粉紅色部分)，原為長度為7.1公尺 (牆厚度15公分)、寬度為2.46公尺 (牆厚度12公分)之登記為公共使用建物，現只剩三面牆，屋頂及樓板均為中空等情，亦經本院至現場履勘屬實，且經大安地政所人員吳弘於現場陳述在卷（見本院卷第68頁）。按公寓大廈之樓頂平台，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得變更使用目的，住戶違反前項規定，應於一個月內回復原狀，公寓大廈管理條例第8條定有明文。查證人申○○既證稱：是將頂樓一起賣給被告等語，應認被告既為頂樓違建之所有人及使用人，依上述規定，自負有將頂樓回復原狀之義務。被告辯稱並非屋頂突出物之拆除者，亦非所有人，原告不能要求被告回復原狀云云，亦不可取。從而，原告依民法第767、821條，公寓大廈管理條例第9條第4項等規定，請求被告應連帶將附圖一之三所示屋頂突出部分 (粉紅色部分) （面積十七點四六六平方公尺），回復長度七點一公尺(牆厚度十五公分)、寬度二點四六公尺 (牆厚度十二公分)、高度二百公分之建物原狀後，返還與原告及其他共有人全體，亦屬有據，應予准許。（七）末按公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，不得約定專用部分；又住戶對共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之，公寓大廈管理條例第7條第3款，第9條第2項，分別定有明文。查同發大廈第14 樓頂，屬於同發大廈頂樓之樓地板，與公寓大廈之基礎、主要樑柱、承重牆壁、屋頂構造，同屬於建築物之結構部分，該同發大廈第14樓頂，現有如附圖一之一戊部分（面積二十七平方公尺）所示之大空洞，自已變更其構造及使用目的，被告為系爭14樓房屋之買受人，依公寓大廈管理條例第8條規定，自負有將14樓樓頂回復原狀之義務。被告以其對建築物之結構安全無虞及不妨礙防火避難，辯稱無回復原狀之義務云云，並不可取。從而，原告依民法第767、821條，公寓大廈管理條例第9條第4項等規定，請求被告連帶將第十四層樓頂挖空即附圖一之一戊部分（面積二十七平方公尺）回復原狀，亦屬有據，應予准許。四、綜上所陳，原告依民法第767條、第821條，公寓大廈管理條例第9條第4項等規定，請求被告將頂樓違建拆除，並將頂樓及十四樓之屋頂平台樓板回復原狀如主文第一項所示，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。五、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2項、第 390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　94　　年　　6 　　月　　28　　日民事第三庭法官　李慈惠右正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　94　　年　　6　　月　　29　　日書記官林秀娥

臺灣臺北地方法院93年度訴字第2575號

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