臺灣臺北地方法院九十三年度訴字第二六七七號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十三年度訴字第二六七七號

原告

藻雅室內設計有限公司

法定代理人

甲○

訴訟代理人

黃秀禎律師

被告

乙○○

訴訟代理人

張靜怡律師

複代理人

董晴嵐律師

右當事人間給付租金等事件，本院於民國九十三年十月二十六日言詞辯論終結，判決

如下：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：如主文所示。

貳、陳述：

一、原告透過被告介紹，自民國九十一年五月起向訴外人陳志祥承租坐落於台北市○○○路○段八十四號十四樓之一房屋。原告承租前開房屋後，被告以其需要其中一間房間作為書房兼休息為理由，向原告分租如附圖所示之房間（下稱系爭房間），雙方約定租金為每月新台幣（下同）一萬元整，惟未簽訂書面租賃契約。被告於承租後，初始均按期繳納租金，詎料自九十二年十一月起，被告即未再繳納租金，經原告屢次催索，置若罔聞，迄起訴時已積欠七個月租金共計七萬元，原告不得不於九十三年五月二十六日以存證信函要求被告給付積欠租金，並同時通知終止雙方間租賃契約，且基於誠信給予被告相當搬遷時間，惟被告竟於同年六月六日擅自請鋁門窗業者在走道上加裝如附圖照片所示鋁門，侵害原告使用權。為此依民法第四百五十五條之租賃物返還請求權，請求被告自系爭房屋中所占用之房間遷讓並返還原告，再依民法第四百二十一條、第四百三十九條與第一百八十四條規定請求被告償還積欠之租金及自九十三年六月一日起至遷讓之日止按月給付一萬元。另因被告向原告承租之範圍僅限於附圖所示部分，被告擅自加裝鋁門窗佔用附圖所示紅色所示部分範圍，侵害原告之占有權，依民法第九百六十二條占有人物上請求權規定，請求被告除去如照片所示之鋁門，並將佔用範圍騰空返還原告。

二、對被告抗辯之陳述：

（一）被告辯稱：原告收受被告訂金十六萬四千元可為抵銷積欠租金云云。被告所稱收受定金，應是指其交付合計面額十六萬四千元支票三紙。惟其原因係：原告向訴外人陳志祥承租系爭房屋係透過被告介紹，因為被告之友人（原告僅知其姓陸）向訴外人陳志祥承租系爭房屋，於簽訂租賃契約使用優惠裝修期後，卻反悔不願承租，被告基於為其朋友解決事情之立場，乃介紹原告與陳志祥簽約，並表示對於原告無法使用裝修優惠期間租金，願意代原告支付，因此被告於原告給付陳志祥一年租金支票後，另給付原告面額四萬八千元之支票一紙，此與原告承租整棟房屋之租金相符。嗣被告表示其要分租房間乙間，雙方同意隔間方式後，被告租用部分全部委由原告公司負責施工，總計工程暨材料費十萬元，被告對此無任何異議，故再給付原告面額十萬元之支票一紙。另外被告所給付與原告面額一萬六千元之支票一紙，則是被告委託原告代付分離式冷氣機之代墊款。被告稱該三紙支票為定金，就應負舉證責任。另租賃關係月租金為一萬元，依一般租賃習慣收取押租金三萬元，為何支付高達五倍多之押租金？被告主張顯不合理。

（二）被告辯稱：原告未於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，依民法第二百六十四條同時履行抗辯權規定拒付租金，實無理由。因系爭房間之隔間係經由被告之同意後方進行施工，自九十一年六月間完工後，被告即開始使用系爭房間，被告從未表示對於隔間或房間之使用有何意見。被告當時向原告要求分租房間時，表示系爭房間供偶爾休息及書房之用，詎料被告使用系爭房間之用途根本與被告所告知原告之用途相反。不僅有女性友人長期共同居求原告對於其個人使用原因所造成環境髒亂負維護修繕義務，於法未合。再者，被告自九十二年八月間開始每月租金均需原告催繳才繳納，自同年十一月起拒不繳納租金，當時被告積欠租金達五個月，被告才向原告表示其房間有蚊子要求原告填補縫細，原告基於解決紛爭態度為其填補縫細，原告根本無違出租人義務。原告違反當初分租房間理由，將房間用以與女友共同居住之用，甚而一再積欠租金，原告一再容忍，而被告用電習慣不良，不使用系爭房間時，讓冷氣機二十四小時運轉，原告忍無可忍，最後不得不發函通知被告終止租賃關係，原告對系爭房間已保持合於約定使用收益狀態，而被告行為嚴重違反雙方間租賃關係，其主張同時履行抗辯，並不合理。

參、證據：提出租賃契約影本、原告存摺簿影本六張、被告提出之支付明細、存證信函與回執影本及影照片等件為證。

乙、被告方面：

壹、聲明：原告之訴駁回。

貳、陳述：

一、被告承租系爭房間，租賃契約存續期問，經雙方約定自九十一年五月一日至九十六年五月一日共五年，每月租金一萬元，而被告已先支付定金十六萬四千元。系爭房間於被告住進不久，即發現房間隔音效果不佳，擾人安寧，該屋隔間存有空隙，致蚊蟲進出容易，使被告身體健康頗受威脅。為求有效改善，已多次告知原告上開情事，請其善盡修繕義務，原告至今仍置之不理，毫無誠意解決問題，被告於無法忍受下，始拒付租金以資對抗。

二、按出租人租賃物保持義務與承租人之給付租金義務有對價關係，如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付（最高法院八十六年度台上字第一六七五號民事判決要旨參照）。被告承租系爭房間因約定使用狀態已不復存在，且經被告屢次告知並催促原告立刻修繕，卻仍未為必要之修繕，依前開最高法院判決要旨，被告自得依民法第二百六十四條第一項前段行使同時履行抗辯權而拒絕租金的支付。原告亦無土地法第一百條規定之各款可終止租約之情形，因此原告並不得主張收回系爭出租房屋及終止租賃契約，不證自明。

三、兩造間就系爭房間無訂立任何書面租賃契約，按一般租屋習慣，原告於所提起訴狀中附件一紅色所示範圍，僅供被告出入大門功能，對原告無任何使用利益存在，是被告於該部分設置鋁門防竊，並無如原告所言侵害原告之占有權，原告陳述與事實顯不相符。

四、原告稱未收受被付之定金十六萬四千元，然原告自承確有收受被告支票三紙，票面金額合計十六萬四千元等語。但被告承租系爭房間係因經商關係，國內、外往返不定，每次停留時間不長，為防止遲誤租金情事，故開具支票共十六萬四千元作為定金。又原告於九十一年五月一日與陳志祥簽訂租賃契約，租金金額及租賃期間約定，皆由原告與陳志祥雙方意思合致簽約而達成，與被告無關。原告竟稱「被告基於為其朋友解決事情之立場介紹原告與訴外人陳志祥簽約，並表示對於本公司無法使用裝修優惠期間之租金，被告願意代原告支付」等語，係信口杜撰，實不知其所憑為何，不知證據何在。

五、原告雖稱：被告委由原告就系爭房間隔間施工及裝修冷氣代墊款項，計十萬元與一萬六千元云云。惟此純為被告片面不實說詞，因為被告向原告分租系爭房間，原告本於出租人之立場應創造合於約定使用收益之租賃物，為原告之義務，與被告無涉。原告施作隔間工程，並於房內安裝冷氣空調設施，係為使合於所約定使用、收益義務之履行，被告並無委請原告代為僱工及裝修冷氣。

六、被告允許女性友人於一定範圍內使用系爭房間，雖偶有烹煮，無造成環境紊亂之情形，原告所稱造成環境髒亂致蚊蟲滋生，係屬不實。依民法第四百三十三條規定反面解釋，被告允許女性友人使用系爭房間，無違反租賃契約，更未牴觸法律原告以此項情事歪曲事實，逃避未盡修繕義務之責任。

七、原告另陳稱：被告在兩造共同使用陽台加裝鋁門，影響原告之使用與公共逃生云云，尤屬無稽。蓋被告為維護自身生命、財產之安全而改良租賃標的物，何來違約行為，此一改良行為致原告受有利益，被告不加計較，竟反指被告違約並侵害原告之占有權，所陳內容與事實顯不相符。

參、證據：提出照片六張與支付租金支票明細表等件為證。

理由

一、本件原告起訴主張：原告透過被告介紹向訴人陳志祥承租系爭房屋，嗣被告以其需要一間房屋作書房兼休息為理由向原告分租系爭房間，雙方約定租金為每月一萬元，未簽訂書面租賃契約，被告於承租開始均按期繳納租金，但自九十二年十一月起未再繳納租金，經原告催討，均不置理，迄九十三年五月止，積欠七個月租金共七萬元，原告於九十三年五月二十六日以存證信函通知終止租賃契約，並給予被告相當之搬遷時間，惟被告竟於同年六月六日擅自委請鋁門窗業在房屋走道上加裝鋁門，佔用非承租範圍之空間，為此依民法第四百五十五條、第四百三十九條、第一百八十四條規定，求為命被告騰空遷讓返還系爭房間予原告，並給付積金欠租金七萬元，與自九十三年六月一日起至遷讓房間止按月計算之租金及按法定利率計算之遲延利息，另依民法第九百六十二條規定，命被告拆除所加裝之鋁門。被告則以：被告於九十一年五月分租系爭房間，約定租賃期間五年，每月租金一萬元，並支付定金十六萬四千元，此定金已足抵銷所欠租金，又被告占有使用系爭房間後，即發現房間隔音效果不佳、隔間存在空隙致蚊蟲進出容易，使被告身體健頗受威脅，多次告知原告上開情事，請伊善盡修繕義務，但原告均不理會，被告於無法忍受情形下，始行使同時履行抗辯權，以拒付租金對抗原告怠為履行民法第四百二十三條所定出租人保持租賃物合於約定使用狀態之義務，被告既行使同時履行抗辯權，原告終止租約要求返還租賃物，並無所據等語，資為抗辯。

二、原告主張兩造於九十一年五月間訂立分租賃契約，由原告分租所承租自訴外人陳志祥之房屋室內一間供被告使用，被告自九十二年十一月起至九十三年五月止共積欠租金七個月，原告於九十二年五月二十六日終止雙方租賃契約之事實，業據原告提出房屋平面圖一份、照片一張、原告與訴外人陳志祥訂立之房屋租賃契約書影本、原告收取租金部分存摺影本等件為證。被告對積欠租金之事並不爭執，惟以右揭情詞置辯。因此，兩造間所不爭執者為：雙方自九十一年五月間以口頭訂立系爭房間之分租契約，由原告為出租人，被告為次承租人，租金每月一萬元，被告自九十二年十一月起未再支付租金。兩造所爭執事項者為：原告終止分租契約是否有據；被告支付之十六萬四千元是否為定金，可否抵銷所積欠租金。

四、原告終止分租契約是否有據：按承租人租金之支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內仍不為支付，出租人得終止契約，民法第四百四十條第一項定有明文。經查，被告自九十二年十一月起積欠租金，迄九十三年五月止已積欠租金七個月之事實，為被告所自認在卷．原告於九十三年五月二十六日發存證信函通知被告終止租賃契約，有原告提出之存證信函可證，亦為被告所不爭執。揆諸上開規定，原告終止租賃契約，於法並無不合。

五、被告於訂約時支付十六萬四千元之支票是否為定金，可否抵銷所積欠租金：被告辯稱於訂約時已支付定金十六萬四千元，而原告未履行租賃物保持義務，致系爭房間隔音效果不佳，蚊蟲進出容易，多次要求原告改善，均置之不理，故以拒絕給付租金而對抗原告怠於履行租賃保持合於約定使用狀態義務云云；並提出自行製作之支付租金支票明細表及室內蚊蟲拍打死亡後留存血跡照片六張為證。然查，依上述明細表所示，被告日於九十一年五月一日簽發支票四萬八千元、九十一年六月十五日簽發支票十萬元、一萬六千元，其餘則自九十一年六月一日起至九十二年十月一日止每月支付租金一萬元兌現，自九十二年十一月一日起至九十三年四月一日止每月支付租金一萬元未兌現等情（見被證二）。兩造並無書面分租契約簽訂，但何以於九十一年五、六月間所簽發三紙合計十六萬四千元之支票係屬定金，原告稱：係被告同意支付裝潢隔間及加裝冷氣款項等語，被告則否認之。雙方各執一詞，均未提出證據。惟本件分租房間為每月租金一萬元，如為支付十六萬四千元定金，將可未付十六個月之租金，然對照被告所提支付租金明細表所示，除上述十六萬四千元之三紙支票外，被告自九十一年六月一日起至九十二年十月一日每月均支付租金一萬元，倘該三紙支票如為租金，為何被告不提前與原告合意將此十六萬四千元抵每月租金支付，反於九十二年十一月一日起始稱原告未提供完善之租賃環境而拒絕支付租金，與一般租賃習慣不合；再者，被告提出蚊蟲死後血跡照片（見被證一），惟該照片是否在系爭房間留存，且蚊蟲產生原因甚多，如何謂因原告怠於保乾淨之環境造成被告無法使用，均乏相當之佐證，況兩造係在同一房屋使用，如被告因蚊蟲孳生無法居住，則為二房東之原告又如何使用，被告亦未提出合理之說明，是故被告既於訂約之始交付可為支付一年四月期間之支票予原告，卻未即時主張抵付租金，迨原告向其催討積欠租後，始稱該費用為定金，與常情不合，被告所辯．並不足採。

六、被告請求未付租金之損害與拆除鋁門是否有據：原告主張被告於租賃契約終止後繼續使用系爭房間，使原告受有損害，又被告於十三年六月六日擅自加裝鋁門，係無權占有，請求拆除鋁門等情。按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償之責任；又占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物，占有被妨害者請求除去其妨害，民法第一百八十四條第一項前段、第九百六十二條前段、中段分別著有規定。經查，本件原告已於九十三年五月二十六日對被告已發函為終止租約意思表示（見原證四），兩造間之租賃關係於斯日起即已消滅，被告再繼續占有系爭房間已無法律上原因，構成無權占有，其繼續占有使用原告無法使用系爭房間，受有相當於租金之不當利益，而致原告受有損害；而被告於九十三年六月六日加裝鋁門一事，被告亦不爭執，是其於租約終止後之擅自加裝鋁門，妨害原告占有伊承租之房屋，揆諸上開規定，原告請求被告自租賃契約終止後即九十三年六月一日至遷讓返還房間止按月給付租金一萬元及占有除去妨害請求權拆除鋁門，均屬有據。

七、綜上所述，原告主張被告積金租金，原告終止契約，請求被告自系爭房間遷出返還，並請求給付積欠租金，並拆除租賃契約終止後鋁門，應為可取。被告抗辯被告已支付定金可抵銷積欠房租，原告怠於保持租賃物合於使用之義務，可行使同時履行抗辯權拒絕支付租金等情，並不足採。從而，原告基於民法第四百五十五條租賃契約終止後租賃物返還請求權，請求被告自坐落於台北市○○○路○段八十四號十四樓之一如附圖一所示斜線部分遷出返還原告；並依民法第四百三十九條規定請求被告支付積欠租金七萬元，及自九十三年六月二十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並依民法第一百八十四條第一項前段，請求被告給付自九十三年六月一日起至遷讓之日止按月給付原告一萬元，另依民法第九百六十二條前段、中段規定請求被告拆除如附圖二所示鋁門，為有理由，應予准許。

八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。