93年度訴字第3906號｜民事：酌減違約金｜裁判日期：94 年 02 月 21 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　93年度訴字第3906號原　　　告　丙○○ 訴訟代理人　黃元龍律師被　　　告　遠揚建設股份有限公司 4樓法定代理人　甲○○ 被　　　告　榮樹建設股份有限公司法定代理人　乙○○ 共　　　同訴訟代理人　劉陽明律師陳璧秋律師上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於民國94年1月31日言詞辯論終結，判決如下：主文被告遠揚建設股份有限公司應給付原告新台幣柒萬伍仟元，及自民國九十三年九月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告榮樹建設股份有限公司應給付原告新台幣柒萬伍仟元，及自民國九十三年九月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決第一項所命給付得假執行；但被告遠揚建設股份有限公司如以新台幣柒萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執行。本判決第二項所命給付得假執行；但被告榮樹建設股份有限公司如以新台幣柒萬伍仟元為原告供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、本件原告起訴主張：原告於民國83年6月9日向被告購買坐落台北縣板橋市○○段593、593之1地號及坐落同地段上之大樓G11房屋，室內面積及共同部分面積合計42.69坪，總價新台幣（下同）16,800,000元，原告已給付自備款5,220,000 元，詎被告於92年6月26日以原告未依約繳款為由解除系爭房屋土地預定買賣合約，並沒收原告已繳之全部價金。惟被告沒收作為違約金之價金，占不動產總價達31%，顯已超逾其合理營業利潤即不動產總價款之17%計2,856,000元。再原告之所以未繼續繳納系爭不動產買賣價金，係因系爭房屋存有多項瑕疵，包括天花板廢水管充斥未設計集中於管道間；樓高無約定之挑高6米效用；安全梯裝有大批電纜線路；室內裝有爆炸之虞之變壓器；1樓室內面積僅15坪，餘均為地下室及公共設施；將地下室公共消防設備裝設於系爭房屋之地下室內，以後消防檢查或使用消防設備均必須進入原告買受之房屋內，使隱密性盡失；被告未依承諾設置景觀優美之巴黎香榭大道，僅設置較寬廣之人行道；大廈中庭內之設施、花草、慢路步道、與被告之宣傳不符；原告所蓋之游泳池並無被告宣傳具有8線道，且無使用執照；被告宣稱有提供科技教室，但事實上僅有擺設1台電腦，且空間甚窄；大樓社區正門口有1座巨型高壓電線桿，造成安全上威脅。原告雖不能據上開瑕疵行使同時履行抗辯權，然系爭房屋既有上開瑕疵，可見原告違約程度不高，自應酌減原告應賠償之違約金為2,856,000元，被告應依民法第179條規定將超逾之 2,364,000元返還原告等情。爰求為命被告遠揚建設股份有限公司（下稱遠揚公司）及榮樹建設股份有限公司（下稱榮樹公司）各應給付原告1,182,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計付法定遲延利息之判決；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。被告則以：原告給付之買賣價金僅5,050,000元，並非其主張之5,250,000元，原告未依約給付買賣價金，經被告多次催告仍未給付，被告自得依房屋土地買賣合約第7條約定將原告已繳之買賣價金全數作為違約金沒收。系爭房屋並無原告所稱具有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵。系爭房屋係依工程慣例，並配合現行施工技術及物理原理，作對購買戶較有利之方式設計建造，非一般購買戶得任意變更或指摘設計錯誤；又系爭房屋並無挑高不足及電纜線外露之情形，變壓器亦是合法設置無安全之虞，且系爭房屋之坪數亦與系爭房屋土地預定合約相符，並無短少情事，且公共設施比例亦未過高；另公共消防設備為依法設置，並未侵害原告隱私；又系爭房屋現場確有行道樹，並鋪設13戶面寬磁磚步道，與一般公共走道不同，雖與原告主張之巴黎香榭大道圖片未盡一致，但一般消費者處台北地區○○地段，當應知悉其為廣告用語，不致使原告誤信廣告；另系爭房屋之中庭及大樓各棟建造位置均與1樓全區平面配置圖相符；又系爭房屋之社區游泳池外觀與系爭建案廣告文宣1樓全區平面配置圖相符；再縱該游泳池未取得使用執照有所瑕疵，但此瑕疵亦屬輕微，對原告影響甚微；又被告已將電腦教室之費用折價與管理委員會，自難認被告未設置電腦室係屬瑕疵；另系爭房屋所在社區之正門口雖有設置電桿，但該電桿是否有安全之虞，並無具體事證證明，且該電桿位置與系爭房屋價值效用之影響程度無關重要，不得成為瑕疵。上開爭點均經臺灣高等法院90年度上字第254號判決確定，依爭點效理論，原告不得再為爭執。故原告未依約交付價金，均屬可歸責原告之事由。又原告就系爭房屋土地買賣雖給付部分價金，但原告所受損害甚高，不能因此認定被告可沒收之違約金應予減少。又系爭房屋土地預定買賣合約第7條約定，原告如逾期應按該期款計付千分之一之滯納金，被告於88年1月14 日催告原告給付買賣價金，然原告未為給付，自88年1月15 日起至被告92年6月26日解除契約止，共遲延1,593天，僅以原應以銀行貸款繳納之買賣價金11,580,000元計算，原告應繳納之滯納金高達18,446,940元；再被告於86年9月取得系爭房屋之使用執照後，自同年10月間即多次通知原告辦理交屋，均為原告所拒絕，則自被告取得使用執照至92年6月26 日解除契約止之水電費用均應由原告負擔；又被告於89年1 月29日將公共設施點交與管理委員會，計算至被告92年6月 26 日解除系爭房屋土地預定買賣契約之日止，原告應負擔之管理費以每坪60元計算42個月之管理費用損害計107,562 元；又被告解除契約後需另行委託他人銷售房屋當會衍生委託費用。故被告將原告已繳價金5,050,000元全數作為違約金予以沒收，並無過高情事等語，資為抗辯。而聲明求為原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。二、原告主張其於83年6月9日向被告購買坐落台北縣板橋市○○段593、593之1地號及坐落同地段上之大樓G11樓房屋，室內面積及共同部分面積合計42.69坪，總價16,800,000元，系爭房屋土地預定買賣合約已因被告於92年6月26日以原告未依約繳納價款為由解除該合約，並沒收原告已繳之全部價金作為違約金，被告因系爭房屋土地預定買賣合約之解除受有營業利益2,856,000元損害之事實，業據提出房屋土地預定買賣合約書、財政部台北市國稅局91年8月22日財北國稅審一字第0910055670號函及存證信函各乙份在卷可查（見本院卷一第12頁至第19頁及第34頁至第35頁），並為被告所不爭，堪信為真實。至原告主張被告遠揚公司及榮樹公司應分別返還已付價金各1,182,000元，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：（一）原告主張其依系爭房屋土地預定買賣合約共給付被告公司2,520,000元，為被告所否認，自應由原告就此事實負舉證責任。查據被告公司留存之原告付款狀況表之記載，原告給付被告公司之買賣價金為5,050,000元（見本院卷一第51頁），且原告於88年間以系爭房屋土地有多項瑕疵而主張解除契約返還買賣價金之訴訟，亦主張其已付之買賣價金為5,050,000元（見本院88年度訴字第2222號卷第121頁），堪認原告已付系爭房屋土地之買賣價金為 5,050,000元。原告雖主張被告88年1月14日及92年5月19 日之存證信函，僅催告原告繳納銀行貸款11,580,000元，可認原告給付之買賣價款達5,220,000元云云。然查上開2份存證信函，其內容為被告催告原告辦理交屋，及因原告未如期辦理銀行貸款相關手續，視同原告已無需辦理貸款，應以現金1次付清該銀行貸款計11,580,000元（見本院卷一第118頁至第124頁）等語，則據上開存證信函僅能認定被告有催告原告繳納銀行貸款11,580,000元。被告於上開存證信函雖未催告原告繳納分期款，然被告未為催告之原因有數端，不能因此認定原告除該貸款15,800,000元外，其餘買賣價金均已繳納。原告此部分主張，自不足取。（二）系爭房屋土地預定買賣合約第7條約定：「甲方（原告）應於接到乙方（被告）繳款通知書5日內將房屋土地價款以現金或即期支票繳付乙方；如逾期繳付，每逾壹日應加付該期款千分之一之滯納金，於補繳時一同繳付。但逾期達十五日，經乙方催告五日內仍未繳付時，乙方得解除本契約，本戶房屋由乙方自行收回處分，甲方已繳之房地款作為乙方：：：損害之賠償金，甲方絕無異議。」（見本院卷一第14頁背面），核上開滯納金及將原告已繳之房地款作為被告損害賠償之約定，均為確保債務之履行，約定債務人不履行契約時即應支付一定之損害賠償額，其性質為損害賠償額預定性之違約金，此並為兩造所不爭（見本院卷二第34頁）。又約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意志任意給付外，依民法第252條規定均得酌減至相當之數額（最高法院84年度台上字第424號判決參照），而法院是否酌減及酌減之金額若干，須依一般客觀事實及社會經濟情況，判斷當事人所受損害、債權人可得享受之一切利益、債務人若能如期履行債務時及債權人可得享受之一切利益為衡量標準；如債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益，減少數額（最高法院50年台抗字第55號判例、最高法院49年台上字第807號判例、最高法院50年台上字第19號判例參照）。原告未依約繳納各期價款，被告於92年6月26 日依系爭房屋土地預定合約第7條約定解除系爭契約，並沒收原告已繳納之全部價金作為違約金，固屬有據，然被告沒收原告所繳之買賣價金作為違約金，並非原告依自由意思所為之任意給付；又原告係配合工期陸續繳納，此觀系爭房屋土地預定買賣合約所附之付款分配明細表即為可知（見本院卷一第19頁），被告以此方式計付違約金，勢必造成履行契約之程度愈高，繳納之價金愈多，被沒受充當違約金之金額亦愈多，此非約定違約金係為確保債務履行之本質，則本件被告沒收之違約金，自有據被告所受損失及約定違約金之性質予以酌定之必要。爰將被告因原告未依約繳納買賣價金所受之損害，敘述如後： 1、按民法第260條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」據此規定，債權人解除契約時，得併行請求損害賠償，惟其請求損害賠償，並非另因契約解除所生之新賠償請求權，乃是因債務不履行所生之舊賠償請求權，不因解除失其存在，故其賠償範圍，應依一般損害賠償之法則，即民法第216條規定定之（最高法院55年度台上字第 1188號判例參照）。故其損害賠償範圍，原則應以填補債權人所受損害及所失利益為限。所謂所失利益，係指依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益（民法第216條規定參照）。 2、原告未依約繳納系爭房屋土地買賣價金，被告於系爭房屋完工後催告原告依約辦理銀行貸款相關手續，然原告未予置理，被告遂於88年1月14日依委辦貸款契約第9條約定催告原告以現金1次給付原應辦理銀行貸款之買賣價金 11,580,000元，有存證信函乙份附卷可參（見本院卷第 120頁至第121頁），原告未依約給付買賣價金，自應依負給付遲延責任，被告得請求依法定利息週年利率5%計算之法定遲延利息（民法第229條第2項、第233條第1項及第 203條規定參照），則自被告催告翌日即88年1月15日起至92年6月26日被告解除系爭房屋土地預定買賣契約之日止期間計4年5個月又12天，以每年365日計算（民法第123條第2項規定參照），原告應給付被告之遲延損害賠償計 2,575,890元[總價金11,580,000×遲延利息利率5%×期間（4＋5/12＋12/365）=2,575,899.6，小數點以下四捨五入]。（三）本院審酌被告就系爭房屋土地受有2,856,000元之預期營業利益之損害及2,575,890元之遲延利息損害，暨系爭房屋土地買賣總價款為16,800,000元，而原告已經給付 5,050,000元，故原告已為一部履行，被告自會因此受有利益，自應依民法第251條規定酌減違約金。堪認被告沒收原告已繳全部價金5,050,000元作為違約金，尚有過高，應予酌減為4,900,000元，故被告遠揚公司及榮樹公司應分別返還原告75000元[（已繳價金5,050,000-應扣違約金4,900,000）÷2＝75000]。（四）又按法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為同一當事人就與該重要爭點有關所提出之他訴訟、法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟法上誠信原則（最高法院84年度台上字第2530號判決要旨參照）。原告雖主張系爭房屋有天花板廢水管充斥未設計集中於管道間；樓高無約定之挑高6米效用；安全梯裝有大批電纜線路；室內裝有爆炸之虞之變壓器；1樓室內面積僅 15坪，餘均為地下室及公共設施；將地下室公共消防設備裝設於系爭房屋之地下室內，以後消防檢查或使用消防設備均必須進入原告買受之房屋內，使隱密性盡失；被告未依承諾設置景觀優美之巴黎香榭大道，僅設置較寬廣之人行道；大廈中庭內之設施、花草、慢路步道、與被告之宣傳不符；原告所蓋之游泳池並無被告宣傳具有8線道；被告宣稱有提供科技教室，但空間甚窄；大樓社區正門口有1座巨型高壓電線桿，造成安全上威脅等上開瑕疵云云。然原告前以系爭房屋有上開瑕疵而請求解除契約返還已付價金之訴訟，業經最高法院判決敗訴確定，業據調取臺灣高等法院90年度上字第254號民事卷宗核閱無訛。再原告於該訴訟請求被告返還之價金為5,050,000元，與原告於本件請求被告給付之金額合計5,220,000元，於兩訴訟可受之利益相當，原告主張之上開瑕疵均經兩造於前開訴訟爭執，並經法院依兩造辯論結果為法律上判斷，上開確定判決復無違背法令，兩造亦未提出新訴訟資料，參酌上開說明，本院對該重要爭點之法律關係，本於訴訟法上之誠信原則，不得為任何相反之判斷或主張，爰分別敘述如後： 1、原告主張系爭房屋之天花板廢水管充斥令人生畏佈心，並有安全之虞部分：臺灣高等法院90年度上字第254號判決理由欄第四（二）1及2認定：「系爭房屋為大樓之一樓，大樓必有污水排水管線經過，系爭房屋之污水管所經為房屋之部分天花板，如未加以修飾，外觀上自有不雅情形，但查該天花板排水管線設計，係依主管機關即台北縣政府工務局所核准之設計圖說為施工標準，依兩造買賣契約第十條約定：『本大樓之施工及標準悉依工務局核定之設計圖說、施工規範及本契約附件約定之建材與設備為準，由乙方（即被上訴人）全權負責建造，並以工務局發給之建物使用執照為合格憑證』等語，足證兩造合意以主管建築機關核准之圖說為施工標準。被上訴人（被告）既依主管機關核准之圖說施工，且於八十六年九月領取使用執照。再者，大樓等集合式住宅各戶之浴廁、陽台排水設計，係由建築專業人員考量建物整體性利用後加以設計，自無從任由各住戶需要而變更。查系爭房屋為一總樓層十七層之集合式住宅，系爭房屋位處一樓，挑高六米，面對南雅南路，為專供商業使用之用途。至二樓以上至十七樓則屬住宅區，其上下隔局迥然不同，是以在二樓以上之住宅，其於衛浴間均設有共同之管道間，上下垂直連貫，以供各樓層住戶將廢水、排洩物經過各樓層，向下輸送至地下三樓之廢水處理場，各樓層均應容忍污水、排洩物流經。系爭房屋因座落位置之故，如欲與二樓以上住戶共構垂直連貫之管道間，則須將系爭其浴廁置於室內正中，然系爭房屋室內隔局如將其浴廁置於室內正中，將影響建物之美觀及空間之運用，並對使用人日後使用造成不便。而管線外露之設計，既係考量集合住宅整體之排水設計及功能，以對買受人損害最小之方式而為設計，並顧及高樓結構之安全，而樓地板一般厚度為１２\１5ｃｍ不能埋設超過5ｃｍ管徑以上之管線，以免發生龜裂、塌陷及鋼筋腐蝕之情形，是就５ｃｍ以上之管線勢必採明管之方式施作。加以Ｐ．Ｖ．Ｃ材質之共用排水、排糞管，其管徑各為１１、４公分，實無法埋。一、二樓之樓地板間，以暗管之方式予以處理。再者基於共用管路日後之維護問題，亦以明管設計較為便利。綜合上述考量，被上訴人於系爭房屋興建規劃之初，依工程慣例、配合現行施工技術及物理原理，對系爭排水設施業已作較有利購買戶之方式設計建造，此為系爭房屋排水管設計上所不得不然，其設計當係由建築設計專業人員為之，自非一般購戶所得任意要求變更或指摘並無可採。」「上開排水管座落位置固然有礙觀瞻，並可能影響上訴人所稱之安全衛生之虞。但再按本件被上訴人（被告）於與上訴人（原告）協商交屋事宜時，即應上訴人要求，特別將天花板、地下室天花板之排水管改為鑄鐵管，加裝不銹鋼滴水盤，並注射止水劑，確定無漏水之虞後，再予油漆粉刷以裝飾美觀。又系爭建物一樓房屋均作如此設計，並非僅上訴人系爭房屋而已，加以天花板管線可經由裝潢掩蓋，而不致過度影響觀瞻，上訴人所指之漏水或惡臭味道發生，復未據上訴人證明其情事。以上事實並有被上訴人提出之系爭房屋所有權狀、系爭房屋Ｐ．Ｖ．Ｃ材質管排水設施照片及說明、系爭房屋改鑄鐵材質管排水設施照片及說明、系爭房屋排水設施簡介圖等件為證，並經原審法院及本院分別至現場履勘無誤。是以本院認系爭房屋並無上訴人所稱顯然影響價值或效用之情事可言。其據以解除契約，並無理由」。 2、原告主張因污廢水管之設置，已無約定挑高6米部分：臺灣高等法院90年度上字第254號判決理由欄第四（二）4認定：「系爭房屋係位於該集合住宅Ｇ１棟一樓部分，為使供作商業店面使用，上訴人（原告）並未證明被上訴人（被告）於廣告時或簽約時即曾以夾層屋使用作為吸引或誘引上訴人簽訂系爭契約用，或以之為銷售之手段。況夾層之施作係屬建物完工交付後，買受人就其需要自行所為之二次施工，與被上訴人自屬無涉。本件被上訴人依工務局核定之設計圖說施工完畢，系爭房屋並無挑高不足之情形，而管線外露設計原因，已如前述，上訴人自不得任以系爭建物因有管線外露，而認高度不足具有瑕疵，據以主張解除契約」。 3、原告主張安全梯有大批電纜線路且暴露在外，且室內裝設變壓器，安全堪慮部分：臺灣高等法院90年度上字第254 號判決理由欄第四（四）認定：「變壓器之設置，緣鑑於用電日需，該棟大樓用電容量超過一○○，是以設置２２○/３８○伏特之用電設備，並透由變壓器將其轉換為一一０伏特以供住戶使用，而該變壓器設置之位置既經台灣電力股份有限公司建議設置，業已竣工完成取得使用執照，並無違法設置情形。且上開變壓器於各樓層均有獨立的各戶變壓器存在，非僅上訴人系爭房屋　始有設置，有本院現場履勘筆錄可稽。至所謂大批線路情事．前經原審法院現場履勘時，並未發現有其所指安全梯內復有數十條電纜管線暴露在外之情事。又兩造契約第十條既約定『本大樓之施工及標準悉依工務局核定之設計圖說、施工規範及本約附件約定之建材與設備為準（詳如附件三），由乙方（即被上訴人）全權負責建造，並以工務局發給之建物使用執照為合格憑證』，堪認被上訴人所辯變壓器並無違法4、原告主張系爭房屋1樓部分實際面積僅有15坪，餘均為地下室及公共設施部分：臺灣高等法院90年度上字第254號判決理由欄第四（五）認定：「兩造買賣契約第一條約定：『預定房屋土地買賣標示及權利範圍：座落於板橋市○○段五九三、五九三－一地號所建本大樓第Ｇ１棟壹樓房屋乙戶（以下簡稱本戶）其房屋面積包括室內、陽台、平台、花台、雨庇及公共設施共同使用部份約四二、六九坪所有權全部（公共設施含電梯樓梯間門廳，一樓管理員室、地下室防災中心、蓄水池、屋頂突出物、水箱、機械房、發電機室、消防室、空調機室、幫浦室、台電配電室、垃圾處理室、社區活動中心ＶＩＰ部份、走道、防空避難室、開放空間及其他共同使用部份）及應有土地持分....』。據此上訴人自不能推稱其不知四二點六九坪數部分乃包括公共設施等部分。且系房屋所有權狀所登記面積為四十三點四二坪，多於原約定面積，為上訴人所不否認。核一般社會觀念，購屋者除價格詢問外，房屋之室內可使用之面積等重要事項自當會加以詢問，本件雖於買賣契約中未約定公共設施比例，但核被上訴人於原審法院提出之被證十二號之廣告文宣，即已將『使用面積』及『公共面積』，及其所占面積各為多少，列有說明，由此可知各樓全區平面配置圖及各戶面積說明所載：『戶別：Ｇ１／１Ｆ，使用面積：三九．一０坪，公共面積：三．五八坪，合計：四二．六八坪』等語。是以上訴人於簽訂系爭契約時當知其情事。再者，契約所約定之管理室、地下室防災中心、蓄水池、屋頂突出物、水箱、機械房、發電機室、消防室、空調機室、幫浦室、台電配電室、垃圾處理室、社區活動中心ＶＩＰ部份、走道、防空避難室等公共設施，被上訴人確已設置，業經原審法院勘驗屬實，而公共設施比例，上訴人亦未具體指陳有何過高情事，所謂顯失公平之說，自難採信。上訴人以此為據主張解除契約，即無理由」。 5、原告主張被告將1樓及地下室改為店面出售，致地下室公共消防設備裝設於系爭房屋地下室，以後消防檢查均需進入該屋。使該屋之隱密性盡失部分：臺灣高等法院90年度上字第254號判決理由欄第四（六）認定：「按各類場所消防安全設備設置標準第十二、十五及三十四條規定，集合住宅應設置室內消防栓設備。又地下層供第一款其他各目及第二款至第四款所列場所使用，樓地板面積在一百五十平方公尺以上者，除第十二條第二款第十一目或第四款之場所，應設置第一種消防栓外，其他場所應就左列二種消防栓選擇設置之：一、第一種消防栓，應依左列規定設置：一各層任一點至消防栓接頭之水平距離不得超過二十五公尺。兩造系爭契約書第十條復約定：本大樓之施工及標準悉依工務局核定之設計圖說、施工規範及本約附件約定之建材與設備為準，由乙方（即被上訴人）全權負責建造，並以工務局發給之建物使用執照為合格憑證。附件三建材與設備，消防設備：１．消防水管警警報系統：每層梯間設有消防栓及火警綜合控制盤，管理中心配合設置自動化火警受信總機，可隨時監視各樓層是否有火警狀況，如有狀況可發出警報至各樓層。４．標示系統：每層梯間均設有安全門及緊急照明燈，可供停電照明，並設置滅火器以供緊急消防用。５．地下室裝設全新自動發電機組，以應停電時供電梯、公共照明、揚水泵浦、消防設備及安全系統之用。查本件建物為集合住宅，依上開消防法令規定，自應依規定設置滅火器、自動灑水設備、泡沫滅火設備及消防箱、消防水帶等消防設備。除自動灑水設備係設置於各住戶之屋內外，其餘如消防箱、消防水帶等之部分，係依整體社區安全而為設置。是以各住戶對於公共安全所設置之消防設備即有容忍義務。次查本院經現場履勘結果，於系爭房屋地下室雖有消防水箱一只，但於地下一樓同樓層之地下一樓停車場，並設有泡沫灑水設備，其餘各樓系爭房層於公用樓梯間內並均設有一個消防水栓，有本院現場履勘筆錄一紙可稽（本院卷一一五頁反面），堪認被上訴人所辯位於系爭房屋地下一樓之消防水箱係供其使用之事實為可採。是以上訴人所稱將來消防檢查，使用消防設備須進入該屋，使該屋之隱密專有性盡失等語，顯無足採，而非構成解約之正當事由」。 6、原告主張並無被告宣稱之巴黎香榭大道，僅有較寬廣之人行道，且現場實際設置之大廈中庭花草樹木、慢路步道，較被告之宣告大幅縮水，設置之科技教室空間甚窄，亦無廣告所稱8線道之游泳池，且在大樓社區正門口設置1巨型高壓電桿部分：臺灣高等法院90年度上字第254號判決理由欄第四（七）1、3及（八）認定：「被上訴人（被告）於預售系爭建物之初確曾提供廣告錄影帶予消費者，為被上訴人所不爭執，但該廣告錄影帶經原審法院於九十年一月三十日勘驗結果，錄影帶畫面內容介紹系爭建案，依序介紹周邊環境，約略為：開窗即可見高爾夫球場、附近有遠東百貨、三分鐘可到南雅市場、五百公尺可達捷運站、近有學校、醫院及育樂中心；接著介紹社區環境設施，約略為：警衛中心採智慧型電腦管理系統、一樓大門設電腦密碼鎖門禁系統、一千九百坪中庭花園、四米三超大棟距、保留十六顆老樹成香榭大道、內有游泳池、健身房、韻律中心、圖書館、閱覽室、家庭電腦影院、家教中心、兒童遊戲室、科技中心、桌球室、撞球室等；最後介紹預售屋格局，約略為：二十二坪至四十四坪，有二、三、四房、客廳挑高三米三、一般為三米一等，此有原審法院勘驗筆錄附卷可參。：：：本件系爭建物共有Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ八棟，由該八棟圍繞中庭之集合式住宅，其中Ａ、Ｂ、Ｇ、Ｈ棟面臨南雅南路，一樓有店面，其餘各棟之一樓則均挑高各棟周圍並有植物庭園景觀，各棟之間並有磁磚步道相連、中庭亦有綠色植物、花草及人行步道之設置，而Ａ、Ｂ、Ｇ、Ｈ面臨馬路之走道旁植有樹木，約有十三戶之面寬之磁磚步道，樹木間則設有機車格以便利停車，上開中庭及大樓各棟之建造位置與均被上訴人所提一樓全區平面配置圖標示相符；另游泳池水質清澈，為曲線形狀，雖無八線道之寬長，但外觀核與系爭建案廣告文宣一樓全區平面配置圖所示相符；科技教室部分，其面積約三坪大，目前作為儲藏室用，業經原審法院八十九年十二月十六日現場履勘屬實。至上訴人所稱中庭樹木植栽過少，因並無具體可比較之數據且純屬個人主觀認知之差異，難認被上訴人有廣告不實情形。」「3、至上訴人主張之行道樹部分，經原審現場履勘結果，現場確仍留有原來行道樹，並鋪設有十三戶面寬之磁磚步道，與一般之公共走道不同，雖與上訴人所提巴黎香榭大道圖片不盡一致，但一般消費者處於台北地區○○地○地段下，當知其為廣告之合理用語，難謂因此而想像與真實之巴黎香榭大道一致之景觀，上訴人之購買系爭房屋自非因誤信廣告錄影帶之宣傳而為自明」、「上開巨型高壓線電存在於社區大門口之事實，業據本院到庭履勘屬實。但該電桿非直接位於上訴人系爭房屋門口，且上訴人並未舉證證明被上訴人曾承諾聲請電力公司予以移走排除，僅以上揭廣告錄影帶中並無電桿存在，即認被上訴人已承諾予以移走，上訴人主張自難採信。況該電桿是否有安全虞慮，並無具體事證，且核電桿位置與系爭房屋之價值效用其影響程度亦無關重要，依民法第三百五十四條第一項規定，亦不得視為瑕疵，而據以主張解除契約。」 7、從而，系爭房屋並無原告主張之上開瑕疵存在。次查被告所設置之電腦教室僅置放1台電腦且游泳池未取得使用執照，為被告所自認（見本院卷二第31頁及第30頁之爭點整理表）。然查上開電腦教室及游泳池之價值及效能，就全區而言並非重大瑕疵，且系爭房屋所在社區總戶數高達507戶，業據被告陳述在卷（見本院卷二第22頁），影響系爭房屋土地之價值及效能更屬有限，則縱認系爭買賣確有上開電腦教室及游泳池之瑕疵，但影響系爭房屋土地買賣之價金甚微，且上開計算被告遲延利息之損害係以原告原應以銀行貸款之金額1,1580,000元計算，並未將原告未繳足之分期價款170,000元（總價款16,800,000-已付分期款 5,050,000-銀行貸款11,580,000＝170,000）計算在內，則縱將因上開電腦教室及游泳池之瑕疵列入評價系爭房屋土地之價值，應認被告未依約繳納之買賣價款仍達 11,580,000元，並不影響本件原告應繳納之違約金。（四）至被告抗辯其於86年9月取得系爭房屋之使用執照後至92 年6月26日止之水電費均由被告代為繳納，且被告於89年1月29日將公共設施點交與社區管理委員會後均由被告繳納管理費，以每坪60元計算，該管理費金額高達107,562元。此均屬被告因系爭房屋土地買賣預定契約解除所生之損害云云。查系爭房屋土地預定買賣契約第14條第2款雖約定：「甲方（原告）同意負擔左列稅捐及費用：：：。自通知交屋日後15日起所發生之房屋管理費、水電費、房屋稅，不論其登記名義為何人」（見本院卷一第16頁），然債權人即被告解除契約時，所得併行請求之損害賠償，僅限於因債務不履行所生之舊賠償請求權，而本件被告係因原告未依約給付房屋土地價款依系爭房屋土地預定契約第7條約定解除契約，然被告未依約給付買賣價金不會造成被告必需支付水電費及管理費之損害，自非屬被告因原告債務不履行所生之舊賠償請求權。被告此部分抗辯，自不足取。被告又云其因系爭契約解除尚須另行支出費用委託他人出售。然查此屬系爭房屋預定買賣契約解除後，被告需另外支付之費用，顯非原告未依約給付價金被告所生之舊賠償請求權。被告此部分抗辯，為不足取。三、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告各給付 75,000元及自起訴狀繕本送達翌日即93年9月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。至原告其餘之請求，即屬無據，不應准許。四、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。五、本判決所命給付金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，至被告聲請免為假執行部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　94　　年　　2 　　月　　21　　日臺灣臺北地方法院民事第三庭法官黃書苑以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　94　　年　　2 　　月　　21　　日書記官　趙郁涵

臺灣臺北地方法院93年度訴字第3906號

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