臺灣臺北地方法院93年度訴字第4940號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 94 年 04 月 29 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　93年度訴字第4940號原　　　告　乙○○
訴訟代理人　歐斐文律師
被　　　告
法定代理人　丙○○
被　　　告　甲○○
共　　　同
訴訟代理人　黃啟倫律師
當事人間請求返還價金事件，經本院於中華民國九十四年四月十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告居大建設股份有限公司應給付原告新台幣壹拾肆萬元，及自民國九十三年十二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告新台幣陸拾叁萬元，及自民國九十三年十二月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告居大建設股份有限公司負擔百分之九，被告甲○○負擔百分之四十，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告居大建設股份有限公司如以新台幣壹拾肆萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣貳拾壹萬元為被告甲○○供擔保後，得假執行。但被告甲○○如以新台幣陸拾叁萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：其於民國 92年12月3日向被告甲○○買受其所有坐落台北市○○區○○段三小段869、869-1、869-2、869-5、869-6、875-1、875-3、875-4等土地所有權應有部分，向被告居大建設股份有限公司（以下簡稱居大建設公司）買受其所興建「新第來亨NO.67」悅鑽新第大廈、建築編號第D棟第四樓房屋一戶（以下簡稱系爭房地），約定土地部分價金為新台幣（下同）3,190,000元、房屋部分價金為790,000元，共計3,980,000元，原告已給付被告土地價金630,000元、房屋價金140,000元（定金、簽約金及開工款），共770,000元。依兩造間土地買賣契約書第三條第一項、房屋買賣契約書第五條第一項約定，原告應俟被告以書面通知繳款及繳款方式後，始依被告指示繳款，惟原告從未收受被告任何繳款通知，經原告多次詢問被告員工，均未獲置理，嗣後被告竟於 93年6月29日通知原告解除買賣契約並沒收已繳價金。原告曾於93年11月10日催告被告履行移轉系爭房地所有權之義務，卻未獲被告回應，在向地政事務所查詢結果得知被告已將系爭房地所有權移轉登記予第三人，被告就移轉系爭房地所有權部分已陷於給付不能，依土地買賣契約第十條第一項、房屋買賣契約第十八條第一項及第十九條第一項約定，及民法第二百二十六條、第二百五十六條、第二百五十九條第二款、第二百六十條規定，原告爰以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，被告自應依約返還已收之房地價金並同時賠償按系爭房地總價金20﹪計算之違約金，即被告居大建設公司應給付原告 298,000元（計算式：140,000＋790,000×20﹪＝298,000）、被告甲○○應給付原告1,268,000元（
計算式：630,000＋3,190,000×20﹪＝1,268,000）等語。
並聲明：
㈠被告居大建設公司應給付原告 298,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。
㈡被告甲○○應給付原告 1,268,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。
㈢願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告在簽訂買賣契約後即多次以口頭、書面催請原告依約給付價金，惟原告不僅拒絕給付，更於93年1月7日向被告為解除契約之意思表示並請求返還價金，被告乃於93年6月29 日以原告未依約繳納價金為由解除兩造間買賣契約，則買賣契約既經被告解除，原告自不得以被告有給付不能情事主張解除契約。再者，依房屋買賣契約第十一條第一項約定被告應待使用執照核發後六個月即94年4月5日，始負移轉所有權義務；另同條第三項、土地買賣契約第六條第三項亦約定，在原告未依約繳清價金、提出辦理所有權登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續或繳清貸款部分價金前，尚不得請求被告辦理房地所有權移轉登記；又依房屋買賣契約第十八條第一項約定，原告應先定相當期限催告被告解決一屋數賣情形，方得解除契約，是以，原告主張其得解除契約，並無理由，亦有違誠信原則。縱認被告前述意思表示不生解除契約之效力，爰再以 93年12月7日答辯狀繕本之送達催告原告給付價金，逾期則以該答辯狀為解除契約之意思表示；且被告 93年6月29日所為意思表示亦可認為係以書面通知原告給付價金，原告逾期仍未給付，故以 93年12月7日答辯狀、93年12月31日答辯㈡狀，依房屋買賣契約第五條第一項及第十九條、土地買賣契約第三條及第十條約定解除契約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
原告主張其於 92年12月3日分別向被告買受系爭房地，約定土地部分價金為3,190,000元、房屋部分價金為790,000元，共3,980,000元，原告已給付被告甲○○土地價金630,000元、給付被告居大建設公司房屋價金 140,000元（定金、簽約金及開工款），合計 770,000元之事實，有房屋買賣契約書、土地買賣契約書在卷可稽（見本院卷第9-68頁），且為被告所自認（見本院卷第118頁），自堪信為真實。
四、原告主張其曾於93年11月10日催告被告履行移轉系爭房地所有權之義務，卻未獲被告回應，在向地政事務所查詢後得知被告已將系爭房地所有權移轉登記予第三人，被告就移轉系爭房地所有權部分已陷於給付不能，自應依買賣契約之約定、民法給付不能及契約解除後回復原狀相關規定返還價金並給付違約金等語。但為被告所否認，並以前開情詞置辯。是以，本件兩造爭執之重點在於：
㈠被告於 93年6月29日以原告未依約繳納價金為由解除兩造間買賣契約，是否已生效力？
㈡若被告解除契約未生效力，則原告得否以被告違反土地買賣契約第十條第一項、房屋買賣契約第十八條第一項不得一物數賣之約定，而依前述契約約定及民法第二百二十六條、第二百五十六條規定解除契約？
㈢被告得否再於訴訟中以原告未依約繳納價金為由，以答辯狀繕本之送達解除兩造間買賣契約關係？
五、現就兩造爭執之重點分述如下：
㈠被告於 93年6月29日以原告未依約繳納價金為由解除兩造間買賣契約，是否已生效力？
⒈被告雖抗辯：其在簽訂買賣契約後即多次以口頭、書面催請原告依約給付價金，惟原告均拒絕給付，故其乃於 93年6月29日解除兩造間買賣契約關係等語，並援用原告所提出之存證信函（見本院卷第70、71頁）。惟原告則否認被告曾依契約約定通知其繳納各期價金。
⒉經查，兩造雖於房屋、土地買賣契約後附件「付款分配明細表」中載明原告應付之買賣價金得分期交付，且記明各期價金數額，但關於各該期價金給付期限，則未臻確定，此觀諸兩造再於房屋買賣契約第五條第一項、土地買賣契約第三條第一項所約定：「本條付款辦法買方（即原告）應依（附件）付款分配明細表之規定，於接獲賣方繳款通知單之七日內自行依賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數一次繳清。」（見本院卷第12、69頁）等情即可推知。據此，兩造雖在付款分配明細表中載明各期付款金額，但關於原告應付各期價金確切給付期限、付款地點等，仍需俟被告通知原告後始得確定。
⒊又依兩造間房屋買賣契約第二十四條第四項、土地買賣契約第十五條第四項約定，兩造相互所為之通知辦理事項，均應以書面掛號為之（見本院卷第26、54頁），被告已在本院94年2月1日言詞辯論期日自陳：其無法提出曾經依買賣契約約定以繳款通知單之方式通知原告繳納各期價金之證明等語綦詳（見本院卷第 135頁）。次綜觀被告所聲請訊問之證人丁○○具結證稱之：「我從 92年2月起任職於被告居大公司，... ，工作為發期款通知客戶每期應繳款及收款。本件兩造在簽約時我有在現場支援，但是我沒有印象曾經通知原告繳納期款。」等語（見本院 94年4月12日言詞辯論筆錄，卷第150 頁），可知證人丁○○並無法具體證明被告居大建設公司曾依約通知原告繳納各期應付價金之事實。
⒋至於被告雖辯稱：原告在93年1月7日即曾對其為解除契約之表示，又在收受被告 93年6月29日存證信函後未為任何異議，顯見原告並無繼續履約之意等語，且提出原告製作之存證信函以佐（見本院卷第 122頁）。然按，並非債務人任何不願或無法依債務本旨為給付之表示，均構成給付拒絕，嚴格意義之給付拒絕，係指債務人能給付，但無正當理由而斷然地、嚴肅地、毫無挽回餘地地表示拒絕給付；若債務人對於其不為給付係出於雙方當事人間之爭執，則非所謂之給付拒絕。經查，原告在93年1月7日存證信函中係表示：系爭房屋非位於信義計畫內，且被告未給予原告至少五天審閱期間，另有不實廣告誤導原告等情，而認其得解除契約（見本院卷第123 頁），嗣更向臺北市政府地政處提出消費爭議之申訴，有臺北市政府地政處函在卷可憑（見本院卷第 128頁）。綜此可見，原告縱使有拒絕給付價金之行為，但此係出於前揭存證信函所載爭議，尚非嚴格意義之拒絕給付，被告仍不免其應依約催告、通知原告繳納各期價金之義務。此外，被告復未能提出其他證據以證明曾依約通知原告給付價金之情事，則原告所負分期給付價金之義務，其給付期限自未確定，顯難認原告有未依約按期付款之違約行為。故被告於93年6 月29日依房屋買賣契約第十九條第二項、土地買賣契約第十條第二項約定，以原告違反契約附件為由解除契約，自不生效力。
㈡若被告解除契約未生效力，則原告得否以被告違反土地買賣契約第十條第一項、房屋買賣契約第十八條第一項不得一物數賣之約定，而依前述契約約定及民法第二百二十六條、第二百五十六條規定解除契約？
⒈卷查，依兩造間房屋買賣契約第十八條第一項約定：「本契約房屋賣方保證產權清楚，絕無一物數賣及占用他人土地，訂約後發覺該房屋產權有上述糾紛致影響買方權利時，買方得定相當之期限催告賣方解決，倘逾期賣方仍不解決時，買方得解除契約，雙方並同意依第十九條之違約處罰約定處理。」（見本院卷第22頁），此在土地買賣契約第九條第一項、第十條第一項亦有相同之約定（見本院卷第53頁）。次查，原告主張被告業將系爭房地所有權移轉第三人，而有一物數賣情形，除有其提出之土地及建物登記謄本附卷足證外，並為被告所不爭執（見本院卷第 75-111、136頁），應堪認定。
⒉原告雖陳稱：其曾在93年11月10日通知被告履行契約，被告未履行移轉系爭房地所有權義務，而以起訴狀繕本為解除契約之意思表示等語。但被告則抗辯原告並未依前開契約定期限催告被告解決一物數賣情形。
⑴據查，原告在93年11月10日所為意思表示內容為：「為催告台端（即被告）於文到三日內將如說明所示之不動產所有權移轉登記予本人，逾期解除契約，請求返還價金及違約金等事... 頃聞前開房屋（即系爭房屋）已經建築完成，為此請台端於文到三日內將前開不動產所有權移轉登記予本人...
」等詞（見本院卷第73頁），顯係請求被告履行契約所負所有權移轉義務，而非依前開⒈契約約定為定期催告被告解決一物數賣之意。
⑵又依兩造間房屋、土地買賣契約約定，原告應先履行其所負價金給付義務完畢，被告始負有移轉房屋、土地所有權之責（見卷附之房屋買賣契約第十一條第三項、第六條第三項約定），此復為兩造所不爭。故原告在93年11月10日當時尚無從請求被告移轉系爭房地所有權，蓋被告給付期限尚未屆至。
⑶綜前所述，原告因未依約定相當期限催告被告解決一物數賣情事，故其並未取得房屋買賣契約第十八條第一項、土地買賣契約第九條第一項所約定之解除權。準此，原告以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並本於土地買賣契約第十條第一項、房屋買賣契約第十八條第一項及第十九條第一項約定請求被告返還已繳之買賣價金，並賠償按房地價金20﹪計算之違約金，尚屬無據。
⒊原告另本於民法第二百二十六條、第二百五十六條、第二百五十九條第二款、第二百六十條規定，主張得依給付不能規定解除契約、請求被告返還價金並負損害賠償責任等語。被告則抗辯：兩造已在契約中為前述⒈之特別約定，故一物數賣已非給付不能，原告不得依給付不能規定解除契約等語。⑴卷查，兩造在契約中所為前述⒈之特別約定，係在針對一物數賣情形再行約定解除權及解除契約後違約處罰等事項，但揆諸兩造契約全文，並無特約排除民法一般性規定即第二百二十六條以下規定適用之意，故兩造間買賣契約仍有民法給付不能相關規定之適用，應無疑義，被告此部分所辯，尚無足取。
⑵再依民法第二百二十六條第一項規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」，及同法第二百五十六條規定：「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。」，契約當事人原定之給付既因可歸責於債務人之事由致不能實現，自應由債務人負損害賠償責任，此時債權人尚得依法行使解除權。其次，物之出賣人固有使買受人取得該物所有權之義務，惟買賣契約成立後，出賣人為二重買賣，並已將該物所有權移轉於後之買受人者，移轉該物所有權於原買受人之義務，即屬給付不能，最高法院著有三十年上字第一二五三號判例足資參照。
⑶如前⒈之說明，被告在與原告締約後，業將系爭房地所有權移轉於第三人即後買受人，揆諸上開說明，關於其所負移轉系爭房地所有權與原告之義務，即屬給付不能，原告自得本於民法第二百五十六條規定解除契約。次查，原告已在起訴狀中為解除契約之意思表示，起訴狀繕本並於93年11月30日送達被告（見本院卷第5、154頁），據此，兩造間買賣契約業因原告解除而消滅。
⑷次依同法第二百五十九條第二款規定：「受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，原告既已分別給付被告甲○○土地價金 630,000元、給付被告居大建設公司房屋價金 140,000元，故其自得請求被告分別返還所受領之價金及利息。而原告僅請求自起訴狀繕本送達翌日即93年12月1日起按年息5﹪計算之利息，尚未逾本條規定之利息償還範圍，應可准許。
⑸至於原告固依同法第二百二十六條、第二百六十條而請求被告負損害賠償責任，依所負價金20﹪計算之，然查，原告並未主張其所受之損害內容為何，亦未舉證證明其確切損害數額，而未盡其主張及舉證之責，故其此部分所為之請求，自不應准許。
㈢被告得否再於訴訟中以原告未依約繳納價金為由，以答辯狀繕本之送達解除兩造間買賣契約關係？
被告雖於訴訟中以 93年12月7日答辯狀、93年12月31日答辯㈡狀，依房屋買賣契約第五條第一項及第十九條、土地買賣契約第三條及第十條約定解除契約，然而，兩造間買賣契約既因原告解除而告消滅，已如前述，被告顯無由再行使其解除權，因之，其此部分解除契約之意思表示自不合法。
六、綜上所述，兩造間買賣契約關係業經原告以被告給付不能為由，依民法第二百二十六條、第二百五十六條規定解除而消滅，被告自應依同法第二百五十九條規定返還所受領之價金並附加利息。至於原告其餘請求被告給付違約金、負給付不能損害賠償責任部分，則無理由。從而，原告本於民法第二百二十六條、第二百五十六條及第二百五十九條第二款規定，請求被告居大建設公司給付 140,000元、被告甲○○給付630,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日即93年12月1日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，為有理由，應予准許。
至超逾部分，則難謂有據，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
八、假執行之宣告：
兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。其中如主文第一項部分所命被告居大建設公司給付之金額未逾 500,000元，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款規定應依職權宣告假執行。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項但書、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　4 　　月　　29　　日民事第三庭 法 官 賴錦華
正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　94　　年　　4 　　月　　29　　日書記官 林桂玉