臺灣臺北地方法院93年度重訴字第1388號

• 裁判案由: 拆屋還地
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 95 年 04 月 04 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　93年度重訴字第1388號原　　　告　台北市政府
法定代理人　戊○○
訴訟代理人　謝家健律師
複代理人　　毛英富律師
被　　　告　己○○
丁○○
甲○
乙○○
丙○○
上五人共同
訴訟代理人　楊國華律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國95年3 月21日辯論終結，判決如下：
主 文
被告己○○應將坐落臺北市○○區○○段三小段十八地號土地上如附圖所示乙2 棚架面積十一點六七平方公尺之建物拆除；並應將坐落同地段十五之二、十八地號土地上，如附圖所示一層乙1
、乙3 部分，面積六五點五一平方公尺之建物即門牌號碼臺北市○○○路二巷十號房屋，以及坐落同地段十八地號土地上，如附圖所示一層丙部分，面積八五點五四平方公尺之建物即門牌號碼臺北市○○○路3 之5 號房屋，連同如附圖所示戊部分，面積十三點四五平方公尺，合計面積一七二點一七平方公尺之土地返還原告。
被告己○○應給付原告新臺幣陸萬陸仟陸佰零肆元，並自民國九十三年一月一日起至拆除如附圖所示乙2 建物，並將如附圖所示乙1 、乙3 及丙部分房屋及前開土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣陸萬玖仟壹佰元。
被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○應將坐落臺北市○○區○○段三小段十八地號土地上，如附圖所示丁2 閣樓部分，面積八二點六八平方公尺之建物拆除，並應將如附圖所示一層丁部分面積一○二點○七平方公尺之建物即門牌號碼臺北市○○○路三之三號房屋連同坐落之基地返還原告。
被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○應給付原告新臺幣肆萬零壹佰零肆元，並自民國九十三年一月一日起至拆除如附圖所示丁2
閣樓部分，並將如附圖所示丁部分房屋及坐落土地返還原告之日止，按月給付原告肆萬壹仟柒佰玖拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○負擔三分之二，餘由被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹仟肆佰萬元為被告己○○供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣肆仟壹佰玖拾玖萬參仟陸佰壹拾貳元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣陸拾肆萬元為被告己○○供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰玖拾壹萬零壹拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣捌佰肆拾參萬元為被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○供擔保後，得假執行。但被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○以新臺幣貳仟伍佰貳拾捌萬參仟參佰伍拾壹元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣參拾捌萬元為被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○供擔保後，得假執行。但被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○以新臺幣壹佰壹貳壹萬肆仟玖佰零肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張如下：
（一）坐落臺北市○○區○○段三小段15-2、18地號土地（下稱系爭土地，或分別稱系爭15-2地號土地、系爭18地號土地）為臺北市所有。被告己○○就坐落系爭土地市有臺北市○○○路3-5 號房屋（下稱系爭3-5 號房屋）及基地（如附圖丙之面積範圍）；市有臺北市○○○路2 巷10號房屋（下稱系爭中山南路房屋）及基地（如附圖乙1 、乙3 之面積範圍）。被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○就坐落系爭土地市有臺北市○○○路3-3 號房屋（下稱系爭3-3
號房屋）及坐落基地（如附圖丁之面積範圍），與原告間有不定期租賃關係，。又系爭18地號土地為被告己○○搭蓋棚架占用11.6平方公尺（如附圖乙2 部分），被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○於租賃房屋增建面積82.6 8平方公尺（如附圖丁2 部分）無權占用。
（二）原告為進行「臺北市市議會舊址暨鄰近市有土地開發計畫」（下稱市議會舊址開發計畫），以系爭土地作為「城市文化觀光交流中心」使用，都市計畫亦業已編定為「文化觀光專用區」，並採用BOT 方式適用促進民間參與公共建設法招商開發，有收回重新建築之需要，於民國92年11月27 日 通知被告依土地法第100 條第1 款規定終止兩造間之系爭租約，並依租賃物返還請求權、所有物返還請求權，請求被告於92年12月31日前回復原狀遷讓返還房屋及土地，原告並於94年10月13日具狀收回重新建築之需再為終止租賃關係之表示。另並就丁○○、甲○、乙○○、丙○○於本訴訟進行中以其等違法使用經營機車買賣修理業務一情，追加終止之理由（土地法第100 條第4 款）。按租賃期間被告分別積欠租金及自租約終止時起，被告拒未遷讓返還租賃物之占用期間並有相當於租金之利益，致原告受有損害，併依租金請求權、不當得利請求權及無權占有之損害賠償請求權，請求被告給付積欠租金及至遷讓返還時之利得。
並聲明：⑴被告己○○應將坐落系爭18地號土地上，如附圖所示乙2 棚架部分，面積11.67 平方公尺之建物拆除；並應將坐落系爭土地上，如附圖所示一層乙部分（乙1 、乙3）
，面積65.51 平方公尺之建築物即系爭中山南路房屋，以及坐落系爭18地號土地上，如附圖所示一層丙部分，面積81.54 平方公尺，即系爭3-5 號房屋，連同如附圖所示戊部分，面積13.45 平方公尺，面積共172.17平方公尺之土地（附圖著藍色部分）返還原告；⑵被告己○○應給付原告新臺幣（下同）5,944,568 元，並自92年12月1 日起至拆除前項建築物並返還原告前項土地及房屋為止，按月給付原告69,100元；⑶被告丙○○、丁○○、甲○、乙○○應將坐落系爭18地號土地上，如附圖所示閣樓丁2 部分，面積82.68 平方公尺之建築物拆除，並應將如附圖所示一層丁部分，面積102.07平方公尺之建築物即系爭3- 3號房屋連同土地（附圖著紅色部分）返還原告；⑷被告丙○○、丁○○、甲○、乙○○應連帶給付原告3,721,688 元，並自92年12月1 日起至拆除前項建築物並返還原告前項土地及房屋為止，按月給付原告
41,792元；⑸原告願供擔保請准宣告假執行；
二、被告答辯如下：
（一）附圖所示乙1、乙3房屋非原告所有：
系爭中山南路如附圖所示乙1 、乙3 房屋並非原告所有，實係被告己○○所建築，其門牌臺北市○○○路2 巷10號早在47年4 月既已編列存在，乃獨立於附圖所示丙房屋（即系爭3-5 號）之另一不動產，原告亦有區分。本院54年度訴字第4027號返還房屋事件56年6 月10日和解筆錄並未提及系爭中山南路房屋，是上開和解筆錄之效力應不及系爭中山南路房屋，該屋非屬原告所有。原告雖提出系爭3-5 號房屋稅籍紀錄表，主張系爭3- 5號房屋及系爭中山南路房屋係同一建物，為原告所有等語。惟房屋納稅義務人，並非必為房屋所有權人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明；房屋所有人應向政府繳納房屋稅乃在盡公法上之義務，且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，上開房屋稅籍紀錄表不足以證明原告對附圖所示乙1 、乙3 建物有所有權。況在本院90年重訴字第447 號臺北市政府財政局曾稱：「中山南路2 巷10號房屋因無相關稅籍資料，無法取得房屋現值證明。」原告主張系爭3-5 號房屋稅籍及於系爭中山南路房屋，顯有矛盾，實非可採。綜上，附圖所示乙1 、乙3 房屋及乙2 棚架實係被告己○○所建築，並非原告所有。
（二）本件被告承租標的除房屋外，尚包括可供作被告增建使用之土地：依另案本院54年度訴字第4027號返還房屋事件於56年6 月10日和解筆錄上載明：「原告（按即臺北市政府）願將所有坐落臺北市○○段○ ○段7-2 、7-18地號（按
即系爭15-2、18地號土地重測前地號）土地及其上如附圖之房屋6 棟即．．．呂萬占用臺北市○○○路3-3 號（如附圖(3)）、．．．己○○占用臺北市○○○路3-5 號（
如 附圖 (6)），按照市府規定出租與各占用人居住使用。」；而原告在歷次書函就系爭房屋及土地有不定期租賃關係；且原告在臺灣高等法院77年重上字第151 號曾主張：「被上訴人等（被告）係承租土地及地上房屋，在土地上增建地上物係就租賃物（即土地）使用收益方法之一．．．」，在本院90年重訴字第447 號卷原告亦曾主張：「且查被告等向臺北市政府承租非僅附圖甲、丙、丁房屋，尚包括有土地部分．．．，是以被告得在土地上增建房屋如附圖乙1 、乙2 、乙3 等建物居住使用，是以原告不得僅憑土地法第100 條第1 款收回房屋而終止土地部分之租約。」故本件承租之土地確可供做被告增建基地之使用；被告承租之土地係供做增建房屋之基地使用，己○○得在系爭15之2 、18號土地上增建乙1 、乙3 房屋（即系爭中山南路房屋），本件前案已判決確定之臺灣高等法院91年度重上字第465 號民事判決亦認定：「足認租賃標的包括房屋及土地，租賃期限為不定期。」均足認被告自56年起不定期向原告臺北市政府承租坐落系爭土地及3-3 號、3-5 號房屋，承租標的除房屋外，尚包括有土地。
（三）承租土地部分無土地法第100 條第1 款之適用：按土地法第100 條第1 款規定︰「出租人非因左列情形，不得收回房屋︰一出租人收回自住或重新建築時。」該款應僅限於收回房屋，不及土地。本件不定期租賃關係之租賃標的除房屋外，尚包括土地。被告己○○在承租之土地上加蓋如附圖所示乙1 、乙2 、乙3 等地上建物（系爭中山南路房屋）供居住使用，原告不得徒憑土地法第100 條第1 款收回房屋而終止土地部分之租約，亦不得請求己○○返還乙1 、乙3 之建物。本件前案臺灣高等法院91年度重上字第465 號民事判決亦同此認定。故原告依土地法第100 條第1 款終止系爭土地部分租約，於法不合。
（四）92年11月27日終止租約當時，原告確無收回重新建築之必要：
⑴依市議會舊址開發計畫」第2 頁，將21筆市有土地劃分為A 、B 、C 、D 、E 等五個區塊，E 區除系爭土地外，尚包括坐落臺北市○○段○○段15之8 、15之3 、20、20之1 、21、21之1 地號等6 筆土地，但該6 筆土地長年為前市長高玉樹佔用，原告自承至94年10月12日原告始收回。是92年11月27日當時，原告無開發E 區塊之可能，如何據以主張92年11月27日終止當時，確有重新建築之必要？
⑵本件臺北市政府89年間曾以有收回重新建築之需要終止租約，原告主張其於92年11月27日通知終止租約，係依臺北市政府財政局93年2 月開發計畫，惟上開開發計畫係原告92年11月27日通知終止以後93年2 月始制作，原告92年11月27日通知終止當時，尚不足證明確有重新建築之必要，其通知終止非有理由。況查原告所提臺北市政府財政局93年2 月27日便箋，其上載明：「有關本局為加速本市中正區市議會舊址暨鄰近市有土地開發，研定『臺北市中正區市議會舊址暨鄰近市有土地開發計畫（草案）』乙案，其中本府法規委員會就本開發計畫（草案）肆之三、土地交付開發時程：『93年10月前收回市有土地並拆除地上物』，建請本局再予考量乙節，本局補充說明如下：二、由於本開發計畫係作為本府訴請占有人返還市有土地之證明文件，為期法院作有利於本府之判決，爰預定93年10月前收回市有土地並拆除地上物，俾能按預定時程於93 年10 月公告招標，．．．倘依法規會建議，將本開發計畫草案之土地交付開發時程延後，恐將使法院作不利本府之判決」，足證臺北市政府財政局93年2 月開發計畫僅是草案，其目的在作為原告呈庭之證明文件而已，是開發計畫不足採信，原告在92年11月27日發函謂：「為收回重建，特以此函與臺端等終止租約」，要難證明其於92年11月27日發函終止時，原告確有重新建築之必要，故其終止應無理由。⑶原告自89年5 月間既以市議會舊址開發計畫終止系爭租約（本院90年重訴字第447 號），但上開開發計畫內容自90、91、92年屢次變更，進行時程亦一再延後，此有臺灣高等法院91年重上字第465 號原告提出之91年9 月之「變更臺北市中正區市議會舊址部分行政區為城市觀光文化交流中心專用區計畫案」，亦有92年2 月之「變更臺北市中正區市議會舊址等行政區為文化觀光專用區計畫案」，於本件又提出之93年2 月開發計畫，且該開發計畫第2 頁記載：「二、土地使用現況：（一）A 區為本府警察局中正第一分局（下簡稱中正一分局）管理使用中，預計該分局辦公大樓新建工程於94年12月完工搬遷後，即可進行開發。」惟中正一分局辦公大樓新建工程迄至93年12月13日始行開工，預定95年5 月11日完工，故該開發計畫內容與事實不符，原告若得遽予片面終止，則土地法第100 條保護承租人之立法意旨必蕩然無存。原告所提出之「臺北城市文化觀光交流中心委託專業顧問代辦BOT 招商作業」服務契約，只不過是原告委託財團法人中華工程司製作「臺北城市文化觀光交流中心」有關BOT 招商作業之先期計畫書而已，僅在研擬BOT 招商作業文件（服務契約第2 條），至於何時公告招標？何時議約？何時簽約？均仍未確定。
⑷原告95年2 月20日函文內容「開發計畫」第6 頁公告招標、議約、簽約、交付土地之「預定時程」，從93年10月至94年6 月再度延後至96年1 月至97年2 月15日；日後上開「預定時程」是否會再度延後？亦未可知，足證明臺北市政府92年11月27日通知終止當時，難認確有重新建築之必要。原告若得依土地法第100 條第1 款規定終止租約，其終止時點，應與重新建築之時點，二者須有連接性，而非終止數年後仍未見興工，本件出租人（原告）藉「重新建築」為由，終止，卻事隔多年後，「重新建築」之期日仍未確定，故原告92年11月27日發函終止，非有理由。
（五）BOT招商開發不符土地法第100條第1款收回重新建築要件
：按土地法第100 條第1 款之立法意旨在保護弱勢之承租人，不容許出租人片面終止原不定期租約，再與第三人成立另一租賃關係之理。原告主張市議會舊址開發計畫採用BOT 方式招商開發等語，該開發計畫謂：本案土地擬依促進民間參與公共建設法，以公開招標方式由民間機構投資興建並為營運，營運期間為50年，屆滿後無償移轉地上建物之所有權與原告（即BOT 方式）。則原告將系爭土地供投資人使用50年，以50年後換取地上建物之所有權為對價，性質屬特種租賃，故原告若採BOT 方式，應無土地法第100 條第1 款之適用。且採BOT 方式，依促進民間參與公共建設法第23、24條規定：「民間機構為勘測、鑽探、施工及維修必要，經主辦機關許可於30日前通知公、私有土地或建築物所有人、占有人、使用人或管理人後，得進入或使用公、私有土地或建築物，其所有人、占有人、使用人或管理人不得拒絕。但情況緊急，遲延即有發生重大公共利益損害之虞者，得先行進入或使用。」、「依前項規定進入或使用私有土地或建築物時，應會同當地警察到場。」、「第一項土地或建築物因進入或使用而遭受損失時，應給予相當補償；對補償有異議，經協議不成時，應報請主辦機關核定後為之。其補償費，應計入公共建設成本中。」、「依前條規定使用公、私有土地或建築物，有拆除建築物或其他工作物全部或一部之必要者，民間機構應報請主辦機關同意後，由主辦機關商請當地主管建築機關通知所有人、占有人或使用人限期拆除之。但屆期不拆除或情況緊急遲延即有發生重大公共利益損害之虞者，主辦機關得逕行或委託當地主管建築機關強制拆除之。」、「前項拆除及因拆除所遭受之損失，應給予相當補償；對補償有異議，經協議不成時，應報請主辦機關核定後為之。其補償費，應計入公共建設成本中。」該法既特別規定原告得逕行強制拆除及補償之，自應優先於土地法第100 條第1 款之適用，實無提起本件訴訟之必要。
（六）被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○無違法使用房屋：
系爭3-3 號房屋現值證明上載該房屋有89平方公尺供作營業之用，故被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○將此部分經營機車買賣修理業務，並無違法使用情事。被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○經營「奕達機車行」未經核准擅自經營機車零售或修理，僅屬營業違反許可之規定，並無危害公共安全或違反公序良俗，應非以房屋供違反法令之使用，自無土地法第100 條第4 款之適用，原告據以終止被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○之租約，實無理由。（七）被告無積欠租金：被告均按原約定租金金額繳租，目前已繳租至95年6 月底止，未有積欠租金情事。本件自56年成立不定期租賃關係以來，臺北市政府未曾通知被告或聲請法院按新規定調整租金，30餘年以後（92年11月27日）逕函稱：依「臺北市市有土地出租租金計收基準」規定按照土地申報地價年息5%、建築物申報總價額（即評定現值）年息10% 計算，被告己○○自85年1 月起至92年10月31
日止尚積欠5,934,12 8元等語；惟原告未曾提出「臺北市市有土地出租租金計收基準」文件；又原告就房屋現值將被告己○○之建物以66,400元計算、將被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○之建物以84,500元計算；但93年7 月16日估價報告書鑑定：「附圖乙1 、乙3 合計28,051元、附圖丙7,47 5元、附圖丁43,726元；但丁3 不具價值。」上開「臺北市市有土地出租租金計收基準」之建物租金究應依何數據計算，亦有疑義。況56年成立不定期租賃關係時，雖和解筆錄記載：「按市府規定出租與各占用人居住使用」，但56年6 月10日和解當時，臺北市政府並無「臺北市市有土地出租租金計收基準」之規定，故被告與臺北市政府間在民國56年和解時，當無適用該規定之合意，原告豈能片面以其於和解以後制定之單行法規，於92年11月27日通知溯及自84年9 月或85年1 月起算。再臺灣高等法院91年度重上字第465 號民事判決亦認定：和解後臺北市政府如何規定租金額，非當事人所能預期，如此始為明確而能保障當事人之權益，且為當事人真意。是承租人僅依和解當時臺北市政府規定之租金支付租金即可，認被告無積欠租金之情。原告主張被告積欠租金等語，與事實不符，其請求給付積欠租金，實無理由；縱有積欠之租金，亦已罹於時效。
（八）不當得利之計算基準：
縱原告得終止本件租約，其請求相當租金之不當得利之計算基準，亦應以終止前之租金為依據。系爭土地上系爭建物係供被告自用，且其相鄰臺北市○○○路3 、3-1 、3-2 、3-4 號房屋經原告收回多年，長期任其荒廢，屋頂破損嚴重，每逢雨後積水，蚊蟲滋生，且其商業利用價值不高等情形；況如租約終止，被告之生計將頓遭窮困，如果原告請求以系爭土地申報地價年息5%計算租金，則一個月相當於租金之不當得利將達數萬元，明顯過高，非被告經濟能力所能負擔。
並聲明：原告之訴暨假執行之聲請均駁回，如受不利判決請准供擔保免為假執行。
三、不爭執事項：
（一）訴外人呂萬就坐落系爭18地號土地（如附圖所示丁部分）及其上房屋即系爭3-3 號1 樓與原告有租賃關係，呂明陽為呂萬之繼承人，呂明陽在原告所有出租之房屋增建如附圖所示丁2 之建物，被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○則為呂明陽之繼承人。
（二）被告己○○坐落系爭土地之系爭3-5 號房屋（如附圖所示丙部分）與原告有不定期租賃關係，又被告己○○在系爭土地上建築如附圖所示乙2 棚架。
（三）被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○於租賃系爭3-3 號1
樓房屋上增建閣樓如附圖丁2 部分。
（四）原告於92年11月28日分別通知被告以原告為進行市議會舊址開發計畫，以系爭土地作為城市文化觀光交流中心使用採BOT 方式招商開發等，有收回重建之必要為由，終止前開租賃關係，被告於92年11月29日收受該終止函。
（五）本院54年訴字第4027號返還房屋事件，就系爭土地上房屋紛爭，當時占用人曾與臺北市政府於56年6 月10日成立和解，和解筆錄內容為：「原告願將將所有坐落臺北市○○段○ ○段7-2 、7-18地號（即系爭土地重測前之地號）土
地及其上如附圖房屋6 棟．．．呂萬（即被告丁○○之公公，丙○○、甲○、乙○○之祖父）占用臺北市○○○路3-3 號、．．．己○○占用臺北市○○○路3-5 號，按照市府規定出租與各占用人居住使用」。
（六）被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○所承租系爭3-3 號1
樓房屋1 樓前段現作經營機車修理及買賣業務使用。
（七）臺北市政府財政局於90年間曾對被告向本院起訴請求被告返還系爭土地之房屋、拆屋還地及返還不當得利等，經本院90年度重訴字第447 號以臺北市政府財政局並非該租賃關係之當事人而駁回其訴，經上訴臺灣高等法院91年度重上字第465號駁回上訴確定在案。
四、原告主張系爭土地為進行市議會舊址開發計畫，以系爭土地係作為「城市文化觀光交流中心」使用，都市計畫亦業已編定為「文化觀光專用區」，並採用BOT 方式適用促進民間參與公共建設法招商開發，有收回重新建築之需要，已通知被告依土地法第100 條第1 款規定終止系爭租約；另丁○○、甲○、乙○○、丙○○違法使用經營機車買賣修理業務，亦已終止其間之租約等語，請求如聲所述，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。本件主要爭點在於：
（一）系爭中山南路（如附圖所示乙1 、乙3）係 原告或被告己○○所有。
（二）兩造間不定期租賃關係，承租標的除房屋外，有無基地租賃。
（三）原告得否依土地法第100 條第1 款規定，以收回重建而終止造間之租賃關係。
（四）被告有無積欠租金情事。該租金是否已罹於時效。
（五）被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○承租房屋供經營機車修理及買賣業務使用，有無土地法100第4款規定之適用。五、茲分別就兩造上開爭執分敘如下：
（一）關於系爭中山南路房屋（如附圖所示乙1 、乙3）係 原告或被告己○○所有部分：查，依本院54年訴字第4027 號
返還房屋事件於56年6 月10日所為和解，其中就臺北市政府同意被告己○○占用之系爭3-5 號（附圖6）其 後附之附圖（本院卷一第14頁），其房屋狀況與臺北市政府財政局另案向被告請求拆屋還地事件測量之臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖乙1 、乙2 、乙3 、丙等部分相符。再原告於77年間曾向連同被告己○○在內之被告，請求返還系爭3-5 號及中山南路房屋，並將其餘增建部分予以拆除，依原告請求聲明及附圖觀之，臺北市政府主張租賃之房屋而請求被告己○○返還者包括系爭中山南路（本院77年度重訴字第30號卷第17頁），而被告己○○使用上開房屋於該事件中亦經本院函囑臺北市建成地政事務所測繪在卷（本院77年度重訴字第30號卷第55頁複丈成果圖參照），被告己○○在該事件亦對此節未予爭執，且經該事件判決認定「原告與被告己○○．．．曾於56年6 月10日於本院就坐落臺北市○○段○ ○段18地號．．．己○○占用如
附圖戊除增建部分房屋成立訴訟上和解，願將上述房屋按市府規定出租與各該占用人。而依當時之和解筆錄附圖所示，原告．．．欲租給己○○之房屋實際上包括如附圖戊部分房屋」，而依上開臺北市建成地政事務所於77年所繪測之複丈成果圖戊部分，包括系爭中山南路房屋（本院77年度重訴字第30號卷第150 頁背面、第155 頁背面；臺灣高等法院80重上更 (一)字 第3 號卷第80頁背面、82頁背面亦同此認定），且上開事件嗣業並經最高法院80年臺上字第2013號駁回臺北市政府上訴而告確定。如系爭中山南路房屋（如附圖所示乙1 、乙3）係 被告己○○所有，被告己○○於該事件中豈有不提出抗辯之理？是本件參照上開情節，堪認原告主張關於系爭中山南路房屋（如附圖所示乙1 、乙3）與 系爭3-5 號房屋雖編為二門牌號碼及二房屋稅籍，但原係同一建物，而系爭中山南路房屋稅籍業經註銷，是二者均係原告所有而出租予被告己○○一節應屬可取，被告己○○上開辯解應非事實。
（二）關於兩造間不定期租賃關係除房屋租賃外，有無包含基地租賃一節。查，兩造間成立不定基租賃關係，最主要係因原告曾於本院54年訴字第4027號返還房屋事件於56年6 月10日成立和解，和解筆錄內容為：「原告願將將所有坐落臺北市○○段○ ○段7-2 、7-18地號（即系爭土地重測前
之地號）土地及其上如附圖房屋6 棟．．．呂萬（即被告丁○○之公公，丙○○、甲○、乙○○之祖父）占用臺北市○○○路3-3 號、．．．己○○占用臺北市○○○路3-5 號，按照市府規定出租與各占用人居住使用」，該和解筆錄內係載「呂萬（即被告丁○○之公公，丙○○、甲○、乙○○之祖父）占用臺北市○○○路3-3 號、．．．己○○占用臺北市○○○路3- 5號，按照市府規定出租與各占用人居住使用」。按房屋之使用必須建築於土地之上，則就房屋之租賃部分，其房屋坐落土地位置部分，於使用房屋時，亦必使用該坐落基地部分之土地。至於房屋坐落之基地部分以外土地部分，原告則未言明同時出租土地予被告使用。至被告己○○雖在系爭土地上建築乙1 棚架、被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○等人之被繼承人呂明陽在原告所有房屋增建閣樓，然此亦係被告自行建築使用，尚難以原告之單純緘默不予異議，而推斷兩造間確有房屋坐落基地以外之土地租賃之約定，況且原告於58年間填發房租繳納通知書（本院77年度重訴字第30號卷第177 頁、本院卷第32頁）請被告己○○繳納房租，該通知書上所載者為「臺北市○○○路3-5 號」並無載明有何基地租賃部分記載。是被告主張就其增建部分，兩造間之基地租賃之約定，並無足取。
（三）查，原告主張其為進行市議會舊址開發計畫，以系爭土地係作為「城市文化觀光交流中心」使用，都市計畫亦業已編定為「文化觀光專用區」，並採用BOT 方式適用促進民間參與公共建設法招商開發，有收回重新建築之需要一節，業據其提出臺北市議會舊址暨鄰近市有土地開發計畫（本院卷一第35-50 頁）、臺北市中正區議會舊址暨鄰近市有土地開發日誌（本院卷二第17 -20頁）、臺北城市文化觀光交流中心BOT 案（前臺北市中正區議會舊址暨鄰近市有土地案）（本院卷二第21-2 2頁），而臺北市政府財政局於對被告請求拆屋還地事件中，亦曾提出上開開發計畫之會議紀錄（本院90年度重訴字第447 號卷第250-258 頁）。又原告為執行上開計畫，亦就系爭土地上其餘坐落之占用戶予以起訴並強制執行在案（臺灣高等法院91年度重上字第465 號卷第76-79 頁）；況且上開計畫書圖亦經臺北市政府公告在案，亦有原告所提出之臺北市政府公告可查（臺灣高等法院91年度重上字第465 號卷第133-149 頁），由上開證物可認，原告上開主張應屬實在。至被告辯稱原告所提開發計畫中，其中W 區塊文化觀光專用區包括緊鄰系爭土地之臺北市○○段○ ○段15-8、15-3、20、20
-1、21、21-1地號等6 筆土地，長年為臺北市前市長高玉樹占用，原告稱於94年10月12日全部搬遷收回，足證在92年11月28日發函時，E 區塊根本無法開發，當時並無重建之必要云云。然查，90年間臺北市政府財政局對被告起訴請求返還房屋部分，當時即已提出上開開發計畫，如被告就占用土地房屋部分因有法律上之爭執，而以訴訟方式尋求解決者，所在多有，僅因上開事件係以臺北市政府財政局為名義起訴，其並非出租人而遭致敗訴，否則如以其他占用人尚未返還土地房屋作為未開發之抗辯，以該開發案土地遭占用情形為數不少，則該開發案豈非永無開發之日，是被告上開辯解顯無足取。
（四）按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一出租人收回自住或重新建築時。．．．」土地法第100 條第1 款定有明文。次按土地法第100 條第1 款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故只須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約。不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之。又收回重建之必要，不得僅以物理上堅固與否為準，如建物之價值與土地之利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展，亦應在斟酌之列，有最高法院70年度臺上字第1041號、64年度臺上字第1387號、60年度臺上字第3027號判決意旨可資參照。查，本件原告主張其已有上開開發計畫，而被告之房屋復坐落於該計畫區域內，被告所租用房屋建造年久，使用逾齡，有礙於該都市區域發展，得依土地法第100
條第1 款終止租約等語，參酌原告提出之系爭房屋照片（本院90年度重訴字第447 號第150-187 頁），堪認原告得以收回系爭租賃房屋重新建築為由，終止兩造間之不定期房屋租賃契約，則原告以此為由以92年11月27日函（本院卷一第51-53 頁）終止租賃契約（被告自承已收取該通知函），自屬正當。兩造間之租賃契約既已合法終止，則原告依租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告己○○將如附圖所示乙1 、乙3 、丙部分房屋返還原告；請求被告將如附圖所示丁部分返還原告，均屬有據。至被告辯稱原告該開發計畫採用BOT 方式招商開發性質應屬特種租賃，故原告若採BOT 方式，應無土地法第100 條第1 款之適用云云，然查，被告所使用之房屋至為老舊，以其所處位於臺北市市○○○○地段，其建物之價值與土地之利用價值確有顯不相當之情形，原告為配合都市之發展而有上開開發計畫，依前開說明，應已足認有土地法第100 條第1 款規定之適用，與其是否採用BOT 方式無涉，被告上開辯解僅係託詞，實無足取。再被告復抗辯促進民間參與公共建設法第23、24條規定，係特別規定原告得逕行強制拆除及補償之，應優先於土地法第100 條第1 款之適用，無提起本件訴訟之必要云云，惟觀之該法律規定內涵主要規範者係促進民間參與公共建設之投資，除公辦機關與民間機構間之投資契約依民事法律關係定之外，其性質上多係公法上之法律關係，此由其章節如第2 章「用地取得及開發」、第3 章「融資及租稅優惠」、第4 章「申請及審核」、第5 章「監督及管理」等用詞及其相關規定多有政府機關之參與及公權力介入行使可得知，是如國家或政府機關就其與人民間一般民事法律關係，自得依民事訴訟程序主張之，不因政府機關關於公共建設所所採取方發為BOT 方式而有差別，否則如有明知有BOT 方式參與公共建設而故意占用該土地，竟得獲取補償，而該土地之所有人不得依民法之法律關係主張權利，豈事理之平？是尚難認為被告所援引促進民間參與公共建設法第23、24有優先土地法第100 條規定適用可言，被告對此法律規範之適用應有誤解，自無可取。
（五）本件就如附圖所示乙2 棚架部分，既為被告己○○未經原告允許而在系爭土地上所私自增建，並占用如附圖所示戊部分土地；另就如附圖所示丁2 部分為呂明陽所增建，被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○則為呂明陽之繼承人。渠等未經允許而在系爭土地房屋上為上開增建及占用土地，自屬無權占有，原告基於物上請求權請求被告己○○拆除如附圖所示乙2 並返還土地，請求被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○拆除如附圖所示丁2 部分，自屬有據，應予准許。
（六）本件如前所述，原告既得依土地法第100 條第1 款規定終止兩造間之系爭租賃契約，則關於兩造間之爭點（五）被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○承租房屋供經營機車修理及買賣業務使用，有無土地法100 第4 款規定之適用，即無再予論述之必要，附此敘明。
（七）又原告請求被告己○○給付自85年1 月1 日起至92年11月30日止之租金5,944,568 元。請求被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○給付自85年1 月1 日起至92年11月30日止之租金3,721,688 元部分。查，臺北市政府與被告於56年6
月10日成立和解之和解筆錄內容為：「原告願將將所有坐落臺北市○○段○ ○段7-2 、7-18地號（即系爭土地重測
前之地號）土地及其上如附圖房屋6 棟．．．呂萬（即被告丁○○之公公，丙○○、甲○、乙○○之祖父）占用臺北市○○○路3-3 號、．．．己○○占用臺北市○○○路3-5 號，按照市府規定出租與各占用人居住使用」。兩造間就租賃物之範圍於租賃當時業已確定，其租金應可依當時市府規定而確定其範圍，應認兩造間之租賃契約業已合法成立。是關於前開開「按市府規定」出租予各占用人居住使用，其關於租金之約定究竟為何？查，原告於82年雖公布「臺北市市有土地出租租金計收基準」，規定市有土地房屋之出租租金，以當期房屋現值10% 及土地公告地價5%繳納，然上開和解筆錄關於「按市府規定」，既未作何定義或說明，依文義解釋，應指和解當時臺北市政府之相關規定，至和解後臺北市政府如何規定租金金額，非當事人所能預期，如此始為明確而能保障當事人之權益，且為和解當事人真意。是承租人僅依和解當時臺北市政府規定之租金支付租金即可，原告主張被告應依上開原告所規定「台北市市有土地出租租金計收基準」繳納租金，並無足取。本件原告就臺北市政府於56年和解當時之市府規定一節，並未提出相關文件供本院參酌，而被告於另案臺北市政府財政局請求被告拆屋還地事件中，其中被告己○○於89年10月12日按原約定租金金額每月3,174 元給付最近5
年租金合計190,440 元。被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○於89年10月5 日按原約定租金每月2,060 元計算，給付最近5 年租金合計123,600 元等情，有附於本院90年重訴字第447 號拆屋還地事件卷之華信聯合法律事務所89年10月12日89華信五字第1006號函及掛號郵件收件回執、89年10月5 日89華信五字第1005函及掛號郵件收件回執可憑（本院90年度重訴字第447 號卷第283 至291 頁參照），又被告亦分別給付94 1 月 份至同年6 月止之租金，亦據被告提出93年11月16日92 年 度法華字第111601號函及及掛號收件回執、匯票及郵政國內匯款執據等件影本為證（本院卷一第129-133 頁），堪認被告至原告依上開土地法第100 條第1 款規定終止兩造間之契約前，被告均已依約給付自84年9 月起迄租約終止時之租金，原告復請求被告己○○給付自85年1 月起之租金5,944,568 元；請求被告被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○給付租金3,721,688
元，尚屬無據。
（八）按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179 條定有明文；而「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%
為限，土地法第97條第1 項定有明文。如上所述，兩造間之租賃關係既經終止，被告無權占有系爭房屋及土地，其因無權占有系爭房屋及土地而顯然受有相當於免付租金之利益，並致原告受有無法使用收益之損害，從而原告援引不當得利規定，請求被告返還不當得利，於法自無不合。本件兩造間之租賃關係於92年12月1 日收受終止租約之通時即已終止，原告即得自92年12月2 日起請求被告返還所受不當得利。復查，被告己○○所占用房屋，其現值為66,400 元 （本院卷一第63頁），被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○占用如附圖所示丁部分房屋之房屋現值價格為84,500元（本院卷一第62頁），系爭15-2地號土地之公告地價（即申報地價），92年1 月起迄今為73,000元，系爭18地號土地公告地價（即申報地價），自92年1 月起為96,612 元 ，自93年1 月起為102,647 元，有系爭土地之公告現值及公告地價查詢資料（本院卷一第59、60頁）及土地登記謄本（本院卷一第10、11頁）可查。其中被告己○○所占用如附圖所示乙1 一部分計7.72平方公尺係坐落系爭15-2地號，其餘被告己○○所占用之系爭房屋及土地計164.45（55.55+11.67+9.96+81.54 -7.72=164.45）平 方公尺；被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○占用如附圖所示丁部分土地102.07平方公尺均坐落系爭18地號土地。復查，系爭房屋位於臺北市○○○路及中山南路2 巷內之間，其建物均已老舊，毗鄰台大醫院、忠孝西路，附近有台北新公園、南陽街、新光三越百貨公司、台北車站及捷運站等，生活機能至為完善，有勘估位置略圖、都市計畫略圖及中正區街道圖等件為證（本院卷一第90、91頁，本院卷二第178 頁），本院審酌上列情狀，認系爭房屋相當租金損害，以土地及建物申報總價年息5%為允當。依上開資料，原告請求被告己○○給付自92年12月2 日起至92年12月31日止之不當得利為66,604元（元以下四捨五入）；自93年1 月1 日起每月之不當得利為72,959元（元以下四捨五入）原告請求被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○給付自92年12月2 日至92年12月31日止之不當得利為40,104元，自93年1 月1 日起每月之不當得利為44,007 元 （元以下四捨五入）。至原告請求被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○連帶給付部分，按數人負同一債務，明示對於債務人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有明文規定者為限。本件原告既未說明被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○有何依契約應負連帶給付責任，而原告請求被告給付該項金額，係依民法第179 條不當得利返還請求權，該項規定亦無關於數人就同一不當得利者，應負連帶清償責任，原告復未說明請求被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○連帶給付之法律上依據，則原告請求被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○就該不當得利金額應連帶給付尚屬無據。本件原告請求被告己○○自92年12月2 日起至92年12月31 日 止部分給付66,604元，自93年1 月1 日起至拆除如附圖所示乙2 部分，並將如附圖所示乙1 、乙3 及丙部分房屋，戊部分土地返還原告之日止，按月給付69,100元；請求被告丁○○、丙○○、甲○、乙○○自92年12月2 日起至92年12月31日止部分給付40,104元，自93年1 月1 日起至拆除如附圖所示丁2 部分，並將如附圖所示丁部分房屋返還原告之日止，按月給付41,792元，應予准許。
六、綜上，原告依土地法第100 條第1 款規定終止兩造間之租賃契約係屬正當，被告於原告終止後既無占有系爭房屋、土地之正當權源，原告自得請求返還各該部分之土地及房屋，並請求被告各自拆除擅自建築之房屋，被告迄今仍繼續占用系爭房屋及土地，自屬無權占有。原告依物上請求權、租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，分別請求被告拆屋還地，及遷出系爭房屋，並分別請求給付如主文第2 、4 項所示不當得利之利益部分，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求為無理由應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，自應併予駁回。
八、本件事實已明，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經核均與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附予敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2 項、第390 條第2 項、第392
條第2 項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　 4　　月　　4 　　日民事第二庭 法 官 蔡政哲
上為正本係照原本作成
如對本判決不服，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　95　　年　　 4　　月　　4 　　日書記官 曾靖雯