臺灣臺北地方法院94年度簡上字第323號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 94年度簡上字第323號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

潘耀華律師

被上訴人

統上開發建設股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

丙○○

上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國94年04月29日，本院台北簡易庭94年度北簡字第7518號第一審判決提起上訴，本院於94年11月30日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序上，被上訴人統上開發建設股份有限公司因與原被上訴人統美建設股份有限公司合併，而由統上開發建設股份有限公司為合併後存續之公司，而聲明承受本件訴訟，並提出經濟部94年11月16日函為證，依法應予准許。本件上訴人不服原審判決命其應依兩造合建契約之解除，而應將合建契約保證金22萬元（及其法定遲延利息）返還給被上訴人；而提起上訴，聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則認為應依法返還保證金，而聲明：上訴駁回。

二、兩造之陳述：

１、被上訴人（原審原告）主張：兩造於民國89年03月28日訂立合建契約書，被上訴人支付保證金新台幣22萬元予上訴人，依契約書第16條第六款規定：「甲（即上訴人）乙（即被上訴人）雙方同意自簽約日起六個月內，乙方得與本『合建基地』等十九筆土地持分全部之所有權人，簽訂本『合建基地』之契約，若乙方無法於上述期間內完成。雙方得解約並不負違約之責任，同時甲方應無息返還乙方所支付之保證金，乙方亦應返還向甲方收取但尚未使用之一切書類予甲方，但甲乙雙方同意得另訂契約延長之」。被上訴人於93年02月間寄發存證信函予上訴人，表示解除契約，並定期催告上訴人應於七日內返還保證金22萬元，上訴人於93年02月19日收受存證信函後竟拒絕返還，爰依據契約之法律關係，起訴請求上訴人應給付被上訴人22萬元，及自93年02月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

２、上訴人（原審被告）則答辯稱：依兩造簽訂之之合建契約第16條第六項之約定觀之，被上訴人僅得於簽約日起六個月以內行使解除權，若未於六個月以內行使，其解除權消滅，兩造合建契約迄今仍然存在。又上訴人為使合建順利進行，於91年10月與承租人終止租約，至93年02月19日接獲被上訴人存證信函時，已損失租金84萬元，為彌補損失，保證金自不應返還之。被上訴人迄今未履行合建契約，依契約第14條第一項約定未如期完工，即屬違約，上訴人可沒收保證金等語，資為抗辯。

三、兩造對於民國89年03月28日訂立合建契約書；被上訴人已支付保證金新台幣22萬元予上訴人；依契約書第16條第六款之約定期間為六個月；被上訴人未於時間內完成其他地主簽訂合建契約，而於93年02月18日發存證信函行使解除權等事實並不爭執，並有被上訴人提出之合建契約書、保證金簽收明細、存證信函及回執附卷可憑，應為真實。

１、被上訴人統上建設（一審原告）主張返還保證金。

①依契約第16條第6款，因為有其他地主尚待說服，定六個月時間，未完成時雙方均得解約。被上訴人已經通知解約，自應取回保證金。

②否認上訴人受有租金之損失。

③提出：合建契約書影本、保證金簽收明細影本、存證信函及回證影本為證。

２、上訴人乙○○（一審被告）陳稱不應返還保證金。

①依契約第16條第6款，雙方僅能在六個月內主張解約，契約的解除權受到限制，所以保證金應被沒收。

②上訴人因信賴合建契約有效而順行，所以終止基地上房屋之租約，受有16個月，每月53000元租金，計848000元之損失，主張抵銷。

③提出：租約影本為證。

３、雙方爭執於：兩造爭執在於對於契約書第16條第六項解除權行使期間之解釋不同，以及上訴人是否可以主張以租金為抵銷。

四、得心證之理由：

１、契約書第16條第六款規定：「甲（即上訴人）乙（即被上訴人）雙方同意自簽約日起六個月內，乙方得與本『合建基地』等十九筆土地持分全部之所有權人，簽訂本『合建基地』之契約，若乙方無法於上述期間內完成。雙方得解約並不負違約之責任，同時甲方應無息返還乙方所支付之保證金，乙方亦應返還向甲方收取但尚未使用之一切書類予甲方，但甲乙雙方同意得另訂契約延長之」。上訴人主張此一條款係約定被上訴人解約之期間，若被上訴人無法履行本件契約，就應在六個月內解除，無容許被上訴人沒有期間限度的行使解除權之可能。被上訴人則抗辯，此六個月期間之限制，乃讓被上訴人盡力與土地持分所有權人簽訂合建基地契約之時間，如六個月沒有完成簽署合建契約，兩造皆可以主張解除契約，而均不負違約之責任。

２、上訴人主張契約約定「若乙方無法於上述期間內完成，雙方得解約並不負違約之責任」，逾越六個月期間解除契約即應興建，而不得解除契約。然上訴人之說法，顯與一般事實認定有違。按能否於六個月內完成，必待六個月時間到達才能確知。倘如上訴人所主張，該六個月之約定作為解約期間之解釋，表示兩造均有於訂約當日及翌日開始，即有完全無待被上訴人進行與合建基地持分全部之所有權人洽談，而得主張六個月內無法於期間內完成而解除契約之權利，如此一來，被上訴人與上訴人簽訂本約顯無履行之意。而本契約第2條第2款，兩造同意「按本合建契約相關各條款，密切與被上訴人配合，務期本合建契約有效依約執行」之文義，即非上訴人簽訂本合建契約之真意。況該條係約定簽訂合建基地契約之時間，僅為興建前置作業之一部，豈有六個月一到就能興建之理？故，依其約定文義之真意應解為被上訴人與基地持分所有權人洽談簽訂合建基地契約之履行時間，而非行使解除契約之期間，至為顯然。是以，上訴人主張六個月為解約期間之限制，顯不合理。

３、再者，依契約第16條第六款斷句之方式，應分為兩段，一為「雙方同意自簽約日起六個月內，乙方得與本『合建基地』等十九筆土地持分全部之所有權人，簽訂本『合建基地』之契約，若乙方無法於上述期間內完成。」；一為「雙方得解約並不負違約之責任，同時甲方應無息返還乙方所支付之保證金，乙方亦應返還向甲方收取但尚未使用之一切書類予甲方，但甲乙雙方同意得另訂契約延長之」。而非如上訴人主張之「若乙方無法於上述期間內完成，雙方得解約並不負違約之責任」。上訴人空言原審棄「若乙方無法於上述期間內完成」不論，而認被上訴人解除契約不受六個月限制，為上訴人敗訴之判決，認事用法顯有不當云云。依據契約明示，詳究文義及其斷句形式，「…，若乙方無法於上述期間內完成。…」，實無從為前後文解釋的基礎，亦未明確規定未於期間內完成之效果，更無從為上訴人主張為解約權行使期限之解釋。原審解為兩造得解約而不負違約之責任，不受六個月限制，即無不當。被上訴人依契約之規定通知解約，已生解約之效力。而上訴人對於被上訴人已通知解約亦不爭執。是以，被上訴人解除契約應屬合法，而得請求上訴人返還已支付之保證金，當無疑義。

４、上訴人主張為使合建順利進行，而於91年10月即終止租約，至93年02月19日接獲被上訴人存證信函時，所損失之租金84萬元，應得主張抵銷，固據其提出租賃契約書為憑。然，依兩造之合建契約第5條第1項第1款，擔保合建基地上無租賃乃上訴人之義務，並無被上訴人應賠償此之約定，上訴人之主張已非可採。又，上訴人於原審所提出租賃契約書租賃期限僅至86年12月31日止，而於本審提出之租賃契約為94年04月19日所簽訂， 均非上訴人主張之有租金損害期間之證明。上訴人復主張被上訴人有違約之情事，得沒收保證金作為懲罰性違約金，而本契約第5條第1項第1款之規定，房屋如未騰空，應賠償損害，每日罰款5000元，依誠信原則，被上訴人亦應比照辦理。然該條款既規定上訴人將房屋騰空之義務，並非兩造皆有之權利義務，自不得比照辦理。

５、就此，上訴人如果認為未能及時出租將會造成損失，則可以透過雙方均得解除契約之約定，而將契約解除之，如此亦可避免被上訴人以其他地主洽談合建契約的期間過長，造成上訴人房屋使用之限制。換言之，雙方之合建契約已足以保障上訴人就系爭房屋使用之利益，上訴人不為主張，反要求被上訴人彌補租金之損失，自無可採。況如前述，雙方依合約第16條解約，並不負違約責任，上訴人自無得主張被上訴人違約，而抗辯依契約第14條第1項、第15條第2項沒收保證金之餘地。

五、原審判決命上訴人應依兩造合建契約之解除，而應將合建契約保證金22萬元（及其法定遲延利息）返還給被上訴人，即有所本而有理由；依上所述，上訴人仍執陳詞，主張廢棄原審判決，駁回被上訴人之請求，為無理由。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人