94年度訴字第1215號｜民事：給付報酬｜裁判日期：94 年 05 月 19 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　94年度訴字第1215號原　　　告　大師國際不動產仲介經紀股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　張仁龍律師複　代理人　林契名律師甲○○ 被　　　告　丙○○ 訴訟代理人　洪文浚律師複　代理人　黃陽壽律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國94年4月28日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新台幣陸拾參萬捌仟元及自民國九十四年二月十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、原告主張：一、被告前於民國 93年3月18日與原告簽立不動產委託斡旋契約書，出價新台幣（下同）6千3百80萬元，委託原告斡旋仲介購買訴外人宇泰開發股份有限公司（以下簡稱宇泰公司）所有門牌號碼臺北市○○路 153巷5號5樓之房、地（含車位），並約定被告於簽訂不動產買賣契約時，應支付買賣總價款百分之1之服務報酬予原告。被告嗣於93年3月19日於原告居間仲介下，果以上開價格與宇泰公司就前揭房、地簽訂買賣買賣契約，且於同日簽立服務費收取確認書，同意給付原告因完成該仲介任務所生之服務報酬 63萬8千元，宇泰公司嗣即完成買賣標的物所有權之移轉登記手續，被告亦已遷入上開房、地居住使用。詎被告嗣後竟拒不給付上揭服務報酬予原告，爰依據兩造間不動產委託斡旋契約書之約定，請求被告支付上開服務報酬。二、聲明：㈠被告應給付原告新台幣63萬8千元及自支付命令送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。貳、被告主張：一、查原告公司係以不動產仲介為營業之企業經營者，並長期駐在宇泰公司提供之工地現場辦公室，為宇泰公司代銷房屋，對於現場各房屋之施工、材料、品質及瑕疵等房屋狀況，應知之甚稔。 93年3月初，被告有意參觀房屋，與原告公司接觸，同月14日原告公司人員要求被告與之訂立不動產買賣要約書，正式進行仲介服務，約定服務報酬為購買總價之百分之1。93年3月19日，因原告居間仲介系爭門牌號碼台北市○○路 153巷5號5樓房、地及車位事宜已有眉目，原告再要求被告與之訂立不動產委託斡旋契約書，兩造訂約後，原告隨即安排被告與宇泰公司及其負責人廖昭名分別訂立房屋、土地之買賣契約。二、按「Ⅰ居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。Ⅱ以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」，民法第567 條定有明文。原告公司與被告先後訂立不動產買賣要約書及不動產委託斡旋契約書後，始終未依規定出具「房屋現況說明書」予被告，且於房地買賣成立前，原告公司人員帶領被告參觀房屋時，曾看到屋內木製牆壁裝潢部份有木屑之痕跡，經被告當面向原告公司人員詢問，其等均以沒什麼一語帶過，詎料於被告正式交屋搬入居住後，竟赫然發現屋內有許多蛀蟲之蹤跡，房屋並已出現多處蛀蝕之現象，更有甚者，大匹蛀蟲會群集飛舞，令被告夫婦及兩個稚齡子女飽受驚嚇。此外，屋內木質牆面出現多處龜裂，夜間睡夢中可聽見牆壁裂開的聲音，多處地板不平突起，瓦斯爐因電路問題，不能使用，房間多處插座均不過電，房屋地板因設計不良、面積過大、支柱過少，以致於連在屋內輕輕走路，樓下住戶都會聽到腳步聲，而常遭到 4樓住戶以掃帚敲擊天花板抗議噪音。以上房屋之諸多重大瑕疵令被告一家人之精神上產生極大的壓力，痛苦不堪，實際上毫無享有原告及出賣人等所一再吹噓標榜的安全、安寧、舒適、衛生之居住空間可言。為解決房屋嚴重之蛀蟲問題，被告曾多次向宇泰公司反映申訴，於申訴無效之餘，被告乃請除蟲公司至屋內採樣調查，調查後發現存有害蟲多種，各有為害之特色。此種蠹蟲，會在木材內部鑽孔及密佈隧道，而且屋內之蠹蟲雌雄都有，蠹蟲進入室內即會尋找適當處所交配產卵，孵化後之大量幼蟲即會鑽入木材開始侵害，等到被害木的下方排出粉狀之木屑時，其危害程度已達 3個月以上，由此可見，此種蠹蟲之危害性極大，據悉如蟲蛀時間太長，結構木料遭蛀空，將危及整體裝潢結構，而有安全之虞。三、經調查後始發現，原來宇泰公司董事長廖昭名及其所委託之代銷公司即原告大師公司，只不過是打著設計師胡碩峰之名號來推案，但實際上系爭房屋之木工裝潢部分根本不是胡碩峰團隊所施作，而是宇泰公司董事長廖昭名另請廉價木工以不合消防法令要求之劣質木材施工完成，所以被告之屋內木質裝潢才會肇致那麼嚴重之蠹蟲問題等多種蟲害，根據蟲害專家之意見，唯有將全部屋內裝潢拆除重置，始克治本乙途，經被告請裝潢公司估算之結果，光是衹拆除並重作蠹壞的木工部分，至少就要417萬2千元。惟日前被告向台北市政府消費者爭議調解委員會對原告公司等聲請調解損害賠償或減少價金時，宇泰公司仍表示衹願拆換重置肉眼可見之蟲蛀部分，調解不成立。為此被告除已對出賣人宇泰公司及其法定代理人廖昭名提出損害賠償等訴訟外，本件原告公司因未就關於系爭房屋係由宇泰公司另行雇工以劣質材料施作，致早已出現蟲害現象之實情予以隱瞞，而不據實報告，亦未極盡善良管理人注意，就上述該房屋重大瑕疵之訂約事項予以調查，以致不知情之被告因原告公司之居間仲介而善意買入具有嚴重蟲害等重大瑕疵之昂貴新屋，而受有至少 5百萬元以上之財產上損害，以及因其不完全給付所致被告之非財產上損害尚不在其內，按諸民法第 571條：「居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」之規定，原告公司除不得向被告請求報酬及償還費用外，另依不動產經紀業管理條例第26條：「Ⅰ因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。Ⅱ經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，及民法第227條、第227條之1，以及消費者保護法第 7條、第8條等規定，原告公司尚應與出賣人宇泰開發股份有限公司負連帶賠償被告所受損害，及同法第51條所定之懲罰性賠償金之責任。職此，本件原告公司所主張之服報酬請求權並不存在，其所訴自無理由，而應予駁回。四、原告為一居間營業人，於受託仲介系爭房屋後，非但始終未依行規出具「房屋現況說明書」予被告瞭解，且其本身因同時受訴外人宇泰公司之委託，由該公司提供現場辦公室長期駐點代銷房屋，對於房屋之施作裝潢情形知之甚稔，惟原告公司卻未就其說明報告，經被告配偶王俊傑於原告公司之承辦經紀人黃紹庭帶其看屋時向其請教，黃紹庭卻以「沒什麼」相敷衍，另原告另位經紀人翁先生或黃紹庭先後帶被告本人前往看屋，亦均不據實報告，也未與黃紹庭極盡善良管理人注意，就上述系爭房屋重大瑕疵之訂約事項予以調查，俾以原告公司僱用之債務履行輔助人之地位，替原告公司善盡其居間營業人據實告知及就訂約事項為調查之義務，而一昧以系爭房屋係胡碩峰碩果僅存的作品向被告夫婦促銷，圖利宇泰公司，以致被告蒙受財產上及非財產上之重大損害。五、按在侵權行為，被害人請求行為人或其他應負賠償責任之人賠償損害時，應就其行為構成侵權行為之要件，負舉證責任。但在債務不履行，債權人苟證明債之關係存在，債權人因關於債之履行而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任。如債務人主張損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，應由其負舉證責任，如不能舉證證明，即不能免責 (孫森焱著新版民法債編總論下冊，頁604至605)，最高法院29 年上字第1139號判例: 「受有報酬之受寄人對於寄託物之滅失，非證明自己於善良管理人之注意無所欠缺，不能免其賠償責任。」，亦同斯旨。準此，本件原告公司苟不能舉證證明被告損害之發生為不可歸責於債務人或其履行輔助人之事由所致，即不能免除其損害賠償之責任，更不得請求居間報酬，此為舉證責任分配之原則。反觀原告並不能就此係不可歸責於己之事由舉確實之證據以實其說，而祗以其受僱人所為與事實不符之證詞執為倖求免責之藉口，其證言偏頗不失，要難認其就此已善盡舉證責任。況查，原告訴代於94.4.14 當庭自承系爭房屋係被告自己看好才買的，事實上並非經過其仲介才成立交易者，而推說其並無據實報告及調查房屋實況之義務與必要，足見原告始終以為其並無上述義務而未妥善履行至為顯然。六、即使原告主張之報酬請求權基礎存在，則以原告本既已受宇泰公司及其負責人廖昭名之委託為其代銷系爭房地，而原告又自承系爭房地係被告自己看喜歡就決定買受，伊並未多做斡旋或仲介服務云云，則其如此不費吹鬚之力就可賺取原約定 638,000元之報酬，顯較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平，依據民法第 572條規定，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。是設若鈞院審理結果仍認原告主張之報酬請求權基礎存在者，則亦請酌減其報酬金額至10萬元，以示衡平。另被告並聲明以上述對原告之損害賠償債權其中與鈞院認定報酬金額在同額範圍內主張抵銷，以為預備抗辯，則原告之訴亦無理由。七、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，請准提供擔保免為假執行。參、兩造不爭執之事實一、被告於 93年3月18日與原告簽立不動產委託斡旋契約書，出價6千3百80萬元，委託原告斡旋仲介購買宇泰公司所有門牌號碼臺北市○○路 153巷5號5樓之房、地（含車位），並約定被告於簽訂不動產買賣契約時，應支付買賣總價款百分之1即63萬8千元之服務報酬予原告。二、被告嗣於 93年3月19日於原告居間仲介下，以上開價格與宇泰公司就前揭房、地簽訂買賣契約，且於同日簽立服務費收取確認書，同意給付原告服務報酬63萬8千元，宇泰公司嗣即完成買賣標的物所有權之移轉登記手續，被告亦已遷入上開房、地居住使用。肆、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於原告是否有未盡基於兩造間居間契約所生之義務，而應對於被告負擔債務不履行損害賠償責任之行為？原告是否有違反其對於被告之義務而為利於宇泰公司之行為，而不得向被告請求報酬？被告抗辯原告應對於被告負擔不動產經紀業管理條例第26條之損害賠償責任，是否可採？被告抗辯原告應對於被告負擔消費者保護法第7條、第8條之損害賠償責任，是否可採？系爭委託斡旋契約報酬之約定，是否有與原告所任勞務之價值相較，為數過鉅而失其公平之情形？一、按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。」、「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」，民法第 567條定有明文。次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第 277條亦有明確之規定。而於債權人主張債務不履行之場合，債權人若能證明其因債務人關於債之履行而受損害，即得請求債務人負債務不履行之損害賠償責任，如債務人主張損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，應由其負舉證責任，雖為民事債務不履行損害賠償訴訟之基本法理；然此項舉證責任轉換之前提，仍然必須是在債權人已經舉證損害之發生係由債務人債務不履行之行為所致，亦即損害乃因債務人未依債務本旨為給付之行為所造成，始得責由債務人負擔證明其於該項債務不履行之行為並無可歸責事由（故意、過失）之舉證責任；否則若債權人未能證明所主張之損害確因債務人之債務不履行行為所造成，亦即未能始法院產生所主張損害係因債務人債務不履行行為所致之心證，債務人當然毋庸對於此項損害負擔債務不履行之損害賠償責任，而無再舉證證明其於此項損害並無可歸責事由（故意、過失）之必要。二、經查，依據兩造系爭不動產委託斡旋契約書之約定，原告係以買賣價金的百分之 1為代價，替被告居間媒介購買宇泰公司所有上開不動產等情，為兩造所不爭之事實；則依據兩造間該委託斡旋契約之性質，及上開民法關於居間契約之規定，原告基於系爭委託斡旋契約所生之給付義務，主要應係替被告與宇泰公司協商、洽談購買上開不動產事宜，並應「就其所知關於訂約之事項，據實報告於被告」、「不得媒介顯無履行能力之人，或無訂立該約能力之人」、「調查關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力」而已，顯然並不因此負有擔保宇泰公司所出售上開不動產品質之義務。次查，被告嗣於原告居間仲介下，以上開價格與宇泰公司就系爭不動產簽訂買賣契約後，宇泰公司業已完成移轉系爭不動產所有權予被告之移轉登記手續，並將該不動產交付被告占有使用等情，亦為兩造所不爭之事實；則自原告已經仲介宇泰公司將上開不動產出售被告，且宇泰公司業已依據買賣契約將買賣標的之所有權及占有移轉予被告等情觀之，原告已經完成其替被告居間仲介購買上開不動產之義務，且其所居間仲介之宇泰公司，並非「無履行契約或訂約能力」者之事實，應均堪認定。至於被告抗辯嗣後發現前開不動產有：「有許多蛀蟲之蹤跡，房屋並已出現多處蛀蝕之現象，更有甚者，大匹蛀蟲會群集飛舞，令被告夫婦及兩個稚齡子女飽受驚嚇。此外，屋內木質牆面出現多處龜裂，夜間睡夢中可聽見牆壁裂開的聲音，多處地板不平突起，瓦斯爐因電路問題，不能使用，房間多處插座均不過電，房屋地板因設計不良、面積過大、支柱過少，以致於連在屋內輕輕走路，樓下住戶都會聽到腳步聲，而常遭到 4樓住戶以掃帚敲擊天花板抗議噪音。」等困擾被告之情形，經核應屬宇泰公司所出售上開不動產本身之「物之瑕疵」問題，依據被告於本院94年4月 28日言詞辯論時所稱：伊於簽訂買賣契約之前去過上開不動產 4次，簽約後、搬入前發現地上有木屑，搬入後才發現有蛀蟲等情，並考量被告本有於簽訂系爭不動產買賣契約前，充分檢查該不動產之機會，是於被告未能舉證兩造間另有被告負有調查、報告上開不動產品質之義務的情形下，上揭隱藏於上開不動產之「物之瑕疵」情形，自不得認為係原告基於系爭委託斡旋契約，所應負擔之調查與報告義務。從而被告以原告違反兩造間居間契約之義務，應對於被告負擔債務不履行損害賠償責任云云置辯，應不足採。三、按「居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」，民法第 571條定有明文。次按「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。」、「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項亦定有明文。復按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。」、「商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。」、「企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任。」、「從事經銷之企業經營者，就商品或服務所生之損害，與設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者連帶負賠償責任。但其對於損害之防免已盡相當之注意，或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，不在此限。、「前項之企業經營者，改裝、分裝商品或變更服務內容者，視為前條之企業經營者。」，消費者保護法第7條、第8條亦有明確規定。本件被告抗辯「原來宇泰公司董事長廖昭名及其所委託之代銷公司即原告大師公司，只不過是打著設計師胡碩峰之名號來推案，但實際上系爭房屋之木工裝潢部分根本不是胡碩峰團隊所施作，而是宇泰公司董事長廖昭名另請廉價木工以不合消防法令要求之劣質木材施工完成，所以被告之屋內木質裝潢才會肇致那麼嚴重之蠹蟲問題等多種蟲害，原告因未就關於系爭房屋係由宇泰公司另行雇工以劣質材料施作，致早已出現蟲害現象之實情予以隱瞞，而不據實報告，亦未極盡善良管理人注意，就上述該房屋重大瑕疵之訂約事項予以調查，以致不知情之被告因原告公司之居間仲介而善意買入具有嚴重蟲害等重大瑕疵之昂貴新屋，而受有至少5百萬元以上之財產上損害」云云，而援引上開條文，主張原告不得向被告請求報酬及償還費用外，另應與出賣人宇泰公司負連帶賠償被告損害之責任。經查，被告就其所主張「原告未就關於系爭房屋係由宇泰公司另行雇工以劣質材料施作，致早已出現蟲害現象之實情予以隱瞞，而不據實報告，亦未極盡善良管理人注意，就上述該房屋重大瑕疵之訂約事項予以調查」云云，對於其中系爭房屋係以低劣材質施作、系爭房屋係「早」已出現蟲害現象、原告明知系爭房屋「早」已出現蟲害現象、原告有調查系爭房屋材質之義務等事實，均未提出充分之證據以實其說，揆諸前開舉證責任之規定，自非可採；是應難認為原告有何「違反對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益」之行為。況被告與宇泰公司之買賣契約已經完成簽約、過戶、交屋手續一節，前已敘明，本件應亦難認為有何「不能履行委託契約，致委託人受損害」之情形；再衡諸被告未能證明原告之仲介人員於本件有何故意或過失行為，自亦無「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害」之情事；又被告並未具體指出及證明原告所提供之服務，有何「不符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。」之事實，是被告依據民法第 571條之規定，抗辯原告不得請求報酬，及依據不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項、消費者保護法第7條、第8條之規定，以原告應與宇泰公司連帶賠償被告云云置辯，自亦均非可採。四、按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」，民法第 572條定有明文。經查，被告主張「原告本已受宇泰公司及其負責人廖昭名之委託為其代銷系爭房地，又自承系爭房地係被告自己看喜歡就決定買受，並未多做斡旋或仲介服務，不費吹鬚之力」云云，並未舉證以實其說，依據上開舉證責任之規定，自非可採。況不動產仲介業者向買方收取百分之 1之服務費用，乃我國社會上普遍存在之現象，被告自願於前開委託斡旋書中約定買賣價款百分之 1之服務費用，於原告完成仲介服務後，被告簽訂買賣契約之時，仍然願意再次簽訂卷附「服務費收取確認書」，同意支付原告 63萬8千元之報酬，則若此項約定之報酬過高而失其公平，被告又豈有再次確認同意支付該筆金額之理？是於別無其他證據之情形下，被告空言請求本院酌減系爭委託斡旋契約中約定之報酬，自非可採。從而原告依據兩造間不動產委託斡旋契約書之約定，請求被告支付服務報酬63萬8千元及自支付命令送達之翌日即94年2月18日起至清償日止按週年利率百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許。五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。中　　華　　民　　國　　94　　年　　5　　月　　19　　日民事民二庭法　官　楊代華以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　94　　年　　5　　月　　19　　日法院書記官劉碧輝

臺灣臺北地方法院94年度訴字第1215號

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