94年度訴字第128號｜民事：返還房屋｜裁判日期：96 年 03 月 27 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 94年度訴字第128號原　　　告　丙○○ 丁○○ 共　　　同訴訟代理人　鄭錦堂律師李保祿律師被　　　告　豪美大樓管理委員會法定代理人　財團法人山達基教會代　表　人　戊○○ 被　　　告　亥○○ 天○○ 地○○ 酉○○ 戌○○ 辛○○ 庚○○ 上七人共同訴訟代理人　黃訓章律師被　　　告　豐達產業股份有限公司法定代理人　壬○○ 被　　　告　建祥貿易有限公司法定代理人　未○○ 被　　　告　臺灣區合板製造輸出業同業公會法定代理人　申○○ 被　　　告　己○○ 宇○○ 上五人共同訴訟代理人　黃世芳律師複代　理人　洪志麟律師被　　　告　午○○○ 兼訴訟代理　卯○○ 人被　　　告　子○○ 癸○○○ 寅○○ 丑○○ 辰○○ 巳○○ 乙○○ 甲○○ 上列當事人間返還房屋事件，本院於中華民國96年3月5日言詞辯論終結，判決如下：主文被告豪美大樓管理委員會應將門牌號碼臺北市○○○路○段八十二號、八十二之一號房屋如附圖所示Ａ部分面積六‧六三平方公尺、Ｂ部分面積十‧三一平方公尺、Ｃ部分面積六‧三九平方公尺、Ｄ部分面積十四‧一九平方公尺遷讓返還原告；並自民國九十二年十月一日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟肆佰捌拾元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告豪美大樓管理委員會負擔。本判決第一項於原告以新臺幣捌拾萬元供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序方面：一、按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第3項定有明文。是非法人團體，必須由多數人所組成，並須有一定之組織、名稱、目的、事務所或營業所、獨立之財產及設有對外代表團體之管理人或代表人，始足當之。查本件被告豪美大樓管理委員會曾以該委員會名義分別於民國92年11月21日、同年12月17日、93年3月4日召開第29次、30次會議及臨時會議，內容為討論臺北市○○○路○段82號及82之1號房屋（以下稱系爭房屋）所在之豪美大樓（以下稱系爭大樓）相關公共部分之管理、修繕等事項，有第29次會議、臨時會議之會議紀錄、第30次會議簽到表可稽（見本院卷①第104至108頁），而上開會議紀錄均蓋用豪美大樓管理委員會之印章，另依原告所提之管理費繳費收據聯所示，其上亦有「豪美大樓主任委員專用章」、「豪美大樓財務稽核專用章」等印文（見本院卷①第109頁），而被告己○○於本院94年1月17日言詞辯論時則陳稱：「我們大樓是每半年輪值星主委，我是93年1月1日到6月30日任職 …」等語（見本院卷①第20頁），被告即管理員宇○○則於本院陳稱︰「（何人僱用你？）87年我到這裡時，是有管理委員會，當時管理委員會僱用我的，…我的服務項目為幫助住戶收信、代繳電費，現在由他們輪流管理，每個樓層作半年的主委，作的人要負責修繕，我的薪資是包括在管理費內，由我每個月向租戶收管理費。每坪收管理費新臺幣（下同）60元，這個月不太夠用，可以調整，…、我們有二班的管理員，我是日班管理員，我太太是夜班管理員，…。我們是實報實銷。他們的錢如有剩餘是存在銀行。存款簿放在主委處，用我太太名義存的。」等語，並提出存摺影本為證（見本院卷①第81頁、卷③第57、58頁）。又證人林水波亦於本院證稱︰「…94年7月1日至12月31日是我公司當主委的半年，…」、「（半年一輪是否輪公司？）是的。是以公司為主體輪流作主委，公司是指定我來處理這半年大樓的事。」等語（見本院卷①第129頁），足見，本件被告豪美大樓管理委員會為豪美大樓之區分所有權人為管理豪美大樓之公共事務所成立之組織，每半年由各區分所有人或實際之住戶輪流擔任主任委員，即設有管理人，並有一定之名稱及由管理費收入組成之獨立財產，復雇用被告宇○○及其妻為管理員，雖其並未依公寓大廈管理條例之相關規定向主管機關報備，仍無礙其有當事人能力之認定。二、查被告豪美大樓管理委員會之法定代理人起訴後經補正為喜年來股份有限公司，嗣於訴訟進行中分別輪由被告亥○○、財團法人山達基教會輪值擔任主任委員，原告具狀聲明由現任主任委員財團法人山達基教會承受訴訟，核無不合，應予准許。三、本件被告豪美大樓管理委員會、子○○、癸○○○、寅○○、丑○○、辰○○、巳○○、乙○○、甲○○未於言詞辯論期日到場，被告午○○○、卯○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。乙、得心證之理由：一、原告起訴主張：伊等於92年9月間，經本院拍賣買得系爭房屋，所有權各1/2，系爭房屋室內面積為320.45平方公尺，騎樓面積138.36平方公尺，嗣經臺北市中山地政事務所（以下稱中山地政事務所）派員丈量，系爭房屋所在豪美大樓之電梯、樓梯及通道均設置於系爭房屋之內，關於「電梯」、「樓梯」及通行所需之「部分通道」，為顧及大樓相關人員通行方便及安全，伊並無意見。惟附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分，現遭被告占有，分別充為管理員辦公室、公共廁所、管理員休息室及堆放雜物，附圖所示Ｄ部分則遭占用，置放桌子、設置大樓各樓層信箱並擺放雜物，已侵害伊等所有權，又系爭房屋係供營業之用，伊等現以每坪每月3千元出租他人，被告占用面積計為37.52平方公尺，即11.35坪，而受有相當於租金34,050元之不當利益等情，爰分別依民法第767條、179條規定，求為命被告遷讓交還系爭房屋及自92年10月1日起至遷讓交還之日止，按月給付34,050元之判決。並聲明：㈠被告應將系爭房屋如附圖所示Ａ部分面積6.63平方公尺、Ｂ部分面積10.31平方公尺、Ｃ部分面積6.39平方公尺、Ｄ部分面積14.19平方公尺遷讓返還原告。㈡被告應自92年 10月1日起至前項房屋返還之日止，按月給付原告34,050元。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告豪美大樓管理委員會、子○○、癸○○○、寅○○、丑○○、辰○○、巳○○、乙○○、甲○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。被告午○○○、卯○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前到場以：如附圖所示Ａ部分與系爭大樓之走廊、通道相連，屬公眾通行必要空間，依公寓大廈管理條例第7條第1項第2款規定，不得專供原告使用，且該區域牆壁上列有各樓層住戶之標示，如專供原告使用，將損及全體住戶之權利；如附圖所示Ｂ部分為公共廁所，具有固定使用方法，為出入該大樓之人員使用大樓不可或缺之公共設施，依同條例第7條第1項第5款規定，亦不得專供原告使用；如附圖所示Ｃ部分為通往地下室之樓梯間，屬於全體住戶通往地下室所必經通道，依同條例第7條第1項第2款規定，不得專供原告使用，且影響全體住戶生命財產之安全；。如附圖所示Ｄ部分與系爭大樓之走廊、通道相連，屬公眾通行必要空間，依同條例第7條第1項第2款規定，不得專供原告使用，且該區域牆壁上設置各樓層住戶之信箱，亦屬同條項第5款規定不得由原告專有使用之部分；且伊等並未實際使用該大樓8樓房屋，自無現實占有原告之建物，原告不得請求伊等返還；又原告主張遭無權占有部分均為公共部分，不得作營業使用，原告以營業用之房屋租金，作為不當得利計算基準，並不合理等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告亥○○、天○○、地○○、酉○○、戌○○、辛○○、庚○○以：系爭大樓於最初合建時，地主與建商之合建契約第2條曾有：「…地上第一層之電梯間川堂 (玄關)裝大理石，其與店舖之間以鋁門隔開…」之約定，第8條約定：「本大樓申請建築執照時，由雙方在各應得之部份指定申請人及用途 (限壹樓店舖、貳樓餐廳、其他辦公廳)。第9條約定：「本大樓基地如能以角地計算，可多建房屋坪數時，乙方應盡力爭取及多建面積…」，第10條約定「如前條希望實現時甲方同意將第壹層多建之坪數劃為本大樓公共停車場之用，以保持停車場之合規格…」之約定。是知，當時系爭房屋1 樓之電梯間川堂 (玄關)，即已約定應供各樓層進出使用，與1樓店舖之間用鋁門隔開。且依該契約第9、10條，因日後大樓基地果能以角地計算，1樓可建坪數業較原契約書預計之120坪，增為138.8坪，故分得1樓之所有人即應將多增建之面積，供大樓公共停車場之用，原告之前手取得1樓所有權，乃繼承原始起造人而來，對合建契約知之甚明。自大樓完工迄原告拍定取得所有權之前，原告之前手、前前手與系爭大樓各樓層所有人，對系爭1樓公共空間係供全大樓各樓層使用，從未曾有異見，依「後手繼受前手權利原則」，原告自應受原合建契約之拘束。又系爭大樓於61年落成，當時土地登記法令並未將區分所有建物共用部分另編建號，單獨登記，而原告請求返還之空間乃大樓共同出入口及門廳、管理員室、公共廁所、逃生梯，為所有住戶均需使用之公共設施，至如附圖所示Ｂ部分為公共廁所、附圖所示Ｃ部分乃通往地下室之逃生梯，附圖所示Ｄ部分走道原堆放物品，並非被告所為，現已清空等語，資為抗辯。另被告豐達產業股份有限公司、建祥貿易有限公司、臺灣區合板製造輸出業同業公會、己○○、宇○○則以：系爭大樓為11層之大樓，每1 樓層均有相同位置、面積之公共設施，作為電梯間、逃生梯、公共廁所之用，而系爭大樓於60年11月8日建築完成，依當時之登記法規，將各該樓層之公共設施登記為各該樓層建物之專有部分，不另單獨登記為公共設施，因此，各樓層建物所有權人即有義務將公共設施提供予全體住戶使用，原告自有義務提供本件請求部分予公眾使用，且伊等並未占有原告所主張遭無權占有之建物，原告訴請返還，於法顯有未合，又原告主張遭占有之面積並非供營業之用，原告竟以出租房屋供營業用之租金請求不當得利，顯不合理等語，資為抗辯。並均答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、查原告於92年間經本院民事執行處拍賣程序買得系爭房屋，並於同年9月2日取得不動產權利移轉證書，於同年月22日辦妥所有權移轉登記，各取得系爭房屋所有權1/2，系爭房屋層次面積320.45平方公尺，騎樓面積138.36平方公尺等事實，為兩造所不爭，復有建物登記簿謄本、不動產權利移轉證書影本等件附卷為證，並經本院調閱本院91年度執字第27998號卷審核屬實，堪信為真實。五、原告主張，系爭房屋如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分，現遭被告無權占有，分別充為管理員辦公室、公共廁所、管理員休息室及堆放雜物，附圖所示Ｄ部分則遭占用，置放桌子、設置大樓各樓層信箱並擺放雜物，已侵害伊等所有權，被告應遷讓返還予伊，並按月給付相當租金之損害金等情，已為被告亥○○等所否認，並以前揭情詞置辯。經查：（一）原告主張系爭房屋如附圖所示Ａ部分面積6.63平方公尺，遭置放管理員管理桌、物品，為管理員使用、Ｂ部分面積10.31平方公尺為廁所、Ｃ部分面積6.39平方公尺為儲藏室、Ｄ部分面積14.19平方公尺為走道，堆放有物品等情，經本院於94年11月21日履勘現場，並囑託中山地政事務所會同測量屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽，堪信為真實。又依原告95年10月20日提出為被告所不爭之照片所示（見本院卷④第3至6頁、第30頁），如附圖所示Ａ部分原遭置放管理員管理桌、物品遷移至Ｄ部分，Ａ部分則改置椅子及盆栽，附圖所示Ｂ部分仍作為廁所使用，附圖所示Ｃ部分則堆放物品，足見系爭房屋如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分仍遭占有中，被告亥○○等抗辯已經清空云云，並不足採。（二）次查，系爭房屋如附圖所示Ａ部分現放置椅子及盆栽，附圖所示Ｂ部分作為廁所使用，附圖所示Ｃ部分為儲藏室堆放物品，附圖所示Ｄ部分為走道並放置管理員管理桌、物品等已如前述，惟不能證明為何區分所有權人或住戶所置放，參以管理員即被告宇○○為被告豪美大樓管理委員會所雇用一節，及原告前曾於93年3月4日之管理委員會會議中，主張不得占用其所有1樓前開部分時，該委員會決議大廳屬大公範圍，且基於消防設施檢查為由，拒不交還該等部分，惟願減收管理費（見本院卷①第108頁）等情，足認被告豪美大樓管理委員會對前開遭占用部分有事實上之管領力，而為自己占有。至被告宇○○雖實際於如附圖所示Ｄ部分放置管理桌、物品，惟其因受被告豪美大樓管理委員會雇用，係受該管理委員會之指示而對前開部分有管領力，依民法第942條規定，為占有輔助人，其餘被告則為系爭大樓之區分所有權人，不能證明對附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分為自己占有，原告主張除被告豪美大樓管理委員會外之其餘被告亦為占有人，即不可採。（三）復按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。被告雖抗辯，系爭大樓於60年間落成，當時土地登記法令並未將區分所有建物共用部分另編建號，單獨登記，原告請求返還之空間乃大樓共同出入口及門廳、管理員室、公共廁所、逃生梯，為所有住戶均需使用之公共設施，依公寓大廈管理條例第7條第1項第2、5款規定，原告不得請求返還云云。然公寓大廈管理條例第7條第1項第2 、5款固規定，連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，不得為約定專用部分。惟附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分均位於系爭房屋之一層樓面積內，屬原告專有部分所有權範圍，並非共用部分，本無約定專用之問題，而附圖所示之斜線部分為電梯、梯間、樓梯間、走道一，對外並通往騎樓，有複丈成果圖可稽，原告自陳該等部分為顧及大樓相關人員通行方便及安全，並不在原告本件請求返還之範圍，是足以作為系爭大樓出入之用。另附圖所示Ａ部分牆壁上固列有各樓層住戶之標示，Ｂ部分為廁所，Ｄ部分牆壁上設置各樓層住戶之信箱，惟該等部分之使用，本非建築設計上原始之使用目的，亦非區分所有權人生活利用上所不可或缺，當不得以其供系爭大樓住戶使用之現狀，即認屬前開規定之共用部分。（四）被告復抗辯，系爭大樓於合建時，地主與建商之合建契約即約定系爭房屋所在之1樓公共空間係供全大樓各樓層使用，依「後手繼受前手權利原則」，原告自應受原合建契約之拘束云云，並提出契約書一份為證。但姑不論原告已否認該契約之真正，被告迄未舉證證明之，已不足採為真正。即便該契約為真實，惟依該契約第2條約定：「…地上第一層之電梯間川堂 (玄關)裝大理石，其與店舖之間以鋁門隔開…」等語（見本院卷③第61頁），並未言明面積為何，如何使用，縱認該約定係將地上第一層之電梯間川堂供系爭大樓人員使用，而原告既已留有如附圖斜線部分之電梯、梯間、樓梯間、走道一，供系爭大樓人員通行，亦應認已符合前開約定。至被告所稱同契約第8、9、10條分別約定：「本大樓申請建築執照時，由雙方在各應得之部份指定申請人及用途 (限壹樓店舖、貳樓餐廳、其他辦公廳)…」「本大樓基地如能以角地計算，可多建房屋坪數時，乙方應盡力爭取及多建面積…」「如前條希望實現時甲方同意將第壹層多建之坪數劃為本大樓公共停車場之用，以保持停車場之合規格…」等語（見本院卷③第64、65頁），依其文義，均不足認被告豪美大樓管理委員會對附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分有何種合法占用之權源。（五）綜上，被告豪美大樓管理委員會不能證明其占用系爭房屋如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，係有合法之權源，則原告請求其將該等部分遷讓返還原告，即有理由。（六）末按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；又城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院61年度台上字第1695號判例要旨、94年度第2次民事庭會議決議參照）。查原告自93年2月1日起將系爭房屋出租予隆美布料股份有限公司供營業之用，約定室內40坪，租金每月12萬元，有被告不爭之租賃契約書在卷可證（見本院卷①第12頁），相當每坪每月3千元，被告豪美大樓管理委員會占用面積計37.52平方公尺，相當11.35坪（37.52×0.3025），依前所述，被告豪美大樓管理委員會受有按月相當於租金34,050元之不當利益（11﹒35×3000），被告抗辯，該等占用部分並非供營業之用，原告以出租房屋供營業用之租金請求不當得利，顯不合理云云，洵不足採。惟民法第271條規定，數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之。原告訴之聲明係請求本件全部被告23人自92年10月1日起至遷讓返還系爭之日止，按月給付34,050元等語。該金錢之債乃可分之債，依前開規定，原告向被告豪美大樓管理委員會請求之金額為每月1,480元（34,050÷23，元以下四捨五入），未逾被告豪美大樓管理委員會前開所受之不當利益，自應准許。至其餘被告並未占用系爭房屋如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，已如前述，則原告對之請求不當得利云云，亦不可採。六、綜據上述，原告本於民法第767條、179條規定，請求被告豪美大樓管理委員會應將系爭房屋如附圖所示Ａ部分面積6.63平方公尺、Ｂ部分面積10.31平方公尺、Ｃ部分面積6.39平方公尺、Ｄ部分面積14.19平方公尺遷讓返還原告，並自原告取得所有權之日即92年9月2日後之同年10月1日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告1,480元，為有理由，應予准許，其餘超過部分，則屬無據，應予駁回。七、本判決原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至其敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併其訴駁回之。八、據上論結，本件原告之訴為有一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項但書、第390條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　3　　月　　27　　日民事第一庭法　官　詹文馨以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　96　　年　　3 　　月　　29　　日書記官　林玲華

臺灣臺北地方法院94年度訴字第128號

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