94年度訴字第2511號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：95 年 09 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　94年度訴字第2511號原　　　告　己○○原名陳清琦訴訟代理人　張淑敏律師被　　　告　辛○○ 乙○○○ 上　一　人訴訟代理人　陳逸華律師蔡鎮隆律師被　　　告　庚○○ 戊○○ 甲○○ 丁○○ 丙○○ 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國95年8月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告乙○○○應將坐落台北市○○區○○段一小段九０九地號土地上如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示面積共二十一平方公尺之建物拆除，將土地返還予原告。被告乙○○○應給付原告新臺幣貳佰肆拾玖萬捌仟玖佰肆拾柒元，及自民國九十五年六月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告戊○○、丁○○、丙○○應自坐落台北市○○區○○段一小段九０九地號土地上如附圖Ｂ部分所示面積二十平方公尺之建物內遷出。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告乙○○○負擔五分之三，餘由被告戊○○、丁○○、丙○○負擔。本判決第一項及第二項於原告各以新臺幣貳佰捌拾肆萬貳仟元、捌拾叁萬叁仟元為被告乙○○○供擔保後，得假執行。但被告乙○○○如各以新臺幣捌佰伍拾貳萬陸仟元、貳佰肆拾玖萬捌仟玖佰肆拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告以新臺幣貳佰柒拾萬柒仟元被告供戊○○、丁○○、丙○○擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二請求之基礎事實同一者。三擴張或減縮應受判決事項之聲明者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款及第2項分別定有明文。經查：本件原告於訴狀送達後，追加庚○○、戊○○、甲○○、丁○○、丙○○等為被告（本院卷一第119頁、第258頁反面、第276頁、卷二第3頁、第53頁參照），其請求之基礎事實同一，且被告乙○○○、戊○○、甲○○均無異議而為本案之言詞辯論，核與上開規定相符，自應准許。又本件原告起訴時，原聲明為：㈠被告辛○○應將坐落台北市○○區○○段一小段909地號之土地上（下稱系爭土地）如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示面積共21平方公尺之建物拆除，並給付新臺幣（下同）167萬4,503元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計付之利息；㈡被告乙○○○應給付原告49萬2,480元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計付之利息（本院卷一第4頁參照），嗣於95年6月22日訴訟進行中，變更其聲明為：㈠被告辛○○、甲○○及鄭玉官應將坐落系爭土地上，如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示面積共21平方公尺之建物拆除，騰空返還土地予原告，並連帶賠償原告104萬3,280元，及自95年6月23日起至清償日止，按年息5%計付之利息；㈡被告乙○○○另應賠償原告14 5萬5,667元，及自95年6月23日起至清償日止，按年息5%計付之利息；㈢被告戊○○、丁○○、丙○○應自系爭土地上如附圖Ｂ部分所示面積20平方公尺之建物內遷移，並連帶賠償原告11萬2,000元，及自95年6月23日起至清清償日止，按年息5%計付之利息；㈣被告庚○○應償原告34萬3,200元，及自95年6月23日起至清償日止，按年息5%計付之利息（本院卷二第36頁、第78頁參照），核其請求之基礎事實同一，且屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，核與首揭規定相符，應予准許。二、本件被告庚○○、丁○○、丙○○等3人均未於言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。乙、實體方面：壹、原告起訴主張：一、坐落台北市○○區○○段一小段909地號之系爭土地（面積為67平方公尺），為原告單獨所有，惟被告辛○○、甲○○及乙○○○未經原告同意，竟於系爭土地上興建如附圖Ａ所示面積1平方公尺及Ｂ所示面積20平方公尺之建物，作為經營「真福記烤鴨莊」及「靈芝檳榔店」使用。而被告辛○○嗣於民國94年4月間復將上揭如附圖Ｂ部分所示之建物，出租予被告戊○○，約定每月租金為2萬8千元，其後，被告戊○○再於95年2月間以其配偶陳幸亞之名義，轉租予被告丙 ○○，每月租金亦約定為2萬8千元，被告丙○○旋將之提供予其弟即被告丁○○經營地瓜園生意。另被告乙○○○未經原告同意，擅自在系爭土地及鄰地（即台北市○○區○○段一小段912地號，原告持分1/2，下稱912地號土地）上，興建門牌號碼為台北市○○路○段10號，層數為3層，如附圖Ｃ部分及Ｄ部分所示面積共72平方公尺之建物，其第2、3層現為被告乙○○○居住使用，第1層則由被告乙○○○出租予被告辛○○，被告辛○○再轉租予庚○○，用以經營「寶林水晶礦石」，約定每月租金為4萬元。因此，被告辛○○ 、甲○○及乙○○○共同無權占有系爭土地，原告爰依民法第767條規定，請求渠3人拆除系爭土地上如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示面積共21平方公尺之建物，騰空返還土地予原告，並依民法第185條、第179條、土地法第97條、第105條等規定，請求渠3人連帶賠償自原告取得系爭土地所有權之日起（即91年7月5日）至95年5月4日止，共46個月之相當於租金之損害，計104萬3,280元（計算式：渠3人占用面積21㎡× 系爭土地每平方公尺之申報地價12萬9,6 00元/㎡×10％× 1/12×46月＝104萬3,280元）；又被告乙○○○另無權占用系爭土地及912地號土地，爰依民法第179條、土地法第97 條、第105條等規定，請求渠賠償自原告取得912地號土地所有權之日起（即92年5月19日）至95年5月18日止，共3年之相當於租金之損害，計104萬3,280元（計算式：渠占用面積72㎡×系爭土地及912地號土地之申報地價12萬9,6 00元/㎡ ×原告持分0.78×10％×2/3（占用2、3樓）×3年＝145萬 5,667 元）；而被告戊○○、丙○○及丁○○無權占有系爭土地如附圖Ｂ部分所示面積，爰依民法第767條規定，請求渠3人自如附圖Ｂ部分所示之建物遷出，並依民法侵權行為、不當得利之規定，請求渠3人連帶賠償自被告丙○○承租前揭建物之日起（即95年2月5日）至95年6月4日止，共4個月之相當於租金之損害，計11萬2千元（計算式：2萬8千元/月×4月＝11萬2千元）；再者，被告庚○○亦無權占用系爭土地與912地號土地，如附圖Ｃ部分及Ｄ部分所示面積，爰依民法侵權行為、不當得利之規定，請求渠賠償自94年6月1日至95年4月30日止，共11個月之相當於租金之損害，計34 萬3,200元（算式：4萬元/月×原告持分0.7 8×11月＝34萬 3,200元）。二、系爭土地為原告向前手即訴外人房治林所購得，房治林則在78年7月17日登記取得系爭土地之所有權，房治林取得系爭土地所有權時，土地上並無任何建物存在，故如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之建物，顯非在47年間所建。原告於91年7月5日取得系爭土地之所有權時，土地上雖已有建物存在，惟該建物本即為無權占用系爭土地，自不影響原告本件請求。又912地號之土地，原告亦是由房治林處受讓取得其持分，非自訴外人陳天浩處所受讓取得。三、被告辛○○與被告乙○○○於81年8月1日所訂立之租約，係被告甲○○合法代理被告乙○○○所簽訂，如係被告甲○○偽造被告乙○○○之簽名而訂定，被告乙○○○應早已提出異議，並對被告甲○○提出偽造文書之刑事告訴才是，不可能任由被告甲○○收取租金長達10年，該租約復經律師見證，被告乙○○○於92年7月16日所致被告辛○○、甲○○之存證信函中，已表明先前由被告甲○○代收租金，因被告甲○○未如實轉交，伊已收回自行處理等語，亦與被告辛○○所辯內容相符，是足認該租約為真正，不可能是被告甲○○所偽造，被告乙○○○本人確曾與被告辛○○簽訂租約無誤。四、原告以相當代價向房治林購得系爭土地及912號土地之持分，為善意第三人。因房治林未依約將土地所有權移轉登記予原告，原告乃訴請房治林辦理所有權移轉登記，嗣雙方於訴訟進行中達成和解，原告遂持本院91年度重訴字第1921號和解筆錄辦理所有權移轉登記，並無不符常情之處。被告乙○○○於伊對陳天浩請求辦理所有權移轉登記之訴訟中（即本院79年度訴字第6792號），自承因房治林已出資2,800萬元，伊遂將系爭土地全部及912號土地持分1/2，辦理所有移轉登記予房治林，是伊不向房治林訴訟，而向僅出資100萬元卻可取得912 地號土地持分1/2之陳天浩起訴請求，可證房治林係以相當對價取得系爭土地部及912地號土地之持分，至其餘1,300萬元價款，則係陳天浩應給付予被告乙○○○ 者，自與房治林無關。原告既因信賴房治林之所有權登記，而自房治林受讓系爭土地及912號土地之持分，依土地法第 43條規定，登記有絕對效力，再依善意推定原則，原告既因信賴地政機關之登記而取得所有權，自應受土地法第43條規定之保護。故被告乙○○○辯稱原告與房治林間之買賣，為通謀虛偽意思表示，並無任何法律依據，復未舉證以實其說，所辯自不足採。五、爰此聲明：㈠被告辛○○、甲○○及鄭玉官應將坐落系爭土地上，如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示面積共21平方公尺之建物拆除，騰空返還土地予原告，並連帶賠償原告104萬3,280元，及自95年6月23日起至清償日止，按年息5%計付之利息；㈡被告乙○○○另應賠償原告145萬5,667元，及自95年6月 23日起至清償日止，按年息5%計付之利息；㈢被告戊○○、丁○○、丙○○應自系爭土地上如附圖Ｂ部分所示面積20平方公尺之建物內遷移，並連帶賠償原告11萬2,000元，及自 95年6月23日起至清清償日止，按年息5%計付之利息；㈣被告庚○○應償原告34萬3,200元，及自95年6月23日起至清償日止，按年息5%計付之利息；㈤上揭第㈠項至第㈣項之聲明，陳明願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告方面：一、被告庚○○、丁○○、丙○○等3人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。二、被告辛○○抗辯：㈠、坐落系爭土地及912號土地上，如附圖Ａ部分、Ｂ部分、Ｃ部分及Ｄ部分所示之建物，為被告乙○○○於47年間所興建，並非伊所建，如附圖Ａ部分所示建物（即檳榔攤）亦非伊所有，與如附圖Ｂ部分所示建物，伊均是經被告乙○○○同意而進行整修。伊係自81年8月1日起向被告乙○○○承租坐落於系爭土地上門牌號碼為台北市○○路○段10號1樓之店面至今，每月租金為5萬元，目前伊仍占有如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之建物，用以經營「真福記烤鴨莊」及「靈芝檳榔店」。嗣伊徵得被告乙○○○同意，將前揭店面之一部分轉租予訴外人林清義經營機車行，林清義再轉租予被告庚○○經營「寶林水晶礦石」（即如附圖Ｃ部分及Ｄ部分所示建物）；另一部分則轉租予被告戊○○賣胡椒餅，並約定每月租金為2萬8千元（即如附圖Ｂ部分所示建物）。其中，被告戊○○之租約已到期，但被告戊○○、丁○○拒不搬遷。是伊為有權使用前揭店面，非無法律上原因而受有利益，故伊對原告自無何侵權行為或損害賠償責任可言。㈡、又在78年間，被告乙○○○曾委託被告甲○○出售上開建物及系爭土地，然被告甲○○卻將土地輾轉過戶予訴外人陳天浩，且僅支付被告乙○○○少許價款，形成土地及建物之所有權人各異，引發被告乙○○○與陳天浩間之爭議。被告乙○○○為平息糾紛，於81年8月1日與伊簽訂租約時，約明租約授權被告甲○○代理，所有租金亦由被告甲○○收取，惟實際上，自伊承租時起至91年間，均由被告乙○○○與代表地主之被告甲○○各向伊收取1/2之租金。其後，事隔10 餘年，被告甲○○仍遲不與被告乙○○○結清售價，被告乙○○○乃於92年7月16日發函解除對被告甲○○之授權，且再於92年8月與伊另訂新租約，致被告甲○○無法再向伊收取 1/2租金，陳天浩才將系爭土地持分過戶予原告。另原告係在91年7月5日方取得系爭土地之所有權，系爭土地上已存在上開建物，原告當知之甚明，況被告甲○○尚代為收取租金超過1年，則原告顯然同意上開建物續存於系爭土地之上，原告迄今才訴請伊拆屋還地，亦與有過失。爰此聲明；駁回原告之訴。三、被告乙○○○抗辯：㈠、系爭土地原為台北市○○區○○段22地號，912地號土地則原為同所同段25地號，上揭2筆土地均為水利地，均為被告乙○○○在77年10月間向台北市塯公農田水利會所購得。被告乙○○○自50年間即居住於伊所有門牌號碼為台北市○○路○段10號之建物內（當時原坐落912地號土地上），至56 年間，因塯公圳洞口水流湍急，被告乙○○○遂於上開建物後方即系爭土地上舖設鋼筋水泥板，但未將系爭土地土地作其他利用。惟至81年8月1日，被告甲○○未經被告乙○○○之同意或授權，逕在被告乙○○○原舖設鋼筋水泥板上，以木板組合成房屋後，再無權代理被告乙○○○出租予被告辛○○，且向被告辛○○收取租金長達10年，被告甲○○與被告辛○○在81年8月1日訂立之租賃契約，即是被告甲○○偽造被告乙○○○之簽名而簽訂，而與被告乙○○○無關。故坐落於系爭土地上之木板建物，既非被告乙○○○所建，亦非被告乙○○○出租予被告辛○○，被告乙○○○復未曾收取租金，受有相當於租金之不當得利者，實為被告甲○○。另原告提出之航空測量圖，自其內容並無從判斷是否係林務局農林航空測量所製作，亦無從判斷是否與系爭土地上木板建物之坐落地點相關，被告乙○○○爰否認該文件之真正。㈡、嗣被告乙○○○於78年間，以4,200萬元之價格，將系爭土地、912地號土地及門牌號碼台北市○○路○段10號之建物一併出售予訴外人陳天浩，惟陳天浩並未依約支付價款，迄今尚欠價金1, 300萬元未獲清償，雙方因此纏訟多年。依雙方所定不動產買賣契約第2條第4款約定：「第肆次付款：於甲方（即買受人陳天浩）取得全部土地所有權（22、25地號）時及乙方（即被告乙○○○）將地上物全部交付甲方時，甲方以參拾日期付清尾款新台幣壹仟萬元正」，是陳天浩既未履行付款條件，被告乙○○○即得依雙方上開約定及民法第264條規定，行使同時履行抗辯權，繼續占有系爭土地及 912地號土地，且912地號土地，現為原告與陳天浩共有，身為共有人之原告本應容忍被告乙○○○繼續占有，故被告乙○○○並非無權占有系爭土地及912地號土地。㈢、另房治林又於91年6月間將上揭2筆土地出售予原告，惟渠等間就系爭土地約定之價金為2,759萬7,300元，912地號土地之價金為720萬8,250元，二者合計僅3,479餘萬元，與91年7月之公告地價幾近相同，而比前述被告乙○○○於78年間出售予房治林之價格短少約700餘萬元，衡以土地價值每年均有調漲，眾所周知，豈有經過13年，土地價值反而貶值之理。再依台北市松山地政事務所函覆之上揭2筆土地所有權移轉登記申請資料所示，並無原告之出資憑證；另原告曾訴請房治林辦理912地號土地之所有權移轉登記（即本院91年度重訴字第1921號），原告起訴時亦未檢附出資證明，事隔9 日之後，原告即具狀表示與房治林和解，渠2人旋於91年11 月4日達成訴訟上和解。如渠2人間就上揭2筆土地之買賣，並非通謀虛偽意思表示，且房治林願意履約，則渠2人間即無訴訟之必要，原告又何必於起訴後再行具狀表明和解，足見渠2人間就上揭2筆土地之買賣，為通謀虛偽意思表示，該債權行為及物權行為，均為無效，原告自不得請求被告乙○○○拆屋還地。㈣、爰此聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、被告甲○○辯稱：坐落系爭土地及912號土地上，如附圖Ａ部分、Ｂ部分、Ｃ部分及Ｄ部分所示之建物，均為被告乙○○○於47年間所興建，當時伊尚未出生。其中，如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之建物，均是違建，另如附圖Ｃ部分及Ｄ部分所示之建物，並非違建，其門牌號碼原為台北市○○路○段9號，嗣經整編為台北市○○路○段10號。房治林向被告乙○○○買受系爭土地及912號土地時，被告乙○○○即授權伊為代理人，與房治林及建設公司簽訂合建契約。伊並未占有如附圖Ａ部分、Ｂ部分、Ｃ部分及Ｄ部分所示之建物，亦未住居其內，僅曾於81年至90年間，與被告乙○○○各向被告辛○○收取1/2之租金，至被告乙○○○發函取消授權後，伊即未再向被告辛○○收取1/2租金。五、被告戊○○則辯稱：伊向被告辛○○承租系爭土地上如附圖Ｂ部分所示之建物，經營胡椒餅生意，自94年4月間開始占用，且按時支付租金予被告辛○○，嗣伊又轉租予被告丙○○，並告知有本件訴訟。伊與被告辛○○間之租約，至95年5月31日到期，伊在租約到期前，即已告知被告丙○○租期即將屆至，但被告丙○○不願意搬遷，伊則在95年5月31日即已遷離，且自該日之後，伊即未再向被告丙○○收取租金等語。叁、兩造不爭執之事項：一、原告為系爭土地及912地號土地之所有權人，權利範圍各為全部及1/2（本院卷一第1、6、24、78頁參照）。二、被告辛○○現占有如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之建物，用以經營「真福記烤鴨莊」及「靈芝檳榔店」；嗣伊又將如附圖Ｂ部分所示建物轉租予被告戊○○賣胡椒餅，約定每月租金為2萬8千元；至如附圖Ｃ部分及Ｄ部分所示建物1樓店面，伊則轉租予訴外人林清義經營機車行，其後，林清義再轉租予被告庚○○經營「寶林水晶礦石」（本院卷一第23、24頁、卷二第3、49頁）。三、被告甲○○並非系爭土地上如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之建物之現占有人（本院卷二第78頁反面）。四、坐落系爭土地及912地號土地上，門牌號碼為台北市○○路 ○段10號之房屋，為被告乙○○○所有，被告乙○○○現仍住居其內（本院卷一第80、81、101頁、卷二第10頁）。五、被告戊○○向被告辛○○承租系爭土地上如附圖Ｂ部分所示之建物，經營胡椒餅生意，且自94年4月間開始占用。嗣伊又轉租予被告丙○○。肆、得心證之理由：一、本件原告起訴主張其為系爭土地及912地號土地之所有權人，權利範圍各為全部及1/2，而坐落系爭土地上，如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之建物，現為被告辛○○占有，並用以經營「真福記烤鴨莊」及「靈芝檳榔店」，嗣被告辛○○又將如附圖Ｂ部分所示建物出租予被告戊○○賣胡椒餅，約定每月租金為2萬8千元，其後，被告戊○○又將之轉租予被告丙○○；又坐落系爭土地及912地號土地上，門牌號碼為台北市○○路○段10號之房屋，為被告乙○○○所有，被告乙○○○現仍住居其內；另坐落系爭土地及912地號土地上，如附圖Ｃ部分及Ｄ部分所示建物1樓店面，則係被告辛○○出租予訴外人林清義經營機車行，林清義嗣又轉租予被告庚○○經營「寶林水晶礦石」等情，已據原告提出系爭土地及912地號土地之登記謄本、照片、真福記烤鴨莊名片、烤鴨加班餐費支出證明單、林清義名片、勝泰車業行收據、庚○○名片、被告辛○○與被告戊○○所訂租賃契約書、被告辛○○與林清義所訂租賃契約書及丙○○租賃契約書等件為證（本院卷一第10至16頁、第123至124頁、第237至249頁、卷二第42頁參照），且分別為被告辛○○、乙○○○及戊○○所不爭執，自堪信為真實。其次，原告又主張被告辛○○、甲○○及乙○○○等3人，未得其同意即共同在系爭土地上搭建如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之建物，渠3人即屬共同無權占有系爭土地；另被告乙○○○未經原告同意，於系爭土地及912地號土地上興建門牌號碼為台北市○○路○段10號，層數為3層，占用上揭2筆土地之面積如附圖Ｃ部分及Ｄ部分所示；至被告戊○○、丙○○、丁○○3人，則無權占有系爭土地如附圖Ｂ部分所示面積，而被告庚○○亦無權占用系爭土地與912地號土地，如附圖Ｃ部分及Ｄ部分所示面積等語；惟被告辛○○、甲○○及乙○○○等3人，均否認渠有何無權占有系爭土地或912地號土地情事，被告辛○○、甲 ○○、乙○○○及戊○○復各以前揭情辭置辯，是以，本件之爭點即為：㈠系爭土地上如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之建物，其事實上處分權人為何人？該事實上處分權人是否有權占有系爭土地？㈡被告乙○○○占有系爭土地、912地號土地，如附圖Ｃ部分及Ｄ部分所示面積，是否係有權占有？㈢系爭土地上如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之建物，其現占有人為何人？是否係有權占有？㈣被告庚○○占有使用系爭土地及912地號土地，是否係有權占有？㈤原告應向何被告請求相當於租金之不當得利？其主張損害賠償或返還利益之數額，是否適當？爰審究如下：㈠、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第767條定有明文。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是須對房屋有所有權或有事實上處分權者，始得為之。故請求拆屋還地，必須對於該無權占有土地之房屋的所有權人或事實上處分權人為之。經查：１、本件原告主張系爭土地上如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之建物，為被告辛○○、甲○○及乙○○○等3人所共同搭建云云，然均為上開被告所否認。查系爭土地上如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之建物，為被告辛○○向被告乙○○○所承租，並供作被告辛○○分別經營「靈芝檳榔攤」及「「真福記烤鴨莊」之事實，已據被告辛○○自認在卷（本院卷第24頁參照），復據伊提出伊與被告乙○○○先後於81年8月1日、92年7月15日所訂之租賃契約2份在卷足憑（本院卷一第26頁至29頁反面參照），自堪信屬實。雖被告乙○○○辯稱上揭被告辛○○提出之81年8月1日之租賃契約，係被告甲○○無權代理並偽造伊之簽名所訂立，被告甲○○向被告辛○○收取租金長達10年云云，惟查，被告乙○○○上開所辯，為原告所否認，而被告乙○○○復未就此有利於己之事實，舉證以實其說，已難採信被告乙○○○所辯屬實。又查，被告辛○○依約所應給付之租金，自81年間至91年間，係分別由被告乙○○○與被告甲○○各向被告辛○○收取半數，至92年間，被告乙○○○發函向被告辛○○表示不再授權被告甲○○代收租金，被告甲○○乃未再向被告辛○○收取半數之租金等情，亦據被告甲○○於本院95年8月23日言詞辯論時陳述綦詳（本院卷二第79頁參照），復有被告辛○○提出之92年7 月16日台北榮星郵局第942號存證信函附卷可參（本院卷一第34頁至35頁參照），堪認被告辛○○僅係上揭建物之承租人，而非該等建物之事實上處分權人。２、又被告乙○○○辯稱系爭土地上如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之建物為被告甲○○於81年間所搭建云云，然查，上揭建物於47年間，即已存在於系爭土地上，而與上揭建物比鄰相連之門牌號碼台北市○○路○段10號之房屋，整編前門牌為台北市○○路○段9號，亦是在47年間即已興建完成，此經被告甲○○先後自承：「原告要求我們拆除的房子從民國47 年就已經存在了，現在門牌號碼已經改為基隆路二段10號了‧‧‧」、「房子是民國47年就蓋的，當時我還沒有出生，檳榔攤跟賣燒餅的違建47年就這樣，市政府合格證書9號變更為10號。」等語（本院95年5月17日及同年8月23日言詞辯論），並據甲○○提出47年12月23日台北市工務局修建房屋證明書在卷可參（本院卷一第253、264頁、卷二第78頁反面參照）。又上開門牌號碼台北市○○路○段10號之房屋，為被告乙○○○所有，且乙○○○在50年以前即已遷入居住迄今，亦為被告乙○○○所自承（本院94年9月12日言詞辯論暨歷次答辯書狀，本院卷一第80、81、10 1頁、卷二第10 頁參照），參以被告乙○○○與陳天浩就系爭土地及912地號土地所訂買賣契約書第2條第4款約明：「第肆次付款：於甲方（即買受人陳天浩）取得全部土地所有權（22、25地號）時及乙方（即被告乙○○○）將地上物全部交付甲方時，甲方以參拾日期付清尾款新台幣壹仟萬元正」等語（本院卷一第95頁參照），堪認被告乙○○○於出售系爭土地及912 地號土地予陳天浩時，顯有將上開門牌號碼台北市○○路○段10號之房屋，連同系爭土地及912地號土地上其他現存之地上物，一併處分且移轉占有予陳天浩之意思，是被告乙○○○對於上揭建物，應有事實上之處分權能存在。因此，被告甲○○顯非上揭建物之事實上處分權人，被告乙○○○始為上揭建物之事實上處分權人，洵堪認定。３、另按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，此有最高法院48年台上字第29號判例意旨足資參照。查被告乙○○○辯稱原告就系爭土地及912地號土地所為之買賣，係通謀虛偽意思表示，渠等之債權行為及物權行為，均屬無效，原告不得請求被告乙○○○拆屋還地云云，依上開判例意旨，自應由被告乙○○○就原告與房治林間之買賣係通謀虛偽意思表示之事實，負舉證責任。經查： ⑴、本院調閱原告於91年間辦理系爭土地及912地號土地所有權移轉登記之原因關係相關證明文件，查該移轉登記申請案卷內，確有原告及房治林雙方蓋章之登記申請書、系爭土地買賣所有權移轉契約書（即系爭土地登記原因證明文件）、本院91年度重訴字第1921號和解筆錄（即912地號土地登記原因證明文件）、房治林之所有權狀（即已登記者其所有權狀）等文件，有台北市松山地政事務所函覆本院之91年信義字第13894號、92年信義字第10372號買賣及和解移轉所有權移轉登記申請案影本附卷足憑（本院卷一第179至205頁參照），核與土地登記規則第34條第1項所定申請登記應提出之文件相符，堪信房治林與原告雙方辦理系爭土地及912地號土地移轉所有權登記當時，已備齊相關文件且經地政事務所審查符合後，始受理登記，其登記程序並無何瑕疵可言，況上開土地登記規則第34條第1項規定，並未要求申請登記之當事人應提出出資證明文件，自不得以前揭系爭土地及912 地號土地移轉所有權登記申請案卷內未檢附原告出資證明文件，遽認房治林與原告雙方就系爭土地及912地號土地所有權移轉係通謀虛偽意思表示。 ⑵、又本院復調閱本院91年度重訴字第1921號土地所有權移轉登記事件全案卷宗，查原告與房治林雙方確於上開事件91年11月4日言詞辯論時，經法官勸諭雙方和解後，成立訴訟上和解，並作成和解筆錄載明：「和解成立內容：一、被告（註：即房治林）願將坐落台北市○○區○○段一小段912地號，‧‧‧權利範圍1/2之土地辦理所有權移轉登記予原告陳清琦‧‧‧所有。」等語（本院91年度重訴字第1921號卷91年11月4日言詞辯論筆錄參照），按訴訟當事人成立訴訟上和解，本即為當事人基於私法自治、契約自由原則，以及其程序主體地位所享有自由處分訴訟標的之權能，自不得以原告與房治林就所爭執之法律關係達成相互退讓之和解合意，即逕謂渠2人間有何通謀而為虛偽意思表示情事。再查，本院91年度重訴字第1921號土地所有權移轉登記事件，原告固係依買賣契約之法律關係起訴請求（本院91年度重訴字第 1921 號卷附原告起訴狀參照），惟就原告已否依約給付土地價金予出賣人房治林此一事實之解明，非必藉由原告提出付款證明，始得以明瞭，是亦不能以原告未於前揭訴訟事件提出支付價款之憑證，即認原告與房治林就系爭土地及912 地號土地所有權所為之買賣，係通謀而為虛偽意思表示。至買賣價金之多寡，亦係買賣雙方當事人各自衡量買賣標的物本身之價值及其他一切主、客觀情狀後，基於契約自由原則所為之意思決定，是縱為相同之標的物，歷次買賣之價格，亦因當事人間之考量因素不同而未必一致，系爭土地與建物之所有權是否同一影響價格至詎，故被告乙○○○以原告與房治林約定之買賣價金，遠低於伊在78年間出售予陳天浩之價金為據，辯稱原告與房治林就系爭土地及912地號土地所有權所為之買賣，係通謀而為虛偽意思表示云云，亦顯不足採。 ⑶、此外，被告乙○○○並未舉出其他證據證明原告與房治林就系爭土地及912地號土地所有權所為之買賣，有何通謀而為虛偽意思表示之事實，從而，原告為系爭土地所有權人及 912地號土地所有權之共有人，洵堪認定，被告乙○○○抗辯原告與房治林就系爭土地及912地號土地所有權所為之買賣，係通謀而為虛偽意思表示，原告不得訴請伊拆屋還地云云，並非可採。４、綜前所述，被告乙○○○既為系爭土地上如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之建物之事實上處分權人，而伊對於如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之建物有何占有使用系爭土地之合法權源，復未能舉證以實其說，則原告主張被告乙○○○未得其同意，即無權占有系爭土地如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之面積，即屬可採，故原告依據民法第767條規定，請求被告乙○○○ 應將坐落系爭土地上如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之建物拆除，並將所占用土地返還原告，為有理由，應予准許。至被告辛○○及甲○○2人，並非系爭土地上如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示建物之事實上處分權人，已如前述，則原告請求渠2 人拆除如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之建物，並返還所占用之土地，依前揭說明，於法無據，不能准許。㈡、次查，門牌號碼台北市○○路○段10號之房屋，所占系爭土地及912地號土地之面積，分別如附圖Ｃ部分及Ｄ部分所示，此有本院95年1月19日勘驗測量筆錄及台北市松山地政事務所土地複丈成果圖15份在卷可參（本院卷一第175至176 頁反面、第209至225頁參照），又被告乙○○○對於坐落系爭土地及912地號土地上，門牌號碼台北市○○路○段10 號之房屋，為伊所有，且伊目前仍住居其內之事實，復無爭執（本院卷一第80、81、101頁、卷二第10頁參照），故原告主張被告乙○○○現住居如上揭門牌號碼所示之房屋，並占有系爭土地及912地號土地，各如附圖Ｃ部分及Ｄ部分所示面積之事實，自堪信屬實。惟被告乙○○○抗辯伊於78年間曾將系爭土地、912地號土地及門牌號碼台北市○○路○段 10 號之建物一併出售予訴外人陳天浩，但陳天浩迄今尚欠伊價金1,300萬元未獲清償，伊得依雙方所定不動產買賣契約第2條第4款及民法第264條規定，行使同時履行抗辯權，而繼續占有系爭土地及912地號土地，伊並非無權占有，原告應容忍之云云。查，系爭土地所有權全部及912地號土地之持分1/2，均為原告向房治林所買受，有前揭台北市松山地政事務所91年信義字第13894號、92年信義字第10372 號買賣及和解移轉所有權移轉登記申請案影本（本院卷一第 179至205頁參照）暨本院91年度重訴字第1921號土地所有權移轉登記事件可參，故原告之前手為房治林，並非陳天浩，因之，縱被告乙○○○所辯陳天浩積欠伊買賣價金迄未清償，伊得對陳天浩行使同時履行抗辯權，而拒絕交付系爭土地及912地號土地予陳天浩之事實為真，原告亦不因此即繼受此項瑕疵，是以，被告乙○○○不得以陳天浩未付清價金為由對抗原告，被告乙○○○所辯，並無足採。另被告乙○○○又未舉出其他證據證明伊現住居上揭門牌號碼之房屋，具有占用系爭土地及912地號土地之合法權源，因此，原告主張被告乙○○○無權占有系爭土地及912地號土地，各如附圖Ｃ部分及Ｄ部分所示面積等語，即為可採。㈢、再依民法第767條規定，所有人對於無權占有、侵奪其所有物或妨害其所有權者，請求返還所有物或除去其侵害，均應對現占有人或現侵害人為之，方為適法。經查：１、被告甲○○並非系爭土地上如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示建物之所有人或事實上處分權人，業經認定如前，又兩造對於被告甲○○亦非系爭土地上如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示建物之現占有人之事實，復均無爭執（本院卷二第78頁反面參照），是以，被告甲○○顯無可能該當無權占有系爭土地或妨害原告所有權之法定要件，原告自不得依民法第767條規定請求被告甲○○返還所有物或除去其侵害。２、次查，被告辛○○目前占有系爭土地上如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之建物，並用以經營「真福記烤鴨莊」及「靈芝檳榔店」之事實，為兩造所不爭執，復有本院95年1月19日勘驗測量筆錄及台北市松山地政事務所土地複丈成果圖15份足憑（本院卷一第175至176頁反面、第209至225頁參照），堪認被告辛○○確為系爭土地如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示面積之現占有人。又系爭土地上如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之建物，為被告辛○○向被告乙○○○所承租，業據被告辛○○自承在卷（本院卷一第23至24頁反面），本院亦已認定如前，而被告乙○○○對於系爭土地如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示面積，既為無權占有，原告始為土地所有權人，被告辛○○自無從僅憑伊與被告乙○○○間之租賃關係，而取得占有系爭土地之合法權源。雖被告辛○○另辯稱原告係於91年7月5日方取得系爭土地之所有權，系爭土地上已存在上開建物，原告知之甚明，被告甲○○尚代原告向伊收取租金超過1年，原告顯然承認上開建物有權使用系爭土地云云，惟被告辛○○並未舉證以實其說，渠所辯自不足採信，故被告辛○○為無權占有系爭土地之事實，洵堪認定。３、另查，系爭土地上如附圖Ｂ部分所示之建物，為被告戊○○向被告辛○○所承租，並自94年4月間起，用以經營胡椒餅生意等事實，為兩造所不爭執，經本院至現場勘驗屬實，有前揭本院95年1月19日勘驗測量筆錄及台北市松山地政事務所土地複丈成果圖15份在卷可參。被告戊○○雖辯稱伊於95年5月31日即已自上開建物遷出云云，惟被告戊○○並未舉證證明之，渠所辯自不能採信，故被告戊○○仍為系爭土地上如附圖Ｂ部分所示建物之現占有人。又被告戊○○之前手為被告辛○○，而被告辛○○無權占有系爭土地，復已如前述，則同前段說明，被告戊○○亦不能憑伊與被告辛○○間之租賃關係，而取得占有系爭土地之合法權源，故被告戊○○占有系爭土地，自屬無權占有。從而，原告依據民法第767條規定，請求被告戊○○自上開建物遷出，於法有據，應予准許。４、至原告又主張被告戊○○於95年2月間以其配偶陳幸亞之名義，再將系爭土地上如附圖Ｂ部分所示建物轉租予被告丙○○，每月租金約定為2萬8千元，被告丙○○旋將之提供予渠弟即被告丁○○經營地瓜園生意，被告丁○○、丙○○未經原告同意即使用系爭土地，亦屬無權占有等事實，業據其提出丁○○名片、丙○○與陳幸亞所訂租賃契約等件為證（本院卷二第4頁、第41、4 2頁參照），其主張核與上開證物相符，且為被告戊○○所不爭執；又被告丁○○、丙○○均已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到場，復未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段、第1 項前段規定，視同自認，故上開原告主張之事實，堪信為真實。從而，原告依民法第767條規定請求被告丁○○、丙○ ○自上開建物遷出，為有理由，應予准許。５、綜前所述，被告戊○○、丁○○、丙○○既均為系爭土地上如附圖Ｂ部分所示建物之現占有人，復均無權占有系爭土地，均對系爭土地所有權構成妨害，則原告依民法第767條規定請求渠3人自上開建物遷出，均屬有據，均應予准許。㈣、查原告主張系爭土地及912地號土地上如附圖Ｃ部分及Ｄ部分所示建物，其第1層係被告庚○○向被告辛○○所承租，用以經營「寶林水晶礦石」，被告庚○○未經原告同意即使用系爭土地及912地號土地，自屬無權占有等事實，業據其提出照片2幀、庚○○名片、庚○○租賃契約等件為證（本院卷一第123、124、第244至249頁參照），其主張核與上開證物相符，且為被告辛○○所不爭執；又被告庚○○已於相當時期受合法之通知，既未於言詞辯論期日到場，復未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段、第1項前段規定，視同自認，故原告主張被告庚○○無權占有系爭土地及912地號土地上如附圖Ｃ部分及Ｄ部分所示面積，亦堪信為真實。㈤、末查，原告主張被告甲○○、辛○○及乙○○○共同無權占有系爭土地如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之面積，應連帶賠償自原告取得系爭土地所有權之日起（即91年7月5日）至95年5月4日止，共46個月之相當於租金之損害；而被告戊○○、丙○○及丁○○則共同無權占有系爭土地如附圖Ｂ部分所示面積，亦應連帶賠償自被告丙○○承租前揭建物之日起（即95年2月5日）至95年6月4日止，共4個月之相當於租金之損害，另被告庚○○亦無權占用系爭土地及912地號土地，如附圖Ｃ部分及Ｄ部分所示面積，自應賠償自94年6月1日至95年4月30日止，共11個月之相當於租金之損害云云，惟查：１、被告甲○○並非系爭土地上如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示建物之所有人或事實上處分權人，亦非現占有人，原告不得依民法第767條規定請求被告甲○○返還所有物或除去其侵害，已如前述，從而，原告主張被告甲○○應與被告辛○○、乙○○○連帶賠償相當於租金之損害，自為無理由，不應准許。２、又被告辛○○、戊○○、丙○○、丁○○及庚○○等，均係系爭土地或912地號土地上，如附圖Ａ部分、Ｂ部分、Ｃ部分及Ｄ部分所示建物之承租人，而渠等分別占有系爭土地或912地號土地，雖均屬無權占有，然渠等均係基於有效之租賃契約而使用上開建物，且均依約支付租金予渠等之出租人，亦即渠等並未受有相當於租金之利益。再者，被告乙○○○既為系爭土地上如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示建物之事實上處分權人，坐落系爭土地或912地號土地上，如附圖Ｃ部分及Ｄ部分所示之建物，復為被告乙○○○所有，均無權占有系爭土地及912地號土地，則因此一無權占有之事實，致原告不能使用系爭土地，受有相當於租金之損害者為被告乙○○○，故縱使被告辛○○、戊○○、丙○○、丁○○及庚○○等人均係徵得被告乙○○○之同意，而分別占有系爭土地或912地號土地上分別如附圖Ａ部分、Ｂ部分、Ｃ部分及Ｄ部分所示建物而受有利益，與原告所受損害之間，亦不具直接因果關係（最高法院82年台上字第1731號判決意旨參照），是以，原告應向被告乙○○○請求返還不當得利，原告依不當得利規定請求被告辛○○、戊○○、丙○○、丁○○及庚○○等返還不當得利，自屬無據，不應准許。３、再者，法律並未課予承租人查證所租賃房屋是否有權占有坐落土地之義務，且依目前社會通念，亦不能將之視為承租人義務之習慣，況原告又不能舉證證明被告辛○○、戊○○、丙○○、丁○○及庚○○等人，有何故意或過失侵害其權利情事，從而，原告依共同侵權行為之規定，請求渠等連帶賠償相當於租金之損害，自乏所據，亦不應准許。㈥、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，亦有最高法院61年臺上字第1695號判例意旨可資參照。查被告乙○○○無權占有原告所有之系爭土地及912 地號土地，已如前述，故原告依據不當得利之法律關係，就被告乙○○○所占用系爭土地如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示面積，請求自原告取得系爭土地所有權之日起（即91年7月5日）至95年5月4日止，共46個月；以及就被告乙○○○所占用系爭土地及912地號土地如附圖Ｃ部分及Ｄ部分所示面積，請求自原告取得912地號土地所有權之日起（即92年5月19日）至95年5月18日止，共3年之相當於租金之不當得利，自屬合法。再查，系爭土地及912地號土地位處臺北市○○區○ ○路二段，附近有世貿中心及101大樓，坐落位置交通便利、商業活動熱絡，又土地之現占有人即被告乙○○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○及庚○○等人，復均用以出租或營業，復經本院現場勘驗屬實（本院卷一第175至176頁反面參照），堪認系爭土地及912地號土地坐落地點，其繁榮度甚高，是原告主張依土地法第105條準用第97條規定，以 93年1月份之當期申報地價之年息10%，據以計算如附圖Ａ部分、Ｂ部分、Ｃ部分及Ｄ部分所示建物各占用系爭土地及 912 地號土地之年租金額，核無不當，所請應予准許。因此，被告乙○○○應返還原告之不當得利數額，在如附圖Ａ部分、Ｂ部分及Ｃ部分所示建物占用系爭土地部分，為303萬 480元（計算式：無權占用面積共61㎡×12萬9,600元/㎡× 10% ×1/12×46月＝303萬480元）；另在如附圖Ｄ部分所示建物占用912地號土地部分，則為62萬2,080元（計算式：無權占用面積共32㎡×12萬9,600元/㎡×10%×3年×原告持分 1/2＝62萬元2,080元），二者合計為365萬2,560元，原告聲明求為判命被告乙○○○給付249萬8,947元（本院卷二第36頁參照），經核並無不合，亦應全部准許。二、綜上所述，原告依民法第767條、179條及侵權行為等規定，訴請被告乙○○○應將坐落系爭土地如附圖Ａ部分及Ｂ部分所示之建物拆除（面積共21平方公尺），並將土地返還原告、被告乙○○○應給付原告249萬8,947元，及自95年6月23 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨依民法第767條規定，請求被告戊○○、丁○○、丙○○應自坐落系爭土地如附圖Ｂ部分所示面積二十平方公尺之建物內遷出，均為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。三、本判決第一項及第二項，兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，本判決第三項，原告亦陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許（註：本判決第一項及第三項，以系爭土地93年1月之公告現值每平方公尺40萬6千元，乘以各該被告無權占用之面積計算）。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應予駁回。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。陸、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項、第390條第2項、第39 2條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　9 　　月　　15　　日民事第六庭法　官　楊晉佳以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內依對造人數檢具繕本向本院提出上訴狀上訴於臺灣高等法院。中　　華　　民　　國　　95　　年　　9 　　月　　15　　日書記官朱俶伶

臺灣臺北地方法院94年度訴字第2511號

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