臺灣臺北地方法院94年度訴字第374號

• 裁判案由: 給付管理費等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 94 年 12 月 30 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 94年度訴字第374號原　　　告　己○○○○管理委員會
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　吳宜財律師
被　　　告　豐雅實業股份有限公司
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　丙○○
蕭介生律師
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國94年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣拾壹萬柒仟零參拾柒元及自民國九十三年十二月三十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔八分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣拾壹萬柒仟零參拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告提起本件訴訟，其起訴狀原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）880,222 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率 5％計算之利息。嗣原告於民國93年12月31日被告收受起訴狀繕本後更正其聲明為：被告應給付原告880,822 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。核其請求被告應給付之金額雖有增加，然因屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，原告所為訴之變更，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告為門牌號碼台北市○○○路○段38號地下1樓
、同路段40號1樓、2樓及40之1 號等建物之區分所有權人，為己○○○○之住戶，有給付大廈管理費之義務。惟被告自民國90年9月起至91年1月止欠繳門牌號碼38號地下1樓181,300元及40之1號19,200 元之管理費，並自91年11月起至92年12月止，再積欠門牌號碼40號1樓、2樓之管理費270,322 元。再者，被告以每月 3萬元之價格向原告承租水塔，惟自90年9月起至91年1月止欠繳5個月之水塔租金，共150,000元。又被告因使用地下室停車位 6個，本應負擔每月每個停車位1,000 元價格之管理費，詎被告於90年9月起至91年1月止，再積欠原告5個月之管理費，共30,000 元。此外，被告所有之38號地下1 樓有滲水現象，因此一可歸責於被告之事由造成地下2樓天花板、牆壁受損，經原告雇工修復，共支出230,000 元之修繕費，爰依己○○○○管理委員會組織章程（
下稱系爭章程）第3章第5項經費來源第1點、愛琴海住戶生
活守則（下稱系爭生活守則）第6章住用戶繳費義務第1點、租賃契約及公寓大廈管理條例（下稱系爭條例）第10條第2
項但書等規定請求被告支付管理費、租金及修繕費等語。並聲明：（一）被告應給付原告880,822元，及自起訴狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，聲請宣告假執行。
二、被告則以：90年9月因水災致38號地下1樓及40 之1號建物裝潢毀損，經己○○○○管理委員會（下稱管委會）同意自90年9月起至91年1月止減收管理費。而40號1、2樓部分，則因於91年11月起至92年12月止無人使用，經管委會同意比照一般大樓空屋時減價收取，被告未積欠管理費。關於停車位之費用，被告業已繳清，無須再為支付。至於水塔部分，兩造並未訂立租賃契約，被告自亦無給付租金之義務。又被告使用38號地下1 樓未有任何不當情事，原告支付的修繕費用不可歸責於被告等語資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）己○○○○管理委員會乃依系爭條例合法設立之組織。被告為該大廈38號地下1樓、40號1樓、2樓及40之1號之區分所有權人。
（二）在未有減價或加價之情況下，己○○○○內作為營業用之建物，其管理費每坪100 元；作為住家用之建物，其管理費每坪60元。
（三）被告對於該大廈38號地下1樓、40號1樓、2樓及40之1號等建物之面積分別為492.1、81、195及64坪，且已繳納180,828元之管理費不爭執。
（四）被告對於原告有權收取停車位管理費一事不爭執。
四、本件爭點在於：
（一）建物管理費部分：原告是否曾為減收管理費之決議，而得由被告依決議減收之標準支付管理費？
1.依系爭章程第 3章第5項經費來源第1點規定：「各用戶、住戶按月繳交公共管理費，由管理員統一收取發予收據，專戶存入銀行，用於公共管理開支項目。」（見卷內第113 頁）；系爭生活守則第6章住用戶繳費義務第1點規定：「住用戶有繳納管理費之義務，不得拖欠拒繳，否則停止該住用戶使用公共設施之權利及斷水斷電，情節嚴重者移送法院追繳強制執行。」（見卷內第122 頁）被告為該大廈之住戶，依上開規定自應有繳納管理費之義務。
2.原告主張被告欠繳管理費，惟被告則陳稱其管理費業經管委會同意減收，並無欠繳等語。經查，證人甲○○即89年底至91年底之前管委會主任委員證稱，因納利颱風造成淹水，管理委員曾同意被告減收管理費，並有會議記錄可證等語（見卷內第17 頁）。參以被告所舉己○○○○管委會公告第1點所示，堪信被告就38號地下1樓及40之1號自90年9月至91年1月之管理費業經管委會決議減半收取（見卷內第11頁）。證人戊○○即91年底至92年底之前管委會主任委員亦證述，其是比照上1 任管委會地下室減收管理費之例子，考量被告沒有使用40號1樓、2樓之情況，作出減收之決定等語（見卷內第 20頁）。參以前述己○○○○管委會公告第2點所示，堪信被告就 40號1樓、2樓自91年11月至92 年12月之管理費業經管委會同意以每坪35元之價格收取（見卷內第11頁）。
3.原告雖辯稱管委會僅是區分所有權人會議決議之執行機關，只要未經區分所有權人會議之決議，管委會便無權減收管理費，更何況是主任委員甲○○及戊○○單獨片面之決定云云。惟證人甲○○前已證稱，因水災，經協調後減收被告之管理費乃管委會之決議，並有會議記錄可證等語（見卷內第17頁）；證人戊○○亦證稱，決定40號1、2樓部分之管理費應有作成會議記錄等語（見卷內第20頁）。參以原告始終未能提出會議記錄推翻甲○○及戊○○之證言，堪信減收管理費之決議並非戊○○、甲○○個人之決定，而係管委會之決議。依系爭章程第 3章第3項管委會任務第7點規定，審定管理費收費標準乃管委會之任務；系爭章程第3章第5項經費來源第2 點復規定，管理費收費標準，依家住用、營業用及坪數訂定收費額度，管委會有權酌情調整收費額度以資因應管理上必要之開支（見卷內第44頁）。再者，證人甲○○亦證稱：「大樓管理費有加收或是減收，從以前都是管理會再決定。」（見卷內第18頁）參以原告於另案中之書狀曾表示：「... 現行收費標準係於 91年5月1日修正為每坪100元，之前為每坪95元，此有管委會於 91年2月16日之公告『經全體委員討論決議，以多數意見每坪增收管理費 5元通過』，『該案自91年5月1日生效實施』足證。上開每坪收費標準經公告後業已實施多年，並無任何住戶提出異議... 」（見卷內第101頁） ，亦徵甲○○所言之可信。無論從規範面或實踐面，管委會均有調整管理費之權限自明。管委會既有權減收被告之管理費，亦已同意被告減收，被告應納之管理費自應以經調整之數額計算。
4.是以，被告就38號地下1樓及40之1號建物自90年9月至91年1月部分，管理費應減半收取，總金額為132,625元（＝492.1坪×100元/月坪×1/2×5月＋64坪×60元/月坪×1/2 ×5月
）；就40號1樓及2樓建物部分自91年11月至92年12月部分，管理費應以每坪35元收取，總金額為135,240元（＝81坪×3
5元/月坪×14月＋195坪×35元/月坪×14月）。2 者合計共
267,865元，扣除被告業已支付之180,828元，原告在87,037元範圍內之請求為有理由，逾此部份則無理由，不應准允。（二）水塔租金部分：兩造間是否定有租賃契約，而得由原告向被告請求支付租金？
按當事人主張有利於己之事實，應就其事實負舉證責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告主張被告有給付水塔租金150,000 元之義務，被告則陳稱兩造未訂有租賃契約。被告既否認租賃契約之存在，原告自應就契約存在此一對其有利之事實負舉證責任。原告雖稱被告自兩造爭訟前即按月繳納租金迄今，足證兩造有租賃關係云云。惟查，原告不僅未提出被告按月繳納租金之憑證，且證人即前管委會主任委員甲○○證稱：「我是循例，有向三溫暖業者收取 3萬元部分，是使用頂樓冷卻水塔的代價...」、「 部分水塔是沒有收取使用費，據我瞭解，好像除了三溫暖之外，其他部分沒有收取。」（見卷內第18頁）是以，租賃契約究係存在於原告與被告之間，亦或存在於原告與第三人之間即陷於不明，由於締約當事人無法確定，本件原告本於租賃契約之請求即屬無據，不應准允。
（三）停車位管理費部分：被告是否業已繳納使用停車位之管理費，而得以拒絕支付？
原告主張被告積欠90 年9月至91年1月共5月份之停車位管理費30,000元。被告則辯稱已繳納90年9月至90年12月共4個月之租金24,000元，並舉請款費用明細表為證（見卷內第12頁）。惟查，自形式上觀之，上開請款費用明細表僅有前管委會總幹事汪泰整之簽名，並無管委會之印章，似與一般收據外型不同。另證人甲○○雖曾結證稱請款明細表上汪泰整之簽名為真正，惟即使汪泰整之簽名為真，於別無管委員正式出具之收據等其餘客觀證據可資佐證之情形下，亦無法證明汪泰整確曾向被告收取該費用，並繳回管委會，是上述證言，亦不足證原告已向被告收取部分停車費。是以，該請款明細表之內容及證人甲○○之證言尚不足以證明被告所謂已繳停車費事實。此外，被告復未能舉證證明其業已繳納停車費，且未爭執原告有收取停車費之權利，原告此部分之請求即屬有據，應予准允。
（四）修繕費用部分：修繕費用之支出是否因可歸責於被告之事由所致，而得由原告依系爭條例第 10條第2項但書請求被告支付？
按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔；共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，系爭條例第 10條第2項及第3項定有明文。另依系爭章程第3章第5項第3點規定，公共設施之維護費及增或修補公共設施或設備之費用由公共管理費支用（見卷內第43、44頁）。原告雖主張因被告疏未管理38號地下1樓建物致38號地下2樓有滲漏等現象，被告應依系爭條例第10條第2項但書之規定負擔地下室油漆工程85,000元及地下2樓天花板、牆抓漏145,000 元之費用支出云云。惟證人甲○○證稱：「我們有請人來鑑定，天花板部分是三溫暖的部分，牆壁是大樓本身的責任，我們管理委員會有決議請三溫暖負擔維修部分款項。」（見卷內第17頁）證人戊○○亦證述，維修部分有經過管委會開會同意，經與被告協商後，被告出6萬元，管委會出8萬5千元，且6萬元業已收取等語（見卷內第第20、21頁）。依其等之證詞可知，就145,000 元之抓漏費用，其中天花板部分應由被告負擔，牆壁部分則由管委會負擔，經協商後之分擔額為被告負擔 6萬元，管委會負擔8萬5千元，足認被告已就其可歸責之部分承擔義務。管委會前既已與被告達成責任分擔之協議，被告業已支付其應分擔之6 萬元，原告就此部分再為請求即無理由，不應准允。就地下室油漆工程85,000元部分，依證人戊○○之證述，地下室因水災淹沒，由於管委會有收停車費，乃由管委會負擔油漆費用，未向被告收取等語（見卷內第20頁），足證該油漆費用乃共用部分管理、維護之費用支出，依系爭章程規定應由公共管理費支應。況且該筆支出係水災所致，尚非可歸責於被告，原告訴請被告依系爭條例第 10條第2項但書規定負給付之責即屬無據，不應准允。
五、綜合前述，就建物管理費部分，應依管委會同意減價後之標準計算，扣除已繳納之部分，被告尚應給付87,037元；就水塔租金部分，因原告未能舉證證明租賃契約存在，其本於租賃契約之請求即屬無據；就停車費用，被告未能舉證業已支付費用，原告就此部分30,000元之主張為有理由；就修繕費用部分，就可歸責於被告之部分，被告業已繳納費用，其餘部分則不可歸責於被告，原告之請求亦無理由，不予准允。是以原告依系爭章程、系爭生活守則請求被告給付 117,037元及自起訴狀繕本送達之翌日起，即93年12月31日起，至清償日按年息5%計算之利息，洵屬正當，應予准許；逾此部份之請求，則屬無據，應予駁回。又原告勝訴部分，乃所命給付未逾50萬元之判決，應依職權宣告假執行，原告願供擔保請准宣告假執行之聲請，即屬贅述，另就該部分被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核尚無不當，乃酌定相當之擔保准許之。另原告敗訴之部分，假執行之聲請已失所依據，是原告該部分假執行之聲請，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 94 年 12 月 30 日民事第六庭 法　官　詹駿鴻
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　94　　年　　12　　月　　30　　日書記官　官碧玲