臺灣臺北地方法院94年度訴字第6502號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　94年度訴字第6502號原　　　告　乙○○ 訴訟代理人　李富祥律師被　　　告　甲○○ 上列當事人間返還押租保證金等事件，本院於中華民國九十五年十一月三十日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣玖萬捌仟陸佰叁拾貳元，及自民國九十四年十二月九日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告十分之一負擔，其餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，執行標的物拍定或變賣，或物之交付前，以新臺幣玖萬捌仟陸佰叁拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款，第二項定有明文。原告原依民法第一百十三條、第一百七十九條規定為請求被告回復原狀並損害賠償、及返還不當得利；嗣於九十五年六月二十日改依債務不履行規定，請求被告損害賠償，並依系爭租約第五條之約定，請求被告返還押租金，被告於訴之變更無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更，應予准許。二、原告主張：兩造於民國九十四年四月十九日簽訂房屋租賃契約書，被告並向原告保證所承租之坐落臺北市松山區○○○路○段二五六巷五七號房屋，可供飲食店營業使用，並可辦理飲食店營利事業登記證，租期自九十四年五月五日起至九十五年五月四日止，每月租金新臺幣（下同）七萬元，並給付押租金二十萬元，原告旋於同月二十二日請工人裝修房屋並陸續購買生財器具，另支出多項準備營業之必要費用，計一百零四萬九千三百二十六元。詎原告向臺北市政府商業處申辦飲食店營利事業設立登記時，為該處以上揭房屋面臨道路寬度不符土地使用分區管制規則規定，未達八公尺以上為由，駁回原告之申請。原告既無法在上揭房屋合法營業，乃於向臺北市中山區調解委員會調解未果後，為減少損失乃將生財器具以一萬二千元出售，並於九十四年七月十二日將上揭房屋騰空返還被告。被告係出租人並以代書為業，應知系爭房屋依規定無法設立飲食店營利事業登記，且依民法第四百二十三條之規定，被告既保證上揭房屋可辦理飲食業營利事業登記，應以合於約定使用、收益之系爭房屋，交付原告並應於租賃關係存續中保持合於約定使用、收益之狀態，惟原告未能依約領得營利事業登記證，被告自應負損害賠償之責，原告自得請求被告賠償原告因裝修上揭房屋、購買生財器具及因營業必要所支出之費用七十七萬九千三百二十六元扣除出售生財器具所得一萬二千元後餘額七十六萬七千三百二十六元等語。並聲明：㈠被告應給付原告一百零三萬七千三百二十六元，及自本件起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保，請宣告假執行。三、被告則以：原告向被告承租上揭房屋附近之一樓房屋刀數從事商業活動，且有網站查詢得同巷尊鄰完成營利事業登記證，目前仍正常營業之商家有經營飲料零售之明亨食品行、經營冰果店、冷飲店之香樂多商行、經營食堂麵店小吃店之合興快餐店、正德小吃店等飲食店，及經營西藥、煙酒、飲料零售之友利商店、統一超商等商業，原告承租未曾詢問被告有關飲食店營利事業登記證之事項，被告亦未曾保證得辦理飲食店營利事業登記行為，且系爭租約亦未有任何有關記載。兩造簽約後，被告隨即將上揭房屋交付原告使用，並給付與準備期間，租金由九十四年五月五日起算。被告僅負有將上揭房屋交付原告使用之義務，至於原告之營業項為何？是否申請營利事業登記，均須由原告自行決定後為之，再由主管機關審核，被告無權決定，何需以此做保證而自取紛爭，原告之說詞全為卸責之詞。又依租約原告應按期給付租金，然其除給付第一期租金外，未再給付任何租金，被告屢催未果，不得已於九十四年七月六日以存證信函告知原告已逾二個月未給付租金，爰依約終止系爭租約，原告乃於同年月十二日將房屋返還被告，並將生財器具搬空，但未將房屋回復原狀。又原告積欠九十四年六月五日起至七月十二日之租金八萬六千三百三十三元，違約金七萬元，上揭房屋回復原狀之清運費三萬五千元、水費一千零五十九元、電費一萬三千九百七十六元，共計二十萬六千三百六十八元，押金尚不足六千三百六十八元。於並聲明：㈠原告之訴暨其假執行之聲請均駁回。㈡被告如受不利之判決，願供擔保請宣告准免假執行。四、兩造不爭執之事實㈠原告為經營飲食店，兩造於九十四年四月十九日，簽訂房屋租賃契約書，原告向被告承租上揭房屋（系爭租約第一條），約定租期一年，自九十四年五月五日至九十五年五月四日止（第二條），每月租金七萬元（第三條）應於每月五日以前繳納（第四條），押租金二十萬元（第五條）；原告如有改裝房屋，應於租期屆滿時，將房屋回復原狀交還被告（第九條），如不即時遷讓交還房屋，原告應按租金五倍給付原告違約金，迄原告返還房屋之日止（第六條）；如原告違反系爭契約，原告得隨時解約（第十四條）等條款，且其上無任何關於續租或系爭房屋可供飲食店之用，或保證取得飲食店營利事業登記證之約定，有該租約在卷可稽。㈡原告僅給付第一個月即九十四年五月份租金七萬元，及押租金二十萬元。㈢與上揭房屋隔鄰之門牌號碼為同巷五十五號一樓房屋，正德小吃店於九十四年三月二十八日經臺北市政府核准設立，其營業項目為飲料店業、餐館業，有臺北市商業管理處九十五年三月十三日北市一字第○九五三○八五六四○○號函附之營利事業登記抄本在卷可稽。㈣原告於九十四年五月九日向臺北市商業管理處於上揭房屋申請飲料店業、餐館業之營利事業設立登記，經該處於同年月十日以北市商一字第○九四○○一九六八七號函覆因上揭房屋面臨道路寬度不符土地使用分區管制規則規定（須八米以上）為由駁回之，有臺北市商業管理處上揭函、被告不爭執之臺北市營利事業統一發證設立登記申請書、臺北市政府營利事業統一發證聯合辦公審核表影本在卷可按。㈤被告九十四年七月六日臺北松江郵局第一六七八號存證信函表示因原告已積欠租金逾二個月未給付租金，依系爭租約之約定為解約之意思表示。嗣兩造於同年月十二日點交上揭房屋，有上揭存證信函在卷可稽，且為兩造所是認。五、本件經本院九十五年十二月十四日整理並協議簡化爭點及不爭執點，是以本院僅就兩造協議簡化之爭點及不爭執點為審究，合先敘明。六、茲本件經整理簡化本件之爭點，應審酌者厥為㈠被告是否保證原告可在系爭房屋經營飲食店？㈡被告是否負債務不履行之責任？㈢對於原告在上揭房屋經營飲食店是否符合法令規定﹖㈣原告是否有義務事先瞭解系爭房屋可否經營飲食店？㈤被告是否有義務告知原告系爭房屋不能經營飲食店？㈥被告如須債務不履行責任賠償，其範圍如何？㈦原告主張裝潢費用、生財器具變賣金額如扣除，被告認為原告請求不實在，且以回復裝修前費用扣抵？㈧被告應否返還押租金二十萬元？茲分述如次。七、被告是否保證原告可在系爭房屋經營飲食店？是否要負債務不履行責任？原告主張被告於其承租上揭房屋時，保證可領得飲食店之營利事業登記證，惟臺北市政府商業登記處駁回原告之申請，被告未能以合於約定使用、收益之系爭房屋，交付原告，並於租賃關係存續中保持合於約定使用、收益之狀態，原告自得終止租約，並請求被告債務不履行之損害賠償云云。被告則否認其曾為上揭房屋得申請飲食店營利事業登記之保證，且於系爭租約亦未有相關約定等語。按契約當事人之權利悉依契約內容，於書面契約簽訂前之磋商內容，除非於書面契約約定，否則應認有意排除，不得構成契約內容。姑不論被告否認有保證原告就上揭房屋得領得飲食店之營利事業登記證之情事，詳如后述。縱依原告主張，被告果於簽訂系爭租約前，曾表示保證上揭房屋得申領飲食營利事業登記證或得作為，惟系爭租約內容未有任何約定，被告負未能舉證原告就此另為保證，及約定上揭房屋係供原告經營飲食店之用，自應認系爭租約業已排除該義務，被告自不負該項保證或約定供經營飲食店之義務，自難認被告須負債務不履行之責任。原告請求被告負債務不履行損害賠償責任，自屬無稽。八、原告在上揭房屋經營飲食店是否符合法令規定？原告主張其於上揭房屋申請營業項目為飲料店業、餐館業之飲食店為臺北市商業管理處以面臨道路寬路須達八公尺以上為由駁回，為兩造所不爭執，如前所述。惟被告抗辯於上揭房屋之隔鄰即同巷五十五號一樓之正德小吃店於同年三月二十八日亦領有營業項目為飲料店業、餐館業之營利事業登記，亦為原告所不爭執，則臺北市商業管理處所為之行政處分是否有不當即非無虞，原告於上開處分後，未經行政救濟，即拒付租金，並於九十四年七月十二日將上揭房屋交還被告，自難遽認上揭房屋確不能經營飲食店。九、被告是否有義務告知原告系爭房屋不能經營飲食店？原告固為經營飲食店而向被告承租上揭房屋，為被告所知曉，且被告在前一業已終止租約之承租人以前，曾於上揭房屋未申請營利事業登記，經營西餐廳，亦為被告所不爭執。惟被告抗辯同一巷內，隔鄰正德小吃店同樣經營飲食店，另有其他商號，如前所述，並有提出商號之營利事業電腦查詢表為證。按原告之經營飲食店之動機，既未列入契約之約定，而被告固前經營餐廳未申請營利事業登記，惟原告復未能證明被告曾申請飲食店之營利事業登記未獲准，故意不告知原告，且同一巷內亦有其他飲食店經營者，臺北市商業管理處駁回被告之營利事業登記當否亦有疑義，均難認被告確知上揭房屋不能經營飲料店業、餐館業，而構成依系爭租約被告有使上揭房屋得申領飲食店營利事業登記之義務，是原告主張為無可採。十、原告是否有義務在承租前瞭解上揭房屋可否經營飲食店？如前所述，系爭租約既未約定，被告有使上揭房屋得經營飲食店之義務，而原告其欲經營飲料店業、餐館業，則其對於經營事業之相關法令，自有事先瞭解之義務，此乃國民守法義務所生，且上揭房屋之隔鄰亦係經營小吃店亦領有營利事業登記，另原告欲經營何種形態之飲食店，非被告所能過問，況由原告於九十四年五月九日申請系爭營利事業登記，臺北市商業管理處即於翌日即同年月十日即函覆駁回申請，而原告於九十四年四月十九日即與被告簽訂系爭租約，詎九十四年五月九日申請時，達二十日之久，其怠於瞭解相關法令至為明確，自不能以自己之疏失，歸責於原告。又證人即原告友人楊景晴固證稱在第二次看房子時，原告曾問被告可否申請執照，被告稱沒有問題等語，惟原告則稱：「當天我仔細再看一次，裝修費用多少，林先生（即被告）說設備都有了，不需花什麼錢，我問他營業應該沒有問題，他說設備是他得，以前是開西餐廳，營業不會有問題。」等語，核其內容在於上揭房屋設備問題，與證人楊景晴之陳述不一。尤有進者，系爭租約內容未有任何保證可以經營飲料店業、餐館業之隻字片語，又原告對於經營飲料店業、餐館業所須申請營利事業登記之要件，既有事先瞭解之義務，如前所述，且被告並非主管機關，得否核給飲料店業、餐館業之營利事業登記，亦非被告所能決定，則原告以其未能領得飲料店業、餐館業營利事業登記，歸責於被告殊屬誤會。 、原告主張依系爭租約第五條之約定，被告應返還押租金二十萬元，被告則抗辯原告積欠九十四年六月五日起至七月十二日之租金八萬六千三百三十三元，違約金七萬元，上揭房屋回復原狀之清運費三萬五千元、水費一千零五十九元、電費一萬三千九百七十六元，共計二十萬六千三百六十八元，押金尚不足六千三百六十八元等語。查：㈠按系爭租約終止後，被告應於原告遷空，交還房屋後無息退還押租金，系爭租約第五條明文約定。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，出租人應返還之（最高法院八十七年度台上字第一六三一號判決意旨參照）。另依系爭租約第六條之約定，僅於租期屆滿後，原告不依約遷讓交還房屋時，原告始負給付違約金之責，此有該租約可按。㈡原告主張系爭租約業已終止，被告應返還押租金二十萬元等語，被告則以應抵充上揭債務抗辯。本件原告僅付九十四年五月之租金七萬元，而被告於九十五年七月六日以上揭存證信函為解約（即終止租約）之意思表示，且迄九十五年七月十二日原告交還系爭房屋之日止，被告抗辯原告積欠之租金為八萬六千三百三十三元，復為兩造不爭執，惟系爭租約，原告給付押租金二十萬元，依上揭說明，被告應以上揭押租金抵充之，尚有餘額，被告以原告欠租為由終止租約，自屬無據。又兩造於同年七月十二日會同點交上揭房屋，由被告收回占有，是雖被告之終止系爭租約意思表示於法不合，惟兩造合意由被告收回占有上揭房屋，應認兩造於該日合意終止系爭租約，從而原告於合意終止後即交還上揭房屋，與上揭第六條之約定有間，被告抗辯原告應依該約定給付違約金，為無理由。原告另主張上揭房屋交還時，因原告裝修之裝潢尚可使用，被告無庸拆除，且舊有裝潢向由新承租人於裝潢時一併清理，是被告無回復原狀之必要，不得以清理費用三萬五千元主張抵銷云云，依系爭租約原告固負有回復原狀之義務，然被告未能證明其實際支出上揭清理費用，則其抗辯應自押租金抵充，自難認有理由。又原告尚有積欠水費一千零五十九元、電費一萬三千九百七十六元未據繳納，為原告所不爭執，則扣除上揭租金債務，押租金尚有九萬八千六百三十二元之餘額，原告應返還之。 、綜上所述，原告主張被告保證上揭房屋得領得經營飲食店之營利事業登記，兩造並約定上揭房屋係供經營飲食店之用，而其未能於上揭房屋經營飲食店，被告應負債務不履行之責，為無可取。被告抗辯為可採。另原告主張被告系爭租約業已終止，被告應返還押租金為可採。惟被告抗辯於抵充積欠之租金八萬六千三百三十三元、欠繳之水、電費一千零五十九元、一萬三千九百七十六元部分為可取，其餘抗辯為無可採。是原告請求被告給付一百零三萬七千三百二十六元（其中債務不履行損害賠償八十三萬七千三百二十六元，返還押租金二十萬元）及其法定利息，於押租金部分之九萬八千六百三十二元，及自九十四年十二月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由應予准許，其餘請求為無理由，應予駁回。原告勝訴部分，其金額為九萬八千六百三十二元，應依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保聲請宣告免假執行，經核無不合，酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。 、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決結果不生影響，無贅述必要，併予敘明。 、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條第二項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　12　　月　　14　　日民事第三庭法　官　吳光釗以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　95　　年　　12　　月　　14　　日書記官　陳素卿

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