94年度訴字第949號｜民事：返還價金等｜裁判日期：94 年 11 月 30 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 94年度訴字第949號原　　　告　戊○○ 丁○○ 樓前二人共同訴訟代理人　王元勳律師李怡欣律師被　　　告　展望建設股份有限公司法定代理人　丙○○ 被　　　告　乙○○ 前二人共同訴訟代理人　黃啟倫律師上列當事人間返還價金事件，本院於九十四年十一月二十四日言詞辯論終結，判決如下：主文被告展望建設股份有限公司應給付原告戊○○新台幣參拾陸萬元，被告乙○○應給付原告戊○○新台幣壹佰參拾壹萬元，及均自民國九十二年七月十日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。被告展望建設股份有限公司應給付原告丁○○新台幣伍拾玖萬元，被告乙○○應給付原告丁○○新台幣貳佰壹拾貳萬元，及均自民國九十二年七月七日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告展望建設股份有限公司負擔十分之二，被告乙○○負擔十分之八。本判決原告勝訴部分，於原告戊○○以新台幣拾貳萬元為被告展望建設股份有限公司供擔保、以新台幣肆拾肆萬元為被告乙○○供擔保後，原告丁○○以新台幣貳拾萬元為被告展望建設股份有限公司供擔保、以新台幣柒拾壹萬元為被告乙○○供擔保後，得假執行。但被告展望建設股份有限公司以新台幣參拾陸萬元為原告戊○○預供擔保、以新台幣伍拾玖萬元為原告丁○○預供擔保後，被告乙○○以新台幣壹佰參拾壹萬元為原告戊○○預供擔保，以新台幣貳佰壹拾貳萬元為原告丁○○預供擔保後，得免為假執行。事實及理由甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，或訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第五款、第七款定有明文。本件原告於起訴時僅列展望公司為被告，然依兩造買賣契約第二十四條第一款記載：「本契約不得單獨成立，應與買方與本約房屋坐落之基地所有權人就其應有持分另行簽署之預定土地買賣契約書共同履行始生法律效力」，足見房屋買賣契約與土地買賣契約具有聯立不可分之關係，且原告所簽立之預售停車位買賣契約書，賣方為展望公司及乙○○，是以本件訴訟標的對於該二人須合一確定（本件預售停車位買賣契約隨房屋買賣契約解除時一併解除，詳後述），故原告追加乙○○為被告應予准許。又原告追加被告乙○○後，將訴之聲明中對二被告應請求之數額分列之，並追加民法第一百七十九條不當得利之規定為請求，上開變更及追加部分與原起訴部分均屬兩造因購買系爭預售屋所生糾紛，其請求之基礎事實同一，且並無甚礙被告之防禦及訴訟之終結之情形，依前揭說明，亦應准許，合先敘明。乙、實體方面一、原告主張：緣原告戊○○與原告丁○○於九十二年四月間，因信賴被告公司廣告、現場樣品屋及銷售人員一再保證該建物係屬合法夾層屋之情況下，致誤認該建物已合法取得夾層屋之使用空間，不致有違法遭拆除之虞，且其等在看屋當天尚未仔細了解合約書條款，即匆促與被告展望公司簽訂房屋買賣契約書、被告乙○○簽訂土地買賣契約書、被告展望公司及乙○○簽訂預售停車位買賣契約書（下均稱系爭買賣契約），分別由原告戊○○訂購坐落於台北市○○區○○路六小段六一六地號土地上所興建之新第來亨NO.63真鑽新第A棟第8樓預售屋一戶及8號車位一個、原告丁○○訂購同地點之新第來亨NO.63真鑽新第A、B棟第7樓預售屋二戶及7號車位一個。詎料，原告等二人依上開買賣契約陸續支付價金至第二期後，因媒體報導始知系爭預售屋恐有遭拆除之虞，原告即向被告表示若係違法夾層屋必堅持解約，然被告公司卻一再向原告等二人保證絕對合法，致使原告等二人繼續匯款支付價金，嗣後，原告二人得知該建物根本無法興建合法夾層，隨即於九十二年十月三日發函被告公司，促請其出面處理，惟皆未獲被告公司置理，嗣原告等二人復於九十三年十二月二十一日再次發函被告公司，惟亦無任何回音，故原告等二人遂於九十四年一月二十六日發函（九十四年一月二十七日送達）被告公司解除雙方之買賣契約。系爭預售屋以得合法施作夾層作為契約之重要內容，然該預售屋依法令根本無法興建合法夾層，且簽約時原告亦不知情，被告以買賣契約第二十四條第二項、第三項排除所提供之房屋資訊，依消費者保護法第十一條之一第二項、第十二條第一項規定違反誠信則應屬無效。而「得以合法施作夾層」為兩造契約內容之一部，然系爭房屋在現行法令上並無法施作合法夾層，自屬可歸責於被告之事由致給付不能，爰依民法第二百二十六條第一項、第二百五十六條規定解除兩造買賣契約；又縱認為本件是給付一部不能，然被告僅交付未能合法施作夾層之房屋對原告而言並無利益，原告自得拒絕該部分之給付，依民法第二百二十六條第二項、第二百五十六條解除契約，並依同法第二百五十九條規定請求返還價金並附加自受領時起之利息。此外系爭合約書並未給予原告合理之契約審閱期間，依消費者保護法第十一條之一第二項規定系爭買賣合約不構成契約之內容，是以兩造間既未成立契約，則原告自得依民法第一百七十九條規定請求返還價金，並聲明如主文第一至四項所示，及願供擔保請准予宣告假執行。二、被告則一致以：系爭預售屋銷售廣告並未表示本件買賣標的房屋具有合法之夾層或得合法施作夾層，而廣告所示房屋室內裝潢亦僅供買受人參考，是以系爭預售屋未以「得為合法施作夾層」作為契約內容之一部；況依買賣契約第二十四條第二項條款經原告確認無誤後簽名其下，證明原告簽約時已充分了解系爭預售屋不得合法施作夾層，且企業經營者對消費者所負義務不得低於廣告內容之義務，非不得由兩造合意排除之，系爭契約書第二十四條第三項既已載明廣告宣傳等均非買賣合約內容之一部，並經原告簽名其下，自無所違違反誠信原則顯失公平情事，故買賣契約第二十四條第二項、第三項並無違反消費者保護法第十二條第一項而無效之情形。此外，消費者只要在簽約前充分了解契約內容，即不得主張違反審閱期規定而不受契約拘束，本件買賣契約書前言及第二十四條第五項已詳細揭示原告依法享有審閱契約之權利，原告亦已簽名其下，系爭買賣即無消費者保護法第十一條之一第二項無效之情形存在，且縱使違反審閱期之約定，僅該定型化契約條款不構成契約之內容，非謂已成立之買賣契約無效等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保，請准予免為假執行。三、原告因見報紙刊登被告展望公司興建之「新第來亨建築No. 63真鑽新第」預售屋廣告，遂於九十二年四月十三日前往上開預售屋之展示現場參觀樣品屋，並於看屋當日即決定購買系爭房地與停車位，原告戊○○當場刷卡十五萬元、被告戊○○刷卡十五萬元用以支付買賣價金，嗣原告又依合約分期繳納買賣價金，原告戊○○至九十二年七月十日止共繳付一百六十七萬元，原告丁○○至九十二年七月七日止共繳付二百七十一萬元，原告事後以無法施作夾層及違反消費者保護法等為由，於九十四年一月二十六日發函向被告展望公司為解除契約之意思表示，又於本案審理中以九十四年四月二十五日準備狀之送達作為解除被告展望公司、被告乙○○之意思表示等情，業據原告提出系爭預售屋廣告、房屋契約書、土地契約、停車位契約書、刷卡簽帳單、匯款單、存證信函、委託律師致原告之存證信函等影本為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。四、原告主張系爭買賣契約以非法施作夾層作為契約內容，已構成給付不能，依民法第二百二十六條、第二百五十六條解除契約請求返還價金，又系爭契約未給予合理之審閱期而違反消費者第十一條之一第二項規定，該契約未成立，依民法第一百七十九條規定請求返還價金等語，但為被告所否認，並以前開情詞置辯。是以本件之爭點即在於：（一）系爭預售屋有無以「得合法施作夾層使用」為契約之內容？(二)原告是否明知系爭預售屋不得施作夾層之事實？（三）原告可否依民法第二百二十六條第二項規定一併解除房地及停車位買賣契約？茲就本案上開爭點析述如下：（一）系爭預售屋係以「得合法施作夾層使用」為契約內容： ⑴被告展望公司於報紙廣告及現場發送之廣告略謂：「忠孝東路、統領捷運商圈、日式商務小豪宅；總價四九八萬，自備五九萬，商務辦公書房＋主臥室＋和室＋客廳；總價六九八萬，自備八二萬，辦公書房＋大主臥室＋禪坐和室＋客廳＋餐廳；1坪價格可使用2倍超值坪效」等語（見原證十二）；另被告展望公司之預售屋展示現場提供之平面圖集，亦以「二層使用」（上層、下層）為系爭預售屋之空間規劃，上層除樓梯出入口外，其餘部分均作房間使用，有系爭預售屋廣告、平面圖集在卷可憑，參以證人即現場銷售人員甲○○亦證稱：「我們在銷售現場外面發送原證十二的廣告單，而銷售現場樣品屋只有一間，該樣品屋作成木作兩層，有樓梯可以上去第二層，該樣品屋有廚房跟浴室隔間」等語（見本院94年10月13日言詞辯論筆錄），足見被告展望公司之系爭預售屋廣告及現場樣品屋均以夾層屋作為促銷之賣點。 ⑵再者，原告丁○○購買兩戶為九坪與十二坪，戊○○購買一戶為十二坪，再扣掉公設後房屋面積甚小，若採僅能使用單層，實不可能如廣告所稱隔成辦公房、主臥室、和室及客廳，是以得否作夾層使用自為本件契約買賣雙方著重之處，而消費者選購預售屋時因無任何成品實屋可供檢視，僅能參考廣告及樣品屋狀況決定是否購買，現場銷售人員持上開廣告文宣所載「1坪價格可使用2倍超值坪效」、「商務辦公室＋主臥房＋和室＋客廳」等，輔以樣品屋之夾層空間設計為原告解說，原告於銷售人員解說之後，認為系爭房屋得以夾層方式充裕利用空間，始決定與被告簽約，足證上開廣告文宣所載及樣品屋所顯示之得合法施作夾層屋之特性已成為兩造所合致意思表示內容之一部，因而該廣告文宣、樣品屋，雖未附於買賣契約之內，亦已屬契約文件之一部分，兩造自應受其拘束。（二）原告是否明知系爭預售屋不得施作夾層之事實？ ⑴被告雖辯以：買賣契約第二十四條第二項及第三項已約定「二次施工有被拆除之危險願由買方自負風險、廣告內容及樣品屋僅供參考」，且契約書之前言及第二十四條第五款均載明「本契約書於簽約前經買方攜回審閱五天以上 ... 」，上開條款原告均簽名其下，且甲○○於銷售時亦告知原告夾層是不合法的，足見原告於簽約時早已知悉夾層非本件買賣之一部份，且有遭主管機關拆除之危險，是以被告並無給付不能情事云云。查原告雖主張九十二年四月十三日當天只有簽訂購單並未簽正式買賣契約，是甲○○事後收款項時才簽立買賣契約，而簽約時僅花幾分鐘就簽完云云，然買賣契約上所載之日期為九十二年四月十三日，原告復無法舉證以實其說，應認買賣契約係於九十二年四月十三日看屋當天所簽立。 ⑵然證人甲○○證稱：原告大約中午來看房子，大概下午5 、6點簽約，簽完約後因為原告並未繳清全部的簽約金，所以並未將買賣契約交給原告帶回等語（見本院94年10月13 日言詞辯論筆錄第2頁、第4頁），足見原告並未將系爭係約書攜回審閱，而係在看屋當日即簽約，然本件買賣計有房屋買賣契約書、土地買賣契約書、預售停車位買賣契約書，加上附件，契約共有52頁、條款多達100多條，且多為一般人不熟悉之法律用語，原告既係第一次參觀該預售屋，則於中午進入看屋後，須參觀樣品屋、了解建材、週遭環境、提出疑問經銷售人員解說、思考是否購買等等，已耗費不少時間，顯難再於短時間內由銷售人員逐一解釋條文、全盤明瞭後親自簽名確認，是由本件簽約過程、時間，難謂原告在簽約前已就系爭契約條款內容詳為審閱或了解。而原告於買賣契約前言及第二十四條第五款下雖簽名表示已審閱五天以上，然該條款之約定核屬定型化契約條款，且與消費者保護法第十一條之一規定有違，被告預先擬定買受人拋棄審閱期之定型化條款以圖免責，殊不可取。 ⑶承上所述，原告既未將合約帶回審閱且未就系爭契約條款內容詳為了解，自難僅以其在契約書第二十四條第二項、第三項下面簽名而認原告已確實明瞭該條款之內容，且系爭買賣以上開廣告圖說及樣品屋向原告說明系爭預售屋之情形，茍認非屬契約之一部份，顯有違誠實信用，其結果亦顯失公平，依消費者保護法第十二條第一項規定，上開買賣契約第二十四條第二項、第三項約款仍屬無效，被告自不得執此主張原告明知夾層屋係非法。（三）原告得依民法第二百二十六條第二項規定一併解除房地及停車位買賣契約 ⑴按若於建築物內欲興建時，依建築法必須於申請建造執照時，即向主管機關提出申請，經審查許可後始得為之，否則即應於法定容積率內依法申請辦理變更設計。若買受人在未依法請領建造執照情況下即行僱工興建夾層，依建築法第二十五條、第八十六條規定，將受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分。依兩造契約約定被告應給付原告之房屋為「得合法施作夾層之房屋」已如前述，然系爭房屋並無法興建合法夾層為被告所不否認，則對原告而言顯屬無法補正之重大瑕疵，且顯屬給付一部不能，縱被告履行其他部分，僅交付「未能合法施作夾層之房屋」給原告，然原告戊○○所購買之A棟8樓房屋、原告丁○○所購買之A棟7樓房屋，主建物面積僅約6.69坪，總價為708萬，另原告丁○○所購買之B棟7樓房屋主建物面積僅有4.39坪，總價為538萬，在無法分層使用之情形下，該房屋面積顯然無法滿足一般人需求，且得實際之使用面積每坪高達100多萬，顯不合理，是以被告其餘部分之履行對原告而言並無利益，原告依民法第二百二十六條第二項、第二百五十六條規定逕為解除契約，洵屬有據。 ⑵再者，依系爭土地買賣契約書第九條第二項約明：「本契約不得單獨成立，應與第一條第二款所稱房屋、車位之預定買賣契約書及其附件共同簽署，並應併同履行始生法律效力，其解除時亦同」，足見系爭房屋買賣契約書、土地買賣契約書及預售停車位買賣契約書三者，有聯立不可分之關係，系爭土地買賣契約及預售停車位買賣契約，亦因房屋買賣契約之解除而一併解除。 ⑶原告戊○○至九十二年七月十日已給付被告共167萬元，原告丁○○至九十二年七月七日已給付被告共271萬元，而原告已於九十四年一月二十六日發函被告公司解除雙方之買賣契約，再以九十四年四月二十五日準備狀繕本之送達作為解除買賣契約之意思表示，從而，原告依民法第二百五十九條第二款規定，請求被告回復原狀返還價金，並附加自受領時起之法定遲延利息洵屬有據。五、綜上所述，原告本於民法第二百二十六條第二項給付不能之法律關係，請求被告展望公司給付原告戊○○36萬元，被告乙○○給付原告戊○○131萬元，及均自受領時起即九十二年七月十日起至清償日止之法定遲延利息；請求被告展望公司給付原告丁○○59萬元，被告乙○○給付丁○○212萬元，及均自受領時起即九十二年七月七日起至清償日止之法定遲延利息為有理由，應予准許。兩造分別陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。六、本件原告另主張依民法第二百二十六條第一項規定解除契約請求回復原狀返還價金、依民法第一百七十九條規定請求返還所受利益，核屬請求權之選擇合併，並屬重疊之訴之合併，其一有理由，其他毋庸再予審究，併予敘明。又本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，爰不再逐一論述。七、據上論結，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　94　　年　　11　　月　　30　　日民事第五庭法　官　蔡如琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　94　　年　　11　　月　　30　　日書記官　劉寶鈴

臺灣臺北地方法院94年度訴字第949號

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