臺灣臺北地方法院94年度重訴字第207號

• 裁判案由: 履行契約
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 94 年 07 月 06 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 94年度重訴字第207號原　　　告　史恩實業股份有限公司
法定代理人　庚○○
訴訟代理人　曾大中律師
被　　　告　己○○
丁○○
乙○○
戊○○
甲○○
法定代理人　丙○○
前列五人共同
訴訟代理人　潘正芬律師
複代理人　　陳修君律師
王悅蓉律師
上列當事人間履行契約事件，本院於中華民國94年6月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按，當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟法第24條定有明文。查，依據兩造所簽訂之土地買賣意向書（下稱系爭意向書）第6條第2項約定「雙方同意若因本意向書涉訟，以台灣台北地方法院為第一審管轄法院。」，故本院自有管轄權，合先敘明。
二、原告起訴主張：被告丁○○前於民國93年6月10日，以自己
名義並同時代理其他4位被告，就其共同自被繼承人陳春德
處繼承如附表所示之台北縣新莊市○○段448、449之1及同
市○○段664等3筆地號土地（下稱系爭土地）與原告簽訂系爭意向書，並約定就該3筆土地辦理繼承登記，並將所有權
應有部分出售予原告，價金每坪新台幣（下同）240,000元
，原告同時已給付5,000,000元予被告丁○○代表收受作為
定金，另第3條並約定「甲乙雙方同意於93年9月15日前簽署正式買賣契約」，並辦理土地繼承及後續移轉登記事宜。至於價金方面除前述已付5,000,000元定金外，另約定簽署正
式買賣契約及遺產稅單核定下來時，原告另各給付15,000,000元；及被告配合原告以系爭土地供作擔保，向銀行辦理抵押貸款95,000,000元，以支付部分價金。詎料，上開約定之期限屆至後，被告等並未依約與原告簽訂正式買賣契約及履行後續繼承及產權移轉登記事宜，經原告屢次催請履行，渠等均置之不理。又兩造所簽訂契約雖名為「土地買賣意向書」，但就買賣標的物及價金均已達成合意，並就付款方式、違約罰則均有明確約定，性質上應屬買賣之本約。原告爰依據系爭意向書提起本件訴訟，先位聲明請求：被告應就系爭土地辦理繼承登記後，將土地所有權應有部分全部移轉登記與原告。退步言之，縱認系爭意向書非屬本約，原告尚不得據以請求移轉土地所有權，但系爭意向書至少具預約之效力，原告自得訴請被告履行訂立本約之義務，而備位聲明請求：被告應依附件所示之條件，與原告訂立買賣契約書，將附表所示之土地出售與原告。
三、被告則以：依據系爭意向書之文義解釋，兩造所簽訂者僅為「意向書」並非買賣契約。且意向書第3、4條之約定，已明示雙方訂立買賣契約設有被告於93年9月15日前可得確定相
關遺產繼承事項之停止條件，然於93年9月15日前，停止條
件並未成就，因此兩造就應訂立買賣契約之約定不生效力。而原告依據系爭意向書得向被告請求移轉系爭土地所有權之前提要件為：兩造正式簽訂買賣契約、被告完納遺產稅及被告辦理完成本件買賣標的土地之繼承手續，而本件係因不可歸責於被告之情事，致前揭前提要件均未發生，原告先位請求被告移轉系爭土地所有權，為無理由。又系爭意向書簽訂時，被告之被繼承人陳春德之遺產及被告辦理遺產繼承事項仍多有不確定性，故不可能設定簽訂買賣契約之期限，故系爭意向書第3條中所指兩造於93年9月15日前簽署正式買賣契約之約定，應為檢查簽訂買賣契約書之停止條件是否成就之期日，而本件因被告未能於約定時間內確認遺產繼承狀況，兩造同意停止條件不成就，不簽訂正式買賣契約，系爭意向書亦失其效力，故原告備位請求被告與原告訂立買賣契約書，並將附表所示之土地出售與原告，亦屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本件兩造不爭執事項：
（一）被告丁○○於93年6月10日以自己名義並同時代理其他被
告與原告系爭土地簽訂意向書，約定被告就該3筆土地辦
理繼承登記，並將所有權應有部分全部出售予原告，價金每坪240,000元。
（二）依據意向書第3條約定，「除本意向書另有約定外，甲乙
雙方同意於93年9月15日前簽署正式買賣契約」等語，兩
造簽訂意向書後，原告已給付定金5,000,000元。
（三）又前開約定期間屆期後，被告並未依約與原告簽訂正式買賣契約。原告並曾於93年8月23日以存證信函催告被告辦
理後續簽約事宜，但未獲被告置理。而被告現就其被繼承人陳春德之遺產稅尚未繳納完畢。
五、兩造爭執要旨及論述：
本件原告主張系爭意向書為買賣契約之本約，故被告卻未履行意向書之內容，故自得請求被告應就系爭土地辦理繼承登記後，將土地所有權應有部分全部移轉登記與原告；縱系爭意向書僅具預約之性質，原告自得請求被告應依附件所示之條件，與原告訂立買賣契約書，將附表所示之土地出售與原告等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件之主要爭點厥為：㈠系爭意向書之性質為何，是否為買賣契約之本約，而使原告得逕依系爭意向書請求被告辦理繼承登記，並將土地所有權移轉登記。㈡原告得否依據系爭意向書第3條
約定，請求被告與原告簽訂正式之買賣契約？現析述如后：（一）關於系爭意向書之性質是否定性為本約之爭點部分：
按，契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。最高法院61年台上字第964號
判例著有明文可參。故當事人之約定究屬預約，抑或本約，應探求當事人之真意認定之。原告雖主張兩造所簽訂契約雖名為「土地買賣意向書」，但雙方已就買賣方式及價金達成合意，性質上屬買賣之本約云云。惟查：
⒈依據系爭意向書第1條第2項約定「甲方同意依本意向書約定之條件出售前項土地予乙方，除本意向書另有約定外，於買賣契約有效成立之下，移轉所有權登記予乙方或乙方指定之人。」、第2條第2項約定「... 該本票除本意向書另有約定外，乙方應於將來之買賣契約書完成時，立即返還予甲方。」、第4條第5項約定「甲乙雙方保證亦同意接受本意向書中所約定有關之義務或相關買賣條件，作為將來簽訂正式買賣契約之內容。」。（見本院卷第13頁、第14頁）。在系爭意向書同一條文中多次同時出現「本意向書」及「買賣契約」等文字，足見兩造於簽約時，除系爭意向書外，尚須另行簽訂買賣契約作為兩造履行土地買賣契約權利義務之規範，而系爭意向書僅認係就部分兩造於正式簽訂買賣契約前已達成合致之部分契約要件，先行以書面加以確認，至於兩造將來如仍願正式簽立買賣契約時，即可逕以該意向書之內容充作買賣契約之一部，此觀系爭意向書第4條第4項約定「除本意向書約定事項外，其餘相關土地產權移轉過戶等相關買賣條件，嗣後本諸誠意及一般土地買賣慣例另行議定，並簽立正式之買賣契約。」自明。故自不得因系爭意向書中已將買賣標的物及價金特定，遽認定兩造間所簽立之系爭意向書具本約之性質。
⒉依據系爭意向書第3條明訂「除本意向書另有約定外，甲
乙雙方同意於93年9月15日前簽署正式買賣契約，雙方同
意簽約時甲方給付頭期款15,000,000元，另於遺產稅單核定下來時，再給付15,000,000。」。倘如原告所稱系爭意向書係屬本約，自無約定在簽訂系爭意向書外，尚須於93年9月15日簽署正式買賣契約書之必要。
⒊綜上，自應認系爭意向書非屬本約，故兩造既尚未簽訂買賣契約書，原告先位請求被告應就系爭土地辦理繼承登記後，並將土地所有權應有部分全部移轉登記，即屬無據。（二）關於原告是否得執系爭意向書訴請被告簽訂買賣契約之爭點部分：
復按，所謂預約，乃約定將來訂立一定契約（即本約）之契約，故預約債務人負有訂立本約之義務，權利人得訴請履行債務人履行訂立本約之意思表示，原告復主張系爭意向書具預約之性質，故被告應依附件所示之條件，與原告訂立買賣契約書，將附表所示之土地出售與原告云云。然查：
⒈系爭意向書第3條關於契約簽訂之載明「『除本意向書另
有約定外』，甲乙雙方同意於93年9月15日前簽訂正式買
賣契約，.... 」。故被告不因簽立系爭意向書即無任何
條件負有簽立正式買賣契約之義務。被告雖辯稱依據系爭意向書第4條第2項之約定，如被告未能在93年9月15 日前辦妥遺產繼承事項時，兩造即不簽訂正式買賣契約。惟系爭意向書第4條第2項係規定「甲方同意俟正式買賣契約簽訂後，並於甲方遺產稅完納之後，立即開始辦理有關本件買賣標的土地之繼承登記手續，以便儘速移轉登記予乙方。倘前述土地因甲方未能辦妥遺產繼承事項，乙方得請求甲方返還所交付之定金，甲方得請求乙方返還交付之本票，雙方互不負擔賠償責任。」。系爭土地既因被告自陳春德處繼承而來，故被告本為系爭土地之所有權人，自得出售系爭土地，並不因是否就系爭土地辦理繼承登記而影響買賣契約之效力。但買賣契約成立後，依據民法第761條
規定，如被告未先辦理繼承登記時，則無法履行將系爭土地之所有權移轉登記予原告之物權行為，故買賣契約簽訂與否和被告是否能辦妥繼承登記無必然關連。綜觀前開約款之文字，兩造係先行簽訂正式買賣契約後，倘被告因故無法辦理繼承登記事項時，兩造則合意解除契約，並互負回復原狀之義務，即由被告返還原告所交付之定金，原告返還被告交付之本票，且雙方均不負賠償責任。綜上，被告辯稱其因為在93年9月15日前未能辦妥繼承登記，故系
爭意向書失其效力，洵不足採。
⒉又依據系爭意向書第5條違約罰則約定「本意向書簽訂後
，除本意向書另有約定外，若甲方違約不賣，或有違反任何一條項約定之情事者，乙方得解除本意向書，請求甲方返還已收之定金，並賠償同額之懲罰性違約金於甲方；於甲方賠償後，乙方應返還作為履約保證之本票，若乙方違約不買或其他違反本意向書之約定時，甲方得解除本意向書，並沒收甲方已付之定金作為懲罰性違約金及請求乙方返還作為履約保證之本票。」（見本院卷第14頁），故兩造於簽訂系爭意向書後，仍保有自行決定是否出售系爭土地之權限。此與一般契約當事人簽訂預約後，即負有訂立本約之義務，如拒不履行本約時，方應負擔損害賠償義務之情形有間。殊不論本件被告是否因不可歸責於己之事由，致未能於93 年9月15日前與原告簽訂正式買賣契約書，即便如原告所稱被告係因簽訂系爭意向書後，另覓出價更高之買主而無異出售系爭土地時，原告亦僅能依約向被告請求懲罰性賠償金，並無權訴請被告簽立正式契約書。
⒊綜上，原告備位主張系爭意向書係屬預約，故其得訴請被告履行訂立本約之義務，即應依附件所示之條件，與原告訂立買賣契約書，將附表所示之土地出售與原告，亦無理由。
（三）綜上所述，系爭意向書非屬本約之性質，並約定兩造於簽訂系爭意向書後仍保有決定是否簽訂正式買賣契約書之選擇權。故原告先位請求被告應就系爭土地辦理繼承登記、移轉登記，另備位請求被告應依附件所示之條件，與原告訂立買賣契約書，將附表所示之土地出售與原告，均無理由，應予駁回。
（四）因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　7 　　月　　6 　　日民事第四庭 法　官　黃柄縉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　94　　年　　7 　　月　　7 　　日書記官　楊湘雯