95年度建字第296號｜民事：損害賠償｜裁判日期：97 年 05 月 16 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 95年度建字第296號原　　　告　葉雯婷樓ｂ○○ 樓之1 ａ○○ 樓之2 黃○○ 樓之8 ｋ○○○ 樓之1 Ｌ○○ 樓之4 ｃ○○ 樓之6 癸○○ 樓之8 子○○ 樓之1 午○○ 樓之1 原　　　告　映陽科技股份有限公司樓法定代理人　Ｘ○○ 原　　　告　三陽通信企業有限公司樓之1 法定代理人　天○○ 原　　　告　通航國際電信股份有限公司樓之2 法定代理人　Ｌ○○ 原　　　告　ｏ○○ 樓之1 ｈ○○ 樓之1 未○○ 樓之1 原　　　告　光映科技股份有限公司樓之1 法定代理人　Ｆ○○ 原　　　告　ｊ○○ 樓之4 己○○ 樓之7 酉○○ 樓之8 原　　　告　太郁企業有限公司樓之1 法定代理人　Ｖ○○ 原　　　告　勤友企業股份有限公司樓之1 法定代理人　乙○○ 原　　　告　Ｃ○○ 樓之2 Ａ○○ 樓之2 Ｂ○○ ｄ○○ 樓之3 原　　　告　擎翔實業有限公司樓之4 法定代理人　地○○ 原　　　告　ｐ○○ 樓之5 Ｊ○○ 樓之9 玄○○ 樓之1 宇○○ 樓之1 Ｈ○○ 樓之1 ｉ○○ 樓之2 Ｙ○○ 樓之2 ｍ○○ 樓之2 甲○○ 樓之5 樓之6 ｎ○○ 樓之8 寅○○ 樓之1 丑○○原名卓慧郡樓之1 辰○○ 樓之1 原　　　告　光禧科技股份有限公司樓之1 法定代理人　申○○ 原　　　告　祥憶國際股份有限公司樓之1 法定代理人　Ｚ○○ 原　　　告　臺灣區拉鍊工業同業公會樓之3 法定代理人　Ｄ○○ 原　　　告　辛○○ 樓之4 ｌ○○ 樓之7 Ｕ○○ 樓之9 原　　　告　強森家電有限公司樓之1 法定代理人　丙○○ 原　　　告　ｇ○○ 樓之1 原　　　告　毓達實業股份有限公司樓之1 法定代理人　Ｋ○○ 原　　　告　Ｏ○○ 樓Ｍ○○ 樓之1 Ｓ○○ 樓之2 Ｐ○○ 樓之6 卯○○ 樓之1 Ｎ○○ 樓之1 庚○○ 樓原　　　告新漢電腦股份有限公司樓之2 法定代理人　亥○○ 原　　　告　戊○○ 樓之3 原　　　告　奕銓科技股份有限公司樓之6 法定代理人　Ｇ○○ 原　　　告　Ｒ○○ 樓之9 原　　　告　東霖電子股份有限公司樓之1 法定代理人　Ｗ○○ 原　　　告　Ｉ○○ 樓之1 原　　　告　今鼎有限公司法定代理人　Ｑ○○ 原　　　告　戌○○ Ｅ○○ 原　　　告　汎得有限公司法定代理人　丁○○ 原　　　告　Ｔ○○ ｅ○○ 巳○○ 壬○○ 共　　　同訴訟代理人　陳明宗律師複代理人　　鄒純炘律師被　　　告　湯臣開發股份有限公司法定代理人　宙○ 訴訟代理人　方正儒律師當事人間請求損害賠償事件，經臺灣板橋地方法院移轉管轄前來，本院於中華民國97年4 月25日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由甲、程序方面：一、按有權利能力者，有當事人能力，民事訴訟法第四十條第一項定有明文。所謂當事人能力，即指為民事訴訟當事人而起訴或受訴之能力，此項能力之有無，專依當事人本身之屬性定之。卷查，原告臺灣區拉鍊工業同業公會為工業團體法第三條所規定之工業團體，有工業團體服務網、全國性及區級職業團體名冊等網頁資料在卷可稽（見本院卷六第5、9頁），是依工業團體法第二條規定，其為法人，有權利能力，自具備民事訴訟當事人能力，合先敘明。二、原告三陽通信企業有限公司法定代理人原為陳志銘，嗣於訴訟繫屬後變更為天○○，變更後之法定代理人天○○遂於民國97年1月8日提出書狀聲明承受訴訟（見本院卷六第52、 129頁），經核與民事訴訟法第一百七十條、第一百七十五條、第一百七十六條規定相符，應予准許。乙、得心證之理由：一、原告主張：㈠原告前向被告買受坐落臺北縣重新路五段609巷16號大樓之房地（各原告所有之建物門牌號碼如附表一、二所示，以下簡稱湯城園區16號大樓），該大樓區分所有權人決議成立湯城園區16號大樓管理委員會，並於93年7月向主管機關完成報備。嗣湯城園區16號大樓區分所有權人於94年9月30日召開第二次區分所有權人會議，於會議程序討論過程始知被告所興建之湯城園區16號大樓，依原竣工圖說顯示大樓之第2 、3號電梯應能通達地下三樓使用，豈料地下三樓竟僅有第1、4號電梯可供使用，至於第2、3號電梯僅能到達一樓平面層，明顯與原竣工圖說不符，被告未依圖說施工甚明。㈡又湯城園區16號大樓一樓中庭之巨型採光罩，為兩造間買賣契約約定應由被告給付之範圍，被告自應依法交付合法使用之工作物，惟上開採光罩竟屬未經核准施工之違章建築，依法隨時有遭拆除之情，而於日前因遭人檢舉，原告始知上情；縱採光罩非被告依買賣契約所應給付，惟既為被告所施作交付，卻造成原告需付費拆除，亦屬加害給付，依民法第二百二十七條第二項規定，被告當應負責賠償。再者，被告並未在湯城園區16號大樓一樓中庭部分之採光罩下方依法施作排水溝等地下排水系統，以致每逢大雨或颱風來襲，採光罩下方即有嚴重積水之情，過往行人行走不便，且位於採光罩下方之店面亦因有淹水情形而無從使用。㈢被告對於湯城園區16號大樓有上述三項瑕疵乙節，並未據實告知全體區分所有權人，且所交付之湯城園區16號大樓房地，有第2、3號電梯未按圖施工、採光罩為違章建築及一樓平面未依法設置排水設施等重大瑕疵，此等瑕疵被告又無從補正，自應負出賣人物之瑕疵擔保責任及不完全給付之損害賠償責任。而經原告委請工程公司鑑價結果，原告所買受之湯城園區16號大樓如附表所示房地上述瑕疵回復原狀所需費用高達新台幣（下同）4,600餘萬元，原告爰先依民事訴訟法第二百四十四條第四項規定為一部請求，即就電梯瑕疵部分之損害全數請求，就一樓中庭採光罩及排水溝修繕部分則就所受損害四分之一部分請求被告賠償。㈣為此本於兩造間買賣契約之法律關係，並依民法第三百五十四條第一項前段及第三百六十條，暨同法第二百二十七條規定依關於給付不能行使權利之規定，請求被告負物之瑕疵擔保及不完全給付之損害賠償責任等語。並聲明： ⒈被告應給付各原告如附表一、二「請求金額」欄所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。 ⒉願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。二、被告則抗辯：㈠湯城園區16號大樓原本即設計在八座電梯中，前排之第1、 2、3、4號四座電梯可以達到地下三樓，後排四座電梯均不能到達地下三樓，但因銷售期間迭有買受者反應，應將前排二座可達地下三樓之電梯移至後排，如此將能使於後排使用地下三樓之住戶，無須繞至前排即能搭乘電梯，被告因此之故始將二座可到達地下三樓之電梯移至後排，但可達地下三樓之電梯仍為四座並未減少，且前後二排電梯因此各有二座電梯可達地下三樓，而前後排電梯入口相距12.83公尺，對此大門進入大樓之住戶並無影響，但對自地下停車場搭乘電梯上樓之住戶及訪客方便許多，足見，變更後較原先設計更有利於所有住戶，大幅增加全體住戶使用上之便利。而前述電梯在83年間即已點交予該大樓之管理委員會，迄今已逾十餘年，均未有住戶要求改回原來設計，故對原告而言並無損害存在。況原告並未具體敘明實際所受損害，其請求賠償並無理由。㈡又連接整個湯城園區十座大樓之一樓中庭採光罩，係原告在原來之買賣契約外，為使整個園區之一樓及地下層業戶，於天雨時仍能提供良好之辦公商圈環境，進而吸引商機達到增加整個園區利益而另行增設，並非為被告與原買受人之契約所包含，原告應就採光罩屬於買賣契約約定範圍內負舉證責任。又上開採光罩早於86年間即點交於全園區所有十棟加上地下一及二層之各管理委員會及各管理委員會主委、副主委所成立之掌管園區各棟間公共設施之湯城園區管理委員會接收，已屬園區全體住戶之財產，且包含原告在內各園區管理委員會已代表園區全體區分所有權人同意就園區之公共設施不得再提任何爭議或請求，就此於86年7月6日與被告簽訂協議書，同時收受被告交付之2,000萬元在案。在此交付後十年間，並未有人認為應將採光罩拆除者，工務局主管機關亦未曾要求拆除。甚者，被告無償提供中庭採光罩予原告使用，未造成原告之損害，反而致原告受有利益，原告顯無從要求被告賠償其損害。㈢被告否認有排水不良情事，被告所交付之建物本即有良好之管排排水設施，原告應就排水設施有瑕疵一節予以舉證。被告既已於86年間點交湯城園區管理委員會及各管理委員會主委、副主委所成立之掌管園區各棟間公共設施之湯城園區管理委員會接收，且包含原告在內各園區管理委員會已代表園區全體區分所有權人同意就園區之公共設施不得再提任何爭議或請求，就此簽訂協議書在案，則原告不得違反協議書之約定再就此訴請被告賠償。況原告未能舉證有積水情形，且採光罩下方縱然會有輕微積水，亦係因採光罩之排水道未按時清理之故，實非可歸責於被告。㈣依公寓大廈管理條例第三十六條第十一款規定，管理委員會職務包括點收及保管共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備，湯城園區16號大樓管理委員會雖係於93年7月完成報備，惟歷屆之管理委員會業已依公寓大廈管理條例相關規定及所訂規約，代表區分所有權人行使管理委員會之權利，管理湯城園區16號大樓公共事務，故各屆管理委員會自係有權代表區分所有權人。若認授權尚有疑義，但各屆之管理委員會行使管理公共事務多年，各區分所有權人不得諉為不知，且未為反對之意思表示，是以，依民法第一百六十九條規定，86年7月16日由湯城園區16號大樓管理委員會與被告所簽署之協議書，效力及於原告，原告應受拘束，不得再就電梯、採光罩、排水設施等各節請求被告負損害賠償之責。㈤原告全體並非俱與被告存有買賣契約關係，且其等依民法第三百六十條請求損害賠償部分，並未主張及舉證被告出賣之房地有何缺少特約保證之品質；又就其所述損害僅提出廠商估價單為佐，被告否認該估價單形式及實質上之真正，原告就其所指損害並未具體主張及舉證。㈥並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實（詳見本院97年2月22日言詞辯論筆錄，卷六第152至153頁）：㈠原告為臺北縣三重市○○路○段609巷16號「湯城園區16號大樓」之區分所有權人，為建物現所有權人。㈡原告ｋ○○○、通航國際電信股份有限公司、ｏ○○、酉○○、勤友企業股份有限公司、ｄ○○、ｐ○○、Ｈ○○、ｉ○○、Ｙ○○、ｍ○○、ｎ○○、祥憶國際股份有限公司、辛○○、Ｐ○○、卯○○、庚○○、奕銓科技股份有限公司、東霖電子股份有限公司、Ｉ○○等二十人與被告存有買賣契約關係；上述原告於買賣契約附件五空地使用權同意書中同意除公共設施（包括規劃為人行道、車道、採光井）外之空地（含法定空地）歸前開原告管理使用。㈢湯城園區十座大樓，包括原告所有之湯城園區16號大樓在內，係於81年間完工並取得使用執照，於82年間陸續交屋。㈣被告於83年間將「湯城園區16號大樓」全區公共設施，包括電梯，交付予該大樓管理委員會。㈤被告於86年間將一樓中庭採光罩、全區排水溝系統交付全湯城園區十棟及地下一、二層之各管理委員會及各管理委員會主委、副主委所成立之掌管園區各棟間公共設施之湯城園區管理委員會接收。㈥「湯城園區16號大樓」管理委員會業於93年7月經依公寓大廈管理條例規定向主管機關報備。㈦原告於94年12月28日催告被告於七日內修補二號及三號電梯、中庭採光罩及未設置中庭排水溝之瑕疵。㈧「湯城園區16號大樓」使用執照設計八座電梯中，有前排編號1、2、3、4號電梯共四座得到達地下三樓，後排之四座電梯均不能到達地下三樓；前後排電梯入口相距12.83公尺。㈨「湯城園區16號大樓」使用執照設計八座電梯中，現有前排第1、4號電梯可到達地下三樓，第2、3號電梯則僅能通達至一樓平面層；但後排則有二座電梯改為得分別到達地下三樓，其餘二座則通達至一樓平面層。㈩一樓中庭採光罩係連接整個湯城園區十座大樓一樓中庭之採光罩，嗣經臺北縣政府於94年1月1日認定為違建，依建築法不得補辦建造執照手續。 湯城園區16號大樓一樓中庭採光罩下方地面確實未設置排水溝；使用執照設計圖亦未規劃應設置排水溝。 前開電梯、一樓中庭採光罩及地面屬於公寓大廈管理條例第三十六條第十一款由管理委員會點收及保管之範圍。四、本件經兩造於本院97年2月22日言詞辯論期日整理後（見本院卷六第153頁背面），兩造爭執之重點在於：㈠原告本於買賣契約關係而請求被告負物之瑕疵、不完全給付之損害賠償責任，則與被告並無買賣契約之原告，所為請求是否有據？㈡原告主張「湯城園區16號大樓」前排第2、3號電梯則僅能通達至一樓平面層，未能到達地下三層，構成物之瑕疵、不完全給付，是否可採？㈢原告以一樓中庭採光罩之設置為違建，及一樓地面未設置排水溝，屬於物之瑕疵、不完全給付，是否可採？㈣原告以估價單所載回復原狀之費用為其所受損害，而請求被告依民法第三百六十條、第二百二十七條規定負損害賠償責任，有無理由？五、現就兩造爭執之重點分述如下：㈠原告本於買賣契約關係而請求被告負物之瑕疵、不完全給付之損害賠償責任，則與被告並無買賣契約之原告，所為請求是否有據？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。又債務不履行之債務人所以應負損害賠償責任，係以可歸責之事由為要件，故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院85年度台上字第844號判決參照）。是以，債權人請求債務人負債務不履行之損害賠償責任，應先就債之關係存在及債權人因債務人不履行債務而受損害之事實，負舉證責任。 ⒉原告係本於民法第三百六十條、第二百二十七條規定請求被告負物之瑕疵、不完全給付之損害賠償責任，此兩項請求均以兩造間存有買賣契約為依據乙節，業經原告在本院95年12月19日言詞辯論期日自陳無訛（見本院卷四第90頁）。次查，如兩造不爭執之事實㈡所載，原告等七十人中，僅原告ｋ○○○、通航國際電信股份有限公司、ｏ○○、酉○○、勤友企業股份有限公司、ｄ○○、ｐ○○、Ｈ○○、ｉ○○、Ｙ○○、ｍ○○、ｎ○○、祥憶國際股份有限公司、辛○○、Ｐ○○、卯○○、庚○○、奕銓科技股份有限公司、東霖電子股份有限公司、Ｉ○○等二十人與被告存有買賣契約關係；據此，茲既被告否認與原告間存有買賣契約關係，是除上述二十位原告外，其餘五十位原告本於買賣契約關係訴請被告賠償，因未能就債之關係存在一節提出證據以為證明，所為依買受人物之瑕疵擔保權利及不完全給付相關規定，請求被告負損害賠償責任，即無理由，應予駁回。㈡原告主張「湯城園區16號大樓」前排第2、3號電梯則僅能通達至一樓平面層，未能到達地下三層，構成物之瑕疵、不完全給付，是否可採？ ⒈原告就被告如二之㈠、㈣抗辯所為陳述略以：否認電梯係應買受者反應而變更原竣工圖說設計施作者，另在86年7月簽訂協議書之際，原告房地所在之湯城園區16號大樓並未合法成立管理委員會，又管理委員會並無得逕自拋棄原告依法主張契約之權利，且因部分區分所有權人並不知電梯之使用現況是與竣工圖說不符之瑕疵，係日後因有竣工圖足以比對，區分所有權人始知有此電梯瑕疵存在等語。 ⒉按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時具有其所保證之品質，此為民法第三百五十四條第一項、第二項所明定。又同法第二百二十七條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，蓋債務人雖為給付，惟給付之內容不合債之本旨，而為債務人債務不履行中「不完全給付」之類型，此種不完全給付，僅於可歸責於債務人之事由，即以債務人故意過失所致者，債務人始負責任。 ⒊再者，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。倘若出賣人所給付之標的物不具備依通常交易觀念或依當事人之決定所應具備之價值、效用或品質者，即為不完全之給付。查： ⑴如前開三所列兩造不爭執之事實㈧、㈨所載內容，湯城園區16號大樓使用執照設計八座電梯中，現有前排第1、4號電梯可到達地下三樓，第2、3號電梯則僅能通達至一樓平面層，但後排則有二座電梯改為得分別到達地下三樓，其餘二座則通達至一樓平面層；足徵，湯城園區16號大樓第2、3號電梯之設置確實與原使用執照竣工圖說不符，被告所交付與原告之電梯設備與兩造所約定之設置方式有別，而難謂其所交付之買賣標的物合於買賣契約所約定之內容。 ⑵惟查，被告於83年間將「湯城園區16號大樓」全區公共設施，包括電梯，交付予該大樓管理委員會（見三之㈣記載），有被告提出之二期Ｄ棟設備移交清冊在卷可稽（見本院卷三第55至57頁）。 ⑶嗣被告於86年7月16日與原告所有之房地所在湯城園區各大樓管理委員會，包括湯城園區16號大樓管理委員會在內，就湯城園區全部公共設施之驗收一事，含前揭湯城園區16號大樓電梯，簽署協議書，由被告給付2,000萬元交付湯城園區管理委員會，列為公共基金，各該管理委員會並同意園區全部公共設施及建材、電扶梯設置等爭議，由被告依現況交由各區相關大樓管理委員會管理維護，且湯城園區管理委員會及湯城園區16號大樓管理委員會等均承諾就園區之公共設施不再提任何爭議或請求，該協議書效力並及於房地繼受人，甚者，協議書雙方當事人對於他方之代理權限（協議書載為代表一詞）均無異議等情，有協議書及被告付款支票附卷可證（見本院卷三第58至62頁）。 ⑷雖原告陳稱：當時湯城園區16號大樓並未合法成立管理委員會，另否認湯城園區16號大樓管理委員會有受原告授權簽訂協議書等語。但查，原告已在本院97年2月22日言詞辯論期日自陳：「原告對於湯城園區16號大樓管理委員會於83年間已經存在並已經執行職務，但只是沒有向主管機關報備不爭執」等語甚詳（見本院卷六第152頁背面），與證人ｆ○○ 在本院97年3月18日言詞辯論期日具結證稱：「（問：證人你在83年到86年間有無參與湯城園區16號大樓管理委員會工作？）有，我有參與兩年期間，正確年份我忘記了，是16號大樓管理委員會沒錯，我第一年是所謂的副主委，第二年為所謂的主任委員，…我擔任副主委及主委的工作是檢查大樓有沒有水電、管理顧問公司提報的大樓公共設施要不要維持，例如清潔、水電維持等，16號大樓管理委員會共有10個成員，這些成員職稱分別為主委、副主委、財委、監委等等，這是依照當初建設公司設計的管理規章沿用下來設立的」等情相符（見本院卷六第199頁背面），據此，湯城園區16號大樓管理委員會於83年間即已成立。 ⑸雖證人ｆ○○證述：「…因為我個人認為管理委員會並不能代表所有住戶，因為這個管理委員會是被告與太平洋電線電纜股份有限公司從建物完成後規劃、設計接續下來的，…」等語（見本院卷六第199頁背面），而質疑湯城園區16號大樓管理委員會之成立程序。然查，原告ｋ○○○等二十人、被告間買賣契約之出賣人，除被告以外尚有訴外人太平洋電線電纜股份有限公司，有房屋及土地預定買賣契約書附卷可佐（見本院卷五全卷之買賣契約書，詳其中第3頁記載出賣人處），亦即，被告與太平洋電線電纜股份有限公司為湯城園區房地之共同出賣人。再依買賣契約第二十七條約定，出賣人一方定有管理公約，買受人一方並同意由出賣人委託專業管理公司負責全湯城園區管理工作，並由出賣人被告與太平洋電線電纜股份有限公司、管理公司召集全體區分所有權人成立管理委員會，督導全區管理事宜（見本院卷五第16頁），故證人ｆ○○所述湯城園區16號大樓管理委員會之成立過程，確實與買賣契約第二十七條約定程序相符，其再翻異而否認湯城園區16號大樓管理委員會之成立程序，委無足取。 ⑹又兩造俱不爭執前開電梯屬於現行公寓大廈管理條例第三十六條第十一款由管理委員會點收及保管之範圍（見三之）。且證人ｆ○○再證稱：「（提示卷三第58到62頁協議書、支票、公共設施移交清冊，這些簽訂的過程是否有參與？）實際蓋章時我不確定在，可是因為被告違規在地下層裝設電扶梯、電梯品牌不符、外觀不是用大理石，並且在代管基金時期帳目也有爭議，所以雙方有些爭議，這些都是因為有糾紛時所製作的，本來當初是要求被告要賠償，也有住戶主張要訴訟，但是後來因為大家想以和為貴，所以彼此之間妥協後就以協議書方式解決，協議書上的印章是由湯城園區16號大樓管理委員會主任委員蓋用的，當時這些所謂的管委會委員認為不要告了，所以才簽立協議書，我有參與協議書的內容協商過程，討論的結果本來要先以所知道的部份賠償，我並沒有辦法確定是否有參與第62頁公共設施移交。」、「協議書所載被告交付的兩千萬的基金後來就給整個園區大公共設施統籌管理分配，並沒有分配給各棟管理委員會，後來大公的管理委員會有依據各個住戶的坪數將基金的結餘分配給住戶，我的意思是因為每個管理委員會負責繳交管理費給大公的管理委員，因為每一年繳交的結果有結餘，我印象中在協議書簽訂後有一年曾經退過結餘給各棟管委會。」、「剛剛提到協議書所交付的兩千萬基金並不是沒有退，這點我並不能作判斷，我只知道後來有結餘，有退給大家過。」等語（見本院卷六第199至200頁），足徵，湯城園區16號大樓管理委員會成立後，已獲得區分所有權人之授權，就電梯等公共設施移交之爭議與被告簽署協議書，在收受被告所交付之2,000萬元後，即拋棄對被告之損害賠償請求，甚者，在被告交付款項、協議書簽訂後一年內，湯城園區管理委員會有將結餘款項分配予各區分所有權人收受。 ⑺按和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第七百三十七條定有明文。如前所述，被告與湯城園區各管理委員會簽訂協議書，係為賠償各區分所有權人因公共設施部分所生爭執之損害，且各區分所有權人事後更已獲分配被告交付之2,000萬元款項結餘，原告既為區分所有權人，自應受此協議書內容之拘束，而無由再本於買賣契約之法律關係，行使物之瑕疵擔保權利、債務不履行之損害賠償請求權等。 ⒋綜此，雖被告交付之電梯有未依使用執照竣工圖說施作之瑕疵，但兩造已於86年7月16日簽訂協議書，成立和解，由被告同意給付2,000萬元與湯城園區內包括16號大樓管理委員會，並分配予各區分所有權人，而賠償原告此部分之損害，代原告簽署協議書之湯城園區16號大樓管理委員會則承諾不再對被告行使任何損害賠償之請求，原告即應受和解之拘束，堪以認定。㈢原告以一樓中庭採光罩之設置為違建，及一樓地面未設置排水溝，屬於物之瑕疵、不完全給付，是否可採？ ⒈原告就被告所為抗辯再主張：一樓中庭採光罩應為被告依買賣契約所應給付之範圍，且確為被告所給付者，因採光罩為違法之給付，原告自不受協議書約定之拘束；再者，被告確實在湯城園區16號大樓一樓中庭採光罩下方未依法施作水溝等地下排水系統，被告抗辯其已依法施作自應負舉證責任等語。 ⒉就一樓中庭採光罩部分： ⑴卷查，買賣契約書第九條業已明白約定：「本建物之建築工程，其標準悉依臺北縣政府工務局核發之建築執照施工…」（見本院卷五第5頁），足徵，被告應交付之買賣標的物內容及範圍悉以建築執照、使用執照範圍為準。茲既兩造在本院97年2月22日言詞辯論期日均表明：「對於一樓中庭採光罩並非使用執照竣工圖應施作的設備，但被告施作後交付湯城園區16號大樓管理委員會點收不爭執。」無訛（見本院卷六第152頁背面）。足徵，一樓中庭採光罩非被告依買賣契約出賣與原告之標的物；被告抗辯其係無償提供中庭採光罩予原告使用乙節，洵堪採信。 ⑵承上，一樓中庭採光罩非原告買受之標的物，被告無償提供與原告使用，則就此部分採光罩之施作交付，兩造間所成立之法律關係應屬民法第四百零六條所定之贈與契約。是原告本於買賣契約關係而訴請被告負損害賠償責任，即乏所據，不應准許。 ⒊再就原告所述一樓地面未設置排水溝部分： ⑴蓋物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，方可該當。若出賣人交付之買賣標的物具物之瑕疵，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，亦因所為之給付未符債之本旨，而同時構成不完全給付之債務不履行責任，已如前述。但就買受之標的物存有物之瑕疵，及出賣人所交付之標的物與債之本旨不符等事實，自應由主張權利之買受人負舉證責任。 ⑵原告或謂一樓地面未設置排水溝，造成排水不良而有瑕疵等語，固據其提出宏財股份有限公司函、湯城園區B1、B2管理委員會函為證（見本院卷六第2至3頁）。 ⑶然查，原告在本院97年2月22日言詞辯論期日明白陳稱：「系爭建物的使用執照並沒有規劃設計一樓平面地面排水設備，契約也沒有約定要設置，但原告主張被告應該設置排水設備的理由是，如未設置將導致一樓地面積水無法通行造成損害。」等語（見本院卷六第152頁），但被告則否認有排水不良之情事。觀諸原告提出之上開宏財股份有限公司函、湯城園區B1、B2管理委員會函文內容，該發生積水損害之宏財股份有限公司、店家銳步（Reebox）係位於湯城園區12號大樓地下一樓（見湯城園區B1、B2管理委員會函說明二），縱或有積水損害存在，亦非係發生於原告房地坐落之湯城園區16號大樓，無從逕予推認原告購買之房地公共設施（共有、共用部分）確實有因未設置排水設施而積水、無法正常使用等效用或價值減損情形；遑論該次積水原因究係因一樓地面未設置排水溝所致，或係如被告所辯係湯城園區住戶未妥善清理採光罩排水道所導致者，原告並未再進而提出相關證據以為證明。 ⑷此外，原告就一樓地面有因未設置排水設施而屢屢積水無法通行乙節，迄未舉證以實其說，是其空言所購買之建物價值及效用減損、被告未依債之本旨履行債務，買賣標的物具有瑕疵云云，自難採信。 ⒋因而，原告基於買賣契約之法律關係，主張被告應就一樓中庭採光罩之設置為違建，及一樓地面未設置排水溝等節，依民法第三百五十四條第一項前段及第三百六十條，暨同法第二百二十七條規定負損害賠償責任，均無足採。㈣原告以估價單所載回復原狀之費用為其所受損害，而請求被告依民法第三百六十條、第二百二十七條規定負損害賠償責任，有無理由？ ⒈原告就此則主張：原告買受系爭房地時均不知有瑕疵存在，被告未詳實告知，自應負物之瑕疵擔保責任；又被告所交付之原告大樓房地計有上揭三項瑕疵，顯見被告對原告所為之給付，並不符債之本旨，係因被告之故意或過失所造成，為屬可歸責於被告之事由，自應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任等語。 ⒉承前㈠至㈢所為說明，原告除ｋ○○○等二十人以外，其餘五十名原告並未與被告有成立買賣契約；且原告已依86年7 月16日協議書，收受被告交付與湯城園區管理委員會分配之2,000萬元一部，並表明不再對被告為請求而拋棄其對被告之相關損害賠償請求權，顯已無由再就電梯部分未按竣工圖施作交付之損害，訴請被告賠償；另兩造間就一樓中庭採光罩係成立贈與契約，原告復未能證明一樓地面未施作排水設施屬於物之瑕疵、不完全給付；準此，原告本於買賣契約之法律關係，依民法第三百五十四條第一項前段及第三百六十條，暨同法第二百二十七條規定，以估價單所載回復原狀之費用為其所受損害，請求被告負損害賠償責任，自屬無據。六、綜上㈣之２所述，從而，原告本於兩造間買賣契約之法律關係，並依民法第三百五十四條第一項前段及第三百六十條，暨同法第二百二十七條規定依關於給付不能行使權利之規定，請求被告負物之瑕疵擔保及不完全給付之損害賠償責任，給付各原告如附表一、二「請求金額」欄所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日即95年6月17日（見本院卷二第198頁）起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，為無理由，應予駁回。其訴既經駁回，則假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。丙、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　5 　　月　　16　　日民事第三庭法官賴錦華以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　97　　年　　5 　　月　　16　　日書記官張馨文

臺灣臺北地方法院95年度建字第296號

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