臺灣臺北地方法院95年度簡上字第513號

• 裁判案由: 返還押金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 96 年 10 月 29 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 95年度簡上字第513號上訴人
即附帶被上
訴人
即反訴被告　永固便利停車股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　丙○○
被上訴人
即附帶上訴
人
即反訴原告　中強開發股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　陸正康律師
上列當事人間請求返還押金等事件，上訴人對於民國95年5月30
日本院臺北簡易庭94年度北簡字第32976號第一審判決提起上訴
，本院於96年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命附帶上訴人給付附帶被上訴人新台幣伍拾萬元部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。
上開廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人之上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣參拾陸萬柒仟捌佰柒拾壹元，及自民國九十六年一月五日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之四十二，餘由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、上訴人即附帶被上訴人即反訴被告主張：
一、本訴部分：
㈠上訴人起訴主張：
⒈上訴人於民國94年4月1日與被上訴人簽訂租賃契約（以下簡稱系爭租約），承租被上訴人所有坐落台北市○○○路○段 196號地下1樓之建物（以下簡稱系爭建物），用以經
營停車場業務，租賃期限自 94年5月11日起至97 年5月10日止，約定租金自94年5月11日起至96年5月10日止，為每月新臺幣（下同）236,000元，自96年5月11日起至97 年5月10日止，則為每月 256,000元，上訴人並於簽約時給付押金50萬元及前六個月租金即如附表所示之支票六紙予被上訴人。
⒉詎兩造於簽訂系爭租約後，系爭建物所在之建成花園大廈住宅管理委員會（以下簡稱管委會）竟以系爭房屋用途為超級市場及百貨商場，不得作為停車場使用為由，禁止上訴人之人員出入，致使上訴人無法經營停車場業務。被上訴人自始即無法提供合於上訴人營業目的使用之租賃物，經多次協調無效，乃於 94年5月11日通知被上訴人終止系爭租約；則系爭租約既然自始無效，被上訴人自應返還上訴人所交付之押租金50萬元及作為支付租金使用之六張支票。
⒊聲明：①被上訴人應給付上訴人50萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②被上訴人應返還如附表所示之支票六紙予上訴人。③上訴人願供擔保，請准宣告假執行。原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴判決，上訴人聲明不服，提起本件上訴。
㈡上訴人上訴意旨略以：
⒈上訴人承租系爭建物之目的，即在於合法經營停車場業務。上訴人就系爭建物之使用執照，曾向台北市政府停車管理處詢問，經其表示依該使用執照之記載，得解釋為「所有之地下樓層（包含地下一、二、三層）均可做為超級市場及百貨商場及停車場使用」，而非解釋為「地下一樓僅限於超級市場及百貨商場之使用，地下二樓僅限於停車場之使用，地下三樓僅限於防空避難室兼停車場之使用。」，上訴人並於參酌歷來申請獲准之相關案例後，始認為不變更系爭建物之使用執照，依然得合法申請停車場登記證（以下簡稱停管證），因此乃於系爭租約第 13條第6項約定，雙方同意不變更地下室一樓使用執照之用途。未料該大樓之住戶得知此事後群起反對，台北市政府工務局建築管理處遂行文要求被上訴人依法須變更使用執照並獲主管機關核准，始可經營停車場業務。惟被上訴人未申請變更使用執照，致上訴人無法據以申請系爭建物之停管證並進而合法經營停車場業務。故上訴人就本件交易上重要事項之認知，即系爭標的毋須變更使用執照用途，亦能申請停管證而合法經營停車場業務，顯有錯誤，爰依民法第88條第2項之規定，撤銷締約之意思表示。
⒉系爭建物位於該大樓地下一樓，須經由坡道（即大樓共用部分）進出，並於停車場入口處設有柵欄設備，設備之開啟均由現場管理員人工作業，倘無管理委員會之許可憑證，現場管理人員不准放行車輛進入地下一樓層，上訴人因無許可憑證，自無從進入地下一樓層；則管委會既然不准上訴人於系爭建物經營停車場，應不會許可上訴人車輛通過柵欄進入系爭建物，由此可認為系爭建物因管委會及住戶之阻撓，致上訴人使用及收益受有重大之妨害，然被上訴人卻無任何協助排除之行為，是依系爭契約第18條約定、民法第423條規定及最高法院94年度台上字第168號判決之意旨，可知被上訴人並未履行民法第 423條規定之義務，上訴人爰依民法第254條之規定，解除系爭契約。
⒊系爭建物因管委會及住戶阻撓，致上訴人使用收益受有重大之妨害，而在無法進駐使用系爭建物之情形下，上訴人卻仍須依約繳納每月租金；倘被上訴人未盡民法第 423條規定之義務，上訴人自得行使同時履行抗辯權。
⒋據被上訴人法定代理人甲○○之證詞，可知被上訴人曾將系爭建物出租予訴外人車亭汽車有限公司（以下簡稱車亭公司），因管委會反對被上訴人出租系爭建物作為停車場使用，致訴外人車亭公司無法繼續使用系爭建物而撤場。詎被上訴人竟仍將系爭建物出租予上訴人，且因其有前車之鑑，遂要求增加系爭租賃契約第 13條第6項後段約定，並蓄意隱瞞管委會反對系爭建物作為停車場使用之情形。況上訴人曾向被上訴人確認該大樓管委會是否同意於系爭建物經營停車場，經被上訴人之法定代理人甲○○表示可以。足件被上訴人於締約時，有隱瞞詐欺之意圖。為此上訴人爰依民法第92條之規定，撤銷訂定系爭租約之意思表示。
⒌退萬步言之，原審判決金額計算有誤，而被上訴人亦「與有過失」，懇請予以酌減。
①查原審判決書第5頁載明：「原告（即上訴人）於94年5月11日以存證信函通知被告終止（即解除）契約，該存證信函於同年月17日送達被告…，兩造租賃契約於94年8月17 日始終止…」等語，是本件縱使依原審判決認定之事實處理，上訴人亦僅應給付 94年5月17日起至契約終止日即 94年8月17日之租金始足為當，豈有在契約終止後，仍需負有給付 8月分全部租金（按即附表編號四支票）之義務？原審判決不察，竟仍計算 94年8月18日至94年8月31日共計14天之租金110,124元（即每月租金236,000元÷30日×14日= 110,124元），原審判決金額
實有違誤，針對被上訴人提出之反訴及附帶上述金額，亦請求一併更正。
②按「損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。重大之損害原因，為債務人所不及知，而被害人不預促其注意或怠於避免或減少損害者，為與有過失。前二項之規定，於被害人之代理人或使用人與有過失者，準用之」，民法第 217條定有明文。如同前所述及，被上訴人於簽約前或簽約當時，未曾告知上訴人管委會曾以同樣理由阻擋訴外人車亭公司於系爭建物經營停車場，則不論被上訴人之法定代理人甲○○係不小心忘記、故意忘記，或是認為沒有必要預先告知，事後均未見被上訴人有任何協助上訴人與管委會溝通之舉動。況且，系爭建物所屬之管委會以管委會於94年 4月12日決議「有關被告中強公司將B1超市變更停車場一案，應委員會一致通過中強公司提出安全計劃書否則暫停使用」，被上訴人之法定代理人甲○○以監委身分蒞會，亦知悉此點，卻於開完會後從未主動告知上訴人上開會議乙事，易言之，被上訴人於簽約前、後，均未有任何主動告知或預促上訴人注意或怠於避免等情事，是懇請鈞院諒察此情，賜准依民法第 217條規定，抑或類推適用民法第217條規定，予以酌減租金。
⒍上訴聲明：①原判決不利於上訴人之部分廢棄。②上開廢棄部分，被上訴人應返還如原判決附表所示編號一至編號四上之支票予上訴人。③第一、二審之訴訟費用由被上訴人負擔。
㈢對於附帶上訴之答辯：
⒈兩造間之系爭租約，因租賃標的自始無法達附帶被上訴人合法經營停車場之目的，依民法第246 條規定，應屬無效。且附帶被上訴人就本件交易上重要事項之認知顯然有誤，已依民法第 88條第2項規定，撤銷附帶被上訴人就締約所為之意思表示。另就附帶被上訴人因被詐欺而為締約之意思表示，爰依民法第92條規定，撤銷附帶被上訴人就締約所為之意思表示。再者，附帶上訴人未履行民法第 423條規範之租賃物交付及保持義務，附帶被上訴人已依民法第 254條規定，解除契約。是以附帶上訴人本應將附帶被上訴人所交付之押金及六個月的租金全額返還，故其請求鈞院廢棄原審命其給付附帶被上訴人50萬元及如附表所示編號五及編號六之支票，而駁回附帶被上訴人此部分請求，自屬無據。
⒉答辯聲明：⑴附帶上訴駁回。⑵附帶上訴訴訟費用由附帶上訴人負擔。
二、反訴部分
㈠兩造間之系爭租約，因租賃標的自始無法達反訴被告合法經營停車場之目的，依民法第 246條規定，應屬無效。且反訴被告就本件交易上重要事項之認知顯然有誤，已依民法第 88條第2項規定，撤銷反訴被告就締約所為之意思表示。另就反訴被告因被詐欺而為締約之意思表示，爰依民法第92條規定，撤銷反訴被告就締約所為之意思表示。再者，反訴原告未履行民法第 423條規定之租賃物交付及保持義務，反訴被告已依民法第 254條規定，解除系爭租約。是以反訴被告已無支付反訴原告任何租金之義務，故反訴原告以反訴被告所交付支付94年5月至8月租金即如附表編號一至編號四所示之支票未能兌現，以反訴請求反訴被支付該四個月之租金，自屬無據。
㈡聲明：⒈反訴原告之訴駁回。⒉反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
貳、被上訴人即附帶上訴人即反訴原告主張：
一、本訴部分
㈠對於上訴人請求之抗辯：
⒈依一般交易常情，凡承租需要變更使用執照始能營業之承租人，必於租賃契約中註記「起租日」及「租金起算日」，於起租日至租金起算日之期間內，為承租人之免租裝修期，該期間並應辦妥使用執照之使用用途變更等手續，且必於租賃契約內表明變更使用執照用途為出租方或承租方之責任。上訴人就係建物倘欲合法經營停車場，除須變更使用執照用途外，亦須通過消防安檢作業，其耗時不脫三個月，而使用執照之用途變更，尚應取得該大樓全體區分所有權人之書面同意，至於取得全體區分所有權人之書面同意期間，則完全難以事前評估；上訴人為專業停車場經營業者，對於此等營運模式應當明瞭。系爭租賃契約乃於94年4月1日簽訂，租金並應於94年5月11日起算，於短短41 天之期間內，上訴人並不可能於取得全體區分所有權人變更使用執照用途之同意，更不可能完成所需增設之消防設備，再通過安全檢查而取得變更用途後之使用執照，並申請取得停管證。故上訴人所稱係以合法經營停車場為系爭租約之目的云云，自非真實。
⒉上訴人係頗具規模之停車場經營業者，所營停車場總數高達80餘處，其對房屋使用執照應如何記載、出租人應提供如何文件，始能憑以向台北市停車管理處申領停車場登記證等節，應知之甚詳。且系爭租約並未約定被上訴人應配合申請諸如建築物之竣工圖、地籍圖、建築線指示圖等諸多證件，上訴人亦不曾備妥「公共意外責任險保單」及「建築物機械安檢核備文」，並向主管機關提出申請，自無從合法取得停管證。又自上訴人於承租系爭建物後，既無支出費用辦理有關建築物消防安檢之設備增添修改暨查驗，並隨即進場劃設停車格懸掛旗誌，而擬立即營業等作為，亦堪認上訴人於締約時無意取得停管證。上訴人如認取得停車場登記證乃系爭交易上認為重要者，且為被上訴人應負之協力義務，自必於租約上記載配合變更使用執照用途，或以取得停車場登記證為租賃生效之停止條件等事項。然上訴人既未曾要求被上訴人負擔此等協力義務，自足認上訴人不曾以停場場登記證之取得，作為兩造間交易之重要事項，是上訴人之意思表示自無錯誤可言。
⒊上訴人雖主張於締約時，被上訴人法定代理人並未告知有訴外人車亭公司曾經承租系爭建物經營停車場未果，故認其係被詐欺而為意思表示。然上訴人於客觀上並無可能隱瞞管委會或住戶對於系爭建物經營停車場之態度，況且上訴人若係以經營合法停車場之目的承租系爭建物，即應取得區分所有權人之同意，始能變更使用執照用途，應不可能不於事前徵詢管委會及住戶之意見，自無陷於錯誤之可能。至上訴人稱其於締約前，已向被上訴人確認管委會同意於系爭建物經營停車場，則絕非事實。
⒋上訴人於原審自承於簽約前，其已將使用執照拿去詢問停管處，可見上訴人於簽約前確實明瞭使用執照上之記載，足以影響其是否得以取得停管證。而主管機關應不致任意作成違反法規規定之解釋，亦不可能僅因民意代表與大樓住戶之介入，而使原可取得停管證之停車場，變成無法取得停管證。
⒌上訴人雖引用最高法院 94年度台上字第168號判決，主張因管委會阻擾其經營停車場，致其使用收益受有妨害，故認被上訴人未提供符合約定使用收益之租賃物。然被上訴人於締約後即將租賃標的物點交予上訴人，上訴人亦已進場劃設停車格，足見被上訴人確已提供堪為停車場使用之租賃標的物。至上訴人因經營不合法之停車場，而遭大樓管委會檢舉阻撓其使用收益，應認係出於可歸責於上訴人自己之事由，而無可歸責於被上訴人，上開判決無足適用之餘地。
⒍另上訴人雖主張依同時履行抗辯，於被上訴人未提供合於約定使用收益之租賃物之期間，免其支付租金之義務。然被上訴人既已提供合於約定使用收益之租賃物予上訴人，上訴人主張同時履行抗辯，顯無理由。
⒎上訴聲明：①上訴駁回。②訴訟費用由上訴人負擔。
㈡附帶上訴意旨：
⒈上訴人主張被上訴人於94年5月11日以第 3965號存證信函所為終止之意思表示不適法，被上訴人既非出於錯誤而為意思表示，系爭租賃標的亦無給付不能情事，且上訴人並非基於系爭契約第10條之約定，提前三個月終止租約，則系爭租賃契約不因而失其效力，是被上訴人請求返還押租金及租金支票，即屬無據。退一步言，如鈞院認上開存證信函有提前終止租約之內涵，符合系爭租賃契約第10條約定，被上訴人依約應給付上訴人之租金，即如原判決附表編號一至編號四即94年5、6、7、8共四個月之租金（ 8月份租金依約應全額支付）。上訴人謹就上開租金債權與被上訴人所得主張返還之押金債權，主張抵銷。
⒉上開抵銷債權之明細為：⑴94年5月租金159,871元及自94年5月13日起至清償日止按年利率5%計算之利息；⑵94年6月租金236,000 元及自94年6月7日起至清償日止按年利率5%計算之利息；⑶94年7月租金236,000元及自94年7月7日起至清償日止按年利率5%計算之利息；⑷94年8月租金236,000元及自94年8月7日起至清償日止按年利率5%計算之利息。以上合計總額已經高於50萬元，故抵銷後，被上訴人已無返還任何押金予上訴人之義務。
⒊附帶上訴聲明：①原判決關於上訴人應給付被上訴人50萬元及其法定利息部分，及該部分假執行之宣告暨負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。②上開廢棄部分，附帶被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、反訴部分
㈠反訴原告主張系爭租賃契約並未合法終止，爰請求反訴被告應依系爭租賃契約第2條第1項約定，支付94年 5、6、7、8共四個月租金，合計867,871元。
㈡退一步言，縱使鈞院認反訴被告已提前三個月為終止租約意思表示，就上開租金債權867,871元與押金債權500,000元整抵銷之結果，反訴被告仍應支付反訴原告 367,871元。
㈢聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告 867,871元，及自94年10月7月起至清償日止，按年息5% 計算之利息。⒉反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
參、兩造不爭執之事實
一、兩造於94年4月1日簽訂系爭租約；上訴人並於簽約時給付押金50萬元及前六個月租金即如附表所示之支票六紙予被上訴人。
二、上訴人於 94年5月11日以被上訴人無法交付租賃物為由，寄發存證函予被上訴人終止系爭租約；該存證信函於同月17日送達被上訴人。
三、上訴人於本件起訴狀以其意思表示錯誤為由，主張撤銷其訂立系爭租約之意思表示，並以起訴狀之送達作為撤銷意思表示之通知；本件起訴狀繕本於94年10月27日寄存送達被上訴人。
四、上訴人於 96年4月10日向本院提出之民事準備書（三）狀中，以其係因被上訴人法定代理人甲○○之詐欺而為意思表示為由，主張撤銷其訂立系爭租約之意思表示，並以該準備書狀之送達作為撤銷意思表示之通知。
五、被上訴人以上訴人所交付預付94年5月至8月份租金之如附表編號一至編號四所示之支票未能兌現，而積欠被上訴人租金債務867,871元之債務為由，於95年12月1日之民事答辯（二）狀，對於其積欠上訴人之返還押租金50萬元之債務主張抵銷，上訴人並已於同日收受該答辯狀繕本。
肆、得心證之理由
一、本訴部分
㈠按「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」、「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，民法第246條第1項、第 423條定有明文；本件上訴人以系爭建物無法取得停管證，遭管委會反對而無法經營停車場等情，主張系爭租約自始無效、被上訴人違反租賃物交付義務云云，是上訴人此等主張是否可採，其主要之爭點端在於：系爭租約之標的為何？被上訴人是否有基於可歸責之事由，而違反租賃物交付義務之行為而已。本院就此二項爭點審究如下：
⒈兩造於系爭租約前言中約定：「甲方（即被上訴人）同意將坐落於台北市○○○路○段196號地下1樓之房屋（如附圖）租賃與乙方經營停車場業務」，於系爭租約第五條、第六條、第八條、第十三條中，亦均載明「乙方經營停車場」等內容，有系爭租約影本一件附卷可稽；是兩造係約定上訴人支付租金，由被上訴人交付系爭建物予上訴人經營停車場使用等情，固堪認定。
⒉然查，上訴人就其所進一步主張：系爭租約之標的，係由上訴人向被上訴人承租系爭建物，做為取得停管證之「合法」停車場使用等情，雖據提出上訴人於各地所經營停車場之場站列表一件、停管證影本多件，作為上訴人所經營之停車場，大部分均有申請取得停管證之佐證。惟上訴人所經營之停車場中，確實亦有二處停車場，係未取得停管證而經營之事實，已據上訴人於本院96年4月12 日準備程序中自認無訛；且細繹上訴人所提出其就經營上開二處無停管證停車場與出租人簽訂之租賃契約書（有該二租賃契約書影本各一件在卷足稽），亦如同系爭租約一般，已經明確載明上訴人承租之目的係作為停車場使用。可見上訴人向他人承租建物經營停車場，並非必然以取得停管證為前提；且即使於租賃契約書中明載承租之目的係作為停車場使用，也不代表租約之標的係作為取得停管證之「合法」停車場使用。參以遍觀系爭租約，完全沒有關於系爭租約係以停管證之取得為生效要件，或上訴人若未能於一定期間內取得停管證，對於兩造權利義務有何影響之約定；甚至證人即上訴人副總經理王福增就此項爭點，亦證述：「（當初雙方有無提到如果沒有辦法取得停管證，那契約如何處理？）沒有談到這部分。」等語，是依據卷附之相關證據，應難認為系爭租約之標的係承租系爭建物作為取得停管證之停車場使用，或被上訴人依據系爭租約，負有確保系爭建物得以取得停管證之義務。從而上訴人以系爭建物無法取得停管證作為合法之停車場使用，依據民法第246第1項之規定主張系爭租約自始無效，自無足採。
⒊次查，上訴人所稱：系爭建物因管委會及住戶之阻撓，致上訴人使用及收益受有重大之妨害等情，依據上訴人於歷次書狀及言詞之陳述，及上訴人所提出之 94年4月12日管委會會議紀錄、94年4月18日管委會函、94年5月3 日管委會函、管委會公告之影本各一件等證據，可知管委會應確實因為系爭建物之消防及安全設備不足，基於安全考量，而反對上訴人於系爭建物「非法」經營停車場使用無訛。惟觀之原審卷附停管證申請須知，本已載明經營收費停車場，必須檢附包括建築物使用執照或使用許可文件影本及核准圖說、建築物機械安檢核備文等在內之證件，向台北市停車管理處提出申請；上訴人為專營停車場業務之法人，且有多次申請取得停管證之經驗，當無不知此項規定之可能。則上訴人既自認於簽訂系爭租約時，已知系爭建物之使用執照登記用途並非「停車場」或「防空避難室兼停車場」，而係「超級市場及百貨商場」，其若有意於系爭建物「合法」經營停車場，即應充實安全及消防設備，設法申請變更使用執照規定之用途，而致力申請取得停管證；若被上訴人未依系爭租約第十三條第六項前段：「甲方應提供乙方所有權狀影本、身分證影本、房屋稅單等相關文件供乙方申辦相關證件」之約定，配合提供相關證件，上訴人亦得以被上訴人違反系爭租約上開約款而主張權利。然而反觀本件之實際情形，上訴人不僅未指出其有何改善系爭建物之消防、安全設備，以設法變更使用執照，申請取得停管證之計畫，反而於系爭租約第十三條第六項但書約定：「但雙方同意不得變更地下室一樓使用執照（超級市場及百貨）之用途。」等語。是被上訴人於上訴人就系爭建物取得停管證，而得合法經營停車場之前，對於管委會或大樓住戶基於保障自身安全，而反對上訴人未取得停管證即「非法」經營停車場之行為，自無何得以協助排除之正當權利；應認被上訴人因管委會及大樓住戶之反對，就其未能將系爭建物交付、保持上訴人作為停車場使用之行為，並無任何故意、過失之可歸責事由。從而上訴人依據民法第423條、第254條等規定，主張其於 94年5月11日以被上訴人無法交付租賃物為由而終止系爭租約之存證信函，於同月17日送達被上訴人時發生解除系爭租約之效力，及對於被上訴人無法履行債務之情形主張同時履行抗辯云云，自均非可採。
㈡按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」，民法第88條第 1項定有明文。經查，上訴人就所主張其係因為誤認系爭建物可以取得停管證，始為訂定系爭租約之意思表示等情，除提出上訴人於各地所經營停車場之場站列表一件、停管證影本多件，作為上訴人所經營之停車場，大部分均有申請取得停管證之憑據，及聲請訊問證人王福增之外，並未提出其他證據以資佐證。本院就該等證據審酌如下：
⒈依據證人王福增：「（你何時發現使用執照地下一樓的用途不包括停車場？）時間點我不清楚。但承辦人員跟我報告說請證應該不會有問題。」、「（所以你發現使用執照不包括停車場，有請承辦人員去問停管處嗎？）我看到使用執照有括弧那些，我請承辦人員先跟停管處溝通。」等語，可知證人王福增除曾經請承辦人員與停管處人員溝通之外，其本身根本未曾就系爭建物得否取得停管證之事宜，與停管處人員接洽而獲得正面之回應；參以上訴人復無法提出任何使用執照之用途為「「超級市場及百貨商場」之建物，曾經取得停管證之證據，或其他停管處人員曾經表示系爭建物於使用執照用途變更前，可以取得停管證之證據，僅憑證人王福增上開證詞，自尚不足以證明上訴人於簽訂系爭租約之際，確有系爭建物應可取得停管證之錯誤認識。
⒉上訴人向他人承租建物經營停車場，並非必然以取得停管證為前提，且即使於租賃契約書中明載承租之目的係作為停車場使用，也不代表必定係作為取得停管證之「合法」停車場使用等情，前已敘明。是僅憑上訴人所經營之停車場，大部分均有申請取得停管證之事實，核亦不足以推論上訴人若知悉系爭建物無法取得停管證，即不會做出訂定系爭租約之意思表示。
⒊上訴人既未能證明其確有系爭建物應可取得停管證之錯誤認識，復未能證明其若知悉系爭建物無法取得停管證，即不會做出訂定系爭租約之意思表示，是其主張因係因錯誤而為訂定系爭租約之意思表示，已非可採。況即令上訴人係因其所主張之錯誤而為意思表示，衡諸其明知系爭建物之使用執照登記用途非屬「停車場」，卻僅憑電話口頭詢問即認為系爭建物可以取得停管證，此項錯誤或不知係由上訴人自己之過失所致，亦甚明顯；揆諸民法第 88條第1項但書之規定，其仍不得撤銷訂定系爭租約之意思表示甚明。從而上訴人依據民法第88條第1 項之規定，以本件起訴狀之送達所為對於被上訴人撤銷意思表示之通知，自不發生撤銷其簽訂系爭租約意思表示之效力。
㈢按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」、「前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之。但自意思表示後，經過十年，不得撤銷。」，民法第92條第1項前段、第 93條定有明文。本件上訴人主張其為被上訴人詐欺而為訂定系爭租約之意思表示，係指稱：其曾向被上訴人確認該管委會是否同意於系爭建物經營停車場，被上訴人法定代理人甲○○表示可以云云。
⒈依據原審卷附以兩造為受文者之管委會 94年4月18日函、94年5月3日函、94年 4月20日公告等影本，可知即令被上訴人確實曾經有向上訴人表示管委會同意於系爭建物經營停車場之詐欺行為，上訴人至遲於94年4、5月間得知事實上管委會根本反對上訴人於系爭建物經營停車場之際，應該即已發現係遭被上訴人詐欺。則上訴人於將近二年後之 96年4月10日，始於向本院提出之民事準備書（三）狀中以其係因被上訴人法定代理人甲○○之詐欺而為意思表示為由，主張撤銷其訂立系爭租約之意思表示，揆諸前揭規定，自已逾越一年之除斥期間，而不發生撤銷其簽訂系爭租約意思表示之效力。
⒉至於被上訴人法定代理人甲○○雖係於本院96年1月4日準備程序，始陳稱被上訴人曾將系爭建物出租訴外人車亭公司，後因管委會反對而撤出等語，然上訴人係於94年4、5月間知悉事實上管委會反對於系爭建物經營停車場之際，即發現其遭到被上訴人詐欺之事實，前已敘明；是上訴人於民事準備書（三）狀以受到被上訴人詐欺而主張撤銷其訂立系爭租約之意思表示，自仍因逾越一年之除斥期間，而不發生撤銷該項意思表示之效力。
㈣綜上所述，上訴人依民法第 246條規定主張系爭租約自始無效、依據民法第 254條規定解除系爭租約、同時履行抗辯、依民法第 88條第2項規定撤銷訂定系爭租約之意思表示、依民法第92條規定撤銷訂定系爭租約之意思表示等主張，均非可採。從而上訴人主張系爭租約已經溯及於訂約時無效，請求被上訴人返還上訴人為預付 94年5月至10月份租金所交付被上訴人如附表所示之六張支票，自非適法。
㈤兩造於系爭租約第十條約定：「契約期間內，乙方（即上訴人）若擬提前終止契約，須於三個月前以書面通知甲方（即被上訴人），且不得向甲方請求償還當月預付之租金，亦不得要求甲方任何賠償，惟甲方應於合約終止時，將全額押金無息發還予乙方。」等語，有系爭租約影本一件附卷足憑。是上訴人依據該項約定，當有無須指出任何原因或理由，僅需以書狀表示終止租約之意思，即得於被上訴人收受通知三個月後，發生系爭租約終止效力之權利；僅係就系爭租約終止日期所屬當月預付之租金，不得請求被上訴人返還而已。
⒈經查，上訴人於 94年5月11日以被上訴人無法交付租賃物為由，寄發存證函予被上訴人終止系爭租約，且該存證信函已於同月17日送達被上訴人等情，乃兩造所不爭執之事實。就此被上訴人雖主張：上訴人並非基於系爭契約第十條之約定，提前三個月終止租約，故系爭租約不因而失其效力云云，然揆諸上開說明，上訴人依據系爭租約第十條，既僅須表示終止系爭租約之意思，即得於三個月後發生終止系爭租約之效力，被上訴人以上訴人並未「基於」系爭租約第十條提前終止租約云云置辯，自非可採；系爭契約應係於 94年5月17日三個月後之94年8月17日發生終止之效力無訛。
⒉兩造於系爭租約之租金支付，係約定自每月的11日起至下月的10日止為一期，其中自94年5月11日起至96年5月10日止，每月租金為236,000元，自96年5月11日起至97年5月10日止，每月租金則為256,000元；自上訴人所預付第一個月即94年5月之租金支票面額為159,871元，恰係依據該月原約定租金 236,000元，除以該月總日數31日，再乘以該月實際承租日數 21日（自5月21日起租，算至 5月31日）計算所得之事實，以及系爭租約第二條第二項：「每月五日電匯租金（遇假日順延）」之約定，可知兩造於系爭租約所約定之租金支付，係以每月一日至該月末日為計算每月租金之期間，而以每月五日為支付該月分租金之日期。是系爭租約第十條所約定：「乙方... 不得向甲方請求償還當月預付之租金」，自係意指上訴人若依據該條約定終止系爭租約，其若已預付系爭租約因此發生終止效力之日所屬月份之租金，不得請求被上訴人償還預付之部分（即該月份於發生終止效力後各日之租金）。從而系爭租約雖係於 94年8月17日即發生終止之效力，上訴人就其已經以如附表編號一至編號四所示支票預付之94年5、6、7、8月租金，應仍均全數不得請求被上訴人返還（上訴人主張被上訴人應返還 94年8月18日至94年8月31日共計14天之租金110,124元，洵無足採）。是本件上訴人起訴請求被上訴人返還如附表編號一至編號四所示之支票，核無理由，應予駁回。原審判決駁回上訴人此部分之訴，核無違誤；上訴人就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
㈥系爭租約既然已經於 94年8月17日終止，被上訴人因此原負有返還押金50萬元予上訴人之債務，固堪認定。惟按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」，民法第334條第1項定有明文。
⒈本件被上訴人以上訴人所交付預付94年5月至8月份租金之如附表編號一至編號四所示之支票未能兌現，而積欠被上訴人租金債務867,871元之債務為由，於95年12月1日之民事答辯（二）狀，對於其積欠上訴人之返還押租金50萬元之債務主張抵銷，上訴人並已於同日收受該答辯狀繕本等情，乃兩造不爭執之事實；核諸本院前所認定系爭租約係於 94年8月17日終止，上訴人本有支付94年5月至8月份租金之義務，以及上訴人所不否認如附表編號一至編號四所示支票確實未能兌現之事實，被上訴人主張上訴人積欠其94年5月至8月份租金 867,871元等情，應屬可採。則揆諸前揭規定，被上訴人前開抵銷之意思表示，自得發生消滅其對於上訴人所負50萬元押租金債務之效力。
⒉從而上訴人基於返還押租金之法律關係，請求被上訴人給付其50萬元，為無理由，應予駁回。原審未及審酌被上訴人之抵銷抗辯，判命被上訴人應給付上訴人50萬元，尚有未洽，被上訴人就此部分提起附帶上訴，請求本院廢棄此部分判決，駁回上訴人於第一審所提起此部分之訴，核有理由，爰廢棄改判如主文第二項所示。
二、反訴部分
㈠按「提起反訴，非經他造同意，不得為之。但有下列各款情形之一者，不在此限：⒈於某法律關係之成立與否有爭執，而本訴裁判應以該法律關係為據，並請求確定其關係者。⒉就同一訴訟標的有提起反訴之利益者。⒊就主張抵銷之請求尚有餘額部分，有提起反訴之利益者。」，民事訴訟法第446條第2項定有明文。本件反訴原告於第二審提起反訴所主張：反訴被告所交付預付94年5月至8月份租金即如附表編號一至編號四所示之支票未能兌現，而積欠反訴原告租金債務 867,871元等情，核與其於上開抵銷抗辯主張之事實相同，堪認係「就主張抵銷之請求尚有餘額部分提起反訴」，核與民事訴訟法第 446條第2項第3款規範之情形相符，爰予准許，核先敘明。
㈡經查，本件反訴被告所交付預付94年5月至8月份租金即如附表編號一至編號四所示之支票未能兌現，而積欠反訴原告租金債務 867,871元，反訴原告就反訴被告積欠反訴原告此項債務，並已經對於反訴原告積欠反訴被告之50萬元返還押租金債務主張抵銷等情，前已經本院認定無誤。則反訴原告基於租金支付請求權，起訴請求反訴被告給付積欠之租金，自僅於抵銷餘額即 367,871元之範圍內，係屬適法。從而反訴原告請求反訴被告給付反訴原告 367,871元及自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日即96年1月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之部分，則無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。
陸、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，附帶上訴人之上訴為有理由，反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。
中 　華 　民 　國　 　96 　年　　10　月　 29 日民事第二庭審判長 法 官 黃蓓蓓
法 官 吳淑惠
法 官 楊代華
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 　華 　民 　國　 　96 　年　　10　月　 29 日書 記 官　許婉如
附表
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│編號│票款（新台幣）│到 期 日│付 款 人 │ 支票號碼 │
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│一 │159,871元 │94.05.11│國泰世華商業銀行新生分行│ 0000000 │
├──┼───────┼────┼────────────┼──────┤
│二 │236,000元 │94.06.05│國泰世華商業銀行新生分行│ 0000000 │
├──┼───────┼────┼────────────┼──────┤
│三 │236,000元 │94.07.05│國泰世華商業銀行新生分行│ 0000000 │
├──┼───────┼────┼────────────┼──────┤
│四 │236,000元 │94.08.05│國泰世華商業銀行新生分行│ 0000000 │
├──┼───────┼────┼────────────┼──────┤
│五 │236,000元 │94.09.05│國泰世華商業銀行新生分行│ 0000000 │
├──┼───────┼────┼────────────┼──────┤
│六 │236,000元 │94.10.05│國泰世華商業銀行新生分行│ 0000000 │
└──┴───────┴────┴────────────┴──────┘