95年度訴字第10032號｜民事：拆除發電設備｜裁判日期：96 年 07 月 13 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 95年度訴字第10032號原　　　告　己○○ 丁○○ 辛○○ 原　　　告　千洋有限公司法定代理人　丙○○ 原　　　告　喬健貿易股份有限公司法定代理人　庚○○ 原　　　告　力浦電子實業股份有限公司法定代理人　乙○○ 共　　　同訴訟代理人　陳明宗律師複代理人　甲○○ 被　　　告　台灣大哥大股份有限公司法定代理人　壬○○ 訴訟代理人　王子瑜律師蕭炳旭律師陳繼民律師上列當事人間拆除發電設備事件，本院於民國九十六年六月二十九日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實甲、原告方面：一、聲明：㈠被告應將坐落於台北縣三重市○○○段中興小段九六之四地號上，即如民國（下同）九十五年十一月二十九日台北縣三重地政事務所土地複丈成果圖所示之斜線部份，使用面積各為十八點八六平方公尺及二點二平方公尺之發電機及油桶設備拆除，並將土地騰空返還予原告及全體共有人；㈡訴訟費用由被告負擔；㈢原告供擔保，請准宣告假執行。二、陳述略稱：㈠緣原告係台北縣三重市○○路○段六○九巷四號大樓之區分所有權人，上開大樓之地下二樓（下稱四號地下二樓）為公共區域，屬該大樓全體區分所有權人共同使用之空間，詎被告在未經全體區所有權人或原告之大樓管理委員會同意下，竟於四號地下二樓發電機房放置兩部大型發電機及油桶設備（下稱系爭發電機房），占用四號地下二樓部分面積（即如九十五年十一月二十九日台北縣三重地政事務所土地複丈成果圖所示之斜線部份），而系爭發電機房運轉所產生之高熱及發出之噪音，已嚴重影響住居環境，侵害所在大樓全體住戶之權利甚鉅，原告為共有人，被告之行為既已妨害原告所有權之行使，其自得請求被告除去之。原告履次請求被告拆除，惟均未獲置理，爰依民法第七百六十七條及第八百二十一條之規定，請求被告將系爭發電機房拆除，並將所占用土地騰空返還予原告及全體共有人。㈡系爭發電機房係佔用四號地下二樓空間，並非佔據台北縣三重市○○路○段六○九巷二號大樓之地下二樓（下稱二號地下二樓）空間： ⑴經台北縣三重地政事務所派員測量，系爭發電機房（包括發電機及油桶）所占有使用土地乃「台北縣三重市○○○段中興小段九六之四地號土地」，門牌號碼為「三重市○○路○段六○九巷四號地下二樓」。被告雖提出「湯城園區Ｂ２平面圖」為證，惟該書證屬私文書，是否真正已屬有疑，且由該書證記載為「台電變電所」，似可認與本件無關，況被告早於九十五年十月二十日之書狀中已自認系爭發電機房所占地下二樓乃為四號地下二樓（見該書狀第二頁第十三行），惟嗣卻主張係誤認，已屬自相矛盾。又由被告聲請調閱之「竣工圖說」所示發電機位置，亦無從判斷是否確與「湯城園區Ｂ２平面圖」相同，且四號地下二樓有多部發電機，被告所主張之處是否即為系爭發電機房所在位置，亦無從判斷，故仍應依台北縣三重地政事務所測量位置為憑。 ⑵依被告與湯城園區管理委員會所簽租約所載，其等約定之使用範圍為四號地下二樓，被告為承租人，理應知之甚詳。倘被告將系爭機房設置在二號地下二樓，即屬違約，乃係無權占有，該大樓之所有權人亦有權排除被告占有，可想而知，被告豈有可能為此損人不利己之行為？是系爭發電機房確係位於四號地下二樓。 ⑶針對系爭發電機房所占四號地下二樓空間，並無法提出相對應之土地或建物登記謄本，此亦為原告所是認。系爭發電機房所占土地乃係共有土地，地號僅有單一地號，即台北縣三重市○○○段中興小段九十六之四地號，此與台北縣三重地政事務所測量所得使用位置相符，是爭發電機房所占地下二樓空間，確為區分所有人共有。 ⑷被告前於九十三年四月間因系爭發電機房是否有影響公安問題，請第三人出具保固書及完工證明書予湯城園區管理委員會，其上載明系爭發電機房是位於四號地下二樓，且前湯城園區管理委員會曾於九十三年十一、二月間請求被告給付租金，其亦稱被告將系爭發電機房設置於四號地下二樓，被告對此亦不否認，且於九十四年四月間函覆原告同意於該年年底前將系爭發電機房全部遷移完畢，是系爭發電機房所占地下二樓空間確為四號地下二樓。㈢被告無權占有使用四號地下二樓： ⑴系爭發電機具所占四號地下二樓空間，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同使用部分，則依民法第七百九十九條規定，應推定為大樓各區分所有人所共有。倘若被告欲使用上開空間，應於取得全體區分所有權人之議決同意後，方得使用，否則即屬無權占有。經查，系爭發電機房自遷入迄今，從未獲得全體區分所有權人或大樓管理委員之同意，則被告擅自使用四號地下二樓空間，自屬無權占有無疑。 ⑵被告以其與湯城園區管理委員會間已訂有租賃契約為由，主張其係有權占有云云。惟查，依公寓大廈管理條例第三十六條規定，大樓所屬之管理委員會並無出租共同使用部分之權限，另依湯城園區公共事務管理協議所載，亦無授權管理委員會出租共同使用部分，是前開被告與湯城園區管理委員會所訂之租賃契約，依法與全體區分所有權人無涉，從而被告不得據以為有權占有之依據。當初是社區的總管委會同意就裝設，並不清楚總管委會為何會這樣做。⑶被告本已於九十四年四月十三日發函湯城園區管理委員會同意於該年年底前將系爭發電機房全部遷移完畢，惟竟悖於該允諾，藉詞以系爭發電機房所占地下二樓空間並非四號地下二樓，而係二號地下二樓，拒絕遷移。㈣對於被告之答辯及證人戊○○之不實陳述，原告反駁如下：⑴關於被告與湯城園區管理委員會間簽訂租賃契約部分： ①證人戊○○證稱：「‧‧‧這個合約是在委員會理面決議，沒有在區分所有權人會議決議‧‧。」，足證原告等共有人並未同意出租系爭發電機房予被告；戊○○另證稱：「‧‧‧那裡應該沒有監視器。」，足證被告辯稱監控發電機房之監視攝影機連線至湯城園區管理委員會中控室乙節，並不足採。 ②被告依據「湯城園區公共事務管理協議」及證人戊○○證稱：「機房屬於大公」等詞，主張地下二樓為大公，管理維護屬湯城園區管理委員會之權限云云。惟經查，依公寓大廈管理條例第三十六條規定，大樓所屬之管理委員會並無出租共同使用部分之權限；另「湯城園區公共事務管理協議」是否為原告等人同意遵守？是否有拘束原告之效力？等情，亦未見被告舉證證明；又縱認「湯城園區公共事務管理協議」有拘束原告之效力，惟該協議亦無授予管理委員會出租共同使用部分之權限，且所謂「管理」，應當僅及於公共庶務而已，絕非可擴大解釋為管理委員會得逕自出租公共區域，無須共有人同意。是以，被告與湯城園區管理委員會間所訂定之租賃契約，依法與全體區分所有權人無涉。 ⑵關於被告辯稱系爭發電機房係位於二號地下二樓部分： ①被告雖提出「湯城園區Ｂ２平面圖」以證明系爭發電機房設置於二號地下二樓，惟該文書屬私文書，應由被告證明其為真正。況證人戊○○證稱：「‧‧‧我們內部自己做的，‧‧因為有業務需要，所以依據實際狀況畫圖‧‧。」，可知該圖既為證人所自行製作，則是否繪製有誤？與現場狀況是否相符？該文書是否為真正？均屬可疑。 ②證人戊○○雖證稱：「應該是二號與四號的中間。依據圖的話，應該是在二號的地下二層。」云云，惟法官問及「當時租約的標的在哪理？」時，證人戊○○竟答稱：「四號地下二層‧‧。」，則既是承租四號地下二層，何以將系爭機房設置在二號地下二層？足證證人戊○○稱系爭發電機房應是在二號地下二樓之證詞，顯然迴護被告，不足採信。 ③被告自承證人戊○○為雅企科技股份有限公司之常務董事，根本無法事必躬親等語，則戊○○既非湯城園區管理委員會之委員，又未對管理事務事必躬親，在其無親身體驗及經歷之情況下，自不具證人資格，其證詞自不足採。 ⑶關於被告辯稱占有系爭發電機房是因不定期限之租賃契約云云，原告亦否認之。被告是否有依約繳付租金乙節，被告並未舉證證明為真，自無民法第四百五十一條之適用。三、證據：提出土地及建物登記謄本各六份、照片四張、台北縣三重市公所函影本一份、保固書及工程完工證明書影本各一份、湯城園區管理委員會函影本二份及被告簡便行文表影本一份為證，並聲請至現場履勘測量。乙、被告方面：一、聲明：㈠如主文所示；㈡如受不利益判決，被告願以台北富邦商業銀行股份有限公司可轉讓定期存單或等值之現金供擔保，請准宣告免予假執行。二、陳述略稱：㈠系爭發電機房位於二號地下二樓而為湯城園區管理委員會管理維護，原告並非該建物區分所有權人，其請求自屬無由：⑴系爭發電機房實係位於二號地下二樓，此由「湯城園區Ｂ２平面圖」明載發電機位置於「二號大樓機車到Ｂ２」即可得證。被告與湯城園區管理委員會就系爭發電機房簽訂之租賃契約誤將「二號地下二樓」記載為「四號地下二樓」，乃係因地下二樓為當初建商統一開挖作為停車場之用，範圍廣大且停車場動線曲折，致被告及湯城園區管理委員會有所誤認所致。 ⑵湯城園區管理委員會主任委員即證人戊○○於九十六年三月二十三日證稱：「（問：提示被證五號，證人有無看過？）有看過。（問：圖是誰做的？）我們內部自己做的，我們委員會有秘書處，也有請機電的人管理，因為有業務上需要所以依據實際狀況劃圖。（問：被告向管理委員會租機房的位置是二號地下二層還是四號地下二層？）應該是二號與四號的中間。依據圖的話，應該是在二號的地下二層。（問：當時租約的標的寫在哪裡？）四號地下二層。因為機房在機車斜坡道旁邊，那個斜坡是四號的斜坡道，我們沒有看平面圖，所以直接寫四號地下二層。」，可證系爭發電機房確係位於二號地下二樓。 ⑶原告雖稱戊○○之前揭證詞迴護被告云云，惟被告給付之租金不過每月新台幣（下同）一萬八千四百九十五元，且係給付予湯城園區管理委員會，並非戊○○，戊○○豈有可能就此為不實之證稱？原告所稱顯無足採。 ⑷原告依據土地複丈成果圖所載「系爭發電機及油桶位置為三重市○○路○段六○九巷四號地下二樓」，主張其就系爭發電機房有所有權云云。惟查，台北縣三重市地政事務所乃係依本院九十五年十月二十五日北院錦民柏字九五年度訴字第一○○三二號函所稱「現場：台北縣三重市○○路○段六○九巷四號地下二樓」，方於土地複丈成果圖中誤載為「四號地下二樓」，其從未於現場確認系爭發電機房所在位置，僅是單純測量系爭發電機房內被告所設發電機之位置及面積而已，而事實上系爭發電機房位於二號地下二樓，該土地複丈成果圖所載之位置顯與事實不符。 ⑸按「房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體；惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用土地，基於當事人間之利益及社會公益，應使兩者相結合而為一體，是區分所有建物與其坐落之所有基地應有部分，除法律或契約特別約定外，應認各區分建物享有同一比例之土地應有部分所有權，每一區分所有建物就其所坐落之基地，應推定具有所有權、租賃權或地上權等使用權源，以使建物所有權與土地利用權結成一體，促進建物所有權之安定性，基此，基地利用權源為土地所有權時，不使基地所有權與建物區分所有權分離而單獨處分基地使用權，倘基地使用權源係租賃權或地上權時，不使租賃權或地上權與基地使用權分別為處分，此為公寓大廈管理條例所禁止，同理，在公寓大廈管理條例制訂前，倘區分所有建物及其分配之土地應有部分所有權分別處分，而分屬不同之所有人，該建物所有人喪失受分配之土地應有部分所有權時，除有特別情形外，應認默示房屋所有人就其所坐落之基地有租賃權存在。」，此有最高法院八十九年台簡上字第三二號判決要旨可稽。本件原告係本於土地共有人之地位訴請被告拆除發電機，惟系爭發電機房係位於二號地下二樓，原告並無其聲稱之「推定共有」；且房屋與土地分屬不同物權，二號大樓對於基地即有默示租賃權（二號大樓於「公寓大廈管理條例」制訂前即已建造完成，並辦理第一次保存登記），系爭發電機房既設於二號地下二樓之區分所有建物內，本於該區分所有建物之使用權源即為有權占有，是原告無由以土地所有權人之地位訴請被告拆除。 ⑹縱認系爭發電機房之位置不明，則依最高法院十七年上字第九一七號判例要旨所揭示之舉證責任分配原則，亦應由原告受不利益之判斷。㈡縱系爭發電機房為原告所共有，則因原告有遵守「湯城園區公共事務管理協議」之義務，其自無權就湯城園區管理委員會事務之執行加以置喙： ⑴湯城園區為台北縣三重市○○路○段六○九巷二號、四號、六號、八號、十號、十二號、十四號、十六號、十八號及二十號等建物組成，除各棟均成立分棟管理委員會外，另就湯城園區大公部分，自八十三年起成立湯城園區管理委員會，負責湯城園區大公部分之管理及維護，此有湯城園區公共事務管理協議一份可稽。本件原告雖為四號建物之區分所有權人，惟亦為湯城園區之住戶，則依「湯城園區公共事務管理協議」第二條規定：「本協議依據全體住戶代表所選出之園區管理委員會全體委員討論公決而訂定（修訂時亦同），為本園區各棟管理委員會之延伸，凡本園區之住戶均有遵行之義務，並支持執行單位，推展全般服務、管理業務。」、第三條規定：「本協議所稱之住戶，指區分所有權人或其承租人。」，可知原告負有遵守湯城園區公共事務管理協議之義務。 ⑵「湯城園區公共事務管理協議」第四條第二項規定：「本園區建物地上層自各棟滴水線以內分屬各棟層（二號、四號、六號、八號、十號、十二號、十四號、十六號、十八號、二十號、地下一層及地下二層）管理，滴水線以外屬本會管理，地下層分屬地下一層、二層及三層管理，各層大公部分及地下三層含車道由本會管理。」；另湯城園區管理委員會主任委員即證人戊○○證稱：「（問：（提示原證二）湯城社區管理委員會有無管理監控被告的兩台黃色發電機？）‧‧‧門的鑰匙是我們控制，平常是上鎖的，他們要維修保養必須要告訴我們。（問：提示勘驗筆錄，對被告稱現場有攝影機連到大樓中控室有何意見？）‧‧‧有的話應該是從裡面對著門口看有沒有人闖入，如果有攝影機就會連到中控室。‧‧‧（問：地下二層是大公還是小公？）機房屬於大公。‧‧‧（問：大公管委會管理範圍？）那個園區有十棟大樓，地下一、二層廠商，我們大公管委會管十棟大樓滴水線以外及地下一、二層公共區域、地下三層停車場者是我們管理範圍。本件訴訟涉及的是地下二層公共區域。」，可知系爭發電機房確屬湯城園區管理委員會所管理維護。 ⑶原告雖以證人戊○○不清楚有無攝影機乙節，辯稱被告主張系爭發電機房之攝影機連到中控室不足採云云，惟戊○○之專職並非湯城園區管理委員會之主任委員，而是雅企科技股份有限公司常務董事，以湯城園區之管理範圍廣闊，戊○○根本無法事必躬親，故自不得以戊○○是否確知系爭發電機房有無攝影機乙節即據以全盤否認其證詞。況原告早於本院九十五年十二月四日現場勘驗時自認：「對於攝影機連到大管委會中控室沒有意見。鑰匙也是大管委會中控室保管。」，今翻異前詞，自無足採。 ⑷系爭發電機房既屬於湯城園區之大公部分，自為湯城園區管理委員會所管理；而被告與湯城園區管理委員會簽訂有租賃契約，被告每月並均繳納租金一萬八千四百九十五元予湯城園區管理委員會，甚至於九十四年底租期屆滿後仍每月繳納租金，此有簽收單暨支票四份為憑及經證人戊○○證述無誤，是依民法第四百五十一條規定，被告基於租賃關係所設置之系爭發電機房，自屬有權占有合法使用約定建物。 ⑸原告雖另主張湯城園區管理委員會無權出租云云，惟依公寓大廈管理條例第十條第二項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之‧‧‧。」，而「出租」屬「管理」行為，則依前開規定，湯城園區管理委員會當有管理（含出租）系爭發電機房之共用部分之權利，該租賃契約自屬有效成立，並對區分所有權人之原告等發生效力。被告雖曾預定九十四年搬遷，但並非承諾要搬遷，目前找不到地方搬遷。三、證據：提出湯城園區公共事務管理協議影本一份、合約書影本一份、簽收單暨支票影本四份、湯城園區管理委員會第十二屆各棟委員名單一份、湯城園區Ｂ２平面圖影本一份及最高法院八十九年度台簡上字第三二號民事裁定要旨一份為證，並聲請函調湯城園區地下二樓之竣工、水電、消防及機電平面圖，以及傳訊證人戊○○。理由一、原告主張意旨略以：㈠原告均係系爭四號大樓之區分所有權人，被告未經原告同意，於四號地下二樓設置系爭發電機房，妨害原告所有權之行使，故依民法第七百六十七條及第八百二十一條之規定，請求被告將系爭發電機房拆除，並將所占用土地騰空返還予原告及全體共有人；㈡系爭發電機房所占地下二樓空間確為四號地下二樓，湯城園區管理委員會雖同意被告裝設系爭發電機房，亦曾簽租賃契約，但此與全體區分所有權人無涉，原告所屬四號大樓管理委員會亦未同意，且原告否認被告依約繳租而有不定期租賃云云。二、被告答辯意旨則以：㈠系爭發電機房位於二號地下二樓而為湯城園區管理委員會管理維護，原告並非該建物之區分所有權人，其請求自屬無由；㈡縱系爭發電機房為原告所共有，則因原告有遵守「湯城園區公共事務管理協議」之義務，其自無權就湯城園區管理委員會出租系爭發電機房之管理行為加以置喙，被告基於租賃關係乃有權占有，原告請求拆除發電設備並無理由等語置辯。三、兩造對於系爭地下二樓並無單獨之建物謄本並無爭執，爭執重點在於：㈠系爭發電設備所在地下二樓位置，是否屬湯城園區管理委員會所管理之範圍，而合法出租被告使用？㈡若非屬湯城園區管理委員會所管理，應屬四號大樓或二號大樓之共同使用部分？四號大樓區分所有權人之原告得否請求被告拆除系爭發電機設備？爰就上揭爭點說明如后。四、系爭發電設備所在地下二樓位置，屬於湯城園區管理委員會所管理之範圍，且合法出租被告使用，原告請求並無理由：㈠按共有物之出租係管理行為之一種（最高法院七十一年度台上字第四一九九號判例要旨參照）；復按公寓大廈管理條例第十條第二項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」，故公寓大廈共用部分之出租，自得由管理委員會為之。㈡經查，系爭地下二樓並無單獨之建物謄本，為兩造所自承，原告訴訟代理人復自承原告建物謄本所示三重市○○○段中興小段一五○七、一五○九建號之共用部分，應該包括地下二樓之公共設施在內（參見本院九十六年六月二十九日言詞辯論筆錄），而一五○七建號面積六六四○點四八平方公尺，一五○九建號面積四一五○點五九平方公尺，與本件原告區分所有之層次面積相對比，足見系爭發電機房非僅單棟大樓之共用部分，則上揭得為管理行為之管理委員會，自非原告所屬之四號大樓管理委員會，而係湯城園區管理委員會。㈢再者，關於湯城園區管理委員會有無將系爭發電機房出租予被告，證人戊○○（現任主任委員）證稱：「有簽租約，因為稅務關係，我們稱清潔管理費，不叫租金，因為委員會不能營利。這個合約是在委員會裡面決議，沒有在區分所有權人會議決議，後來就簽了約也收錢，被告現在還在付錢。」（參見本院九十六年三月二十三日言詞辯論筆錄）。㈣綜上，系爭發電設備所在地下二樓位置，屬於湯城園區管理委員會所管理之範圍，且依公寓大廈管理條例第十條第二項前段規定，亦得合法出租被告使用，顯見被告係基於租賃關係有權占有，原告請求並無理由。至於系爭發電機房實際上究竟位於二號大樓或四號大樓，與本件無涉，自無深入探究之必要，附此敘明。五、綜上所述，本件原告基於共有物返還請求權之法律關係，依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，請求被告拆除發電設備，其請求為無理由，不應准許，應予駁回，又原告之訴既經駁回，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。六、兩造之其餘攻擊防禦方法，於本件判決結果無影響，爰不一一論列，附此說明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　7 　　月　　13　　日民事第一庭法　官　文衍正以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　96　　年　　7 　　月　　13　　日法院書記官　周其祥

臺灣臺北地方法院95年度訴字第10032號

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