臺灣臺北地方法院95年度訴字第344號

• 裁判案由: 排除侵害
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 96 年 05 月 11 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 95年度訴字第344號原　　　告　時代廣場大廈管理委員會
（反訴被告）
法定代理人　癸○○
訴訟代理人　莊明翰律師
被　　　告　戊○○
被　　　告　辛○○
（反訴原告）
訴訟代理人　丁○○
被　　　告　庚○○
被　　　告　丙○○
（反訴原告）
訴訟代理人　乙○○
被　　　告　己○○
訴訟代理人　丙○○
被　　　告　甲○○
上列當事人間排除侵害事件，本院於九十六年四月二十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告辛○○應將座落台北市○○區○○段60地號土地上建物門牌台北市松山區○○○路○段164號1樓如台北市松山地政事務所土地複丈成果圖所示，編號A面積9.42平方公尺，編號B面積1.85平方公尺，合計面積11.27平方公尺之地上物拆除，回復原狀，並
返還予時代廣場大廈全體區分所有權人。
被告丙○○應將座落台北市○○區○○段60地號土地上建物門牌台北市松山區○○○路○段180號1樓如台北市松山地政事務所土地複丈成果圖所示，編號C面積6.08平方公尺之地上物拆除，回
復原狀，並返還予時代廣場大廈全體區分所有權人。
被告甲○○應將座落台北市○○區○○段60地號土地上建物門牌台北市○○路115號1樓如台北市松山地政事務所土地複丈成果圖所示，編號E面積8.74平方公尺之地上物搬除，回復原狀，並返
還予時代廣場大廈全體區分所有權人。
原告其餘之訴及假執行之聲請，均駁回
本訴訴訟費用由被告辛○○負擔十分之一、被告丙○○負擔十分之一、被告甲○○負擔十分之一、餘由原告負擔。
反訴原告辛○○、丙○○之反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告辛○○、丙○○負擔。
事實及理由
一、原告方面（反訴被告）：
⑴訴訟源起：
台北市○○區○○段60地號之土地上有多棟建築，原告為該基地上建築物公寓大廈之管理委員會（經區分所有權人會議決議，參卷p172），其中：
①被告戊○○為台北市○○○路○段164號一樓房地所有權人
（間接占有人），將此房地出租予被告辛○○（直接占有人）使用收益。
②被告庚○○為台北市○○○路○段180號一樓房地所有權人
（間接占有人），將此房地出租予被告丙○○，並由被告丙○○（直接占有人）使用收益。
③被告庚○○為台北市○○○路○段182號一樓房地所有權人
（間接占有人），將此房地出租予被告己○○，並由被告己○○（直接占有人）使用收益。
④被告甲○○為台北市○○路115號1樓房地所有權人（直接占有人）。
上開民生東路五段164號1樓（設置排油煙設備及冷氣設備）、180號1樓（設置冷氣、水塔、排油煙設備及儲放瓦斯桶）、182號1樓（設置冷氣、水塔、廣告牌），及三民路115號1樓（設置磁磚）等四戶，均侵占民生段60地號土地共用部分，經台北市松山地政事務所測量後確認，原告起訴請求排除侵害，並請求相當租金之損害。
⑵訴之聲明：
「排除侵害部分」：
①被告戊○○、被告辛○○應將座落台北市○○區○○段60地號土地上建物門牌台北市松山區○○○路○段164號1樓如台北市松山地政事務所土地複丈成果圖所示，編號A面
積9.42平方公尺，編號B面積1.85平方公尺，合計面積
11.27平方公尺之地上物拆除，回復原狀，並返還予時代
廣場大廈全體區分所有權人。
②被告庚○○、被告丙○○應將座落台北市○○區○○段60地號土地上建物門牌台北市松山區○○○路○段180號1樓如台北市松山地政事務所土地複丈成果圖所示，編號C面
積6.08平方公尺之地上物拆除，回復原狀，並返還予時代廣場大廈全體區分所有權人。
③被告庚○○、被告己○○應將座落台北市○○區○○段60地號土地上建物門牌台北市松山區○○○路○段182號1樓如台北市松山地政事務所土地複丈成果圖所示，編號D面
積1.50平方公尺之地上物拆除，回復原狀，並返還予時代廣場大廈全體區分所有權人。
④被告甲○○應將座落台北市○○區○○段60地號土地上建物門牌台北市○○路115號1樓如台北市松山地政事務所土地複丈成果圖所示，編號E面積8.74平方公尺之地上物搬
除，回復原狀，並返還予時代廣場大廈全體區分所有權人。
「不當得利部分」：
⑤被告戊○○、被告辛○○應連帶給付原告新台幣五十三萬六千七百五十五元整，並自95年6月15日起，按年息百分
之五計算利息。且自95年6月16日起，按月於每月1日連帶給付原告每月租金新台幣八千九百三十七元整，至侵害之地上物拆除為止。
⑥被告庚○○、被告丙○○應連帶給付原告新台幣二十八萬九千五百七十一元整，並自95年6月15日起，按年息百分
之五計算利息。且自95年6月16日起，按月於每月1日連帶給付原告每月租金新台幣四千八百二十一元整，至侵害之地上物拆除為止。
⑦被告庚○○、被告己○○應連帶給付原告新台幣七萬一千四百四十一元整，並自95年6月15日起，按年息百分之五
計算利息。且自95年6月16日起，按月於每月1日連帶給付原告每月租金新台幣一千一百九十元整，至侵害之地上物拆除為止。
⑧被告甲○○應給付原告新台幣四十一萬六千二百六十元整，並自95年6月15日起，按年息百分之五計算利息，且自
95 年6月16日起，按月於每月1日給付原告每月租金新台
幣六千九百三十一元整，至將侵害土地返還時代廣場大廈全體區分所有權人為止。
⑨第五項聲明中，被告戊○○、被告辛○○任一人為給付時，另一被告免除給付義務；第六項聲明中，被告庚○○、被告丙○○任一人為給付時，另一被告免除給付義務；第七項聲明中，被告庚○○、被告己○○任一人為給付時，另一被告免除給付義務。
⑩第五項至第八項聲明，原告願供擔保請准予假執行。
⑶程序方面：
①依民事訴訟法第73條、第170條、第173條之規定。原告時代廣場大廈管理委員會及法定代理人壬○○於94年10月19日委任代理人進行本案民事訴訟。嗣後，任期至94年12月31日屆滿而卸任，因原告時代廣場大廈管理委員會未於94年12月31日前選出新任主任委員接任大廈事務及承受本案訴訟，依上開民事訴訟法規定，代理人之訴訟代理權不因法定代理人變更消滅而受影響。另原告時代廣場大廈管理委員會之全體區分所有權人於95年05月20日選任李建生為主任委員，並於95年6月15日具狀聲明承受訴訟。
②按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第3款
定有明文。爰依法擴張訴之聲明第5項至第9項。
⑷排除侵害部分：
①關於上開民生東路五段164號1樓、180號1樓、182號1樓，及三民路115號1樓等四戶，被告等之地上物已侵占時代廣場大廈全體區分所有權人共有部分，並經台北市松山地政事務所複丈後確認被告等侵占面積，此有台北市松山地政事務所土地複丈成果圖可證（參卷一p-57），被告等對此成果圖亦不爭執。因此，被告等之地上物無權侵占時代廣場大廈全體區分所有權人共有之土地，應無疑義。被告等應將地上物拆除，回復原狀，並返還予時代廣場大廈全體區分所有權人。
②就民生東路5段182號一樓部分，承租人己○○稱「之前是有冷氣在那邊，且訴訟進行中，對造曾經表示如果我有改善就予以撤銷，但是他們並沒有撤回訴訟。」，原告訴訟代理人陳明「被告己○○確實有對冷氣部分改善，現在佔有範圍不含冷氣部分。因為新任主任委員考慮此部分是全體所有權人的權利，且他沒有特別代理權，所以無法撤回。」。
⑸不當得利部分：
①按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。」（最高法院16年台上字第1695號判例參照）被告等之地上物已侵占時代廣場大廈全體區分所有權人共有部分，並經台北市松山地政事務所複丈後確認被告等侵占面積，此有台北市松山地政事務所土地複丈成果圖可證，被告等對此成果圖亦不爭執。因此，被告等之地上物無權侵占時代廣場大廈全體區分所有權人共有之土地，並因此獲有相當於租金之利益，致時代廣場大廈全體區分所有權人受有相當於租金之損害，原告依不當得利法律關係請求被告等返還自95年6月15日回溯5年（即90年6月16日至95年6月15日）之不當得利如訴之聲明第五項至第八項金額。又第五、六、七項聲明中，各聲明中之被告一人為給付時，另一被告即免除給付義務，爰擴張如訴之聲明第九項。
②不當得利金額之計算方式：
Ⅰ台北市○○區○○段60地號公告地價，89年07月每平方公尺為119,200元、93年01月每平方公尺為119,200元，依平均地權條例第16條規定，未申報地價或申報地價未滿公告地價百分之八十時，以公告地價百分之八十為其申報地價，原告以公告地價之百分之八十為請求不當得利之基礎。故被告等之申報地價89年07月以後每平方公尺為95,360元（119,200×80%=95,360元），93年1月以
後每平方公尺為95,200（119,000×80%=95,200元）。
Ⅱ依土地法第97條規定，城市地方土地之租金不超過土地申報總價年息百分之十。本案中被告等侵占土地之租金89年7月以後每年每平方公尺租金為9,536元（9,536×
10%=9,536元），93年1月以後每年每平方公尺租金為9,520（95,200×10%=9,520元），並以上開二金額計算侵
占土地每月、每日租金，詳如證十五（參卷p164）。
Ⅲ原告請求返還相當於租金之不當得利期限自90年06月16日起至95年6月15日止，計五年整。90年6月16日至92年12月31日，計30個月又15日。92年1月1日至95年06月15日，計29個月又15日。
③因時代廣場大廈全體區分所有權人94年8月6日第一次會議記錄第四案（見證十七）中已授權原告處理，故依法請求各被告返還不當得利：
Ⅰ民生東路5段164號1樓：
被告戊○○、被告辛○○侵占面積為9.42+1.85=11.27
平方公尺。應連帶返還之不當得利為536,755元，自95
年6月16日起每月1日應連帶給付每月租金8,937元。
Ⅱ民生東路5段180號1樓：
被告庚○○、被告丙○○侵占面積為6.08平方公尺，應連帶返還相當於租金之不當得利為289,571元，自95年6月16日起每月1日應連帶給付每月租金4,821元。
Ⅲ民生東路5段182號1樓：
被告庚○○、被告己○○侵占面積為1.50平方公尺，應連帶返還相當於租金之不當得利為71,441元，自95年6
月16日起每月1日應連帶給付每月租金1,190元。
Ⅳ三民路115號1樓：
被告甲○○侵占面積為8.74平方公尺，應返還相當於租金之不當得利為416,260元，自95年6月16日起每月1日
應給付每月租金6,931元。
⑹被告抗辯之陳述：
①關於原告法定代理人變更過程及原告時代廣場大廈管理委員會進行本案訴訟適法性部分。
Ⅰ依時代廣場大廈全體區分所有權人95年05月20日第二次會議決議：「依據時代廣場大廈管理規約第8條第1項及第2項規定…。循例本屆大廈管理委員會主任委員由A棟管理委員會主任委員癸○○先生充任、副主任委員分別由B、C棟管委會主任委員及地下室停場管委會主任委員充任，其餘委員應由A、B、C三棟管委會各推派二名；
地下停車場管委會推派一名，並另行公告。經主席徵詢議場有無異議後宣布為無議認可。」（證十八）依此一決議循例由Ａ棟管理委員會主任委員會癸○○充任。
且此會議決議於95年5月24日至95年5月31日公告7日，
並無區分所有權人以書面表示反對意見，依公寓大廈管理條例第32條第2項規定，此決議視為成立（證十九）
。
Ⅱ原告時代廣場大廈管理委員會於95年6月2日召開第一次會議，確認95年度管理委員會組織並向台北市政府申請報備。（證二十）原告向台北市政府僅為「報備」非須經台北市政府「核准」，且依公寓大廈管理條例第32條第2項規定，於時代廣場大廈管理委員會組織送達各區
分所有權人後，並無區分所有權人於7日內以書面提出
反對意見，故原告時代廣場大廈管理委員會之法定代理人為癸○○，當無疑義。
Ⅲ依證十七時代廣場大廈區分所有權人第一次會議記錄決議第四案：「A棟老田寮客家養食/米食（即本案被告戊○○、被告辛○○）、C棟侯門小館（即本案被告庚○
○、被告丙○○）、思瑞眼鏡（即本案被告庚○○、被告己○○）、朝福興業（即被告甲○○）均占用本大廈共用部分，妨害本大廈建築物正常使用及違反本大廈共同利益之嫌……，詳細處置授權大廈管理委員會辦理。」此為時代廣場大廈全體區分所有權人決議對被告等提出訴訟。
雖在95年5月20日區分所有權人會議第四案「對本大廈
一樓店家占用公用部分民事訴訟是否繼續進行」，因贊成及反對票均未符合公寓大廈管理條例第32條第1項規
定而未作成決議及在原告時代廣場委員會第一次會議決議「對本大廈店家占用公用部分民事訴訟經討論表決四票贊成繼續執行，三票反對，決議繼續執行。」（證二十）故依上開決議內容，並無被告等所言，本案經區分所有權人同意而須撤回本案之事實存在。
Ⅳ關於被告等主張：A、B、C三棟與地下停車場各自分別
申請及成立管理組織，並向台北市政府申請管理組織報備云云。此於95年5月20日區分所有權人會議（見證十
八），第二案提出討論，經決議後，雖同意A、B、C三
棟與地下室停車場各自分別成立管理組織，並向台北市政府申請管理組織報備，但在台北市政府核准各該管理組織報備前，本大廈管理委員會仍依現行規約及體制運作。」在A、B、C三棟及地下室停車場分別成立管理組
織，召開區分所有權人會議選任主任委員，並向台北市政府申請組織核可通過前，原告仍得繼續進行本案訴訟。依此一決議內容，對本案訴訟進行並無影響。
②按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占有使用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人全體之同意而就共有物之全部或一部任意占有使用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人自得本於所有權，請求除去其妨害或請求向全體共有人返還其占用部分。有最高法院83年度台上字第541號判決可為參考。
被告戊○○、被告庚○○、被告甲○○雖為區分所有權人，卻逾越其專用部分，對於共用部分加以侵占、出租並使用收益，被告辛○○、被告丙○○、被告己○○分別向被告戊○○、被告庚○○承租並占有房屋進行營業。被告辛○○、被告丙○○、被告己○○因租賃占有得使用範圍應以被告戊○○、被告庚○○之權利範圍為界，惟渠等卻逾越被告戊○○、被告辛○○可得使用之範圍，侵害時代廣場大廈區分所有權人之權利，並因而獲得相當於租金之利益。故原告訴請被告等拆除如複丈成果圖所示之範圍，並返還予時代廣場區分所有權人，及返還相當租金之不當得利。
③關於被告戊○○、被告辛○○部分：
Ⅰ按時代廣場大廈管理規約（下稱「系爭規約」，證二十二）第2條第2項：「本大廈法定空地為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經本規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。」換言之，時代廣場大廈法定空地欲供某特定人使用而成為約定專用部分，須經時代廣場大廈全體區分所有權人會議決議通過。被告庚○○所提出土地暫行互相交換使用協議書立書人係為「時代廣場大廈（Ｃ棟）管理委員會」，非「時代廣場大廈全體區分所有權人」。故此協議書系爭規約保障全體區分所有權人權利之精神相抵觸，應屬無效。
Ⅱ系爭規約第5條管理組織第1項：「為處理區分所有關係共用部分及約定共用部分所生事務，本大廈由區分所有權人選任區分所有權人為大廈管理委員並組成大廈管理委員會，對外代表本大廈，對內直接管理有關本大廈Ａ、Ｂ、Ｃ三棟及地下室停車場共用部分區分所有關係所生事務。」為處理有關於時代廣場大廈共有部分事務，應由時代廣場大廈管理委員會進行處理，非僅由任一棟（Ａ、Ｂ、Ｃ棟）管理委員會處理。被告庚○○所提出協議書內容，涉及共有部分之使用收益，影響時代廣場大廈全體區分所有權人權益重大，應由時代廣場大廈管理委員會與被告庚○○進行協議，而被告庚○○所提出之協議書僅由Ｃ棟管理委員會與其進行協議，核與上開規約規定不符，實屬無效。
④關於被告庚○○、被告丙○○、被告己○○部分：
被告丙○○稱：「牆壁的外圍有部分是歸我們使用。」另被告己○○稱：「我是在民國75年承租該店面，我承租的時候水塔就在那裡。」云云，被告丙○○、被告己○○均加以未說明，原告否認之。
⑤關於被告甲○○部分：
被告甲○○稱：「我認為該部分我有使用的權利，因為是在陽台陰影的裏面。」云云，未加以說明，原告否認其有複丈成果圖編號E面積8.74平方公尺土地之權利。
⑺反訴部分：
①原告法定代理人變更過程，及原告時代廣場大廈管理委員會決議進行本案訴訟，相關適法性部分均無疑義，聲明：反訴原告之訴駁回。
②按公寓大廈管理條例（下稱「系爭條例」）第55條第1項
規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，
並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人。」第25條第4項則規定：「召集人無法依前
項規定互推產生時……。」依此規定之反面解釋，如召集人可依前項規定（即第25條第3項）產生時，此時則無第
25條第4項適用。
③系爭條例第25條第3項規定：「區分所有權人會議由具區
分所有權人身分之管理負責人召集。」管理負責人係指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人負責管理公寓大廈事務者。（系爭條例第3條第10款）。時代廣場
大廈未成立管理委員會前，即存在A、B、C三棟大廈及地
下室停車場等四個管理組織，各管理組織均個別推選一人為管理負責人（通稱為「主任委員」）。民國（以下同）94年間住戶欲成立「時代廣場大廈管理委員會」，即由A
棟管理負責人王玟惠、B棟管理負責人姜樂仁、C棟管理負責人壬○○、地下室停車場管理負責人孫卓等4人共同召
集時代廣場大廈第一次區分所有權人會議，訂定時代廣場大廈管理規約，成立時代廣場大廈管理委員會並向台北市政府申請管理組織報備，此有時代廣場大廈區分所有權人第一次會議（重新召開）會議記錄（證十七）可為證。
故由王玟惠、姜樂仁、壬○○、孫卓等4人共同召開時代
廣場大廈區分所有權人第一次會議，於程序上並無任何不當或違法。又王玟惠、壬○○為時代廣場大廈區分所有權人，經反訴原告辛○○、丙○○自認，由其2人所召集時
代廣場大廈第一次區分所有權人會議更符合系爭條例之規定。
④系爭條例施行細則第7條所稱「本條例第25條第3項所定由區分所有權人互推一人為召集人。」係指無區分所有權人願出面召集區分所有權人會議時，方有互推制度之適用。王玟惠、壬○○為時代廣場大廈區分所有權人，已如上述，由渠等召集區分所有權人會議，即無系爭條例施行細則第7條之適用。
⑤反訴原告稱應依系爭條例第55條第1項及第25條第4項由縣市主管機關指定臨時召集人，卻又援引系爭條例施行細則第7條第1項召集人須踐行互推制度，反訴原告之說詞顯然前後矛盾。
⑥時代廣場大廈第一次區分所有權人會議於94年8月6日召集，系爭條例於92年12月31日公布條正全文63條，時代廣場大廈第一次區分所有權人會議之召集即須適用新修正之系爭條例規定進行召集，方為適法。惟反訴原告卻主張於94年8月6日召集之會議須適用92年12月31日修正公布前之舊系爭條例規定，顯為不當。
⑦又系爭條例於92年12月31日修正公布全文63條，惟系爭條例施行細則卻未適時一併修正。主管機關內政部遲至94年11 月16日方修正發布全文14條。壬○○等4人94年8月6日召集區分所有權人會議時，系爭管理辦法尚無「互推制度」須踐行之二人書面推選及公告程序，且此一程序非壬○○等4人召集會議時所能預見，當不能以事後之規範，加
以苛責壬○○等4人未予踐行，而使時代廣場大廈第一次
區分所有權人會議決議無效。
二、被告（本訴）方面：
⑴被告戊○○、辛○○（民生東路5段164號1樓）方面：
①戊○○部分：請求駁回原告之訴。
Ⅰ我買系爭房屋之後就出租給別人，就是被告辛○○，我買下房子之後從來就沒有改裝過，後來在牆上裝設的東西都不是我裝的。
Ⅱ對複丈成果圖，沒有意見，確實有凸出物，但這些東西不是我施作的。
②辛○○部分：請求駁回原告之訴。
Ⅰ依時代廣場大廈區分所有權人會議決議，原告代表人壬○○職務於94年12月31日當然解除，壬○○已喪失法定代理權。壬○○、癸○○皆非時代廣場大廈之區分所有權人，無區分所有權人會議召集人資格，併違反大廈規約選舉之法定程序，率而代表原告提起本件訴訟，於法不合。原告訴之聲明狀無法代簽章，且未提出向主管機關聲請變更代理人核備之資格證明，為當事人顯然不適格。
Ⅱ被告承租戊○○所有坐落臺北市松山區○○○路○段164
號1樓之房屋，經營老田寮客家美食館，援用原位址大
倉料理店早已裝設之排由煙設備，分離式冷氣改為懸掛在上揭房屋之後方牆壁上。幾乎未改變原來裝設位置。且未超出二樓陽台外牆垂直面，其他住戶停放腳踏車於屋簷下，被告從未干涉。原告指摘系爭，設備佔用時代廣場大廈土地面積達七平方公尺，顯有誤會。
Ⅲ物上請求權除法律令有規定外，以所有人或占有人始得行使之，此民法第767條及第962條之規定自明。原告非系爭土地之所有人或占有人，且無權利能力，當然無物上請求權，伊提起之訴顯有當事人不適格之情形，違法所不許。原告民事訴訟上當事人資格於94年09月19日始取得，系爭設備存在於公寓大廈管理條例制定前。伊引用該條例第7、9條規定作為排除系爭設備、返還土地之依據，顯與法律不溯及既往之法定原則有違。
Ⅳ被告投入大量資金經營餐飲店，必須使用排油煙過濾設備，因信賴該設備於十六年前以存在之事實，才下決定承租上揭房屋。時代廣場大廈之公設性質不同，住戶無法共同使用其全部公設，其A棟全體住戶組成管理委員
會，屬共同合夥關係，各住戶各自使用接鄰自己專用部分之公設，互相容忍，無人異議，此種默契與協議無異。原告成立前，無任何人告知系爭設備有佔用時代廣場大廈共用部分之情事，被告係善意第三人，原告之訴顯有違信賴保護原則，且侵害被告之既得權。
Ⅴ系爭設備掛在牆壁上，與樓上住戶裝設鐵窗及冷氣於外牆之情況無異，足徵被告係於無害他共有人之權利限度內，按所租房屋之公設應有部分使用公設，無任何侵權行為。
Ⅵ原告請求被告戊○○、辛○○返還之部分位於大樓外牆下方垂直投影線靠房屋方向，非法定空地之一部份，該部分僅有可能為大樓公設之一部份，被告未佔用法定空地。
Ⅶ被告承租房屋分屬被告戊○○及其配偶所有，兩戶上下打通使用，與原告出入口隔離，被告係依現狀使用公設，戊○○所有房屋公設持份面積為14.23平方公尺，被
告承租使用屋外面積並未逾越，無不當得利之情形，（參照最高法院55年台上字第1949號判例），被告合理使用系爭公設，自無交還公設使用權之理。
Ⅷ時代大廈一樓公設之分管使用，依原始買賣契約第4條
：「..... 地面停車場歸乙方（即原所有權人）所有」，足徵系爭公設及一樓法定空地間停車場之使用權係由起造人北橋建設股份有限公司（即原所有權人）與第一手購屋者所約定。原所有權人於建造時即將系爭公設附屬之戊○○房屋出售。後來雖使用情形變更，原所有權人以一樓停車場使用權之龐大利益，交換含系爭公設使用權之微小利益，成為現在存在之事實，停車場變成中庭，系爭公設成為戊○○房屋之附屬建物平台，現行公寓大廈管理條例將系爭建物定義為「約定專用部分」。原告請求返還部分，違反「事實存在之非書面分管契約約定」甚明。原告設大廈門禁時未徵詢一樓區分所有權人同意，亦未發給本件全部被告管制門禁卡，足為公設分管之證據。
⑵被告庚○○、丙○○（民生東路5段180號1樓）方面：
①庚○○部分：請求駁回原告之訴。
Ⅰ原告當事人不適格。原告前任法定代理人壬○○及後任癸○○，兩人均非區分所有權人。既非區分所有權人，就無擔任大廈管理委員會委員，進而更無擔任主任委員之資格。無資格人擔任管理委員會之委員，該管理委員會之決議就有瑕疵而無效。
Ⅱ被告與房屋承租人沈在生、己○○二人並非共同侵權行為人。被告將新購買之房屋出租與沈在生、己○○，並約定按所有權狀所載出租，如有任何不法不當情事發生均與出租人無關，應由承租人自行負責。今該二承租人超過租約所定範圍，擅自占有他人土地，自應由承租人負責拆除並返還不當得利。被告既無故意又無過失而承租人之擅自佔用他人土地，被告始終不知情，豈有承擔共同侵權行為人責任。
Ⅲ依民法第191條第1項但書規定，被告並無負責拆除侵占物及返還不當得利之義務，被告出租之房屋，係領得所有權狀後就出租，因此並無因設備或保管有欠缺之情事，且對竊占之發生已盡相當之注意，除一再囑承租注意外，並於租賃契約特別明定如有違反情事發生時，應由承租人負責全部責任。
②丙○○部分：請求駁回原告之訴。
Ⅰ原告並非共有地所有權人，原告為自己請求交還系爭土地，顯非合法。
Ⅱ被告所管理之範圍，並非圍牆，區劃內外範圍，亦無非分佔有他人土地，因「侯門小館」之土地所有權，依陽台滴水點計算，一側陽台下（簡稱A陽台）並無圍住占
有，乃僅放置隨時可以拆除之器具，並無妨害他人通行。又另側陽台下（簡稱B陽台）即正門左側平台下，其
土地面積為6.06平方公尺，被告犧牲自己單獨使用之利益，無條件騰空地面，提供全體住戶通行、出入、搬貨支用。而原告指述上述A陽台下之地面，被告佔用1平方公尺，速與起訴，然不補償被告B陽台下所提供之6.06
平方公尺，動輒興訟，有失鄰居和睦相處之道。
Ⅲ原告認為本件係「排除侵害」，但本件以共同使用部分及共有空地為訴訟標的，被告認為以「回復共有物」較適當。因「物上請求權」為所有權人之法定專屬權，不得讓與。原告非系爭建物或土地之共有人、原占有人。於本件，原告顯有當事人不適格。
Ⅳ原告憑以取得當事人能例資格之第一次區分所有權會議無效決議，不待法院撤銷，自始當然無效。
Ⅴ原告請求被告庚○○、丙○○返還之部分為空地。系爭空地上方另有以壬○○為首加蓋之大型窗台等數件違建。該部分是否應一併拆除，請原告釋明。若壬○○等人未侵害系爭空地地上權，為何被告不能享有同樣既得權？
Ⅵ被告庚○○持有持代廣場大廈之空地持份面積為19.4平方公尺，庚○○為所有權人，丙○○為承租人，承受系爭共有土地使用之權，與樓上住戶享有同樣合理使用系爭共有土地，無不當得利之情形。
⑶被告庚○○、己○○（民生東路5段182號1樓）方面：
①庚○○部分：請求駁回原告之訴。（陳述與前述相同）。②己○○部分：請求駁回原告之訴。
Ⅰ本人於七十五年四月份向庚○○呈租臺北市○○○路○段182號經營「恩瑞眼鏡有限公司」時，冷卻水塔已在
原地。
Ⅱ所設置的廣告牌為美化大樓及遮擋油煙所用，4/5在使
用權之內。
Ⅲ上訴對大樓區分所有權人及住戶並無生命財產安全的危害。
Ⅳ為尊重法院及聽取法官勸告，已於95年6月及9月份分別拆除冷卻水塔及廣告牌。
⑷被告甲○○（三民路115號1樓）方面：
①聲明：原告之訴駁回。如為不利被告之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
②程序：就原告將訴之聲明變更，被告表示不同意。
③實體：
Ⅰ原告法代職務於94年12月31日屆滿，該管委會改選，壬○○未連任，壬○○喪失代理資格。雖由癸○○承受訴訟，惟癸○○並無擔任原告法代適格。因本件承受訴訟之法定代理人癸○○並非本大廈區分所有權人，違背本大廈制定「時代廣場大廈管理規約」第6條規定，公寓
管理條例第25條公寓大廈管理條例第25條第1項，及同
法第28條之規定，自不得擔任管理委員會委員。
Ⅱ原告於94年10月19日向台北地方法院刑事庭提出自訴。誣告被告竊占系爭天井空地，經刑庭諭知原告，未免無益訴訟，由原告自行遷移系爭花木為移，原告當庭承諾簽名具結。原告也於94年12月15日搬走花盆。顯見被告並未侵占土地。系爭地點及天井之會議室屋頂水泥樓板平台上，現以空無一物，原告指控被告佔用住宅旁天井，面積約5平方公尺，意圖為自己所有於其上放置花木
盆栽，將此天井填平之地據為己有，侵占原告之共有部分，皆非實在，且原告指控之被害地址亦與事實不符。Ⅲ天井上方屬開放空間，並無區分所有權登記，任何人均可自由出入，被告豈可能自行獨立佔用。被告門牌位置之被告所有建物並非原告起訴事實地點。依據土地謄本及使用執照計算被告空地持份為9.1平方公尺，公設持
份578平方公尺，顯見被告並無逾越使用範圍。
Ⅳ被告之一樓建物平面圖，有標示「陽台」位置及面積，但圖面所標示之「陽台」現場可以看出沒有陽台，不但一樓沒有建設陽台，即就二樓以上至最高層亦無建設陽台，因一樓陽台標示部分系人行道，不可能建設陽台。被告房屋在第一層而第二層以上至最高層陽台皆在天花板上面，依建築圖言，自經驗法則加以判斷，被告之陽台亦與第二層以上之陽台，座位方向面積均屬同一位置，一層平面圖之陽台並無建設，因平面圖所示位置不可以建造陽台，但產權登記面積有將陽台面積計入，顯見被告並無越界使用他人之土地，亦不構成排除侵害之標的。
Ⅴ被告甲○○之地面一層建物，在土地所有權狀內明記土地坐落臺北市○○區○○段六零地號面積43公畝84平方公尺持份一萬分之三八，建築改良物所有權狀記載建物面積88.64平方公尺。平台面積8.62平方公尺。有土地
及建物所有權狀可證，因此，原告主張所侵害之系爭土地8.74平方公尺為全體區分所有權所共有，自與上開權狀明記該經本次地政事務所丈測面積乃屬被告自己所有土地範圍內，原告對此主張排除侵害並非有理。再則，均院履勘丈測系爭土地面積時，並無鑑界，只是憑原告空言提出要丈測平台（2F至14F）下之空地（即地板）
，丈測結果面積為8.76平方公尺，此部份乃登記在被告建物權狀平台（亦即2F至14F之平台同面積同位置）之
面積相符，其中小數點2位以下有小出入，此乃供差可
得容許之面積，從而面積一模一樣，乃可證所丈測之面積並非被告所侵害之土地。
且均院履勘筆錄，地政事務所丈測範圍，並非依地籍圖或平台（包括2F至14F平台投影部分）所有權界址、範
圍而丈測，此由履勘筆錄記在明記僅依原告只是之平台投影部分而丈測。因此所丈測之成果圖，亦不能證明被告加以侵害。質言之，該投影部分，一則原告並無舉證產權應屬於全體住戶所有。二則在刑事自訴竊占案件，自訴人因天井違章加蓋而積水，大雨常常灌入被告屋內，舉凡家具、物件、電腦曾被大水浸害，所以自訴人在刑事案件，亦表示同意被告堆積沙包，以防堵雨水浸入屋內，亦有上述和解成立之內容部分詳細陳明。從而，管理委員會主任委員之壬○○，在民事訴訟請求排除侵害事件起訴，不但違反和解效力，而且既然同意被告堆積沙包以利防水，亦非侵害他人土地，起訴理由並非正當。又被告對此投影土地部分，亦有自己之土地所有權，此由建物所有權狀，明確記載自己之建物有獨立所有平台，履勘現場，被告之建物雖然在外觀上並無平台，但同棟大樓二樓至14樓皆在同方向、同位置整齊劃一，建設平台直至地面，被告之平台亦屬於此投影部分，平台面積亦在建物權狀記載甚明，並且因房屋稅面積及價值之計算包括該平台核課，被告亦就此平台面積繳納將近三十年之房屋稅，權狀既然有平台面積標示，關於原告指出平台投影部分，原告主張被告加以侵害，其理由顯然不當，而其對事實之主張，亦屬違誤。
Ⅵ原告提起本件民事訴訟違反和解成立之效力。刑事自訴人壬○○自己主張以管理委員會主任委員之身分，對被告就系爭土地8.72平方公尺自訴被告甲○○竊占，但此部份業已在刑事庭成立和解，兩造當事人及各方律師同時簽名確認，依民事訴訟法第380條第1項所定：「和解成立者，與確定判決有同一效力」，原告提起排除度此標的物之侵害，於法未合。
三、辛○○、丙○○提起反訴部分：
⑴主張時代廣場大廈管理委員會於民國94年8月6日所召開臺北市松山區時代廣場大廈區分所有權人第一次會議所為如反證一號所載決議內容，全部無效而不存在。
而依民訴第259條之規定，反訴原告於本訴之言詞辯論終結
前提起反訴。因反訴被告對反訴原告所為訴求訴訟標的或法律關係之存在與否，應依時代廣場大廈區分所有人之會議決議事項始能提本件排除侵害之訴，亦即以區分所有權人會議內容，是否有效成立或存自為先決條件，從而本件反訴與本訴之當事人同一，並無異致，而訴訟標的亦屬合一確定因與上述本大廈區分所有權人權利與義務關係之爭訟。提起反訴，聲明：請求確認該會議決議內容全部無效（參卷一p-85。另丙○○主張之其他聲明均涵攝於此，參卷二p101，不覆載明）。
⑵反訴被告將非本大廈區分所有權人姜樂仁、孫卓二人，違背公寓大廈管理條例第55條第1項及同條例施行細則第8條規定，必須由大廈區分所有權人「互推一人」為本大廈區分權人會議之召集人，竟違反此項規定於94年8月6日召開本大廈區分所有權人第1次會議，而違反本條例及其施行細則作成反
訴聲明所記決議，違背此項法律規定，反訴被告將王汶惠、姜樂仁、壬○○、孫卓等四人，就任本大廈ABC棟及地下樓
車位（場），管理委員會擔任各棟等管理委員或主任委員，違背上述所載法律及細則，由不適格之委員召集之區分所有權人會議，不問程序上抑或內容上，皆屬構成無效原因，該項決議理由違法，應認為決議無效，亦即該會議決議內容自始無效，並解為決議不存在之法律效果。
⑶又反訴被告於94年7月17日所召開之區分所有權人會議，因
應出席區分所有權人之法定人數不足而流會，嗣又於94年8
月6日亦仍舊由不適格委員，再召開第1次時代廣場大廈區分所有權人會議，竟在此次會議中，未依法定召集程序及區分所有權人應出席之法定人數，背乎此係強制規定及法定要件，基於同年8月23日向台北市政府建築管理處所申請報備之
本大廈管委會之組織，皆因不合上述公寓大廈管理條例而無效。依違法行為所製作之本大廈決議內容或決議書或相關書件，皆不生成效力。亦因違背上開條例所定要件及內容，依法自始無效，無效行為得提起確認之訴。又會議召集程序違法，屬於提起撤銷之訴之範疇，而決議內容違背法令部分，屬於確認之訴之範疇，本件因決議內容違背上述條例等之法律規定，而請求判決確認無效。
⑷反訴被告於民國96年3月1日之民事答辯狀內記：「陳報94年8月6日重新召開時代廣場大廈區分所有權人會議出席委託書影本。」但不能證明該影印本之真實，一則並無呈報主管機關，並無主觀機關之用印，二則該影本係私文書，未經法院調查審理，在訴訟上不具證據力。
反訴被告於96年01月26日庭呈之「委託書」並無主觀機關即台北市政府工務局存檔、發文、加蓋關防用印，記明各該發文、關防及承辦官員職章，委託書亦未記明委託日期，筆跡不一致等等，顯為事後捏造，有偽造之嫌。委託書乃私文書，反訴被告亦無舉證該書之真正。
⑸按在台北式建築管理處存案之委託書僅有二件，委託書僅有反訴原告或本訴被告甲○○所提出之二件而已。並無反訴被告上述答辯狀內檢附之委託書。因此可正反訴被告所提出之「反訴被證三」之委託書影本並非實在，且因係私文書未與舉證其真實，亦無證據能力可言。
反訴被告如欲證實該委託書有無呈上主管機關，僅可向法院聲請調閱存檔於主管機關之本大廈區分所有權人會議等管理委員會委員選舉、出席人數，有無合乎人團法之委託出席，有無一人只能用書面委託一人之強制規定，但反訴被告所為，乃背其道，空言主張委託書之真正，亦違背人團法之規定，舉行管理委員會委員之選舉，由此可之反訴被告之委員會及委員、主任委員自始未成立，亦未誕生，反訴被告並無當事人適格，提起本訴，自非適法。
⑹本訴被告甲○○於96年3月4日下午02時10分許，在本大廈及台北市松山區○○○路○段150號民生幅下管理櫃檯前，巧遇
癸○○（即當屬法定代理人），經其親口表示，管理委員會並無交付如上述答辯狀及反訴被證三之「94年8月6日重新召開時代廣場大廈區分所有權人會議出席委託書給其訴訟代理人莊明耀大律師，其本人亦親口否認有此交付行為」。因此，該委託書來路不明，不無令人感覺因臨訟虛制之文書。
四、程序方面：
⑴原告時代廣場大廈管理委員會及法定代理人壬○○於94年10月19日委任代理人莊明翰律師提起本件民事訴訟。經查，原告時代廣場大廈區分所有權人會議94年8月6日通過主任委員壬○○之決議（參卷一p170），故形式上審查，原告之法定代理人資格及其委任訴訟代理人進行訴訟並無違誤（至於實質上，該次會議決議是否無效？是實體事項，應為後續審理之範圍）。
⑵壬○○之任期至94年12月31日屆滿（參卷一p170）而卸任，因原告時代廣場大廈管理委員會未於94年12月31日前選出新任主任委員接任大廈事務及承受本案訴訟，依上開民事訴訟法規定，代理人（莊明翰律師）之訴訟代理權不因法定代理人變更消滅而受影響。仍續行訴訟亦與民事訴訟法第73條之規定相符。
⑶另原告時代廣場大廈管理委員會之全體區分所有權人於95年05月20日選任李建生為主任委員，並於95年06月15日具狀聲明承受訴訟（參卷一p181），應為准許。
⑷按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但原告主張被告等之地上物無權侵占時代廣場大廈全體區分所有權人共有之土地，並因此獲有相當於租金之利益，致時代廣場大廈全體區分所有權人受有相當於租金之損害，原告依不當得利法律關係請求被告等返還之，並認此為民事訴訟法第255
條第1項第3款之擴張訴之聲明，然原告原起訴為無權侵占之排除，而擴張為不當得利之返還，二者法律關係不同，自非不變更訴訟標的法律關係而為聲明之擴張；故此應屬訴之追加（聲明第5項至第9項）。此部份民事訴訟法第255條第1項第2款請求之基礎事實同一、第7款不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者相當，雖原告所持之理由未洽，基於訴訟之經濟之考量，程序上仍應為准許。
⑸關於反訴部分，原告認為跟本件攻擊防禦方法沒有直接關係，因為本件原告是管理委員會，但是反訴之被告是管理委員會之代表人，二者並不一致，所以反訴不合法（卷一p202）。經查，反訴狀是記載「反訴被告：時代廣場大廈管理委員會、壬○○（即原告前代表人）、李建生（即反訴被告代表人）」（參卷一p-84），辛○○、丙○○提起反訴並無以壬○○、李建生個人身分為被告之意思，應堪認定，原告此部份抗辯應無足取。至於，與本件攻擊防禦方法有無直接關係部分，既原告提起本訴之係因原告為該基地上建築物公寓大廈之管理委員會，且經94年8月6日區分所有權人會議決議，參卷p172）而為之，辛○○、丙○○提起反訴主張94年8月6日區分所有權人會議決議無效，自屬與本件攻擊防禦方法有直接關係，程序上應為准許。
五、兩造之爭點：
⑴94年8月6日區分所有權人會議決議有效否（反訴）。
⑵直接佔有人，是否佔用土地共用部分（應排除否）：
①被告辛○○就民生東路五段164號1樓。
②被告丙○○就民生東路五段180號1樓。
③被告己○○就民生東路五段182號1樓。
④被告甲○○就三民路115號1樓。
⑶間接佔有人，是否有間接佔用（應負排除責任否）：
①被告戊○○就民生東路五段164號1樓。
②被告庚○○就民生東路五段180、182號1樓。
⑷原告主張不當得利是否有理由。
⑸96年05月後，區分所有權人會議決議是否影響訴訟。
六、反訴部分：
⑴雙方有兩項爭執之重心：「召集程序」、「出席人數」。
①反訴原告辛○○、丙○○爭執於：
Ⅰ反訴被告違背公寓大廈管理條例第55條第1項及同條例
施行細則第8條規定，必須由大廈區分所有權人「互推
一人」為本大廈區分權人會議之召集人之規定，於94年8月6日召開本大廈區分所有權人第1次會議，而違反本
條例及其施行細則作成決議。
Ⅱ反訴被告於94年07月17日所召開之區分所有權人會議，因應出席區分所有權人之法定人數不足而流會，嗣又於94年8月6日亦仍舊由不適格委員，再召開第一次時代廣場大廈區分所有權人會議，竟在此次會議中，未依法定召集程序及區分所有權人應出席之法定人數，背乎此係強制規定及法定要件。
Ⅲ反訴被告陳報94年8月6日重新召開時代廣場大廈區分所有權人會議出席委託書影本（參卷二p141至p203），但不能證明該影印本之真實，一則並無呈報主管機關，並無主觀機關之用印，二則該影本係私文書，未經法院調查審理，在訴訟上不具證據力。
Ⅳ反訴被告法定代理人癸○○向本訴被告甲○○表示，「管理委員會（原告）」並無交付如上述之「94年8月6日重新召開時代廣場大廈區分所有權人會議出席委託書」給反訴被告訴訟代理人，癸○○本人亦否認有此交付行為。因此，該委託書來路不明，而非真實。
②反訴被告答辯略以：
Ⅰ公寓大廈管理條例第25條第3項規定：「區分所有權人
會議由具區分所有權人身分之管理負責人召集」、第4
項則規定：「召集人無法依前項規定互推產生時……。」依此規定之反面解釋，如召集人可依前項規定（即第25條第3項）產生時，此時則無第25條第4項適用。
Ⅱ管理負責人係指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人負責管理公寓大廈事務者。（該條例第3條
第10款）。時代廣場大廈未成立管理委員會前，即存在A、B、C三棟大廈及地下室停車場等四個管理組織，各
管理組織均個別推選一人為管理負責人（通稱為「主任委員」）。94年間住戶欲成立「時代廣場大廈管理委員會」，即由A棟管理負責人王玟惠、B棟管理負責人姜樂仁、C棟管理負責人壬○○、地下室停車場管理負責人
孫卓等4人共同召集時代廣場大廈第一次區分所有權人
會議，訂定時代廣場大廈管理規約，成立時代廣場大廈管理委員會並向台北市政府申請管理組織報備，此有時代廣場大廈區分所有權人第一次會議（重新召開）會議記錄（證十七）可為證。
Ⅲ出席之授權書均為真正，業經交付主管機關備查，且會議決議依法公告，並無區分所有權人以書面表示反對意見，依公寓大廈管理條例第32條第2項規定，此決議視
為成立（參卷p174）。
⑵關於會議程序：
①公寓大廈管理條例之相關規定：
Ⅰ原則上一開始，公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人。而起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。參見公寓大廈管理條例第28條。
Ⅱ若公寓大廈管理條例施行前，已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人。對於未成立管理組織並報備之公寓大廈，主管機關得輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人。參見公寓大廈管理條例第55條。
Ⅲ區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人。召集人無法依前項規定互推產生時，主管機關指定臨時召集人，或指定區分所有權人一人為臨時召集人。參見公寓大廈管理條例第25條。
②本案時代廣場大廈，屬於公寓大廈管理條例施行前，已取得建造執照之公寓大廈，依法應由區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人。參見公寓大廈管理條例第55條。
Ⅰ第二十五條第四項規定之前提在於「召集人無法依前項規定互推產生時」，則第二十五條第三項後段「無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人」，依其文義如有「管理負責人」、「管理委員會」、「無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員」則無互推之空間。
Ⅱ此時就應探究，究竟本案時代廣場大廈有無「管理負責人」、「管理委員會」、「無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員」。
反訴被告稱：「時代廣場大廈未成立管理委員會前，即存在A、B、C三棟大廈及地下室停車場等四個管理組織
，各管理組織均個別推選一人為管理負責人。94年間住戶欲成立【時代廣場大廈管理委員會】，即由A棟管理
負責人王玟惠、B棟管理負責人姜樂仁、C棟管理負責人壬○○、地下室停車場管理負責人孫卓等4人共同召集
時代廣場大廈第一次區分所有權人會議」；反訴原告則認為必須由大廈區分所有權人「互推一人」為本大廈區分權人會議之召集人，而否認上開四人共同召集之效力。
Ⅲ經查，時代廣場大廈區分所有權人第一次會議紀錄（卷一p170）第二案擬議「由現行A棟管理負責人王玟惠、B棟管理負責人姜樂仁、C棟管理負責人壬○○、地下室
停車場管理負責人孫卓等4人共同推薦」之記載，可以
觀察出時代廣場大廈區分所有權人第一次會議召開前，就已經有「現行A、B、C棟，及地下室管理負責人」之
存在，已經存在的管理負責人是當時的情形，按諸當時之情形及相關公寓大廈管理條例之規定，本院認為召集人由上開四人共同召集應屬合法。
如果，相關住戶對當時「現行A、B、C棟，及地下室管
理負責人」等名義、身分有任何疑議，應循公寓大廈管理條例第32條等相關程序處理之。顯見，一般住戶就當時存在「現行A、B、C棟，及地下室管理負責人」等名
義並無疑義，附此敘明。
⑶關於出席人數（委託書爭執）。
①反訴被告陳報94年8月6日重新召開時代廣場大廈區分所有權人會議出席委託書影本（參卷二p141至p203），但反訴原告否認其真正，稱不能證明該影印本之真實，該影本係私文書，未經舉證其真正，在訴訟上不具證據力。本院人為該委託書之真正反訴被告並未近一步舉證證明之，本院無由對其為有利於反訴被告之認定。
②即使，委託書之真正無法逐一審就而證實，但反訴原告主張94年8月6日區分所有權人會議決議無效，應就主張有利於己之事實負舉證責任，反訴被告已經提出會議記錄「表明出席人數（卷一p168）」、「相關公告方式（卷一p174）」，該出席會議人員另有名冊供參（反訴原告提出，參見卷二p105）。
③雖反訴原告質疑代理以一人為限，該次94年8月6日區分所有權人會議顯然不合法。但區分所有權人會議召集較不容易，而有公寓大廈管理條例第32條之規定，又公寓大廈區分所有權人之法律地位為所有權人，並非如社會團體之組合，就公寓大廈管理條例區分所有權人會議之代理出席，該條例並無相關限制，自無法認為反訴原告主張代理以一人為限為可採。
④最高法院17年上字第917號判例「民事訴訟如係由原告主
張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。雖反訴被告陳報94年8月6日重新召開時代廣場大廈區分所有權人會議出席委託書影本，無法為反訴被告抗辯事實之舉證，但反訴原告亦未為積極之舉證證實出席人數之不足，本院自無由為其有利之認定。
至於，區分所有權人會議原則上由區分所有權人組成（但區分所有權人也可以委由家人或他人參與），但其決議會拘束所有住戶，而管理委員會由管理委員組成，管理委員不一定需為區分所有權人，此有「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。（公寓大廈管理條例第3條可參）」，
反訴原告質疑非區分所有權人（其家人代為出席）參與區分所有權人會議，或非區分所有權人擔任管理委員，自無所憑。
⑷綜上所述，反訴原告應無理由，應予駁回。
七、排除侵害部分：
⑴直接佔有人，是否佔用測量結果，被告辛○○就民生東路五段164號1樓、被告丙○○就民生東路五段180號1樓、被告己○○就民生東路五段182號1樓、被告甲○○就三民路115號1樓等部分，均經地政事務所實際測量，有測量成果圖於卷可參（卷一p-57），就測量成果圖被告辛○○、丙○○、己○○、甲○○均無爭執（卷一p-74）。
⑵而僅就民生東路5段182號一樓部分，承租人己○○稱「之前是有冷氣在那邊，且訴訟進行中，對造曾經表示如果我有改善就予以撤銷，但是他們並沒有撤回訴訟。」，原告訴訟代理人陳明「被告己○○確實有對冷氣部分改善，現在佔有範圍不含冷氣部分。因為新任主任委員考慮此部分是全體所有權人的權利，且他沒有特別代理權，所以無法撤回。」。顯見，民生東路5段182號一樓部分佔有情形業經排除，本案應以言詞辯論終結時之事實為認定之基礎，故原告主張民生東路5段182號一樓部分，原告之訴應無理由。
⑶被告辛○○就民生東路五段164號1樓部分：
①被告辛○○爭執重心：
Ⅰ被告援用原位址已裝設之排由煙設備，分離式冷氣改為懸掛在上揭房屋之後方牆壁上，幾乎未改變原來裝設位置。且未超出二樓陽台外牆垂直面，其他住戶停放腳踏車於屋簷下，被告從未干涉。原告主張佔用顯有誤會。又原告非系爭土地之所有人或占有人，且無權利能力，當然無物上請求權，伊提起之訴顯有當事人不適格之情形，違法所不許。
Ⅱ被告因信賴該設備於十六年前以存在之事實，才下決定承租上揭房屋。時代廣場大廈之公設性質不同，住戶無法共同使用其全部公設，各住戶各自使用接鄰自己專用部分之公設，互相容忍，無人異議，此種默契與協議無異。原告成立前，無任何人告知系爭設備有佔用時代廣場大廈共用部分之情事，被告係善意第三人，原告之訴顯有違信賴保護原則，且侵害被告之既得權。
Ⅲ該部分位於大樓外牆下方垂直投影線靠房屋方向，非法定空地之一部份，該部分僅有可能為大樓公設之一部份，被告未佔用法定空地。且該部分為原建商於建造時即將系爭公設附屬之房東戊○○房屋出售。後來雖使用情形變更，原所有權人以一樓停車場使用權之龐大利益，交換含系爭公設使用權之微小利益，成為現在存在之事實，停車場變成中庭，系爭公設成為戊○○房屋之附屬建物平台，現行公寓大廈管理條例將系爭建物定義為「約定專用部分」。
②佔用部分經測量確定，究竟被告辛○○有無使用之權源，經查房東戊○○房屋所有權之範圍，並未包含二樓陽台之下方，被告辛○○所稱「未超出二樓陽台外牆垂直面」之部分，該部分並非房東之所有權，亦未列入出租之範圍。被告辛○○之使用權源自當受限，況該空地為整個中庭空地之一部份，當然為時代廣場大廈之共用部分。
③時代廣場大廈設置時代廣場大廈管理委員會就是為了有效管理時代廣場大廈，公寓大廈管理條例第38條稱管理委員會有當事人能力，當然可以進行訴訟，原告請求無權佔有之被告地上物拆除，回復原狀，並返還予時代廣場大廈全體區分所有權人，當無當事人不適格之情形。
④至於，該部分為原建商於建造時併同出售給房東戊○○者，實際上並非專供各別專有部分，也非分管契約之約定，自無法拘束其他區分所有權人，被告抗辯自無可憑。即使十餘年來住戶間互為容忍，亦無法顯示被告有使用之權源；原告主張自屬可採，原告之訴應有理由。
⑷被告丙○○就民生東路五段180號1樓部分：
①丙○○爭執重心：
Ⅰ原告並非共有地所有權人，原告為自己請求交還系爭土地，顯非合法。因「物上請求權」為所有權人之法定專屬權，不得讓與。原告非系爭建物或土地之共有人、原占有人。於本件，原告顯有當事人不適格。
Ⅱ被告所管理之範圍，並非圍牆，區劃內外範圍，亦無非分佔有他人土地，因「侯門小館」之土地所有權，依陽台滴水點計算，一側陽台下（簡稱A陽台）並無圍住占
有，乃僅放置隨時可以拆除之器具，並無妨害他人通行。又另側陽台下（簡稱B陽台）即正門左側平台下，其
土地面積為6.06平方公尺，被告犧牲自己單獨使用之利益，無條件騰空地面，提供全體住戶通行、出入、搬貨支用。系爭空地上方另有以壬○○為首加蓋之大型窗台等數件違建。該部分是否應一併拆除，請原告釋明。若壬○○等人未侵害系爭空地地上權，為何被告不能享有同樣既得權？
②時代廣場大廈設置時代廣場大廈管理委員會就是為了有效管理時代廣場大廈，公寓大廈管理條例第38條稱管理委員會有當事人能力，當然可以進行訴訟，原告請求無權佔有之被告地上物拆除，回復原狀，並返還予時代廣場大廈全體區分所有權人，當無當事人不適格之情形。
③查該空間為面對人行道之空間，被告所稱依陽台滴水點計算之空間（簡稱A陽台者），並無所有權，也未以之登記
為一樓之平台（簡稱B陽台者），這並非一樓之所有權，
更非專屬於一樓使用之專用部分，被告當然不得單獨使用，即使僅放置隨時可以拆除之器具，並無妨害他人通行，也屬於對共用部分之侵害，原告請求無權佔有之被告地上物拆除，回復原狀，並返還予時代廣場大廈全體區分所有權人，應有理由。
⑸被告甲○○就三民路115號1樓部分：
①被告甲○○爭執重心：
Ⅰ原告於94年10月19日提出刑事自訴。雙方已經當庭和解被告自行遷移系爭花木為移，原告當庭承諾簽名具結。天井上方屬開放空間，並無區分所有權登記，任何人均可自由出入，被告豈可能自行獨立佔用。原告在民事訴訟請求排除侵害事件起訴，不但違反和解效力，而且既然同意被告堆積沙包以利防水，亦非侵害他人土地，起訴理由並非正當。
Ⅱ被告之一樓建物平面圖，有標示「陽台」位置及面積，但圖面所標示之「陽台」現場可以看出沒有陽台，不但一樓沒有建設陽台，即就二樓以上至最高層亦無建設陽台，因一樓陽台標示部分系人行道，不可能建設陽台。被告房屋在第一層而第二層以上至最高層陽台皆在天花板上面，依建築圖言，自經驗法則加以判斷，被告之陽台亦與第二層以上之陽台，座位方向面積均屬同一位置，一層平面圖之陽台並無建設，因平面圖所示位置不可以建造陽台，但產權登記面積有將陽台面積計入，顯見被告並無越界使用他人之土地，亦不構成排除侵害之標的。
Ⅲ且均院履勘筆錄，地政事務所丈測範圍，並非依地籍圖或平台（包括02F至14F平台投影部分）所有權界址、範圍而丈測，此由履勘筆錄記在明記僅依原告只是之平台投影部分而丈測。因此所丈測之成果圖，亦不能證明被告加以侵害。質言之，該投影部分，一則原告並無舉證產權應屬於全體住戶所有。
②參見現場圖（卷二p-68），及被告所提出之現場照片及平面圖（另至證物袋），原本一樓建物平面圖標示店舖以外之區域為天井（目前已經加蓋，現場照片參見卷二p-68），為天井時，兩造爭執之範圍為天井與三民路115號1樓店舖間之空間，其上方為第二層以上之陽台，如同被告所稱「被告之陽台亦與第二層以上之陽台，座位方向面積均屬同一位置，一層平面圖之陽台並無建設」，該部分亦未登記為三民路115號1樓之平台，則非三民路115號1樓之所有權範圍，即使建商沿著天井之邊緣建築欄杆以資區隔，也無法舉已證實就該部分是屬於被告之專用部分，況在建築平面圖中並無陽台之規劃，實際建築時亦無陽台之建設，該部分之空間既非被告享有之權源範圍，被告則無主張排他專用之權利。
③然而這是否是時代廣場大廈所以所得共同使用之部分，經查公寓大廈之「專有部分」：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；而「共用部分」：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。所以整個公寓大廈並非直接規範何者為共用部分，而是專有部分以外之部分而供共同使用者，目前該空間為天井加蓋後與店舖之邊緣，有相當之範圍（其上方為第二層以上之陽台），既非被告專用部分，當然為時代廣場大廈所以所得共同使用之部分。原告請求無權佔有之被告地上物拆除，回復原狀，並返還予時代廣場大廈全體區分所有權人，應有理由。
⑹間接佔有人，是否有間接佔用之事實（應負排除責任否）：有兩個部分：被告戊○○就民生東路五段164號1樓就其出租部分、被告庚○○就民生東路五段180號1樓其出租部分。
①被告戊○○、被告庚○○均為與渠等無關，且稱租賃契約中以實際上登記之所有權部分為出租，並無涉及系爭應排除侵害部分，雖就測量結果無意見，但認為該佔用與渠等無關，相關設施亦非渠等所施設，認為原告之主張為無理由。
②被告戊○○、庚○○將屋出租，並約定按所有權狀所載出租，交付租賃物並無任何不法不當情事，原告就被告戊○○、庚○○何以有間接佔有之事實，仍應舉證證明之。目前證據上顯示承租人超過租約所定範圍，擅自占有他人土地，自應由承租人負責拆除、返還。原告既未舉證被告戊○○、庚○○有間接佔有之事實，則被告戊○○、庚○○單純交付租賃物並無不法，自無排除侵害、返還共用部分之義務。就被告戊○○、庚○○而言，原告之訴應無理由。
八、原告主張不當得利是否有理由。
⑴本件空地是否為法定空地雙方容有爭執，但被告辛○○就民生東路五段164號1樓佔用部分（土地複丈成果圖所示，編號A面積9.42平方公尺，編號B面積1.85平方公尺），現場為中庭及穿堂，被告丙○○就民生東路五段180號1樓部分（複丈成果圖所示，編號C面積6.08平方公尺），現場為面對人行
道部分，被告甲○○就三民路115號1樓部分（複丈成果圖所示，編號E面積8.74平方公尺），目前該空間為天井加蓋後
與店舖之邊緣（其上方為第二層以上之陽台），得供穿越使用。
⑵各該部分可能是空地之一部份，也可能是地下室之樓版層，，其主要目的均供穿越之用（應隨時保持淨空），均非得以佔用供為其他使用之部分，原告主張被告佔用而受利益，亦無法說明原告未佔用而受損害（因為無法供為其他用途而無損害），原告主張不當得利應無理由。
九、96年05月後，區分所有權人會議決議是否影響訴訟。
⑴被告質疑A、B、C三棟與地下停車場各自分別申請及成立管
理組織，並向台北市政府申請管理組織報備。此於95年5月
20日區分所有權人會議（見證十八），第二案提出討論，經決議同意。原告之起訴當受影響。
⑵查原告之組織在95年05月20日區分所有權人會議之後，並未調整（即使有決議各自分別申請及成立管理組織，但未執行），仍向主管機關申請備查，有台北市政府准予備查函於卷供參（卷二p70），原告之法律地位並未變更。在A、B、C三棟及地下室停車場分別成立管理組織，召開區分所有權人會議選任主任委員，並向台北市政府申請組織核可通過前，原告仍得繼續進行本案訴訟，其程序並無不法，被告抗辯應無可憑。
至於，各自分別申請及成立管理組織之後，如有對系爭佔用部分容有不同之處理意見，尚得各自依法（另行約定專用部分）處理，但自不足以影響目前本院之認定。
⑶雖在95年05月20日區分所有權人會議第四案「對本大廈一樓店家占用公用部分民事訴訟是否繼續進行」，因贊成及反對票均未符合公寓大廈管理條例第32條第1項規定而未作成決
議，繼續進行本案訴訟，則為區分所有權人會議原先決議，本件訴訟之續行當無疑義。
十、結論：
⑴原告之訴，有理由部分（應為准許）：
①被告辛○○應將座落台北市○○區○○段60地號土地上建物門牌台北市松山區○○○路○段164號1樓如台北市松山地政事務所土地複丈成果圖所示，編號A面積9.42平方公
尺，編號B面積1.85平方公尺，合計面積11.27平方公尺之地上物拆除，回復原狀，並返還予時代廣場大廈全體區分所有權人。
②被告丙○○應將座落台北市○○區○○段60地號土地上建物門牌台北市松山區○○○路○段180號1樓如台北市松山地政事務所土地複丈成果圖所示，編號C面積6.08平方公
尺之地上物拆除，回復原狀，並返還予時代廣場大廈全體區分所有權人。
③被告甲○○應將座落台北市○○區○○段60地號土地上建物門牌台北市○○路115號1樓如台北市松山地政事務所土地複丈成果圖所示，編號E面積8.74平方公尺之地上物搬
除，回復原狀，並返還予時代廣場大廈全體區分所有權人。
⑵超過上開有理由部分，原告之訴應予駁回（及其假執行之聲請）。
⑶反訴原告辛○○、丙○○之反訴，為無理由，應予駁回。該部分之訴訟費用由反訴原告辛○○、丙○○負擔。
⑷因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
⑸訴訟費用之負擔，依民事訴訟法第79條。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　05　　月　　11　　日民事第五庭 法　官　陳心弘
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　96　　年　　05　　月　　11　　日書記官　許博為