95年度訴字第533號｜民事：返還保證金｜裁判日期：95 年 10 月 13 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 95年度訴字第533號原　　　告　金元興開發股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　王建智律師被　　　告　己○○ 樓卯○○ 丁○○ 戊○○ 丙○○ 丑○○ 上六人共同訴訟代理人　陳雅珍律師複代理人　李振林律師上列當事人間返還保證金事件，本院於民國95年9月14日言詞辯論終結，判決如下：主文被告己○○應給付原告新臺幣貳拾肆萬伍仟元，及自民國九十五年一月十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。被告卯○○應給付原告新臺幣柒拾伍萬陸仟元，及自民國起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。被告丁○○、戊○○應連帶給付原告新臺幣叁拾壹萬元，及自民國九十五年一月十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。被告丙○○應給付原告新臺幣叁拾萬元，及自民國九十五年一月十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。被告丑○○應給付原告新臺幣叁拾玖萬元，及自民國九十五年一月廿一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告己○○負擔百分之十二；被告卯○○負擔百分之卅七；被告丁○○、戊○○連帶負擔百分之十六；被告丙○○負擔百分之十五；被告丑○○負擔百分之廿。本判決第一、三、四、五項得假執行；第二項於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告卯○○供擔保後，得假執行；但被告己○○、被告卯○○、被告丁○○及戊○○、被告丙○○、被告丑○○如於假執行程序實施前分別以新臺幣貳拾肆萬伍仟元、新臺幣柒拾伍萬陸仟元、新臺幣叁拾壹萬元、新臺幣叁拾萬元、新臺幣叁拾玖萬元為原告預供擔保，各得免為假執行。事實及理由一、原告主張：緣坐落臺北市○○區○段1小段727-2、728-2 、729、730-731、732、733、734、735、736、737、738、739、740、741地號等15筆土地（下稱系爭基地）為訴外人財團法人臺灣省私立臺北仁濟院（下稱仁際院）所有，嗣仁際院將系爭基地出租予他人建屋，現由被告己○○、卯○○、丁○○與戊○○、丙○○、丑○○等5戶及訴外人乙○○、陳其何、蘇明芬、周忠仁、周忠義、周忠信、周詠薇、周永寧、辛○○、壬○○、癸○○、和泰興營造股份有限公司（下稱和泰興公司）、庚○○、孫廷駿、謝春暉、謝榮輝、寅○○等8戶（下稱乙○○等人），合計13戶分別承租系爭基地。嗣因系爭基地上建物老舊，遂由原告於民國93年8月至12 月間，分別與承租戶即被告等人簽立合建契約書，合作改建系爭基地上舊有建物，原告旋依各個契約書第5條約定給付保證金予被告己○○新臺幣（下同）24萬5000元、被告卯○○75萬6000元、被告丁○○、戊○○二人31萬元、被告丙○○30萬元、被告丑○○39萬元。依雙方簽立合建契約書第15條載明特約條款，原告若未能於簽訂契約書之日起半年內與系爭基地上全體承租人簽署合建契約時，雙方同意原告得解除合建契約且不負違約責任，或自簽約日起180個日曆天，原告需與其他合建屋主簽立契約，逾期，本約失效作廢，被告應於原告通知期限內無息乙次，以現金或即期支票退還所收保證金。今因原告無法於期限內與系爭基地上全部承租人簽署合建契約，尚有部分屋主未能達成合建條件，致未能簽署合建契約，嗣於94年10月發函分別請求被告等人返還保證金，惟被告等迄未返還，爰依雙方合建契約書第15條特約條款之約定、民法第259條規定，訴請被告各自返還保證金。併聲明：㈠如主文第1項至第5項所示；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告之營建廠商合力營造工程有限公司分別於94年2月2日及同年月21日向仁濟院提出申請書，請求發給系爭合建土地之使用權同意書，其上明確記載「土地承租人皆有改建意願」，足見原告已與其他全體合建屋主簽立合建契約，因而向地主仁濟院請求發給土地使用權同意書，以進行都市審議之申請，原告未能依約於全部屋主簽約完成後半年內申請都市審議，依合建契約第15條第2項規定，其所給付之保證金應由被告等沒收。退步言，縱認尚有其他屋主未與原告簽約，惟原告遲於94年10月3日始通知被告等返還保證金，因被告等早於簽訂合約日即將房屋交付予原告，而無對土地及房屋使用收益權能，則合建契約自失效日起至原告請求返還保證金日止，被告無權使用、收益房地之損害，即應由原告負責賠償，並以此金額與應返還原告之保證金抵銷等語置辯。併答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。三、兩造不爭執之事實：㈠仁濟院將系爭基地出租他人建屋，現由被告等5戶及乙○○ 等8戶分別承租系爭土地。㈡原告係建設公司，分別於下列時間與各被告簽訂合建契約書並給付保證金，被告願提供向仁濟院承租之土地並將其上建物騰空點交予原告，由原告興建商業大樓： ⒈於93年9月27日與被告己○○簽約，並給付24萬5000元作為保證金（原證3）。 ⒉93年8月6日與被告卯○○簽約，並簽立交屋交地同意書，同時給付75萬6000元作為保證金（原證4）。 ⒊93年9月4日與被告戊○○、丁○○簽約，並簽立交屋交地同意書，同時給付31萬元作為保證金（原證5）。 ⒋93年11月2日與被告丙○○簽約，並簽立交屋交地同意書，同時給付30萬元作為保證金（原證6）。 ⒌93年8月16日與被告丑○○（黃啟修代理）簽約，並簽立交屋交地同意書，同時給付39萬元作為保證金（原證7）。㈢依原告與被告己○○簽訂合建契約書第15條規定，原告若未能於簽訂契約書之日起半年內與系爭基地全體承租人簽署合建契約，以致原告無法達成興建大樓之目的時，雙方同意原告得解除合建契約，不負違約責任。㈣依原告與被告卯○○、戊○○、丁○○、丙○○、丑○○（下稱卯○○等人）簽訂合建契約書第15條規定，自簽約日起180日曆天，原告需與其他合建屋主簽立契約，逾期契約失效作廢，被告應於原告通知期限內無息退還保證金。㈤原告於94年10月3日以下列理由發函各被告請求返還上述領取之保證金： ⒈以原告未能於94年3月27日前與其他合建案之全體承租權人簽立合建契約，發函被告己○○解除契約，回復原狀，請求返還保證金。 ⒉以原告未能於94年2月6日前無法與其他合建屋主簽立合建契約，依約請求被告蔡耀昆返還保證金。 ⒊以原告未能於94年3月4日前無法與其他合建屋主簽立合建契約，依約請求被告吳復俊、吳復錦返還保證金。 ⒋以原告未能於94年5月2日前無法與其他合建屋主簽立合建契約，依約請求被告丙○○返還保證金。 ⒌以原告未能於94年2月6日前無法與其他合建屋主簽立合建契約，依約請求被告丑○○返還保證金。四、兩造爭點如下：㈠原告主張返還保證金是否有理由？㈡被告得否依兩造簽訂合建契約主張沒收保證金？㈢被告已否騰空房屋交原告使用？並得請求自合建契約解除之日起，迄原告請求被告返還保證金之日止，受有不能使用房屋之損害，據以主張抵銷？五、本院之判斷：㈠就爭點一部分（原告主張返還保證金是否有理由？） ⒈按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責（最高法院18年上字第2855號判例參照）。本件系爭基地係由訴外人仁濟院出租他人建屋，現由被告等5戶及訴外人乙○○等人分別承租系爭土地，有土地登記謄本可參，並為兩造所不爭執，堪信為真正。原告主張未能於期限內與本合建案之全體承租權人簽署合建契約之事實，業經證人壬○○證述：「很久以前原告就來談過土地合建事宜，詳細情形是我母親在處理，93年間印象中並無人跟我們洽談土地合建事宜」等語綦詳；另證人寅○○雖結稱：「原告並未找我就現有土地合建，亦未與原告簽訂合建契約書，僅有與永昌建設簽約，事後沒有下文」（均見本院95年4 月6日言詞辯論筆錄），但據原告陳稱曾與證人寅○○於90 年間簽訂與被告卯○○等人相同類型之定型化合建契約，嗣因超過半年而失效等語（見本院95年4月6日言詞辯論筆錄），並提出90年3月21日書立之合建契約書影本佐憑（見該契約書第15條特約條款第1項），是證人寅○○所為上開證述諒係記憶有誤，原告與寅○○於上開時間簽署之合建契約既因解除條件成就而不生效力，雙方即自始未有合建關係存在，被告復不爭執上開證人證詞之信憑性，是原告主張未於期限內與系爭基地全體承租人簽訂合建契約乙節，應屬可採。至被告提出原告所屬營建廠商合利營造工程有限公司及訴外人和泰興公司分別於94年2月2日及同年月21日向訴外人仁濟院出具之申請書，僅載明土地承租人皆有改建意願，並未敘明業與全體土地承租人簽訂合建契約，不足為被告有利之認定。 ⒉又契約之解除謂當事人之一方因行使解除權而使契約自始歸於消滅，以回復訂定契約以前之狀態，契約當事人得於訂立契約時，約定保留解除權；此項解除權之行使，依民法第 258 條第1項規定，應向他方當事人以意思表示為之；而契約解除後一切權義回復原狀，其所應返還之金錢，自須添附利息，最高法院19年上字第475號判例著有明文。本件原告與被告己○○於上開時間簽訂合建契約書，依合建契約書第15條第1項約定，於簽訂本契約書日起半年內，乙方（指原告）未能與本合建案之全體承租權人簽署合建契約時，以致乙方無法達成興建本大樓之目的時，乙方得解除本契約，不負擔違約責任等詞，可見兩造於訂立前揭契約時，約定原告未能於簽約日起半年內，與本合建案之全體承租權人簽署合建契約時，致無法達成興建上開大樓目的時，保留上開合建契約之解除權。本件原告既未能於94年3月27日前與其他合建案之全體承租權人簽立合建契約，揆諸前開說明及兩造約定，原告自得行使解除權致函被告己○○解除契約，回復原狀，請求返還保證金並添附利息。 ⒊民法第258條第1項係就契約有法定之解除原因，而行使其解除權之情形所為規定，如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使，最高法院60年台上字第4001號判例可資參照。本件原告與被告卯○○等人簽訂合建契約書第15條特約條款第1項明文：「本約自簽約日起180個日曆天內，乙方（指原告）需與其他合建屋主簽立契約。逾期，本約失效作廢，甲方（指被告）於乙方通知期限內無息乙次，以現金或即期支票退還所收保證金」等詞，有上開合建契約書影本可稽，復為兩造所不爭執，堪信為真正，兩造既約定附有自簽約日起180個日曆天內，原告需與其他合建屋主簽立契約，否則契約即失其效力，此項約款核其性質應屬兩造對於上開合建契約所附之解除條件，並就契約解除條件成就時，特就甲方（指被告）應負返還保證金之約定。茲原告未於前述期限內與其他全體承租人簽訂合建契約，上開合建契約之解除條件即已成就，使已發生效力之合建契約，自始歸於無效。故原告依上開特約請求被告卯○○等人返還上開給付之保證金並添附利息，亦屬有據。㈡就爭點二部分（被告得否依兩造簽訂合建契約主張沒收保證金？） ⒈查原告與被告己○○簽訂上開合建契約書第15條第2項約定：「若全部屋主簽約完成後，半年內乙方（指原告）未申請都市審議時，則保證金由甲方（指被告）沒收」，原告與被告卯○○等人亦有相同之約定，是被告得否據此沒收保證金，前提要件厥在於原告是否業與全部屋主完成合建契約之簽訂，並遲於簽約完成後半年內未申請都市審議之事實存在。⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。本件合建案至少尚有壬○○ 、寅○○等屋主未與原告簽訂合建契約書，業如前述，原告既未與全部屋主完成合建契約簽訂，自無遲誤簽約完成半年內須申請都市審議之期限可言，被告等據此主張沒收保證金云云，尚乏其據，委無可採。㈢就爭點三部分（被告為抵銷抗辯，有無理由？） ⒈按原告對於自己主張之事實（即起訴事實）已盡證明之責後，被告對其主張於抗辯之事實，並無確實證明方法或僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判；另主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明。換言之，原告就其所主張發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償、抵銷或其他原因而消滅，則此清償、抵銷或其他原因之事實，應由被告負舉證之責任（最高法院18年上字第1679、2855號及28年上字第1920號判例參照）。 ⒉被告辯稱：業於簽約時即騰空房屋交原告使用，自得請求自合建契約解除之日起，迄原告請求被告返還保證金日止，受有不能使用房屋之損害云云，固據提出原告與各被告間交屋交地同意書影本為證，然為原告所否認，陳稱：被告等並未將房屋交付原告使用，前揭同意書係預先書立，以便向仁濟院申請同意書等語。據證人即居間仲介之子○○於本院審理證稱：「本件並無交屋，因合約約定所有土地承租人須與原告簽訂合建契約時，取得建築執照才交屋，因本件有部分承租人並未與原告簽約，整個合建案並未完成」、「當時很多承租戶都住在國外，為免以後交屋交地時須再回國一趟，所以簽訂合建契約時，一併簽訂交屋交地同意書，但因為不知何時交屋交地，故未記載交屋日期」等語翔實（見本院95年8 月7日言詞辯論筆錄），核與上開同意書內容要旨相符；且上開交屋交地同意書內容僅載明被告等願在立書後將上開土地房屋交付之，並同時交出最近一期房屋稅單、水電和瓦斯費單，逾時就所留置一切物品及地上物等均願視同廢棄物全部拋棄，任由原告逕行處理等詞，充其量僅能證明被告等確有交付房地之意願並切結逾時交付任由原告處理，被告執此認被告已將房屋土地交付原告使用，已嫌無憑；況依兩造簽訂合建契約書第2條第5項約定，甲方（指被告）同意於取得建築執照後，將地上舊建築物騰空交予乙方（指原告）拆除等詞，顯見被告等仍須俟原告取得建築執照後，始負有交付房地予原告之義務，是被告執此同意書認上開房地以交付原告云云，嫌屬無稽。微論被告等所有上開房屋，自92年1 月份起至93年12月份止，除臺北市○○街○段114之1號、同街段106巷2號等2戶無用水用電資料，及臺北市○○街○段 114 號無用電記錄外，其餘各戶均有用水用電記錄，各有臺北自來水事業處西區營業分處95年5月15日北市水西營抄字第095 42158400號函及附件資料、臺灣電力公司臺北市區營業處用戶用電資料表等可考，上開3戶縱無用水或用電記錄屬實，但究竟係依約將房地點交予原告而喪失管理使用權限，抑或自願遷出房屋，要屬權利自我放棄，尚不可知，仍難認被告等悉已於簽定合建契約時即交付上開房地予原告而受有未能使用收益之損害。被告辯稱已將房地交付原告受有不能使用收益之損害，據以主張抵銷云云，無足可採。㈣綜上所述，原告本於契約解除回復原狀法律關係（被告己○○部分），或兩造特就解除條件成就時之約定（被告卯○○等人，即合建契約第15條第1項規定），請求各被告給付如主文第1項至第5項所示金錢及各自起訴狀送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。六、假執行之宣告：本判決主文第1、3、4、5項所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，至主文第2項部分及上述職權宣告假執行部分，兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，亦無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項、第389條第1項第5款、第390條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　10　　月　　13　　日民事第五庭法　官　胡宏文以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　95　　年　　10　　月　　13　　日書記官　曾寶生

臺灣臺北地方法院95年度訴字第533號

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