95年度訴字第5762號｜民事：返還租賃物等｜裁判日期：95 年 07 月 31 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　95年度訴字第5762號原　　　告　丙○○ 訴訟代理人　丁榮聰律師被　　　告　太頂咖啡食品股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　許獻進律師上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國95年7月12日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼台北市中山區○○○路○段39巷18號1、2樓房屋遷讓返還原告。被告應自民國95年4月20日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣440,000元及自次月20日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決關於原告勝訴部分，於原告以新台幣880,000元供擔保後，得假執行。但被告以新台幣2,640,000元供擔保後，得免假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告起訴主張如下：㈠被告（原名太平洋頂好咖啡食品股份有限公司）承租原告所有台北市中山區○○○路○段39巷18號1、2樓房屋（以下稱系爭房屋）營業，租期自民國（下同）89年2月20日起至95 年2月19日止，實際使用者為被告之加盟商。原告於94年12 月6日函請被告於同年月12日前回覆是否續租，被告未置理。原告再於94年12月19日委由訴外人丁○○請求被告於同年月21日前回覆是否續租，否則視同不續租，被告屆期仍未回覆，原告乃認定被告不續租，而與訴外人九龍國際企業有限公司（以下稱九龍公司）洽談出租事宜，並約定於94年12月23日簽訂租約。原告再次委由丁○○確認被告是否續租，被告表示不續租，但以正值年關，加盟商需耗時另覓店面及裝潢為由，要求給其二個月搬遷期。原告乃於94年12月23日與九龍公司簽訂租約，約定租期自95年4月30日起，前二年度之每月租金新台幣（下同）440,000元（含稅）。兩造嗣於 95年1月11日簽訂補充協議書㈦，約定租期延展至95年4月19日，原告本要求按原定租金額即可，但被告自行繕打月租金264,350元。詎被告於95年2月20日發函表示要優先以月租400,000元（不含稅）續租。原告隨即於95年2月22日發函要求被告於95年4月19日返還系爭房屋，但被告拒不搬遷，繼續無權占有，致原告無法依約交付九龍公司，為此依民法第 455條、第767條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，併依民法第179 條規定，請求被告自95年4月20日起至遷讓交還系爭房屋之日止按月返還相當於租金440,000元之不當得利。㈡原租約第6條約定之七日搬遷寬限期及被告之優先承租權，均因與補充協議書㈦不合而失效。蓋補充協議書㈦第3條約定「原契約及協議書一、二、三、四、五、六與本協議書右第一、二條之約定不合者外，其餘條款仍繼續有效力。」，而第2條約定「甲乙雙方同意終止租約日即為乙方遷讓返還租賃標的物日。」，其文義解釋包含租期屆滿日及租約終止日，可見無續租之問題，與原租約第2條所定優先續租權不合。㈢系爭租賃契約書第2條約定「於租賃屆滿時，乙方（即被告）對本標的有依約優先續租與承購之權利」，指租賃屆滿後被告有優先續租權，非謂於租賃期滿時始得確認被告是否續租。蓋租賃有持續性，不可能於租賃期滿時始確認是否續租，否則租賃中斷，將造成原告之損失。㈣訴外人高力國際開發有限公司（以下稱高力公司）之職員黃齡慧於94年12月23日發簡訊通知九龍公司之王宗南經理租約簽訂完成。㈤聲明： ⒈被告應將門牌號碼台北市中山區○○○路○段39巷18號1、2樓房屋遷讓返還原告。 ⒉被告應自95年4月20日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告440,000元及自每月20日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。 ⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯如下：㈠原告於94年12月6日發函表示其評估租賃物租金行情，每月租金400,000元方為合理，限定被告於一星期內函覆，否則視為同意放棄優先續租權。被告為咖啡連鎖公司，實際使用系爭房屋者為加盟者，乃口頭告知原告需與加盟者商量，嗣加盟者考量收入狀況，拒絕繼續加盟，被告乃與原告於95年1月11日簽訂補充協議書㈦，展延租期至95年4月19日，以利被告另尋加盟者及繼續與原告協商租金等事宜，其後原告無法覓得加盟者，乃決定自行經營，於95年2月17日、95年3月1 日先後發函予原告表示行使優先續租權，原告始提出其與九龍公司間之租約。㈡系爭租約第2條第1項後段約定「於租賃屆滿時，乙方（即被告）對本標的有依約優先續租與承購之權利」，故被告行使此權利之期日為「租賃屆滿時」，即95年4月19日，是原告於94年12月6日限期催告被告行使權利，自不合法。㈢所謂「優先續租權利」，必須出租人與有意承租之人達成租金合意，承租人方有以「同一條件」優先續租之權利，參照土地法第34條之1、第104條規定可知。原告於94年12月6日未提出其與第三人之租金約定，被告無從拋棄優先承租權，故原告之催告不合法。㈣補充協議書㈦第2條約定「終止租約日即為乙方遷讓返還租賃標的物日」，係就第1條提前終止所作之補充規定，替代原租約第6條關於「終止日七日內遷讓房屋租賃物」之約定，否則租期屆滿，本應返還系爭房屋，無須另以補充條款定之。又補充協議書㈦第3條約定「原契約及協議書一、二、三、四、五、六與本協議書右第一、二條之約定不合者外，其餘條款仍繼續有效力。」，故被告仍擁有優先續租權。㈤原告與九龍公司約定之租金與市價相距甚遠，顯非真正。至證人戊○○從原告處聽說被告不續租，不能採信。另證人丁○○之證言相當於原告之陳述，且丁○○於94年12月底及1 月初仍與被告協商續租問題，不可能在之前跟證人戊○○說被告確定不續租。㈥聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保准免假執行。三、兩造不爭執之事實如下：㈠被告（原名太平洋頂好咖啡食品股份有限公司）承租原告所有系爭房屋營業，實際經營者為被告之加盟商，約定租期自89年2月20日起至95年2月19日止，第四、五年每月租金為231,000元（未含稅），第六年每月租金為242,550元（未含稅），並於租約第2條第1項後段約定「於租賃屆滿時，乙方（即被告）對本標的有依約優先續租與承購之權利」。兩造於92年1月28日約定自92年2月20日起至93年2月19日止月租金調降為227,778元（含稅）；再於92年5月間約定自92年6月1日起至92年8月31日止月租金調降為205,000元（含稅）；再於93年2月12日約定自93年2月20日起至94年2月19日止月租金調整為244,444元（含稅）；再於94年2月18日約定自94年2月20日起至95年2月19日止月租金調整為266,667元（含稅）。有原告提出之租賃契約書、補充協議書、被告變更登記表為憑（卷一第8至12頁、卷二第12、73至76頁）。㈡原告於94年12月6日發函予被告表示「通知　貴方自95年2月20日起房屋租金為每月新台幣400,000元．．請　貴公司於收函後一星期內（即94年12月12日）覆函，屆時如我方未收到貴公司覆函，本人則視同貴公司同意放棄優先續租權，本人將另洽合意承租人並簽約之。」有原告提出之函件為證（卷一第13頁）。㈢兩造於95年1月11日簽訂補充協議書㈦，於第1條約定「甲乙（即原、被告）同意自民國95年2月20日起延至95年4月19日止，共計二個月，期間每月租金為新台幣264,550元整（未含甲方租賃所得稅），甲方同意乙方需要時提出得於95年4 月19日前提前終止，並同意租金支付至該提前終止日止」、第2條約定「甲乙雙方同意終止租約日即為乙方遷讓返還租賃標的物日。」、第3條約定「原契約及協議書一、二、三、四、五、六與本協議書右第一、二條之約定不合者外，其餘條款仍繼續有效力。」，有原告提出之補充協議書可稽（卷一第14頁）。㈣被告於95年2月17日寄台北北門郵局第734號存證信函予原告，表示「本公司考量後仍願繼續承租經營」。原告於95年2 月22日以台北圓山郵局第107號存證信函回覆「請貴公司於租約屆滿時，依租約規定返還租賃標的物」。被告再於95年3月1日以台北光武郵局第310號存證信函回覆「請貴方依約備妥續租合約，俾便本公司依貴函告以每月租金計新台幣400,000元整與貴方辦理續租事宜」。原告再於95年3月7日以台北圓山郵局第133號存證信函回覆「本人目前並無意出租意願，且考慮收回自用或另作規畫」，有兩造分別提出之存證信函可稽（卷一第21至29頁、卷二第61頁）。四、關於原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分，論述如下：㈠按民法第98條固規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」最高法院17年上字第1118號判例闡示：「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」、39年台上字第1053號判例闡示：「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」㈡原告主張：被告表示不續租，但以正值年關，加盟商需耗時另覓店面及裝潢為由，要求給其二個月搬遷期，兩造乃簽訂補充協議書㈦等語。核與證人丁○○證稱：「戊○○．．於94年12月初對原告提供月租較高的承租人訊息，月租金400,000元，原告同意，所以發函問被告是否以同一條件續租。12月13日乙○○、王鳳嬌（受僱於及成公司，該公司的老闆是被告加盟店的出資經營人，王鳳嬌是他的秘書）跟我談是否續租事宜，乙○○計算營業成本最多只能負擔月租金350,000元至360,000元，所以勸王鳳嬌不要續租。王鳳嬌要求給友情價，我說第一年打9折。後來王鳳嬌要求第1年360,000 元，第2年380,000元，第3年400,000元，第4年420,000元，第5年440,000元。於94年12月19日王鳳嬌到我家，要求改為4年租約，我不同意，王鳳嬌說明天問老闆是否續租，12月22日仍未回覆，我認為沒有續租的意願，我告訴乙○○『不續租』，乙○○跟王鳳嬌聯絡，回覆我說被告不續租，但加盟店搬遷找房屋期間必須再續租2個月，如果提前找到就續租到實際搬遷日，我同意，所以才簽協議書．．我處理部分是經過原告授權，我也有跟他商量過。」相符（卷二第53至54頁）。㈢被告雖抗辯：原加盟者考量收入狀況，拒絕繼續加盟，故兩造簽訂補充協議書㈦，以利被告於展延期間另尋加盟者並繼續與原告協商租金事宜云云，並以證人乙○○之證詞為憑。惟證人乙○○證稱：「我之前曾提出續租條件，後來簽補充協議書是希望延長兩造協商續租條件期間，同時我跟加盟主及被告報告，評估後有續租的意願，所以請原告不要出租給別人。王鳳嬌是加盟主代表，之前跟丁○○見面說3天內回覆是否續租，到第5天回覆丁○○要續租，以同一條件續租」（卷二第55至56頁），比對上開證人丁○○證述其與王鳳嬌協商過程，證人乙○○乃謂原加盟商同意以原告提出之條件續租並繼續經營，且於94年底前已對原告表達此一意願，與被告抗辯原加盟商無意繼續經營，且續租條件尚待協商云云不合。而如認證人乙○○之證述屬實，兩造只需就已談妥之續租條件簽訂新租約，何必約定僅延展租期二個月，且該期間租金額僅264,550元？故被告之抗辯及證人乙○○之證言均不足採信。㈣原告主張其於94年12月23日與九龍公司簽訂租約，約定租期自95年4月30日起，前二年度之每月租金440,000元（含稅）等語，經原告提出租賃契約書為證（卷第15至20頁），核與證人丁○○證稱：「跟九龍公司在94年12月23日簽租約，隔天原告因12指腸潰瘍住院，戊○○曾去探病，年底出院。簽補充協議書時，我有表示被告已經確定不續租，我已經答應九龍公司。」（卷二第53至54頁）；證人戊○○證稱：「我受僱於大永旺國際開發有限公司擔任經理，94年12月間接受系爭房屋屋主委託出租，之前同業高力公司表示他的客戶對系爭房屋有意承租，他的客戶從事精品業，但他不願透露客戶的詳細資料，我通知屋主，屋主有意願，屋主發函給被告，約95年2月間屋主說被告確定不續租，並提示雙方簽訂的協議書，我再處理屋主與客戶間的租賃條件協商，確定後簽約，（提示卷一第16頁至20頁）是當時所簽．．該租約在屋主住家附近的咖啡店簽定，當場還有承租人王經理、高力公司周協理、黃小姐、房東丁○○，合約內容我看過，就是此份租約，簽約日我不記得。」（卷二第51至53頁）、「我因為處理很多仲介業務，日期記憶不清，我更正租約在94年12月23日簽定，因為當時丁○○說已經確認被告不續租。我有去探病，之前已經簽租約。」（卷二第54頁），並提出高力公司專案經理黃齡慧之名片佐證；及證人黃齡慧證稱：「九龍公司想在晶華酒店附近找店面，我得知系爭房屋租約即將到期的訊息，但我找不到屋主，我的主管問戊○○能否找到屋主，因而聯絡到屋主，當時九龍公司提出月租400,000元的條件。94年12月22日屋主表示已經確認被告不續租，所以約隔天簽定租約，當天九龍公司王經理出國，由劉小姐代表，在林森北路的餐廳簽約，簽好後，我立即發簡訊給九龍公司王經理。後來屋主說被告希望續約2個月，以便找房屋搬遷，所以簽補充協議書。」（卷第56頁），並提出九龍公司經理王宗南之名片，及手機簡訊佐證，大致相符，堪信為真正。則原告與九龍公司之間租約早已底定，其必然期待被告早日搬遷，顯不可能為便利被告另覓加盟者及與被告協商續租條件，而同意延展租期二個月。㈤被告抗辯原告未曾告知其已與九龍公司簽訂租約乙節，縱然屬實。惟原告對被告提出之續租條件為每月租金400,000元，第一年打九折，被告如接受此條件，即可達到行使優先續租權之效果，反之，被告如不接受此條件，根本無從與原告繼續租賃契約關係。換言之，原告與第三人是否談定租約條件，無礙被告作成拋棄優先承租權與否之決定。故被告以其不知原告與九龍公司已簽訂租約，不可能先行拋棄優先承租權云云，委無可取。㈥揆諸上開補充協議書㈦第1至3條文義，兩造約定第1、2條之內容，排除原租約及前六次補充協議書所定權利義務關係與其有衝突部分之適用，可見補充協議書㈦第1、2條內容應迴異於原租約及補充協議書之約定，而不可能係重申原租約或補充協議書已存在之權利義務關係。又補充協議書㈦第1、2條強調兩造間之租賃契約於95年4月19日約定續期期間屆滿時，或被告於續期期間提前單方行使終止權時歸於消滅，且被告應於契約終止日（消滅日）遷讓返還系爭房屋，顯然與原租約第2條第1項後段所定被告得於原租約屆滿時行使優先續租權，使兩造間之租賃關係繼續，有所衝突，是堪解為被告此部分權利因補充協議書㈦之簽訂而被排除。㈦綜上，本院解釋補充協議書㈦之契約文字，並根據過去事實判斷兩造簽訂該協議書之真意，認定被告已拋棄續租權利，兩造展延租期二個月目的乃給與被告搬遷之寬限期。被告抗辯補充協議書㈦第2條係補充第1條被告提前終止情形，替代原租約第6條關於被告應於「終止日七日內遷讓房屋租賃物」之約定云云，證人乙○○亦證稱：「協議書是我草擬．．原告要求增加返還房屋日，就是租約到期日，被告同意加註，是用來規範被告提前不租的狀況。」（卷二第55至56頁），均與事實不符，難以憑採。從而被告事後翻異，主張優先承租系爭房屋，惟因其原享有之優先承租權已不存在，不生優先承租之效果。則原告本於民法第455條、第767條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。五、關於原告請求被告自95年4月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告440,000元及自每月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，論述如下：㈠被告自95年4月20日起無權占有系爭房屋，消極減免其應支付使用該房屋之代價而受有利益，致原告受有損害，原告依不當得利法律關係請求被告返還自95年4月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止相當於租金之利益，洵無不合。㈡按土地法第97條第1項雖規定：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額年息10%為限。惟最高法院54 年台上字第1528號判例闡示：「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束。」查系爭房屋坐落台北市○○地段，交通便捷，商業活動熱絡，被告復以系爭房屋供營業之用，揆諸上開判例意旨，應認被告占有系爭房屋營商外，同時享受週遭繁榮經濟活動之特殊利益，其應付相當於租金之利益不僅為使用系爭房屋之對價，並包括該特殊利益之對價在內，自不受土地法第97條所定房租最高限制之拘束。㈢原告已證明九龍公司自95年5月起以每月租金440,000元承租系爭房屋，被告復未舉證證明該租金數額超過通常交易行情，則原告主張以該租金額定被告所受不當得利數額，應屬適當。㈣按民法第229條第1項規定：「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、第233條第1項前段規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」本件原告請求被告自95年4月20日起按月給付440,000元，即被告之各期給付期限為95年5月19日起每月之19日，被告如未按期給付，應自各期應給付日之翌日起負遲延責任，原告請求被告賠償遲延利息亦應自斯時起算。㈤綜上，原告依不當得利法律關係，請求被告自95年4月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告440,000元及自次月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。超過部分之請求為無理由，應予駁回。六、原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，核原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。七、因本案事證已臻明確，兩造其餘陳述及證據聲請與判決結果無礙，爰不予審酌，附此敘明。八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　95　　年　　7　　月　　31 　日民事第五庭法　官　翁昭蓉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　95　　年　　7　　月　　31　　日書記官　莊滿美

臺灣臺北地方法院95年度訴字第5762號

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