95年度重訴字第1161號｜民事：土地所有權移轉登記等｜裁判日期：96 年 02 月 27 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　95年度重訴字第1161號原　　　告　丙○○ 訴訟代理人　崔百慶律師被　　　告　劉新強即祭祀公業劉秉盛管理人訴訟代理人　張克西律師複代理人　　楊仲傑律師被　　　告　中國人造纖維股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　戊○○ 被　　　告　磐亞投資股份有限公司法定代理人　乙○○ 上　二被告共　　　同訴訟代理人　楊國宏律師複　代理人　余忠益律師被　　　告　丁○○ 上列當事人間土地所有權移轉登記等事件，本院於民國96年2月9日言詞辯論終結，判決如下：主文被告中國人造纖維股份有限公司就坐落台北縣新店市○○段944 地號面積242.83平方公尺之土地於民國92年4月25日以買賣為登記原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。被告丁○○及磐亞投資股份有限公司就第一項土地於民國90年4 月6日以判決移轉為登記原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。被告劉新強即祭祀公業劉秉盛管理人應將第一項之土地辦理所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、本件被告丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、原告主張一、台北縣新店市○○段944地號面積242.83平方公尺之土地（以下簡稱系爭土地）原為目前由被告劉新強擔任管理人之祭祀公業劉秉盛所有，出租予原告建屋使用。民國89年3月3日，祭祀公業劉秉盛當時之管理人劉義烈以存證信函通知原告以總價新台幣（下同）28,600,000元處分系爭土地，原告依土地法第 104條規定有依同樣條件優先購買之權，原告即於89年3月8日以存證信函通知當時祭祀公業劉秉盛之管理人劉義烈，表示願以同樣條件優先購買系爭土地；惟嗣後祭祀公業劉秉盛即無任何回應。二、詎料，原告近日發現系爭土地已於90年4月6日經法院判決移轉所有權登記為被告丁○○及磐亞投資股份有限公司（以下簡稱磐亞公司）所有，嗣後被告丁○○及磐亞公司復以買賣為原因，於 92年4月25日辦理系爭土地之所有權移轉登記予被告中國人造纖維股份有限公司（以下簡稱中纖公司）。按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」土地法第 104條定有明文。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約既不得對抗優先購買權人。於原告已行使優先購買權之情況下，祭祀公業劉秉盛與第三人訂立之買賣契約，當然不得對抗原告；故被告等於 90年4月6日及92年4月25日就系爭土地所為之所有權移轉登記均應予塗銷。三、原告完全不認識被告丁○○或被告磐亞公司之負責人乙○○，亦未曾與其代理人接洽關於合作改建房屋之事宜，更未曾與任何人談妥合作改建房屋之條件，而表示不會行使優先購買權，故被告劉新強抗辯其曾經詢問被告丁○○及磐亞公司，其等表示業與原告談妥合作改建之條件云云，顯屬被告丁○○、磐亞公司詐騙、搪塞被告劉新強即祭祀公業劉秉盛管理人（以下簡稱被告劉新強），或被告劉新強自行杜撰之詞。四、原告提起本件訴訟，並未違反民法第148條第2項之誠信原則，蓋：㈠原告於89年3月3日接獲被告祭祀公業劉秉盛之存證信函，通知原告於十日內行使優先購買權，原告隨即於89年3月8日寄發存證信函，回覆表示願以同一價格優先購買系爭土地，行使優先購買權之時間在十日之內。故本件純係被告劉新強無視原告業已行使之優先購買權，未履行應移轉系爭土地所有權予原告之出賣人義務，反將系爭土地移轉給被告丁○○及磐亞公司，豈會變成原告違反誠信原則？㈡最高法院 88年度台上字第479號判決要旨係謂「權利者在相當期間內不行使權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則」，而原告係在被告為出賣通知十日內即已行使優先購買權，並無「在相當期間內不行使權利」之情形，且原告只是未即時起訴，請求被告祭祀公業劉秉盛移轉系爭土地所有權，此單純之未作為並不足以引起被告劉新強之正當信任，認為原告已不欲行使優先購買權，故原告並未違反誠信原則。㈢被告丁○○、磐亞公司與被告祭祀公業劉秉盛進行訴訟時，原告並不知情且未接獲通知得參加訴訟，更不知被告劉新強將系爭土地所有權移轉給丁○○及磐亞公司。而磐亞公司係被告中纖公司轉投資之子公司，原告亦不知被告磐亞公司及丁○○於 92年4月間辦理系爭土地之所有權移轉登記予被告中纖公司之事。原告係於起訴前方查知系爭土地已由被告丁○○及磐亞公司於90年4月6日經法院判決登記為所有權人，且遲至95年11月16日接獲被告劉新強答辯一狀，方知悉被告劉新強與被告丁○○、磐亞公司間買賣契約之內容。該買賣契約第四條（付款方式）第一項雖約定「尚須確認土地承租人優先購買權事宜」云云，惟被告丁○○及磐亞公司均未與原告接洽合作改建房屋之事宜，且縱使有接洽，亦不表示兩造已達成協議。被告方面完全未與原告議定合作改建房屋事宜，因此被告間雖有該買賣契約第四條第一項之約定，但此為被告間之約定，不得做為原告不行使優先購買權之證明。㈣土地法第 104條所定之優先購買權，為物權之先買權。先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種（最高法院67年度第五次民事庭庭推總會決議參照）。故原告與祭祀公業劉秉盛之間因原告行使優先購買權而成立之買賣契約，應在89年3月8日即已成立，原告於行使優先購買權成立買賣契約後，請求被告劉新強移轉系爭土地所有權之請求權時效應至少有15年，原告在請求權時效內提起本件訴訟，顯無違反誠信原則。若謂原告行使優先購買權後，單純未即時起訴請求出賣人履行義務，即屬違反誠信原則，則一般請求權之權利人在請求權得行使後，歷經14年始起訴請求債務人履行債務，是否亦得解為違反誠信原則？㈤如前所陳，土地法第 104條所定之優先購買權為形成權，而原告既已行使優先購買權，買賣契約即已成立，故退一步言，縱原告於行使優先購買權後有與任何人洽談房屋改建之事，亦僅是原告基於得取得系爭土地所有之地位對系爭土地之利用而已，不得因此即謂原告已不行使優先購買權。五、原告租用系爭土地，確實有系爭土地上搭蓋門牌號碼為台北縣新店市○○路 75號1樓之建物。依都市計畫法台灣省施行細則之規定，任何一宗建築基地於建築房屋時，均不得超過一定之建敝率，即必須有一定之法定空地，始得興建，故空地部分只要是在承租範圍內，亦為優先購買權之效力所及，被告磐亞公司及中纖公司所引 72年2月16日（72）廳民二字第0109號司法院第一廳研究意見，係謂一筆三百坪之建地僅設定一百坪之地上權，地上權人之優先承購權應限於地上權範圍內之基地，非謂空地部分非優先購買權之效力所及。且被告提出之土地買賣契約書第二條業已提及「在土地所有權移轉前取得土地承租人拋棄優先購買權文件。土地承租人應有之合法權利，由甲方自行處理」，堪認被告丁○○及磐亞公司在買受系爭土地時，顯已知悉原告向祭祀公業租地建屋之事實，竟仍於其答辯狀否認原告之承租權，委不足取。六、聲明：㈠被告中纖公司就坐落台北縣新店市○○段 944地號面積 242.83平方公尺之土地於民國92年4月25日以買賣為登記原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。㈡被告丁○○及磐亞公司就第一項土地於民國90年4月6日以判決移轉為登記原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。㈢被告劉新強應將第一項之土地辦理所有權移轉登記予原告。㈣訴訟費用由被告負擔。參、被告劉新強主張一、被告在與同案被告丁○○、磐亞公司訂立土地買賣契約書（以下簡稱系爭契約）時，被告丁○○、磐亞公司表示正在與原告協談合作改建房屋事宜，有關原告要求之條件，均由其等負責，故約定「土地承租人應有之合法權利，由丁○○、磐亞投資股份有限公司自行處理」，並約定原告放棄優先購買權後，始辦理土地所有權移轉登記及領款手續。祭祀公業劉秉盛原管理人劉義烈遂依約定於89年3月3日以存證信函通知原告優先購買，雖原告於89年3月8日以存證信函通知祭祀公業劉秉盛原管理人劉義烈，表示願以同樣條件優先購買，惟經詢問被告丁○○、磐亞公司，其等表示業與原告談妥合作改建房屋之條件，原告不會優先購買，被告丁○○、磐亞公司並向鈞院起訴請求被告移轉系爭土地所有權，並在辦理移轉登記手續時，因原告已自承租人之地位改為與被告丁○○、磐亞公司合建之當事人，故被告丁○○、磐亞公司遂向地政事務所具結系爭土地並無出租，完成所有權移轉登記手續，由葉大慧律師將價金付給祭祀公業劉秉盛原管理人劉義烈。則原告既與同案被告丁○○、磐亞公司合意合作改建房屋，而同意讓被告丁○○、磐亞公司買受系爭土地，自已放棄優先購買權及承租權。二、依最高法院 88年度台上字第479號判決要旨所示，「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。故權利者在相當期間內不行使權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則」。原告雖於89年3月8日以存證信函通知祭祀公業劉秉盛原管理人劉義烈，表示願以同樣條件優先購買，惟之後曾數度與被告丁○○、磐亞公司洽談如何改建新屋，顯已認同由被告丁○○、磐亞公司購買系爭土地，茲於事隔六年餘後，因見被告丁○○、磐亞公司遲遲未動工，始提起本件訴訟再行使優先購買權，顯有違誠信原則。況系爭土地過戶給被告丁○○與被告磐亞公司迄今已五年餘，原告從未提出異議，或要求被告移轉所有權，顯見原告確已與被告丁○○、磐亞公司談妥合作改建房屋之條件，而放棄優先購買。三、聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。肆、被告中纖公司及磐亞公司主張一、土地法第 104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用。換言之，依土地法第104條第1項之規定，系爭土地必須為建築基地，而提起此訴訟之原告，應先證明其基地關係存在，始有上開請求權可言（最高法院 65年台上字第530號判例及69年度台上字第2391號、84年台上字第1750號判決參照）。系爭土地原為同案被告劉新強擔任管理人之祭祀公業劉秉盛所有，上開土地自始至終地目均屬『田』地目，縱於 92年4月25日移轉登記予被告中纖公司，亦無將上開地目更改為建築基地之情況。故原告主張其係土地法第104條第1項之租用基地建築房屋之承租人，自應對系爭土地有租地建屋關係存在之事實負舉證責任。二、縱令原告主張其有租用基地建築房屋之事實為真實，該優先承買權亦僅及於系爭土地有建築房屋之部分，因土地法第104 條旨在使房屋與房屋之基地同歸一人所有，是以，倘系爭土地有建築房屋部分之外，尚有其餘空地，亦非土地法第104 條第2項範圍所及。伍、兩造不爭執之事實一、系爭土地原為被告劉新強擔任管理人之祭祀公業劉秉盛所有。二、祭祀公業劉秉盛前管理人劉義烈於 88年9月30日與被告丁○○及磐亞公司簽訂系爭契約，以28,600,000元之價格，將系爭土地出售被告丁○○及磐亞公司。三、祭祀公業劉秉盛前管理人劉義烈於89年3月3日以存證信函通知原告其以總價28,600,000元出售系爭土地，原告依土地法第104條規定有依同樣條件優先購買之權。四、原告於89年3月8日以存證信函通知祭祀公業劉秉盛前管理人劉義烈，表示願以同樣條件優先購買系爭土地。五、系爭土地於90年4月6日，因法院判決，移轉所有權登記為被告丁○○及磐亞公司所有。六、被告丁○○及磐亞公司以買賣為原因，於 92年4月25日將系爭土地之所有權移轉登記予被告中纖公司。陸、得心證之理由本件兩造所爭之處，應在於：㈠原告對於系爭土地是否有土地法第 104條規範之優先購買權？㈡原告是否已經放棄對於系爭土地之優先購買權？㈢原告起訴請求塗銷被告就系爭土地所為之所有權移轉登記，是否違反誠信原則？一、按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」土地法第 104條定有明文。次按「土地法第 104條所定之優先購買權，為物權之先買權。先買權人於該不動產出賣於第三人時，有權向不動產所有人以意思表示，使其負有移轉其不動產於自己，而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務，故亦為形成權之一種。此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件。」、「土地法第104條第1項規定：承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權，在 64年7月24日該條文修正前，僅為承租人與基地所有人間之權利義務關係，即祇發生債之效力。如出租基地之所有人違反此項義務，將其基地之所有權出賣與第三人，並已辦理所有權移轉登記時，承租人僅得向出租基地之所有人請求賠償損害，不得主張第三人承買基地之契約為無效（參看47年台上字第152號判例)。現行法該條文第 2項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為 64年7月24日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力。」，亦有最高法院 67年度第5次民事庭庭推總會議決議、最高法院 67年台上字第479號判例可資參照。復按「土地法第 104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用。」，最高法院亦著有 65年台上字第530號判例可資參照。是租用基地建築房屋之承租人，其確已於該基地上建築房屋者，若於基地所有人與第三人訂定出賣基地之契約，已經於收受通知後十日內表示依同樣條件優先購買者，自因此項形成權之行使發生物權之效力，而得主張所有人將基地移轉予他人之物權行為係屬無效，請求登記名義人塗銷所有權移轉登記，並請求所有人將基地移轉登記予承租人。二、經查，原告主張其向祭祀公業劉秉盛承租系爭土地，並於系爭土地上建築房屋等情，為被告劉新強所不爭執，且業據提出祭祀公業劉秉盛前管理人劉義烈出具之租金收據、房屋稅繳款書、台北縣新店市○○路 75號1樓建物照片、祭祀公業劉秉盛前管理人劉義烈通知原告行使優先購買權之存證信函等影本附卷可稽，堪信屬實；加以祭祀公業劉秉盛前管理人劉義烈於 88年9月30日與被告丁○○及磐亞公司簽訂系爭契約，以28,600,000元之價格，將系爭土地出售被告丁○○及磐亞公司後，於89年3月3日以存證信函通知原告其有依據同樣條件優先購買之權，原告即於89年3月8日以存證信函通知祭祀公業劉秉盛前管理人劉義烈，表示願以同樣條件優先購買系爭土地等情，為兩造所不爭執之事實。則原告既為確實已經於系爭土地建築房屋之承租人，並已於系爭土地所有人即祭祀公業劉秉盛與被告丁○○及磐亞公司訂約買賣系爭土地，而通知原告行使優先購買權後，於期限內行使其優先購買權，揆諸前揭說明，原告此項權利之行使自已發生物權之效力，而得以主張祭祀公業劉秉盛嗣後將系爭土地所有權移轉予被告丁○○、磐亞公司，及其等嗣後再將系爭土地所有權移轉予被告中纖公司之行為均屬無效，並請求祭祀公業劉秉盛將系爭土地之所有權移轉予原告。三、被告劉新強主張：祭祀公業劉秉盛與被告丁○○、磐亞公司訂立系爭契約時，被告丁○○、磐亞公司表示正在與原告協談合作改建房屋事宜，有關原告要求之條件，均由其等負責，故約定「土地承租人應有之合法權利，由丁○○、磐亞投資股份有限公司自行處理」，並約定原告放棄優先購買權後，始辦理土地所有權移轉登記及領款手續，且經詢問被告丁○○、磐亞公司，其等表示業與原告談妥合作改建房屋之條件，原告不會優先購買，故被告丁○○、磐亞公司遂向地政事務所具結系爭土地並無出租，完成所有權移轉登記手續等情，業據提出系爭契約影本一件在卷足據，堪信為真。然核諸被告劉新強此等主張所得以推論之事實，充其量不過為：被告丁○○、磐亞公司曾向祭祀公業劉秉盛表示，其等已經協商原告放棄優先購買權而已；至於被告丁○○、磐亞公司是否係哄騙祭祀公業劉秉盛，亦即原告是否確實已經向被告丁○○、磐亞公司表示放棄優先購買權，則仍屬未能證明。參以經本院訊問被告磐亞公司、中纖公司聲請之證人戊○○到庭，其雖證稱於系爭契約簽約前、後，曾和原告之子訴外人蔡國清商談於系爭土地合建房屋之事，訴外人蔡國清曾經表示願意將承租關係轉為合建關係等情，但亦證述本件合建並未談妥、從未見過原告、訴外人蔡國清並未出具原告之委託書等語；加以證人蔡國清並另證述：「我有跟戊○○表示我可以代表丙○○談，但不能代表他做最後的決定。」、「（你有無答應中纖公司的人，你們要放棄優先購買權，與他們合建？）沒有，事實上我也沒有權利。」等語，堪認被告丁○○、磐亞公司等，最多僅係曾經透過訴外人蔡國清與原告商談於系爭土地合建房屋之事，事實上雙方應該尚未達成合建房屋之協議甚明。則衡諸常情，原告既未與被告丁○○、磐亞公司達成於系爭土地合建房屋之協議，豈有事先放棄其談判最佳籌碼即對於系爭土地之優先購買權之理？再被告丁○○、磐亞公司若確實已經取得原告放棄優先購買權之同意，此項意思表示攸關系爭土地所有權取得之適法性，事關重大，其等又豈有不要求原告簽立書面證據，避免原告事後無端反悔之可能？是被告劉新強抗辯原告已經放棄對於系爭土地之優先購買權云云，核非可採。四、本件原告於89年3月8日以存證信函通知祭祀公業劉秉盛前管理人劉義烈，表示願以同樣條件優先購買系爭土地，卻至95年9月7日始提起本件訴訟，請求塗銷被告丁○○、磐亞公司、中纖公司對於系爭土地所有權之移轉登記，並請求被告劉新強移轉登記系爭土地之所有權予原告等情，固為兩造所不爭執之事實。惟查，被告劉新強主張系爭土地過戶給被告丁○○、磐亞公司迄今已五年餘，原告從未提出異議，或要求被告移轉所有權云云，並未提出任何證據，證明原告係於系爭土地所有權於90年4月6日移轉予被告時，即已知悉此項移轉之事實。參以證人戊○○已經明確證述：「到89年我都還跟蔡國清在談。」、「我的行事曆記載我跟蔡國清接洽是到89年5月22日。」等語，則證人戊○○於 90年之後既未再與訴外人蔡國清接洽，自無告知原告系爭土地之所有權已經移轉之可能。加以證人蔡國清亦證稱：「（你父親本人是否知道系爭土地由祭祀公業移轉給丁○○及磐亞公司的事？）他不知道。是在我們起訴之前，我們有機會到地政事務所看到所有權人已經移轉完畢，我們才知道。」等語，被告劉新強所稱原告早已知悉系爭土地移轉之事云云，自屬不能證明。是被告劉新強抗辯原告明知系爭土地所有權已經移轉，五年後始提起本件訴訟，有違反誠信原則情事云云，核亦非可採。五、綜上所述，原告確實擁有，並已經行使以系爭契約同樣條件購買系爭土地之優先購買權，其並未放棄此項優先購買權，本件起訴亦無違反誠信原則之情形。從而原告起訴請求塗銷被告丁○○、磐亞公司及中纖公司對於系爭土地所有權之移轉登記，並請求被告劉新強移轉登記系爭土地之所有權予原告，自均有理由，應予准許。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。柒、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　2 　　月　　27　　日民事第二庭法　官　楊代華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　96　　年　　2 　　月　　27　　日書記官　許婉如

臺灣臺北地方法院95年度重訴字第1161號

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