臺灣臺北地方法院95年度重訴字第280號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 96 年 05 月 18 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 95年度重訴字第280號原　　　告　丙○○
訴訟代理人　黃坤鍵律師
輔　佐　人　戊○○
被　　　告　禾家歡建設股份有限公司
法定代理人　甲○○
被　　　告　乙○○
共　　　同
訴訟代理人　李振燦律師
複 代理 人　郭瓔滿律師
陳志誠律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國九十六年五月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新台幣壹佰叁拾貳萬柒仟捌佰貳拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之十八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆拾肆萬叁仟元供擔保後，得假執行；但被告以新台幣壹佰叁拾貳萬柒仟捌佰貳拾貳元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應連帶賠償原告新台幣（下同）七百十三萬零四百三十九元；㈡訴訟費用由被告連帶負擔；㈢原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述略稱：
㈠緣被告禾家歡建設股份有限公司（下稱禾家歡公司）於民國（下同）九十四年七月二十四日與原告簽立不動產委託銷售契約書（下稱代銷契約），約定由原告代銷被告禾家歡公司所有坐落台北市○○區○○段三小段四九一、四九二號土地上「國際米蘭」預售屋剩餘戶，計有三十九戶住家及三十個停車位，代銷期間為兩個半月，原告接手代銷後即全力衝刺，於兩個半月代銷期間內即售出二十八戶及十二個車位，累計代銷傭金達七百三十五萬二千元。
㈡對於原告之盡心付出，被告禾家歡公司非但未依約給付原告應得之代銷服務報酬，更惡意阻撓與已經原告售出購屋客戶之簽約手續，嗣復故技重施，藉此種不正當手段不願依約給付原告代銷服務報酬，強逼原告與其簽訂和解，並要求原告必須折損對半服務報酬，否則即拒絕給付，原告無奈於九十四年十一月二十一日與被告禾家歡公司及其連帶履行義務人即被告乙○○簽訂和解協議書（即補充契約書），將原本依約可獲得之七百三十五萬二千元服務報酬，退讓至僅請求近一半報酬即四百三十萬元。
㈢按前揭補充契約書係兩造約定用以取代原先之代銷契約，原告依補充契約書之約定，協同購屋客戶與被告禾家歡公司完成簽約手續後向被告禾家歡公司請款，詎料：
⑴被告禾家歡公司以已失效之代銷契約第十三條約定，扣款十萬八千元。
⑵由訴外人丁○○、白薇仙購買之A5十一樓及A7九樓等二戶房屋，均已完成簽約手續，惟被告禾家歡公司竟無理拒付原告此二戶之服務報酬。
⑶被告禾家歡公司無理阻擾訴外人庚○○所購A2十二樓、A3十二樓、A5十二樓及A6十二樓等四戶房屋之簽約手續，並託詞拒付原告之服務報酬，被告禾家歡公司顯已違反兩造補充契約書之約定。
㈣就被告禾家歡公司前揭違約事實，原告依補充契約書第二、三條之約定，得請求服務報酬應為四百十三萬零四百八十二元（按依契約第二條規定，被告禾家歡公司原本應給付原告四百三十萬元，惟依第三條之約定，訴外人張景明購買之Al七樓一戶未簽約，須扣除十六萬九千五百十八元），然被告計算稱若認定除張景明未簽約外，另二十六戶被告應付服務報酬，數額應為四百十三萬零四百四十元，原告對此計算並無意見，又另依補充契約書第九條之約定，原告另得請求被告禾家歡公司賠償三百萬元，共計七百十三萬零四百四十元，則原告以七百十三萬零四百三十九元之金額為請求（參見原告九十五年十二月十三日辯論意旨狀），應無不當。因被告乙○○為被告禾家歡公司之連帶履行義務人，應負連帶賠償責任，故依補充契約書第二、三、九條之約定，請求被告連帶賠償。被告雖已給付二十戶之服務報酬三百零五萬二千六百十八元，然已付金額與本件無關，計算補充契約書第九條所約定賠償相當於第二條、第三條之金額時，解釋上不應扣除該二十戶之三百零五萬二千六百十八元。
㈤被告禾家歡公司以代銷契約第十三條約定扣款十萬八千元，違反補充契約書約定，其他代扣款亦屬無理扣款：
⑴補充契約書開宗明義載明，係就雙方於九十四年七月二十四日所簽立代銷契約，提出補充條款變更原約服務報酬百分之五計算方式，是兩造為解決先前代銷契約之相關服務報酬爭議，特以補充契約書為計算被告應給付原告服務報酬之標準，且以補充契約書第二條、第三條清楚約定雙方就服務報酬之計算公式，顯見補充契約書乃係兩造嗣後約定，用以取代先前訂定之代銷契約傭金計算之方式，被告禾家歡公司自不得主張代銷契約之約定對原告扣款，更何況補充契約書第八條明訂「本補充契約書簽立後，雙方不得再要求任何損害賠償」。
⑵由兩造的簽約過程來看，原告本來可以請領七百多萬元代銷服務報酬，惟因被告禾家歡公司百般刁難拒絕配合與消費者簽約，致使原告委曲求全折損三百多萬元服務報酬與被告簽訂補充契約書，故補充契約書簽訂時，雙方當事人真意必定是針對原告所可以請領的服務報酬提出最終的計算標準，而簽訂補充協議書亦當然是為了排除前面代銷契約中關於服務報酬的計算方式。從而，被告抗辯扣款十萬八千元，顯然不合契約字面約定，更不符合可推定的當事人真意，至於其他代扣款部分，兩造已簽立補充契約書，亦屬無理扣款至明。
㈥就已簽約之購買戶丁○○及白薇仙部分，被告禾家歡公司係無理拒付服務報酬：
⑴訴外人丁○○、白薇仙購買之A5十一樓及A7九樓二戶房屋係由原告負責完成簽約之手續，惟被告禾家歡公司無理拒付此二戶之服務報酬，經原告多次請款均遭被告禾家歡公司拒絕。
⑵被告辯稱丁○○之簽訂乃係原告詐騙被告禾家歡公司之經理己○○所致云云，惟被告禾家歡公司乃一建設公司，興建及銷售房屋之經驗不在話下，其宣稱乃因受詐欺而簽訂買賣契約，實難令人相信；且據證人丁○○證稱：「簽約當日我和朋友白薇仙一起去簽約，我與白薇仙各買一戶，當時沒有提到十二樓的事情，簽約已經簽了，我還付了開工款‧‧，我不覺得原告有欺騙我的狀況，到目前為止，我覺得是建設公司的問題。」，足證被告禾家歡公司辯稱拒付服務報酬乃係因受詐騙而簽約，乃不可採。
㈦訴外人庚○○購買A2十二樓、A3十二樓、A5十二樓及A6十二樓等四戶房屋，被告禾家歡公司以不正手段阻擾簽約手續，並託詞拒付原告可得之服務報酬：
⑴被告於代銷契約合作期間，即以不正當手段拒絕原告依約代為銷售客戶與其簽約，而遭消費者朱曉玲向台北市政府投訴，訴外人朱曉玲向台北市政府投訴信函指出：「收下定金後，‧‧經戊○○先生一再協調與催促禾家歡公司盡快與客戶完成簽約事宜，且本人也至禾家歡公司商談履約之事，但禾家歡公司不願履約並百般刁難、一再拖延、逃避責任‧‧。」，可證被告之出爾反爾、無視契約責任之惡行，非但造成消費者向主管機關控訴，且被告亦藉此種不正當之手段，於代銷契約合作關係中，藉詞不願依約給付原告代銷之服務報酬，強逼原告與其簽訂和解，硬生生要求原告必須折損對半請求服務報酬。而兩造簽訂補充契約書後，原告原以為至少應可順利取得被告應允之服務報酬，豈料被告禾家歡公司竟故技重施，惡意阻撓購買A2十二樓、A3十二樓、A5十二樓及A6十二樓等四戶房屋之庚○○與其之簽約手續，經原告多次催告履行亦均未獲置理。⑵被告抗辯庚○○及丁○○所訂購之A5乃分處十一、十二樓，影響被告就十一至十三樓整層出售之規劃，故被告於簽訂補充契約書時僅同意銷售不包含庚○○與丁○○等五戶之二十二戶，故認為其就庚○○及丁○○並無簽約義務云云，惟查，前述五戶皆已給付定金，被告抗辯不僅無建設公司應有之職業道德，且按補充契約書第一條明白載明：「為解決現存爭議不再論及本案銷售是否經甲方同意，本案自九十四年八月一日起截至九十四年十月十五日止，雙方認定售出二十七戶簽約戶。」，可知於原告代銷期間內，兩造皆清楚認定原告已代被告禾家歡公司銷售二十七戶之「簽約戶」，被告所辯前詞明顯不實。
⑶被告另辯稱係因原告同意負責協調前述丁○○與庚○○等五戶更換至其他樓層，被告禾家歡公司始願意與原告簽訂補充契約書云云亦非事實，蓋如被告所言屬實，則絕無可能不將此等行為義務載明於契約文字上，況兩造關係於簽訂補充協議書時已非和善，先前已多次以存證信函往返存證，可謂彼此不信任，故如兩造另有更換樓層之義務約定，怎可能只有如被告辯稱之口頭約定而已？原告否認證人己○○所言兩造間就承購戶庚○○部分有更換樓層至十一樓的協議，原告配偶戊○○雖曾陪同被告公司人員到庚○○住所，然係因為被告事後要求更換樓層之故，就是因為沒有協議所以戊○○才會帶被告公司己○○去瞭解。
⑷至於補充契約書上之所以針對傭金計算標準有二十二戶之約定，乃被告禾家歡公司自始即不法阻撓原告所代銷購屋之消費者簽約程序，導致許多消費者與被告間正式用印之時程遲延，故雖合法代銷之戶數確實達二十七戶，惟原告擔心前述拖延恐導致些許消費者退訂解約可能，且如果真有消費者拒絕簽約，原告依補充契約書第三條第一項約定僅能獲取甚低之報酬，故為避免損失過大，遂於補充契約書第三條要求「如實際簽約戶數達二十二戶時‧‧‧」之傭金計算標準，且特別約定如實際簽約戶數達二十二戶之門檻者，被告禾家歡公司給付予原告之報酬即不得低於三百七十萬元。是原告係對自身之保障，預先約定最低報酬額數以排除依原先坪數比例計算報酬之適用，始提出二十二戶之約定，非僅有二十二戶與被告簽約。
㈧本件違約金三百萬元並未過高：原告原依代銷契約約定可向被告請求之服務報酬計七百三十五萬二千元，惟於被告無理要求下退讓至僅四百三十萬元，原告折損受害金額已超過三百萬元，是原告與被告簽訂補充契約時，因深怕被告再一次誘騙原告，故於補充契約上特別清楚約定違約處罰規定，白紙黑字約定如有違反補充契約之行為者，不但需賠償以第二條或第三條計算之金額外，尚須另外賠償三百萬元。而綜前所述可知，被告確實一再違約及欺騙原告，造成原告心力、勞力及金錢莫大損害，故本件違約賠償之數額絕無過高。
㈨被告禾家歡公司抗辯訴外人辛○○表示其購買預售屋乃受戊○○詐欺，進而主張撤銷購買之意思表示，且辛○○早已撤銷，被告並無拒絕或同意餘地，故應支付予原告之傭金應扣除訴外人辛○○購買戶之傭金云云。惟查：
⑴由負責本案銷售之實際人員戊○○致電辛○○之錄音譯文可知，辛○○實乃受限於被告之要求，無法換約而由其他第三人購買，並於被告之施壓下達成「被告所經營飯店之旅遊代理權給予辛○○代理」之協議，絕非被告所稱「受戊○○詐欺」、「撤銷意思表示」、「早已撤銷，被告並無拒絕或同意餘地」，故被告前揭抗辯乃句句謊言，且更足證明被告千方百計阻撓原告請領銷售報酬。
⑵實則，本來依據合約原告有百分之五的傭金，原告配偶戊○○亦有承諾等請到傭金款後，退二十幾萬元給辛○○，後來被告禾家歡公司將原告得請求之傭金折半，故原告亦要求辛○○折半，辛○○本已同意，但其後因其所營公司有現金周轉問題，希望將該屋賣掉，原告方面亦找到客戶得承接換約，但被告禾家歡公司並不同意，原告因未取得此部分傭金，故未退二十幾萬元給辛○○。
⑶證人辛○○證稱已付二百三十萬元購屋，最後退回一百六十六萬元現金及六十萬元住宿卷，顯見其係與被告禾家歡公司協議解約，並非受原告配偶戊○○詐欺，不能歸責原告而以此拒絕給付服務費，蓋原告已完成仲介、居間、代銷，辛○○事後與被告禾家歡公司協議解約，不影響原告請求服務報酬。
三、證據：提出不動產委託銷售契約書影本一份、國際米蘭二修後底價表影本一份、服務傭金請款表影本一份、補充契約書影本一份、被告扣款說明函影本一份、存證信函影本一份、朱曉玲向台北市政府市長信箱投訴函暨回函電子郵件影本各一份、計算方式說明一份、國際米蘭戶坪數總表影本一份、錄音譯文及錄音帶各一份為證，並聲請傳訊證人庚○○、丁○○及辛○○。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡訴訟費用由原告負擔；㈢如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述略稱：
㈠被告扣款十萬八千元部分，洵屬有據：
⑴補充契約書與代銷契約之關係，誠如被告所稱，補充契約書乃係原代銷契約之補充約定，且依原代銷契約第二十二條約定，補充契約書為原代銷契約之特約附件，具優先效力，並非原告所稱之和解契約。
⑵補充契約書既係原代銷契約之補充約定，則原代銷契約第十三條「銷售底價之價差扣減服務費」之約定，當然仍得適用，從而被告據此主張扣款十萬八千元，洵屬有據。
㈡被告拒付訴外人丁○○購買A5十一樓、白薇仙購買A7九樓之服務報酬乃有理由，並無違約情事：
⑴訴外人丁○○部分：丁○○購買A5十一樓部分，本屬原告應負責協調變更樓層之範圍，詎原告竟謊稱其已協調訴外人庚○○同意將十二樓變更為十一樓，故丁○○購買之十一樓已無變更樓層必要，致被告禾家歡公司經理己○○因受騙與丁○○簽訂買賣契約，故該戶買賣契約乃受原告詐騙而簽訂，原告無由以侵權行為主張權利，向被告請求支付報酬。
⑵訴外人白薇仙部分：
①白薇仙之買賣契約固已簽訂，然被告之所以保留此部分報酬，係因當時原告尚未完成協調庚○○同意變更樓層，而庚○○又投訴消保官，且尚有其他客戶欲退訂，需原告出具同意書，且前述丁○○之簽約仍有爭議，亦待雙方結算。又上開事實皆經被告通知原告在案，並非被告故意不為支付。
②況依被告所提「傭金計算式」所示，包含白薇仙在內之二十一戶（含車位九個，不含丁○○部分）之傭金共計三百三十二萬九千五百十一元，而被告業已支付三百零五萬二千六百十八元，如加計代扣款二十九萬二千六百八十二元（包括前揭十萬八千元扣款），共計三百三十四萬五千三百元，顯已逾上開傭金三百三十二萬九千五百十一元。
③簽約戶辛○○、丁佳葳（A5、A6及A7各三樓，A6八樓）主張因受原告配偶戊○○誘騙而向被告表示退屋，此有退屋函可稽，則被告已付款顯然已高於原告可分得之傭金，被告並未短付傭金甚明，故被告並無違約情事。
㈢訴外人庚○○購買A2十二樓、A3十二樓、A5十二樓及A6十二樓等四戶房屋部分，被告否認以不正當手段阻撓簽約，以及託詞拒付原告之服務報酬：
⑴原告提出「朱曉玲電子郵件」所示之訂購日期為九十四年九月三日，係在補充契約書簽訂之前，自與補充契約書之履行無涉，自無憑採；又原告向訴外人庚○○收取訂金，係在被告於九十四年九月二十九日發函表示終止契約後，因契約既已終止，雙方代理關係即為消滅，原告即無權再向第三人收取訂金，詎原告配偶戊○○仍於現場樣品屋銷售，並擅自向庚○○收取訂金，致使兩造與庚○○發生爭議，此乃可歸責於原告。
⑵兩造嗣於九十四年十一月二十一日簽訂補充契約書時，就雙方認定二十七戶中之庚○○四戶及丁○○一戶，因庚○○及丁○○訂購A5部分係分占十一、十二樓，影響被告就十一至十三樓整層出售之規劃，故須由原告負責協調換至其他樓層（即將十一、二樓之樓層淨空或將十二樓淨空保留予被告），始由被告即依補充契約書第二條約定支付四百三十萬元（未稅），作為本案全數之服務報酬費用。反之，若原告未能協調調換樓層時，則就二十七戶扣除楊、孫等五戶後之二十二戶，於補充契約第三條約明：「如未能達成前條標準‧‧⒊甲乙雙方同意，如乙方達成實際簽約數二十二戶（含二十二戶，面積三百二十點零七坪）、車位九位（含九位）以上時，則甲方承諾給予乙方之服務報酬費用不低於三百七十萬元整（未稅）。」。
⑶原告雖否認雙方有上開調換樓層約定，並以補充契約並無類此文字記載云云置辯，惟查，庚○○四戶面積共計六十一點零七坪，丁○○一戶面積為十六點三二坪，該五戶面積共計七十七點三九坪，二十七戶總面積則為三百九十七點四六坪，扣除楊、孫等五戶面積後剩餘面積為三百二十點零七坪，此坪數與補充契約書第三條第三項所示二十二戶面積完全相符，即足證補充契約書第三條第三項所載之二十二戶面積，確實不包含楊、孫等五戶。換言之，依補充契約書第二條及第三條約定可知，兩造分就二十七戶（面積三百九十七點四六坪）及二十二戶（面積三百二十點零七坪）訂立不同之報酬。亦即：就楊、孫所購五戶，兩造確實存有「調換樓層」之約定。
⑷兩造存有上開「調換樓層」約定之事實，並有證人己○○於九十五年九月二十六日言詞辯論時證稱：「二十二戶、二十七戶是因為十一樓有一戶、十二樓有四戶有爭議，如果當時把十二樓往下遷到十一樓，公司可以接受，就以二十七戶計算傭金。」，以及證人庚○○於九十五年九月二十六日言詞辯論證稱：「（問：證人購買十二樓之後，原告有無要求你要更換樓層？）去簽約被拒絕之後，曾經有過一次己○○先生、戊○○先生到我家，要我更換樓層，我不同意。」等語可資證明。
⑸綜上，原告先係無權向庚○○收受訂金，繼而未能完成協調更換樓層，原告自不能要求被告與庚○○簽訂買賣契約並要求支付報酬。況且，兩造既有上述「須由原告協調楊、孫等五戶同意更換樓層，始以二十七戶計算傭金」之內部限制約定，此約定縱令無法對抗第三人庚○○，惟從戊○○與己○○到庚○○家要求更換樓層之事實可知，原告不僅知悉並且同意上開加於原告之限制約定，則原告自應受其拘束。茲證人庚○○既證述「我不同意（更換樓層）」，則原告自不能強行要求被告支付二十七戶計四百三十萬元服務報酬，被告並無違約。
⑹又兩造就庚○○部分之履約爭議乃起因於兩造對補充契約書第二條及第三條解釋不同，核與原告起訴指摘「被告以不正當手段阻撓簽約，託詞拒付原告依約可得之服務報酬」之違約情形尚屬不同，且原告並未就「不正當手段」之樣態加以說明及舉證，故原告指摘應無可採。
㈣辛○○（A5、A6及A7各三樓）、丁佳葳（A6八樓）部分：證人辛○○證述證明，原告配偶戊○○確實有以不正當行為誘使辛○○購買四戶房屋，被告自得拒絕給付此部分報酬，被告退款一百六十六萬元及六十萬元住宿卷予辛○○，與當時證人辛○○給付的金額二百三十餘萬元相當。
㈤縱認被告有違約之情，原告請求賠償金額依法亦應予酌減：⑴觀諸補充契約書第九條約定文義，應屬就因債務不履行而生損害賠償總額之預定，其性質自屬賠償額預定性違約金。而關於賠償額預定性違約金，依民法第二百五十一條規定：「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」，另參照最高法院九十一年度台上字第六六六號判決意旨：「應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。」，是以債務人已為一部之履行時，如仍照約定支付違約金，則債務人將受不測之損害，殊欠情理之平，故法院得比較債權人因一部履行所受之利益，減少違約金，以期公平之結果。
⑵經查：
①依九十五年九月二十六日及同年十一月三日言詞辯論筆錄記載：若原契約第十三條規定於本件有適用（假設語），對於扣款金額十萬八千元，原告表明「金額沒有爭執」；被告稱已給付二十戶之服務報酬三百零五萬二千六百十八元部分，原告表明「沒有錯」；若認定除張景明未簽約外，另二十六戶被告應給付服務報酬，計算金額為四百十三萬零四百四十元。
②依原告所提代扣款明細所示之代扣款二十九萬二千六百八十二元，扣除上開原代銷契約第十三條所涉及之十萬八千元，被告尚得主張從原告服務報酬扣減十八萬四千六百八十二元。
③前述辛○○（A5、A6及A7各三樓）、丁佳葳（A6八樓）因受戊○○誘騙而要求被告退屋，被告尚得主張從原告服務報酬扣除六十二萬五千零二十五元（即依原告所提簽約戶二十二戶傭金三百四十九萬一千七百零二元，扣除不含辛○○、丁佳葳買賣面積及車位，即剩二十一戶買賣面積及八車位。計算式：3,491,702－【3,950,000x322.53－59.69）/397.46】－【350,000x（9－1）/11】=625,025）。
④綜上，如以上述二十六戶服務報酬四百十三萬零四百四十元，減上述被告已付二十戶服務報酬三百零五萬二千六百十八元（一部履行利益），再減上述代扣款十八萬四千六百八十二元，再減上述辛○○、丁佳葳退屋應扣除六十二萬五千零二十五元，可知原告實際所受損失金額為二十六萬八千一百十五元，以及該款項遲延給付之利息損害。
⑶從而，縱認被告有違約情事，惟原告請求違約賠償金額即七百十三萬零四百八十二元，相較於原告實際受損金額即二十六萬八千一百十五元及其遲延利息損害，顯屬過高，自應予酌減。
三、證據：提出存證信函影本三份、廣告預算明細影本一份、通知函影本一份、付款憑單影本二紙、傭金計算式一份、退屋函影本一份、買賣契約書末頁簽名影本五紙、解約退款付款憑單影本一份、支票正反面影本一份為證，並聲請傳訊證人己○○。
丙、證人庚○○提出國際米蘭訂單影本一份、消費爭議申訴資料表影本一份、台北市政府地政處函影本一份、台北市政府開會通知單影本一份、消費爭議案紀錄影本一份為證。
理 由
一、程序方面：
㈠按民事訴訟法第七十六條第一項規定：「當事人或訴訟代理人經審判長之許可，得於期日偕同輔佐人到場。」。本件原告訴訟代理人以原告之夫戊○○知悉案情為由，聲請由戊○○為原告之輔佐人，經核並無不合，應予准許。
㈡復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但「請求之基礎事實同一者」、「擴張或減縮應受判決事項之聲明者」，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款定有明文。本件原告起訴之初，請求金額為七百十三萬零五百元，最終減縮至七百十三萬零四百三十九元，程序並無不合，應予准許。
二、原告主張意旨略以：㈠原告為被告代銷二十六戶房屋，依兩造間補充契約書約定，原告得請求四百十三萬零四百四十元，然被告禾家歡公司竟違約，僅給付三百零五萬二千六百十八元，故依補充契約書第九條之約定，請求七百十三萬零四百三十九元之違約金；㈡被告禾家歡公司以代銷契約第十三條約定扣款十萬八千元，復有其他扣款十八萬四千六百八十二元，均屬無理扣款，且兩造並未就承購戶庚○○部分，有變更樓層之協議，被告禾家歡公司卻以此為由，拒付庚○○、白薇仙、丁○○部分共六戶之服務報酬，自無理由；㈢承購戶辛○○部分，雖事後與被告禾家歡公司協議解約，但原告已完成居間仲介任務，自得請求此部分服務報酬，至於原告承諾折讓二十三萬元予辛○○部分，係因被告禾家歡公司未依約給付傭金，故尚未給付；㈣原告原依代銷契約約定可向被告請求之服務報酬計七百三十五萬二千元，惟於被告無理要求下退讓至僅四百三十萬元，但為確保被告履行而明白約定違約除需賠償以第二條或第三條計算之金額外，尚須另外賠償三百萬元，數額並無過高等語。
三、被告答辯意旨則以：㈠依代銷契約第十三條約定扣款十萬八千元，及其他扣款十八萬四千六百八十二元，均非無理扣款，兩造就承購戶庚○○部分，有變更樓層之協議，庚○○不願變更樓層而未能簽約，自無庸給付此部分服務報酬；㈡丁○○部分被告禾家歡公司經理己○○係受原告配偶戊○○詐騙方訂約，不應給付服務報酬，被告已付款項加上前揭代扣款共計三百三十四萬五千三百元，已超過無爭議二十戶及白薇仙一戶之服務報酬三百三十二萬九千五百十一元；㈢承購戶辛○○部分係因原告配偶戊○○以不正當退傭行為誘使其購買四戶房屋，被告自得拒絕給付此部分報酬六十二萬五千零二十五元；㈣縱認被告有違約情事，惟原告請求違約賠償金額即七百十三萬零四百八十二元，相較於原告實際受損金額即二十六萬八千一百十五元及其遲延利息損害，顯屬過高，自應予酌減等語。
四、兩造對於下列事項不爭執：㈠九十四年十一月二十一日確有簽立系爭補充契約書；㈡被告禾家歡公司已給付原告三百零五萬二千六百十八元之服務報酬；㈢原告若得請求被告給付系爭二十六戶之全部服務報酬，數額為四百十三萬零四百四十元。兩造爭執重點在於：㈠被告得否依原代銷契約第十三條規定扣款十萬八千元？得否另主張其他代扣款？㈡兩造間有無庚○○、丁○○必須變更樓層之約定？被告得否拒付此五戶服務報酬？㈢辛○○與丁佳葳所涉及戶數車位，被告得否拒付服務報酬？㈣本件違約金請求是否過高？爰就上揭爭點說明如后。
五、兩造因發生爭議，已就服務報酬計算問題簽立補充契約書，排除原代銷契約第十三條之適用，原告主張扣款十萬八千元及其他代扣款並無理由：
㈠按原代銷契約第十三條規定：「各戶實際售價超出前條變更後售價部分為超價款，超價款之使用方式如下：1.當成交價低於委託售價每坪一萬元以內時，乙方（原告）可使用扣減服務費（非超價）方式補足低於委託售價部分後自行決定出售與否。2.結案時若仍有超價款，乙方可分得超價款部分之百分之二十。」，由約定內容可見此部分涉及兩造間服務報酬之計算問題，合先敘明。
㈡復按補充契約書開宗明義記載簽立目的係「提出補充條款變更原服務報酬百分之五計算方式」，第四條則約定：「乙方履行本補充契約第二條時，如爭取優於現狀價格者，則該差額部分由甲乙雙方各享有二分之一。」，足見關於服務報酬超價款分配計算問題，補充契約書之約定已取代原代銷契約第十三條之約定，原告再主張扣款十萬八千元並無理由。
㈢再按補充契約書第八條約定：「本補充契約書簽立後，雙方不得再要求任何損害賠償。」，被告以其他理由要求扣款十八萬四千六百八十二元，實有違兩造約定，而屬原告所稱之無理扣款，被告要求就此部分扣款亦無理由。
六、被告無法證明兩造間有庚○○、丁○○必須變更樓層之約定，依約被告不得拒付庚○○四戶及丁○○一戶之服務報酬，而白薇仙一戶之服務報酬亦應給付：
㈠兩造間有無庚○○、丁○○必須變更樓層之約定，相關證人證言如下：
⑴證人己○○證稱：「孫小姐是買十一樓一戶，本來庚○○也是預計願意改買十一樓，所以才先跟孫小姐簽約。」、「公司認定只有二十二戶，張先生認為太少，公司說十二樓楊小姐搬到十一樓的話，就用二十七戶計傭。」、「二十二戶公司都願意賣，只有五戶需要協調，必須從十二樓搬到十一樓公司才願意。」、「（問：律師函十一樓至十三樓要整層出售？）十一樓至十三樓公司要整層出售，後來公司也同意把十一樓拿出來賣，但是十二樓必須搬下來。」、「（問：提示補充契約書，第三點，320.07坪如何得來？）這是沒有爭議的二十二戶計算出來的。」、「（問：397.46坪扣掉有爭議的五戶，面積是多少？）320.07坪。」、「（問：二十二戶或二十七戶是誰在討論？）我、戊○○、乙○○總經理在總經理辦公室談。」（參見九十五年九月二十六日言詞辯論筆錄）。
⑵證人丁○○證稱：「我是買十一樓，簽約就是正常程序，簽約就是己○○先生，我和朋友白薇仙一起去簽約，我與白薇仙各買一戶，當時沒有提到十二樓的事情，簽約已經簽了，我還付了開工款，為何被告不認同我的合約，反而我朋友的合約沒有問題，我都照約定付款了，我不了解正常的買賣為何變成這種狀況。我不覺得原告有什麼欺騙我的狀況，到目前為止，我覺得是建設公司的問題。」（參見九十五年九月二十六日言詞辯論筆錄）。
⑶證人庚○○證稱：「‧‧‧我去看了房子也付了訂金，我去了建設公司要打合約，訂金收據有寫簽約的時間，我照時間去，結果建設公司不肯簽約，那天他們己○○經理出來，他就說戊○○先生不具代表性，我問那塊土地是否你們公司的？他說是，我說你們蓋樣品屋，我們去看屋，下訂金，結果說在樣品屋收訂金的人沒有代表性，我沒有辦法接受，這是欺騙消費大眾。他們不簽約的原因我不知道。」、「（問：證人購買十二樓之後，原告有無要求你要更換樓層？）去簽約被拒絕之後，曾經有過一次己○○先生、戊○○先生到我家，要我更換樓層，我不同意。」、「（問：證人什麼時候交付訂金？）九十四年十月十五日。我手邊有訂單。」（參見九十五年九月二十六日言詞辯論筆錄）。
㈡分析被告主張與證人證言，被告無法證明兩造間有所謂變更樓層之約定，就庚○○、丁○○及白薇仙部分之服務報酬均應給付，說明如下：
⑴被告九十五年四月二十八日答辯（二）狀稱，因庚○○四戶及丁○○一戶分占十二樓與十一樓，影響十一樓至十三樓整層出售，故簽立補充契約書時將此五戶列為爭議戶，原告曾承諾協調該五戶調換樓層，被告方同意銷售，得傳證人己○○證實云云，然證人己○○前揭證言卻稱，係希望庚○○調換樓層至十一樓，證人丁○○則稱，當時沒有提到十二樓的事情，均與被告前揭書狀所稱有所不符。
⑵證人庚○○所提出之訂單顯示，其應於九十四年十月二十六日前與被告禾家歡公司簽約，庚○○復證稱前往簽約遭被告禾家歡公司拒絕，如被告禾家歡公司此時拒絕簽約之原因，即係樓層需整層出售之考量，九十四年十一月二十一日之補充契約書內容，理應就此白紙黑字明白約定，原告必須達到讓庚○○、丁○○五戶更換樓層，始給付原告此五戶服務報酬，然實際上卻無書面約定，則被告無法證明兩造間有庚○○、丁○○必須變更樓層之約定，亦無法證明原告以此詐騙被告禾家歡公司與丁○○簽約，卻故意拒絕與庚○○簽約，以不正當行為阻止簽約事實之發生，依民法第一百零一條第一項所示之法理，庚○○四戶應視為已簽約，原告得請求服務報酬，至於丁○○、白薇仙二戶，實際上已簽約，原告亦得請求服務報酬。
七、原告配偶有以放傭方式招攬買主辛○○之不正當行為，影響被告禾家歡公司企業形象，原應負損害賠償責任，然兩造嗣後簽立補充契約書，被告已放棄此損害賠償：
㈠關於辛○○購買房屋之經過，其證稱：「有發這個函（按：指退屋函）。我是透過李淑貞小姐介紹這個房子，當時公司需要新的場所，當初就有買這個房子，後來我們有簽訂購單，當初張先生（指原告配偶）答應禾家歡退傭他可以再折讓二十三萬給我，但是我沒有得到明確的答案，張先生表示禾家歡沒有給他，我也找不到張先生，我是消費者，我認為張先生與禾家歡建設是同單位，我直接去找禾家歡建設。」、「‧‧‧一百六十六萬元是退款，退四戶，這是我要求的，我認為二十三萬元應該要折讓，我要四戶都退，印象中，他們有給我折合六十萬元的米堤大飯店住宿卷給我，當初我付了二百三十幾萬元，米堤的合作案後來沒有談成，事實上我們針對米堤合作案沒有簽訂任何契約。」（參見本院九十六年五月四日言詞辯論筆錄）。
㈡按保險業務員管理規則第十九條規定：「業務員有下列情事之一者，除有犯罪嫌疑，應依法移送偵辦外，其行為時之所屬公司並應按其情節輕重，予以三個月以上一年以下停止招攬行為或撤銷其業務員登錄之處分：四、對要保人或被保險人以錯價、放佣或其他不當折減保險費之方法為招攬。」。本件雖非招攬買保險，而係招攬買房屋，且社會現實上以傭金折讓方式促銷房屋亦非罕見，然依法而言，此種行為實非正派經營之企業所應為，確屬不正當行為，參酌原代銷契約第十二條第四款之約定，原告實已有影響被告禾家歡公司之企業形象、聲譽之情事，依原代銷契約第十八條約定，原告本應負損害賠償責任，然兩造嗣後簽立補充契約書，被告已放棄此損害賠償（補充契約書第八條參照），自無從再請求自服務報酬扣除辛○○四戶之六十二萬五千零二十五元，更何況被告禾家歡公司實係原告不正行為之獲利者（依辛○○證言證明其並未獲得全額現金退費，其中六十萬元係以住宿卷代替），證人己○○亦證稱「二十二戶公司都願意賣」，顯已同意支付此部分服務報酬，自無翻異前詞再予扣除之理。至於辛○○是否因原告之不正當行為受損，得否請求原告賠償，則非本件所應審究，附此敘明。
八、原告請求違約金確屬過高，應依法予以酌減：
㈠按「違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。」（最高法院八十六年度台上字第一六二○號裁判意旨參照）。本件補充契約書第九條約定：「甲乙雙方若違背本補充契約書時，除賠償相當於上述第二條或第三條之金額外，應再賠償他方三百萬元整。」，前半段「賠償相當於上述第二條或第三條之金額」部分，乃以契約履行時原告得受之利益總額，作為債務不履行所生損害賠償總額之賠償性違約金，後半段三百萬元部分，超過原告依契約得獲取利益總額之範圍，應解為屬於當事人另有約定之懲罰性違約金，目的在確保原告之債權效力。
㈡復按「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第二百五十一條、第二百五十二條分別定有明文。經查：
⑴就賠償性違約金部分：如前所述，原告得請求被告給付二十六戶之全部服務報酬，數額為四百十三萬零四百四十元，然被告禾家歡公司已一部履行給付原告三百零五萬二千六百十八元之服務報酬，參酌前揭民法第二百五十一條之規定，本院認應減少違約金，減少後數額為一百零七萬七千八百二十二元（4,130,440－3,052,618＝1,077,822）。
⑵就懲罰性違約金部分：參酌被告就應付款項四百十三萬零四百四十元短付一百零七萬七千八百二十二元之比例，再參酌原告以不正方法招攬辛○○購屋，影響被告禾家歡公司之企業形象與聲譽，本院認為原告得請求之懲罰性違約金數額應大幅酌減，兩造約定之三百萬元懲罰性違約金實屬過高，以二十五萬元為適當。
⑶綜上，本件原告得請求之違約金，總計為一百三十二萬七千八百二十二元（1,077,822＋250,000＝1,327,822）。
九、綜上所述，原告本於契約之法律關係，請求被告連帶給付七百十三萬零四百三十九元，於請求一百三十二萬七千八百二十二元之範圍內為有理由，應予准許，故判決如主文第一項，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回，故判決如主文第二項。兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免予假執行，就原告勝訴部分，爰酌定相當擔保金額併宣告之，就原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
十、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果無影響，故不一一論列，附此敘明。
十一、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　5 　　月　　18　　日民事第一庭 法　 官　文衍正
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　96　　年　　5 　　月　　18　　日法院書記官　周其祥
附錄：
民事訴訟法第392條
法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。
法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。
依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。