96年度小上字第102號｜民事：給付管理費｜裁判日期：97 年 11 月 12 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 96年度小上字第102號上　訴　人　迦南服飾股份有限公司法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　乙○○ 黃淑芬律師被　上訴人　香苑大廈管理委員會法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　李樂濟律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國96年6 月28日本院臺北簡易庭96年度北小字第708號第一審判決提起上訴，本院於97年10月29日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人給付之金額，超過新臺幣陸佰元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾伍元由上訴人負擔，餘新臺幣壹仟貳佰貳拾伍元由被上訴人負擔。事實及理由一、按對於小額程序之第一審裁判，得上訴或抗告於管轄之地方法院，然非以其違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第436條之24第1項、第2項定有明文。而上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：原判決所違背之法令及其具體內容。依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，同法436條之25亦有明定。又所謂判決違背法令，乃指判決不適用法規或適用不當，為同法第468條所明定，並為小額事件之上訴程序所準用（民事訴訟法第436條之32第2項參照）。因此，判決如有可適用之法規而消極的不予適用，或不應適用之法規而積極的誤為適用等情形，且經上訴人對第一審判決如何違背法令，為具體之指摘，即應認其上訴為合法。至所謂法規，除本國制頒之法律、行政命令、習慣等，成文法以外之法則亦包括在內，例如證據法則、論理法則或經驗法則。是以如指法院調查證據認定事實所應遵守之法則而言，如舉證責任分配錯誤、認定事實不憑證據或重要證據漏未斟酌等，非不得謂判決有違背證據法則之適用法規不當。經查：本件被上訴人起訴請求上訴人給付管理費，係由被上訴人主張權利，自應先由被上訴人負舉證之責（最高法院17年上字第917判例參照），惟原判決認定：「被告（即上訴人）另稱空置期間可依非營業費率計費，惟原告否認此情，被告復無相關規約、會議紀錄佐證其說，亦為本院所不採」（原判決事實及理由欄⑶），顯與前所述之舉證責任分配原則相違，而上訴人指摘：「原審判決本應要求被上訴人提供相關規約、會議紀錄佐證其說，蓋該等文件原本即由被上訴人保管，且本件係被上訴人提起自應由被上訴人舉證，詎料原審判決竟反要求上訴人提出，顯然違背採證法則。」，既有上訴理由㈠狀及上訴理由㈣狀可稽（見本院卷22頁㈠及93頁⒌），自堪認上訴人對於原判決違背法令之情事，已有具體指摘，並揭示該違背法令之法規條項內容。上訴人提起本件上訴，應認業已具備合法要件，先予敘明。二、被上訴人起訴主張：㈠上訴人為香苑大廈之區分所有權人（臺北市○○○路○段70、72及74號，下稱70號、72號及74號房屋），伊則為住戶組成之管理機關，依區分所有權人歷年會議之決定，逕以民國66年間建商所移交資料計算各戶應計收管理費之面積，95年4月8日修正之香苑大廈規約第18條（下稱系爭規約）並規定遲延計付管理費達3個月以上，經伊寄送存證信函逾半年仍未繳納者，應按年息10%計付遲延利息，如進入訴訟程序，應追收繳額50%之罰款。又系爭規約雖有營業用與非營業用不同之基本管理費收費標準，但是1樓一律分為兩種面積計算（39.72坪或39.35坪），營業用每坪每月為新臺幣（下同）80元，非營業則每坪每月為55元，1樓均以8折計算。營業用房屋即使空置也無任何繳費優惠。除此，每戶面積大於25坪者，另按月支付清潔費300元，25 坪以下者則支付200元。因此，70與72號合併計算（面積合計39.72坪）後，每月應支付基本管理費2,850元（39.72×64+300 =2842.08，一向收費2,850元），74號（面積39.35坪）則每月2,840元（此係另一種規格，每月2,850元，向來扣減10元計算）。㈡惟被告積欠管理費37,130元（①70與72號為31,450元：94年8月至95年7月期間，因承租人永恆鑽石有限公司 (下稱永恆鑽石公司)代為繳納95年6、7月計2,750元，2,850×12-2,75 0。②74號為5,680元：94年8、9月，2,840×2），經伊於95 年10月5日寄發存證信函催告，已逾半年，爰依系爭規約起訴，被告除應如數清償積欠之管理費，並應附加年息10%之遲延利息暨積欠額50%之罰款。茲聲明：上訴人應給付37,130元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息10%計算之利息；另應給付18,565元。三、上訴人則以：香苑大廈各樓層空間配置不盡相同，應以建物登記簿謄本計算各戶坪數，被上訴人以建商移交圖面計算面積，顯已超收管理費多年。又72號是汽車升降車位，進入地下室勢必經過此一升降機，根本無從作為營業用途，伊出租70號房屋時，即將72號排除在外。又因72號與70號之格局，如裝設隔間牆，70號將破碎無法使用，故不能以現場無隔間牆即謂72號做營業使用。72號自94年8月1日起即未出租，至95年6月間始再出租，95年8月始正式營業，於此期間應按非營業用標準收費。至於74號部分，瑪麗蓮公司於94年10月承租，94年8、9月仍應按非營業用標準收費。被上訴人未依系爭規約及管理委員會決議之非營業用標準收費，伊得拒絕給付，被上訴人亦不得請求罰款。況伊已於96年1月29日提存 19,139元，益見被上訴人之請求為無理等語，資為抗辯。四、原審判命上訴人給付被上訴人5,185元，及自96年4月18日起至清償日止，按年息10%計算之利息，暨應給付600元，被上訴人就其敗訴部分未上訴，已經確定。上訴人就其敗訴部分，提起上訴，並聲明為：原判決不利於上訴人部分廢棄。前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。五、本件不爭執之事實：㈠上訴人為70、72、74房屋所有人，乃被上訴人管理之住戶。72號房屋之使用用途登記為停車空間，且有汽車升降機平台（見原審卷127、103、104頁，本院卷66頁）。㈡香苑大廈之基本管理費，營業用住戶以每坪80元8折計算（即64元），非營業用則每坪55元8折計算（即44元）。住戶房屋面積大於25坪，每戶每月另收300元清潔費，小於25坪則收200元清潔費（見原審卷226頁）。被上訴人於提起本訴前，按每月2,850元及2,840元之標準向上訴人收取70、72號及74號房屋管理費（含基本管理費及清潔費）。㈢上訴人未繳納管理費：「⒈70、72號：94年8月至95年7月，上訴人之承租人代繳2,750元。⒉74號：94年8月及9月。」，被上訴人於95年10月5日寄發存證信函予上訴人，催告上訴人給付94年8月至95年7月之管理費17,130元（見原審卷10頁）。被上訴人嗣於96年1月19日提起本訴，上訴人於原審訴訟進行中之96年1月29日向本院為19,139元之清償提存（見原審卷31頁）。六、被上訴人請求上訴人按營業用費率給付70、72、74號房屋前開空屋期間之基本管理費，上訴人則辯稱各該房屋既然空屋，應按非營業用費率計費，72號為升降停車位不應按營業用費率計費。是本件爭點為：㈠70、72、74號房屋應否依實際使用情形計收基本管理費？？㈡70、72、74號房屋於欠費期間，是否供作營業使用？應適用營業用或非營業用之收費標？㈢上訴人應給付之基本管理費金額？應否依系爭規約第18條第4款及第5款規定負擔遲延利息與違約金？茲敘述如下：㈠被上訴人於原審主張89年10月15日管理委員會決議，區分管理費收費標準以「住宅及非住宅、掛招牌或實際辦公與否，為區分標準」，89年11月25日區分所有權人會議決議為原收費方式，嗣於本院改稱按94年3月13日區分所有權人會議決議（見本院卷117頁反面），故本件不論空屋與否，既非住宅，即應按營業用計費云云。經查： ⒈公寓大廈管理與維護直接影響居家生活品質，為了因應現代生活之忙碌狀況，遂委由公寓大廈管理委員會或管理負責人負責執行管理與維護工作，再交由區分所有權人透過召集會議來決定管理費用之負擔方式（公寓大廈管理條例第10條第3項規定參照），惟所謂共用部分及約定共用部分，乃指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬使用者，暨約定供共同使用者（前開條例第3條第4款及第6款規定參照），使用權均屬於全體，基於使用者付費及公平原則，區分所有權人全體或住戶均應按應有部分比例負擔管理費，方符公允，並利公寓大廈之整體運作。原審按70、72及74號房屋登記謄本計算各戶實際面積，並據以計算應負擔之基本管理費（70號20.43坪、72號9.34 坪、74號32.83坪），於法有據。 ⒉香苑大廈於94年3月13日召開之區分所有權人會議，就管理費之收取，有營業及住家應有一個公平之收費標準之臨時動議，復決議：「按實際使用情形區分營業及住家兩種標準來收費，衹要有營業或有公司登記證均應按營業標準收費」（見本院卷51-1頁），顯見香苑大廈就營業及非營業住戶，已有新的認定標準，本件欠費期間基本管理費之計費標準，自以此次決議為準。 ⒊被上訴人一再主張上訴人為法人登記為上訴人所有之70、72、74號房屋應按營業用費率計費云云。但香苑大廈為住商混合之大廈，核與純粹住宅用途之出入人口簡單之情形不同，自有區分營業用及非營業用之必要。又營業及非營業用非一直固定，本為營業用之房屋如未能出租或未實際經營商業，均可能空置，使用香苑大廈公共設施之次數因而減少，應付管理費之金額隨之調降，較符使用者付費之原則。況依公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，更見使用者付費原則落實之必要性。是以，本件仍有區別實際使用情形之需，倘逕依營業用費率計費，對上訴人有失公允，亦失前開區分所有權人會議決議之旨趣。 ⒋被上訴人又稱上訴人為法人，自非住宅云云。惟細繹89年10月15日香苑大廈管理委員會第八屆第二次委員會議之決議「管理費：以住宅及非住宅區分收費，以掛招牌或實際辦公與否，為區分標準」（見原審卷212頁），既以「掛招牌或實際辦公」為區別標準，「實際營業」顯係適用營業或非營業之標準，尚與房屋為法人或自然人無涉。況自然人所有房屋亦可能作為商業用途，矧依房屋所有人之性質計費，恐未盡公平，且無法充足香苑大廈之公共基金。⒌綜觀香苑大廈89年10月15日管理委員會決議及94年3月13 日區分所有權人決議，按實際使用情形計費，應為香苑大廈收取管理費之一貫原則，被上訴人以70、72、74號房屋登記為非自然人之上訴人所有，即謂應按營業用費率計費，殊屬無據，委不足取。被上訴人既不否認上訴人所有70、72、74號房屋於前開期間處於未出租之空置狀態，則上訴人抗辯應按非營業用費率計費，為有理由，應認可取。㈡上訴人抗辯70、72、74號房屋於被上訴人主張之欠費期間均空置未作營業使用。經查： ⒈上訴人辯稱70號房屋原由現代聖女國際美容股份有限公司承租，94年8月1日起停業，嗣95年6月30日上訴人再出租予永恆鑽石公司，自95年7月10日起租等語，業據其提出財政部臺北市國稅局大安分局96年1月11日財北國稅大安營業字第0960000544號函及房屋租賃契約書為證（見原審卷197頁、105至110頁），被上訴人既未予爭執，上訴人所稱94年8月至95年7月9日止，70號房屋未作營業使用，應按非營業用費率計收基本管理費等語，即堪信實。至95年7月10日至7月31日之基本管理費，上訴人既不否認永恆鑽石公司向被上訴人繳納部分基本管理費，亦可認此期間確已出租且作營業使用，被上訴人主張此期間應按營業用費率計算基本管理費，應認有據。 ⒉上訴人又稱72號房屋之使用用途為停車空間，其不可能作營業之用，如70號房屋承租人有使用72號房屋之情，亦與其無涉，被上訴人則稱上訴人將72號房屋之展示櫃改為活動式，如欲稽查人員，即移出汽車升降梯等語。惟被上訴人已自陳95年7月10日以前，72號房屋空著等語（見本院卷45頁反面），自足認72號房屋於94年8月至95年7月9日期間，均未作營業使用。至95年7月10日永恆鑽石公司承租70號房屋之日起，有無營業使用72號房屋之情，94年3 月13日區分所有權人會議既決議按實際使用情形來區分，被上訴人自有證明上訴人確有於72號房屋營業或設立公司登記之責。然被上訴人僅提出照片為證（見原審卷206、227頁），觀諸卷附照片，又查無拍攝日期之標示，自難逕為72號房屋為永恆鑽石公司所使用。被上訴人陳稱72號房屋應自95年7月10日起應按營業用費率計費之主張，顯屬無據而不能取。雖被上訴人另稱上訴人未將72號房屋作為「住宅（即非營業用）」使用，其亦以「非住宅」之收費標準收費，上訴人並無異議，故上訴人就管理費之爭議，經鈞院歷次確定判決均以「非住宅」之收費標準來計算，鈞院就此爭點應有爭點效之拘束力，上訴人應受既判力及爭點效之拘束云云（見本院卷77、78頁）。但管理費係每月、每年持續發生，此種繼續性契約之爭點會因時空不斷變化，與前案請求管理費訴訟於特定時點而生之爭點自然有別。除此，本件係依94年3月13日之區分所有權人會議決議而為請求，核與前案之請求權基礎迥異，訴訟標的不盡同一，本件訴訟自不受拘束，被上訴人此項主張於法洵有未合，殊難採取。因此，72號房屋於94年8月至95年7月期間，均按非營業用費率計收基本管理費。 ⒊上訴人另稱74號房屋於94年4月24日至同年6月24日之電費14680度，94年8月18日為15120度，94年10月21日為280度，足證94年8、9月處於閒置未營業狀態等語，既經其提出明細表（見原審卷199頁），且為上訴人所不爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，自足認上訴人所稱94年8、9月未作營業使用之主張為真正。上訴人主張74號房屋於94年8、9月期間按非營業用計費等語，為有理由，應予採取。㈢被上訴人主張上訴人遲不給付管理費，依系爭規約第18條第4款、第5款規定，上訴人應按年息10%計付遲延利息，另按追繳金額50%計算之罰款。經查： ⒈上訴人積欠基本管理費16,150元（元以下4捨5入）： ⑴72號房屋（面積9.34坪），非營業用每坪44元（即55元×0.8），積欠94年8月至95年7月（12個月），小計4,9 32元（即44元×9.34坪×12）。 ⑵74號房屋（面積32.83坪），非營業用每坪44元（即55 元×0.8），積欠94年8、9月（2個月），小計2,890元（即44元×32.83坪×2）。 ⑶70號房屋（面積20.43坪），非營業用每坪44元（即55 元×0.8），營業用每坪64元（即80元×0.8），小計 11,078元： ①94年8月至95年7月9日非營業用：44元×20.43坪×11 個月＋44元×20.43坪×9/31＝ 10,150元。 ②95年7月10日至95年7月31日營業用：64元×20.43坪 ×22/31＝928元。 ⑷上訴人之承租人代繳2,750元。 ⑴＋⑵＋⑶－⑷＝16,150元。 ⒉上訴人積欠清潔費142元： ⑴住戶房屋面積大於25坪，每戶每月另收300元清潔費，小於25坪則收200元清潔費，雖有香苑大廈管理委員會 87年2月25日通知可稽（見原審卷226頁），惟該通知說明明文：「空屋仍按照原坪數計算收費」。故70、72、74號房屋未作營業用時，僅按實際使用情形計收基本管理費。 ⑵上訴人所有房屋，除70號房屋（20.43坪）於95年7月10日至95年7月31日期間供作營業用，既如前述，衹有此段期間應加收清潔費142元（即200元×22/31）（元以下4捨5入）。 ⒊按民法第326條規定，債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之。被上訴人於95年10月5日催告上訴人給付管理費，上訴人不同意其數額，遂於96年1月29日將19,139元提存（見不爭執事實㈢），惟上訴人僅積欠16,150元基本管理費及142元清潔費，依前開規定，應認已生足額清償之效力。 ⒋次按「區分所有權人及住戶，應在每月二十日向服務台繳清當月管理費，如逾三期仍未繳納，寄存證信函超過半年，管理委員會得訴請法院命其給付應繳金額及遲延利息年息百分之十」，系爭規約第18條第4款定有明文。上訴人接獲被上訴人於95年10月5日寄發之存證信函後，於96年1月29日始向本院提存所辦理提存（見不爭執事實㈢），已逾半年，依系爭規約第18條第4款規定，上訴人固應負擔按年息10%計算之遲延利息。然被上訴人係請求上訴人自追加起訴狀繕本送達翌日起算之遲延利息（見原審卷45頁），已在96年1月29日上訴人清償債務之後，自無從准許被上訴人遲延利息之請求。 ⒌又按「有鑑於少數欠管理費者，藉冗長訴訟程序拖延獲利，今後欠管理費者除依規約需補繳年息百分之十外，如進入訴訟程序者，應另追收繳額百分之五十罰款。」，系爭規約第18條第5款復有明定。上訴人雖稱因被上訴人計算基本管理費之面積有誤，前案訴訟於95年9月28日判決，其始遲未繳納基本管理費云云。然上訴人無阻卻負擔遲延責任之事由，已於前述，於前案訴訟判決上訴人應如數清償積欠之管理費後（見原審卷57至67頁），更無拖延給付之理由。即使上訴人依然認為被上訴人之計算面積錯誤，上訴人仍應先依其主張面積計付基本管理費，始無須支付遲延利息（民法第238條規定參照）。惟上訴人遲至被上訴人提起本訴後之96年1月29日始將管理費提存，自應依系爭規約第18條第5款規定給付違約金。又約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252 條所明定。且當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。本件上訴人遲不給付管理費，雖然違反系爭規約及區分所有權人決議，但參酌本件起源於被上訴人計算房屋面積有誤，上訴人於被上訴人起訴後即將管理費提存，對被上訴人之損害輕微，被上訴人請求18,565元，顯然過高，應以600元為適宜。七、綜上所述，香苑大廈住戶管理費應按實際使用情形計收基本管理費，上訴人遲延給付基本管理費，雖應付600元違約金，惟其已於96年1月29日提存19,139元，所欠16,150元基本管理費及142元清潔費債務全數清償完畢。從而，被上訴人依系爭規約第18條第5款規定，請求上訴人給付600元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權為假執行及免為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。九、本件第二審訴訟費用，確定為如主文第4項所示金額。十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第436條之32第1項、第2項、第450條、第449條第1項、第79條、第436條之19第1項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　11　　月　　12　　日民事第五庭審判長法　官薛中興法官莊書雯法官許純芳以上正本係照原本作成。本判決不得再上訴中　　華　　民　　國　　97　　年　　11　　月　　12　　日書記官詹雪娥計算書項目金額（新臺幣）備　　　　　　註第一審裁判費 1,000元兩造各負擔1/2 第二審裁判費 1,500元合計 2,500元

臺灣臺北地方法院96年度小上字第102號

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