臺灣臺北地方法院96年度訴字第3715號

• 裁判案由: 遷讓房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 98 年 04 月 09 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第3715號原　　　告　甲○○
訴訟代理人　劉錦隆律師
楊仲傑律師
被　　　告　丙○○
訴訟代理人　莊勝榮律師
李建暲律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國98年2月26日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將座落台北市○○區○○段三小段745地號上、門牌號碼
台北市○○區○○路二段93號1樓、如附圖所示a部分面積79.67
平方公尺之房屋拆除，將土地返還原告，並給付原告新臺幣玖萬伍仟壹佰陸拾伍元，及自96年1月l日起至返還土地之日止，按年給付原告壹拾伍萬肆仟貳佰肆拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆佰肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟參佰貳拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按，訴狀送達後原告不得任意將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告起訴時原依民法第767條、第179條規定，先位聲明以：被告應返還系爭房屋及給付相當於租金之損害賠償，備位聲明以：被告應將系爭房屋拆除及給付相當於租金之損害賠償。復於言詞辯論終結前之民國97年1月22日撤回先位聲明部
分（本院卷第112頁），經查本件請求權基礎所涉之基礎事
實既屬同一，亦即係基於相同之占有土地行為，於本案審理時得一體審酌，是故原告所為之變更，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）坐落台北市○○區○○段三小段745地號土地（下稱系爭
土地）原為訴外人祭祀公業鄭必陶所有，原告自民國（下同）95年5月4日取得系爭土地，其登記原因為「判決移轉」，有鈞院94年重訴字第1260號確定判決可稽。系爭土地其上門牌號碼台北市○○區○○路二段93號1樓面積79.67平方公尺（如附圖所示a位置、下稱系爭房屋）為被告所
有，被告無正當權源擅自搭建違章房屋使用，拒不返還，爰依民法第767條、第179條、第184條之規定，請求被告
應將系爭房屋拆除返還系爭土地，並給付相當於租金之不當得利。
（二）被告主張系爭房屋為其原始取得（參見96年9月26日辯論
意旨狀第三點），事後又翻異其詞，辯稱系爭房屋為祭祀公業大房派下員共有，其抗辯前後矛盾。被告並未舉證證明原告之前手有同意將系爭土地借給被告使用。況被告已領走祭祀公業鄭必陶出售系爭土地價金其中之15萬元，若被告認鄭啟堂、鄭宗輝、鄭金益等三位管理人身份出售系爭土地不生效力，則何以領走系爭款項？被告辯稱前揭買賣為通謀虛偽意思表示，並非實在。鄭宗輝、鄭啟堂被提起公訴之事，與原告買受系爭土地無關。
二、被告答辯略以：
（一）系爭土地於55、56年間由祭祀公業鄭必陶開會決議（未留會議紀錄），將祭祀公業系爭土地及將當時出售其他土地之款項240餘萬元分配給三房，大房（即被告丙○○）分
得82萬元，被告丙○○並以此分得金錢為資，於分配之土地上蓋房屋，故系爭房屋1樓所有權乃由大房派下員106人原始取得。依台北市稅捐稽徵處文山分處91-94年稅額繳
款書，丙○○只是使用人，非惟一所有權人，系爭房屋為派下員106人公同共有，原告僅起訴被告一人拆除房屋，
並無理由。
（二）鄭啟堂、鄭宗輝、鄭金益於93年12月16日未經派下員大會決議，明知無權出售祭祀公業鄭必陶11筆土地之權利，卻出售甲○○，且未將價金分配予派下員，業經丁○○等人向台北地檢署提出背信等告訴，系爭11筆土地既未經派下員大會決議，其出售原告上開土地，雖經判決移轉登記，但該判決係鄭啟堂配合原告之結果，鄭啟堂係無權處分土地，其處分無效。
（三）證人丁○○曾於鈞院96年度3410號遷讓房屋事件中作證稱：「祭祀公業以出售其他土地所得款項分給三房各82萬元，各房收了這筆錢是否要蓋房子或其他使用，祭祀公業不管」、「當初講好如果蓋房子由各房自己使用」、「55年分給各房的82萬元，是各房自己的錢，非祭祀公業的錢」、「55年分土地給各房後，祭祀公業不管土地的使用方式」，乙○○證稱「丁○○所說分錢、分土地的事，我有聽說過」，足認系爭土地確已分給大房，只是未辦理登記而已。被告具占有房屋及土地之權源，並非無權占有。且原告買受系爭土地，未同時向被告買受房屋，依最高法院院48年台上字第1457號判例意旨，應推斷買受人默許房屋所有人繼續使用土地，其訴請拆除均無理由。
（四）被告既有占有土地之權源，即非不當得利或侵權行為，原告請求相當於租金之損害賠償，亦屬無據。且依土地法第97 條規定計算損害金以申報地價年息百分之10為上限，
系爭房屋座落之位置，並非黃金地段，交通亦非便利，原告以百分之10為計算標準毫無理由。
三、兩造不爭執事項：
（一）座落台北市○○區○○段3小段745地號土地於95年5月4日以「判決移轉」登記為由移轉予甲○○。
（二）系爭台北市○○區○○路2段93號1樓之房屋由被告丙○○使用。
（三）被告丙○○為祭祀公業鄭必陶之派下員。
四、兩造爭執之事項：原告主張被告於系爭土地上搭蓋系爭房屋，無權占有原告之土地，故請求拆除系爭房屋並返還土地，及給付相當於租金之損害賠償，被告則抗辯：原告與祭祀公業鄭必陶簽訂之系爭土地買賣契約不生效力，系爭房屋係屬祭祀公業大房派下員106人共有，原告應有默許被告使用系
爭土地之意思，被告占有系爭土地非無正當權源云云。是
本件爭執點厥為：（一）原告取得系爭土地所有權之買賣契約是否不生效力？（二）系爭房屋之所有權究歸屬於誰？原告與祭祀公業鄭必陶簽訂之系爭土地買賣契約標的是否包括系爭房屋？（三）被告是否有權占用系爭土地？（四）原告據以請求相當於租金之損害賠償計算標準是否過高？茲分述如下：
五、得心證之理由：
（一）原告取得系爭土地所有權之買賣契約是否不生效力？
1、經查：原告於93年12月16日與系爭土地之前手即祭祀公業鄭必陶管理人鄭啟堂、鄭宗輝、鄭金益等三人簽訂土地買賣契約（見本院卷第32頁），標的包括本件系爭土地在內之11筆土地，就價金、付款方式等均有明訂。被告抗辯雖以：93年11月6日派下員大會僅同意合建、未同意出售，
且縱使台北地院94年重訴字第1260號移轉登記案件判決原告勝訴，但鄭金益未受合法代理，為再審之原因，兩造間顯然係通謀虛偽為土地買賣，該買賣契約自始無效云云。惟查：被告雖提出祭祀公業鄭必陶於72年9月25日派下員
大會所決議之「議案二」，就祭祀公業鄭必陶財產處分、變更、建設、合建及其他權利行使，決議授權管理人全權處理（見本院卷第30頁），本次會議及決議內容復經本院公證處做成72年度公字第22197公證書在案，顯見祭祀公
業鄭必陶之管理人確實有以祭祀公業名義處分財產之權限。再查，依祭祀公業鄭必陶管理章程第15條規定：「本公業財產處分或變更建設及其他權利之行使由派下員大會決議授權管理人全權處理，但須經管理委員會會議決議通過始得為之。」（見本院卷第125頁），原告與祭祀公業鄭
必陶於93年12月16日簽訂土地買賣契約時，鄭啟堂、鄭宗輝、鄭金益等三人為合法之管理人，本件系爭土地買賣契約之出賣事宜係由鄭啟堂、鄭宗輝、鄭金益等管理人三人共同為之，符合前揭祭祀公業鄭必陶管理章程之規定，原告與祭祀公業鄭必陶就本件土地移轉所有權登記案件，並經本院以94年重訴字第1260號判決確定在案，被告雖抗辯鄭金益未受合法代理、鄭啟堂無權處分、有再審事由云云，然並未舉證以實其說，自無所據。
2、被告復抗辯鄭啟堂、鄭宗輝假冒鄭金益名義與原告訂約，台北地方法院檢察署已將其起訴云云，然查：前揭案件係因鄭宗輝、鄭啟堂將原告支付之購地款支票5,300萬元，
用以清償二人先前擅自與人訂約之違約款，涉嫌侵占罪嫌，檢察官因而將2人提起公訴（見本院卷第98頁，台北地
方法院檢察署95年度偵字第24389號起訴書）。惟並無認
定該二人有何無權處分系爭土地之事，是鄭宗輝、鄭啟堂因侵佔罪嫌被提起公訴之事，與本件原告買受系爭土地即無直接關連，且於前揭刑事偵查案件中，就系爭土地買賣契約之過程，業已調查詳實，亦即：「被告鄭宗輝、鄭啟堂初始亦依委員會會議決議將祭祀公業土地提供與人合建，係在無法履約而恐違約之情況方將合建契約更改為買賣契約，被告鄭金益亦非主動就本案祭祀公業土地出售予甲○○，係遭甲○○起訴請求始被動權衡得失後同意以買賣方式將祭祀公業土地出售予甲○○。」，此有該不起訴處分書附卷可稽（見本院卷第95頁～96頁），被告既未舉證原告與祭祀公業鄭必陶三位管理人有通謀虛偽行為致該買賣契約無效之事，其主張系爭買賣契約無效，原告未取得系爭土地所有權，即無理由。
（二）系爭房屋之所有權究歸屬於誰？原告與祭祀公業鄭必陶簽訂之系爭土地買賣契約之標的是否包括系爭房屋？
1、被告抗辯民國55年間祭祀公業鄭必陶開會決議（未留紀錄），將系爭土地分配予被告，被告即在土地上蓋系爭房屋，而原始取得系爭房屋所有權云云，然查：所謂前揭55年間之「開會紀錄」，既無證據以實其說，被告雖請求傳訊具派下員身份之證人到庭陳述，亦無法證實此事。蓋查證人丁○○曾於本院96年度第3410號遷讓房屋事件中證稱：「祭祀公業以出售其他土地所得款項分給三房各82萬元，各房收了這筆錢是否要蓋房子或其他使用，祭祀公業不管」、「當初講好如果蓋房子由各房自己使用」、「55 年
分給各房的82萬元，是各房自己的錢，非祭祀公業的錢」、「55年分土地給各房後，祭祀公業不管土地的使用方式」，證人乙○○則到庭證稱「丁○○所說分錢、分土地的事，我有聽說過」（見本院卷第38～46頁之言詞辯論筆錄），然查，上揭證詞正足以證明55年間祭祀公業分配各房的錢「是各房自己的錢、非祭祀公業的錢」、「祭祀公業不管土地的使用方式」。證人丁○○到庭並提出書面證詞表示56年間有分配土地（本院卷第65頁）云云，然縱有分派土地或出售土地款項之事，惟土地之所有權移轉，仍以登記為要件，依土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」，被告並無辦理任何系爭土地移轉之登記，則其主張因分配土地而當然取得系爭房屋之所有權，即無所據。且被告既已主張其取得祭祀公業出售土地之款項後，即用以在土地上蓋系爭房屋，因而原始取得所有權（見其答辯狀第三點、本院卷第13頁），嗣後又抗辯系爭房屋係派下員106人共同取得（見本院97年5月22日言詞辯論筆錄），其前後抗辯已有相矛盾之處，且縱使祭祀公業之大房確實曾獲分配款82萬元，被告亦未舉證證明系爭房屋之興建係由該資金所支付；且搭建系爭房屋之際，當時屬於大房之派下員人數為多少？是否均取得各派下員之同意而搭建系爭房屋？均未見被告舉證證實之，其抗辯自無所據。
2、再查，被告抗辯均由其繳納系爭房屋之房屋稅云云，就系爭房屋之房屋稅納稅義務人變更資料過程，業據本院依職權函詢台北市稅捐稽徵處文山分處，經其函覆為：「71年7月至87年6月：使用人張昭雄。87年7月至91年8月：使用人鍾文玲。91年9月至96年8月：祭祀公業鄭必陶管理人丁○○。（註：之後管理人變更為鄭宗輝、鄭金益、鄭啟堂）。96年9月之後：甲○○。」（見本院第70頁、北市稽
文山乙字第0963661200號函），雖納稅資料並非認定房屋所有權之直接證據，亦可為斟酌判斷之標準。然依房屋稅條例第4條第4項之規定：「未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之，無建造執照者向現住人或管理人徵收之」，系爭房屋屬未辦理所有權第一次登記之建物，且房屋稅納稅義務人非必可證為房屋之所有權人，有台北市稅捐稽徵處文山分處函附卷可憑（見本院卷第88頁）。由前揭規定可知，本件納稅義務人之變更記載，雖從未出現有被告之姓名，被告雖主張占用期間均有繳納房屋稅，然兩造不爭執系爭房屋之現實使用人為被告，被告又已於訴訟上自認系爭房屋為其原始建造，事後翻異其詞，謂系爭房屋應為派下員之大房全體公同共有云云，自屬無據，系爭房屋應係被告自始原始取得所有權。
3、再查，本件原告與祭祀公業簽訂之土地買賣契約（見本院卷第33頁），其中第二條第八點規定：「乙方（即出賣人）應於本標的土地辦妥地上權塗銷登記及地上物搬遷完竣後三日內將土地騰空鑑界點交甲方（即買受人原告）。」又契約之第十一條特約事項第二款約定：「本件買賣包括本買賣標的土地上地上物全部在內。」（見本院卷第35頁），足見當初原告向前手祭祀公業鄭必陶買受系爭土地時，其買賣標的已將土地上之系爭房屋包括在內。然原告原先起訴請求被告「返還」系爭房屋，事後既對此部分已表示撤回舉證，復於言詞辯論終結前之97年1月22日撤回此
部分聲明（見本院卷第112頁）。本件被告既已自認系爭
房屋為其原始取得，已如前述，又本件被告現實占用系爭房屋之事實，兩造既不爭執，則若被告無法舉證其有占用之合法權源，原告請求其拆屋還地，自屬有據，以下即詳述之。
（三）被告是否有權占用系爭土地？
被告雖抗辯原告買受系爭土地，未同時買受房屋，故推斷原告默許房屋所有人繼續使用土地云云，並提出最高法院48年台上字第1457號判例為據。查該判例之意旨為：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上分離為租賃物之使用收益者，法律並未規定以承租人本人不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」。然查前揭判例之事實狀態，為土地及房屋同屬一人所有，而將土地及房屋同時或先後出賣之情形，本件系爭土地之前手為祭祀公業鄭必陶，而系爭房屋之所有權歸屬，本院已因被告訴訟上之自認及現存證據，認定係被告原始取得，則此時被告復以此「土地與房屋」所有權並非同歸屬於一人之抗辦，反而益證實其已自認系爭房屋係由其原始取得所有權之事實。縱認系爭房屋所有權歸屬祭祀公業鄭必陶，則原告與祭祀公業鄭必陶之土地買賣契約書內，亦已將系爭房屋視為買賣標的之內（見契約書第二條第八點、第十一條特約事項第二款約定），而同時出賣予原告，並非先後出賣與不同人之情形，更無前揭默示同意房屋所有人得繼續使用系爭土地，或產生法定地上權之適用餘地，前揭判例自本件情況大相逕庭，不得逕予援用，被告之抗辯，自無理由。被告復抗辯本件應已時效取得地上權云云（97年5月22日言詞辯論筆錄，見本院卷第136頁），然查系爭房屋究竟是由被告個人、抑或是屬於大房派下員共106人以時效取得地上權之意思占用？其占用期間
為多久？均未見被告舉證以實其說，其自無抗辯自無所據。
（四）原告據以請求被告給付相當於租金之損害賠償之計算標準是否過高？
1、按無權占有他人之土地或房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查被告無權占有原告所有之系爭土地，已如前述，被告所受利益，與原告所受不能使用、收益系爭土地之損害間，顯有因果關係，則原告請求被告給付無權占有系爭土地所獲得相當於租金之利益，即屬有據。復按城市房屋之租金以不超過土地及其建物申報總價額年息10％為限，土地法第97條定有明文。又土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，此觀土地法第148條、土地法施行
法第25條、平均地權條例第16條前段之規定即明。又前揭土地法第97條所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須依照申報價額年息10％計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。
2、經查，被告所有系爭建物坐落於原告所有之系爭土地面積為76.69平方公尺（即附圖a部分），此業經本院於97年4
月9日會同台北市古亭地政事務所測量人員勘測屬實，復
有兩造不爭執其真正之勘驗筆錄（見本院卷第123頁）、
土地複丈成果圖1件在卷可憑。又系爭土地於93年起之申
報地價均為每平方公尺新台幣（下同）45,040元、96年1
月1日起申報地價為每平方公尺48,400元，此有系爭土地
之登記謄本附卷可按（見本院卷第167頁），且為被告所
不爭執之事實，本院審酌系爭土地之坐落位置，被告於該處從事「王記牛肉麵」店鋪之商業活動，且該建物面臨木柵路二段，附近有再興中小學、木柵一號公園等設施，交通便利，生活機能良好，此業經本院至現場勘驗屬實，並有前揭勘驗筆錄1件在卷可憑。故認原告因被告無權占有
系爭土地所受之損害，按系爭土地申報地價年息8％計算
，實為允當，其超過部分，不應准許。從而，原告請求被告給付自取得所有權之日起至返還土地之日止，按年給付相當於租金之損害賠償，即有理由，計算式分別如下：
（1）原告自95年5月4日取得系爭土地所有權，至95年12月31
日止共242日：
45,040元79.67平方公尺8％242/365日1/2樓＝
95,165元，元以下四捨五入。
（2）自96年1月l日起至返還土地之日止，按年給付相當於租金之損害賠償：
48,400元79.67平方公尺8％1/2樓＝154,241元，元以下四捨五入。
六、綜上所述，原告既為系爭土地之所有權人，被告又無法舉證證明其有占用系爭土地之正當權源，是原告依據民法第767
條、第179條、第184條等規定請求被告將系爭房屋拆除、並返還如附圖所示之土地，及給付如主文所示之金額，為有理由，應予准許，其餘超過部分，應予駁回。
七、本件事證業已明確，兩造其餘陳述及所提證據，經本院審酌後，不足以影響本判決之結果，毋庸再予論述，附此敘明。八、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，爰予駁回。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　4　　 月　　9　　日
民事第四庭 法　官　張瑜鳳
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　98　　年　　4　　 月　　9　　日
書記官　羅元秀